Tribunal: TJDFT
Processo: 0718847-08.2021.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2021-07-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0718847-08.2021.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL JOSE RICARDO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra a seguinte decisão proferida no CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerido pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JOSÉ RICARDO em face de CLÁUDIO ROGÉRIO OLIVEIRA MURRIETA e OUTROS: “Trata-se de impugnação à penhora interposta pela terceira interessada, pela qual se afirma que o imóvel não pode ser objeto de penhora, uma vez que está hipotecado à Caixa Econômica Federal, ID. 91220257. O exequente em ID. 92260321 refutou a pretensão, em razão da natureza propter rem da dívida condominial. É o relato do necessário. Decido. As obrigações derivadas do rateio condominial não constituem dívida civil, mas gravame de cunho "propter rem". Dessa forma, a referida obrigação tem origem na conservação da própria coisa e por isto, agrega-se a ela, sujeitando o proprietário ou possuidor direito do bem imóvel a responder pelo seu pagamento. Desse modo, de acordo com o entendimento jurisprudencial, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza "propter rem", prefere, inclusive, aos créditos decorrentes de garantia real como a hipoteca. Segundo a Súmula 478 do STJ, o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, razão pela qual nada obsta a penhora realizada. Transcrevo: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Sobre o tema, no julgamento do REsp. 208.896/RS, a Min. Nancy Andrighi, em voto-vista, bem resumiu os fundamentos jurídicos do entendimento sumulado: "(...) O pagamento das cotas condominiais é obrigação 'propter rem', de modo que a unidade condominial constitui a garantia desses encargos, sejam normais ou extraordinários, independentemente de quem seja o proprietário. Por se tratar de ônus relativo ao imóvel, transfere-se conjuntamente com a unidade autônoma em caso de alienação. Dessa forma, a pessoa que venha a se tornar proprietária do imóvel, seja ela compradora ou arrematante, está automaticamente aderindo às obrigações do condomínio, cuja posição é alheia ao pacto externo entre o ex-proprietário e o atual. Aquele que passa a ser condômino torna-se responsável pelas despesas condominiais, adquirindo o direito de regresso se satisfaz obrigação normal, ainda que assumida por outrem. Não há que se falar, portanto, em preferência do crédito hipotecário em relação ao crédito de cotas condominiais, embora se tenha como certo que o imóvel responderá por ambos. Contudo, distinção há de ser feita: enquanto o crédito condominial recai necessariamente sobre o imóvel, por se tratar de obrigação 'propter rem', o crédito hipotecário, como tem natureza real, recai sobre o imóvel e sobre os ônus sobre ele incidentes. Assim sendo, corresponde ao valor da coisa dada em garantia deduzido dos aludidos ônus. Essa interpretação é consonante com o parágrafo único do art. 4.o da Lei 4.591/64, que condiciona a alienação ou transferência da propriedade ou direitos que recaiam sobre o imóvel à prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio (...)" Ante o exposto, rejeito a impugnação apresentada pela credora fiduciária. Demonstrado o registro da penhora decorrente destes autos na matrícula do imóvel, conforme ID. 92260323, o feito deverá ter regular prosseguimento, com renovação da hasta pública. Para tanto, fica desde já intimado o exequente a atualizar o valor do débito remanescente, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de retorno dos autos à suspensão decretada.” A Agravante sustenta que a penhora dos direitos aquisitivos não pode ensejar a expropriação do imóvel objeto de alienação fiduciária. Salienta que, sem a anuência do credor fiduciário, não é possível a penhora nem a alienação dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente. Acrescenta que o valor dos direitos aquisitivos não possui vinculação com o valor de avaliação do imóvel. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada para determinar a baixa da penhora ou, alternativamente, o cancelamento da alienação do imóvel. Preparo recolhido (26451785). É o relatório. Decido. Em se cuidando de execução lastreada em débito condominial, admite-se a penhora do imóvel destinado à residência do executado, nos termos do artigo 3o, inciso IV, da Lei 8.009/1990, verbis: “Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;” É de se ressalvar, todavia, que o imóvel não pertence aos Executados, mas à Recorrente (Caixa Econômica Federal), a quem foi alienado fiduciariamente (fl. 4 ID 26451789), fato jurídico que, em princípio, desautoriza a sua constrição, a teor do que prescrevem os artigos 789 e 824 do Código de Processo Civil: “Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei. (...) Art. 824. A execução por quantia certa realiza-se pela expropriação de bens do executado, ressalvadas as execuções especiais.” São passíveis de penhora, no entanto, os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, nos termos dos artigos 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e 1.368-B, caput, do Código Civil, dispositivos legais que têm a seguinte redação: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; (...) Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.” Exatamente porque a penhora não recai sobre o imóvel, mas sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia, em princípio não se pode permitir a sua alienação judicial na execução intentada contra o devedor fiduciante, tal como sinalizado na decisão agravada. Sob essa perspectiva, não como há recusar a probabilidade do direito da Agravante, não obstante a r. decisão agravada esteja apoiada em sólida fundamentação. O perigo de dano, a seu turno, decorre dos consectários da própria marcha processual, que pode implicar na expropriação do imóvel cuja propriedade pertence à Agravante. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao Juízo de origem, dispensadas as informações. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 12 de julho de 2021. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0718847-08.2021.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL JOSE RICARDO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra a seguinte decisão proferida no CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerido pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JOSÉ RICARDO em face de CLÁUDIO ROGÉRIO OLIVEIRA MURRIETA e OUTROS: “Trata-se de impugnação à penhora interposta pela terceira interessada, pela qual se afirma que o imóvel não pode ser objeto de penhora, uma vez que está hipotecado à Caixa Econômica Federal, ID. 91220257. O exequente em ID. 92260321 refutou a pretensão, em razão da natureza propter rem da dívida condominial. É o relato do necessário. Decido. As obrigações derivadas do rateio condominial não constituem dívida civil, mas gravame de cunho "propter rem". Dessa forma, a referida obrigação tem origem na conservação da própria coisa e por isto, agrega-se a ela, sujeitando o proprietário ou possuidor direito do bem imóvel a responder pelo seu pagamento. Desse modo, de acordo com o entendimento jurisprudencial, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza "propter rem", prefere, inclusive, aos créditos decorrentes de garantia real como a hipoteca. Segundo a Súmula 478 do STJ, o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, razão pela qual nada obsta a penhora realizada. Transcrevo: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Sobre o tema, no julgamento do REsp. 208.896/RS, a Min. Nancy Andrighi, em voto-vista, bem resumiu os fundamentos jurídicos do entendimento sumulado: "(...) O pagamento das cotas condominiais é obrigação 'propter rem', de modo que a unidade condominial constitui a garantia desses encargos, sejam normais ou extraordinários, independentemente de quem seja o proprietário. Por se tratar de ônus relativo ao imóvel, transfere-se conjuntamente com a unidade autônoma em caso de alienação. Dessa forma, a pessoa que venha a se tornar proprietária do imóvel, seja ela compradora ou arrematante, está automaticamente aderindo às obrigações do condomínio, cuja posição é alheia ao pacto externo entre o ex-proprietário e o atual. Aquele que passa a ser condômino torna-se responsável pelas despesas condominiais, adquirindo o direito de regresso se satisfaz obrigação normal, ainda que assumida por outrem. Não há que se falar, portanto, em preferência do crédito hipotecário em relação ao crédito de cotas condominiais, embora se tenha como certo que o imóvel responderá por ambos. Contudo, distinção há de ser feita: enquanto o crédito condominial recai necessariamente sobre o imóvel, por se tratar de obrigação 'propter rem', o crédito hipotecário, como tem natureza real, recai sobre o imóvel e sobre os ônus sobre ele incidentes. Assim sendo, corresponde ao valor da coisa dada em garantia deduzido dos aludidos ônus. Essa interpretação é consonante com o parágrafo único do art. 4.o da Lei 4.591/64, que condiciona a alienação ou transferência da propriedade ou direitos que recaiam sobre o imóvel à prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio (...)" Ante o exposto, rejeito a impugnação apresentada pela credora fiduciária. Demonstrado o registro da penhora decorrente destes autos na matrícula do imóvel, conforme ID. 92260323, o feito deverá ter regular prosseguimento, com renovação da hasta pública. Para tanto, fica desde já intimado o exequente a atualizar o valor do débito remanescente, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de retorno dos autos à suspensão decretada.” A Agravante sustenta que a penhora dos direitos aquisitivos não pode ensejar a expropriação do imóvel objeto de alienação fiduciária. Salienta que, sem a anuência do credor fiduciário, não é possível a penhora nem a alienação dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente. Acrescenta que o valor dos direitos aquisitivos não possui vinculação com o valor de avaliação do imóvel. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada para determinar a baixa da penhora ou, alternativamente, o cancelamento da alienação do imóvel. Preparo recolhido (26451785). É o relatório. Decido. Em se cuidando de execução lastreada em débito condominial, admite-se a penhora do imóvel destinado à residência do executado, nos termos do artigo 3o, inciso IV, da Lei 8.009/1990, verbis: “Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;” É de se ressalvar, todavia, que o imóvel não pertence aos Executados, mas à Recorrente (Caixa Econômica Federal), a quem foi alienado fiduciariamente (fl. 4 ID 26451789), fato jurídico que, em princípio, desautoriza a sua constrição, a teor do que prescrevem os artigos 789 e 824 do Código de Processo Civil: “Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei. (...) Art. 824. A execução por quantia certa realiza-se pela expropriação de bens do executado, ressalvadas as execuções especiais.” São passíveis de penhora, no entanto, os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, nos termos dos artigos 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e 1.368-B, caput, do Código Civil, dispositivos legais que têm a seguinte redação: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; (...) Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.” Exatamente porque a penhora não recai sobre o imóvel, mas sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia, em princípio não se pode permitir a sua alienação judicial na execução intentada contra o devedor fiduciante, tal como sinalizado na decisão agravada. Sob essa perspectiva, não como há recusar a probabilidade do direito da Agravante, não obstante a r. decisão agravada esteja apoiada em sólida fundamentação. O perigo de dano, a seu turno, decorre dos consectários da própria marcha processual, que pode implicar na expropriação do imóvel cuja propriedade pertence à Agravante. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao Juízo de origem, dispensadas as informações. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 12 de julho de 2021. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator