Tribunal: TJDFT
Processo: 0710322-24.2018.8.07.0006
Órgão julgador: SIMONE LUCINDO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-06-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Simone Lucindo Número do processo: 0710322-24.2018.8.07.0006 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: EVILASIO SALUSTIANO BATALHA APELADO: CONDOMINIO VIVENDAS BELA VISTA BRASILIA DF D E C I S Ã O Vistos etc. No despacho de ID 25739091, proferido pela i. Presidência deste e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, foram encaminhados os presentes autos a este órgão julgador para oportunizar o juízo de retratação, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, em razão de suposta divergência entre o acórdão de ID 14753731, de minha Relatoria, e o entendimento do Supremo Tribunal Federal exarado em sede de repercussão geral no RE n. 695.911/SP - Tema 492. É o breve relato. DECIDO. Assim como esclarecido na decisão de ID 18321121, em que se analisou eventual divergência entre o acórdão proferido por esta Relatoria e o precedente do Recurso Especial n. 1.280.871/SP, Tema 882, julgado sob a sistemática de recursos repetitivos no Superior Tribunal de Justiça, a situação fática exposta nos autos também se distingue da analisada pela Corte Suprema no recurso paradigma. Isso porque, a demanda de origem trata de situação muito comum no Distrito Federal, qual seja, de composse de terra pública titularizada pelo entre distrital, em que a unidade imobiliária foi irregularmente fracionada em diversos lotes, com a construção de infraestrutura ordinária de iluminação pública, de sistema de tratamento de água e esgoto e de pavimentação, e extraordinária comum a todos os ocupantes, de modo a valorizar os imóveis integrantes do condomínio. Por seu turno, o paradigma do Pretório Excelso analisa a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei no 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública. Confira-se, a propósito, a ementa do recurso paradigma do Tema 492: EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021, grifo nosso) Acerca da limitação do precedente aos casos envolvendo loteamentos regulares, vale transcrever o seguinte trecho do voto condutor do acórdão: Por força das equivalências estabelecidas pela Lei no 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei no 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). Noutro viés, no caso ora analisado, esclareceu-se que a circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no “condomínio de fato”, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. Esse, aliás, é o posicionamento adotado por esta egrégia Corte de Justiça sobre o tema. Confira-se (sem grifos no original): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 - SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO EXPRESSAS PATENTEADAS. FRAÇÃO CEDIDA À ATUAL DETENTORA. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PERTINENTES AO IMÓVEL. NOVA ADESÃO. DESNECESSIDADE. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. DEVER DECORRENTE DO FATO ASSOCIATIVO. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. COMPREENSÃO. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. PRETENSÃO RECONVENCIONAL. ANULAÇÃO DE REUNIÃO ASSEMBLEAR QUE MAJOROU AS TAXAS. IMPOSSIBILIDADE. VALIDADE DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. REGRAMENTO CONDOMINIAL. PUBLICAÇÃO. QUÓRUM. APROVAÇÃO. INVALIDADE. AUSÊNCIA DE PROVAS. ENCARGO ATRIBUÍDO À RÉ. ÔNUS NÃO REALIZADO. MAJORAÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. RESOLUÇÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA CONFORME OS LIMITES DA LIDE. ILEGITIMIDADE ATIVA. ENTIDDE REGULARMENTE REPRESENTADA. LEGITIMIDADE ATIVA PATENTEADA. PRELIMINARES REJEITADAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. BENEFÍCIO CONCEDIDO À RÉ. PARTE. PROVENTOS DE APOSENTADORIA E RESIDÊNCIA EM LOCAL VALORIZADO. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO INFIRMADA. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. INOCORRÊNCIA. BENEFÍCIO REVOGADO. APELO DA RÉ DESPROVIDO. PEDIDO RECONVENCIONAL REJEITADO. RECURSO DO AUTOR. PROVIMENTO. PEDIDO INTEGRALMENTE ACOLHIDO. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDIMENSIONAMENTO E MAJORAÇÃO (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11). (...) 11. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do "distinguishing", não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados "condomínio irregulares" que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos. 12. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive a equipara os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese. (...) 15. Apelos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Recurso da ré desprovido. Apelo do autor provido. Sentença reformada. Unânime. (Acórdão 1306753, 07022561520198070008, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no DJE: 21/1/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido. (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, evidenciada a distinção entre a hipótese fática constante do precedente sob repercussão geral (Tema 492) e a demanda concretamente analisada pelo acórdão ora recorrido, não cabe, nesse momento, o juízo de retratação sobre o voto condutor de minha relatoria. Feitas essas considerações, retornem-se os autos à Presidência deste e. TJDFT para análise da admissibilidade do recurso extraordinário interposto, nos moldes do artigo 1.030, inc. V, do Código de Processo Civil. Publique-se. Brasília, 9 de junho de 2021. Desembargadora SIMONE COSTA LUCINDO FERREIRA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Simone Lucindo Número do processo: 0710322-24.2018.8.07.0006 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: EVILASIO SALUSTIANO BATALHA APELADO: CONDOMINIO VIVENDAS BELA VISTA BRASILIA DF D E C I S Ã O Vistos etc. No despacho de ID 25739091, proferido pela i. Presidência deste e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, foram encaminhados os presentes autos a este órgão julgador para oportunizar o juízo de retratação, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, em razão de suposta divergência entre o acórdão de ID 14753731, de minha Relatoria, e o entendimento do Supremo Tribunal Federal exarado em sede de repercussão geral no RE n. 695.911/SP - Tema 492. É o breve relato. DECIDO. Assim como esclarecido na decisão de ID 18321121, em que se analisou eventual divergência entre o acórdão proferido por esta Relatoria e o precedente do Recurso Especial n. 1.280.871/SP, Tema 882, julgado sob a sistemática de recursos repetitivos no Superior Tribunal de Justiça, a situação fática exposta nos autos também se distingue da analisada pela Corte Suprema no recurso paradigma. Isso porque, a demanda de origem trata de situação muito comum no Distrito Federal, qual seja, de composse de terra pública titularizada pelo entre distrital, em que a unidade imobiliária foi irregularmente fracionada em diversos lotes, com a construção de infraestrutura ordinária de iluminação pública, de sistema de tratamento de água e esgoto e de pavimentação, e extraordinária comum a todos os ocupantes, de modo a valorizar os imóveis integrantes do condomínio. Por seu turno, o paradigma do Pretório Excelso analisa a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei no 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública. Confira-se, a propósito, a ementa do recurso paradigma do Tema 492: EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021, grifo nosso) Acerca da limitação do precedente aos casos envolvendo loteamentos regulares, vale transcrever o seguinte trecho do voto condutor do acórdão: Por força das equivalências estabelecidas pela Lei no 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei no 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). Noutro viés, no caso ora analisado, esclareceu-se que a circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no “condomínio de fato”, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. Esse, aliás, é o posicionamento adotado por esta egrégia Corte de Justiça sobre o tema. Confira-se (sem grifos no original): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 - SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO EXPRESSAS PATENTEADAS. FRAÇÃO CEDIDA À ATUAL DETENTORA. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PERTINENTES AO IMÓVEL. NOVA ADESÃO. DESNECESSIDADE. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. DEVER DECORRENTE DO FATO ASSOCIATIVO. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. COMPREENSÃO. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. PRETENSÃO RECONVENCIONAL. ANULAÇÃO DE REUNIÃO ASSEMBLEAR QUE MAJOROU AS TAXAS. IMPOSSIBILIDADE. VALIDADE DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. REGRAMENTO CONDOMINIAL. PUBLICAÇÃO. QUÓRUM. APROVAÇÃO. INVALIDADE. AUSÊNCIA DE PROVAS. ENCARGO ATRIBUÍDO À RÉ. ÔNUS NÃO REALIZADO. MAJORAÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. RESOLUÇÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA CONFORME OS LIMITES DA LIDE. ILEGITIMIDADE ATIVA. ENTIDDE REGULARMENTE REPRESENTADA. LEGITIMIDADE ATIVA PATENTEADA. PRELIMINARES REJEITADAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. BENEFÍCIO CONCEDIDO À RÉ. PARTE. PROVENTOS DE APOSENTADORIA E RESIDÊNCIA EM LOCAL VALORIZADO. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO INFIRMADA. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. INOCORRÊNCIA. BENEFÍCIO REVOGADO. APELO DA RÉ DESPROVIDO. PEDIDO RECONVENCIONAL REJEITADO. RECURSO DO AUTOR. PROVIMENTO. PEDIDO INTEGRALMENTE ACOLHIDO. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDIMENSIONAMENTO E MAJORAÇÃO (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11). (...) 11. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do "distinguishing", não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados "condomínio irregulares" que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos. 12. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive a equipara os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese. (...) 15. Apelos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Recurso da ré desprovido. Apelo do autor provido. Sentença reformada. Unânime. (Acórdão 1306753, 07022561520198070008, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no DJE: 21/1/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido. (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, evidenciada a distinção entre a hipótese fática constante do precedente sob repercussão geral (Tema 492) e a demanda concretamente analisada pelo acórdão ora recorrido, não cabe, nesse momento, o juízo de retratação sobre o voto condutor de minha relatoria. Feitas essas considerações, retornem-se os autos à Presidência deste e. TJDFT para análise da admissibilidade do recurso extraordinário interposto, nos moldes do artigo 1.030, inc. V, do Código de Processo Civil. Publique-se. Brasília, 9 de junho de 2021. Desembargadora SIMONE COSTA LUCINDO FERREIRA Relatora