Tribunal: TJDFT
Processo: 0001574-70.2016.8.07.0020
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-30

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0001574-70.2016.8.07.0020 APELANTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO JK DA COLONIA AGRICOLA VEREDA DA CRUZ, ADERLY GONZAGA DA SILVA APELADO: ADERLY GONZAGA DA SILVA, ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO JK DA COLONIA AGRICOLA VEREDA DA CRUZ Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Apelações interpostas contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a inexistência de relação jurídica associativa entre as partes, a partir da citação, bem como a inexigibilidade de qualquer quantia cobrada a título de taxa associativa, ressarcindo-se os valores comprovadamente pagos, a partir de então. Em síntese, o Apelante (autor) defende que a inexistência da relação jurídica tem efeito desde a data da notificação extrajudicial, e não da citação. Noutro giro, a Apelante (ré) requer a reforma da r. sentença em razão de a relação jurídica entre as partes já ter sido reconhecida em outra ação transitada em julgado, bem como por tratar-se de composse, o que afasta os precedentes do STF e do STJ. Acrescento que a egrégia 3a Turma Cível, por unanimidade, acolheu, ex officio, a preliminar de coisa julgada e reformou a r. sentença para extinguir o processo, sem resolução de mérito, conforme sintetizado na ementa a seguir transcrita (Id. 9643012): “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PEDIDOS DECIDIDOS EM SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. 1. Formada a coisa julga material, não se pode discutir questão já apreciada, a fim de se resguardar a segurança jurídica da decisão judicial. 2. Na hipótese, pode ser conhecido o pedido de declaração de inexistência de relação jurídica, pois a matéria já foi enfrentada em sentença transitada em julgado. Assim, a apreciação por este juízo das teses aventadas nas razões recursais ficou prejudicada, tendo em vista o efeito positivo da coisa julgada, que vincula o que foi decidido em ação anterior. 3. Preliminar de coisa julgada acolhida de ofício. Unânime.” (Acórdão 1097891, 20161610027906APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/5/2018, publicado no DJE: 24/5/2018. Pág.: 178/183) O Autor opôs Embargos de Declaração, os quais foram acolhidos (Id. 9643030) para desconstituir o v. Acórdão 1097891 e em, novo julgamento, dar provimento à Apelação interposta pela Ré para reformar a r. sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais. Inconformado, o Autor interpôs Recurso Especial (Id. 9643031). Em seguida, o Presidente deste Tribunal determinou o retorno dos autos ao órgão julgador para que seja reapreciado, considerando suposta divergência entre o Acórdão e o REsp n. 1.439.163/SP (Tema 882 do STJ). Os autos foram suspensos para aguardar o julgamento do mérito do RE 695.911/SP (Tema 492). Intimadas, as partes manifestaram-se (Id. 28138083 e Id. 28179409. É o relatório. Decido. Os autos retornaram para que os Embargos de Declaração sejam reapreciados à luz das teses firmadas no Recurso Extraordinário 695.911/SP e no Recurso Especial n. 1.439.163/SP, in verbis: “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) Todavia, verifico que a situação dos autos não se amolda às teses firmadas pelo STF e STJ. Na espécie, foi destacado que o bem imóvel se encontra em área constituída pelo condomínio, qual seja, Chácara 15/1, Lote 29-D, Colônia Agrícola Vereda da Cruz, do Setor Habitacional Arniqueiras. Pontuou, ainda, que “as deliberações tomadas em assembléias são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas”. Nesse sentido é a Súmula 260 do colendo STJ, que assim orienta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Os possuidores de imóveis integrantes de condomínios, regulares ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas e benfeitorias. Ademais, a tese fixada no RE n. 695.911/SP, julgado sob a sistemática da repercussão geral, orienta que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação. Nesse sentido é o voto da Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP, assim transcrito: “Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício (...).” É no mesmo sentido a orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça: “APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. LEI N. 13.465/2017. INCIDÊNCIA. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O Condomínio autor está localizado em área ainda não regularizada pelo Poder Público, entretanto, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores. 2. Sem olvidar do necessário respeito aos precedentes vinculantes, justamente para garantir segurança jurídica, igualdade e eficiência jurisdicional, afigura-se lídimo concluir que a ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à reportada tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo. 3. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o Recurso Extraordinário n. 695911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, pois, na tese formulada, veda-se a cobrança de taxa condominial, até o advento da Lei n. 13.465/17, ao proprietário não associado, premissa que não se amolda à presente hipótese, pois, conforme consta dos autos, o morador, ao adquirir o imóvel, assinou contrato de cessão de direitos com cláusula expressa de que se responsabilizava pelo pagamento das taxas condominiais, circunstância que demonstra a sua adesão à associação de moradores e suas estipulações regulamentares em benefício da coletividade. 4. Assim, se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sobretudo quando demonstrada sua anuência às determinações assembleares, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. Nessa perspectiva, a obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns incumbe à parte ré por todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do CC), não se restringindo ao início da vigência da Lei n. 13.465/2017, como determinado no Juízo de origem. 6. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 1351824, 07017036520198070008, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/6/2021, publicado no DJE: 15/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO IRREGULAR DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. DESPESAS COMUNS. COBRANÇA DEVIDA. REJULGAMENTO DETERMINADO EM FACE DO JULGAMENTO DO RE No 695.911/SP (TEMA No 492 DA REPERCUSSÃO GERAL). RAZÕES DE DECIDIR COMPATÍVEIS COM A TESE FIRMADA NO PARADIGMA. ACÓRDÃO MANTIDO. 1 - Em face do que assentado pelo STF no julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911/SP (Tema de Repercussão Geral no 492), "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021). 2 - A partir do reexame dos fundamentos do acórdão objeto de rejulgamento (Acórdão no 871764), é possível constatar que as peculiaridades do caso concreto, elucidadas a partir da revisão dos fatos e provas constantes dos autos, demonstram de forma inequívoca que o Réu se filiou à associação Autora, inexistindo prova hábil a demonstrar a desfiliação por ele alegada. Diante disso, já que a discussão subjacente ao Tema no 492 é sobre a legitimidade de cobrança por parte de associação de taxa de manutenção de proprietário não associado, a situação dos autos é diversa, pois o desligamento do associado não restou comprovado, razão pela qual inexiste fato impeditivo, modificativo ou extintivo apto a afastar a legitimidade das cobranças perseguidas neste Feito. 3 - Não obstante a valoração da prova produzida nestes autos, por si só, seja suficiente para a manutenção do acórdão, certo é que esta Corte de Justiça, de forma reiterada, defende a inaplicabilidade para a situação peculiar do Distrito Federal das teses firmadas nos Recursos Especiais repetitivos no 1.280.871 e no 1.439.163 ("As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram") e, como não poderia ser diferente, no Tema no 492 da sistemática da repercussão geral. Isso porque é distinta, do ponto de vista fático, a situação considerada nos precedentes indicados, de associação voluntária de moradores que instituem condomínio de fato para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, da situação configurada no Distrito Federal, em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo, buscando o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns. Apelação Cível desprovida.” (Acórdão 1350232, 00038400820128070008, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 23/6/2021, publicado no DJE: 5/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. REEXAME. ART. 1.030, INCISO II, CPC. COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA DE MANUTENÇÃO. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA COM O TEMA 882. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para condenar o réu ao pagamento das taxas vencidas, conforme discriminado na inicial, bem como das que se vencerem no curso do processo. 2. Dispõe o inciso II do artigo 1.030 do CPC que o Presidente ou Vice-Presidente do Tribunal recorrido, ao receber a petição de recurso, deverá "encaminhar o processo ao órgão julgador para realização de juízo de retratação, se o acórdão recorrido divergir do entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça exarado, conforme o caso, nos regimes de repercussão geral ou de recursos repetitivos." 3. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e no 1.439.163/SP (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 4. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - dos próprios moradores. 5. A ausência de similitude fática entre o objeto desta lide e o leading case do entendimento vinculante - Tema 882 - autoriza solucionar a presente demanda de modo diverso. 6. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 7. No caso em análise, o apelante, como proprietário de lote/fração integrante da chácara, não pode se eximir da responsabilidade, a todos os moradores imposta, de contribuir com o rateio mensal das despesas da 8. Recurso de apelação conhecido e não provido. Acórdão mantido em sede de retratação.” (Acórdão 1308074, 07151095420188070020, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no DJE: 17/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Concluo que os Temas 492 do STF e 882 do STJ não são aplicáveis ao caso, pois o Apelante (Aderly Gonzaga da Silva) aderiu voluntariamente à associação, o que foi claramente comprovado pelos pagamentos recorrentes das taxas associativas colacionadas aos autos - Id. 9642972, p. 71 a 78. O pagamento voluntário das taxas associativas afasta a tese de que o imóvel não pertence ao loteamento da associação e a afirmação de que o Apelante não aderiu à associação, demonstrando comportamento contraditório que fere o princípio da boa-fé. Assim, há clara distinção entre as questões decididas na presente lide e a tese firmada nos recursos afetados, o que implica a desnecessidade de reexame do julgamento. Por estas razões, mantenho o entendimento firmado no Acórdão n° 1160360 (Id. 9643030). Operada a preclusão, encaminhem-se os autos à Presidência deste Tribunal. Publique-se e intimem-se Brasília, 25 de agosto de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0001574-70.2016.8.07.0020 APELANTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO JK DA COLONIA AGRICOLA VEREDA DA CRUZ, ADERLY GONZAGA DA SILVA APELADO: ADERLY GONZAGA DA SILVA, ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO JK DA COLONIA AGRICOLA VEREDA DA CRUZ Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Apelações interpostas contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a inexistência de relação jurídica associativa entre as partes, a partir da citação, bem como a inexigibilidade de qualquer quantia cobrada a título de taxa associativa, ressarcindo-se os valores comprovadamente pagos, a partir de então. Em síntese, o Apelante (autor) defende que a inexistência da relação jurídica tem efeito desde a data da notificação extrajudicial, e não da citação. Noutro giro, a Apelante (ré) requer a reforma da r. sentença em razão de a relação jurídica entre as partes já ter sido reconhecida em outra ação transitada em julgado, bem como por tratar-se de composse, o que afasta os precedentes do STF e do STJ. Acrescento que a egrégia 3a Turma Cível, por unanimidade, acolheu, ex officio, a preliminar de coisa julgada e reformou a r. sentença para extinguir o processo, sem resolução de mérito, conforme sintetizado na ementa a seguir transcrita (Id. 9643012): “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PEDIDOS DECIDIDOS EM SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. 1. Formada a coisa julga material, não se pode discutir questão já apreciada, a fim de se resguardar a segurança jurídica da decisão judicial. 2. Na hipótese, pode ser conhecido o pedido de declaração de inexistência de relação jurídica, pois a matéria já foi enfrentada em sentença transitada em julgado. Assim, a apreciação por este juízo das teses aventadas nas razões recursais ficou prejudicada, tendo em vista o efeito positivo da coisa julgada, que vincula o que foi decidido em ação anterior. 3. Preliminar de coisa julgada acolhida de ofício. Unânime.” (Acórdão 1097891, 20161610027906APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/5/2018, publicado no DJE: 24/5/2018. Pág.: 178/183) O Autor opôs Embargos de Declaração, os quais foram acolhidos (Id. 9643030) para desconstituir o v. Acórdão 1097891 e em, novo julgamento, dar provimento à Apelação interposta pela Ré para reformar a r. sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais. Inconformado, o Autor interpôs Recurso Especial (Id. 9643031). Em seguida, o Presidente deste Tribunal determinou o retorno dos autos ao órgão julgador para que seja reapreciado, considerando suposta divergência entre o Acórdão e o REsp n. 1.439.163/SP (Tema 882 do STJ). Os autos foram suspensos para aguardar o julgamento do mérito do RE 695.911/SP (Tema 492). Intimadas, as partes manifestaram-se (Id. 28138083 e Id. 28179409. É o relatório. Decido. Os autos retornaram para que os Embargos de Declaração sejam reapreciados à luz das teses firmadas no Recurso Extraordinário 695.911/SP e no Recurso Especial n. 1.439.163/SP, in verbis: “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) Todavia, verifico que a situação dos autos não se amolda às teses firmadas pelo STF e STJ. Na espécie, foi destacado que o bem imóvel se encontra em área constituída pelo condomínio, qual seja, Chácara 15/1, Lote 29-D, Colônia Agrícola Vereda da Cruz, do Setor Habitacional Arniqueiras. Pontuou, ainda, que “as deliberações tomadas em assembléias são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas”. Nesse sentido é a Súmula 260 do colendo STJ, que assim orienta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Os possuidores de imóveis integrantes de condomínios, regulares ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas e benfeitorias. Ademais, a tese fixada no RE n. 695.911/SP, julgado sob a sistemática da repercussão geral, orienta que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação. Nesse sentido é o voto da Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP, assim transcrito: “Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício (...).” É no mesmo sentido a orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça: “APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. LEI N. 13.465/2017. INCIDÊNCIA. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O Condomínio autor está localizado em área ainda não regularizada pelo Poder Público, entretanto, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores. 2. Sem olvidar do necessário respeito aos precedentes vinculantes, justamente para garantir segurança jurídica, igualdade e eficiência jurisdicional, afigura-se lídimo concluir que a ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à reportada tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo. 3. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o Recurso Extraordinário n. 695911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, pois, na tese formulada, veda-se a cobrança de taxa condominial, até o advento da Lei n. 13.465/17, ao proprietário não associado, premissa que não se amolda à presente hipótese, pois, conforme consta dos autos, o morador, ao adquirir o imóvel, assinou contrato de cessão de direitos com cláusula expressa de que se responsabilizava pelo pagamento das taxas condominiais, circunstância que demonstra a sua adesão à associação de moradores e suas estipulações regulamentares em benefício da coletividade. 4. Assim, se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sobretudo quando demonstrada sua anuência às determinações assembleares, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. Nessa perspectiva, a obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns incumbe à parte ré por todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do CC), não se restringindo ao início da vigência da Lei n. 13.465/2017, como determinado no Juízo de origem. 6. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 1351824, 07017036520198070008, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/6/2021, publicado no DJE: 15/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO IRREGULAR DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. DESPESAS COMUNS. COBRANÇA DEVIDA. REJULGAMENTO DETERMINADO EM FACE DO JULGAMENTO DO RE No 695.911/SP (TEMA No 492 DA REPERCUSSÃO GERAL). RAZÕES DE DECIDIR COMPATÍVEIS COM A TESE FIRMADA NO PARADIGMA. ACÓRDÃO MANTIDO. 1 - Em face do que assentado pelo STF no julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911/SP (Tema de Repercussão Geral no 492), "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021). 2 - A partir do reexame dos fundamentos do acórdão objeto de rejulgamento (Acórdão no 871764), é possível constatar que as peculiaridades do caso concreto, elucidadas a partir da revisão dos fatos e provas constantes dos autos, demonstram de forma inequívoca que o Réu se filiou à associação Autora, inexistindo prova hábil a demonstrar a desfiliação por ele alegada. Diante disso, já que a discussão subjacente ao Tema no 492 é sobre a legitimidade de cobrança por parte de associação de taxa de manutenção de proprietário não associado, a situação dos autos é diversa, pois o desligamento do associado não restou comprovado, razão pela qual inexiste fato impeditivo, modificativo ou extintivo apto a afastar a legitimidade das cobranças perseguidas neste Feito. 3 - Não obstante a valoração da prova produzida nestes autos, por si só, seja suficiente para a manutenção do acórdão, certo é que esta Corte de Justiça, de forma reiterada, defende a inaplicabilidade para a situação peculiar do Distrito Federal das teses firmadas nos Recursos Especiais repetitivos no 1.280.871 e no 1.439.163 ("As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram") e, como não poderia ser diferente, no Tema no 492 da sistemática da repercussão geral. Isso porque é distinta, do ponto de vista fático, a situação considerada nos precedentes indicados, de associação voluntária de moradores que instituem condomínio de fato para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, da situação configurada no Distrito Federal, em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo, buscando o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns. Apelação Cível desprovida.” (Acórdão 1350232, 00038400820128070008, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 23/6/2021, publicado no DJE: 5/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. REEXAME. ART. 1.030, INCISO II, CPC. COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA DE MANUTENÇÃO. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA COM O TEMA 882. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para condenar o réu ao pagamento das taxas vencidas, conforme discriminado na inicial, bem como das que se vencerem no curso do processo. 2. Dispõe o inciso II do artigo 1.030 do CPC que o Presidente ou Vice-Presidente do Tribunal recorrido, ao receber a petição de recurso, deverá "encaminhar o processo ao órgão julgador para realização de juízo de retratação, se o acórdão recorrido divergir do entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça exarado, conforme o caso, nos regimes de repercussão geral ou de recursos repetitivos." 3. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e no 1.439.163/SP (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 4. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - dos próprios moradores. 5. A ausência de similitude fática entre o objeto desta lide e o leading case do entendimento vinculante - Tema 882 - autoriza solucionar a presente demanda de modo diverso. 6. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 7. No caso em análise, o apelante, como proprietário de lote/fração integrante da chácara, não pode se eximir da responsabilidade, a todos os moradores imposta, de contribuir com o rateio mensal das despesas da 8. Recurso de apelação conhecido e não provido. Acórdão mantido em sede de retratação.” (Acórdão 1308074, 07151095420188070020, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no DJE: 17/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Concluo que os Temas 492 do STF e 882 do STJ não são aplicáveis ao caso, pois o Apelante (Aderly Gonzaga da Silva) aderiu voluntariamente à associação, o que foi claramente comprovado pelos pagamentos recorrentes das taxas associativas colacionadas aos autos - Id. 9642972, p. 71 a 78. O pagamento voluntário das taxas associativas afasta a tese de que o imóvel não pertence ao loteamento da associação e a afirmação de que o Apelante não aderiu à associação, demonstrando comportamento contraditório que fere o princípio da boa-fé. Assim, há clara distinção entre as questões decididas na presente lide e a tese firmada nos recursos afetados, o que implica a desnecessidade de reexame do julgamento. Por estas razões, mantenho o entendimento firmado no Acórdão n° 1160360 (Id. 9643030). Operada a preclusão, encaminhem-se os autos à Presidência deste Tribunal. Publique-se e intimem-se Brasília, 25 de agosto de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora