Tribunal: TJDFT
Processo: 0014432-15.2015.8.07.0006
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-06-02

Ementa:
No acórdão de no 972721 (ID 14887322), proferido por esta Terceira Turma Cível quando do julgamento de apelação cível interposta por CARLOS ROBERTO DA COSTA e MARIA DE FATIMA NUNES DA COSTA (apelantes/réus) em desfavor do CONDOMINIO VIVENDAS DA SERRA (apelado/autor) que, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação dos réus, conforme ementa assim redigida: DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS. MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO NOVO CPC. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. 1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida. 2. A Lei 13.105/15 - Novo Código de Processo Civil - se aplica às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016. 3. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os arts. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 972721, 20150610146867APC, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 5/10/2016, publicado no DJE: 18/10/2016. Pág.: 322/338) O acórdão conheceu e negou provimento ao recurso dos réus, para manter a sentença atacada, que reconheceu a exigibilidade do condomínio irregular na cobrança das taxas e despesas condominiais. Foi interposto recurso extraordinário (ID 14887324) pelos apelantes/réus diante de suposta violação aos incisos II e XX do artigo 5 da Constituição Federal. A Presidência deste Tribunal de Justiça (ID 24986684) encaminha os presentes autos para nova apreciação da 3a Turma Cível, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil. É o relatório. DECIDO. Procedo à reanálise da questão recursal, nos termos dos artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil. A questão posta para reexame cinge-se quanto à possibilidade de cobrança de taxa condominial instituída por condomínio horizontal irregular. Na apreciação do acórdão no 972721, esta Turma entendeu pela regularidade da cobrança pois a situação assemelha-se à situação de condomínios horizontais (Lei 4951/64), somado ao fato de representarem uma maioria, sem evidenciar qualquer situação de ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial. Os apelantes/réus defenderam, em suma, a impossibilidade de direcionar aos não associados a cobrança de taxas de manutenção criadas por associações de moradores, nos termos definidos pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp no1439163/SP. Destacaram que o condomínio foi constituído de forma irregular, razão pela qual não poderiam impor o pagamento de contribuições. O recurso foi decidido ao fundamento de que o caso tratado no REsp 1.280.871/SP refere-se à associação voluntária de proprietários de imóveis em um bairro aberto, hipótese que não se amolda a situação fática dos autos, tendo em vista tratar-se de um condomínio particular irregular, com acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes. Com base na jurisprudência, na doutrina e na análise da evolução dos dispositivos pertinentes à matéria, concluiu o acórdão que, dada a distinção entre a presente demanda e aquela que fundou o entendimento fixado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Resp no 1.280.871, não há que se falar na aplicação, in casu, da tese firmada no tema no 884. Mantenho o entendimento anteriormente exposto, o qual é o referendado por esta Terceira Turma Cível: PROCESSUAL CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MANÇÕES ENTRE LAGOS.EQUIPARADO A SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. RESP 1280871-SP. INAPLICABILIDADE. CONFISSAO DE DÍVIDA COM PROSPOSTA DE ACORDO. ANUÊNCIA DO TITULAR.. INSTITUIÇÃO DE TAXAS NÃO PREVISTA NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA. INEXIGIBILIDADE. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LASTRO ENTRE AS PARTES. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. INDEVIDA A INSCRIÇÃO DOS CONDÔMINOS EM CADASTROS NEGATIVOS. 1. A tese fixada no REsp. 1439163-SP, no sentido de que que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram, não se aplica ao presente caso a uma, porque se trata o apelado de um condomínio de fato e, a dois, porque a confissão de dívida, juntamente com a proposta de acordo para quitação respectiva, pressupõe a anuência à criação da taxa objeto da cobrança. 2. Uma vez observada a contradição entre o que ficou decidido na reunião condominial e as questões postas do edital de convocação, na medida em que não houve previsão para votação sobre qualquer taxa, seja de deliberação originária, seja para confirmar alguma anterior, a fixação de uma taxa de condomínio e posterior cobrança não poderá ser implementa, porquanto não constou expressamente no edital convocatório para a assembleia respectiva, fazendo-se uma interpretação extensiva ao art. 1341, par. 3o do Código Civil. Não se deve presumir que a questão da taxa estaria incluída no item "c" do edital como outros assuntos, eis que temas envolvendo impacto financeiro aos condôminos, deve ser explicitada no edital de forma clara. 3. A tese dos apelantes quanto se aplicar a prescrição trienal, não pode prosperar, porquanto a relação existente entre eles e o apelado é uma relação contratual, posto que o lastro da relação jurídica existente entres os litigantes é a convenção condominial, devendo se adotar ao caso a prescrição quinquenal (art. 206, par. 5o inciso I do CPC)Precedentes. 4. É defeso ao condomínio apelado inserir o nome dos apelantes em cadastro negativo de dados, referentemente à cobrança de dívidas oriundas das taxas, que foram consideradas inexigíveis. 5. APELAÇÃO CONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Acórdão 1233620, 07003979520188070008, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 4/3/2020, publicado no DJE: 18/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DEVIDA. AUSÊNCIA DE FATO MODIFICATIVO, EXTINTIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. 1. É legítima a taxa instituída para rateio das despesas do condomínio, ainda que seja irregular. A cobrança se justifica em razão dos serviços essenciais para a manutenção do condomínio, que aproveitam a todos os condôminos. 2. Todo possuidor de imóvel localizado no espaço de abrangência do condomínio está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns, do usufruto das benfeitorias ou da situação irregular. 3. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem, podendo o condomínio cobrar do proprietário que consta da inscrição imobiliária ou do possuidor as taxas condominiais em atraso. 4. As deliberações tomadas em assembleia de condôminos são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. 5. Na condição de condômino, deve o réu responder pelas despesas condominiais que, dada a sua natureza propter rem, o obriga a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto de benfeitorias. 6. Apelação conhecida, mas não provida. (Acórdão 1193247, 00147568320168070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 20/8/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. LOTEAMENTO IRREGULAR. CONDOMÍNIO DE FATO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA. INTUITO DE ASSOCIAR-SE. REJEIÇÃO. REGULARIDADE. TAXAS. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Ainda que se trate de condomínio irregular administrado por associação de moradores, independentemente da denominação, viável a cobrança de taxas condominiais, pois não se afigura justo e razoável que o morador/proprietário se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes jurisprudenciais. 2. A despeito de inexistir termo expresso de adesão da Requerida ao Condomínio, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais decorre não só do fato de possuir um lote dentro dos limites do Condomínio, mas também, e, sobretudo, em razão de usufruir dos benefícios proporcionados pelo Condomínio. 3. O não pagamento das taxas condominiais pela Ré configuraria enriquecimento ilícito em face dos demais condôminos que contribuem para a conservação, segurança e melhoria do Condomínio como um todo. 4. Previstas todas as despesas cobradas em assembleia de condomínio, mostra-se regular a cobrança de seus valores. Eventual nulidade de qualquer taxa estabelecida pelo condomínio demanda ação própria. 5. Apelo conhecido. Preliminares rejeitadas e, no mérito, negou-se provimento ao recurso. Honorários recursais fixados. (Acórdão 1155599, 07094217120188070001, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJE: 26/4/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No mesmo sentido é o entendimento das demais Turmas desta Corte de Justiça: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. REITERAÇÃO DE ARGUMENTOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CARÁTER ASSOCIATIVO. MÉRITO. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COMPROVAÇÃO DE ADESÃO TÁCITA. RECURSO ESPECIAL no 1.280.871/SP. 1. A reiteração de argumentos, em grau recursal, não caracteriza inovação recursal. 2. Conforme entendimento consolidado em Recurso Repetitivo no 1.280.871/SP, do Superior Tribunal de Justiça, nos casos de condomínios irregulares, faz-se imperiosa, para a cobrança de taxas relativas a despesas comuns, a necessária a comprovação da adesão do morador às regras do Condomínio/Associação. 3. A aquisição do imóvel por meio de Contrato de Promessa de Compra e Venda no qual há menção expressa à existência de condomínio de fato em formação é elemento suficiente para caracterizar a anuência tácita do adquirente às suas regras. 4. Não há como limitar o prazo de cobrança das taxas com base na vigência da Lei 13.465/2017, a qual inseriu o art. 36-A à Lei 6.766/79, pois o caminho adotado pelo legislador foi o mesmo abraçado pela jurisprudência deste Egrégia Tribunal. 5. Preliminar de Inovação Recursal Rejeitada. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso do réu não provido. (Acórdão 1273440, 07056209220198070008, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2020, publicado no DJE: 24/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. REEXAME. ART. 1.030, II, CPC. COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MANSÕES ENTRE LAGOS. TAXA CONDOMINIAL. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. AUSÊNCIA SIMILITUDE FÁTICA COM O TEMA 882. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para: a. declarar válida a pretensão de constituição e regularização do condomínio; b. declarar a exigibilidade pertinente ao pagamento das taxas condominiais; c. condenar a ré ao pagamento das taxas vencidas, conforme discriminado na inicial, bem como das que se vencerem no curso do processo. 2. Dispõe o inciso II do artigo 1.030 do CPC que o Presidente ou Vice-Presidente do Tribunal recorrido, ao receber a petição de recurso, deverá "encaminhar o processo ao órgão julgador para realização de juízo de retratação, se o acórdão recorrido divergir do entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça exarado, conforme o caso, nos regimes de repercussão geral ou de recursos repetitivos." 3. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e n. 1.439.163/SP (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 4. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - dos próprios moradores. 5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 6. No caso, ao subscrever o contrato de compra e venda, a requerida anuiu ao pagamento dos encargos condominiais. 7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Acórdão mantido em sede de retratação. (Acórdão 1273086, 07009934520198070008, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2020, publicado no DJE: 24/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido. (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, é possível perceber que as teses levantadas não são capazes de infirmar os argumentos do voto condutor. Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.040, II, do Código de Processo Civil, MANTENHO o entendimento anteriormente exarado no acórdão de no 972721 (ID 14887322) para confirmar a sentença atacada, que reconheceu a exigibilidade do condomínio irregular na cobrança das taxas e despesas condominiais. Publique-se.

Inteiro teor:
No acórdão de no 972721 (ID 14887322), proferido por esta Terceira Turma Cível quando do julgamento de apelação cível interposta por CARLOS ROBERTO DA COSTA e MARIA DE FATIMA NUNES DA COSTA (apelantes/réus) em desfavor do CONDOMINIO VIVENDAS DA SERRA (apelado/autor) que, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação dos réus, conforme ementa assim redigida: DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS. MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO NOVO CPC. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. 1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida. 2. A Lei 13.105/15 - Novo Código de Processo Civil - se aplica às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016. 3. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os arts. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 972721, 20150610146867APC, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 5/10/2016, publicado no DJE: 18/10/2016. Pág.: 322/338) O acórdão conheceu e negou provimento ao recurso dos réus, para manter a sentença atacada, que reconheceu a exigibilidade do condomínio irregular na cobrança das taxas e despesas condominiais. Foi interposto recurso extraordinário (ID 14887324) pelos apelantes/réus diante de suposta violação aos incisos II e XX do artigo 5 da Constituição Federal. A Presidência deste Tribunal de Justiça (ID 24986684) encaminha os presentes autos para nova apreciação da 3a Turma Cível, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil. É o relatório. DECIDO. Procedo à reanálise da questão recursal, nos termos dos artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil. A questão posta para reexame cinge-se quanto à possibilidade de cobrança de taxa condominial instituída por condomínio horizontal irregular. Na apreciação do acórdão no 972721, esta Turma entendeu pela regularidade da cobrança pois a situação assemelha-se à situação de condomínios horizontais (Lei 4951/64), somado ao fato de representarem uma maioria, sem evidenciar qualquer situação de ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial. Os apelantes/réus defenderam, em suma, a impossibilidade de direcionar aos não associados a cobrança de taxas de manutenção criadas por associações de moradores, nos termos definidos pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp no1439163/SP. Destacaram que o condomínio foi constituído de forma irregular, razão pela qual não poderiam impor o pagamento de contribuições. O recurso foi decidido ao fundamento de que o caso tratado no REsp 1.280.871/SP refere-se à associação voluntária de proprietários de imóveis em um bairro aberto, hipótese que não se amolda a situação fática dos autos, tendo em vista tratar-se de um condomínio particular irregular, com acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes. Com base na jurisprudência, na doutrina e na análise da evolução dos dispositivos pertinentes à matéria, concluiu o acórdão que, dada a distinção entre a presente demanda e aquela que fundou o entendimento fixado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Resp no 1.280.871, não há que se falar na aplicação, in casu, da tese firmada no tema no 884. Mantenho o entendimento anteriormente exposto, o qual é o referendado por esta Terceira Turma Cível: PROCESSUAL CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MANÇÕES ENTRE LAGOS.EQUIPARADO A SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. RESP 1280871-SP. INAPLICABILIDADE. CONFISSAO DE DÍVIDA COM PROSPOSTA DE ACORDO. ANUÊNCIA DO TITULAR.. INSTITUIÇÃO DE TAXAS NÃO PREVISTA NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA. INEXIGIBILIDADE. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LASTRO ENTRE AS PARTES. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. INDEVIDA A INSCRIÇÃO DOS CONDÔMINOS EM CADASTROS NEGATIVOS. 1. A tese fixada no REsp. 1439163-SP, no sentido de que que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram, não se aplica ao presente caso a uma, porque se trata o apelado de um condomínio de fato e, a dois, porque a confissão de dívida, juntamente com a proposta de acordo para quitação respectiva, pressupõe a anuência à criação da taxa objeto da cobrança. 2. Uma vez observada a contradição entre o que ficou decidido na reunião condominial e as questões postas do edital de convocação, na medida em que não houve previsão para votação sobre qualquer taxa, seja de deliberação originária, seja para confirmar alguma anterior, a fixação de uma taxa de condomínio e posterior cobrança não poderá ser implementa, porquanto não constou expressamente no edital convocatório para a assembleia respectiva, fazendo-se uma interpretação extensiva ao art. 1341, par. 3o do Código Civil. Não se deve presumir que a questão da taxa estaria incluída no item "c" do edital como outros assuntos, eis que temas envolvendo impacto financeiro aos condôminos, deve ser explicitada no edital de forma clara. 3. A tese dos apelantes quanto se aplicar a prescrição trienal, não pode prosperar, porquanto a relação existente entre eles e o apelado é uma relação contratual, posto que o lastro da relação jurídica existente entres os litigantes é a convenção condominial, devendo se adotar ao caso a prescrição quinquenal (art. 206, par. 5o inciso I do CPC)Precedentes. 4. É defeso ao condomínio apelado inserir o nome dos apelantes em cadastro negativo de dados, referentemente à cobrança de dívidas oriundas das taxas, que foram consideradas inexigíveis. 5. APELAÇÃO CONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Acórdão 1233620, 07003979520188070008, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 4/3/2020, publicado no DJE: 18/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DEVIDA. AUSÊNCIA DE FATO MODIFICATIVO, EXTINTIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. 1. É legítima a taxa instituída para rateio das despesas do condomínio, ainda que seja irregular. A cobrança se justifica em razão dos serviços essenciais para a manutenção do condomínio, que aproveitam a todos os condôminos. 2. Todo possuidor de imóvel localizado no espaço de abrangência do condomínio está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns, do usufruto das benfeitorias ou da situação irregular. 3. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem, podendo o condomínio cobrar do proprietário que consta da inscrição imobiliária ou do possuidor as taxas condominiais em atraso. 4. As deliberações tomadas em assembleia de condôminos são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. 5. Na condição de condômino, deve o réu responder pelas despesas condominiais que, dada a sua natureza propter rem, o obriga a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto de benfeitorias. 6. Apelação conhecida, mas não provida. (Acórdão 1193247, 00147568320168070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 20/8/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. LOTEAMENTO IRREGULAR. CONDOMÍNIO DE FATO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA. INTUITO DE ASSOCIAR-SE. REJEIÇÃO. REGULARIDADE. TAXAS. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Ainda que se trate de condomínio irregular administrado por associação de moradores, independentemente da denominação, viável a cobrança de taxas condominiais, pois não se afigura justo e razoável que o morador/proprietário se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes jurisprudenciais. 2. A despeito de inexistir termo expresso de adesão da Requerida ao Condomínio, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais decorre não só do fato de possuir um lote dentro dos limites do Condomínio, mas também, e, sobretudo, em razão de usufruir dos benefícios proporcionados pelo Condomínio. 3. O não pagamento das taxas condominiais pela Ré configuraria enriquecimento ilícito em face dos demais condôminos que contribuem para a conservação, segurança e melhoria do Condomínio como um todo. 4. Previstas todas as despesas cobradas em assembleia de condomínio, mostra-se regular a cobrança de seus valores. Eventual nulidade de qualquer taxa estabelecida pelo condomínio demanda ação própria. 5. Apelo conhecido. Preliminares rejeitadas e, no mérito, negou-se provimento ao recurso. Honorários recursais fixados. (Acórdão 1155599, 07094217120188070001, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJE: 26/4/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No mesmo sentido é o entendimento das demais Turmas desta Corte de Justiça: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. REITERAÇÃO DE ARGUMENTOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CARÁTER ASSOCIATIVO. MÉRITO. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COMPROVAÇÃO DE ADESÃO TÁCITA. RECURSO ESPECIAL no 1.280.871/SP. 1. A reiteração de argumentos, em grau recursal, não caracteriza inovação recursal. 2. Conforme entendimento consolidado em Recurso Repetitivo no 1.280.871/SP, do Superior Tribunal de Justiça, nos casos de condomínios irregulares, faz-se imperiosa, para a cobrança de taxas relativas a despesas comuns, a necessária a comprovação da adesão do morador às regras do Condomínio/Associação. 3. A aquisição do imóvel por meio de Contrato de Promessa de Compra e Venda no qual há menção expressa à existência de condomínio de fato em formação é elemento suficiente para caracterizar a anuência tácita do adquirente às suas regras. 4. Não há como limitar o prazo de cobrança das taxas com base na vigência da Lei 13.465/2017, a qual inseriu o art. 36-A à Lei 6.766/79, pois o caminho adotado pelo legislador foi o mesmo abraçado pela jurisprudência deste Egrégia Tribunal. 5. Preliminar de Inovação Recursal Rejeitada. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso do réu não provido. (Acórdão 1273440, 07056209220198070008, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2020, publicado no DJE: 24/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. REEXAME. ART. 1.030, II, CPC. COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MANSÕES ENTRE LAGOS. TAXA CONDOMINIAL. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. AUSÊNCIA SIMILITUDE FÁTICA COM O TEMA 882. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para: a. declarar válida a pretensão de constituição e regularização do condomínio; b. declarar a exigibilidade pertinente ao pagamento das taxas condominiais; c. condenar a ré ao pagamento das taxas vencidas, conforme discriminado na inicial, bem como das que se vencerem no curso do processo. 2. Dispõe o inciso II do artigo 1.030 do CPC que o Presidente ou Vice-Presidente do Tribunal recorrido, ao receber a petição de recurso, deverá "encaminhar o processo ao órgão julgador para realização de juízo de retratação, se o acórdão recorrido divergir do entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça exarado, conforme o caso, nos regimes de repercussão geral ou de recursos repetitivos." 3. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e n. 1.439.163/SP (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 4. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - dos próprios moradores. 5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 6. No caso, ao subscrever o contrato de compra e venda, a requerida anuiu ao pagamento dos encargos condominiais. 7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Acórdão mantido em sede de retratação. (Acórdão 1273086, 07009934520198070008, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2020, publicado no DJE: 24/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido. (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, é possível perceber que as teses levantadas não são capazes de infirmar os argumentos do voto condutor. Ante o exposto, com fundamento no artigo 1.040, II, do Código de Processo Civil, MANTENHO o entendimento anteriormente exarado no acórdão de no 972721 (ID 14887322) para confirmar a sentença atacada, que reconheceu a exigibilidade do condomínio irregular na cobrança das taxas e despesas condominiais. Publique-se.