Tribunal: TJDFT
Processo: 0724452-32.2021.8.07.0000
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0724452-32.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TERRACAP AGRAVADO: FRANCISCA RODRIGUES DOS PASSOS, AURORA VASCONCELOS GIBSON, JUREMA CELIA DA SILVA FERREIRA, VICTORIA FREIRE SOUZA, FERNANDA MARTINS PEREIRA D E C I S Ã O Por meio do presente agravo de instrumento, a agravante pretende obter a reforma da respeitável decisão proferida pelo Juízo da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF, que deferiu a liminar, para cominar à parte ré a obrigação de exibir os documentos relativos à regularização dos imóveis dos autores, notadamente os que subsidiaram a avaliação dos que poderão ser regularizados, devendo indicar, também, os lotes que eventualmente deverão ser desocupados por razões ambientais ou urbanísticas. Deferiu também a suspensão dos prazos previstos no edital, relativamente apenas aos autores, pelo período de quarenta e cinco (45) dias. A recorrente alega que as alegações dos agravados, no sentido de que estariam encontrando dificuldades de acesso à informação (metodologia de cálculo), de que teria havido alteração a maior no tamanho de seus lotes e que por isso o valor estaria exagerado, bem como de que haveria risco de perda do prazo estabelecido no edital para a adesão ao programa de regularização e interesse consubstanciado nas posses dos lotes, não são suficientes para dar suporte à tutela de urgência pleiteada. Sustenta que disponibiliza os documentos para consulta e que os cálculos que dão suporte à precificação dos imóveis foram elaborados em rigoroso atendimento à norma técnica estabelecida em lei e, portanto, presumem-se legais, como qualquer ato administrativo. Afirma que adota para os fins do caso presente, por determinação legal, conforme Decreto no 38.179, de 05 de maio de 2017, devidamente mencionado no Edital 03/2021 - regularização de Imóveis residenciais em Arniqueira - URB 005, a metodologia estabelecida na norma Técnica de Avaliação de Bens - NBR 14653, norma de âmbito nacional, não havendo que se falar em segredo quanto à metodologia aplicada e impossibilidade de conferência dos valores apresentados em edital. Assevera que a necessidade de análise dos cálculos não pode servir de fundamento para suspensão dos prazos do edital aos agravados porque este é o objeto da demanda e será analisado em juízo da cognição exauriente. Pondera que não há motivos para a concessão de prazo diverso aos agravados, ferindo-se os princípios da impessoalidade e da legalidade. Alega que todos os requisitos foram atendidos pela Administração ao colocar à venda de imóveis do Setor Habitacional Arniqueira, em cumprimento à decisão de mérito proferida na ação civil pública no0702074-33.2018.8.07.0018. Sustenta a necessidade de se atribuir efeito suspensivo ao presente recurso, ao argumento de que se encontra evidenciado o interesse público inerente à promoção de política pública de regularização das ocupações existentes no Setor Habitacional Arniqueira, concretizada no caso presente por meio do Edital 03/2021. Pontua que a licitação obstaculizada pela decisão da primeira instância inviabiliza o prosseguimento do programa de regularização, causando insegurança jurídica. Requer a concessão de efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão proferida nos autos do processo originário. Ao final, pugna pelo provimento do recurso, reformando a decisão atacada, para afastar o pedido de suspensão da licitação dos imóveis, tendo em vista que há evidente prejuízo no impedimento de promoção de política pública em comento. É o relato do necessário. Passa-se à decisão. Nesta fase do procedimento do agravo, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pretendido, quais sejam: a) a relevância da argumentação recursal e b) o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – nem, muito menos, sobre o mérito da causa. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, passa-se ao exame dos referidos requisitos. Ao menos por ora, não se vislumbra a relevância da argumentação recursal contida no recurso. Na origem, trata-se de ação anulatória de ato administrativo, na qual os ora agravados questionam incongruências relativas ao edital de convocação para venda direta de imóveis no Setor Habitacional Arniqueira, tais como os tamanhos das unidades imobiliárias, os critérios para fixação dos valores individuais de cada lote, bem como informações no sentido de que as terras objeto de negociação pela agravante, além de pertencerem à União Federal, se trata de área de proteção ambiental. Pelo menos nessa análise de cognição sumária, ao que parece, os agravados não obtiveram informações precisas quanto aos critérios adotados para precificação final das unidades imobiliárias para venda direta, não restando demonstrado o requisito. E, para que os agravados possam questionar o valor dos imóveis que consta no Edital de Venda, é fundamental que a TERRACAP disponibilize (o que afirmam não tê-lo sido) os critérios e embasamentos técnicos de que resultaram os valores que estão sendo cobrados dos moradores. Registre-se, por oportuno, que a TERRACAP, em resposta às impugnações ao edital apresentadas, não esclarece de maneira precisa quais critérios técnicos foram utilizados, limitando-se a citar a legislação aplicada e uma breve explicação da metodologia utilizada. Confira-se: “Primeiramente, cumpre-nos informar que a Terracap adota para todas as avaliações para fins de regularização fundiária por meio da venda direta as recomendações estabelecidas a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais), NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos), e nas legislações vigentes (Decreto no 38.179 de 05 de maio de 2017, publicado no DODF; Decreto no 38.333 de 17 de julho de 2017, publicado no DODF e Lei Distrital no 4.996 de 19 de dezembro de 2012). A metodologia utilizada para proceder com a avaliação está descrita no Laudo de Avaliação no 434/2021, concluído e datado no dia 12/05/2021, o qual encontra-se anexado ao processo administrativo SEI no 00111-0000.1894/2021, disponível para consulta e cópias aos interessados, uma vez que todo processo é pautado com transparência em consonância com a Lei no 12.527/2011, a qual regula o acesso a informações previsto no inciso XXXIII do art. 5o, no inciso II do § 3o do art. 37 e no § 2o do art. 216 da Constituição Federal. Ressaltamos que foram usadas duas metodologias tendo em vista serem objetos distintos da avaliação, ou seja, foi utilizado o método comparativo direto de dados do mercado para determinar o valor de mercado, uma vez que existem dados disponíveis no mercado de lotes sendo comercializados na região, e o método involutivo para determinar a valorização, pois não existe como comparativamente determinar uma valorização. Com base nas recomendações da norma, as avaliações para determinar o valor de mercado as avaliações foram realizadas pelo método comparativo direto de dados de mercado, sendo este indicado na mencionada norma como o método mais completo e preciso atualmente disponível e que deve ser, preferencialmente, quando possível, u&gt;lizado. Este método consiste em coleta de dados de mercado, gerando uma amostra comparativa consistente, cujas diferenças dos dados amostrais são homogeneizadas por meio de técnica de estatística inferencial. Para avaliação do Setor Habitacional Arniqueira foi obtida a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda evidência disponível e buscando uma abrangência de amostragem visando trazer maior consistência na busca do provável valor de mercado do imóvel avaliando. Para a determinação da valorização ocorrida na área pela implantação da infraestrutura e benfeitorias realizadas, foi utilizada a metodologia involutiva, onde encontrou-se o valor do terreno sem as infraestruturas e a valorização decorrida desta implantação. Ressalta-se que o valor de desconto da valorização para o caso em questão foi de 40,09%. Ademais, conforme legislação supracitada, foram descontados para cada terreno o valor total rateado por lote referente à infraestrutura implantada. Para tanto, foi realizado levantamento em campo para quantificar e avaliar as infraestruturas implantadas pelos particulares. Aqui, cabe reforçar que a infraestrutura existente no Setor Habitacional Arniqueira é incompleta, uma vez que não existe rede esgoto, a rede de água foi implantada pela CAESB, apenas 50% da pavimentação foi implantada pelos particulares e existe apenas 8% de rede de drenagem executada, sendo que toda infraestrutura complementar será implantada pela Terracap. Há que se observar que os trabalhos de avaliação da Terracap são executados por corpo técnico, devidamente qualificado, do ponto de vista técnico e legal, embasados na supracitada Norma brasileira de avaliação” (ID Num. 27716428). Todavia, em análise feita em sede de summaria cognitio e com relação ao periculum in mora, verifica-se a ocorrência de dano inverso, uma vez que os agravados devem cumprir o prazo estabelecido no edital para a adesão ao programa de regularização e não têm como aguardar a dilação probatória do processo originário para determinar a exibição dos documentos relativos à avaliação dos imóveis, para que possam questionar os valores dos imóveis estabelecidos no edital. Dessa forma, indefiro o efeito suspensivo pretendido. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intimem-se os agravados para responder, querendo, no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, em 06 de agosto de 2021. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0724452-32.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TERRACAP AGRAVADO: FRANCISCA RODRIGUES DOS PASSOS, AURORA VASCONCELOS GIBSON, JUREMA CELIA DA SILVA FERREIRA, VICTORIA FREIRE SOUZA, FERNANDA MARTINS PEREIRA D E C I S Ã O Por meio do presente agravo de instrumento, a agravante pretende obter a reforma da respeitável decisão proferida pelo Juízo da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF, que deferiu a liminar, para cominar à parte ré a obrigação de exibir os documentos relativos à regularização dos imóveis dos autores, notadamente os que subsidiaram a avaliação dos que poderão ser regularizados, devendo indicar, também, os lotes que eventualmente deverão ser desocupados por razões ambientais ou urbanísticas. Deferiu também a suspensão dos prazos previstos no edital, relativamente apenas aos autores, pelo período de quarenta e cinco (45) dias. A recorrente alega que as alegações dos agravados, no sentido de que estariam encontrando dificuldades de acesso à informação (metodologia de cálculo), de que teria havido alteração a maior no tamanho de seus lotes e que por isso o valor estaria exagerado, bem como de que haveria risco de perda do prazo estabelecido no edital para a adesão ao programa de regularização e interesse consubstanciado nas posses dos lotes, não são suficientes para dar suporte à tutela de urgência pleiteada. Sustenta que disponibiliza os documentos para consulta e que os cálculos que dão suporte à precificação dos imóveis foram elaborados em rigoroso atendimento à norma técnica estabelecida em lei e, portanto, presumem-se legais, como qualquer ato administrativo. Afirma que adota para os fins do caso presente, por determinação legal, conforme Decreto no 38.179, de 05 de maio de 2017, devidamente mencionado no Edital 03/2021 - regularização de Imóveis residenciais em Arniqueira - URB 005, a metodologia estabelecida na norma Técnica de Avaliação de Bens - NBR 14653, norma de âmbito nacional, não havendo que se falar em segredo quanto à metodologia aplicada e impossibilidade de conferência dos valores apresentados em edital. Assevera que a necessidade de análise dos cálculos não pode servir de fundamento para suspensão dos prazos do edital aos agravados porque este é o objeto da demanda e será analisado em juízo da cognição exauriente. Pondera que não há motivos para a concessão de prazo diverso aos agravados, ferindo-se os princípios da impessoalidade e da legalidade. Alega que todos os requisitos foram atendidos pela Administração ao colocar à venda de imóveis do Setor Habitacional Arniqueira, em cumprimento à decisão de mérito proferida na ação civil pública no0702074-33.2018.8.07.0018. Sustenta a necessidade de se atribuir efeito suspensivo ao presente recurso, ao argumento de que se encontra evidenciado o interesse público inerente à promoção de política pública de regularização das ocupações existentes no Setor Habitacional Arniqueira, concretizada no caso presente por meio do Edital 03/2021. Pontua que a licitação obstaculizada pela decisão da primeira instância inviabiliza o prosseguimento do programa de regularização, causando insegurança jurídica. Requer a concessão de efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão proferida nos autos do processo originário. Ao final, pugna pelo provimento do recurso, reformando a decisão atacada, para afastar o pedido de suspensão da licitação dos imóveis, tendo em vista que há evidente prejuízo no impedimento de promoção de política pública em comento. É o relato do necessário. Passa-se à decisão. Nesta fase do procedimento do agravo, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pretendido, quais sejam: a) a relevância da argumentação recursal e b) o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – nem, muito menos, sobre o mérito da causa. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, passa-se ao exame dos referidos requisitos. Ao menos por ora, não se vislumbra a relevância da argumentação recursal contida no recurso. Na origem, trata-se de ação anulatória de ato administrativo, na qual os ora agravados questionam incongruências relativas ao edital de convocação para venda direta de imóveis no Setor Habitacional Arniqueira, tais como os tamanhos das unidades imobiliárias, os critérios para fixação dos valores individuais de cada lote, bem como informações no sentido de que as terras objeto de negociação pela agravante, além de pertencerem à União Federal, se trata de área de proteção ambiental. Pelo menos nessa análise de cognição sumária, ao que parece, os agravados não obtiveram informações precisas quanto aos critérios adotados para precificação final das unidades imobiliárias para venda direta, não restando demonstrado o requisito. E, para que os agravados possam questionar o valor dos imóveis que consta no Edital de Venda, é fundamental que a TERRACAP disponibilize (o que afirmam não tê-lo sido) os critérios e embasamentos técnicos de que resultaram os valores que estão sendo cobrados dos moradores. Registre-se, por oportuno, que a TERRACAP, em resposta às impugnações ao edital apresentadas, não esclarece de maneira precisa quais critérios técnicos foram utilizados, limitando-se a citar a legislação aplicada e uma breve explicação da metodologia utilizada. Confira-se: “Primeiramente, cumpre-nos informar que a Terracap adota para todas as avaliações para fins de regularização fundiária por meio da venda direta as recomendações estabelecidas a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais), NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos), e nas legislações vigentes (Decreto no 38.179 de 05 de maio de 2017, publicado no DODF; Decreto no 38.333 de 17 de julho de 2017, publicado no DODF e Lei Distrital no 4.996 de 19 de dezembro de 2012). A metodologia utilizada para proceder com a avaliação está descrita no Laudo de Avaliação no 434/2021, concluído e datado no dia 12/05/2021, o qual encontra-se anexado ao processo administrativo SEI no 00111-0000.1894/2021, disponível para consulta e cópias aos interessados, uma vez que todo processo é pautado com transparência em consonância com a Lei no 12.527/2011, a qual regula o acesso a informações previsto no inciso XXXIII do art. 5o, no inciso II do § 3o do art. 37 e no § 2o do art. 216 da Constituição Federal. Ressaltamos que foram usadas duas metodologias tendo em vista serem objetos distintos da avaliação, ou seja, foi utilizado o método comparativo direto de dados do mercado para determinar o valor de mercado, uma vez que existem dados disponíveis no mercado de lotes sendo comercializados na região, e o método involutivo para determinar a valorização, pois não existe como comparativamente determinar uma valorização. Com base nas recomendações da norma, as avaliações para determinar o valor de mercado as avaliações foram realizadas pelo método comparativo direto de dados de mercado, sendo este indicado na mencionada norma como o método mais completo e preciso atualmente disponível e que deve ser, preferencialmente, quando possível, u&gt;lizado. Este método consiste em coleta de dados de mercado, gerando uma amostra comparativa consistente, cujas diferenças dos dados amostrais são homogeneizadas por meio de técnica de estatística inferencial. Para avaliação do Setor Habitacional Arniqueira foi obtida a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda evidência disponível e buscando uma abrangência de amostragem visando trazer maior consistência na busca do provável valor de mercado do imóvel avaliando. Para a determinação da valorização ocorrida na área pela implantação da infraestrutura e benfeitorias realizadas, foi utilizada a metodologia involutiva, onde encontrou-se o valor do terreno sem as infraestruturas e a valorização decorrida desta implantação. Ressalta-se que o valor de desconto da valorização para o caso em questão foi de 40,09%. Ademais, conforme legislação supracitada, foram descontados para cada terreno o valor total rateado por lote referente à infraestrutura implantada. Para tanto, foi realizado levantamento em campo para quantificar e avaliar as infraestruturas implantadas pelos particulares. Aqui, cabe reforçar que a infraestrutura existente no Setor Habitacional Arniqueira é incompleta, uma vez que não existe rede esgoto, a rede de água foi implantada pela CAESB, apenas 50% da pavimentação foi implantada pelos particulares e existe apenas 8% de rede de drenagem executada, sendo que toda infraestrutura complementar será implantada pela Terracap. Há que se observar que os trabalhos de avaliação da Terracap são executados por corpo técnico, devidamente qualificado, do ponto de vista técnico e legal, embasados na supracitada Norma brasileira de avaliação” (ID Num. 27716428). Todavia, em análise feita em sede de summaria cognitio e com relação ao periculum in mora, verifica-se a ocorrência de dano inverso, uma vez que os agravados devem cumprir o prazo estabelecido no edital para a adesão ao programa de regularização e não têm como aguardar a dilação probatória do processo originário para determinar a exibição dos documentos relativos à avaliação dos imóveis, para que possam questionar os valores dos imóveis estabelecidos no edital. Dessa forma, indefiro o efeito suspensivo pretendido. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intimem-se os agravados para responder, querendo, no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, em 06 de agosto de 2021. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator