Tribunal: TJDFT
Processo: 0019758-16.2016.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-05-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0019758-16.2016.8.07.0007 RECORRENTE: FERNANDO ROBERTO DOS SANTOS RECORRIDO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVO HORIZONTE DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 16152096): (...) Além da natureza propter rem da obrigação em análise, ressalto que, no caso em exame, ficou demonstrada a ciência e o consentimento do Réu com o pagamento das taxas condominiais. Compulsando os autos, verifico que o Réu adquiriu os direitos sobre o lote 8-A no Condomínio Residencial Novo Horizonte por meio do Instrumento Particular de Cessão de Direitos, Vantagens, Obrigações e Responsabilidades (ID 12321835, págs. 23/25). Na cláusula terceira do referido documento, foi expressamente pactuado que a imissão na posse do imóvel obrigaria o cessionário a arcar com as taxas e despesas que incidam sobre o bem (ID 12321835, pág. 23). O Autor juntou nos autos a Convenção e Regimento Interno, que estabelece, no art. 35 (ID 12321835, pág. 9), constituírem-se “encargos comuns suportados pelos condôminos, na proporção das porcentagens e participações do terreno, as seguintes despesas: a) impostos e taxas lançadas sobre as partes comuns do condomínio (...); b) honorários do síndico e os salários do zelador e demais empregados; c) as despesas de administração, manutenção e conservação do condomínio, e com o asseio de tudo que for comum; d) as despesas com energia elétrica e iluminação correspondente às áreas e partes de uso comum do condomínio; e) as obras de caráter coletivo que interessem a estrutura do condomínio, e as partes de propriedades comum por interesse seu, pagará no tempo devido o excesso a que der causa (...)”. Portanto, nas regras convencionadas consta expresso o dever do condômino de pagar as taxas condominiais, cuja situação de inadimplência, inclusive, é reiterada. Nesse contexto, está comprovada a anuência do Réu sobre a sua responsabilidade perante as despesas condominiais que lhe cabia. Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0019758-16.2016.8.07.0007 RECORRENTE: FERNANDO ROBERTO DOS SANTOS RECORRIDO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVO HORIZONTE DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 16152096): (...) Além da natureza propter rem da obrigação em análise, ressalto que, no caso em exame, ficou demonstrada a ciência e o consentimento do Réu com o pagamento das taxas condominiais. Compulsando os autos, verifico que o Réu adquiriu os direitos sobre o lote 8-A no Condomínio Residencial Novo Horizonte por meio do Instrumento Particular de Cessão de Direitos, Vantagens, Obrigações e Responsabilidades (ID 12321835, págs. 23/25). Na cláusula terceira do referido documento, foi expressamente pactuado que a imissão na posse do imóvel obrigaria o cessionário a arcar com as taxas e despesas que incidam sobre o bem (ID 12321835, pág. 23). O Autor juntou nos autos a Convenção e Regimento Interno, que estabelece, no art. 35 (ID 12321835, pág. 9), constituírem-se “encargos comuns suportados pelos condôminos, na proporção das porcentagens e participações do terreno, as seguintes despesas: a) impostos e taxas lançadas sobre as partes comuns do condomínio (...); b) honorários do síndico e os salários do zelador e demais empregados; c) as despesas de administração, manutenção e conservação do condomínio, e com o asseio de tudo que for comum; d) as despesas com energia elétrica e iluminação correspondente às áreas e partes de uso comum do condomínio; e) as obras de caráter coletivo que interessem a estrutura do condomínio, e as partes de propriedades comum por interesse seu, pagará no tempo devido o excesso a que der causa (...)”. Portanto, nas regras convencionadas consta expresso o dever do condômino de pagar as taxas condominiais, cuja situação de inadimplência, inclusive, é reiterada. Nesse contexto, está comprovada a anuência do Réu sobre a sua responsabilidade perante as despesas condominiais que lhe cabia. Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031