Tribunal: TJDFT
Processo: 0021909-28.2011.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-04-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0021909-28.2011.8.07.0007 RECORRENTE: MARCONI FURTADO DUARTE AFONSO RECORRIDO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTAL DO SOL DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). (g.n.). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 14697666): (...) Quanto ao mérito, as razões do apelo coincidem com as da inicial, já apreciados na sentença cujos fundamentos adoto como motivação, com a licença devida ao MM. Juiz José Roberto Moraes Marques: “(...) Dito isto, no mérito, cabe assentar que, não obstante a assertiva lançada pelo autor, há que se reconhecer vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Isso decorre de um lamentável episódio vivenciado no DF, na medida em que, no afã tentativa de propriedade de terras, verificou-se a invasão e o parcelamento de solo urbano e rural, público e particular, com a omissão do Poder Público. Com a possibilidade de regularização da situação fundiária, formaram-se condomínios e associações com o nítido propósito de se fazer força frente ao próprio Poder Público para viabilizar a regularização de áreas invadidas e possibilitando, de fato, exercício de propriedade sobre unidades imobiliárias. Pouco importa, nesse sentido, a denominação que se queira dar à pessoa jurídica, associação ou condomínio, bem como sua regularidade ou não, na medida em que deve preponderar uma situação de fato, consolidada, a ponto de ter início a própria regularização das áreas na tentativa de se remediar um problema sem solução. Discute-se a existência do vínculo jurídico entre as partes, mas, como já se pôde denominar, houve a formação de um condomínio, que, em linhas gerais constitui forma anormal de propriedade, denominada copropriedade, em que pessoas, titular de uma unidade e partes em comum, titula sobre determinado objeto ou bem, com o objetivo de atingir as suas funções sociais, benefícios que a coletividade condominial pretende auferir, é bem sabido que, configurada a propriedade em condomínio, na hipótese, eventual posse ou detenção, se se tratar de terra particular ou pública, respectivamente, impõe-se o concurso de todos os seus integrantes para as despesas comuns. Nesse sentido, o artigo 1.336 do Código Civil, disciplina que são, dentre outros, deveres do condômino, contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrária em convenção. O autor, nesse norte, por afirmar não ser beneficiário de qualquer prestação de serviço ou mesmo não possuir área em comum com o condomínio, não ser possível exigir-lhe cobrança de valores. Contudo, como já se pôde alinhavar alhures, a obrigatoriedade do pagamento das despesas condominiais não pressupõe a utilização efetiva dos serviços colocados à disposição da coletividade, decorrendo tal obrigação do simples fato do imóvel integrar o próprio condomínio. (...) Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0021909-28.2011.8.07.0007 RECORRENTE: MARCONI FURTADO DUARTE AFONSO RECORRIDO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTAL DO SOL DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). (g.n.). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 14697666): (...) Quanto ao mérito, as razões do apelo coincidem com as da inicial, já apreciados na sentença cujos fundamentos adoto como motivação, com a licença devida ao MM. Juiz José Roberto Moraes Marques: “(...) Dito isto, no mérito, cabe assentar que, não obstante a assertiva lançada pelo autor, há que se reconhecer vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Isso decorre de um lamentável episódio vivenciado no DF, na medida em que, no afã tentativa de propriedade de terras, verificou-se a invasão e o parcelamento de solo urbano e rural, público e particular, com a omissão do Poder Público. Com a possibilidade de regularização da situação fundiária, formaram-se condomínios e associações com o nítido propósito de se fazer força frente ao próprio Poder Público para viabilizar a regularização de áreas invadidas e possibilitando, de fato, exercício de propriedade sobre unidades imobiliárias. Pouco importa, nesse sentido, a denominação que se queira dar à pessoa jurídica, associação ou condomínio, bem como sua regularidade ou não, na medida em que deve preponderar uma situação de fato, consolidada, a ponto de ter início a própria regularização das áreas na tentativa de se remediar um problema sem solução. Discute-se a existência do vínculo jurídico entre as partes, mas, como já se pôde denominar, houve a formação de um condomínio, que, em linhas gerais constitui forma anormal de propriedade, denominada copropriedade, em que pessoas, titular de uma unidade e partes em comum, titula sobre determinado objeto ou bem, com o objetivo de atingir as suas funções sociais, benefícios que a coletividade condominial pretende auferir, é bem sabido que, configurada a propriedade em condomínio, na hipótese, eventual posse ou detenção, se se tratar de terra particular ou pública, respectivamente, impõe-se o concurso de todos os seus integrantes para as despesas comuns. Nesse sentido, o artigo 1.336 do Código Civil, disciplina que são, dentre outros, deveres do condômino, contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrária em convenção. O autor, nesse norte, por afirmar não ser beneficiário de qualquer prestação de serviço ou mesmo não possuir área em comum com o condomínio, não ser possível exigir-lhe cobrança de valores. Contudo, como já se pôde alinhavar alhures, a obrigatoriedade do pagamento das despesas condominiais não pressupõe a utilização efetiva dos serviços colocados à disposição da coletividade, decorrendo tal obrigação do simples fato do imóvel integrar o próprio condomínio. (...) Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019