Tribunal: TJDFT
Processo: 0726723-14.2021.8.07.0000
Órgão julgador: VERA ANDRIGHI
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-24

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0726723-14.2021.8.07.0000 AGRAVANTE: SERGIO BERNARDINO ARAGAO AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO MAISON ESMERALDA, ANA CRISTINA RODRIGUES VIANA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL 00.360.305/0001-04 DECISÃO SERGIO BERNARDINO ARAGÃO, em causa própria, arrematante do imóvel penhorado no cumprimento de sentença proposto pelo Condomínio do Edifício Maison Esmeralda contra Ana Cristina Rodrigues Viana, interpôs agravo de instrumento da r. decisão (id. 98085590, autos originários), in verbis: “Intime-se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) para que se manifeste, no prazo de 15 (quinze) dias, acerca da alienação do bem em hasta pública (ID Num. 92009774), informando, inclusive, o valor do débito relativo ao gravame de hipoteca registrado na matrícula do bem de ID Num. 96224455 (R.9), requerendo o que entender de direito, sob pena de preclusão. De outra parte, examinando a matrícula atualizada do imóvel de ID Num. 96224455 - Pág. 3, vê-se que a arrematação sob o registro R.12 ainda não foi cancelada, conforme determinação constante na decisão de ID Num. 31816044 - Pág. 27. Assim, oficie-se ao Cartório do 3o Registro de Imóveis do DF para esclarecer, no prazo de 15 (quinze) dias, quanto ao cumprimento da determinação constante no ofício de ID Num. 31816044 - Pág. 171. Instrua-se o ofício com cópia da decisão de ID Num. 31816044 - Pág. 27. Sem prejuízo, certifique a secretaria quanto à existência de resposta ao ofício de ID Num. 93328054. Em caso negativo, renove-se a referida diligência. Por oportuno, esclareço, desde já, que na hipótese de eventual existência de dívida hipotecária (R.9 da matricula de ID Num. 96224455), esta será assumida pelo arrematante, conforme termos da decisão preclusa de ID Num. 31816041 - Pág. 144/145, a qual foi mantida pelo e.TJDFT (ID Num. 31816040 - Pág. 18/22) e pelo REsp. no 1370076/DF (ID Num. 31816042 - Pág. 96/97), visto que o produto da arrematação sequer satisfaz integralmente a dívida condominial, como se observa no ID Num. 96224451. Intimem-se, inclusive, o arrematante SÉRGIO BERNARDINO ARAGÃO.” Assevera o agravante que não havia nos autos nenhuma informação sobre a necessidade de o arrematante assumir débitos de terceiros, os quais nem sequer têm natureza propter rem; que a hipoteca constante da matrícula do imóvel se refere à garantia de outra dívida; que, caso a assunção da dívida de terceiros (hipoteca) fosse condição para arrematação, tal circunstância deveria vir expressa do edital de hasta pública; que as decisões preclusas mencionadas no r. pronunciamento recorrido referem-se a outras questões ocorridas nos autos; que, conforme pacífico entendimento jurisprudencial, a arrematação judicial é forma originária de aquisição de propriedade e, como tal, transfere o domínio do imóvel ao arrematante livre de dívidas e ônus reais, salvo aqueles expressamente descritos em edital de hasta pública, que explicitam quais débitos passarão para responsabilidade do arrematante. Argumenta que “o credor hipotecário deverá tentar satisfazer seu crédito junto ao preço da alienação judicial, consoante à sua ordem de preferência em relação aos demais credores, sendo certo que créditos tributários e condominiais preferem ao hipotecário, nos termos da Súmula n°. 478 do STJ. Logo, se não há saldo suficiente para efetuar o pagamento do crédito hipotecário com o produto da arrematação, o credor agravado deverá busca-lo junto ao devedor originário, que responderá pessoalmente pelo restante do débito, nos termos do art. 1.430, do Código Civil. Isto é, deverá o credor hipotecário buscar junto ao patrimônio do devedor hipotecário meios de satisfação de seu crédito, sem confundir a dívida com o bem arrematado” (id. 28327283, pág. 9). Alega que “deixando de integrar o patrimônio do devedor, o imóvel não mais responde por suas obrigações, devendo ser canceladas as restrições que cobre ele recaem para que o imóvel seja transferido ao arrematante livre e desembaraçado de quaisquer ônus” e que “o fato de não ter havido ainda a definição quanto à distribuição do valor advindo do leilão, tampouco existência de saldo remanescente do débito hipotecário, não pode configurar empecilho para o cancelamento do gravame, sob pena de violação a artigo 1.228 do Código Civil” (id. 28327283, pág. 12). Conclui que “não é razoável impor ao arrematante o ônus de arcar com débitos hipotecários – sem qualquer previsão no Edital de Hasta Pública, ademais trata-se de um débito que atinge a monta de aproximadamente R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), isto é, mais de três vezes o valor do imóvel” e que “o cancelamento da hipoteca não prejudicará, sob nenhuma ótica, os interesses do credor hipotecário, na medida em que persistirá na matrícula a cadeia comprobatória da ordem de registro dos gravames, isto é, registro de nova aquisição (originária – arrematação), bem como constará a data anterior do registro da hipoteca” (id. 28327283, pág. 12). Pede a antecipação da tutela recursal para “que seja determinado o cancelamento da hipoteca constante no R.9 da Matrícula 129.924, do Cartório de 3° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, mediante o envio de ofício ao competente cartório de imóveis”. No mérito, pugna pelo provimento do recurso para reformar a r. decisão e confirmar a medida. É o relatório. Decido. Do cumprimento de sentença originário, que tramita desde 04/06/08 (id. 31816036, págs. 31 e ss), vê-se que a MM. Juíza decidiu, em 01/03/12 (id. 31816041, págs. 143/5), in verbis: “A Caixa Econômica Federal é credora hipotecária do imóvel alienado em hasta pública, conforme se depreende da matrícula do imóvel juntado às fls. 267/268. A credora hipotecária informou, às fls. 288, que o valor atualizado da dívida é no importe de R$ 550.412,85 (quinhentos e cinqüenta mil quatrocentos e doze reais e oitenta e cinco centavos). Contudo, analisando detidamente os autos constata-se que se trata de cumprimento de sentença relativo à dívida condominial. Assim, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça o crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário. Vasta é a jurisprudência a respeito, do que constituem mostra as ementas transcritas a seguir: [...] Observa-se, portanto, que, em razão de o débito condominial ser oriundo das despesas destinas à própria conservação do imóvel sobre o qual pende a hipoteca, as quais aproveitam, afinal, ao próprio credor hipotecário, entende aquela Corte deva o seu pagamento ter prioridade. Diante disso, o produto da arrematação reverterá em favor do condomínio, ora exeqüente, somente cabendo àquela eventual saldo remanescente da hasta. Por outro lado, observo que o arrematante não foi informado do débito atualizado relativo ao crédito hipotecário no importe de R$ 550.412,85. Observando o valor da avaliação do bem (R$ 130.000,00) constata-se que o valor da dívida hipotecária excede, em muito, o valor imobiliário do bem arrematado. Assim, deverá o arrematante ser intimado para informar se persiste o interesse na arrematação do bem, diante da existência da dívida hipotecária. Fica o arrematante ciente de que o valor apurado na hasta pública será destinado à quitação da dívida condominial e não é suficiente para quitação da dívida hipotecária. Isso significa que o arrematante assumirá a dívida hipotecária caso persista o seu interesse na arrematação do imóvel. Ante o exposto, manifestem-se as partes, no prazo de 10 (dez) dias, sobre o conteúdo da presente decisão. O ofício de fls. 311/319 não pertence ao presente feito, mas ao processo no 18.457-3/08. Proceda o cartório à correção. Intimem-se.” A r. decisão supracitada foi mantida pela e. 6a Turma Cível, no julgamento do AGI 2012.00.2.005748-4, em 16/05/12: “HIPOTECA. HASTA PÚBLICA. EDITAL. DÉBITO ANUNCIADO. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DA GARANTIA. EFETIVA QUITAÇÃO. I - A existência de garantia hipotecária e o valor do débito sem atualização constaram do edital de hasta pública. Logo, se o arrematante conhecia a existência do gravame, é improcedente o pedido de extinção da hipoteca, sem a efetiva quitação. II - Agravo de instrumento desprovido.” E o acórdão foi mantido pelo e. STJ no julgamento do REsp 1.370.076/DF (id. 31816042, págs. 96/7), com trânsito em julgado em 20/03/17. Diante do presente contexto, é inequívoco que está preclusa a matéria deduzida no presente recurso. O art. 507 do CPC dispõe que “é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito operou-se a preclusão”. Assim, diante do pressuposto negativo de admissibilidade recursal, qual seja, a preclusão, impõe-se o não conhecimento do presente agravo de instrumento. Desnecessária, por fim, a prévia intimação do agravante, na forma do art. 932, parágrafo único, uma vez que o contraditório, na espécie, seria inútil, ante o vício acima constatado. Isso posto, não conheço do agravo de instrumento, art. 932, inc. III, do CPC. Intimem-se. Oficie-se. Brasília - DF, 19 de agosto de 2021 VERA ANDRIGHI Desembargadora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0726723-14.2021.8.07.0000 AGRAVANTE: SERGIO BERNARDINO ARAGAO AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO MAISON ESMERALDA, ANA CRISTINA RODRIGUES VIANA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL 00.360.305/0001-04 DECISÃO SERGIO BERNARDINO ARAGÃO, em causa própria, arrematante do imóvel penhorado no cumprimento de sentença proposto pelo Condomínio do Edifício Maison Esmeralda contra Ana Cristina Rodrigues Viana, interpôs agravo de instrumento da r. decisão (id. 98085590, autos originários), in verbis: “Intime-se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) para que se manifeste, no prazo de 15 (quinze) dias, acerca da alienação do bem em hasta pública (ID Num. 92009774), informando, inclusive, o valor do débito relativo ao gravame de hipoteca registrado na matrícula do bem de ID Num. 96224455 (R.9), requerendo o que entender de direito, sob pena de preclusão. De outra parte, examinando a matrícula atualizada do imóvel de ID Num. 96224455 - Pág. 3, vê-se que a arrematação sob o registro R.12 ainda não foi cancelada, conforme determinação constante na decisão de ID Num. 31816044 - Pág. 27. Assim, oficie-se ao Cartório do 3o Registro de Imóveis do DF para esclarecer, no prazo de 15 (quinze) dias, quanto ao cumprimento da determinação constante no ofício de ID Num. 31816044 - Pág. 171. Instrua-se o ofício com cópia da decisão de ID Num. 31816044 - Pág. 27. Sem prejuízo, certifique a secretaria quanto à existência de resposta ao ofício de ID Num. 93328054. Em caso negativo, renove-se a referida diligência. Por oportuno, esclareço, desde já, que na hipótese de eventual existência de dívida hipotecária (R.9 da matricula de ID Num. 96224455), esta será assumida pelo arrematante, conforme termos da decisão preclusa de ID Num. 31816041 - Pág. 144/145, a qual foi mantida pelo e.TJDFT (ID Num. 31816040 - Pág. 18/22) e pelo REsp. no 1370076/DF (ID Num. 31816042 - Pág. 96/97), visto que o produto da arrematação sequer satisfaz integralmente a dívida condominial, como se observa no ID Num. 96224451. Intimem-se, inclusive, o arrematante SÉRGIO BERNARDINO ARAGÃO.” Assevera o agravante que não havia nos autos nenhuma informação sobre a necessidade de o arrematante assumir débitos de terceiros, os quais nem sequer têm natureza propter rem; que a hipoteca constante da matrícula do imóvel se refere à garantia de outra dívida; que, caso a assunção da dívida de terceiros (hipoteca) fosse condição para arrematação, tal circunstância deveria vir expressa do edital de hasta pública; que as decisões preclusas mencionadas no r. pronunciamento recorrido referem-se a outras questões ocorridas nos autos; que, conforme pacífico entendimento jurisprudencial, a arrematação judicial é forma originária de aquisição de propriedade e, como tal, transfere o domínio do imóvel ao arrematante livre de dívidas e ônus reais, salvo aqueles expressamente descritos em edital de hasta pública, que explicitam quais débitos passarão para responsabilidade do arrematante. Argumenta que “o credor hipotecário deverá tentar satisfazer seu crédito junto ao preço da alienação judicial, consoante à sua ordem de preferência em relação aos demais credores, sendo certo que créditos tributários e condominiais preferem ao hipotecário, nos termos da Súmula n°. 478 do STJ. Logo, se não há saldo suficiente para efetuar o pagamento do crédito hipotecário com o produto da arrematação, o credor agravado deverá busca-lo junto ao devedor originário, que responderá pessoalmente pelo restante do débito, nos termos do art. 1.430, do Código Civil. Isto é, deverá o credor hipotecário buscar junto ao patrimônio do devedor hipotecário meios de satisfação de seu crédito, sem confundir a dívida com o bem arrematado” (id. 28327283, pág. 9). Alega que “deixando de integrar o patrimônio do devedor, o imóvel não mais responde por suas obrigações, devendo ser canceladas as restrições que cobre ele recaem para que o imóvel seja transferido ao arrematante livre e desembaraçado de quaisquer ônus” e que “o fato de não ter havido ainda a definição quanto à distribuição do valor advindo do leilão, tampouco existência de saldo remanescente do débito hipotecário, não pode configurar empecilho para o cancelamento do gravame, sob pena de violação a artigo 1.228 do Código Civil” (id. 28327283, pág. 12). Conclui que “não é razoável impor ao arrematante o ônus de arcar com débitos hipotecários – sem qualquer previsão no Edital de Hasta Pública, ademais trata-se de um débito que atinge a monta de aproximadamente R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), isto é, mais de três vezes o valor do imóvel” e que “o cancelamento da hipoteca não prejudicará, sob nenhuma ótica, os interesses do credor hipotecário, na medida em que persistirá na matrícula a cadeia comprobatória da ordem de registro dos gravames, isto é, registro de nova aquisição (originária – arrematação), bem como constará a data anterior do registro da hipoteca” (id. 28327283, pág. 12). Pede a antecipação da tutela recursal para “que seja determinado o cancelamento da hipoteca constante no R.9 da Matrícula 129.924, do Cartório de 3° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, mediante o envio de ofício ao competente cartório de imóveis”. No mérito, pugna pelo provimento do recurso para reformar a r. decisão e confirmar a medida. É o relatório. Decido. Do cumprimento de sentença originário, que tramita desde 04/06/08 (id. 31816036, págs. 31 e ss), vê-se que a MM. Juíza decidiu, em 01/03/12 (id. 31816041, págs. 143/5), in verbis: “A Caixa Econômica Federal é credora hipotecária do imóvel alienado em hasta pública, conforme se depreende da matrícula do imóvel juntado às fls. 267/268. A credora hipotecária informou, às fls. 288, que o valor atualizado da dívida é no importe de R$ 550.412,85 (quinhentos e cinqüenta mil quatrocentos e doze reais e oitenta e cinco centavos). Contudo, analisando detidamente os autos constata-se que se trata de cumprimento de sentença relativo à dívida condominial. Assim, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça o crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário. Vasta é a jurisprudência a respeito, do que constituem mostra as ementas transcritas a seguir: [...] Observa-se, portanto, que, em razão de o débito condominial ser oriundo das despesas destinas à própria conservação do imóvel sobre o qual pende a hipoteca, as quais aproveitam, afinal, ao próprio credor hipotecário, entende aquela Corte deva o seu pagamento ter prioridade. Diante disso, o produto da arrematação reverterá em favor do condomínio, ora exeqüente, somente cabendo àquela eventual saldo remanescente da hasta. Por outro lado, observo que o arrematante não foi informado do débito atualizado relativo ao crédito hipotecário no importe de R$ 550.412,85. Observando o valor da avaliação do bem (R$ 130.000,00) constata-se que o valor da dívida hipotecária excede, em muito, o valor imobiliário do bem arrematado. Assim, deverá o arrematante ser intimado para informar se persiste o interesse na arrematação do bem, diante da existência da dívida hipotecária. Fica o arrematante ciente de que o valor apurado na hasta pública será destinado à quitação da dívida condominial e não é suficiente para quitação da dívida hipotecária. Isso significa que o arrematante assumirá a dívida hipotecária caso persista o seu interesse na arrematação do imóvel. Ante o exposto, manifestem-se as partes, no prazo de 10 (dez) dias, sobre o conteúdo da presente decisão. O ofício de fls. 311/319 não pertence ao presente feito, mas ao processo no 18.457-3/08. Proceda o cartório à correção. Intimem-se.” A r. decisão supracitada foi mantida pela e. 6a Turma Cível, no julgamento do AGI 2012.00.2.005748-4, em 16/05/12: “HIPOTECA. HASTA PÚBLICA. EDITAL. DÉBITO ANUNCIADO. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DA GARANTIA. EFETIVA QUITAÇÃO. I - A existência de garantia hipotecária e o valor do débito sem atualização constaram do edital de hasta pública. Logo, se o arrematante conhecia a existência do gravame, é improcedente o pedido de extinção da hipoteca, sem a efetiva quitação. II - Agravo de instrumento desprovido.” E o acórdão foi mantido pelo e. STJ no julgamento do REsp 1.370.076/DF (id. 31816042, págs. 96/7), com trânsito em julgado em 20/03/17. Diante do presente contexto, é inequívoco que está preclusa a matéria deduzida no presente recurso. O art. 507 do CPC dispõe que “é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito operou-se a preclusão”. Assim, diante do pressuposto negativo de admissibilidade recursal, qual seja, a preclusão, impõe-se o não conhecimento do presente agravo de instrumento. Desnecessária, por fim, a prévia intimação do agravante, na forma do art. 932, parágrafo único, uma vez que o contraditório, na espécie, seria inútil, ante o vício acima constatado. Isso posto, não conheço do agravo de instrumento, art. 932, inc. III, do CPC. Intimem-se. Oficie-se. Brasília - DF, 19 de agosto de 2021 VERA ANDRIGHI Desembargadora