Tribunal: TJDFT
Processo: 0040502-84.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2021-03-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0040502-84.2015.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: HESA 19 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A., EBM DESENVOLVIMENTO URBANO E INCORPORACOES S/A APELADO: MARCELO BRANDAO GONCALVES D E C I S Ã O V I S T O S ETC. Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por HESA 19 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS E OUTRAS contra a sentença (Doc. Num. 9900161) proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Materiais e Morais no 0040502-84.2015.8.07.0001 (numeração anterior 2015.01.1.139243-7), ajuizada por MARCELO BRANDÃO GONÇALVES em desfavor das Apelantes, por meio da qual o Juiz de Direito da Vigésima Quarta Vara Cível de Brasília julgou procedente o pedido inicial referente à restituição de valores pagos pelo Autor a título de comissão de corretagem em virtude da rescisão contratual decorrente do atraso na entrega da obra perpetrado por culpa das Rés, extinguindo o Feito, por consequência, com base no inciso I artigo 487 do Código de Processo Civil. Contra a referida sentença, foram interpostos Embargos de Declaração (Doc. Num. 9900166), os quais foram rejeitados (Doc. Num. 9900160). Em suas razões recursais (Doc. Num. 9900186), as Rés/Apelantes argumentam que “a sentença não merece subsistir, seja porque o juízo originário decidiu a lide para além dos limites estabelecidos na petição inicial, seja porque a transferência do ônus da intermediação na espécie se deu de forma perfeitamente lícita” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 3). Em caráter preliminar, defendem a nulidade da sentença, ante a alegação de que ela é extra petita, sustentando que a discussão relativa à legalidade da comissão de corretagem é estranha ao objeto da lide, uma vez que a pretensão manifestada na inicial cingia-se em saber se as verbas pagas a esse título integravam o preço da aquisição do imóvel pelo Autor. No mérito, aduzem a licitude da transferência do encargo contratual de pagamento das despesas relativas à intermediação do negócio jurídico ao promitente comprador, tendo em vista a existência de previsões contratuais expressas (cláusulas 21.1, 21.2, 21.3 e 21.4), bem como asseveram que se equivocou o Juiz a quo “ao confundir a relação jurídica relativa aos serviços de intermediação e a relação jurídica referente ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 7). Ademais, alegam que a rescisão do contrato se deu por culpa do Apelado, “ante a ausência de mora imputável à incorporadora e a preponderância da desistência do adquirente como causa do desfazimento do contrato” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 9). Afirmam que “Tal matéria foi tratada pela decisão de fls. 547/554 e, desde então, vem sendo discutida em medidas de impugnação à referida decisão – inexistindo, até o momento, pronunciamento transitado em julgado a esse respeito” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 9). Sobre a mora, dizem que as falhas existentes durante o procedimento de averbação do habite-se são imputáveis à Administração Pública, exclusivamente, uma vez que as Apelantes adotaram as providências necessárias ao cumprimento desse dever no prazo previsto em contrato para a entrega do imóvel. Por outro lado, para o caso de se considerar a existência de mora contratual das Apelantes, invocam a aplicação da teoria do adimplemento substancial, pois “O prédio foi concluído dentro do prazo, vistoriado e tido por habitável pelos órgãos públicos. A única pendência existente à época era uma situação burocrática absolutamente superficial – inclusive já superada – que de modo algum denota uma conduta morosa ou negligente da incorporadora” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 15). Ao final, alegam que “a inequívoca manifestação de vontade do adquirente no sentido de romper a relação contratual, veiculada por meio do ajuizamento da demanda, é que se constitui em hipótese de inadimplemento absoluto. Uma vez que o adquirente não mais deseja aperfeiçoar o compromisso de compra e venda, torna-se impossível o cumprimento do contrato” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 15). Requerem, assim, o conhecimento e o provimento recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a pretensão autoral. Preparo regular (Doc. Num. 9900168). Apresentadas contrarrazões pelo Apelado em ID Num. 9900175, nas quais propugna, em primeiro lugar, o não conhecimento do recurso interposto relativamente aos “pontos que cuidam da discussão da culpa pela rescisão contratual, da teoria do adimplemento substancial do contrato e da retenção de 20% do contrato” (Doc. Num. 9900175 - Pág. 1), afirmando que tais matérias foram examinadas no bojo do Agravo de Instrumento no 2016.00.2.031956-4. Em segundo lugar, pede o desprovimento do recurso. Por meio da decisão de ID Num. 9900184, suspendeu-se a tramitação do presente recurso até o julgamento do Agravo de Instrumento no 2016.00.2.031956-4, (atualmente no 0034092-76.2016.807.0000) o qual fora interposto contra a decisão de julgamento antecipado parcial de mérito de ID Num. 9900133. É o relatório. Decido. Como já relatado na decisão de ID Num. 9900184, o Agravo de Instrumento no 0034092-76.2016.807.0000 foi interposto pelas Rés, ora Apelantes, pretendendo a reforma da decisão em que se julgou parcialmente o mérito da demanda, requerendo, em apertada síntese, o reconhecimento da culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda. O recurso não fora conhecido pela Desembargadora Relatora, Maria Ivatônia, com fundamento no inciso III do artigo 932 do Código de Processo Civil, em decisão lastreada nos seguintes fundamentos, in verbis: “Trata-se de agravo de instrumento interposto por HESA 19 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTROS em desfavor de decisão proferida nos autos da Ação de Conhecimento, submetida ao rito ordinário, ajuizada por MARCELO BRANDÃO GONÇALVES. Inicialmente, insta mencionar que o artigo 1.016 do Código de Processo Civil preceitua serem requisitos da petição do agravo de instrumento a exposição do fato e do direito (inciso II) e o pedido (inciso III). Da análise dos pedidos de fl. 23, os agravantes assim requereram: “Diante do exposto, o agravante requer, primeiramente, a concessão de efeito suspensivo ativo para o presente recurso, de modo a evitar graves e evidentes prejuízos à parte recorrente, tendo em vista a nova sistemática do processo civil brasileiro e a presença dos requisitos que autorizam esse provimento. Quanto ao mérito, requer a total reforma da decisão recorrida, partindo da constatação de que a resolução do contrato teve causa na vontade do agravado, exclusivamente, preservado a incidência das disposições contratuais que prevêem a dissolução do pacto por culpa do adquirente.” Nos termos da lei processual civil, não se conhece de agravo de instrumento no qual não se formulou pedido adequado de liminar e/ou de mérito em consonância com os fatos e o direito expostos. Isso porque o recurso de agravo destina-se à obtenção da reforma da decisão ante o inconformismo do agravante, o qual precisa explicitar corretamente a nova determinação de liminar e/ou de mérito que almeja sob pena de o magistrado proferir julgamento citra, ultra ou extra petita. Como dito, os agravantes deixaram de indicar adequadamente o pedido de liminar e o de mérito. O simples pedido de concessão de efeito suspensivo ativo sem um objetivo e o pleito de reforma sem algum propósito não se prestam a tal fim. Deveriam os agravantes explicitar o pedido de efeito suspensivo ativo e o de reforma da decisão para algum objetivo. Outrossim, não há que se falar em excesso de formalismo, tendo em vista não se poder proferir nova decisão em algum sentido sem pedido expresso para tanto, pois, como dito, há a possibilidade de se incorrer em julgamento citra, ultra ou extra petita. Dessa forma, o presente agravo não ultrapassa a barreira da admissibilidade ante a não formulação de pedido adequado apto à reforma da decisão. Conforme disposto no artigo 932, III do Estatuto Processual Civil, o relator não conhecerá do recurso manifestamente inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida. O caso dos autos se amolda ao referido artigo, haja vista, como dito, o agravante não ter observado o art. 1.016 do CPC. Ante o exposto, não conheço do agravo de instrumento nos termos do art. 932, III do NCPC c/c art. 87, III do RITJDFT.” Contra a referida decisão unipessoal, as Rés interpuseram Agravo Interno, o qual foi desprovido em acórdão que recebeu a seguinte ementa, in verbis: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO INTERNO - DECISÃO QUE NÃO CONHECE DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO - ARTIGO 1.016 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVILVIGENTE - RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL - ART. 932, INCISO III DO NCPC C/C ART. 87, III DO RITJDFT- DECISÃO MANTIDA. 1 - O artigo 1.016 do Código de Processo Civil preceitua que a petição inicial do agravo de instrumento possui, como um dos requisitos, o pedido de reforma da decisão. 2 - Não se conhece de agravo de instrumento no qual não se formulou pedido adequado à modalidade do recurso. 3 - O agravante precisa explicitar a nova determinação que almeja sob pena de o magistrado proferir julgamento citra, ultra ouextra petita. Com efeito, não há que se falar em excesso de formalismo, tendo em vista não se poder proferir nova decisão em algum sentido sem pedido expresso para tanto. 4 - Segundo o art. 932, III do Estatuto Processual Civil vigente, o relator não conhecerá do recurso manifestamente inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida. 5 - Não se vislumbrando fundamento para modificar a decisão agravada, não trazendo as razões do agravo interno fatos capazes de infirmar a justificativa pela qual não se conheceu do agravo de instrumento por decisão monocrática prevista no art. 932, III do NCPC, o não provimento do recurso é medida que se impõe. 6 - Agravo interno conhecido e não provido.” (Acórdão n.981267, 20160020319564AGI, Relator: MARIA IVATÔNIA 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/11/2016, Publicado no DJE: 24/01/2017. Pág.: 697/706) Ainda insatisfeitas, as Rés interpuseram Embargos de Declaração contra o referido acórdão, os quais foram rejeitados por meio do seguinte julgado, in verbis: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL VIGENTE. OMISSÃO. OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO - DECISÃO QUE NÃO CONHECE DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO - ARTIGO 1.016 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL VIGENTE - RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL - ART. 932, INCISO III DO NCPC C/C ART. 87, III DO RITJDFT - EMBARGOS DECLARATÓRIOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. 1 - O artigo 1.016 do Código de Processo Civil preceitua que a petição inicial do agravo de instrumento possui, como um dos requisitos, o pedido de reforma da decisão, de modo que não se conhece de agravo de instrumento no qual não se formulou pedido adequado à modalidade do recurso, não havendo de se falar em omissão quanto à análise dos pedidos. 2 - No tocante à obscuridade que autoriza a oposição de embargos de declaração, é aquela quando o decisum não se mostra claro na fundamentação ou no dispositivo, gerando, assim, dúvida sobre o que está exposto. No caso, demonstrou-se claramente que o agravante precisa explicitar a nova determinação que almeja sob pena de o magistrado proferir julgamento citra, ultra ou extra petita. Com efeito, não há que se falar em excesso de formalismo, tendo em vista não se poder proferir nova decisão em algum sentido sem pedido expresso para tanto. 3 - O anseio de revolver a matéria decidida em sentido contrário que ao esposado pelos embargantes não enseja a oposição de embargos de declaração, mormente pelo fato de não se configurar obscuridade, omissão ou contradição para os fins de oposição do recurso em apreço. 4 - Ausentes os requisitos dispostos no art. 1.022 do NCPC, o não provimento dos embargos de declaração é medida que se impõe. 5 - Embargos de declaração conhecidos e não providos.” (Acórdão n.1016197, 20160020319564AGI, Relator: MARIA IVATÔNIA 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/05/2017, Publicado no DJE: 19/05/2017. Pág.: 562/566) As Rés/Embargantes interpuseram novos Embargos de Declaração em desfavor do supramencionado julgado, os quais foram conhecidos e acolhidos consoante a seguinte ementa, in verbis: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO. GRAVE ERRO FORMAL NA INICIAL. PEDIDOS DILUÍDOS E QUASE CIFRADOS NO BOJO DA INICIAL. ESCLARECIMENTOS EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. PRIMADO DO JULGAMENTO DO MÉRITO. VÍCIO FORMAL RELEVADO. EFEITOS INFRINGENTES. RECURSO PROVIDO. 1. A petição inicial do agravo de instrumento contém grave e quase injustificável erro de forma, vez que apresentou os pedidos diluídos e quase cifrados no bojo da peça inicial, sem explicitá-los na parte final como determina a boa técnica, cujo entendimento global só foi possível com os presentes embargos de declaração. Esse proceder dos patronos do agravante em nada contribui à boa e ágil prestação jurisdicional, para o que todas as partes do processo devem proceder de maneira colaborativa para o bom andamento do feito. 2. O objeto do recurso é a reforma de decisão parcial de mérito, pela qual se rescindiu o contrato de promessa de compra e venda, além de resolver outros pedido deduzidos na inicial da ação em curso na instância inferior. Em razão da envergadura e da natureza da decisão impugnada e dos novos ventos trazidos pelo novo Código de Processo Civil, dentre os quais o primado do julgamento do mérito reforçado pelo princípio da instrumentalidade, deve-se relevar o grave erro de forma contido na inicial para admitir o presente agravo de instrumento. 3. Recurso conhecido e provido com efeitos infringentes para admitir o agravo de instrumento e determinar seu regular processamento.” (Acórdão 1038486, 20160020319564AGI, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 9/8/2017, publicado no DJE: 17/8/2017. Pág.: 330/332) O Agravo de Instrumento foi então julgado, resultando a seguinte ementa: “CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECISÃO JUDICIAL QUE JULGA PARCIAL E ANTECIPADAMENTE O MÉRITO DA CAUSA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEMORA NA AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. CULPA ATRIBUÍDA À ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA E EXIGÊNCIAS DESARRAZOADAS DO CARTÓRIO REGISTRAL. NÃO CONFIGURAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PARTE DA QUANTIA PAGA PELO PROMISSÁRIO/COMPRADOR. DESCABIMENTO. LUCROS CESSANTES. IMPUGNAÇÃO AO VALOR FIXADO. APURAÇÃO DO VALOR EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. LAUDO MERCADOLÓGICO. RESTITUIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE IMISSÃO DO AGRAVADO NA POSSE DO IMÓVEL. ÔNUS DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - A não entrega do imóvel com a consequente averbação da carta de habite-se na matrícula do empreendimento no prazo contratual configura inadimplemento contratual. As alegações de entraves burocráticos da Administração Pública no tocante à averbação do habite-see exigências do cartório registral não podem ser reconhecidas como caso fortuito e/ou força maior, por não se revestirem de imprevisibilidade ou inevitabilidade, tendo relação com a atividade desempenhada pelas rés passíveis de previsão. Portanto, não são circunstâncias aptas a legitimarem o substancial retardamento na entrega do imóvel para além do prazo contratual de tolerância previsto e, por conseguinte, afastar a responsabilidade das rés. 2 - A obtenção e registro da carta de habite-se constitui fato inerente à própria atividade desenvolvida e a sua obtenção integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa da vendedora pelo atraso na entrega do bem. 3 - Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva das agravantes no tocante à conclusão das obras e averbação da carta de habite-se no prazo fixado contratualmente, devem devolver ao agravado os valores pagos pela aquisição do imóvel de forma imediata e integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça). 4 - Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora que não entregou a obra no prazo previsto em contrato, não há se falar em retenção de valores (aplicação da cláusula penal) por não se tratar de desistência unilateral nem de rescisão por inadimplemento perpetrado pelo promitente comprador. 5 - Incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial ante o não cumprimento da prestação principal do contrato, isto é, a entrega do imóvel no tempo aprazado. O atraso na entrega regular de um imóvel por prazo superior a cinco meses, além do prazo de prorrogação, é situação que passa ao largo de atrair a incidência da teoria do adimplemento substancial. 6 - A não disponibilidade do imóvel no prazo ajustado impõe à promitente vendedora a obrigação de compor lucros cessantes, que são comprovados diante da própria mora, à vista de que os adquirentes deixaram de auferir ganhos de aluguéis. 7 - Não se pode fixar os lucros cessantes em valor correspondente ao de aluguel mensal desde a data em que deveria ter sido entregue o bem, haja vista tal prática não ser razoável e não ser o que se observa na regularidade dos casos. A locação imediata é somente uma possibilidade, algo hipotético, de modo que não pode ser utilizada como parâmetro para fixação dos lucros cessantes. 8 - No caso, os lucros cessantes devem ser apurados em liquidação de sentença, por meio de laudo mercadológico, no qual se avaliará o potencial locatício da região onde está localizado o bem, cujo percentual será aplicado ao valor do aluguel médio mensal para se obter o que razoavelmente deixou-se de lucrar com a mora. 9 - Em se tratando de aquisição de imóvel, por promessa de compra e venda, o marco definidor do momento a partir do qual o promissário comprador passa a responder pelo pagamento das taxas de condomínio é o efetivo exercício da posse, de modo que as cotas anteriores são de responsabilidade da promitente/vendedora. 10 - Recurso conhecido e parcialmente provido somente para determinar que o valor da indenização por lucros cessantes seja apurado em posterior liquidação de sentença por meio de laudo mercadológico.” (Acórdão 1066642, 20160020319564AGI, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 6/12/2017, publicado no DJE: 22/1/2018. Pág.: 1025/1027) Ocorre que, contra o acórdão cuja ementa acima transcrevi ainda foram interpostos novos Embargos de Declaração, os quais foram parcialmente acolhidos no acórdão registrado sob o no 1095140, tão somente para corrigir erro material na proclamação do resultado do julgamento. Contra o mesmo acórdão as Rés ainda interpuseram Recurso Especial sustentando que foram violados os seguintes dispositivos legais: “a) artigo 942, § 3°, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015, asseverando, em síntese, que a turma julgadora, embora tenha reconhecido que o julgado não foi unânime, deixou de designar outra sessão com a presença de outros julgadores para garantir a possibilidade de inversão do resultado inicial, conforme determina a legislação de regência; b) artigos 489, § 1°, inciso IV, e 1.022, incisos I, II, e III, ambos do CPC/2015, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; c) artigos 393, 394 e 395, todos do Código Civil, afirmando a ocorrência de caso fortuito externo, bem como de adimplemento substancial do contrato, motivos pelos quais entende que não agiu com culpa pela rescisão contratual, devendo ser retido o percentual pactuado.” (Doc. Num. 14364547 - Págs. 215/216 do Agravo de Instrumento no 0034092-76.2016.8.07.0000) O Recurso Especial foi admitido (Doc. Num. 14364547 - Págs. 213/216 do Agravo de Instrumento no 0034092-76.2016.8.07.0000), tramita sob a numeração 1.760.856/DF e encontra-se concluso ao Ministro Relator Raul Araújo para decisão. Assim, subsiste a inexistência de preclusão da decisão em que se julgou, de forma parcial e antecipada, o mérito da presente demanda, especialmente a discussão relativa à responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, devendo, por prudência, que se aguarde o trânsito em julgado do recurso de Agravo de Instrumento interposto pelas Rés (Agravo de Instrumento no 2016.00.2.031956-4, atualmente 0034092-76.2016.8.07.0000). Isso porque o presente recurso de Apelação Cível manifesta insurgência contra a sentença em que a devolução dos valores percebidos a título de comissão de corretagem foi determinada com base em dois fundamentos distintos e autônomos: a) abusividade da cobrança da comissão de corretagem sem cumprimento do dever contratual de informação; b) inadimplemento culposo da Ré que enseja a devolução integral de todos os valores pagos, o que abrange a comissão de corretagem. Dessa maneira, verificando-se que um dos fundamentos adotados na sentença (inadimplemento culposo da Ré) depende da discussão objeto do REsp 1.760.856/DF e, além disso, diante da inexistência de prevenção da Relatora do referido recurso para o julgamento da presente Apelação (artigo 85, parágrafo único, do Regimento Interno do TJDFT), impõe-se o desfecho da discussão relativa à culpa pela rescisão do contrato, como medida de prudência para o julgamento do presente recurso, a fim de se evitar a existência de juízos conflitantes nos mesmos autos. Com essas considerações, determino a manutenção da suspensão do julgamento do presente recurso de Apelação até o trânsito em julgado da decisão de julgamento antecipado parcial de mérito de ID Num. 9900133. Aguarde-se na Secretaria da Turma. I. Brasília - DF, 12 de março de 2021. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0040502-84.2015.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: HESA 19 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A., EBM DESENVOLVIMENTO URBANO E INCORPORACOES S/A APELADO: MARCELO BRANDAO GONCALVES D E C I S Ã O V I S T O S ETC. Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por HESA 19 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS E OUTRAS contra a sentença (Doc. Num. 9900161) proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Materiais e Morais no 0040502-84.2015.8.07.0001 (numeração anterior 2015.01.1.139243-7), ajuizada por MARCELO BRANDÃO GONÇALVES em desfavor das Apelantes, por meio da qual o Juiz de Direito da Vigésima Quarta Vara Cível de Brasília julgou procedente o pedido inicial referente à restituição de valores pagos pelo Autor a título de comissão de corretagem em virtude da rescisão contratual decorrente do atraso na entrega da obra perpetrado por culpa das Rés, extinguindo o Feito, por consequência, com base no inciso I artigo 487 do Código de Processo Civil. Contra a referida sentença, foram interpostos Embargos de Declaração (Doc. Num. 9900166), os quais foram rejeitados (Doc. Num. 9900160). Em suas razões recursais (Doc. Num. 9900186), as Rés/Apelantes argumentam que “a sentença não merece subsistir, seja porque o juízo originário decidiu a lide para além dos limites estabelecidos na petição inicial, seja porque a transferência do ônus da intermediação na espécie se deu de forma perfeitamente lícita” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 3). Em caráter preliminar, defendem a nulidade da sentença, ante a alegação de que ela é extra petita, sustentando que a discussão relativa à legalidade da comissão de corretagem é estranha ao objeto da lide, uma vez que a pretensão manifestada na inicial cingia-se em saber se as verbas pagas a esse título integravam o preço da aquisição do imóvel pelo Autor. No mérito, aduzem a licitude da transferência do encargo contratual de pagamento das despesas relativas à intermediação do negócio jurídico ao promitente comprador, tendo em vista a existência de previsões contratuais expressas (cláusulas 21.1, 21.2, 21.3 e 21.4), bem como asseveram que se equivocou o Juiz a quo “ao confundir a relação jurídica relativa aos serviços de intermediação e a relação jurídica referente ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 7). Ademais, alegam que a rescisão do contrato se deu por culpa do Apelado, “ante a ausência de mora imputável à incorporadora e a preponderância da desistência do adquirente como causa do desfazimento do contrato” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 9). Afirmam que “Tal matéria foi tratada pela decisão de fls. 547/554 e, desde então, vem sendo discutida em medidas de impugnação à referida decisão – inexistindo, até o momento, pronunciamento transitado em julgado a esse respeito” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 9). Sobre a mora, dizem que as falhas existentes durante o procedimento de averbação do habite-se são imputáveis à Administração Pública, exclusivamente, uma vez que as Apelantes adotaram as providências necessárias ao cumprimento desse dever no prazo previsto em contrato para a entrega do imóvel. Por outro lado, para o caso de se considerar a existência de mora contratual das Apelantes, invocam a aplicação da teoria do adimplemento substancial, pois “O prédio foi concluído dentro do prazo, vistoriado e tido por habitável pelos órgãos públicos. A única pendência existente à época era uma situação burocrática absolutamente superficial – inclusive já superada – que de modo algum denota uma conduta morosa ou negligente da incorporadora” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 15). Ao final, alegam que “a inequívoca manifestação de vontade do adquirente no sentido de romper a relação contratual, veiculada por meio do ajuizamento da demanda, é que se constitui em hipótese de inadimplemento absoluto. Uma vez que o adquirente não mais deseja aperfeiçoar o compromisso de compra e venda, torna-se impossível o cumprimento do contrato” (Doc. Num. 9900186 - Pág. 15). Requerem, assim, o conhecimento e o provimento recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a pretensão autoral. Preparo regular (Doc. Num. 9900168). Apresentadas contrarrazões pelo Apelado em ID Num. 9900175, nas quais propugna, em primeiro lugar, o não conhecimento do recurso interposto relativamente aos “pontos que cuidam da discussão da culpa pela rescisão contratual, da teoria do adimplemento substancial do contrato e da retenção de 20% do contrato” (Doc. Num. 9900175 - Pág. 1), afirmando que tais matérias foram examinadas no bojo do Agravo de Instrumento no 2016.00.2.031956-4. Em segundo lugar, pede o desprovimento do recurso. Por meio da decisão de ID Num. 9900184, suspendeu-se a tramitação do presente recurso até o julgamento do Agravo de Instrumento no 2016.00.2.031956-4, (atualmente no 0034092-76.2016.807.0000) o qual fora interposto contra a decisão de julgamento antecipado parcial de mérito de ID Num. 9900133. É o relatório. Decido. Como já relatado na decisão de ID Num. 9900184, o Agravo de Instrumento no 0034092-76.2016.807.0000 foi interposto pelas Rés, ora Apelantes, pretendendo a reforma da decisão em que se julgou parcialmente o mérito da demanda, requerendo, em apertada síntese, o reconhecimento da culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda. O recurso não fora conhecido pela Desembargadora Relatora, Maria Ivatônia, com fundamento no inciso III do artigo 932 do Código de Processo Civil, em decisão lastreada nos seguintes fundamentos, in verbis: “Trata-se de agravo de instrumento interposto por HESA 19 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTROS em desfavor de decisão proferida nos autos da Ação de Conhecimento, submetida ao rito ordinário, ajuizada por MARCELO BRANDÃO GONÇALVES. Inicialmente, insta mencionar que o artigo 1.016 do Código de Processo Civil preceitua serem requisitos da petição do agravo de instrumento a exposição do fato e do direito (inciso II) e o pedido (inciso III). Da análise dos pedidos de fl. 23, os agravantes assim requereram: “Diante do exposto, o agravante requer, primeiramente, a concessão de efeito suspensivo ativo para o presente recurso, de modo a evitar graves e evidentes prejuízos à parte recorrente, tendo em vista a nova sistemática do processo civil brasileiro e a presença dos requisitos que autorizam esse provimento. Quanto ao mérito, requer a total reforma da decisão recorrida, partindo da constatação de que a resolução do contrato teve causa na vontade do agravado, exclusivamente, preservado a incidência das disposições contratuais que prevêem a dissolução do pacto por culpa do adquirente.” Nos termos da lei processual civil, não se conhece de agravo de instrumento no qual não se formulou pedido adequado de liminar e/ou de mérito em consonância com os fatos e o direito expostos. Isso porque o recurso de agravo destina-se à obtenção da reforma da decisão ante o inconformismo do agravante, o qual precisa explicitar corretamente a nova determinação de liminar e/ou de mérito que almeja sob pena de o magistrado proferir julgamento citra, ultra ou extra petita. Como dito, os agravantes deixaram de indicar adequadamente o pedido de liminar e o de mérito. O simples pedido de concessão de efeito suspensivo ativo sem um objetivo e o pleito de reforma sem algum propósito não se prestam a tal fim. Deveriam os agravantes explicitar o pedido de efeito suspensivo ativo e o de reforma da decisão para algum objetivo. Outrossim, não há que se falar em excesso de formalismo, tendo em vista não se poder proferir nova decisão em algum sentido sem pedido expresso para tanto, pois, como dito, há a possibilidade de se incorrer em julgamento citra, ultra ou extra petita. Dessa forma, o presente agravo não ultrapassa a barreira da admissibilidade ante a não formulação de pedido adequado apto à reforma da decisão. Conforme disposto no artigo 932, III do Estatuto Processual Civil, o relator não conhecerá do recurso manifestamente inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida. O caso dos autos se amolda ao referido artigo, haja vista, como dito, o agravante não ter observado o art. 1.016 do CPC. Ante o exposto, não conheço do agravo de instrumento nos termos do art. 932, III do NCPC c/c art. 87, III do RITJDFT.” Contra a referida decisão unipessoal, as Rés interpuseram Agravo Interno, o qual foi desprovido em acórdão que recebeu a seguinte ementa, in verbis: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO INTERNO - DECISÃO QUE NÃO CONHECE DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO - ARTIGO 1.016 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVILVIGENTE - RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL - ART. 932, INCISO III DO NCPC C/C ART. 87, III DO RITJDFT- DECISÃO MANTIDA. 1 - O artigo 1.016 do Código de Processo Civil preceitua que a petição inicial do agravo de instrumento possui, como um dos requisitos, o pedido de reforma da decisão. 2 - Não se conhece de agravo de instrumento no qual não se formulou pedido adequado à modalidade do recurso. 3 - O agravante precisa explicitar a nova determinação que almeja sob pena de o magistrado proferir julgamento citra, ultra ouextra petita. Com efeito, não há que se falar em excesso de formalismo, tendo em vista não se poder proferir nova decisão em algum sentido sem pedido expresso para tanto. 4 - Segundo o art. 932, III do Estatuto Processual Civil vigente, o relator não conhecerá do recurso manifestamente inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida. 5 - Não se vislumbrando fundamento para modificar a decisão agravada, não trazendo as razões do agravo interno fatos capazes de infirmar a justificativa pela qual não se conheceu do agravo de instrumento por decisão monocrática prevista no art. 932, III do NCPC, o não provimento do recurso é medida que se impõe. 6 - Agravo interno conhecido e não provido.” (Acórdão n.981267, 20160020319564AGI, Relator: MARIA IVATÔNIA 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/11/2016, Publicado no DJE: 24/01/2017. Pág.: 697/706) Ainda insatisfeitas, as Rés interpuseram Embargos de Declaração contra o referido acórdão, os quais foram rejeitados por meio do seguinte julgado, in verbis: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL VIGENTE. OMISSÃO. OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO - DECISÃO QUE NÃO CONHECE DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO - ARTIGO 1.016 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL VIGENTE - RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL - ART. 932, INCISO III DO NCPC C/C ART. 87, III DO RITJDFT - EMBARGOS DECLARATÓRIOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. 1 - O artigo 1.016 do Código de Processo Civil preceitua que a petição inicial do agravo de instrumento possui, como um dos requisitos, o pedido de reforma da decisão, de modo que não se conhece de agravo de instrumento no qual não se formulou pedido adequado à modalidade do recurso, não havendo de se falar em omissão quanto à análise dos pedidos. 2 - No tocante à obscuridade que autoriza a oposição de embargos de declaração, é aquela quando o decisum não se mostra claro na fundamentação ou no dispositivo, gerando, assim, dúvida sobre o que está exposto. No caso, demonstrou-se claramente que o agravante precisa explicitar a nova determinação que almeja sob pena de o magistrado proferir julgamento citra, ultra ou extra petita. Com efeito, não há que se falar em excesso de formalismo, tendo em vista não se poder proferir nova decisão em algum sentido sem pedido expresso para tanto. 3 - O anseio de revolver a matéria decidida em sentido contrário que ao esposado pelos embargantes não enseja a oposição de embargos de declaração, mormente pelo fato de não se configurar obscuridade, omissão ou contradição para os fins de oposição do recurso em apreço. 4 - Ausentes os requisitos dispostos no art. 1.022 do NCPC, o não provimento dos embargos de declaração é medida que se impõe. 5 - Embargos de declaração conhecidos e não providos.” (Acórdão n.1016197, 20160020319564AGI, Relator: MARIA IVATÔNIA 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/05/2017, Publicado no DJE: 19/05/2017. Pág.: 562/566) As Rés/Embargantes interpuseram novos Embargos de Declaração em desfavor do supramencionado julgado, os quais foram conhecidos e acolhidos consoante a seguinte ementa, in verbis: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO. GRAVE ERRO FORMAL NA INICIAL. PEDIDOS DILUÍDOS E QUASE CIFRADOS NO BOJO DA INICIAL. ESCLARECIMENTOS EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. PRIMADO DO JULGAMENTO DO MÉRITO. VÍCIO FORMAL RELEVADO. EFEITOS INFRINGENTES. RECURSO PROVIDO. 1. A petição inicial do agravo de instrumento contém grave e quase injustificável erro de forma, vez que apresentou os pedidos diluídos e quase cifrados no bojo da peça inicial, sem explicitá-los na parte final como determina a boa técnica, cujo entendimento global só foi possível com os presentes embargos de declaração. Esse proceder dos patronos do agravante em nada contribui à boa e ágil prestação jurisdicional, para o que todas as partes do processo devem proceder de maneira colaborativa para o bom andamento do feito. 2. O objeto do recurso é a reforma de decisão parcial de mérito, pela qual se rescindiu o contrato de promessa de compra e venda, além de resolver outros pedido deduzidos na inicial da ação em curso na instância inferior. Em razão da envergadura e da natureza da decisão impugnada e dos novos ventos trazidos pelo novo Código de Processo Civil, dentre os quais o primado do julgamento do mérito reforçado pelo princípio da instrumentalidade, deve-se relevar o grave erro de forma contido na inicial para admitir o presente agravo de instrumento. 3. Recurso conhecido e provido com efeitos infringentes para admitir o agravo de instrumento e determinar seu regular processamento.” (Acórdão 1038486, 20160020319564AGI, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 9/8/2017, publicado no DJE: 17/8/2017. Pág.: 330/332) O Agravo de Instrumento foi então julgado, resultando a seguinte ementa: “CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECISÃO JUDICIAL QUE JULGA PARCIAL E ANTECIPADAMENTE O MÉRITO DA CAUSA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEMORA NA AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. CULPA ATRIBUÍDA À ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA E EXIGÊNCIAS DESARRAZOADAS DO CARTÓRIO REGISTRAL. NÃO CONFIGURAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PARTE DA QUANTIA PAGA PELO PROMISSÁRIO/COMPRADOR. DESCABIMENTO. LUCROS CESSANTES. IMPUGNAÇÃO AO VALOR FIXADO. APURAÇÃO DO VALOR EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. LAUDO MERCADOLÓGICO. RESTITUIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE IMISSÃO DO AGRAVADO NA POSSE DO IMÓVEL. ÔNUS DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - A não entrega do imóvel com a consequente averbação da carta de habite-se na matrícula do empreendimento no prazo contratual configura inadimplemento contratual. As alegações de entraves burocráticos da Administração Pública no tocante à averbação do habite-see exigências do cartório registral não podem ser reconhecidas como caso fortuito e/ou força maior, por não se revestirem de imprevisibilidade ou inevitabilidade, tendo relação com a atividade desempenhada pelas rés passíveis de previsão. Portanto, não são circunstâncias aptas a legitimarem o substancial retardamento na entrega do imóvel para além do prazo contratual de tolerância previsto e, por conseguinte, afastar a responsabilidade das rés. 2 - A obtenção e registro da carta de habite-se constitui fato inerente à própria atividade desenvolvida e a sua obtenção integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa da vendedora pelo atraso na entrega do bem. 3 - Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva das agravantes no tocante à conclusão das obras e averbação da carta de habite-se no prazo fixado contratualmente, devem devolver ao agravado os valores pagos pela aquisição do imóvel de forma imediata e integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça). 4 - Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora que não entregou a obra no prazo previsto em contrato, não há se falar em retenção de valores (aplicação da cláusula penal) por não se tratar de desistência unilateral nem de rescisão por inadimplemento perpetrado pelo promitente comprador. 5 - Incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial ante o não cumprimento da prestação principal do contrato, isto é, a entrega do imóvel no tempo aprazado. O atraso na entrega regular de um imóvel por prazo superior a cinco meses, além do prazo de prorrogação, é situação que passa ao largo de atrair a incidência da teoria do adimplemento substancial. 6 - A não disponibilidade do imóvel no prazo ajustado impõe à promitente vendedora a obrigação de compor lucros cessantes, que são comprovados diante da própria mora, à vista de que os adquirentes deixaram de auferir ganhos de aluguéis. 7 - Não se pode fixar os lucros cessantes em valor correspondente ao de aluguel mensal desde a data em que deveria ter sido entregue o bem, haja vista tal prática não ser razoável e não ser o que se observa na regularidade dos casos. A locação imediata é somente uma possibilidade, algo hipotético, de modo que não pode ser utilizada como parâmetro para fixação dos lucros cessantes. 8 - No caso, os lucros cessantes devem ser apurados em liquidação de sentença, por meio de laudo mercadológico, no qual se avaliará o potencial locatício da região onde está localizado o bem, cujo percentual será aplicado ao valor do aluguel médio mensal para se obter o que razoavelmente deixou-se de lucrar com a mora. 9 - Em se tratando de aquisição de imóvel, por promessa de compra e venda, o marco definidor do momento a partir do qual o promissário comprador passa a responder pelo pagamento das taxas de condomínio é o efetivo exercício da posse, de modo que as cotas anteriores são de responsabilidade da promitente/vendedora. 10 - Recurso conhecido e parcialmente provido somente para determinar que o valor da indenização por lucros cessantes seja apurado em posterior liquidação de sentença por meio de laudo mercadológico.” (Acórdão 1066642, 20160020319564AGI, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 6/12/2017, publicado no DJE: 22/1/2018. Pág.: 1025/1027) Ocorre que, contra o acórdão cuja ementa acima transcrevi ainda foram interpostos novos Embargos de Declaração, os quais foram parcialmente acolhidos no acórdão registrado sob o no 1095140, tão somente para corrigir erro material na proclamação do resultado do julgamento. Contra o mesmo acórdão as Rés ainda interpuseram Recurso Especial sustentando que foram violados os seguintes dispositivos legais: “a) artigo 942, § 3°, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015, asseverando, em síntese, que a turma julgadora, embora tenha reconhecido que o julgado não foi unânime, deixou de designar outra sessão com a presença de outros julgadores para garantir a possibilidade de inversão do resultado inicial, conforme determina a legislação de regência; b) artigos 489, § 1°, inciso IV, e 1.022, incisos I, II, e III, ambos do CPC/2015, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; c) artigos 393, 394 e 395, todos do Código Civil, afirmando a ocorrência de caso fortuito externo, bem como de adimplemento substancial do contrato, motivos pelos quais entende que não agiu com culpa pela rescisão contratual, devendo ser retido o percentual pactuado.” (Doc. Num. 14364547 - Págs. 215/216 do Agravo de Instrumento no 0034092-76.2016.8.07.0000) O Recurso Especial foi admitido (Doc. Num. 14364547 - Págs. 213/216 do Agravo de Instrumento no 0034092-76.2016.8.07.0000), tramita sob a numeração 1.760.856/DF e encontra-se concluso ao Ministro Relator Raul Araújo para decisão. Assim, subsiste a inexistência de preclusão da decisão em que se julgou, de forma parcial e antecipada, o mérito da presente demanda, especialmente a discussão relativa à responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, devendo, por prudência, que se aguarde o trânsito em julgado do recurso de Agravo de Instrumento interposto pelas Rés (Agravo de Instrumento no 2016.00.2.031956-4, atualmente 0034092-76.2016.8.07.0000). Isso porque o presente recurso de Apelação Cível manifesta insurgência contra a sentença em que a devolução dos valores percebidos a título de comissão de corretagem foi determinada com base em dois fundamentos distintos e autônomos: a) abusividade da cobrança da comissão de corretagem sem cumprimento do dever contratual de informação; b) inadimplemento culposo da Ré que enseja a devolução integral de todos os valores pagos, o que abrange a comissão de corretagem. Dessa maneira, verificando-se que um dos fundamentos adotados na sentença (inadimplemento culposo da Ré) depende da discussão objeto do REsp 1.760.856/DF e, além disso, diante da inexistência de prevenção da Relatora do referido recurso para o julgamento da presente Apelação (artigo 85, parágrafo único, do Regimento Interno do TJDFT), impõe-se o desfecho da discussão relativa à culpa pela rescisão do contrato, como medida de prudência para o julgamento do presente recurso, a fim de se evitar a existência de juízos conflitantes nos mesmos autos. Com essas considerações, determino a manutenção da suspensão do julgamento do presente recurso de Apelação até o trânsito em julgado da decisão de julgamento antecipado parcial de mérito de ID Num. 9900133. Aguarde-se na Secretaria da Turma. I. Brasília - DF, 12 de março de 2021. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador