Tribunal: TJDFT
Processo: 0738782-34.2021.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-12-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0738782-34.2021.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL AGRAVADO: POLIMPORT - COMERCIO E EXPORTACAO LTDA DECISÃO 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. e Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil contra decisão proferida pelo Juiz de Direito da 4a Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de conhecimento ajuizada por Polimport Comércio e Exportacão Ltda., deferiu a antecipação dos efeitos da tutela para determinar a “modificação do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 4.2, devendo ser substituído o IGP-DI pelo IPCA, a contar da renovação contratual no mês de outubro de 2021” (ID 108921434 do processo n. 0739478-67.2021.8.07.0001). Nas razões recursais (ID 31242002), a parte agravante sustenta que não houve desequilíbrio contratual que pudesse justificar a revisão do índice de reajuste do valor do aluguel. Descreve as medidas adotadas para contornar os efeitos negativos trazidos pela pandemia da covid-19 à situação econômico-financeira dos lojistas que fazem parte do shopping center (Park Shopping). Alega que: em 27/3/2020, houve “reduções temporárias nos valores dos boletos que venceram em 5/4/2020 e 10/4/2020, tais como: isenção no pagamento do fundo de promoção; redução de 50% no aluguel mínimo cobrado; redução de 50% nos encargos comuns”; em 30/3/2020, houve retomada das atividades via delivery e drive-thru; em 15/4/2020, para os boletos que se venceriam em maio de 2020, ocorreu “isenção no pagamento do fundo de promoção; redução de 50% nos encargos comuns; isenção do aluguel mínimo para os lojistas que não tiveram autorização para funcionamento; para os lojistas que tiveram suas lojas liberadas para funcionamento, o aluguel seria proporcional aos dias de funcionamento; os lojistas que estavam funcionando apenas nas modalidades drive thru ou delivery, seria cobrado apenas o aluguel percentual, ou seja, calculado sobre o volume de vendas”; em 2/5/2020, foi autorizada a comercialização de produtos pelos lojistas via whatsapp e reiniciados os trabalhos publicitários para tentar incrementar as vendas; em 20/5/2020, foi encaminhada nova circular aos lojistas, na qual foi noticiada a manutenção dos descontos nos boletos que venceriam em junho; em 26/5/2020, foi entregue mais uma circular aos lojistas, oportunidade na qual foi noticiada a perpetuação das modalidades de vendas por drive thru e delivery, bem como a necessidade de cuidados para a reabertura do shopping em 27/5/2020. Afirma que a partir do aluguel de junho (vencimento em julho), como o shopping já havia sido reaberto, a análise dos descontos concedidos aos lojistas passou a ser realizada caso a caso. Assinala que as partes celebraram contrato atípico de locação comercial em shopping centers e, por isso, devem prevalecer as condições livremente pactuadas, conforme o art. 54 da Lei n. 8.245/1991, à luz dos princípios de probidade, boa-fé contratual, autonomia e livre iniciativa das instituições privadas. Destaca a natureza empresarial da relação jurídica existente entre as partes e a capacidade econômica da pessoa jurídica Polimport Comércio e Exportacão Ltda., ora agravada. Considera que a mera exposição do faturamento da sociedade empresária não é suficiente para comprovar as alegações de desequilíbrio contratual e de onerosidade excessiva das obrigações. Expõe que o reajuste do valor da locação ocorreu em outubro de 2021, mais de um ano após o início do estado de calamidade pública causado pela pandemia, conforme Decreto Legislativo n. 6/2020. No ponto, ressalta a existência de expressa previsão contratual de reajuste anual do valor do aluguel, de modo que a correção do preço do contrato não poderia ser considerada circunstância alheia à vontade das partes. Cita o art. 7o da Lei n. 14.010/2020, segundo o qual “Não se consideram fatos imprevisíveis, para fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário”. Aduz que o aluguel atualmente pago pela agravada está abaixo da média dos valores praticados pelo empreendimento imobiliário. Defende que “o IGP-DI/FGV é o índice mais adequado para reajustar o aluguel dos contratos de locação em shopping center”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao agravo a fim de sobrestar os efeitos da decisão agravada até o julgamento definitivo do recurso. Ao final, pugna pela reforma da decisão agravada, nos moldes da medida liminar. Preparo recolhido (ID 31244130). É o relato do necessário. Decido. 2. O art. 1.019, I, do CPC autoriza o relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal. Sobre a atribuição de efeito suspensivo, o parágrafo único do art. 995 do CPC estabelece que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se a imediata produção de seus efeitos representar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Como relatado, a parte ré/agravante, por meio deste agravo de instrumento, insurge-se contra o deferimento do pedido de tutela de urgência apresentado pela parte autora/agravada na petição inicial. Da análise inicial do processo originário, verifica-se que o caso trata sobre a possibilidade de substituição do índice de reajuste contratual por outro que melhor reflita a inflação do período. A fundamentação da decisão recorrida gira em torno da teoria da imprevisão. É oportuno transcrever trechos do referido pronunciamento judicial: [...] No caso em apreço, as partes estipularam o IGP-DI como índice de reajuste do valor do aluguel. Ocorre que a pandemia da COVID-19 era totalmente imprevisível, não sendo possível antever que um vírus poderia se espalhar tão facilmente, a fim de atingir em poucos meses uma escala global. Assim como, um bloqueio, mesmo que parcial, do desenvolvimento de diversas atividades comerciais e profissionais. É inegável que todas as atividades empresariais foram impactadas, sendo que todas as empresas atuantes em Shopping tiveram um impacto imenso, porquanto os shoppings foram fechados pelos Governo Local e há o temor da comunidade em frequentar ambientes fechados com ventilação por meio de ar condicionado. A escolha do índice IGP-DI sempre foi uma praxe nos contratos de locação, mas ninguém poderia prever que no ano de 2020 o índice teria uma variação tão grande e tão desproporcional em relação ao IPCA, que é o incide que mede a inflação no período de 2020. Pois bem, a finalidade do reajustamento (correção) do valor do aluguel é permitir a manutenção do valor real da moeda. O reajustamento não tem e não pode ter a finalidade de ganho ou repactuação do aluguel. Portanto, verifica-se que uma escolha do índice no mês de outubro de 2013 e antes da pandemia do COVID-19 gerou um desequilíbrio no contrato quando da incidência do reajustamento do valor do aluguel. O índice é desproporcional a realidade vivida no ano de 2020/2021, cria uma desproporção no valor, que gera um ganho (vantagem) em favor da parte requerida (embargada) em face do fato imprevisível (COVID-19). Portanto, reconheço a presença da probabilidade do direito para fins de intervenção no pacto (contrato) e a modificação do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 4.2, devendo ser substituído o IGP-DI pelo IPCA. De outro lado, não há prejuízo efetivo para o requerido, porquanto este manterá o valor real da locação com a correção pelo IPCA. Este Juízo não está excluindo a correção, mas a adequando a realidade. O perigo da demora é latente, porquanto implica reconhecer na possibilidade de constituição em mora do lojista, com a incidência dos encargos de mora, a anotação negativa dos seus dados e quiçá o manuseio de uma ação de despejo. [...] Apesar da relevância dos argumentos apresentados pela parte ré/agravante nas razões recursais, não se constata perigo de dano que justifique a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Como destacado na decisão agravada, o preço da locação ainda será objeto de reajuste, agora com aplicação do IPCA. Não se vislumbra, neste juízo sumário, que o referido índice de atualização monetária prejudicará a preservação do equilíbrio do contrato ou colocará qualquer das partes em posição de extrema desvantagem. Cabe assinalar que a revisão contratual, especialmente quando se trata de relação locatícia, exige elementos robustos para dar suporte às alegações apresentadas na petição inicial, o que será examinado com a profundidade necessária pelo órgão colegiado à ocasião do julgamento definitivo do agravo de instrumento. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, 6 de dezembro de 2021. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0738782-34.2021.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL AGRAVADO: POLIMPORT - COMERCIO E EXPORTACAO LTDA DECISÃO 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. e Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil contra decisão proferida pelo Juiz de Direito da 4a Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de conhecimento ajuizada por Polimport Comércio e Exportacão Ltda., deferiu a antecipação dos efeitos da tutela para determinar a “modificação do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 4.2, devendo ser substituído o IGP-DI pelo IPCA, a contar da renovação contratual no mês de outubro de 2021” (ID 108921434 do processo n. 0739478-67.2021.8.07.0001). Nas razões recursais (ID 31242002), a parte agravante sustenta que não houve desequilíbrio contratual que pudesse justificar a revisão do índice de reajuste do valor do aluguel. Descreve as medidas adotadas para contornar os efeitos negativos trazidos pela pandemia da covid-19 à situação econômico-financeira dos lojistas que fazem parte do shopping center (Park Shopping). Alega que: em 27/3/2020, houve “reduções temporárias nos valores dos boletos que venceram em 5/4/2020 e 10/4/2020, tais como: isenção no pagamento do fundo de promoção; redução de 50% no aluguel mínimo cobrado; redução de 50% nos encargos comuns”; em 30/3/2020, houve retomada das atividades via delivery e drive-thru; em 15/4/2020, para os boletos que se venceriam em maio de 2020, ocorreu “isenção no pagamento do fundo de promoção; redução de 50% nos encargos comuns; isenção do aluguel mínimo para os lojistas que não tiveram autorização para funcionamento; para os lojistas que tiveram suas lojas liberadas para funcionamento, o aluguel seria proporcional aos dias de funcionamento; os lojistas que estavam funcionando apenas nas modalidades drive thru ou delivery, seria cobrado apenas o aluguel percentual, ou seja, calculado sobre o volume de vendas”; em 2/5/2020, foi autorizada a comercialização de produtos pelos lojistas via whatsapp e reiniciados os trabalhos publicitários para tentar incrementar as vendas; em 20/5/2020, foi encaminhada nova circular aos lojistas, na qual foi noticiada a manutenção dos descontos nos boletos que venceriam em junho; em 26/5/2020, foi entregue mais uma circular aos lojistas, oportunidade na qual foi noticiada a perpetuação das modalidades de vendas por drive thru e delivery, bem como a necessidade de cuidados para a reabertura do shopping em 27/5/2020. Afirma que a partir do aluguel de junho (vencimento em julho), como o shopping já havia sido reaberto, a análise dos descontos concedidos aos lojistas passou a ser realizada caso a caso. Assinala que as partes celebraram contrato atípico de locação comercial em shopping centers e, por isso, devem prevalecer as condições livremente pactuadas, conforme o art. 54 da Lei n. 8.245/1991, à luz dos princípios de probidade, boa-fé contratual, autonomia e livre iniciativa das instituições privadas. Destaca a natureza empresarial da relação jurídica existente entre as partes e a capacidade econômica da pessoa jurídica Polimport Comércio e Exportacão Ltda., ora agravada. Considera que a mera exposição do faturamento da sociedade empresária não é suficiente para comprovar as alegações de desequilíbrio contratual e de onerosidade excessiva das obrigações. Expõe que o reajuste do valor da locação ocorreu em outubro de 2021, mais de um ano após o início do estado de calamidade pública causado pela pandemia, conforme Decreto Legislativo n. 6/2020. No ponto, ressalta a existência de expressa previsão contratual de reajuste anual do valor do aluguel, de modo que a correção do preço do contrato não poderia ser considerada circunstância alheia à vontade das partes. Cita o art. 7o da Lei n. 14.010/2020, segundo o qual “Não se consideram fatos imprevisíveis, para fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário”. Aduz que o aluguel atualmente pago pela agravada está abaixo da média dos valores praticados pelo empreendimento imobiliário. Defende que “o IGP-DI/FGV é o índice mais adequado para reajustar o aluguel dos contratos de locação em shopping center”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao agravo a fim de sobrestar os efeitos da decisão agravada até o julgamento definitivo do recurso. Ao final, pugna pela reforma da decisão agravada, nos moldes da medida liminar. Preparo recolhido (ID 31244130). É o relato do necessário. Decido. 2. O art. 1.019, I, do CPC autoriza o relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal. Sobre a atribuição de efeito suspensivo, o parágrafo único do art. 995 do CPC estabelece que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se a imediata produção de seus efeitos representar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Como relatado, a parte ré/agravante, por meio deste agravo de instrumento, insurge-se contra o deferimento do pedido de tutela de urgência apresentado pela parte autora/agravada na petição inicial. Da análise inicial do processo originário, verifica-se que o caso trata sobre a possibilidade de substituição do índice de reajuste contratual por outro que melhor reflita a inflação do período. A fundamentação da decisão recorrida gira em torno da teoria da imprevisão. É oportuno transcrever trechos do referido pronunciamento judicial: [...] No caso em apreço, as partes estipularam o IGP-DI como índice de reajuste do valor do aluguel. Ocorre que a pandemia da COVID-19 era totalmente imprevisível, não sendo possível antever que um vírus poderia se espalhar tão facilmente, a fim de atingir em poucos meses uma escala global. Assim como, um bloqueio, mesmo que parcial, do desenvolvimento de diversas atividades comerciais e profissionais. É inegável que todas as atividades empresariais foram impactadas, sendo que todas as empresas atuantes em Shopping tiveram um impacto imenso, porquanto os shoppings foram fechados pelos Governo Local e há o temor da comunidade em frequentar ambientes fechados com ventilação por meio de ar condicionado. A escolha do índice IGP-DI sempre foi uma praxe nos contratos de locação, mas ninguém poderia prever que no ano de 2020 o índice teria uma variação tão grande e tão desproporcional em relação ao IPCA, que é o incide que mede a inflação no período de 2020. Pois bem, a finalidade do reajustamento (correção) do valor do aluguel é permitir a manutenção do valor real da moeda. O reajustamento não tem e não pode ter a finalidade de ganho ou repactuação do aluguel. Portanto, verifica-se que uma escolha do índice no mês de outubro de 2013 e antes da pandemia do COVID-19 gerou um desequilíbrio no contrato quando da incidência do reajustamento do valor do aluguel. O índice é desproporcional a realidade vivida no ano de 2020/2021, cria uma desproporção no valor, que gera um ganho (vantagem) em favor da parte requerida (embargada) em face do fato imprevisível (COVID-19). Portanto, reconheço a presença da probabilidade do direito para fins de intervenção no pacto (contrato) e a modificação do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 4.2, devendo ser substituído o IGP-DI pelo IPCA. De outro lado, não há prejuízo efetivo para o requerido, porquanto este manterá o valor real da locação com a correção pelo IPCA. Este Juízo não está excluindo a correção, mas a adequando a realidade. O perigo da demora é latente, porquanto implica reconhecer na possibilidade de constituição em mora do lojista, com a incidência dos encargos de mora, a anotação negativa dos seus dados e quiçá o manuseio de uma ação de despejo. [...] Apesar da relevância dos argumentos apresentados pela parte ré/agravante nas razões recursais, não se constata perigo de dano que justifique a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Como destacado na decisão agravada, o preço da locação ainda será objeto de reajuste, agora com aplicação do IPCA. Não se vislumbra, neste juízo sumário, que o referido índice de atualização monetária prejudicará a preservação do equilíbrio do contrato ou colocará qualquer das partes em posição de extrema desvantagem. Cabe assinalar que a revisão contratual, especialmente quando se trata de relação locatícia, exige elementos robustos para dar suporte às alegações apresentadas na petição inicial, o que será examinado com a profundidade necessária pelo órgão colegiado à ocasião do julgamento definitivo do agravo de instrumento. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, 6 de dezembro de 2021. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora