Tribunal: TJDFT
Processo: 0713161-35.2021.8.07.0000
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2021-05-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0713161-35.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: APEX INCORPORADORA 06 LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VILLA OLIMPICA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por APEX INCORPORADORA 06 LTDA. contra decisão proferida pela Juíza de Direito da Terceira Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial, Feito no 0733419-97.2020.8.07.0001, proposta em desfavor da Agravante pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILLA OLÍMPICA, rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva da ora Agravante para figurar no polo passivo da Execução originária, referente a débitos condominiais. A referida decisão foi exarada nos seguintes termos: “DECISÃO Trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela parte executada em que alega, em suma, que o título que aparelha a execução é inexigível, sob o fundamento de que não é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, sendo a responsabilidade dos adquirentes. Sabe-se que a exceção de pré-executividade é instituto que possibilita ao executado elevar à apreciação judicial, independentemente de forma ou segurança do Juízo, o conhecimento da ausência de condições da ação, e que, transportadas para a execução, resvalem em casos de nulidade do título ou sua inexistência, matéria que tal a importância, podem ser conhecidas de ofício pelo Julgador. No caso em apreço, embora alegue a parte autora tratar-se de matéria de ordem pública, vê-se que o excipiente, busca a apreciação de matéria que deve ser discutida em sede de embargos à execução, os quais foram rejeitados liminarmente (processo n. 0733419-97.2020.8.07.0001), sendo tais argumentos lançados não condizem com a estreita via de cognição deste incidente processual. No entanto, quanto à alegação de ilegitimidade passiva da executada para o pagamento das dívidas condominiais objeto da presente execução, em razão da alienação a terceiros, registro que a transferência da titularidade de imóveis se dá com a transcrição no Registro Público de Imóveis, que não se aperfeiçoou no caso em apreço. Assim, não há que se falar em ilegitimidade da executada para figurar no pólo passivo da demanda. Por outro lado, não se pode admitir que a parte executada, por via transversa, queira trazer à tona discussão cuja matéria já se encontra prevista no rol de temas para os quais se prestam os embargos à execução (art. 917, CPC). Ante o exposto, rejeito liminarmente a presente exceção de pré-executividade, para determinar o prosseguimento da execução. Publique-se. Intimem-se. Prossiga-se, nos termos da decisão de ID84957309 (prazo para o autor).” Afirma a Agravante que é parte ilegítima para figurar no polo passivo do Feito originário, uma vez que os “documentos anexados aos autos de origem comprovam que em 07/05/2016, a Agravante celebrou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, com os verdadeiros responsáveis pelo débito, Sr. Everton Alves da Silva e Sra. Viviane Dutra Cabral Alves, cuja entrega da unidade se encontra disponível desde 20/03/2018” (Num. 25359984 - Pág. 5). Acrescenta que, “em 14/06/2016, foi firmado entre os adquirentes e a CEF com caráter de escritura pública, na forma do §5o do art. 61 da Lei 4.380/64, o ‘Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) Recursos de FGTS com Utilização dos recursos da Conta Vinculada do FGTS do Devedor Fiduciante’” (Num. 25359984 - Pág. 5). Entende a Agravante que, assim, “verifica-se que tendo o imóvel sido alienado e ainda sido financiando junto à CEF, com contrato garantido por alienação fiduciária, não há espaço para que as taxas condominiais oriundas da referida unidade sejam de responsabilidade da Agravante, tampouco que seja legítima sua inclusão no polo passivo da demanda.” (Num. 25359984 - Pág. 6). Informa que, “sob o argumento de não possuírem mais condições financeiras para arcarem com as parcelas do financiamento, os adquirentes, em 09/2016, ajuizaram em face da Agravante ‘Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores’, distribuída na 16a Vara Cível, sob o n. o 0027110-43.2016.8.07.0001” (Num. 25359984 - Pág. 6), a qual fora extinta sem resolução de mérito, ao fundamento da falta de interesse processual. Ressalta a Agravante que “o imóvel encontra-se disponível para entrega desde 20/03/2018, contudo, os proprietários não tiveram interesse em fazer a vistoria, tampouco cumprir com suas obrigações para recebê-lo, eis que mantiveram a esperança de procedência da ação supracitada” (Num. 25359984 - Pág. 7). Por fim, diz a Agravante que “se viu obrigada a ajuizar ação de consignação de chaves, a qual foi distribuída em dezembro de 2020, sob o n. o 0740908-88.2020.8.07.0001. Assim, reitera-se que os adquirentes do imóvel decidiram não retirar as chaves da unidade, visto que desejam rescindir o contrato, impossibilitando a Agravante de proceder com a entrega do imóvel” (Num. 25359984 - Pág. 7). Argumenta que há excesso de execução. Postula o provimento do recurso para que seja acolhida a Exceção de Pré-executividade e reconhecida a ilegitimidade da Agravante para a Execução originária. Preparo regular (Num. 25359985 e 25359986). É o breve relatório. Passo a decidir unipessoalmente. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por APEX INCORPORADORA 06 LTDA. contra decisão proferida pela Juíza de Direito da Terceira Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial, Feito no 0733419-97.2020.8.07.0001, proposta em desfavor da Agravante pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILLA OLÍMPICA, rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva da ora Agravante para figurar no polo passivo da Execução originária, referente a débitos condominiais. Sem razão a Agravante. Com efeito, em primeiro lugar, deve ser registrado que a decisão agravada não tratou de excesso de execução, de modo que o tema não se encontra devolvido ao reexame do Tribunal. Quanto à legitimidade passiva da Agravante para a Execução originária, constata-se que a pretensão recursal desafia entendimento firmado em precedente vinculante, uma vez que o tema da legitimidade passiva para a cobrança de débitos condominiais já foi objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça (artigos 1.036 do CPC/2015 e 543-C do CPC/1973) em recurso repetitivo, (Tema 886), conforme ementa a seguir transcrita: “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) No caso do Feito originário, a própria Agravante em suas razões recursais reconhece, exaustivamente, que os adquirentes do imóvel jamais foram imitidos na posse do bem, o que pode ser extraído das transcrições realizadas no relatório desta decisão. Assim, como a imissão na posse pelo promissário comprador é fator determinante para a verificação da legitimidade passiva em casos que tais e a própria Agravante reconhece que os promissários compradores não se imitiram na posse do bem, deve ser mantida a decisão agravada em que se rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva. O Código de Processo Civil permite ao Relator negar provimento a recurso contrário a acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça em Recurso Repetitivo (art. 932, inciso IV, alínea ‘b’). Com essas considerações, nego provimento ao Agravo de Instrumento com fulcro no art. 932, inciso IV, alínea ‘b’, do Código de Processo Civil, e art. 87, inciso III, do Regimento Interno deste Tribunal. I. Brasília - DF, 05 de maio de 2021. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0713161-35.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: APEX INCORPORADORA 06 LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VILLA OLIMPICA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por APEX INCORPORADORA 06 LTDA. contra decisão proferida pela Juíza de Direito da Terceira Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial, Feito no 0733419-97.2020.8.07.0001, proposta em desfavor da Agravante pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILLA OLÍMPICA, rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva da ora Agravante para figurar no polo passivo da Execução originária, referente a débitos condominiais. A referida decisão foi exarada nos seguintes termos: “DECISÃO Trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela parte executada em que alega, em suma, que o título que aparelha a execução é inexigível, sob o fundamento de que não é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, sendo a responsabilidade dos adquirentes. Sabe-se que a exceção de pré-executividade é instituto que possibilita ao executado elevar à apreciação judicial, independentemente de forma ou segurança do Juízo, o conhecimento da ausência de condições da ação, e que, transportadas para a execução, resvalem em casos de nulidade do título ou sua inexistência, matéria que tal a importância, podem ser conhecidas de ofício pelo Julgador. No caso em apreço, embora alegue a parte autora tratar-se de matéria de ordem pública, vê-se que o excipiente, busca a apreciação de matéria que deve ser discutida em sede de embargos à execução, os quais foram rejeitados liminarmente (processo n. 0733419-97.2020.8.07.0001), sendo tais argumentos lançados não condizem com a estreita via de cognição deste incidente processual. No entanto, quanto à alegação de ilegitimidade passiva da executada para o pagamento das dívidas condominiais objeto da presente execução, em razão da alienação a terceiros, registro que a transferência da titularidade de imóveis se dá com a transcrição no Registro Público de Imóveis, que não se aperfeiçoou no caso em apreço. Assim, não há que se falar em ilegitimidade da executada para figurar no pólo passivo da demanda. Por outro lado, não se pode admitir que a parte executada, por via transversa, queira trazer à tona discussão cuja matéria já se encontra prevista no rol de temas para os quais se prestam os embargos à execução (art. 917, CPC). Ante o exposto, rejeito liminarmente a presente exceção de pré-executividade, para determinar o prosseguimento da execução. Publique-se. Intimem-se. Prossiga-se, nos termos da decisão de ID84957309 (prazo para o autor).” Afirma a Agravante que é parte ilegítima para figurar no polo passivo do Feito originário, uma vez que os “documentos anexados aos autos de origem comprovam que em 07/05/2016, a Agravante celebrou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, com os verdadeiros responsáveis pelo débito, Sr. Everton Alves da Silva e Sra. Viviane Dutra Cabral Alves, cuja entrega da unidade se encontra disponível desde 20/03/2018” (Num. 25359984 - Pág. 5). Acrescenta que, “em 14/06/2016, foi firmado entre os adquirentes e a CEF com caráter de escritura pública, na forma do §5o do art. 61 da Lei 4.380/64, o ‘Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) Recursos de FGTS com Utilização dos recursos da Conta Vinculada do FGTS do Devedor Fiduciante’” (Num. 25359984 - Pág. 5). Entende a Agravante que, assim, “verifica-se que tendo o imóvel sido alienado e ainda sido financiando junto à CEF, com contrato garantido por alienação fiduciária, não há espaço para que as taxas condominiais oriundas da referida unidade sejam de responsabilidade da Agravante, tampouco que seja legítima sua inclusão no polo passivo da demanda.” (Num. 25359984 - Pág. 6). Informa que, “sob o argumento de não possuírem mais condições financeiras para arcarem com as parcelas do financiamento, os adquirentes, em 09/2016, ajuizaram em face da Agravante ‘Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores’, distribuída na 16a Vara Cível, sob o n. o 0027110-43.2016.8.07.0001” (Num. 25359984 - Pág. 6), a qual fora extinta sem resolução de mérito, ao fundamento da falta de interesse processual. Ressalta a Agravante que “o imóvel encontra-se disponível para entrega desde 20/03/2018, contudo, os proprietários não tiveram interesse em fazer a vistoria, tampouco cumprir com suas obrigações para recebê-lo, eis que mantiveram a esperança de procedência da ação supracitada” (Num. 25359984 - Pág. 7). Por fim, diz a Agravante que “se viu obrigada a ajuizar ação de consignação de chaves, a qual foi distribuída em dezembro de 2020, sob o n. o 0740908-88.2020.8.07.0001. Assim, reitera-se que os adquirentes do imóvel decidiram não retirar as chaves da unidade, visto que desejam rescindir o contrato, impossibilitando a Agravante de proceder com a entrega do imóvel” (Num. 25359984 - Pág. 7). Argumenta que há excesso de execução. Postula o provimento do recurso para que seja acolhida a Exceção de Pré-executividade e reconhecida a ilegitimidade da Agravante para a Execução originária. Preparo regular (Num. 25359985 e 25359986). É o breve relatório. Passo a decidir unipessoalmente. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por APEX INCORPORADORA 06 LTDA. contra decisão proferida pela Juíza de Direito da Terceira Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial, Feito no 0733419-97.2020.8.07.0001, proposta em desfavor da Agravante pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILLA OLÍMPICA, rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva da ora Agravante para figurar no polo passivo da Execução originária, referente a débitos condominiais. Sem razão a Agravante. Com efeito, em primeiro lugar, deve ser registrado que a decisão agravada não tratou de excesso de execução, de modo que o tema não se encontra devolvido ao reexame do Tribunal. Quanto à legitimidade passiva da Agravante para a Execução originária, constata-se que a pretensão recursal desafia entendimento firmado em precedente vinculante, uma vez que o tema da legitimidade passiva para a cobrança de débitos condominiais já foi objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça (artigos 1.036 do CPC/2015 e 543-C do CPC/1973) em recurso repetitivo, (Tema 886), conforme ementa a seguir transcrita: “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) No caso do Feito originário, a própria Agravante em suas razões recursais reconhece, exaustivamente, que os adquirentes do imóvel jamais foram imitidos na posse do bem, o que pode ser extraído das transcrições realizadas no relatório desta decisão. Assim, como a imissão na posse pelo promissário comprador é fator determinante para a verificação da legitimidade passiva em casos que tais e a própria Agravante reconhece que os promissários compradores não se imitiram na posse do bem, deve ser mantida a decisão agravada em que se rejeitou a alegação de ilegitimidade passiva. O Código de Processo Civil permite ao Relator negar provimento a recurso contrário a acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça em Recurso Repetitivo (art. 932, inciso IV, alínea ‘b’). Com essas considerações, nego provimento ao Agravo de Instrumento com fulcro no art. 932, inciso IV, alínea ‘b’, do Código de Processo Civil, e art. 87, inciso III, do Regimento Interno deste Tribunal. I. Brasília - DF, 05 de maio de 2021. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador