Tribunal: TJDFT
Processo: 0040594-78.2014.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-05-04

Ementa:
Vistos etc. Consoante emerge indelével dos acórdãos relatados pelo eminente Desembargador Carlos Divino Vieira Rodrigues[1], que elucidaram tanto o apelo como os embargos de declaração manejados pelo autor – Ruda Lins Santos -, a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no ambiente do Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882)[2] fora usada como parâmetro para resolução dos recursos, tendo os julgados colegiados, aliás, se reportado explicitamente à tese firmada e ao entendimento firmado, não tendo, ademais, decidido em desconformidade com o firmado pela Corte Superior de Justiça, ao invés do apreendido pela egrégia Presidência desta Corte de Justiça ao promover o juízo de admissibilidade do recurso especial por ele manejado[3]. Sob essa realidade processual, patenteado que tanto o acórdão que julgara o apelo quanto o que desprovera os embargos de declaração foram editados à luz do entendimento assentado em aludido precedente qualificado por ter sido julgado sob o rito dos recursos repetitivos – Resp 1.280.871/SP -, torna-se inviável que seja promovido novo reexame do apelo relatado originariamente pelo eminente Desembargador Carlos Divino Vieira Rodrigues, conforme sugerido pela egrégia Presidência desta Corte de Justiça ao invocar o disposto no artigo 1.030, inciso II, do estatuto processual vigente. Ora, o rejulgamento somente é cabível e necessário quanto ignoradas as teses firmadas em precedentes qualificados ou destoante a resolução empreendida do entendimento consolidado pelo julgado paradigma, o que não sucede na espécie, porquanto a tese firmada no julgado paradigmático, frise-se novamente, norteara a resolução do apelo, conforme emerge do alinhado no recurso. De forma a ser evidenciado o aduzido, suficiente ser trasladada a fundamentação desenvolvida pelo acórdão recorrido, quando, frise-se novamente, se reportara às teses firmadas em aludido precedente qualificado, in verbis: “É fato notório que a violência urbana se tornou um dos grandes problemas enfrentados pela população brasileira, em particular as que urbanas. E não tardou a busca pela segurança a desencadear conceitos e padrões urbanísticos voltados a contornar esse quadro, com a edificação de moradias constantemente monitoradas, encravadas em “ambientes fechados”, onde pudessem dispor de atividades de lazer e serviços, de sorte a atrair o cidadão comum a adquirir imóvel inserido em empreendimento comum, v. g., os condomínios horizontais ou assemelhados. E, dessa necessidade, surgiu o que vulgarmente se chama “condomínio de fato”, expressão que vem sendo utilizada para designar glebas parceladas ao arrepio da legislação urbanística e nas quais os espaços comuns pertencem ao Poder Público ou ao domínio privado, mas que de qualquer modo, em geral, oferecem expectativas de regularização de acordo com o marco legal da lei 13.465/2017. E essa perspectiva de regularização até mesmo empresta valor econômico a essas ocupações de fato, sem olvidar que a organização social e administrativa dessas coletividades requer o aporte de recursos financeiros para diversos fins, desde a administração e serviços comuns propriamente, até no desenvolvimento de projetos que sirvam à regularização em proveito de todos. Nas lições do professor Mattietto, não há aí uma comunhão incidente sobre direitos reais; tem-se, na verdade, uma espécie de loteamento com propriedades individuais, e uma situação fática de aparência condominial (MATTIETTO, Leonardo. Associação de Moradores, Condomínio de Fato e Cobrança de Contribuições. Revista Jurídica. Porto Alegre. 2012. pág. 74). Via de regra, o espaço é administrado por pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, constituída na modalidade de Associação Civil e conhecida, geralmente, pela denominação de “associação de moradores”, tendo pairado dúvidas por longo período sobre a possibilidade de se impor aos sujeitos individuais o cumprimento das normas insertas nos Estatutos Sociais das aludidas “associações”, mormente no tocante à imposição do pagamento de quotas destinadas à manutenção e prestação de serviços direcionados à coletividade. Após divergências nos Tribunais, a matéria foi submetida à sistemática do julgamento de recursos repetitivos (REsp. no1439163/SP), tendo o e. Superior Tribunal de Justiça se manifestado sobre a possibilidade ou não de se impor ao adquirente não associado a obrigação de adimplir com os encargos necessários à administração do local. Confira-se, por oportuno, as didáticas razões do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva quando do aludido julgamento: Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerada um condomínio nos moldes da Lei no 4.591/1964. Isso porque para haver a incidência da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação imobiliária. Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei no 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional, possuem características próprias que acabam diferenciando-os, especialmente pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes. Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos como "condomínio de fato", carecem de legislação específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses, dentre os quais se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum. Nesse contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações de moradores. No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência desta Corte, em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal. Por outro lado, considerando-se a ausência de previsão normativa específica acerca dos loteamentos fechados e a relevância e abrangência da matéria, pois se trata de um fenômeno presente em várias cidades brasileiras, fruto da evolução das relações sociais muitas vezes associada à ineficiência do poder público em implementar serviços básicos, tais como segurança, abastecimento de água, conservação de vias e outros, é possível se extrair dos julgados que orientaram a formação da atual jurisprudência deste Tribunal Superior posição moderada sobre o tema. Nessa linha, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas. Tal circunstância pode ser depreendida da declaração de voto do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, no julgamento do REsp no 444.932/SP, DJ 07/04/2003, da relatoria do Ministro Ari Pargendler: "Senhor Presidente, acompanho o eminente Ministro Ari Pargendler, o qual foi muito preciso, como de hábito, ao indicar que, no caso, não tem fundamento a cobrança, porque a parte recorrente adquiriu o seu lote em loteamento aberto sem a existência de qualquer associação; nessa medida, de acordo com precedente desta própria Terceira Turma, não é possível impor-se-lhe a cobrança de taxa à guisa de condomínio" (grifou-se). No mesmo sentido: "Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Precedentes da Corte. 1. Nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o art. 8o da Lei no 4.591/64. No caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente admitidos. 2. Recurso especial conhecido e provido" (REsp 623.274/RJ, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/05/2007, DJ 18/06/2007 – grifou-se). Isso porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente. Ademais, à luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do "condomínio de fato". Nessa situação, o prévio conhecimento acerca dos serviços organizados e custeados pelos moradores permite afirmar que há aceitação tácita do adquirente de imóvel em loteamento fechado. Ou seja, o gozo dos serviços pelo proprietário importa na aceitação tácita da oferta, o que retrata uma verdadeira adesão à vontade do grupo preestabelecido. Como consequência da aceitação tácita, o proprietário do imóvel em loteamento fechado torna-se parte de estrutura orgânica previamente constituída que impõe aos seus integrantes comportamento pautado na ética e no princípio da solidariedade, que são compatíveis com a concepção social da propriedade e com a natureza da relação estabelecida entre a coletividade. Sob essa perspectiva, o princípio da solidariedade, de inafastável incidência na situação fática ora em análise, determina que o interesse individual seja sobrepujado pelo interesse geral. Além disso, o fundamento da pretensão autoral possui raiz no princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem causa, que inegavelmente ocorrerá se o recorrente, beneficiado pelos serviços que sabidamente são prestados pela recorrida, inclusive com a valorização de seu imóvel, e suportados pelos outros moradores, nada pagar por eles. Referida vedação está prevista nos artigos 884 a 886 do Código Civil e encontra amparo nos objetivos da República, art. 3o, I, da Constituição Federal, como fator relevante na formação de uma sociedade livre, mais justa e solidária, que impõe a todos o dever jurídico de probidade e o respeito coletivo que visa beneficiar e aprimorar o convívio social. O enriquecimento sem causa, evidenciado pela atribuição de resultado econômico de obras e serviços com o correspondente desfalque alheio sem justificação, é ato-fato jurídico apto a gerar a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas e, consequentemente, irradia direito, ação e pretensão de caráter indenizatório. Nesse sentido, a lição de Pontes de Miranda: "O fundamento das relações jurídicas pessoais por enriquecimento injustificado está em exigência de justiça cumulativa, que impõe a restituição daquilo que se recebeu de outrem, sem origem jurídica. Também esse é o fundamento da obrigação de indenizar gastos que se fizeram, voluntariamente, no interesse de outrem". (Tratado de Direito Privado, Ed. Bookseller, 1a ed, 2003, Tomo XXVI, págs. 151-152 – grifou-se) Em síntese, a aceitação tácita dos serviços prestados à coletividade e a vedação ao enriquecimento sem causa são os fundamentos que amparam a conclusão de que as taxas, contribuições de manutenção ou de conservação podem ser impostas ao proprietário de imóvel adquirido em loteamento fechado após a constituição da associação. Cumpre destacar que a matéria já foi enfrentada pelo Supremo Tribunal Federal. No julgamento do RE no 340.561/RJ, DJ 1o/02/2005, o Ministro Sepúlveda Pertence assinalou que, "mesmo havendo uma associação de moradores em lugar de um condomínio, não seria admissível o enriquecimento ilícito de alguns em detrimento do grupo". Por outro lado, em precedente mais recente, da lavra do Ministro Marco Aurélio, a conclusão foi no seguinte sentido: "ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - MENSALIDADE - AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei no 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade - artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal (RE no 432.106/RJ, PRIMEIRA TURMA, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO, Dje 4/11/2011 - grifou-se). Em seguida, no julgamento do AI no 745.831/SP, convertido no RE no 695.911/SP, a Suprema Corte reconheceu a repercussão geral da questão, como demonstra a ementa do referido acórdão: DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA DE LOTEAMENTO. DISCUSSÃO ACERCA DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. MATÉRIA PASSÍVEL DE REPETIÇÃO EM INÚMEROS PROCESSOS, A REPERCUTIR NA ESFERA DE INTERESSE DE MILHARES DE PESSOAS. PRESENÇA DE REPERCUSSÃO GERAL (AI 745.831/SP, TRIBUNAL PLENO, Rel. Ministro DIAS TOFFOLI, Dje 28/11/2011 - grifou-se). (...) Na situação em apreço, extrai-se dos autos inúmeros documentos aptos a comprovar a existência do denominado “Condomínio Residencial Amazonas – Chácara 165”, inclusive a ata que elegeu a síndica em 20/10/2014 (id. 3967453 – pág. 1) e os registros das reuniões realizadas em 2005 (id. 3967453 - pág. 7), 2007 (id. 3967453 - pág. 9), 2008 (id. 3967453 - pág. 11), 2012 (id. 3967453 - pág. 16), 2013 (id. 3967453 - pág. 13), reuniões essas nas quais ficaram registradas as preocupações dos moradores com a instalação de sistema de segurança, guarita de entrada, pavimentação, etc. Lado outro, conforme o documento de id. 3967445 – pág. 1, o devedor é filho do chacareiro que fracionou o terreno e a ele concedeu alguns terrenos, ou seja, participou ele de todos os trâmites relativos à instalação das melhorias sem apresentar oposição, valendo-se, inclusive, da valorização financeira dos "lotes" em decorrência das benfeitorias. Dessa forma, consoante já apreciado por esta Turma Cível em voto proferido pelo d. Desembargador Teófilo Caetano, as peculiaridades do caso não permitem que se venha a aferir a adesão ou não do morador ao “condomínio de fato” com base tão somente em documentos formais, porquanto a adesão expressa é exceção nesses parcelamentos irregulares de solo. Por oportuno, transcrevo trecho do didático voto condutor do acórdão proferido pelo referido e ilustre Desembargador, a conferir (7976368 - pág. 7): É que, em suma, sobejam questões de fato que permitem a invocação da teoria do distinguishing, porquanto viável que seja aferido que a apelada aderira, ainda que tacitamente, ao quadro de associados do apelante, que, ademais, a despeito de não qualificado como condomínio, também não se assemelha linearmente com uma associação. Conquanto incontroverso, o apelante não fora constituído sob o prisma das exigências que regulam o parcelamento do solo e a criação de loteamento residencial e, a par de lhe ter sido conferida a denominação de associação de moradores, inexoravelmente está volvido a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito e fomentar serviços destinados a beneficiar aos possuidores das unidades que o integram. Sob essa ótica, ressoa patente que não há qualquer documento positivando a instituição da apelante na forma apregoada pelo artigo 1.332 do Código Civil (...) Fixadas essas considerações, ressoa impassível que o apelante, derivando de parcelamento levado a efeito à margem das exigências legais, não ostentado documento de instituição condominial registrado em Cartório de Registro de Imóveis, não fora regularmente constituído, não podendo ser considerado, portanto, condomínio regular. Conquanto não ostente existência jurídica legal, o apelante, conforme ressoa incontroverso dos autos, está volvido a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito no imóvel, e a fomentar serviços destinados a beneficiar aos possuidores das unidades que integram o loteamento que compreende, qual seja, o lote 03, situado na chácara 165, Setor Habitacional de Vicente Pires –DF. Como corolário dessa realidade, o apelante, entidade originária de loteamento irregular, deve ser assimilado como entidade equiparada à sociedade sem personalidade jurídica, ou condomínio de fato. Essa definição afigura-se premente, de forma a viabilizar o próprio funcionamento do apelante, até que eventualmente venha a se transmudar em condomínio regularmente constituído, porquanto indispensável a regularização do loteamento que compreende. Nesse contexto, considerando que o apelante está volvido a gerir interesses dos possuidores das frações ideais localizadas dentro do seu polígono original, deve ser reconhecido como “condomínio de fato”, pois a realidade inerente à subsistência do loteamento e do perímetro que compreende se sobrepõe à irregularidade havida na sua constituição. A denominação “condomínio de fato” realça o caráter informal da figura do apelante, que em tudo assemelha a um condomínio regular, excetuado pela irregularidade da sua constituição, porquanto desprovido de inscrição no registro imobiliário. Assim é que, conforme pontuado, não pode ser enquadrado como condomínio em sua acepção jurídica estrita por não possuir todas as características essenciais a ele inerentes. É, assim, um condomínio por similitude fática, cada vez mais presente na dinâmica social dos grandes centros urbanos, notadamente nesta capital federal. Deve ser registrado que a denominação “Condomínio de Fato” é utilizada pela doutrina que, todavia, não se exime de demonstrar o desacerto da denominação atribuída a um loteamento, só que com as vias públicas e bens de uso comum do povo fechados. (...) Sobeja o entendimento, destarte, de que, não havendo o possuidor da fração ideal inserida no loteamento aderido ao quadro de associados ou anuído com a cobrança das taxas e mensalidades de manutenção, não afigura-se devido o pagamento nem exigível as obrigações aprovadas em assembleia, ainda que frua dos serviços fomentados à universalidade de titularidades de unidades compreendidas pelo respectivo parcelamento. Em sentido inverso, sobeja a compreensão de que, caso o morador assinta com a cobrança, realizando o pagamento da taxa mensal, estará anuindo com a gestão promovida pelo condomínio de fato, razão porque resta vinculado ao pagamento das taxas subseqüentes. É exatamente essa apreensão, de aceitação tácita da prestação dos serviços que, a par de eventual comprovação de adesão, autoriza a invocação da teoria do distinguishing, obstando a prolação de provimento liminar de improcedência. É que, em suma, sobejam nuanças de fato que não legitimam que a situação deflagrada pela pretensão seja emoldurada linear e liminarmente ao entendimento firmado. Ademais, diante do fato de que a apelada reside na unidade que gerara as parcelas pretendidas e frui dos serviços fomentados pelo apelante, é plausível se defender que assimilara sua condição de aderente ou, ainda, que venha a assentir com a pretensão, conforme denota sua contumácia. Conforme se extraí dos documentos coligidos aos autos, a apelada é titular lote 03, localizado no loteamento compreendido pela apelante. Conquanto não conste dos autos nenhum outro elemento material positivando que tenha participado pessoalmente de reuniões assembleares realizadas pela apelante, ressoa impassível que manifestara sua anuência tácita à gestão promovida pela apelante. (...) Com efeito, adquirindo o direito pertinente à unidade nomeada, nela fixando residência, fruindo, ademais, dos serviços fomentados pelo ente condominial, viável que seja aferida a eventual adesão, ainda que tácita, da apelada ao quadro de associados. É que a alcança a obrigação de concorrer para o custeio dos serviços que lhe foram e são fomentados mediante o pagamento das taxas condominiais fixadas através de deliberação tomada em reunião assemblear, não sendo a irregularidade da constituição do ente condominial apto a ilidir essas inequívocas inferências. O vínculo estabelecido entre os detentores ou possuidores de imóveis situados em loteamentos irregulares e os condomínios deles originários irradia diversas e substanciosas implicações jurídicas. O fato de o apelante, condomínio de fato, ter sido criado à margem das exigências legais não obsta que se transmudem em instrumento de fomento de serviços e de viabilização dos loteamentos por consubstanciarem fórmula de agregação e representação dos interesses dos adquirentes das frações que os integram. Deve ser registrado que o fato de a apelante ter promovido o fechamento do loteamento, com a edificação de portões e portaria, ao invés de infirmar a cobrança das taxas de manutenção, somente as legitima. O havido, a par de corroborar a ilegitimidade da forma de constituição, fomenta aos titulares das unidades compreendidas pelo parcelamento uma série de vantagens e comodidades, permitindo a delimitação da área inserta no loteamento e o controle de acesso ao seu interior. A par do fechamento da área, sobejam os serviços anexos que são fomentados aos titulares das respectivas unidades como se se tratasse de condomínio horizontal regular, abstraída a gênese do parcelamento, que derivara, em suma, do incremento da população dessa capital sem o correlato acompanhamento dos serviços públicos. (Acórdão 1147078, 00405947820148070007, Relator: HECTOR VALVERDE, Relator Designado: TEÓFILO CAETANO 1a Turma Cível, data de julgamento: 30/1/2019, publicado no DJE: 9/4/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.).”[4] A assertiva, ademais, é corroborada pelo retratado na ementa do acórdão, a qual, por unanimidade, negara provimento ao apelo, pois também se reportara explicitamente à tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no ambiente do recurso individualizado: “APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. “CONDOMÍNIO DE FATO”. MATÉRIA SUBMETIDA À SISTEMÁTICA DO JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS - RESP. No 1439163/SP. ASSOCIAÇÃO COM VISTAS À MELHORIA DO LOTEAMENTO. BENEFÍCIOS QUE ALCANÇAM TODOS OS MORADORES. DIREITO OBRIGACIONAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. DEVER DE CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. INAPLICABILIDADE DO ACÓRDÃO PARADIGMA. CONDOMÍNIO DECORRENTE DE PARCELAMENTO IRREGULAR. COBRANÇA DEVIDA. 1. No “condomínio de fato” não há uma comunhão incidente sobre direitos reais; tem-se, na verdade, uma espécie de loteamento ilegal com unidades de terrenos informais e individuais, e uma situação fática de aparência condominial. Com efeito, havendo perspectiva de regularização na forma da Lei 13.465/2017, a coisa até mesmo recebe reforço de fundo econômico, justificando a participação de todos os interessados ou beneficiários, devendo assim concorrer proporcionalmente com aquelas despesas que a todos aproveitam, para que não se dê o enriquecimento sem causa, à custa do esforço alheio. 2. As contribuições para manutenção do “condomínio de fato” devem ser adimplidas por todos os moradores, notadamente porque, na maioria dos parcelamentos havidos no Distrito Federal, a anuência tácita ao ente associativo é regra e a expressa costuma ser exceção. 3. A tese fixada no julgamento do REsp. no1439163/SP é inaplicável aos parcelamentos irregulares de terra havidos no Distrito Federal, porquanto o julgado paradigma tratou de situação na qual os moradores se associaram voluntariamente com vistas à congregação de interesses comuns. 4. Recurso conhecido e desprovido.[5] Aliado ao que emerge do alinhavado pelo acórdão recorrido, com a devida vênia, ao reportar cabível novo reexame do apelo, não houvera indicação ou apontamento de qualquer dissonância entre o decidido e firmado pela Corte Superior de Justiça, tendo a egrégia Presidência cingindo-se a invocar o precedente qualificado editado e transcrever a íntegra da ementa do acórdão proferido por esta egrégia 1a Turma Cível deste Tribunal de Justiça, não pontuando, casuisticamente, em qual ponto a tese firmada teria sido ignorada, pois devidamente esclarecidos os fundamentos pelos quais não se conformava ao caso concreto. Em verdade, conforme pontuado, a tese editada pela Corte Superior fora fielmente observada, pois patenteado que o autor “participou ele de todos os trâmites relativos à instalação das melhorias sem apresentar oposição, valendo-se, inclusive, da valorização financeira dos "lotes" em decorrência das benfeitorias (...)[6], corroborando que é lícita a cobrança das taxas de manutenção das quais almejara alforriar-se. Ante essas inferências, o acórdão proferido por este órgão julgador não comporta rejulgamento, conforme pretendido, pois coincidente com a tese firmada pela Corte Superior de Justiça. Devolvam-se, pois, os autos, à ilustrada Presidência da Corte para as providências ulteriores ante o recurso especial manejado pelo réu. Intimem-se. Brasília-DF, 30 de abril de 2021. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID 21731265 - Acórdão (apelo) e ID 22286721 - Acórdão (embargos de declaração) [2] - Tese firmada: "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram." [3] - ID 23277737- Recurso Especial [4] - ID 18911666 - Pág.1 a 6 [5] ID 18911667 - Pág. 1 [6] ID Num. 18911666 - Pág. 5

Inteiro teor:
Vistos etc. Consoante emerge indelével dos acórdãos relatados pelo eminente Desembargador Carlos Divino Vieira Rodrigues[1], que elucidaram tanto o apelo como os embargos de declaração manejados pelo autor – Ruda Lins Santos -, a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no ambiente do Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882)[2] fora usada como parâmetro para resolução dos recursos, tendo os julgados colegiados, aliás, se reportado explicitamente à tese firmada e ao entendimento firmado, não tendo, ademais, decidido em desconformidade com o firmado pela Corte Superior de Justiça, ao invés do apreendido pela egrégia Presidência desta Corte de Justiça ao promover o juízo de admissibilidade do recurso especial por ele manejado[3]. Sob essa realidade processual, patenteado que tanto o acórdão que julgara o apelo quanto o que desprovera os embargos de declaração foram editados à luz do entendimento assentado em aludido precedente qualificado por ter sido julgado sob o rito dos recursos repetitivos – Resp 1.280.871/SP -, torna-se inviável que seja promovido novo reexame do apelo relatado originariamente pelo eminente Desembargador Carlos Divino Vieira Rodrigues, conforme sugerido pela egrégia Presidência desta Corte de Justiça ao invocar o disposto no artigo 1.030, inciso II, do estatuto processual vigente. Ora, o rejulgamento somente é cabível e necessário quanto ignoradas as teses firmadas em precedentes qualificados ou destoante a resolução empreendida do entendimento consolidado pelo julgado paradigma, o que não sucede na espécie, porquanto a tese firmada no julgado paradigmático, frise-se novamente, norteara a resolução do apelo, conforme emerge do alinhado no recurso. De forma a ser evidenciado o aduzido, suficiente ser trasladada a fundamentação desenvolvida pelo acórdão recorrido, quando, frise-se novamente, se reportara às teses firmadas em aludido precedente qualificado, in verbis: “É fato notório que a violência urbana se tornou um dos grandes problemas enfrentados pela população brasileira, em particular as que urbanas. E não tardou a busca pela segurança a desencadear conceitos e padrões urbanísticos voltados a contornar esse quadro, com a edificação de moradias constantemente monitoradas, encravadas em “ambientes fechados”, onde pudessem dispor de atividades de lazer e serviços, de sorte a atrair o cidadão comum a adquirir imóvel inserido em empreendimento comum, v. g., os condomínios horizontais ou assemelhados. E, dessa necessidade, surgiu o que vulgarmente se chama “condomínio de fato”, expressão que vem sendo utilizada para designar glebas parceladas ao arrepio da legislação urbanística e nas quais os espaços comuns pertencem ao Poder Público ou ao domínio privado, mas que de qualquer modo, em geral, oferecem expectativas de regularização de acordo com o marco legal da lei 13.465/2017. E essa perspectiva de regularização até mesmo empresta valor econômico a essas ocupações de fato, sem olvidar que a organização social e administrativa dessas coletividades requer o aporte de recursos financeiros para diversos fins, desde a administração e serviços comuns propriamente, até no desenvolvimento de projetos que sirvam à regularização em proveito de todos. Nas lições do professor Mattietto, não há aí uma comunhão incidente sobre direitos reais; tem-se, na verdade, uma espécie de loteamento com propriedades individuais, e uma situação fática de aparência condominial (MATTIETTO, Leonardo. Associação de Moradores, Condomínio de Fato e Cobrança de Contribuições. Revista Jurídica. Porto Alegre. 2012. pág. 74). Via de regra, o espaço é administrado por pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, constituída na modalidade de Associação Civil e conhecida, geralmente, pela denominação de “associação de moradores”, tendo pairado dúvidas por longo período sobre a possibilidade de se impor aos sujeitos individuais o cumprimento das normas insertas nos Estatutos Sociais das aludidas “associações”, mormente no tocante à imposição do pagamento de quotas destinadas à manutenção e prestação de serviços direcionados à coletividade. Após divergências nos Tribunais, a matéria foi submetida à sistemática do julgamento de recursos repetitivos (REsp. no1439163/SP), tendo o e. Superior Tribunal de Justiça se manifestado sobre a possibilidade ou não de se impor ao adquirente não associado a obrigação de adimplir com os encargos necessários à administração do local. Confira-se, por oportuno, as didáticas razões do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva quando do aludido julgamento: Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerada um condomínio nos moldes da Lei no 4.591/1964. Isso porque para haver a incidência da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação imobiliária. Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei no 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional, possuem características próprias que acabam diferenciando-os, especialmente pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes. Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos como "condomínio de fato", carecem de legislação específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses, dentre os quais se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum. Nesse contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações de moradores. No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência desta Corte, em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal. Por outro lado, considerando-se a ausência de previsão normativa específica acerca dos loteamentos fechados e a relevância e abrangência da matéria, pois se trata de um fenômeno presente em várias cidades brasileiras, fruto da evolução das relações sociais muitas vezes associada à ineficiência do poder público em implementar serviços básicos, tais como segurança, abastecimento de água, conservação de vias e outros, é possível se extrair dos julgados que orientaram a formação da atual jurisprudência deste Tribunal Superior posição moderada sobre o tema. Nessa linha, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas. Tal circunstância pode ser depreendida da declaração de voto do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, no julgamento do REsp no 444.932/SP, DJ 07/04/2003, da relatoria do Ministro Ari Pargendler: "Senhor Presidente, acompanho o eminente Ministro Ari Pargendler, o qual foi muito preciso, como de hábito, ao indicar que, no caso, não tem fundamento a cobrança, porque a parte recorrente adquiriu o seu lote em loteamento aberto sem a existência de qualquer associação; nessa medida, de acordo com precedente desta própria Terceira Turma, não é possível impor-se-lhe a cobrança de taxa à guisa de condomínio" (grifou-se). No mesmo sentido: "Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Precedentes da Corte. 1. Nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o art. 8o da Lei no 4.591/64. No caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente admitidos. 2. Recurso especial conhecido e provido" (REsp 623.274/RJ, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/05/2007, DJ 18/06/2007 – grifou-se). Isso porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente. Ademais, à luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do "condomínio de fato". Nessa situação, o prévio conhecimento acerca dos serviços organizados e custeados pelos moradores permite afirmar que há aceitação tácita do adquirente de imóvel em loteamento fechado. Ou seja, o gozo dos serviços pelo proprietário importa na aceitação tácita da oferta, o que retrata uma verdadeira adesão à vontade do grupo preestabelecido. Como consequência da aceitação tácita, o proprietário do imóvel em loteamento fechado torna-se parte de estrutura orgânica previamente constituída que impõe aos seus integrantes comportamento pautado na ética e no princípio da solidariedade, que são compatíveis com a concepção social da propriedade e com a natureza da relação estabelecida entre a coletividade. Sob essa perspectiva, o princípio da solidariedade, de inafastável incidência na situação fática ora em análise, determina que o interesse individual seja sobrepujado pelo interesse geral. Além disso, o fundamento da pretensão autoral possui raiz no princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem causa, que inegavelmente ocorrerá se o recorrente, beneficiado pelos serviços que sabidamente são prestados pela recorrida, inclusive com a valorização de seu imóvel, e suportados pelos outros moradores, nada pagar por eles. Referida vedação está prevista nos artigos 884 a 886 do Código Civil e encontra amparo nos objetivos da República, art. 3o, I, da Constituição Federal, como fator relevante na formação de uma sociedade livre, mais justa e solidária, que impõe a todos o dever jurídico de probidade e o respeito coletivo que visa beneficiar e aprimorar o convívio social. O enriquecimento sem causa, evidenciado pela atribuição de resultado econômico de obras e serviços com o correspondente desfalque alheio sem justificação, é ato-fato jurídico apto a gerar a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas e, consequentemente, irradia direito, ação e pretensão de caráter indenizatório. Nesse sentido, a lição de Pontes de Miranda: "O fundamento das relações jurídicas pessoais por enriquecimento injustificado está em exigência de justiça cumulativa, que impõe a restituição daquilo que se recebeu de outrem, sem origem jurídica. Também esse é o fundamento da obrigação de indenizar gastos que se fizeram, voluntariamente, no interesse de outrem". (Tratado de Direito Privado, Ed. Bookseller, 1a ed, 2003, Tomo XXVI, págs. 151-152 – grifou-se) Em síntese, a aceitação tácita dos serviços prestados à coletividade e a vedação ao enriquecimento sem causa são os fundamentos que amparam a conclusão de que as taxas, contribuições de manutenção ou de conservação podem ser impostas ao proprietário de imóvel adquirido em loteamento fechado após a constituição da associação. Cumpre destacar que a matéria já foi enfrentada pelo Supremo Tribunal Federal. No julgamento do RE no 340.561/RJ, DJ 1o/02/2005, o Ministro Sepúlveda Pertence assinalou que, "mesmo havendo uma associação de moradores em lugar de um condomínio, não seria admissível o enriquecimento ilícito de alguns em detrimento do grupo". Por outro lado, em precedente mais recente, da lavra do Ministro Marco Aurélio, a conclusão foi no seguinte sentido: "ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - MENSALIDADE - AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei no 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade - artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal (RE no 432.106/RJ, PRIMEIRA TURMA, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO, Dje 4/11/2011 - grifou-se). Em seguida, no julgamento do AI no 745.831/SP, convertido no RE no 695.911/SP, a Suprema Corte reconheceu a repercussão geral da questão, como demonstra a ementa do referido acórdão: DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA DE LOTEAMENTO. DISCUSSÃO ACERCA DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. MATÉRIA PASSÍVEL DE REPETIÇÃO EM INÚMEROS PROCESSOS, A REPERCUTIR NA ESFERA DE INTERESSE DE MILHARES DE PESSOAS. PRESENÇA DE REPERCUSSÃO GERAL (AI 745.831/SP, TRIBUNAL PLENO, Rel. Ministro DIAS TOFFOLI, Dje 28/11/2011 - grifou-se). (...) Na situação em apreço, extrai-se dos autos inúmeros documentos aptos a comprovar a existência do denominado “Condomínio Residencial Amazonas – Chácara 165”, inclusive a ata que elegeu a síndica em 20/10/2014 (id. 3967453 – pág. 1) e os registros das reuniões realizadas em 2005 (id. 3967453 - pág. 7), 2007 (id. 3967453 - pág. 9), 2008 (id. 3967453 - pág. 11), 2012 (id. 3967453 - pág. 16), 2013 (id. 3967453 - pág. 13), reuniões essas nas quais ficaram registradas as preocupações dos moradores com a instalação de sistema de segurança, guarita de entrada, pavimentação, etc. Lado outro, conforme o documento de id. 3967445 – pág. 1, o devedor é filho do chacareiro que fracionou o terreno e a ele concedeu alguns terrenos, ou seja, participou ele de todos os trâmites relativos à instalação das melhorias sem apresentar oposição, valendo-se, inclusive, da valorização financeira dos "lotes" em decorrência das benfeitorias. Dessa forma, consoante já apreciado por esta Turma Cível em voto proferido pelo d. Desembargador Teófilo Caetano, as peculiaridades do caso não permitem que se venha a aferir a adesão ou não do morador ao “condomínio de fato” com base tão somente em documentos formais, porquanto a adesão expressa é exceção nesses parcelamentos irregulares de solo. Por oportuno, transcrevo trecho do didático voto condutor do acórdão proferido pelo referido e ilustre Desembargador, a conferir (7976368 - pág. 7): É que, em suma, sobejam questões de fato que permitem a invocação da teoria do distinguishing, porquanto viável que seja aferido que a apelada aderira, ainda que tacitamente, ao quadro de associados do apelante, que, ademais, a despeito de não qualificado como condomínio, também não se assemelha linearmente com uma associação. Conquanto incontroverso, o apelante não fora constituído sob o prisma das exigências que regulam o parcelamento do solo e a criação de loteamento residencial e, a par de lhe ter sido conferida a denominação de associação de moradores, inexoravelmente está volvido a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito e fomentar serviços destinados a beneficiar aos possuidores das unidades que o integram. Sob essa ótica, ressoa patente que não há qualquer documento positivando a instituição da apelante na forma apregoada pelo artigo 1.332 do Código Civil (...) Fixadas essas considerações, ressoa impassível que o apelante, derivando de parcelamento levado a efeito à margem das exigências legais, não ostentado documento de instituição condominial registrado em Cartório de Registro de Imóveis, não fora regularmente constituído, não podendo ser considerado, portanto, condomínio regular. Conquanto não ostente existência jurídica legal, o apelante, conforme ressoa incontroverso dos autos, está volvido a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito no imóvel, e a fomentar serviços destinados a beneficiar aos possuidores das unidades que integram o loteamento que compreende, qual seja, o lote 03, situado na chácara 165, Setor Habitacional de Vicente Pires –DF. Como corolário dessa realidade, o apelante, entidade originária de loteamento irregular, deve ser assimilado como entidade equiparada à sociedade sem personalidade jurídica, ou condomínio de fato. Essa definição afigura-se premente, de forma a viabilizar o próprio funcionamento do apelante, até que eventualmente venha a se transmudar em condomínio regularmente constituído, porquanto indispensável a regularização do loteamento que compreende. Nesse contexto, considerando que o apelante está volvido a gerir interesses dos possuidores das frações ideais localizadas dentro do seu polígono original, deve ser reconhecido como “condomínio de fato”, pois a realidade inerente à subsistência do loteamento e do perímetro que compreende se sobrepõe à irregularidade havida na sua constituição. A denominação “condomínio de fato” realça o caráter informal da figura do apelante, que em tudo assemelha a um condomínio regular, excetuado pela irregularidade da sua constituição, porquanto desprovido de inscrição no registro imobiliário. Assim é que, conforme pontuado, não pode ser enquadrado como condomínio em sua acepção jurídica estrita por não possuir todas as características essenciais a ele inerentes. É, assim, um condomínio por similitude fática, cada vez mais presente na dinâmica social dos grandes centros urbanos, notadamente nesta capital federal. Deve ser registrado que a denominação “Condomínio de Fato” é utilizada pela doutrina que, todavia, não se exime de demonstrar o desacerto da denominação atribuída a um loteamento, só que com as vias públicas e bens de uso comum do povo fechados. (...) Sobeja o entendimento, destarte, de que, não havendo o possuidor da fração ideal inserida no loteamento aderido ao quadro de associados ou anuído com a cobrança das taxas e mensalidades de manutenção, não afigura-se devido o pagamento nem exigível as obrigações aprovadas em assembleia, ainda que frua dos serviços fomentados à universalidade de titularidades de unidades compreendidas pelo respectivo parcelamento. Em sentido inverso, sobeja a compreensão de que, caso o morador assinta com a cobrança, realizando o pagamento da taxa mensal, estará anuindo com a gestão promovida pelo condomínio de fato, razão porque resta vinculado ao pagamento das taxas subseqüentes. É exatamente essa apreensão, de aceitação tácita da prestação dos serviços que, a par de eventual comprovação de adesão, autoriza a invocação da teoria do distinguishing, obstando a prolação de provimento liminar de improcedência. É que, em suma, sobejam nuanças de fato que não legitimam que a situação deflagrada pela pretensão seja emoldurada linear e liminarmente ao entendimento firmado. Ademais, diante do fato de que a apelada reside na unidade que gerara as parcelas pretendidas e frui dos serviços fomentados pelo apelante, é plausível se defender que assimilara sua condição de aderente ou, ainda, que venha a assentir com a pretensão, conforme denota sua contumácia. Conforme se extraí dos documentos coligidos aos autos, a apelada é titular lote 03, localizado no loteamento compreendido pela apelante. Conquanto não conste dos autos nenhum outro elemento material positivando que tenha participado pessoalmente de reuniões assembleares realizadas pela apelante, ressoa impassível que manifestara sua anuência tácita à gestão promovida pela apelante. (...) Com efeito, adquirindo o direito pertinente à unidade nomeada, nela fixando residência, fruindo, ademais, dos serviços fomentados pelo ente condominial, viável que seja aferida a eventual adesão, ainda que tácita, da apelada ao quadro de associados. É que a alcança a obrigação de concorrer para o custeio dos serviços que lhe foram e são fomentados mediante o pagamento das taxas condominiais fixadas através de deliberação tomada em reunião assemblear, não sendo a irregularidade da constituição do ente condominial apto a ilidir essas inequívocas inferências. O vínculo estabelecido entre os detentores ou possuidores de imóveis situados em loteamentos irregulares e os condomínios deles originários irradia diversas e substanciosas implicações jurídicas. O fato de o apelante, condomínio de fato, ter sido criado à margem das exigências legais não obsta que se transmudem em instrumento de fomento de serviços e de viabilização dos loteamentos por consubstanciarem fórmula de agregação e representação dos interesses dos adquirentes das frações que os integram. Deve ser registrado que o fato de a apelante ter promovido o fechamento do loteamento, com a edificação de portões e portaria, ao invés de infirmar a cobrança das taxas de manutenção, somente as legitima. O havido, a par de corroborar a ilegitimidade da forma de constituição, fomenta aos titulares das unidades compreendidas pelo parcelamento uma série de vantagens e comodidades, permitindo a delimitação da área inserta no loteamento e o controle de acesso ao seu interior. A par do fechamento da área, sobejam os serviços anexos que são fomentados aos titulares das respectivas unidades como se se tratasse de condomínio horizontal regular, abstraída a gênese do parcelamento, que derivara, em suma, do incremento da população dessa capital sem o correlato acompanhamento dos serviços públicos. (Acórdão 1147078, 00405947820148070007, Relator: HECTOR VALVERDE, Relator Designado: TEÓFILO CAETANO 1a Turma Cível, data de julgamento: 30/1/2019, publicado no DJE: 9/4/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.).”[4] A assertiva, ademais, é corroborada pelo retratado na ementa do acórdão, a qual, por unanimidade, negara provimento ao apelo, pois também se reportara explicitamente à tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no ambiente do recurso individualizado: “APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. “CONDOMÍNIO DE FATO”. MATÉRIA SUBMETIDA À SISTEMÁTICA DO JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS - RESP. No 1439163/SP. ASSOCIAÇÃO COM VISTAS À MELHORIA DO LOTEAMENTO. BENEFÍCIOS QUE ALCANÇAM TODOS OS MORADORES. DIREITO OBRIGACIONAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. DEVER DE CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. INAPLICABILIDADE DO ACÓRDÃO PARADIGMA. CONDOMÍNIO DECORRENTE DE PARCELAMENTO IRREGULAR. COBRANÇA DEVIDA. 1. No “condomínio de fato” não há uma comunhão incidente sobre direitos reais; tem-se, na verdade, uma espécie de loteamento ilegal com unidades de terrenos informais e individuais, e uma situação fática de aparência condominial. Com efeito, havendo perspectiva de regularização na forma da Lei 13.465/2017, a coisa até mesmo recebe reforço de fundo econômico, justificando a participação de todos os interessados ou beneficiários, devendo assim concorrer proporcionalmente com aquelas despesas que a todos aproveitam, para que não se dê o enriquecimento sem causa, à custa do esforço alheio. 2. As contribuições para manutenção do “condomínio de fato” devem ser adimplidas por todos os moradores, notadamente porque, na maioria dos parcelamentos havidos no Distrito Federal, a anuência tácita ao ente associativo é regra e a expressa costuma ser exceção. 3. A tese fixada no julgamento do REsp. no1439163/SP é inaplicável aos parcelamentos irregulares de terra havidos no Distrito Federal, porquanto o julgado paradigma tratou de situação na qual os moradores se associaram voluntariamente com vistas à congregação de interesses comuns. 4. Recurso conhecido e desprovido.[5] Aliado ao que emerge do alinhavado pelo acórdão recorrido, com a devida vênia, ao reportar cabível novo reexame do apelo, não houvera indicação ou apontamento de qualquer dissonância entre o decidido e firmado pela Corte Superior de Justiça, tendo a egrégia Presidência cingindo-se a invocar o precedente qualificado editado e transcrever a íntegra da ementa do acórdão proferido por esta egrégia 1a Turma Cível deste Tribunal de Justiça, não pontuando, casuisticamente, em qual ponto a tese firmada teria sido ignorada, pois devidamente esclarecidos os fundamentos pelos quais não se conformava ao caso concreto. Em verdade, conforme pontuado, a tese editada pela Corte Superior fora fielmente observada, pois patenteado que o autor “participou ele de todos os trâmites relativos à instalação das melhorias sem apresentar oposição, valendo-se, inclusive, da valorização financeira dos "lotes" em decorrência das benfeitorias (...)[6], corroborando que é lícita a cobrança das taxas de manutenção das quais almejara alforriar-se. Ante essas inferências, o acórdão proferido por este órgão julgador não comporta rejulgamento, conforme pretendido, pois coincidente com a tese firmada pela Corte Superior de Justiça. Devolvam-se, pois, os autos, à ilustrada Presidência da Corte para as providências ulteriores ante o recurso especial manejado pelo réu. Intimem-se. Brasília-DF, 30 de abril de 2021. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID 21731265 - Acórdão (apelo) e ID 22286721 - Acórdão (embargos de declaração) [2] - Tese firmada: "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram." [3] - ID 23277737- Recurso Especial [4] - ID 18911666 - Pág.1 a 6 [5] ID 18911667 - Pág. 1 [6] ID Num. 18911666 - Pág. 5