Tribunal: TJDFT
Processo: 0715954-44.2021.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-06-04

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por HC Incorporadora S/A em face da decisão que, no curso do cumprimento da sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Ângela Maria de Oliveira Pinheiro – (i) convertera a obrigação de fazer em perdas e danos, acentuando que a agravada tem direito ao valor atualizado do imóvel e, outrossim à indenização pelos lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros desde a data da desocupação do imóvel pela agravada; (ii) nomeara perito para realizar a avaliação do imóvel e apurar o valor dos locativos, debitando à agravante o ônus de arcar com o pagamento dos honorários periciais; (iii) autorizara compensação entre o crédito detido pela agravante com o crédito detido pela agravada, após a homologação do laudo pericial. A seu turno, objetiva a agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, seja conhecido e provido, acolhendo-se o inconformismo que manifestara ao se insurgir contra o cumprimento de sentença. Como fundamentos da pretensão reformatória, argumentara, em suma, que, em consonância com o título que aparelha o cumprimento de sentença, fora declarada a nulidade do leilão extrajudicial promovido, que levara à alienação do imóvel individualizado como apartamento 105, Condomínio Premier Residence, Lote 02, Bloco 03, Trecho 01, SHTN, Brasília/DF adquirido pela agravada. Sustentara que, após o trânsito em julgado dessa resolução, a agravada deflagrara liquidação de sentença indicando como valor do crédito executado a quantia de R$1.267.989,35 (um milhão, duzentos e sessenta e sete mil, novecentos e oitenta e nove reais e trinta e cinco centavos). Pontuara que, na peça de liquidação, a agravada alegara que o imóvel levado à leilão extrajudicial já fora alienado a terceiros, de modo que, afigurando-se impossível o retorno das partes ao status quo ante, postulara a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, reclamando o valor correspondente ao imóvel e aluguéis, a título de lucros cessantes, desde a data da sua desocupação (28.11.2014) até a o recebimento da indenização, o que fora acolhido pela decisão guerreada. Assinalara que, de fato, ressoa impossível o retorno das partes ao status quo ante, mediante a consolidação da propriedade do imóvel em favor da agravada, tendo em vista que o bem fora alienado a terceiro e encontra-se gravado de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. Asseverara que, nesse contexto, ofertara à agravada imóvel similar, situado no mesmo empreendimento. Alegara que a agravada ainda possui saldo devedor em relação ao imóvel levado a leilão extrajudicial – apartamento 105, Condomínio Premier Residence, Lote 02, Bloco 03, Trecho 01, SHTN, Brasília/DF, de modo que a transferência em seu favor do imóvel deve ser precedida da quitação desse débito. Afirmara que ressoa “totalmente descabido[1]” assegurar-se à agravada o recebimento de aluguéis, porquanto esse direito não consta do título executivo, que cingira-se a decretar a nulidade do leilão extrajudicial, ficando patente a violação à coisa julgada. Explicara que, conquanto a agravada tenha realizado depósitos volvidos à quitação de seu saldo devedor, afiguram-se insuficientes à quitação de seu débito, notadamente porque o recolhimento promovido pela agravada não fora precedido de atualização monetária. Registrara que o saldo devedor da agravada deve ser atualizado e não corresponde à importância descrita na peça de liquidação de sentença. Defendera, então, a reforma do provimento guerreado de forma a ser rejeitado o pedido de indenização por lucros cessantes formulado pela agravada e, outrossim, ser declarado que “todas as parcelas em aberto do financiamento são devidas pela agravada[2]” autorizando-se o levantamento do importe depositado nos autos para quitação das parcelas em aberto relativas ao financiamento que firmara que restara inadimplido. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por HC Incorporadora S/A em face da decisão que, no curso do cumprimento da sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Ângela Maria de Oliveira Pinheiro – (i) convertera a obrigação de fazer em perdas e danos, acentuando que a agravada tem direito ao valor atualizado do imóvel e, outrossim à indenização pelos lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros desde a data da desocupação do imóvel pela agravada; (ii) nomeara perito para realizar a avaliação do imóvel e apurar o valor dos locativos, debitando à agravante o ônus de arcar com o pagamento dos honorários periciais; (iii) autorizara compensação entre o crédito detido pela agravante com o crédito detido pela agravada, após a homologação do laudo pericial. A seu turno, objetiva a agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, seja conhecido e provido, acolhendo-se o inconformismo que manifestara ao se insurgir contra o cumprimento de sentença. De acordo com o aduzido, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado pela agravada em desfavor da agravante, convertera a obrigação de fazer em perdas e danos, acentuando que a agravada tem direito ao recebimento ao valor atualizado do imóvel que lhe pertencera e havia oferecido em garantia, e, outrossim à indenização pelos lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros, desde a data da desocupação do imóvel. Consoante pontuado, sustentara a agravante que o título executivo não assegurara à agravada indenização por lucros cessantes e, considerando que ainda há saldo em aberto relativo ao financiamento que firmara, os valores depositados pela agravada devem ser utilizados para quitação parcial desse débito. Assim pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, o desembaraço da questão não enseja dificuldade. Inicialmente, com o propósito de bem delimitar os limites objetivos do título judicial que aparelha o executivo, oportuno transcrever o dispositivo da sentença e do acórdão que resolveram a ação manejada pela agravada em desfavor da agravante visando a invalidação do leilão do apartamento que havia adquirido via de financiamento e oferecido em garantia fiduciária à vendedora. Com efeito, a agravada aviara em desfavor da agravante ação almejando a declaração da nulidade do leilão extrajudicial que levara a efeito a venda do imóvel individualizado em decorrência da inadimplência em que incidira como compradora. Paralelamente, os terceiros arrematantes do imóvel ajuizaram ação de reintegração de posse em desfavor da agravada almejando serem imitidos na posse do bem. A sentença emoldurara a resolução nos seguintes termos, verbis[3]: “Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos declarando-se a validade do leilão discutido nos autos do processo no 2012.01.1.063355-2 e PROCEDENTES EM PARTE os pedidos constantes do processo no 2012.01.1.067603-3, para imitir os autores no imóvel sito SHTN – Apartamento 105 – 1o Pavimento – Bloco I-03, Conjunto 02, Trecho 01, matrícula no R-10-193692 – do 2o Ofício de Registro de Imóvel de Brasília, resolvendo o mérito com amparo no art. 269, inciso I, do CPC. Em vista da sucumbência dos Requerentes/Requeridos Ângela Maria de Oliveira e Luiz Felipe Ribeiro Júnior, condeno-os ao pagamento das custas e honorários, estes arbitrados em R$ 3.000,00 (três mil reais), nos termos do artigo 20, §4o, do Código de Processo Civil.” Em face dessa resolução, a ora agravada e os arrematantes do imóvel apelaram. O acórdão que resolvera os recursos dera provimento ao apelo dos arrematantes, negando provimento ao apelo da agravada, como se infere da ementa abaixo reproduzida, nos seguintes termos, verbis[4]: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. OBJETO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO PÚBLICO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA DEVEDORA. EFETIVAÇÃO. PROPRIEDADE. CONSOLIDAÇÃO EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRESSUPOSTO ATENDIDO. ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. VÍCIOS DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO. EDITAL. INOCORRÊNCIA. PREÇO VIL. IRRELEVÂNCIA. TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO. APERFEIÇOAMENTO DO DOMÍNIO EM NOME DOS ARREMATANTES. EFETIVAÇÃO. POSSE. MATERIALIZAÇÃO. EXPRESSÃO DOS ATRIBUTOS INERENTES À PROPRIEDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO. PERCEPÇÃO PELOS ARREMATANTES. CONTRAPRESTAÇÃO INERENTE À DETENÇÃO DO IMÓVEL PELA DEVEDORA APÓS A ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE. APELAÇÃO. INOVAÇÃO DA LIDE EM SEDE RECURSAL. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA. OMISSÃO. CITAÇÃO. CÔNJUGE DA DEVEDORA. AUSÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DECORRENTE DE LEI. 1. A apreensão de que a matéria devolvida a reexame pelo apelo fora deduzida na peça vestibular e que, ao aviar seu inconformismo em face do originalmente decidido, a parte inconformada pautara sua insatisfação e alinhara argumentos destinados a infirmar o resolvido e obter sua revisão, o apelo, modulado pelas balizas que lhe foram impostas, supre o exigido, configurando peça tecnicamente apta a ensejar o conhecimento do recurso na exata dimensão do devolvera a exame. 2. Alcançando fundamentos aptos a ensejarem a elucidação da lide, do juiz não é exigido que resolva todas as demais argüições satélites formuladas, resultando que, tendo a sentença, pautada pelos fundamentos içados, resolvido a ação, pautando o conflito de interesses estabelecido entre as partes, não incorre em negativa de prestação jurisdicional, ilidindo a nulidade que lhe fora imprecada sob aquele prisma. 3. Defluindo de previsão legal a imissão dos arrematantes na posse anteriormente alienado fiduciariamente e cuja garantia se aperfeiçoara (Lei no 9.514/97, art. 30), a ausência de citação do cônjuge do devedor para figurar na lide aviada com esse desiderato em razão da não desocupação voluntária do bem não macula o processo de vício por descumprimento do estatuto processual com lastro na subsistência de composse (CPC, art. 10), notadamente quando aferido que o leilão extrajudicial revestira-se dos elementos indispensáveis à regular arrematação do bem e que a garantia realizada havia sido contratada somente em nome de um dos consortes antes do casamento. 4. Constituído o devedor fiduciário formalmente em mora, deflagrado o procedimento extrajudicial legalmente autorizado para a consumação da garantia representada pela garantia fiduciária e aperfeiçoada a intimação exigida como forma de ser-lhe assegurada oportunidade para emendar a mora, a expiração do prazo assinalado para quitação do débito inadimplido enseja a efetivação da garantia fiduciária mediante a consolidação da propriedade do imóvel que a representa em nome da credora fiduciária (Lei no 9.514/97, art. 26). 5. Consolidada a propriedade do imóvel oferecido em garantia em nome da credora fiduciária, o bem deve ser alienado, em leilão público, no trintídio subsequente à averbação da propriedade, não sendo imprescindível a intimação do antigo fiduciante quanto ao leilão por não lhe remanescer nenhum direito sobre o bem nem lastro para se opor à consumação da alienação, inclusive em relação ao preço da alienação, cuja condução está afeta à própria credora, assistindo ao fiduciante tão somente o direito de ser contemplado com eventual saldo sobejante do produto da alienação se efetivamente for consumada. 6. Adquirido o imóvel em hasta pública levada a efeito sob a égide da Lei no 9.514/97 e transcrito o bem em nome dos arrematantes, assiste-lhes o direito de, a par de serem imitidos na posse do imóvel como manifestação dos atributos inerentes ao domínio que restara consolidado em suas mãos, de serem indenizados mediante a fruição de taxa de ocupação correspondente ao período compreendido entre a data da arrematação até o momento em que efetivada a imissão de posse, pois o simples fato de ficarem desprovidos da posse e fruição do imóvel, após terem adquirido-o, pois retido ilegitimamente pela devedora fiduciária, irradia o fato gerador da compensação (art. 37-A). 7. Apelação de Ângela Maria de Oliveira conhecida e improvida. Apelação interposta por Eduardo Melasso Garcia e Ana Paula Valadares Tolentino conhecida e provida. Unânime.” (Acórdão no 669170, 20120110633552APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, , Revisor: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/4/2013, publicado no DJE: 17/4/2013. Pág.: 63) Por oportuno, transcreve-se o dispositivo do provimento colegiado in verbis[5]: “Diante de todo o exposto, nego provimento ao recurso da primeira apelante - Ângela Maria de Oliveira - e provejo o apelo interposto pelos derradeiros apelantes, Eduardo Melasso Garcia e Ana Paula Valadares Tolentino -, e, como corolário, condeno a primeira apelante a pagar-lhes o equivalente a 1% do valor de aquisição do imóvel (R$251.000,00) desde a data da arrematação (18.04.2012) até sua efetiva desocupação, ou seja, até a data em que forem imitidos na sua posse, devendo o montante apreendido ser acrescido de juros de mora de 1%, contados desde a citação inicial nos autos da ação de reintegração de posse atualizado monetariamente, pelo INPC, desde a data do vencimento mensal de cada prestação. Como corolário da sucumbência integral da primeira apelante e de Luiz Felippe Pinheiro Júnior, debito-lhes as custas processuais de ambas as lides e honorários advocatícios, que arbitro em 15% do valor alcançando pela condenação que lhes fora imposta, consideradas as diretrizes do artigo 20, §§ 3o e 4o, do estatuto processual.” Deve ser registrado que o acórdão individualizado fora modificado, tendo em vista que fora provido o Recurso Especial aviado pela ora agravada, restando declarada a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel oferecido em garantia[6], confira-se: “Ante o exposto, CONHEÇO do agravo para DAR PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de reconhecer a nulidade dos leilões em decorrência da necessidade de intimação do devedor quanto à realização da alienação do imóvel extrajudicialmente. Publique-se e intimem-se. Brasília-DF, 1o de fevereiro de 2019.” Transitado em julgado esse provimento[7], a agravada deflagrara liquidação de sentença[8] indicando como valor do crédito executado a quantia de R$1.267.989,35 (um milhão, duzentos e sessenta e sete mil, novecentos e oitenta e nove reais e trinta e cinco centavos). Sustentara a agravada que o imóvel, levado a leilão extrajudicial, fora alienado a terceiros, de modo que afigura-se impossível o retorno das partes ao status quo ante, e, por esse motivo, postulara a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, reclamando o valor correspondente ao imóvel e aluguéis, a título de lucros cessantes, desde a data da desocupação do apartamento (28.11.2014) até o recebimento da indenização. A agravante, regularmente intimada, formulara impugnação[9] sustentando que, diante da impossibilidade de se restituir o imóvel à agravada, poderá entregar-lhe imóvel similar, ressalvando, contudo, que, diante da existência de saldo devedor afeto a ela, a entrega deve ser precedida do pagamento do débito correlato. Informara a agravante que o saldo devedor da agravada é de R$254.923,44 (duzentos e cinquenta e quatro mil, novecentos e vinte e três reais e quarenta e quatro centavos), assinalando que, portanto, deve-lhe ser assegurado o levantamento dos valores recolhidos em juízo pela agravada. Insurgira-se, outrossim, quanto ao pedido de indenização a título de lucros cessantes, porquanto não constara do título executivo. Adviera, em seguida, a decisão guerreada, que empreendera a seguinte resolução: (i) convertera a obrigação de fazer em perdas e danos, acentuando que a agravada tem direito ao valor atualizado do imóvel e, outrossim, a indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros desde a data em que desocupara o imóvel; (ii) nomeara perito para realizar a avaliação do imóvel e apurar o valor dos locativos, debitando à agravante o ônus de arcar com o pagamento dos honorários periciais; (iii) autorizara compensação entre o crédito detido pela agravante com o crédito detido pela agravada, após a homologação do laudo pericial. Confira-se, por oportuno, o teor do provimento arrostado, in verbis: “(...) DA CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS Conforme reportado no relatório, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a nulidade do leilão extrajudicial promovido pela ré quanto ao imóvel que havia sido adquirido pela autora. Embora este Juízo tenha se manifestado no sentido de que a autora não poderia perseguir na retomada do imóvel ou na pretensão indenizatória, por configurar inovação nos pedidos, o fez nos autos da ação de imissão na posse no 0018815-56.2012.8.07.0001, movida pelos arrematantes em face da ora autora. É que, naquele processo, a ora autora era a ré e não formulou pedido reconvencional. Ademais, a questão da nulidade estava sendo tratada nestes autos. Nos presentes autos, a autora, desde o início, pediu a declaração de nulidade do leilão. Como o STJ acolheu o pedido, a consequência direta e imediata seria o retorno das partes ao estado anterior, o que se revelou impossível, diante da arrematação e da posterior alienação do bem para terceiros de boa-fé. Assim, a conversão em perdas e danos é o único meio de se cumprir a decisão do STJ, nos presentes autos. Nos termos do art. 499 do CPC, a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. No caso, além de ser impossível o retorno ao estado anterior, houve pedido expresso da autora, sendo plenamente cabível a conversão em perdas e danos. Essa conversão, conforme disposto no art. 402 do CC, abrange o que o credor efetivamente perdeu e também o que ele razoavelmente deixou de lucrar. Ou seja, a autora tem direito ao valor atualizado do imóvel e, também, à indenização pelos lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros. E isso porque a injusta perda da propriedade retirou da autora o direito de usar e gozar do imóvel, nos termos do art. 1.228 do CC. Convém aqui destacar que a relação jurídica entre as partes é de natureza consumerista, o que atrai a incidência do CDC. O dever de indenizar decorre da responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC, pois restou configurado o defeito no serviço prestado pelo réu e não houve comprovação de qualquer causa excludente de sua responsabilidade. (....) Embora seja desnecessária aferir a culpa no presente caso, cabe ressaltar que foi a ré quem deu causa à perda da propriedade da autora, mediante a realização de leilão viciado, ao ajuizamento da ação de imissão na posse pelos arrematantes, à desocupação do imóvel e, também, à impossibilidade de retorno das partes ao estado anterior. Portanto, ainda que fosse o caso de responsabilidade subjetiva, estaria presente o dever de indenizar pelos danos emergentes e pelos lucros cessantes. A desocupação do imóvel pela autora, embora tenha ocorrido de forma voluntária, não foi espontânea, pois ocorreu em estrito cumprimento às ordens judiciais proferidas em sede de cumprimento provisório de sentença (processo 2013.01.1.092992-4). A dinâmica daquele processo indica que a autora somente deixou o imóvel a fim de evitar o desgaste com a desocupação compulsória. E tal desocupação sequer influencia na responsabilidade objetiva da requerida, conforme parágrafos anteriores. Sobre o valor do imóvel a ser considerado, é evidente que deve ser o valor atual de mercado. O valor defendido pela autora é de R$ 773.000,00. Já o valor defendido pelo réu é de R$ 485.000,00.Conforme pode ser observado no R.11/93692 da matrícula do imóvel (ID 81668581 – pág. 3), o valor da última venda do imóvel, ocorrida em 2015 (realizada pelos arrematantes aos terceiros de boa-fé), foi de R$ 650.000,00, de modo que o valor indicado pela autora parece corresponder ao valor mais próximo daquele de mercado, considerando o tempo de 6 anos de valorização entre a última venda e os dias atuais. Entretanto, para que seja fixado um valor mais condizente com a realidade do mercado local, inclusive considerando-se os impactos da pandemia de COVID-19, será necessária a realização de avaliação por perito. Quanto ao valor dos alugueis, as partes indicam valores muito distantes (a autora R$ 5.000,00 e a ré entre R$ 2.300,00 e R$ 2.800,00), motivo pelo qual a perícia também se mostra necessária para resolver essa controvérsia, ressaltando que descabe a fixação de valor único para todos os meses, como pretende a autora, uma vez que o perito deverá analisar o valor locativo da época da desocupação e proceder aos devidos reajustes pelos índices oficiais praticados pelo mercado imobiliário. Por fim, cabe pontuar que a autora recusou o imóvel ofertado pelo réu, por ser inferior ao que havia adquirido. DOS DEPÓSITOS EFETUADOS PELA AUTORA E DO DÉBITO AINDA EM ABERTO Conforme consta no ID 77815859, há 3 depósitos judiciais vinculados ao processo, nos valores de R$ 23.451,52; R$ 10.740,48 e R$ 12.913,72.Tais depósitos estão em sintonia com a narrativa da autora, com a ressalva de que houve erro material na indicação do depósito de dezembro/2012, pois a autora indicou o valor de R$ 12.973,72, mas o correto é R$ 12.913,72. O erro, inclusive, foi corrido pela autora na réplica, ID 88039546 – pág. 4. Considerando a autorização de depósito judicial das 2 parcelas semestrais que estavam atrasadas (ID 74077549 – pág. 80), bem como o depósito judicial das duas parcelas subsequentes, é de rigor reconhecer como devidas apenas as 3 últimas parcelas semestrais (julho e dezembro de 2013 e julho de 2014), cuja atualização deverá seguir o que constar no contrato para o fim de apurar o saldo devedor (uma vez que inexiste divergência das partes quanto a esse ponto), observando-se os abatimentos das 4 parcelas depositadas judicialmente. A compensação da dívida da autora com parte da dívida do réu é plenamente possível, nos termos do art. 368 do CC, e ocorrerá após a homologação do laudo pericial, ocasião na qual as partes deverão apresentar a planilha do saldo devedor da autora atualizado, para o fim de abatimento do montante devido pelo réu. DO DEPÓSITO EFETUADO PELO RÉU o ID 74077550 – págs. 85 e 86, consta autorização da ré para que o Banco do Brasil debitasse o valor de R$ 102.277,00 de sua conta, para utilizar como depósito em consignação em favor da autora. Entretanto, não foi localizado qualquer comprovante da efetivação de tal depósito, motivo pelo qual o Banco do Brasil deverá ser oficiado para que diga se houve o depósito em consignação, qual o saldo da conta e para que deposite a importância em uma conta judicial vinculada ao presente processo. O valor deverá permanecer à disposição do Juízo, para servir como parte do pagamento devido pelo réu, conforme o que vier a ser apurado na perícia. DA PERÍCIA E DO ÔNUS DE CUSTEÁ-LA Conforme abordado acima e, nos termos dos arts. 510 e 511 do CPC, será necessária a realização de perícia judicial, já que não é possível decidir de plano. Diante do princípio da causalidade e considerando a sucumbência do réu na fase de conhecimento, o réu, na condição de devedor, deverá adiantar os honorários periciais. Esse ônus, inclusive, foi definido pelo STJ em sede de Recurso Especial Repetitivo, REsp 1274466/SC, Tema 871, no qual foi fixada a seguinte tese: ‘Na fase autônoma de liquidação de sentença (por arbitramento ou por artigos), incumbe ao devedor a antecipação dos honorários periciais.’ DEFIRO, pois, o pedido da autora para a produção de prova pericial para que seja apurado o valor atual do imóvel, bem como o valor do aluguel praticado desde a desocupação do imóvel pela autora, em 28/11/2014. (...)” Alinhados os atos e fatos processuais havidos, a argumentação desenvolvida pela agravante afigura-se, ao menos nessa análise perfunctória, provida de lastro legal. Conforme pontuado, o título executivo cingira-se a decretar a nulidade do leilão extrajudicial, que, já consolidada a propriedade do bem em favor da agravante, alienara o apartamento 105, Condomínio Premier Residence, Lote 02, Bloco 03, Trecho 01, SHTN, Brasília/DF, adquirido pela agravada, mediante financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Com efeito, diante dessa resolução, apenas fora reconhecida a nulidade do procedimento de leilão após consolidação da propriedade da propriedade do imóvel em favor da agravante, como credora fiduciária, de modo que o saldo devedor da agravada permanece incólume. Com efeito, segundo o decidido pela Corte Superior, não fora assegurada, ao invés do entendido, a invalidação da realização da garantia. A resolução empreendida pela Corte Superior fora no sentido de invalidar apenas o leilão extrajudicial do apartamento, em razão da não intimação da agravada, conquanto não pudesse intervir na expropriação, sobejando que restara incólume a realização da garantia. Portanto, se possível, o que deveria ser repetido era apenas o leilão extrajudicial, e não todo o procedimento de realização da garantia. Essa premissa, portanto, é que deve nortear a conversão da obrigação em perdas e danos, pois já inviável a repetição do leilão, por já ter sido há muito consumado. Ora, em se tratando de execução extrajudicial de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, portanto subordinada à disciplina normativa da Lei no 9.514/97, a consolidação da propriedade resolúvel do bem imóvel alienado fiduciariamente em favor do alienante pressupõe não apenas o inadimplemento do devedor, mas também sua formal constituição em mora, mediante notificação extrajudicial realizada via do competente Registro de Imóveis, que deverá se operar pessoalmente ou, quando em local incerto ou não sabido o obrigado, por edital. Confira-se: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4o Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5o Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6o O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.” No caso, apesar de não haver controvérsia quanto ao inadimplemento da devedora – ora agravada, escusável ou inescusável, o título executivo, conforme pontuado, cingira-se a invalidar o leilão extrajudicial do apartamento que traduzira a garantia convencionada, sobejando que restara incólume a realização da garantia, que, por conseguinte, redundara na consolidação da propriedade do imóvel que fazia o objeto da garantia fiduciária convencionada e transcrição do imóvel em nome da credora fiduciária, ora agravante. Assim é que, consolidada a propriedade nas mãos da credora fiduciária e realizado o leilão, o produto obtido deve ser utilizado na quitação do saldo devedor da operação de alienação fiduciária e das despesas efetuadas com a realização do público leilão e a importância que sobejar deve ser entrega ao devedor, como se infere do abaixo reproduzido: “Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 3o Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o. § 6o Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.” Conforme se infere dos preceitos legais trasladados, a quitação do saldo devedor somente ocorre se o imóvel for alienado por valor igual ou superior ao valor da dívida do contrato de financiamento, acrescido das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Ademais, o único direito resguardado à devedora fiduciária, realizada a garantia, era de preferência na aquisição do imóvel “por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Sob essa realidade, na hipótese, alegara a agravante a existência de saldo devedor decorrente do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária concertado entre as partes. E nem poderia ser diferente, pois a agravada não elidiu a mora no tempo e modo assinalados pelo legislador especial, culminando com a realização da garantia fiduciária. Essa constatação inviabiliza a resolução adotada pela decisão guerreada, pois que conferira à agravada o direito ao recebimento do valor atualizado do imóvel e, outrossim indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros desde a data da desocupação do imóvel. O que assiste à agravada, em razão da invalidação do leilão, é o direito de exercitar aludida faculdade, e, estando inviabilizada, deve ser convertida em perdas e danos, mas com outra conformação. Diante do previsto no título executivo, deveria simplesmente ser cancelada a alienação do imóvel, sobejando à agravante renovar os atos de alienação extrajudicial, porquanto o débito permanecera incólume, não havendo quitação por parte da agravada, considerados os depósitos realizados. Contudo, afigurando-se impossível a medida, tendo em vista que o imóvel fora alienado a terceiros e encontra-se gravado com nova cláusula de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, aquela é a solução alternativa cabível. Como cediço, inviabilizado o cumprimento da tutela específica, viável a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do artigo 499 do CPC vigente: “Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático correspondente.” O legislador processual adotara o princípio da primazia da tutela específica, estabelecendo que, nas ações que tenham por objeto obrigação de fazer, não fazer ou entrega de coisa, deve ser concedida a tutela específica almejada pela parte, podendo, inclusive, ser fixada multa cominatória com a finalidade de compelir o devedor ao cumprimento da obrigação tal como fora entabulada, entregando ao credor tudo aquilo e exatamente aquilo que obteria se tivesse cumprido espontaneamente a obrigação que lhe cabia. Uma vez impossibilitado o cumprimento da obrigação, ou a asseguração do resultado prático equivalente ao seu cumprimento, resta ao credor a conversão da obrigação em perdas e danos, como forma de indenizá-lo pelos efeitos da não concessão da tutela específica. O instituto da conversão da obrigação específica em perdas e danos está voltado a resguardar o ressarcimento de eventuais prejuízos financeiros suportados pelo credor em razão da contumácia do devedor em face da obrigação de fazer que lhe restara cominada, exprimindo-se o montante indenizatório em soma de dinheiro correspondente ao desequilíbrio financeiro por ele sofrido. Destarte, não sobejando possível o cumprimento específico da obrigação de fazer, faz-se necessária sua conversão em perdas e danos como forma de compensar a agravada pelos prejuízos suportados em razão da impossibilidade de readquiri o imóvel que fora objeto de leilão extrajudicial. Nesse diapasão, demonstra-se legítima a conversão da prestação em perdas e danos, consoante apuração a ser levada a efeito em sede de liquidação, consoante a previsão albergada no artigo 816 e parágrafo único do estatuto processual, de aplicação subsidiária ao caso, que assim preconiza: “Art. 816. Se o executado não satisfizer a obrigação no prazo designado, é lícito ao exequente, nos próprios autos do processo, requerer a satisfação da obrigação à custa do executado, ou perdas e danos hipótese em que se converterá em indenização. Parágrafo único. O valor das perdas e danos será apurado em liquidação, seguindo-se a execução para cobrança de quantia certa.” Quanto à conversão da obrigação, portanto, a decisão agravada afigura-se impassível de qualquer questionamento. No concernente ao valor indenizatório devido, contudo, merece pequenos reparos. É que, invalidado o leilão extrajudicial, deveria seguir-se sua repetição, quando à agravada era assegurado direito de preferência nas condições estabelecidas pelo legislador especial. Inviabilizada a repetição do ato expropriatório, o que é possível de lhe ser assegurado é o equivalente à diferença entre o valor de mercado atual do imóvel, pois presume-se que esse deveria ser o valor de alienação, caso repetido o leilão, abatido o equivalente ao débito remanescente do financiamento e todas as despesas suportadas pela agravante desde a deflagração do procedimento expropriatório e a consolidação da posse e propriedade do apartamento em sua pessoa, consoante a regulação legal acima transcrita. É que não pode se perder de vista que a resolução havida invalidara somente o leilão, e não a consolidação da propriedade na pessoa da agravante, ou seja, a realização da garantia permanecera incólume. Ademais, quanto às perdas e danos experimentados pela agravada, conforme bem pontuado pela decisão agravada, devem compreender, além do que efetivamente perdeu a agravada, o que razoavelmente deixou de lucrar, consoante dispõe expressamente o artigo 402 do Código Civil. Assim é que a composição que lhe é devida deve compreender os locativos passíveis de serem gerados pelo apartamento desde a data em que o desocupara, observada a variação dos locativos no tempo. Obviamente que o fato de o título judicial não ter contemplado essa composição não a ilide, pois está sendo assegurada em razão da inviabilidade de execução da prestação efetivamente concedida. Seguindo esse raciocínio, a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, não possuindo a agravada interesse em receber outro imóvel similar localizado no mesmo empreendimento, deve corresponder à diferença entre o valor atual do imóvel e o débito atualizado originário do contrato, agregado de todas as despesas experimentadas pela agravante, além da composição do que deixara de auferir ou fruir. Quanto à movimentação dos importes recolhidos pela agravada, não se afigura viável, por ora, pois deverá ser promovido, primeiramente, o balanço entre as obrigações reciprocamente detidas. Por fim, afigurando-se necessária a realização de perícia, deve a agravante custeá-la, pois sobejará como vencida, quanto ao ponto específico, na fase de conhecimento. Com lastro nos argumentos alinhados e esteado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, agrego ao agravo o efeito suspensivo postulado somente em parte, determinando que, na liquidação da indenização devida à agravada, deverá ser considerado o valor atual do imóvel objeto da garantia, decotando-se do apurado as obrigações que lhe estão afetadas, que devem compreender o débito remanescente do financiamento, agregado dos encargos moratórios contratados se não alcançados pelos depósitos realizados no curso da ação, e todas as despesas e encargos suportados pela agravante em razão da realização da garantia, inclusive os valores correspondentes ao imposto de transmissão e comissão de leiloeiro. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, contrariar o agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 31 de maio de 2021. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 25782648 – Pág. 6 (fl. 9). [2] - ID Num. 25782648 – Pág. 16 (fl. 19) [3] - ID Num. 74077552 - Pág. 17 (fl. 415) – ação principal. [4] - ID Num. 74077553 - Pág. 65/66 (fls. 556/557) – ação principal.. [5] - ID Num. 74077553 - Pág. 90/91 (fls. 581/582) – ação principal. [6] - ID Num. 74077555 - Pág. 116 (fl. 902) – ação principal. [7] - ID Num. 74077588 - Pág. 1 (fl. 1264) – ação principal. [8] - ID Num. 81668577 - Pág. 1/11 (fls. 1283/1293) – ação principal. [9] - ID Num. 86864406 - Pág. 1/13 (fls. 1416/1428) – ação principal.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por HC Incorporadora S/A em face da decisão que, no curso do cumprimento da sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Ângela Maria de Oliveira Pinheiro – (i) convertera a obrigação de fazer em perdas e danos, acentuando que a agravada tem direito ao valor atualizado do imóvel e, outrossim à indenização pelos lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros desde a data da desocupação do imóvel pela agravada; (ii) nomeara perito para realizar a avaliação do imóvel e apurar o valor dos locativos, debitando à agravante o ônus de arcar com o pagamento dos honorários periciais; (iii) autorizara compensação entre o crédito detido pela agravante com o crédito detido pela agravada, após a homologação do laudo pericial. A seu turno, objetiva a agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, seja conhecido e provido, acolhendo-se o inconformismo que manifestara ao se insurgir contra o cumprimento de sentença. Como fundamentos da pretensão reformatória, argumentara, em suma, que, em consonância com o título que aparelha o cumprimento de sentença, fora declarada a nulidade do leilão extrajudicial promovido, que levara à alienação do imóvel individualizado como apartamento 105, Condomínio Premier Residence, Lote 02, Bloco 03, Trecho 01, SHTN, Brasília/DF adquirido pela agravada. Sustentara que, após o trânsito em julgado dessa resolução, a agravada deflagrara liquidação de sentença indicando como valor do crédito executado a quantia de R$1.267.989,35 (um milhão, duzentos e sessenta e sete mil, novecentos e oitenta e nove reais e trinta e cinco centavos). Pontuara que, na peça de liquidação, a agravada alegara que o imóvel levado à leilão extrajudicial já fora alienado a terceiros, de modo que, afigurando-se impossível o retorno das partes ao status quo ante, postulara a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, reclamando o valor correspondente ao imóvel e aluguéis, a título de lucros cessantes, desde a data da sua desocupação (28.11.2014) até a o recebimento da indenização, o que fora acolhido pela decisão guerreada. Assinalara que, de fato, ressoa impossível o retorno das partes ao status quo ante, mediante a consolidação da propriedade do imóvel em favor da agravada, tendo em vista que o bem fora alienado a terceiro e encontra-se gravado de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. Asseverara que, nesse contexto, ofertara à agravada imóvel similar, situado no mesmo empreendimento. Alegara que a agravada ainda possui saldo devedor em relação ao imóvel levado a leilão extrajudicial – apartamento 105, Condomínio Premier Residence, Lote 02, Bloco 03, Trecho 01, SHTN, Brasília/DF, de modo que a transferência em seu favor do imóvel deve ser precedida da quitação desse débito. Afirmara que ressoa “totalmente descabido[1]” assegurar-se à agravada o recebimento de aluguéis, porquanto esse direito não consta do título executivo, que cingira-se a decretar a nulidade do leilão extrajudicial, ficando patente a violação à coisa julgada. Explicara que, conquanto a agravada tenha realizado depósitos volvidos à quitação de seu saldo devedor, afiguram-se insuficientes à quitação de seu débito, notadamente porque o recolhimento promovido pela agravada não fora precedido de atualização monetária. Registrara que o saldo devedor da agravada deve ser atualizado e não corresponde à importância descrita na peça de liquidação de sentença. Defendera, então, a reforma do provimento guerreado de forma a ser rejeitado o pedido de indenização por lucros cessantes formulado pela agravada e, outrossim, ser declarado que “todas as parcelas em aberto do financiamento são devidas pela agravada[2]” autorizando-se o levantamento do importe depositado nos autos para quitação das parcelas em aberto relativas ao financiamento que firmara que restara inadimplido. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por HC Incorporadora S/A em face da decisão que, no curso do cumprimento da sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Ângela Maria de Oliveira Pinheiro – (i) convertera a obrigação de fazer em perdas e danos, acentuando que a agravada tem direito ao valor atualizado do imóvel e, outrossim à indenização pelos lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros desde a data da desocupação do imóvel pela agravada; (ii) nomeara perito para realizar a avaliação do imóvel e apurar o valor dos locativos, debitando à agravante o ônus de arcar com o pagamento dos honorários periciais; (iii) autorizara compensação entre o crédito detido pela agravante com o crédito detido pela agravada, após a homologação do laudo pericial. A seu turno, objetiva a agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, seja conhecido e provido, acolhendo-se o inconformismo que manifestara ao se insurgir contra o cumprimento de sentença. De acordo com o aduzido, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado pela agravada em desfavor da agravante, convertera a obrigação de fazer em perdas e danos, acentuando que a agravada tem direito ao recebimento ao valor atualizado do imóvel que lhe pertencera e havia oferecido em garantia, e, outrossim à indenização pelos lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros, desde a data da desocupação do imóvel. Consoante pontuado, sustentara a agravante que o título executivo não assegurara à agravada indenização por lucros cessantes e, considerando que ainda há saldo em aberto relativo ao financiamento que firmara, os valores depositados pela agravada devem ser utilizados para quitação parcial desse débito. Assim pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, o desembaraço da questão não enseja dificuldade. Inicialmente, com o propósito de bem delimitar os limites objetivos do título judicial que aparelha o executivo, oportuno transcrever o dispositivo da sentença e do acórdão que resolveram a ação manejada pela agravada em desfavor da agravante visando a invalidação do leilão do apartamento que havia adquirido via de financiamento e oferecido em garantia fiduciária à vendedora. Com efeito, a agravada aviara em desfavor da agravante ação almejando a declaração da nulidade do leilão extrajudicial que levara a efeito a venda do imóvel individualizado em decorrência da inadimplência em que incidira como compradora. Paralelamente, os terceiros arrematantes do imóvel ajuizaram ação de reintegração de posse em desfavor da agravada almejando serem imitidos na posse do bem. A sentença emoldurara a resolução nos seguintes termos, verbis[3]: “Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos declarando-se a validade do leilão discutido nos autos do processo no 2012.01.1.063355-2 e PROCEDENTES EM PARTE os pedidos constantes do processo no 2012.01.1.067603-3, para imitir os autores no imóvel sito SHTN – Apartamento 105 – 1o Pavimento – Bloco I-03, Conjunto 02, Trecho 01, matrícula no R-10-193692 – do 2o Ofício de Registro de Imóvel de Brasília, resolvendo o mérito com amparo no art. 269, inciso I, do CPC. Em vista da sucumbência dos Requerentes/Requeridos Ângela Maria de Oliveira e Luiz Felipe Ribeiro Júnior, condeno-os ao pagamento das custas e honorários, estes arbitrados em R$ 3.000,00 (três mil reais), nos termos do artigo 20, §4o, do Código de Processo Civil.” Em face dessa resolução, a ora agravada e os arrematantes do imóvel apelaram. O acórdão que resolvera os recursos dera provimento ao apelo dos arrematantes, negando provimento ao apelo da agravada, como se infere da ementa abaixo reproduzida, nos seguintes termos, verbis[4]: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. OBJETO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO PÚBLICO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA DEVEDORA. EFETIVAÇÃO. PROPRIEDADE. CONSOLIDAÇÃO EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRESSUPOSTO ATENDIDO. ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. VÍCIOS DO PROCEDIMENTO. INTIMAÇÃO. EDITAL. INOCORRÊNCIA. PREÇO VIL. IRRELEVÂNCIA. TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO. APERFEIÇOAMENTO DO DOMÍNIO EM NOME DOS ARREMATANTES. EFETIVAÇÃO. POSSE. MATERIALIZAÇÃO. EXPRESSÃO DOS ATRIBUTOS INERENTES À PROPRIEDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO. PERCEPÇÃO PELOS ARREMATANTES. CONTRAPRESTAÇÃO INERENTE À DETENÇÃO DO IMÓVEL PELA DEVEDORA APÓS A ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE. APELAÇÃO. INOVAÇÃO DA LIDE EM SEDE RECURSAL. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA. OMISSÃO. CITAÇÃO. CÔNJUGE DA DEVEDORA. AUSÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DECORRENTE DE LEI. 1. A apreensão de que a matéria devolvida a reexame pelo apelo fora deduzida na peça vestibular e que, ao aviar seu inconformismo em face do originalmente decidido, a parte inconformada pautara sua insatisfação e alinhara argumentos destinados a infirmar o resolvido e obter sua revisão, o apelo, modulado pelas balizas que lhe foram impostas, supre o exigido, configurando peça tecnicamente apta a ensejar o conhecimento do recurso na exata dimensão do devolvera a exame. 2. Alcançando fundamentos aptos a ensejarem a elucidação da lide, do juiz não é exigido que resolva todas as demais argüições satélites formuladas, resultando que, tendo a sentença, pautada pelos fundamentos içados, resolvido a ação, pautando o conflito de interesses estabelecido entre as partes, não incorre em negativa de prestação jurisdicional, ilidindo a nulidade que lhe fora imprecada sob aquele prisma. 3. Defluindo de previsão legal a imissão dos arrematantes na posse anteriormente alienado fiduciariamente e cuja garantia se aperfeiçoara (Lei no 9.514/97, art. 30), a ausência de citação do cônjuge do devedor para figurar na lide aviada com esse desiderato em razão da não desocupação voluntária do bem não macula o processo de vício por descumprimento do estatuto processual com lastro na subsistência de composse (CPC, art. 10), notadamente quando aferido que o leilão extrajudicial revestira-se dos elementos indispensáveis à regular arrematação do bem e que a garantia realizada havia sido contratada somente em nome de um dos consortes antes do casamento. 4. Constituído o devedor fiduciário formalmente em mora, deflagrado o procedimento extrajudicial legalmente autorizado para a consumação da garantia representada pela garantia fiduciária e aperfeiçoada a intimação exigida como forma de ser-lhe assegurada oportunidade para emendar a mora, a expiração do prazo assinalado para quitação do débito inadimplido enseja a efetivação da garantia fiduciária mediante a consolidação da propriedade do imóvel que a representa em nome da credora fiduciária (Lei no 9.514/97, art. 26). 5. Consolidada a propriedade do imóvel oferecido em garantia em nome da credora fiduciária, o bem deve ser alienado, em leilão público, no trintídio subsequente à averbação da propriedade, não sendo imprescindível a intimação do antigo fiduciante quanto ao leilão por não lhe remanescer nenhum direito sobre o bem nem lastro para se opor à consumação da alienação, inclusive em relação ao preço da alienação, cuja condução está afeta à própria credora, assistindo ao fiduciante tão somente o direito de ser contemplado com eventual saldo sobejante do produto da alienação se efetivamente for consumada. 6. Adquirido o imóvel em hasta pública levada a efeito sob a égide da Lei no 9.514/97 e transcrito o bem em nome dos arrematantes, assiste-lhes o direito de, a par de serem imitidos na posse do imóvel como manifestação dos atributos inerentes ao domínio que restara consolidado em suas mãos, de serem indenizados mediante a fruição de taxa de ocupação correspondente ao período compreendido entre a data da arrematação até o momento em que efetivada a imissão de posse, pois o simples fato de ficarem desprovidos da posse e fruição do imóvel, após terem adquirido-o, pois retido ilegitimamente pela devedora fiduciária, irradia o fato gerador da compensação (art. 37-A). 7. Apelação de Ângela Maria de Oliveira conhecida e improvida. Apelação interposta por Eduardo Melasso Garcia e Ana Paula Valadares Tolentino conhecida e provida. Unânime.” (Acórdão no 669170, 20120110633552APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, , Revisor: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/4/2013, publicado no DJE: 17/4/2013. Pág.: 63) Por oportuno, transcreve-se o dispositivo do provimento colegiado in verbis[5]: “Diante de todo o exposto, nego provimento ao recurso da primeira apelante - Ângela Maria de Oliveira - e provejo o apelo interposto pelos derradeiros apelantes, Eduardo Melasso Garcia e Ana Paula Valadares Tolentino -, e, como corolário, condeno a primeira apelante a pagar-lhes o equivalente a 1% do valor de aquisição do imóvel (R$251.000,00) desde a data da arrematação (18.04.2012) até sua efetiva desocupação, ou seja, até a data em que forem imitidos na sua posse, devendo o montante apreendido ser acrescido de juros de mora de 1%, contados desde a citação inicial nos autos da ação de reintegração de posse atualizado monetariamente, pelo INPC, desde a data do vencimento mensal de cada prestação. Como corolário da sucumbência integral da primeira apelante e de Luiz Felippe Pinheiro Júnior, debito-lhes as custas processuais de ambas as lides e honorários advocatícios, que arbitro em 15% do valor alcançando pela condenação que lhes fora imposta, consideradas as diretrizes do artigo 20, §§ 3o e 4o, do estatuto processual.” Deve ser registrado que o acórdão individualizado fora modificado, tendo em vista que fora provido o Recurso Especial aviado pela ora agravada, restando declarada a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel oferecido em garantia[6], confira-se: “Ante o exposto, CONHEÇO do agravo para DAR PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de reconhecer a nulidade dos leilões em decorrência da necessidade de intimação do devedor quanto à realização da alienação do imóvel extrajudicialmente. Publique-se e intimem-se. Brasília-DF, 1o de fevereiro de 2019.” Transitado em julgado esse provimento[7], a agravada deflagrara liquidação de sentença[8] indicando como valor do crédito executado a quantia de R$1.267.989,35 (um milhão, duzentos e sessenta e sete mil, novecentos e oitenta e nove reais e trinta e cinco centavos). Sustentara a agravada que o imóvel, levado a leilão extrajudicial, fora alienado a terceiros, de modo que afigura-se impossível o retorno das partes ao status quo ante, e, por esse motivo, postulara a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, reclamando o valor correspondente ao imóvel e aluguéis, a título de lucros cessantes, desde a data da desocupação do apartamento (28.11.2014) até o recebimento da indenização. A agravante, regularmente intimada, formulara impugnação[9] sustentando que, diante da impossibilidade de se restituir o imóvel à agravada, poderá entregar-lhe imóvel similar, ressalvando, contudo, que, diante da existência de saldo devedor afeto a ela, a entrega deve ser precedida do pagamento do débito correlato. Informara a agravante que o saldo devedor da agravada é de R$254.923,44 (duzentos e cinquenta e quatro mil, novecentos e vinte e três reais e quarenta e quatro centavos), assinalando que, portanto, deve-lhe ser assegurado o levantamento dos valores recolhidos em juízo pela agravada. Insurgira-se, outrossim, quanto ao pedido de indenização a título de lucros cessantes, porquanto não constara do título executivo. Adviera, em seguida, a decisão guerreada, que empreendera a seguinte resolução: (i) convertera a obrigação de fazer em perdas e danos, acentuando que a agravada tem direito ao valor atualizado do imóvel e, outrossim, a indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros desde a data em que desocupara o imóvel; (ii) nomeara perito para realizar a avaliação do imóvel e apurar o valor dos locativos, debitando à agravante o ônus de arcar com o pagamento dos honorários periciais; (iii) autorizara compensação entre o crédito detido pela agravante com o crédito detido pela agravada, após a homologação do laudo pericial. Confira-se, por oportuno, o teor do provimento arrostado, in verbis: “(...) DA CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS Conforme reportado no relatório, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a nulidade do leilão extrajudicial promovido pela ré quanto ao imóvel que havia sido adquirido pela autora. Embora este Juízo tenha se manifestado no sentido de que a autora não poderia perseguir na retomada do imóvel ou na pretensão indenizatória, por configurar inovação nos pedidos, o fez nos autos da ação de imissão na posse no 0018815-56.2012.8.07.0001, movida pelos arrematantes em face da ora autora. É que, naquele processo, a ora autora era a ré e não formulou pedido reconvencional. Ademais, a questão da nulidade estava sendo tratada nestes autos. Nos presentes autos, a autora, desde o início, pediu a declaração de nulidade do leilão. Como o STJ acolheu o pedido, a consequência direta e imediata seria o retorno das partes ao estado anterior, o que se revelou impossível, diante da arrematação e da posterior alienação do bem para terceiros de boa-fé. Assim, a conversão em perdas e danos é o único meio de se cumprir a decisão do STJ, nos presentes autos. Nos termos do art. 499 do CPC, a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. No caso, além de ser impossível o retorno ao estado anterior, houve pedido expresso da autora, sendo plenamente cabível a conversão em perdas e danos. Essa conversão, conforme disposto no art. 402 do CC, abrange o que o credor efetivamente perdeu e também o que ele razoavelmente deixou de lucrar. Ou seja, a autora tem direito ao valor atualizado do imóvel e, também, à indenização pelos lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros. E isso porque a injusta perda da propriedade retirou da autora o direito de usar e gozar do imóvel, nos termos do art. 1.228 do CC. Convém aqui destacar que a relação jurídica entre as partes é de natureza consumerista, o que atrai a incidência do CDC. O dever de indenizar decorre da responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC, pois restou configurado o defeito no serviço prestado pelo réu e não houve comprovação de qualquer causa excludente de sua responsabilidade. (....) Embora seja desnecessária aferir a culpa no presente caso, cabe ressaltar que foi a ré quem deu causa à perda da propriedade da autora, mediante a realização de leilão viciado, ao ajuizamento da ação de imissão na posse pelos arrematantes, à desocupação do imóvel e, também, à impossibilidade de retorno das partes ao estado anterior. Portanto, ainda que fosse o caso de responsabilidade subjetiva, estaria presente o dever de indenizar pelos danos emergentes e pelos lucros cessantes. A desocupação do imóvel pela autora, embora tenha ocorrido de forma voluntária, não foi espontânea, pois ocorreu em estrito cumprimento às ordens judiciais proferidas em sede de cumprimento provisório de sentença (processo 2013.01.1.092992-4). A dinâmica daquele processo indica que a autora somente deixou o imóvel a fim de evitar o desgaste com a desocupação compulsória. E tal desocupação sequer influencia na responsabilidade objetiva da requerida, conforme parágrafos anteriores. Sobre o valor do imóvel a ser considerado, é evidente que deve ser o valor atual de mercado. O valor defendido pela autora é de R$ 773.000,00. Já o valor defendido pelo réu é de R$ 485.000,00.Conforme pode ser observado no R.11/93692 da matrícula do imóvel (ID 81668581 – pág. 3), o valor da última venda do imóvel, ocorrida em 2015 (realizada pelos arrematantes aos terceiros de boa-fé), foi de R$ 650.000,00, de modo que o valor indicado pela autora parece corresponder ao valor mais próximo daquele de mercado, considerando o tempo de 6 anos de valorização entre a última venda e os dias atuais. Entretanto, para que seja fixado um valor mais condizente com a realidade do mercado local, inclusive considerando-se os impactos da pandemia de COVID-19, será necessária a realização de avaliação por perito. Quanto ao valor dos alugueis, as partes indicam valores muito distantes (a autora R$ 5.000,00 e a ré entre R$ 2.300,00 e R$ 2.800,00), motivo pelo qual a perícia também se mostra necessária para resolver essa controvérsia, ressaltando que descabe a fixação de valor único para todos os meses, como pretende a autora, uma vez que o perito deverá analisar o valor locativo da época da desocupação e proceder aos devidos reajustes pelos índices oficiais praticados pelo mercado imobiliário. Por fim, cabe pontuar que a autora recusou o imóvel ofertado pelo réu, por ser inferior ao que havia adquirido. DOS DEPÓSITOS EFETUADOS PELA AUTORA E DO DÉBITO AINDA EM ABERTO Conforme consta no ID 77815859, há 3 depósitos judiciais vinculados ao processo, nos valores de R$ 23.451,52; R$ 10.740,48 e R$ 12.913,72.Tais depósitos estão em sintonia com a narrativa da autora, com a ressalva de que houve erro material na indicação do depósito de dezembro/2012, pois a autora indicou o valor de R$ 12.973,72, mas o correto é R$ 12.913,72. O erro, inclusive, foi corrido pela autora na réplica, ID 88039546 – pág. 4. Considerando a autorização de depósito judicial das 2 parcelas semestrais que estavam atrasadas (ID 74077549 – pág. 80), bem como o depósito judicial das duas parcelas subsequentes, é de rigor reconhecer como devidas apenas as 3 últimas parcelas semestrais (julho e dezembro de 2013 e julho de 2014), cuja atualização deverá seguir o que constar no contrato para o fim de apurar o saldo devedor (uma vez que inexiste divergência das partes quanto a esse ponto), observando-se os abatimentos das 4 parcelas depositadas judicialmente. A compensação da dívida da autora com parte da dívida do réu é plenamente possível, nos termos do art. 368 do CC, e ocorrerá após a homologação do laudo pericial, ocasião na qual as partes deverão apresentar a planilha do saldo devedor da autora atualizado, para o fim de abatimento do montante devido pelo réu. DO DEPÓSITO EFETUADO PELO RÉU o ID 74077550 – págs. 85 e 86, consta autorização da ré para que o Banco do Brasil debitasse o valor de R$ 102.277,00 de sua conta, para utilizar como depósito em consignação em favor da autora. Entretanto, não foi localizado qualquer comprovante da efetivação de tal depósito, motivo pelo qual o Banco do Brasil deverá ser oficiado para que diga se houve o depósito em consignação, qual o saldo da conta e para que deposite a importância em uma conta judicial vinculada ao presente processo. O valor deverá permanecer à disposição do Juízo, para servir como parte do pagamento devido pelo réu, conforme o que vier a ser apurado na perícia. DA PERÍCIA E DO ÔNUS DE CUSTEÁ-LA Conforme abordado acima e, nos termos dos arts. 510 e 511 do CPC, será necessária a realização de perícia judicial, já que não é possível decidir de plano. Diante do princípio da causalidade e considerando a sucumbência do réu na fase de conhecimento, o réu, na condição de devedor, deverá adiantar os honorários periciais. Esse ônus, inclusive, foi definido pelo STJ em sede de Recurso Especial Repetitivo, REsp 1274466/SC, Tema 871, no qual foi fixada a seguinte tese: ‘Na fase autônoma de liquidação de sentença (por arbitramento ou por artigos), incumbe ao devedor a antecipação dos honorários periciais.’ DEFIRO, pois, o pedido da autora para a produção de prova pericial para que seja apurado o valor atual do imóvel, bem como o valor do aluguel praticado desde a desocupação do imóvel pela autora, em 28/11/2014. (...)” Alinhados os atos e fatos processuais havidos, a argumentação desenvolvida pela agravante afigura-se, ao menos nessa análise perfunctória, provida de lastro legal. Conforme pontuado, o título executivo cingira-se a decretar a nulidade do leilão extrajudicial, que, já consolidada a propriedade do bem em favor da agravante, alienara o apartamento 105, Condomínio Premier Residence, Lote 02, Bloco 03, Trecho 01, SHTN, Brasília/DF, adquirido pela agravada, mediante financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Com efeito, diante dessa resolução, apenas fora reconhecida a nulidade do procedimento de leilão após consolidação da propriedade da propriedade do imóvel em favor da agravante, como credora fiduciária, de modo que o saldo devedor da agravada permanece incólume. Com efeito, segundo o decidido pela Corte Superior, não fora assegurada, ao invés do entendido, a invalidação da realização da garantia. A resolução empreendida pela Corte Superior fora no sentido de invalidar apenas o leilão extrajudicial do apartamento, em razão da não intimação da agravada, conquanto não pudesse intervir na expropriação, sobejando que restara incólume a realização da garantia. Portanto, se possível, o que deveria ser repetido era apenas o leilão extrajudicial, e não todo o procedimento de realização da garantia. Essa premissa, portanto, é que deve nortear a conversão da obrigação em perdas e danos, pois já inviável a repetição do leilão, por já ter sido há muito consumado. Ora, em se tratando de execução extrajudicial de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, portanto subordinada à disciplina normativa da Lei no 9.514/97, a consolidação da propriedade resolúvel do bem imóvel alienado fiduciariamente em favor do alienante pressupõe não apenas o inadimplemento do devedor, mas também sua formal constituição em mora, mediante notificação extrajudicial realizada via do competente Registro de Imóveis, que deverá se operar pessoalmente ou, quando em local incerto ou não sabido o obrigado, por edital. Confira-se: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2o O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4o Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5o Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6o O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.” No caso, apesar de não haver controvérsia quanto ao inadimplemento da devedora – ora agravada, escusável ou inescusável, o título executivo, conforme pontuado, cingira-se a invalidar o leilão extrajudicial do apartamento que traduzira a garantia convencionada, sobejando que restara incólume a realização da garantia, que, por conseguinte, redundara na consolidação da propriedade do imóvel que fazia o objeto da garantia fiduciária convencionada e transcrição do imóvel em nome da credora fiduciária, ora agravante. Assim é que, consolidada a propriedade nas mãos da credora fiduciária e realizado o leilão, o produto obtido deve ser utilizado na quitação do saldo devedor da operação de alienação fiduciária e das despesas efetuadas com a realização do público leilão e a importância que sobejar deve ser entrega ao devedor, como se infere do abaixo reproduzido: “Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 3o Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o. § 6o Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.” Conforme se infere dos preceitos legais trasladados, a quitação do saldo devedor somente ocorre se o imóvel for alienado por valor igual ou superior ao valor da dívida do contrato de financiamento, acrescido das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Ademais, o único direito resguardado à devedora fiduciária, realizada a garantia, era de preferência na aquisição do imóvel “por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Sob essa realidade, na hipótese, alegara a agravante a existência de saldo devedor decorrente do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária concertado entre as partes. E nem poderia ser diferente, pois a agravada não elidiu a mora no tempo e modo assinalados pelo legislador especial, culminando com a realização da garantia fiduciária. Essa constatação inviabiliza a resolução adotada pela decisão guerreada, pois que conferira à agravada o direito ao recebimento do valor atualizado do imóvel e, outrossim indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor que obteria caso o imóvel estivesse locado a terceiros desde a data da desocupação do imóvel. O que assiste à agravada, em razão da invalidação do leilão, é o direito de exercitar aludida faculdade, e, estando inviabilizada, deve ser convertida em perdas e danos, mas com outra conformação. Diante do previsto no título executivo, deveria simplesmente ser cancelada a alienação do imóvel, sobejando à agravante renovar os atos de alienação extrajudicial, porquanto o débito permanecera incólume, não havendo quitação por parte da agravada, considerados os depósitos realizados. Contudo, afigurando-se impossível a medida, tendo em vista que o imóvel fora alienado a terceiros e encontra-se gravado com nova cláusula de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, aquela é a solução alternativa cabível. Como cediço, inviabilizado o cumprimento da tutela específica, viável a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do artigo 499 do CPC vigente: “Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático correspondente.” O legislador processual adotara o princípio da primazia da tutela específica, estabelecendo que, nas ações que tenham por objeto obrigação de fazer, não fazer ou entrega de coisa, deve ser concedida a tutela específica almejada pela parte, podendo, inclusive, ser fixada multa cominatória com a finalidade de compelir o devedor ao cumprimento da obrigação tal como fora entabulada, entregando ao credor tudo aquilo e exatamente aquilo que obteria se tivesse cumprido espontaneamente a obrigação que lhe cabia. Uma vez impossibilitado o cumprimento da obrigação, ou a asseguração do resultado prático equivalente ao seu cumprimento, resta ao credor a conversão da obrigação em perdas e danos, como forma de indenizá-lo pelos efeitos da não concessão da tutela específica. O instituto da conversão da obrigação específica em perdas e danos está voltado a resguardar o ressarcimento de eventuais prejuízos financeiros suportados pelo credor em razão da contumácia do devedor em face da obrigação de fazer que lhe restara cominada, exprimindo-se o montante indenizatório em soma de dinheiro correspondente ao desequilíbrio financeiro por ele sofrido. Destarte, não sobejando possível o cumprimento específico da obrigação de fazer, faz-se necessária sua conversão em perdas e danos como forma de compensar a agravada pelos prejuízos suportados em razão da impossibilidade de readquiri o imóvel que fora objeto de leilão extrajudicial. Nesse diapasão, demonstra-se legítima a conversão da prestação em perdas e danos, consoante apuração a ser levada a efeito em sede de liquidação, consoante a previsão albergada no artigo 816 e parágrafo único do estatuto processual, de aplicação subsidiária ao caso, que assim preconiza: “Art. 816. Se o executado não satisfizer a obrigação no prazo designado, é lícito ao exequente, nos próprios autos do processo, requerer a satisfação da obrigação à custa do executado, ou perdas e danos hipótese em que se converterá em indenização. Parágrafo único. O valor das perdas e danos será apurado em liquidação, seguindo-se a execução para cobrança de quantia certa.” Quanto à conversão da obrigação, portanto, a decisão agravada afigura-se impassível de qualquer questionamento. No concernente ao valor indenizatório devido, contudo, merece pequenos reparos. É que, invalidado o leilão extrajudicial, deveria seguir-se sua repetição, quando à agravada era assegurado direito de preferência nas condições estabelecidas pelo legislador especial. Inviabilizada a repetição do ato expropriatório, o que é possível de lhe ser assegurado é o equivalente à diferença entre o valor de mercado atual do imóvel, pois presume-se que esse deveria ser o valor de alienação, caso repetido o leilão, abatido o equivalente ao débito remanescente do financiamento e todas as despesas suportadas pela agravante desde a deflagração do procedimento expropriatório e a consolidação da posse e propriedade do apartamento em sua pessoa, consoante a regulação legal acima transcrita. É que não pode se perder de vista que a resolução havida invalidara somente o leilão, e não a consolidação da propriedade na pessoa da agravante, ou seja, a realização da garantia permanecera incólume. Ademais, quanto às perdas e danos experimentados pela agravada, conforme bem pontuado pela decisão agravada, devem compreender, além do que efetivamente perdeu a agravada, o que razoavelmente deixou de lucrar, consoante dispõe expressamente o artigo 402 do Código Civil. Assim é que a composição que lhe é devida deve compreender os locativos passíveis de serem gerados pelo apartamento desde a data em que o desocupara, observada a variação dos locativos no tempo. Obviamente que o fato de o título judicial não ter contemplado essa composição não a ilide, pois está sendo assegurada em razão da inviabilidade de execução da prestação efetivamente concedida. Seguindo esse raciocínio, a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, não possuindo a agravada interesse em receber outro imóvel similar localizado no mesmo empreendimento, deve corresponder à diferença entre o valor atual do imóvel e o débito atualizado originário do contrato, agregado de todas as despesas experimentadas pela agravante, além da composição do que deixara de auferir ou fruir. Quanto à movimentação dos importes recolhidos pela agravada, não se afigura viável, por ora, pois deverá ser promovido, primeiramente, o balanço entre as obrigações reciprocamente detidas. Por fim, afigurando-se necessária a realização de perícia, deve a agravante custeá-la, pois sobejará como vencida, quanto ao ponto específico, na fase de conhecimento. Com lastro nos argumentos alinhados e esteado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, agrego ao agravo o efeito suspensivo postulado somente em parte, determinando que, na liquidação da indenização devida à agravada, deverá ser considerado o valor atual do imóvel objeto da garantia, decotando-se do apurado as obrigações que lhe estão afetadas, que devem compreender o débito remanescente do financiamento, agregado dos encargos moratórios contratados se não alcançados pelos depósitos realizados no curso da ação, e todas as despesas e encargos suportados pela agravante em razão da realização da garantia, inclusive os valores correspondentes ao imposto de transmissão e comissão de leiloeiro. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, contrariar o agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 31 de maio de 2021. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 25782648 – Pág. 6 (fl. 9). [2] - ID Num. 25782648 – Pág. 16 (fl. 19) [3] - ID Num. 74077552 - Pág. 17 (fl. 415) – ação principal. [4] - ID Num. 74077553 - Pág. 65/66 (fls. 556/557) – ação principal.. [5] - ID Num. 74077553 - Pág. 90/91 (fls. 581/582) – ação principal. [6] - ID Num. 74077555 - Pág. 116 (fl. 902) – ação principal. [7] - ID Num. 74077588 - Pág. 1 (fl. 1264) – ação principal. [8] - ID Num. 81668577 - Pág. 1/11 (fls. 1283/1293) – ação principal. [9] - ID Num. 86864406 - Pág. 1/13 (fls. 1416/1428) – ação principal.