Tribunal: TJDFT
Processo: 0707104-98.2021.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-03-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0707104-98.2021.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TOLEDO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. AGRAVADO: FENIX ARMAZENAGEM E PARTICIPAÇÕES LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão proferida nos autos de Ação de Conhecimento proposta pela agravada contra a agravante, na qual o Juízo de Primeiro Grau deferiu em parte o pedido de tutela de urgência para determinar a averbação premonitória da existência da demanda na matrícula de imóveis de propriedade da ré/agravante, com fundamento no art. 54, inc. IV, da Lei n. 13.097/2015. A agravante narra que, de acordo com o que alegou a agravada, o objeto da demanda originária é o ressarcimento de taxas condominiais de salas, lojas e garagens de propriedade da requerente/agravada no Subcondomínio Comercial denominado Taguá Life Center, construído pela ora agravante. Informa que a agravada alegou não ter recebido as chaves do imóvel em comento por inexistirem condições de segurança, uso e habitabilidade, conforme documentos juntados aos autos do processo n. 0715896-54.2020.8.07.0007, proposto pelo Subcondomínio Comercial do Condomínio Taguá Life Center contra a ora agravante. Afirma que a controvérsia na demanda originária consiste na alegação da agravada de que as taxas condominiais, embora quitadas por ela, não seriam de sua responsabilidade, pois não teria recebido a posse das unidades (lojas, salas e vagas de garagem). Alega que, em sede de contestação, a ora agravante demonstrou que a agravada tem a posse dos supramencionados bens, de modo que os pedidos por ela formulados certamente serão julgados improcedentes. Aduz, contudo, que, independentemente da questão referente à posse, o resultado da demanda não implicará qualquer efeito em relação aos apartamentos em cujas matrículas foi determinada a anotação. Esclarece que estes são apenas integrantes do mesmo empreendimento no qual inseridas as unidades de propriedade da agravada. Alega não se discutir, na ação originária, “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”, razão por que conclui não estar atendido pela decisão agravada o primeiro requisito previsto na Lei n. 13.097/2015. Argumenta que a averbação deferida na decisão recorrida é admitida apenas em hipóteses excepcionais, quando demonstrado o risco de insolvência ou de dilapidação patrimonial, o que afirma não ser o caso. Frisa inexistir alegação, tampouco suspeita de dilapidação patrimonial por parte da requerida/agravante. Transcreve julgados em favor da tese defendida. Afirma não ignorar a possibilidade de concessão de medidas para asseguração do direito vindicado, mas que eventual deferimento se condiciona ao preenchimento dos requisitos contidos no art. 300, do Código de Processo Civil. Defende que estes não estão presentes no caso em espécie. Ressalta não estar configurada a probabilidade do direito porquanto a agravada tem o efetivo exercício da posse dos bens, motivo por que esta reconhece (e por certo tempo satisfez) a obrigação de pagamento das contribuições condominiais. Acrescenta que os apartamentos mencionados na decisão agravada foram alienados a terceiros de boa-fé antes de a requerida/agravante ser citada nos autos do processo originário. Ressalta que, nas datas em que realizadas referidas alienações, não havia anotação nas matrículas dos bens em comento, pois a decisão agravada sequer havia sido proferida. Conclui que referidos negócios jurídicos foram lícitos e realizados de boa-fé. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Em relação ao mérito, requer a reforma da decisão agravada para que seja integralmente indeferido o pedido de tutela de urgência. Preparo regular. Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, caso seja esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento recursal (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Na estreita via de cognição prevista para o processamento e julgamento do presente recurso, os requisitos não se fazem presentes. O Juízo de Primeiro Grau, na decisão agravada, deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência formulado pela agravada, nos seguintes termos: Trata-se de processo de conhecimento, sob o rito comum, em que se pede a condenação da ré à restituição de taxas condominiais ordinárias pagas à ré pelo período de setembro de 2019 à novembro de 2020, sob a alegação de que o empreendimento imobiliário que justificaria a cobrança não foi entregue de forma íntegra. Esclarece que há a ação de n. 0715896-54.2020, em que se discute a existência de diversos vícios de construção do empreendimento, que deverão ser reparados a fim de permitir o uso dos imóveis. Em sede de tutela de urgência, a autora pede o bloqueio de dinheiro por meio do Sisbajud, em valor suficiente à garantir a totalidade das prestações condominiais já pagas. Também pede a decretação da indisponibilidade dos imóveis que ainda pertenceriam à ré, com vistas a garantir o pagamento do débito. Ao final, pede a consignação em pagamento das prestações vincendas referentes às taxas condominiais do Subcondomínio Comercial referente às unidades de propriedade da autora. (...) Analisando os autos, contudo, entendo que apenas um dos pedidos pode ser deferido. Refiro-me aos imóveis atualmente em nome da ré, os quais poderão de fato garantir o pagamento do débito. Nesse ponto, entendo que não é necessário a decretação da indisponibilidade, bastando a averbação premonitória da existência desta demanda à margem da matrícula dos imóveis, a fim de dar conhecimento dos fatos a terceiros de boa-fé. O bloqueio de valores nessa fase processual, ainda mais no valor pretendido, afigura-se medida excessiva e que poderá inviabilizar as atividades empresariais da ré, não tendo sido apontado fato concreto que indique a tentativa, por ela, da dissipação de bens. No que se refere à consignação em pagamento, também entendo não ser possível, porquanto o credor é a pessoa do Condomínio Tagua Life Center, e não a ré Toledo Investimentos Imobilliários Ltda. Assim, como o condomínio não integra a relação processual, não se pode admitir o depósito dos valores em juízo. O que a autora poderá fazer, é pleitear a restituição em face da ré dos valores pagos, caso se entenda ao final, que o encargo deveria ter sido suportado pela parte ré. Diante disso, defiro em parte o pedido de tutela de urgência para determinar a averbação premonitória da existência da demanda na matrícula dos imóveis de propriedade da ré, com fundamento no artigo 54, IV, da Lei 13.097/2015. Para tanto, a autora deverá acostar aos autos cópia atualizada da certidão de matrícula dos imóveis apartamentos 101, 103, 105, todos do Bloco E, matrículas 306230, 306232 e 306234. Havendo a confirmação da propriedade em nome da ré, segundo as certidões a serem apresentadas, defiro a expedição de mandado para averbação. Destaco, contudo, que competirá à autora o pagamento dos emolumentos necessários à averbação perante o Cartório. A agravante defende a reforma da decisão agravada, em síntese, por: 1) não se discutir, na ação originária, “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”, razão por que conclui inexistir o primeiro requisito previsto na Lei n. 13.097/2015; 2) inexistir alegação, tampouco suspeita de dilapidação patrimonial por parte da agravante; 3) não estarem preenchidos os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil; 4) terem sido alienados os imóveis indicados na decisão agravada, anteriormente à prolação desta. Os arts. 54, inc. IV e 56, ambos da Lei n. 13.097/2015, preconizam a ineficácia da alienação de bem imóvel em relação a atos jurídicos precedentes se estiver averbada, na matrícula do bem, informação quanto à existência de ação cujo resultado ou responsabilidade patrimonial possa reduzir o proprietário à insolvência. Confiram-se os supramencionados dispositivos legais: Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência) (...) IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil. (...) Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a identificação das partes, o valor da causa e o juízo para o qual a petição inicial foi distribuída. § 1o Para efeito de inscrição, a averbação de que trata o caput é considerada sem valor declarado. § 2o A averbação de que trata o caput será gratuita àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei. § 3o O Oficial do Registro Imobiliário deverá comunicar ao juízo a averbação efetivada na forma do caput, no prazo de até dez dias contado da sua concretização. § 4o A averbação recairá preferencialmente sobre imóveis indicados pelo proprietário e se restringirá a quantos sejam suficientes para garantir a satisfação do direito objeto da ação. Os “negócios jurídicos” mencionados no caput do art. 54 supratranscrito se referem, no presente caso, a eventuais alienações dos bens imóveis a terceiros, de modo que é prescindível, para aplicação do supramencionado dispositivo legal, que a ação originária discuta acerca de “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”. A averbação premonitória deferida na decisão agravada e prevista legalmente consiste em medida que não constitui ato constritivo, por se tratar de mera declaração cujo objetivo é dar publicidade a terceiros acerca da existência da demanda. Não constitui, modifica, tampouco extingue direitos, em que pese viabilize futuro ato de constrição judicial. É cediço que o deferimento de um pedido liminar está condicionado à demonstração da presença de elementos informadores suficientes que, além de indicarem a existência do perigo da demora, demonstrem a probabilidade do direito alegado, de modo a dispensarem a normal dilação probatória. A probabilidade do direito alegado pela agravada resta demonstrada pelos documentos juntados aos autos, por meio dos quais infere-se que adimpliu taxas condominiais ao Subcondomínio Comercial e que, por meio do processo n. 0715896-54.2020.8.07.0007, referido condomínio demanda a ora agravante em razão de supostos vícios de construção do imóvel. Em que pese não ter sido alegada, pela agravada, eventual dilapidação patrimonial pela agravante, aquela afirmou que a situação gerada pelos vícios de construção e consequente instauração de demanda contra a ora agravante poderá causar a insolvência desta, de modo que o perigo da demora restou demonstrado. A alienação dos imóveis mencionados na decisão recorrida consiste em matéria não apreciada pelo Juízo de Primeiro Grau. Eventual análise, em sede recursal, consistiria em supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. Ressalto que consta na decisão agravada determinação à requerente/agravada para acostar aos autos cópia atualizada da certidão de matrícula dos supramencionados bens e, caso confirmada a propriedade em nome da requerida/agravante, resta deferida a expedição de mandado para averbação. Em um juízo de cognição não exauriente, próprio deste momento processual, concluo que os argumentos da agravante não têm o condão de afastar os fundamentos expostos na decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento e o recebo somente em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 11 de março de 2021 Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0707104-98.2021.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TOLEDO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. AGRAVADO: FENIX ARMAZENAGEM E PARTICIPAÇÕES LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão proferida nos autos de Ação de Conhecimento proposta pela agravada contra a agravante, na qual o Juízo de Primeiro Grau deferiu em parte o pedido de tutela de urgência para determinar a averbação premonitória da existência da demanda na matrícula de imóveis de propriedade da ré/agravante, com fundamento no art. 54, inc. IV, da Lei n. 13.097/2015. A agravante narra que, de acordo com o que alegou a agravada, o objeto da demanda originária é o ressarcimento de taxas condominiais de salas, lojas e garagens de propriedade da requerente/agravada no Subcondomínio Comercial denominado Taguá Life Center, construído pela ora agravante. Informa que a agravada alegou não ter recebido as chaves do imóvel em comento por inexistirem condições de segurança, uso e habitabilidade, conforme documentos juntados aos autos do processo n. 0715896-54.2020.8.07.0007, proposto pelo Subcondomínio Comercial do Condomínio Taguá Life Center contra a ora agravante. Afirma que a controvérsia na demanda originária consiste na alegação da agravada de que as taxas condominiais, embora quitadas por ela, não seriam de sua responsabilidade, pois não teria recebido a posse das unidades (lojas, salas e vagas de garagem). Alega que, em sede de contestação, a ora agravante demonstrou que a agravada tem a posse dos supramencionados bens, de modo que os pedidos por ela formulados certamente serão julgados improcedentes. Aduz, contudo, que, independentemente da questão referente à posse, o resultado da demanda não implicará qualquer efeito em relação aos apartamentos em cujas matrículas foi determinada a anotação. Esclarece que estes são apenas integrantes do mesmo empreendimento no qual inseridas as unidades de propriedade da agravada. Alega não se discutir, na ação originária, “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”, razão por que conclui não estar atendido pela decisão agravada o primeiro requisito previsto na Lei n. 13.097/2015. Argumenta que a averbação deferida na decisão recorrida é admitida apenas em hipóteses excepcionais, quando demonstrado o risco de insolvência ou de dilapidação patrimonial, o que afirma não ser o caso. Frisa inexistir alegação, tampouco suspeita de dilapidação patrimonial por parte da requerida/agravante. Transcreve julgados em favor da tese defendida. Afirma não ignorar a possibilidade de concessão de medidas para asseguração do direito vindicado, mas que eventual deferimento se condiciona ao preenchimento dos requisitos contidos no art. 300, do Código de Processo Civil. Defende que estes não estão presentes no caso em espécie. Ressalta não estar configurada a probabilidade do direito porquanto a agravada tem o efetivo exercício da posse dos bens, motivo por que esta reconhece (e por certo tempo satisfez) a obrigação de pagamento das contribuições condominiais. Acrescenta que os apartamentos mencionados na decisão agravada foram alienados a terceiros de boa-fé antes de a requerida/agravante ser citada nos autos do processo originário. Ressalta que, nas datas em que realizadas referidas alienações, não havia anotação nas matrículas dos bens em comento, pois a decisão agravada sequer havia sido proferida. Conclui que referidos negócios jurídicos foram lícitos e realizados de boa-fé. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Em relação ao mérito, requer a reforma da decisão agravada para que seja integralmente indeferido o pedido de tutela de urgência. Preparo regular. Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, caso seja esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento recursal (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Na estreita via de cognição prevista para o processamento e julgamento do presente recurso, os requisitos não se fazem presentes. O Juízo de Primeiro Grau, na decisão agravada, deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência formulado pela agravada, nos seguintes termos: Trata-se de processo de conhecimento, sob o rito comum, em que se pede a condenação da ré à restituição de taxas condominiais ordinárias pagas à ré pelo período de setembro de 2019 à novembro de 2020, sob a alegação de que o empreendimento imobiliário que justificaria a cobrança não foi entregue de forma íntegra. Esclarece que há a ação de n. 0715896-54.2020, em que se discute a existência de diversos vícios de construção do empreendimento, que deverão ser reparados a fim de permitir o uso dos imóveis. Em sede de tutela de urgência, a autora pede o bloqueio de dinheiro por meio do Sisbajud, em valor suficiente à garantir a totalidade das prestações condominiais já pagas. Também pede a decretação da indisponibilidade dos imóveis que ainda pertenceriam à ré, com vistas a garantir o pagamento do débito. Ao final, pede a consignação em pagamento das prestações vincendas referentes às taxas condominiais do Subcondomínio Comercial referente às unidades de propriedade da autora. (...) Analisando os autos, contudo, entendo que apenas um dos pedidos pode ser deferido. Refiro-me aos imóveis atualmente em nome da ré, os quais poderão de fato garantir o pagamento do débito. Nesse ponto, entendo que não é necessário a decretação da indisponibilidade, bastando a averbação premonitória da existência desta demanda à margem da matrícula dos imóveis, a fim de dar conhecimento dos fatos a terceiros de boa-fé. O bloqueio de valores nessa fase processual, ainda mais no valor pretendido, afigura-se medida excessiva e que poderá inviabilizar as atividades empresariais da ré, não tendo sido apontado fato concreto que indique a tentativa, por ela, da dissipação de bens. No que se refere à consignação em pagamento, também entendo não ser possível, porquanto o credor é a pessoa do Condomínio Tagua Life Center, e não a ré Toledo Investimentos Imobilliários Ltda. Assim, como o condomínio não integra a relação processual, não se pode admitir o depósito dos valores em juízo. O que a autora poderá fazer, é pleitear a restituição em face da ré dos valores pagos, caso se entenda ao final, que o encargo deveria ter sido suportado pela parte ré. Diante disso, defiro em parte o pedido de tutela de urgência para determinar a averbação premonitória da existência da demanda na matrícula dos imóveis de propriedade da ré, com fundamento no artigo 54, IV, da Lei 13.097/2015. Para tanto, a autora deverá acostar aos autos cópia atualizada da certidão de matrícula dos imóveis apartamentos 101, 103, 105, todos do Bloco E, matrículas 306230, 306232 e 306234. Havendo a confirmação da propriedade em nome da ré, segundo as certidões a serem apresentadas, defiro a expedição de mandado para averbação. Destaco, contudo, que competirá à autora o pagamento dos emolumentos necessários à averbação perante o Cartório. A agravante defende a reforma da decisão agravada, em síntese, por: 1) não se discutir, na ação originária, “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”, razão por que conclui inexistir o primeiro requisito previsto na Lei n. 13.097/2015; 2) inexistir alegação, tampouco suspeita de dilapidação patrimonial por parte da agravante; 3) não estarem preenchidos os requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil; 4) terem sido alienados os imóveis indicados na decisão agravada, anteriormente à prolação desta. Os arts. 54, inc. IV e 56, ambos da Lei n. 13.097/2015, preconizam a ineficácia da alienação de bem imóvel em relação a atos jurídicos precedentes se estiver averbada, na matrícula do bem, informação quanto à existência de ação cujo resultado ou responsabilidade patrimonial possa reduzir o proprietário à insolvência. Confiram-se os supramencionados dispositivos legais: Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência) (...) IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil. (...) Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a identificação das partes, o valor da causa e o juízo para o qual a petição inicial foi distribuída. § 1o Para efeito de inscrição, a averbação de que trata o caput é considerada sem valor declarado. § 2o A averbação de que trata o caput será gratuita àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei. § 3o O Oficial do Registro Imobiliário deverá comunicar ao juízo a averbação efetivada na forma do caput, no prazo de até dez dias contado da sua concretização. § 4o A averbação recairá preferencialmente sobre imóveis indicados pelo proprietário e se restringirá a quantos sejam suficientes para garantir a satisfação do direito objeto da ação. Os “negócios jurídicos” mencionados no caput do art. 54 supratranscrito se referem, no presente caso, a eventuais alienações dos bens imóveis a terceiros, de modo que é prescindível, para aplicação do supramencionado dispositivo legal, que a ação originária discuta acerca de “negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis”. A averbação premonitória deferida na decisão agravada e prevista legalmente consiste em medida que não constitui ato constritivo, por se tratar de mera declaração cujo objetivo é dar publicidade a terceiros acerca da existência da demanda. Não constitui, modifica, tampouco extingue direitos, em que pese viabilize futuro ato de constrição judicial. É cediço que o deferimento de um pedido liminar está condicionado à demonstração da presença de elementos informadores suficientes que, além de indicarem a existência do perigo da demora, demonstrem a probabilidade do direito alegado, de modo a dispensarem a normal dilação probatória. A probabilidade do direito alegado pela agravada resta demonstrada pelos documentos juntados aos autos, por meio dos quais infere-se que adimpliu taxas condominiais ao Subcondomínio Comercial e que, por meio do processo n. 0715896-54.2020.8.07.0007, referido condomínio demanda a ora agravante em razão de supostos vícios de construção do imóvel. Em que pese não ter sido alegada, pela agravada, eventual dilapidação patrimonial pela agravante, aquela afirmou que a situação gerada pelos vícios de construção e consequente instauração de demanda contra a ora agravante poderá causar a insolvência desta, de modo que o perigo da demora restou demonstrado. A alienação dos imóveis mencionados na decisão recorrida consiste em matéria não apreciada pelo Juízo de Primeiro Grau. Eventual análise, em sede recursal, consistiria em supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. Ressalto que consta na decisão agravada determinação à requerente/agravada para acostar aos autos cópia atualizada da certidão de matrícula dos supramencionados bens e, caso confirmada a propriedade em nome da requerida/agravante, resta deferida a expedição de mandado para averbação. Em um juízo de cognição não exauriente, próprio deste momento processual, concluo que os argumentos da agravante não têm o condão de afastar os fundamentos expostos na decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento e o recebo somente em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 11 de março de 2021 Héctor Valverde Santanna Relator