Tribunal: TJDFT
Processo: 0004693-88.2010.8.07.0007
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-07-01

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0004693-88.2010.8.07.0007 APELANTE: MARCELO PINHEIRO DE SOUZA APELADO: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DE LOTES/CASAS DA CHACARA 67 DO S.H.A, CONJUNTO 04, TAGUATINGA DISTRITO FEDERAL Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Apelação interposta por Marcelo Pinheiro de Souza objetivando reformar a r. sentença Id. 11834866 que, nos autos da Ação de Cobrança, julgou procedente o pedido formulado na petição inicial para condenar o Réu ao pagamento das taxas condominiais em atraso, incluindo as vencidas e as vincendas, enquanto durar a obrigação. Em síntese, o Apelante (réu) aponta a nulidade da cobrança das aludidas taxas cobradas, sob o argumento de que não mantém vínculo com a associação autora e não aderiu à instituição das mencionadas taxas. Por fim, requer a reforma da r. sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. Acrescento que a egrégia 3a Turma Cível, por unanimidade, negou provimento ao Apelo do Réu, conforme sintetizado na ementa a seguir transcrita (Id. 11834895): “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO. NÃO FILIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. O fato de se tratar de imóvel localizado em área de condomínio caracteriza a obrigação do proprietário ou do legítimo possuidor de ratear as despesas comuns, aprovadas por assembléia geral dos moradores, independente de sua anuência, eis que se trata de obrigação propter rem. 2. Ainda que o imóvel esteja localizado em condomínio irregular, administrado por associação de moradores, o condômino não se encontra desonerado do pagamento dos encargos comuns. 3. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 722304, 20100710047710APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 2/10/2013, publicado no DJE: 16/10/2013. Pág.: 94) O Réu opôs Embargos de Declaração, os quais não foram acolhidos (Id. 11834901). Inconformado, o Réu interpôs Recurso Especial (Id. 11834905) e Recurso Extraordinário (Id. 11834907), cujos processamentos foram indeferidos pela Presidência desta egrégia Corte (Id. 11834919). Em seguida, diante da interposição do Agravo em Recurso Especial (Id. 11834921) e Agravo em Recurso Extraordinário (Id. 11834931), o Superior Tribunal de Justiça manteve o indeferimento (Id. 11834955) e o Supremo Tribunal Federal, por meio de decisão monocrática do Min. Celso de Mello, determinou o retorno dos autos para se aguardar o julgamento do mérito do RE 695.911/SP (Tema 492) (Id. 11834946). Em razão do julgamento do RE 695.911/SP (Tema 492) pelo Supremo Tribunal Federal, os autos foram devolvidos pelo Presidente deste eg. Tribunal de Justiça para novo exame da Apelação (Id. 24969586). Por fim, os autos vieram-me redistribuídos (Id. 25691418) em razão da aposentadoria da eminente Desembargadora Nídia Corrêa Lima. É o relatório. Decido. Os autos retornaram para que a Apelação seja reapreciada à luz da tese firmada no Recurso Extraordinário 695.911/SP, in verbis: “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) Todavia, verifico que a situação dos autos não se amolda às teses firmadas pelo STF. Na espécie, foi destacado que o bem imóvel se encontra situado na área constituída pelo condomínio, qual seja, Chácara 67 do Conjunto 04 do Setor Habitacional Arniqueiras. Pontuou, ainda, que “o fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por uma associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados por assembleia geral”. Nesse sentido é a Súmula 260 do colendo STJ, que assim orienta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Os possuidores de imóveis integrantes de condomínios, regulares ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas e benfeitorias. Ademais, a tese fixada no RE n. 695.911/SP, julgado sob a sistemática da repercussão geral, orienta que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação. Nesse sentido é o voto de eminente Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP, assim transcrito: “Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício (...).” É no mesmo sentido a orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido.” (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMINIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO. RÉU REVEL. CURADORIA ESPECIAL. COBRANÇA DEVIDA. TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Sinopse fática: " Versa a presente demanda sobre taxas condominiais em razão de posse/propriedade de imóvel pela parte ré, situado em condomínio". 1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial e condenou o réu ao pagamento das taxas referentes ao período de dezembro de 2016 e janeiro a outubro de 2017, além das parcelas que, eventualmente, se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação. 1.1. Recurso aviado pelo réu para reforma da sentença. Aduz, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e, no mérito, afirma que não se trata de condomínio, mas espécie de loteamento com propriedades individuais e uma situação fática de aparência condominial. Sustenta que não há lei obrigando os moradores a arcarem com a quantia referente à taxa condominial. Alega que o apelado não juntou documentação idônea apta a comprovar a manifestação de vontade do apelante, seja quanto à concordância com a constituição do mencionado condomínio de fato, seja quanto à anuência do pagamento de encargos. 2. Da preliminar de ilegitimidade passiva. 2.1. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade processual, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. 2.2. No caso dos autos, o autor formulou pedido de condenação do réu ao pagamento de despesas condominiais referentes a imóvel do qual o réu é possuidor. 2.3. O possuidor, em razão do poder de fato que detêm sobre a coisa, responde pelo débito eis que o pagamento das taxas condominiais é obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa. Tal fato em nada se confunde com o mérito da demanda. 2.4. Preliminar rejeitada. 3. Do mérito. 3.1. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 3.2. Tendo o apelante adquirido lote em local irregular, encontrando-se em sua posse, não pode alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. Sob pena de enriquecimento ilícito. 3.3. Jurisprudência: "(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)" (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.). 3.4. Cumpre ressaltar que a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 4. Apelação improvida.” (Acórdão 1254466, 07080297320178070020, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 16/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR OU DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS INADIMPLIDAS. DESPESAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE. TEMAS 882/STJ. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. OBSCURIDADE NÃO VERIFICADA. REEXAME. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos pelo apelante-réu, que alega a existência de obscuridade no v. acórdão que, à unanimidade, negou provimento à sua apelação e ao apelo do condomínio-autor. 2. Os embargos de declaração limitam-se às hipóteses de cabimento previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil (omissão, contradição, obscuridade ou erro material). 3. Não se verifica obscuridade no julgado, porquanto todas as questões aventadas pelo embargante foram decididas de forma clara e precisa, concluindo-se pela inaplicabilidade da tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP, em razão da ausência de similitude fática; e pela legitimidade da cobrança de despesas condominiais mesmo se tratando de condomínio irregular e a despeito da anuência ou não do embargante à associação de moradores, porque há previsão da cobrança na convenção condominial, e porque ele usufrui dos benefícios decorrentes do pagamento da taxa pelos demais habitantes. 4. Os embargos declaratórios não constituem a via adequada a reexaminar matéria, sob pena de se desvirtuar a sua real finalidade. 5. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.” (Acórdão 1177595, 07127108620178070020, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 17/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Concluo que o Tema 492 do STF não é aplicável ao caso, pois há clara distinção entre as questões decididas na presente lide e a tese firmada nos recursos afetados, o que implica a desnecessidade de reexame do julgamento. Por estas razões, mantenho o entendimento firmado no Acórdão n° 761439 (Id. 11834901). Operada a preclusão, encaminhem-se os autos ao eminente Presidente deste Tribunal. Publique-se e intimem-se. Brasília, 29 de junho de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0004693-88.2010.8.07.0007 APELANTE: MARCELO PINHEIRO DE SOUZA APELADO: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DE LOTES/CASAS DA CHACARA 67 DO S.H.A, CONJUNTO 04, TAGUATINGA DISTRITO FEDERAL Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Apelação interposta por Marcelo Pinheiro de Souza objetivando reformar a r. sentença Id. 11834866 que, nos autos da Ação de Cobrança, julgou procedente o pedido formulado na petição inicial para condenar o Réu ao pagamento das taxas condominiais em atraso, incluindo as vencidas e as vincendas, enquanto durar a obrigação. Em síntese, o Apelante (réu) aponta a nulidade da cobrança das aludidas taxas cobradas, sob o argumento de que não mantém vínculo com a associação autora e não aderiu à instituição das mencionadas taxas. Por fim, requer a reforma da r. sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. Acrescento que a egrégia 3a Turma Cível, por unanimidade, negou provimento ao Apelo do Réu, conforme sintetizado na ementa a seguir transcrita (Id. 11834895): “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO. NÃO FILIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. O fato de se tratar de imóvel localizado em área de condomínio caracteriza a obrigação do proprietário ou do legítimo possuidor de ratear as despesas comuns, aprovadas por assembléia geral dos moradores, independente de sua anuência, eis que se trata de obrigação propter rem. 2. Ainda que o imóvel esteja localizado em condomínio irregular, administrado por associação de moradores, o condômino não se encontra desonerado do pagamento dos encargos comuns. 3. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 722304, 20100710047710APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 2/10/2013, publicado no DJE: 16/10/2013. Pág.: 94) O Réu opôs Embargos de Declaração, os quais não foram acolhidos (Id. 11834901). Inconformado, o Réu interpôs Recurso Especial (Id. 11834905) e Recurso Extraordinário (Id. 11834907), cujos processamentos foram indeferidos pela Presidência desta egrégia Corte (Id. 11834919). Em seguida, diante da interposição do Agravo em Recurso Especial (Id. 11834921) e Agravo em Recurso Extraordinário (Id. 11834931), o Superior Tribunal de Justiça manteve o indeferimento (Id. 11834955) e o Supremo Tribunal Federal, por meio de decisão monocrática do Min. Celso de Mello, determinou o retorno dos autos para se aguardar o julgamento do mérito do RE 695.911/SP (Tema 492) (Id. 11834946). Em razão do julgamento do RE 695.911/SP (Tema 492) pelo Supremo Tribunal Federal, os autos foram devolvidos pelo Presidente deste eg. Tribunal de Justiça para novo exame da Apelação (Id. 24969586). Por fim, os autos vieram-me redistribuídos (Id. 25691418) em razão da aposentadoria da eminente Desembargadora Nídia Corrêa Lima. É o relatório. Decido. Os autos retornaram para que a Apelação seja reapreciada à luz da tese firmada no Recurso Extraordinário 695.911/SP, in verbis: “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) Todavia, verifico que a situação dos autos não se amolda às teses firmadas pelo STF. Na espécie, foi destacado que o bem imóvel se encontra situado na área constituída pelo condomínio, qual seja, Chácara 67 do Conjunto 04 do Setor Habitacional Arniqueiras. Pontuou, ainda, que “o fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por uma associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados por assembleia geral”. Nesse sentido é a Súmula 260 do colendo STJ, que assim orienta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Os possuidores de imóveis integrantes de condomínios, regulares ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas e benfeitorias. Ademais, a tese fixada no RE n. 695.911/SP, julgado sob a sistemática da repercussão geral, orienta que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação. Nesse sentido é o voto de eminente Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP, assim transcrito: “Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício (...).” É no mesmo sentido a orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido.” (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMINIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO. RÉU REVEL. CURADORIA ESPECIAL. COBRANÇA DEVIDA. TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Sinopse fática: " Versa a presente demanda sobre taxas condominiais em razão de posse/propriedade de imóvel pela parte ré, situado em condomínio". 1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial e condenou o réu ao pagamento das taxas referentes ao período de dezembro de 2016 e janeiro a outubro de 2017, além das parcelas que, eventualmente, se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação. 1.1. Recurso aviado pelo réu para reforma da sentença. Aduz, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e, no mérito, afirma que não se trata de condomínio, mas espécie de loteamento com propriedades individuais e uma situação fática de aparência condominial. Sustenta que não há lei obrigando os moradores a arcarem com a quantia referente à taxa condominial. Alega que o apelado não juntou documentação idônea apta a comprovar a manifestação de vontade do apelante, seja quanto à concordância com a constituição do mencionado condomínio de fato, seja quanto à anuência do pagamento de encargos. 2. Da preliminar de ilegitimidade passiva. 2.1. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade processual, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. 2.2. No caso dos autos, o autor formulou pedido de condenação do réu ao pagamento de despesas condominiais referentes a imóvel do qual o réu é possuidor. 2.3. O possuidor, em razão do poder de fato que detêm sobre a coisa, responde pelo débito eis que o pagamento das taxas condominiais é obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa. Tal fato em nada se confunde com o mérito da demanda. 2.4. Preliminar rejeitada. 3. Do mérito. 3.1. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 3.2. Tendo o apelante adquirido lote em local irregular, encontrando-se em sua posse, não pode alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. Sob pena de enriquecimento ilícito. 3.3. Jurisprudência: "(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)" (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.). 3.4. Cumpre ressaltar que a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 4. Apelação improvida.” (Acórdão 1254466, 07080297320178070020, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 16/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR OU DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS INADIMPLIDAS. DESPESAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE. TEMAS 882/STJ. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. OBSCURIDADE NÃO VERIFICADA. REEXAME. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos pelo apelante-réu, que alega a existência de obscuridade no v. acórdão que, à unanimidade, negou provimento à sua apelação e ao apelo do condomínio-autor. 2. Os embargos de declaração limitam-se às hipóteses de cabimento previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil (omissão, contradição, obscuridade ou erro material). 3. Não se verifica obscuridade no julgado, porquanto todas as questões aventadas pelo embargante foram decididas de forma clara e precisa, concluindo-se pela inaplicabilidade da tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP, em razão da ausência de similitude fática; e pela legitimidade da cobrança de despesas condominiais mesmo se tratando de condomínio irregular e a despeito da anuência ou não do embargante à associação de moradores, porque há previsão da cobrança na convenção condominial, e porque ele usufrui dos benefícios decorrentes do pagamento da taxa pelos demais habitantes. 4. Os embargos declaratórios não constituem a via adequada a reexaminar matéria, sob pena de se desvirtuar a sua real finalidade. 5. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.” (Acórdão 1177595, 07127108620178070020, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 17/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Concluo que o Tema 492 do STF não é aplicável ao caso, pois há clara distinção entre as questões decididas na presente lide e a tese firmada nos recursos afetados, o que implica a desnecessidade de reexame do julgamento. Por estas razões, mantenho o entendimento firmado no Acórdão n° 761439 (Id. 11834901). Operada a preclusão, encaminhem-se os autos ao eminente Presidente deste Tribunal. Publique-se e intimem-se. Brasília, 29 de junho de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora