Tribunal: TJDFT
Processo: 0725677-87.2021.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0725677-87.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SELMA CAMPOS AGRAVADO: CONDOMINIO MANSOES PARK BRASILIA REPRESENTANTE LEGAL: MARIA ROSA DA SILVA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo SELMA CAMPOS contra decisão proferida em cumprimento de sentença (0705734-52.2019.8.07.0001), proposta por CONDOMÍNIO MANSÕES PARK BRASÍLIA. Por meio da decisão agravada, foi rejeitada a impugnação à penhora do imóvel da agravante, tendo sido mantido o valor da avaliação do bem e a determinação de leilão judicial (ID 98905211): “Trata-se de processo em fase de cumprimento de sentença, cujas partes estão qualificadas em epígrafe. Por meio da petição de ID 96666062 a executada impugnou a penhora ao imóvel de matrícula n. 86.182, sob o argumento de se tratar de bem de família. Corroborou suas alegações no ID 96774878. Em contraditório, o exequente se manifestou no ID 98590318. É o relatório. Decido. Conforme o disposto no art. 1o da Lei no 8.009/90, "o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei." No caso em apreço, a pesquisa realizada no sistema eletrônico de registro de imóveis ERIDF (ID 96774879) revelou que o único imóvel atualmente pertencente à executada é o penhorado na decisão de ID 75047657. Entretanto, a impenhorabilidade é inoponível ao credor quando se tratar de execução envolvendo taxas condominiais relativas ao próprio imóvel, nos termos do art. 3o, IV da Lei 8.009/90, mesmo no caso de o encargo ter sido instituído por associação de moradores de condomínio irregular, como no caso dos autos. A execução deve transcorrer da forma menos dispendiosa para o executado, respeitando-se o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC). No entanto, deve-se levar em consideração que a finalidade da execução é a satisfação do credor, sendo que apenas quando existirem outras formas de honrar o débito é que o juiz deve buscar a execução do modo menos gravoso ao devedor. Ademais, no caso dos autos, o imóvel em questão é apenas um lote, sem construção ou fruto de renda, de modo que a mera expectativa de lucro futuro não é suficiente como argumento, portanto o imóvel não pode ser considerado bem de família. ANTE O EXPOSTO, rejeito a impugnação para manter a penhora incidente sobre o imóvel de matrícula n. 86.182. - PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE O exequente apresentou impugnação à gratuidade concedida, alegando que a parte executada não faz jus ao benefício legal. Contudo, cabe ao impugnante o ônus de provar o não atendimento aos requisitos necessários para a concessão da gratuidade de justiça, haja vista que milita, em favor do declarante, presunção de sua hipossuficiência (art. 99, § 3o, do CPC). Ademais, em que pese o longo período decorrido do deferimento da gratuidade - ID 30208365 - Pág. 2, verifico que o impugnante não trouxe elementos aptos a modificar a referida decisão. Rejeito, assim, a impugnação apresentada, e, por conseguinte, a cobrança de custas e honorários advocatícios. - PEDIDO DE APLICAÇÃO DE MULTA À EXECUTADA Indefiro o pedido de condenação da executada em litigância de má-fé, eis que não há demonstração nos autos de configuração de um dos fatos descritos no artigo 80 do Código de Processo Civil, nem há prova do elemento subjetivo no sentido de tentar prejudicar o exequente com a presente impugnação à penhora. Observe-se que a conduta processual da parte executada não exorbitou a esfera do direito de ação, diante do qual lhe era permitida a impugnação à penhora, sendo, inclusive, intimada para tanto. Assim, não cabe a este Juízo punir a parte por exercer um direito que lhe é exercitável. - IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Conforme laudo de ID 77879830, o imóvel foi avaliado em R$ 293.000,00. Intimadas as partes a se manifestarem - ID 77927744, a exequente concordou com o valor - ID 78808997, bem como pugnou pela alienação judicial. A executada acostou impugnação ao laudo de avaliação no ID 81572423. De acordo com o artigo 873 do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador. No caso em apreço, a parte executada não logrou comprovar que a avaliação realizada pela Oficiala está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Assim, da simples leitura da impugnação, conclui-se que a devedora tem a pretensão de modificar o entendimento da Oficiala, sem, no entanto, apresentar qualquer fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. Portanto, rejeito a impugnação e homologo o laudo de ID 77879830. - LEILÃO JUDICIAL Determino o leilão judicial do bem penhorado. Nos moldes do art. 883, CPC nomeio a Leiloeira Oficial SILVIA HELENA BALBINO BARROS, devidamente cadastrada neste Juízo, cabendo a esta serventia providenciar a intimação do Gestor Judicial através dos contatos cadastrados neste tribunal. Caso não haja lanço superior à importância da avaliação, em primeira hasta, seguir-se-á, sem interrupção para a segunda hasta, que se encerrará em dia e hora previamente definidos no edital, momento em que não serão admitidos lanços inferiores a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação (art. 891, parágrafo único, do CPC). Fixo a comissão do leiloeiro em 5% (cinco por cento) do valor da venda. Caso a arrematação supere o valor de avaliação, a comissão será majorada para 10% (dez por cento), a título de incentivo à ampla divulgação. Esta, será paga diretamente ao "Gestor Judicial". Esclareço que este juízo entende que não haverá quaisquer ônus ao exequente em caso de acordo, remissão ou adjudicação. Valendo este despacho como ofício, autorizo os funcionários da Leiloeira ora indicada, devidamente identificados, a providenciar o cadastro de interessados, bem como promover vistoria, coletar informações e fotografias dos bens, disponibilizando-as em seu portal, a fim de que os licitantes tenham pleno conhecimento das características dos mesmos, em caso de bem imóvel, poderão ser afixadas placas no local de modo a aumentar a divulgação do público leilão. Deverá constar do edital que quaisquer despesas com registros, averbações e baixas no Cartório de Registro de Imóveis deverá correr às expensas do arrematante (art. 14 da Lei no 6.015/73 e artigo 8o do Provimento 34 do CNJ).” Em seu agravo de instrumento, a agravante pede a concessão de efeito suspensivo para determinar o sobrestamento do processo no 0705734-52.2019.8.07.0001 na origem até o julgamento do presente recurso, a fim de evitar a adjudicação ou o leilão judicial. Quanto ao mérito, requer a cassação da decisão, diante de omissões relativas à impugnação à avaliação judicial do bem penhorado, bem assim quanto ao exame do pedido de autorização para venda particular pela executada do bem penhorado. Pede o acolhimento da impugnação à penhora de ID N. 96666062 e afastar a constrição que recai sobre o único imóvel pertencente à executada matriculado sob o n.o 86182 no 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Subsidiariamente, caso superada a nulidade da decisão guerreada por força das omissões apontadas e mantida a citada penhora, pugna pelo provimento do recurso para retificação do valor de avaliação do bem penhorado para R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) (ID 6666064) e para que a executada, ora agravante, seja autorizada a realizar a venda particular do bem penhorado, sendo-lhe concedido o prazo de 1 (um) ano. É o relatório. O recurso está apto a ser admitido. Além de tempestivo, o agravo está dispensado da juntada de preparo. Ademais, os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Esta não é a hipótese dos autos. I – PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA PARA PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença, movido pelo Condomínio Mansões Park Brasília, em que pede o pagamento de R$ 60.573,98, relativo ao pagamento de taxas de condomínio inadimplidas. Segundo a Lei 8.009/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, as dívidas de condomínio do próprio bem não estão acobertados pela proteção legal instituída pela referida lei: “Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: [...] IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;” Esse é o entendimento da jurisprudência deste Tribunal: “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. BEM DE FAMÍLIA. A impenhorabilidade do bem de família é inoponível ao credor quando se tratar de execução de taxas condominiais referentes ao mesmo imóvel.” (07483414920208070000, Relator: Fernando Habibe, 4a Turma Cível, DJE: 29/4/2021.) “PROCESSO CIVIL - TAXAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO - BEM DE FAMÍLIA - PENHORA - LEI 8.009/90, 3o, IV - EXCEÇÃO LEGAL - POSSIBILIDADE - AGRAVO DESPROVIDO. 1. De acordo com a interpretação da norma inscrita no artigo 3o, IV, da Lei 8.009/90, o bem de família pode ser penhorado nas hipóteses de dívidas decorrentes do próprio uso do imóvel, como as decorrentes do inadimplemento de taxas condominiais. 2. Agravo de instrumento desprovido.” (07504625020208070000, Relator: Leila Arlanch, 7a Turma Cível, DJE: 29/4/2021) “PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. ART. 3o, INC. IV, LEI 8.009/90. PARCELAMENTO DA DÍVIDA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. MATÉRIAS DECIDIDAS. REDISCUSSÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECLUSÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. É possível a penhora do bem de família, se as dívidas decorrem de inadimplemento de taxas e contribuições condominiais relativas ao imóvel objeto da execução, nos termos do disposto no inc. IV do art. 3o da Lei no 8.009/90. 2. Se o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça foi indeferido e a parte, no momento oportuno, deixa de impugná-lo, incide a preclusão temporal, nos termos do art. 223 do Código de Processo Civil. 3. Havendo pronunciamento judicial sem que a parte se insurja ou interponha recurso no momento adequado, extingue-se o direito de praticar o ato e torna-se inviável a rediscussão da matéria, em razão da ocorrência do fenômeno da preclusão. 4. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (07122860220208070000, Relator: Humberto Ulhôa, 2a Turma Cível, DJE: 13/8/2020). Assim, não há elementos para alteração da decisão agravada, porquanto é devida a penhora do bem objeto dos autos. II - IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO JUDICIAL DO BEM PENHORADO Em seu recurso, a agravante impugna o laudo de avaliação do imóvel objeto dos autos, qual seja: “parcela número 55, do loteamento denominado Mansões Park Brasília, localizado às margens da DF 135, km 09, São Sebastião/DF, constante na matrícula No 86.182, do do 2o Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF”. Com efeito, incumbe ao magistrado avaliar, a necessidade de repetição da perícia para o deslinde do feito. Tendo em vista a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada por oficial de justiça, cabe à parte insatisfeita demonstrar, por meio de elementos de prova, que o documento padece de vício (erro na avaliação ou dolo do avaliador). No caso em questão, o magistrado manteve a homologação do laudo de avaliação sob o seguinte fundamento: “IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Conforme laudo de ID 77879830, o imóvel foi avaliado em R$ 293.000,00. Intimadas as partes a se manifestarem - ID 77927744, a exequente concordou com o valor - ID 78808997, bem como pugnou pela alienação judicial. A executada acostou impugnação ao laudo de avaliação no ID 81572423. De acordo com o artigo 873 do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador. No caso em apreço, a parte executada não logrou comprovar que a avaliação realizada pela Oficiala está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Assim, da simples leitura da impugnação, conclui-se que a devedora tem a pretensão de modificar o entendimento da Oficiala, sem, no entanto, apresentar qualquer fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. Portanto, rejeito a impugnação e homologo o laudo de ID 77879830.” Com efeito, o laudo de ID 77879830, elaborado no dia 11/11/2020, está muito bem fundamentado, tendo esclarecido que o método de análise foi o comparativo: “O valor do imóvel foi determinado pelo método comparativo direto de dados de mercado, seguindo o que preconiza a NBR 14653-1 da ABNT, para tanto tendo sido realizada uma pesquisa de imóveis em situações equivalentes e características idênticas do imóvel avaliando, no mesmo bairro e em bairros vizinhos e similares, de tal modo que a comparação dos imóveis paradigmas possibilitaram, ponderados os atributos por homogeneização, para atribuição da média e formação do valor[...]”. A partir de dois imóveis paradigmas, nas mesmas condições, a perita esclareceu que: “A presente avaliação foi realizada com grau de segurança I uma vez que o número de amostra não passou de duas. A despeito dos poucos paradigmas utilizados nessa avaliação, o valor encontrado encontra-se dentro dos parâmetros praticados na região e de conhecimento dos Oficiais de Justiça do setor. Levando em consideração a metodologia utilizada, e os resultados encontrados na sua aplicação AVALIO O IMÓVEL em R$ 293.000,00 (duzentos e noventa e três mil reais)”. A impugnação apresentada pela recorrente apresenta alguns anúncios de imóveis da região com valores superiores, mas que não equivalem ao imóvel da agravante, bem como inclui imóveis com valores aproximados um pouco acima do avaliado. Um dos anúncios juntados pela agravante, há uma chácara de 34.000 metros quadrados cujo preço é de R$600.000 (ID 28026749 – p. 451); O segundo imóvel, avaliado em R$ 700.000,00, possui “projeto de expansão para até 4 suítes no pavimento superior, 3 vagas cobertas na garagem, cozinha em porcelanato com bancadas em granito e armários planejados, 4 quartos (sendo 3 com armários), 01 escritório, sala para 3 ambientes, lavabo e banheiro social em porcelanato e bancadas em mármore carrara, cozinha externa conjugada” (ID 28026749 – p. 453). Os anúncios que mais se aproximam com o valor da avaliação judicial são duas chácaras anunciadas pelos valores de R$ 350.000 (ID ID 28026749 – p. 470 ) e R$ 330.000,00 (ID 28026749 - Pág. 476). Os dois anúncios das chácaras acabam por corroborar com o laudo de avaliação, porquanto a perita chegou a esclarecer que, em relação aos valores de mercado do imóvel, “em razão da flexibilidade do mercado utiliza-se limites de intervalo de ± 10%. Limite de intervalo de confiança para mais (+10% - valor para Oferta): R$ 322.300,00; Limite do intervalo de confiança para menos (-10% - possibilidade de Venda) R$ 263.700,00”. Nota-se que a elaboração do laudo judicial, por perita avaliadora, demonstrou, de forma técnica, a metodologia adotada para que se chegasse ao valor apontado. O bem foi avaliado por valores muito próximos aos dos dois anúncios juntados pela agravante, sendo plausível que a perito tenha, igualmente, efetuado uma avaliação técnica, justa e baseada em valores do mercado atual. A perpetuação das avaliações do mesmo imóvel torna o feito dispendioso, moroso e fere o direito do credor de ver seu satisfeito. Além disto, a demora na realização da hasta pode inclusive fazer com que o bem fique ainda mais desvalorizado. Assim, não há elementos para modificar a decisão agravada, neste ponto. III – VENDA DIRETA PELO DEVEDOR Nos termos do art. 879 do CPC, a alienação de bem penhorado será feita por iniciativa particular ou em leilão judicial eletrônico ou presencial. Note-se que a alienação deverá ser feita a pedido do exequente, nos termos do art. 880 do CPC: “Art. 880. Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário. § 1o O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem. § 2o A alienação será formalizada por termo nos autos, com a assinatura do juiz, do exequente, do adquirente e, se estiver presente, do executado, expedindo-se: I - a carta de alienação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel; II - a ordem de entrega ao adquirente, quando se tratar de bem móvel.” Não há qualquer previsão legal de deferir o pedido de venda direta a ser realizada pela devedora, com a concessão de um prazo tão grande (1 ano) para tanto. Nota-se que a execução se processa no interesse do credor, devendo ser resguardado seu direito fundamental à satisfação do crédito executado, bem como o direito do devedor de responder pelo débito de maneira que se resguarde a sua dignidade e menos gravosa. E essa é a hipótese dos autos, em que foi deferido o pedido de leilão de bem imóvel para pagamento de dívidas de condomínio. No caso dos autos, não há elementos para a concessão de efeito suspensivo pleiteado. Forte nesses fundamentos, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 10 de agosto de 2021. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0725677-87.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SELMA CAMPOS AGRAVADO: CONDOMINIO MANSOES PARK BRASILIA REPRESENTANTE LEGAL: MARIA ROSA DA SILVA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo SELMA CAMPOS contra decisão proferida em cumprimento de sentença (0705734-52.2019.8.07.0001), proposta por CONDOMÍNIO MANSÕES PARK BRASÍLIA. Por meio da decisão agravada, foi rejeitada a impugnação à penhora do imóvel da agravante, tendo sido mantido o valor da avaliação do bem e a determinação de leilão judicial (ID 98905211): “Trata-se de processo em fase de cumprimento de sentença, cujas partes estão qualificadas em epígrafe. Por meio da petição de ID 96666062 a executada impugnou a penhora ao imóvel de matrícula n. 86.182, sob o argumento de se tratar de bem de família. Corroborou suas alegações no ID 96774878. Em contraditório, o exequente se manifestou no ID 98590318. É o relatório. Decido. Conforme o disposto no art. 1o da Lei no 8.009/90, "o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei." No caso em apreço, a pesquisa realizada no sistema eletrônico de registro de imóveis ERIDF (ID 96774879) revelou que o único imóvel atualmente pertencente à executada é o penhorado na decisão de ID 75047657. Entretanto, a impenhorabilidade é inoponível ao credor quando se tratar de execução envolvendo taxas condominiais relativas ao próprio imóvel, nos termos do art. 3o, IV da Lei 8.009/90, mesmo no caso de o encargo ter sido instituído por associação de moradores de condomínio irregular, como no caso dos autos. A execução deve transcorrer da forma menos dispendiosa para o executado, respeitando-se o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC). No entanto, deve-se levar em consideração que a finalidade da execução é a satisfação do credor, sendo que apenas quando existirem outras formas de honrar o débito é que o juiz deve buscar a execução do modo menos gravoso ao devedor. Ademais, no caso dos autos, o imóvel em questão é apenas um lote, sem construção ou fruto de renda, de modo que a mera expectativa de lucro futuro não é suficiente como argumento, portanto o imóvel não pode ser considerado bem de família. ANTE O EXPOSTO, rejeito a impugnação para manter a penhora incidente sobre o imóvel de matrícula n. 86.182. - PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE O exequente apresentou impugnação à gratuidade concedida, alegando que a parte executada não faz jus ao benefício legal. Contudo, cabe ao impugnante o ônus de provar o não atendimento aos requisitos necessários para a concessão da gratuidade de justiça, haja vista que milita, em favor do declarante, presunção de sua hipossuficiência (art. 99, § 3o, do CPC). Ademais, em que pese o longo período decorrido do deferimento da gratuidade - ID 30208365 - Pág. 2, verifico que o impugnante não trouxe elementos aptos a modificar a referida decisão. Rejeito, assim, a impugnação apresentada, e, por conseguinte, a cobrança de custas e honorários advocatícios. - PEDIDO DE APLICAÇÃO DE MULTA À EXECUTADA Indefiro o pedido de condenação da executada em litigância de má-fé, eis que não há demonstração nos autos de configuração de um dos fatos descritos no artigo 80 do Código de Processo Civil, nem há prova do elemento subjetivo no sentido de tentar prejudicar o exequente com a presente impugnação à penhora. Observe-se que a conduta processual da parte executada não exorbitou a esfera do direito de ação, diante do qual lhe era permitida a impugnação à penhora, sendo, inclusive, intimada para tanto. Assim, não cabe a este Juízo punir a parte por exercer um direito que lhe é exercitável. - IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Conforme laudo de ID 77879830, o imóvel foi avaliado em R$ 293.000,00. Intimadas as partes a se manifestarem - ID 77927744, a exequente concordou com o valor - ID 78808997, bem como pugnou pela alienação judicial. A executada acostou impugnação ao laudo de avaliação no ID 81572423. De acordo com o artigo 873 do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador. No caso em apreço, a parte executada não logrou comprovar que a avaliação realizada pela Oficiala está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Assim, da simples leitura da impugnação, conclui-se que a devedora tem a pretensão de modificar o entendimento da Oficiala, sem, no entanto, apresentar qualquer fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. Portanto, rejeito a impugnação e homologo o laudo de ID 77879830. - LEILÃO JUDICIAL Determino o leilão judicial do bem penhorado. Nos moldes do art. 883, CPC nomeio a Leiloeira Oficial SILVIA HELENA BALBINO BARROS, devidamente cadastrada neste Juízo, cabendo a esta serventia providenciar a intimação do Gestor Judicial através dos contatos cadastrados neste tribunal. Caso não haja lanço superior à importância da avaliação, em primeira hasta, seguir-se-á, sem interrupção para a segunda hasta, que se encerrará em dia e hora previamente definidos no edital, momento em que não serão admitidos lanços inferiores a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação (art. 891, parágrafo único, do CPC). Fixo a comissão do leiloeiro em 5% (cinco por cento) do valor da venda. Caso a arrematação supere o valor de avaliação, a comissão será majorada para 10% (dez por cento), a título de incentivo à ampla divulgação. Esta, será paga diretamente ao "Gestor Judicial". Esclareço que este juízo entende que não haverá quaisquer ônus ao exequente em caso de acordo, remissão ou adjudicação. Valendo este despacho como ofício, autorizo os funcionários da Leiloeira ora indicada, devidamente identificados, a providenciar o cadastro de interessados, bem como promover vistoria, coletar informações e fotografias dos bens, disponibilizando-as em seu portal, a fim de que os licitantes tenham pleno conhecimento das características dos mesmos, em caso de bem imóvel, poderão ser afixadas placas no local de modo a aumentar a divulgação do público leilão. Deverá constar do edital que quaisquer despesas com registros, averbações e baixas no Cartório de Registro de Imóveis deverá correr às expensas do arrematante (art. 14 da Lei no 6.015/73 e artigo 8o do Provimento 34 do CNJ).” Em seu agravo de instrumento, a agravante pede a concessão de efeito suspensivo para determinar o sobrestamento do processo no 0705734-52.2019.8.07.0001 na origem até o julgamento do presente recurso, a fim de evitar a adjudicação ou o leilão judicial. Quanto ao mérito, requer a cassação da decisão, diante de omissões relativas à impugnação à avaliação judicial do bem penhorado, bem assim quanto ao exame do pedido de autorização para venda particular pela executada do bem penhorado. Pede o acolhimento da impugnação à penhora de ID N. 96666062 e afastar a constrição que recai sobre o único imóvel pertencente à executada matriculado sob o n.o 86182 no 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Subsidiariamente, caso superada a nulidade da decisão guerreada por força das omissões apontadas e mantida a citada penhora, pugna pelo provimento do recurso para retificação do valor de avaliação do bem penhorado para R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) (ID 6666064) e para que a executada, ora agravante, seja autorizada a realizar a venda particular do bem penhorado, sendo-lhe concedido o prazo de 1 (um) ano. É o relatório. O recurso está apto a ser admitido. Além de tempestivo, o agravo está dispensado da juntada de preparo. Ademais, os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Esta não é a hipótese dos autos. I – PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA PARA PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença, movido pelo Condomínio Mansões Park Brasília, em que pede o pagamento de R$ 60.573,98, relativo ao pagamento de taxas de condomínio inadimplidas. Segundo a Lei 8.009/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, as dívidas de condomínio do próprio bem não estão acobertados pela proteção legal instituída pela referida lei: “Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: [...] IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;” Esse é o entendimento da jurisprudência deste Tribunal: “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. BEM DE FAMÍLIA. A impenhorabilidade do bem de família é inoponível ao credor quando se tratar de execução de taxas condominiais referentes ao mesmo imóvel.” (07483414920208070000, Relator: Fernando Habibe, 4a Turma Cível, DJE: 29/4/2021.) “PROCESSO CIVIL - TAXAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO - BEM DE FAMÍLIA - PENHORA - LEI 8.009/90, 3o, IV - EXCEÇÃO LEGAL - POSSIBILIDADE - AGRAVO DESPROVIDO. 1. De acordo com a interpretação da norma inscrita no artigo 3o, IV, da Lei 8.009/90, o bem de família pode ser penhorado nas hipóteses de dívidas decorrentes do próprio uso do imóvel, como as decorrentes do inadimplemento de taxas condominiais. 2. Agravo de instrumento desprovido.” (07504625020208070000, Relator: Leila Arlanch, 7a Turma Cível, DJE: 29/4/2021) “PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. ART. 3o, INC. IV, LEI 8.009/90. PARCELAMENTO DA DÍVIDA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. MATÉRIAS DECIDIDAS. REDISCUSSÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECLUSÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. É possível a penhora do bem de família, se as dívidas decorrem de inadimplemento de taxas e contribuições condominiais relativas ao imóvel objeto da execução, nos termos do disposto no inc. IV do art. 3o da Lei no 8.009/90. 2. Se o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça foi indeferido e a parte, no momento oportuno, deixa de impugná-lo, incide a preclusão temporal, nos termos do art. 223 do Código de Processo Civil. 3. Havendo pronunciamento judicial sem que a parte se insurja ou interponha recurso no momento adequado, extingue-se o direito de praticar o ato e torna-se inviável a rediscussão da matéria, em razão da ocorrência do fenômeno da preclusão. 4. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (07122860220208070000, Relator: Humberto Ulhôa, 2a Turma Cível, DJE: 13/8/2020). Assim, não há elementos para alteração da decisão agravada, porquanto é devida a penhora do bem objeto dos autos. II - IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO JUDICIAL DO BEM PENHORADO Em seu recurso, a agravante impugna o laudo de avaliação do imóvel objeto dos autos, qual seja: “parcela número 55, do loteamento denominado Mansões Park Brasília, localizado às margens da DF 135, km 09, São Sebastião/DF, constante na matrícula No 86.182, do do 2o Ofício de Registro de Imóveis de Brasília/DF”. Com efeito, incumbe ao magistrado avaliar, a necessidade de repetição da perícia para o deslinde do feito. Tendo em vista a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada por oficial de justiça, cabe à parte insatisfeita demonstrar, por meio de elementos de prova, que o documento padece de vício (erro na avaliação ou dolo do avaliador). No caso em questão, o magistrado manteve a homologação do laudo de avaliação sob o seguinte fundamento: “IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Conforme laudo de ID 77879830, o imóvel foi avaliado em R$ 293.000,00. Intimadas as partes a se manifestarem - ID 77927744, a exequente concordou com o valor - ID 78808997, bem como pugnou pela alienação judicial. A executada acostou impugnação ao laudo de avaliação no ID 81572423. De acordo com o artigo 873 do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador. No caso em apreço, a parte executada não logrou comprovar que a avaliação realizada pela Oficiala está em desacordo com o preço de mercado do imóvel. Assim, da simples leitura da impugnação, conclui-se que a devedora tem a pretensão de modificar o entendimento da Oficiala, sem, no entanto, apresentar qualquer fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. Portanto, rejeito a impugnação e homologo o laudo de ID 77879830.” Com efeito, o laudo de ID 77879830, elaborado no dia 11/11/2020, está muito bem fundamentado, tendo esclarecido que o método de análise foi o comparativo: “O valor do imóvel foi determinado pelo método comparativo direto de dados de mercado, seguindo o que preconiza a NBR 14653-1 da ABNT, para tanto tendo sido realizada uma pesquisa de imóveis em situações equivalentes e características idênticas do imóvel avaliando, no mesmo bairro e em bairros vizinhos e similares, de tal modo que a comparação dos imóveis paradigmas possibilitaram, ponderados os atributos por homogeneização, para atribuição da média e formação do valor[...]”. A partir de dois imóveis paradigmas, nas mesmas condições, a perita esclareceu que: “A presente avaliação foi realizada com grau de segurança I uma vez que o número de amostra não passou de duas. A despeito dos poucos paradigmas utilizados nessa avaliação, o valor encontrado encontra-se dentro dos parâmetros praticados na região e de conhecimento dos Oficiais de Justiça do setor. Levando em consideração a metodologia utilizada, e os resultados encontrados na sua aplicação AVALIO O IMÓVEL em R$ 293.000,00 (duzentos e noventa e três mil reais)”. A impugnação apresentada pela recorrente apresenta alguns anúncios de imóveis da região com valores superiores, mas que não equivalem ao imóvel da agravante, bem como inclui imóveis com valores aproximados um pouco acima do avaliado. Um dos anúncios juntados pela agravante, há uma chácara de 34.000 metros quadrados cujo preço é de R$600.000 (ID 28026749 – p. 451); O segundo imóvel, avaliado em R$ 700.000,00, possui “projeto de expansão para até 4 suítes no pavimento superior, 3 vagas cobertas na garagem, cozinha em porcelanato com bancadas em granito e armários planejados, 4 quartos (sendo 3 com armários), 01 escritório, sala para 3 ambientes, lavabo e banheiro social em porcelanato e bancadas em mármore carrara, cozinha externa conjugada” (ID 28026749 – p. 453). Os anúncios que mais se aproximam com o valor da avaliação judicial são duas chácaras anunciadas pelos valores de R$ 350.000 (ID ID 28026749 – p. 470 ) e R$ 330.000,00 (ID 28026749 - Pág. 476). Os dois anúncios das chácaras acabam por corroborar com o laudo de avaliação, porquanto a perita chegou a esclarecer que, em relação aos valores de mercado do imóvel, “em razão da flexibilidade do mercado utiliza-se limites de intervalo de ± 10%. Limite de intervalo de confiança para mais (+10% - valor para Oferta): R$ 322.300,00; Limite do intervalo de confiança para menos (-10% - possibilidade de Venda) R$ 263.700,00”. Nota-se que a elaboração do laudo judicial, por perita avaliadora, demonstrou, de forma técnica, a metodologia adotada para que se chegasse ao valor apontado. O bem foi avaliado por valores muito próximos aos dos dois anúncios juntados pela agravante, sendo plausível que a perito tenha, igualmente, efetuado uma avaliação técnica, justa e baseada em valores do mercado atual. A perpetuação das avaliações do mesmo imóvel torna o feito dispendioso, moroso e fere o direito do credor de ver seu satisfeito. Além disto, a demora na realização da hasta pode inclusive fazer com que o bem fique ainda mais desvalorizado. Assim, não há elementos para modificar a decisão agravada, neste ponto. III – VENDA DIRETA PELO DEVEDOR Nos termos do art. 879 do CPC, a alienação de bem penhorado será feita por iniciativa particular ou em leilão judicial eletrônico ou presencial. Note-se que a alienação deverá ser feita a pedido do exequente, nos termos do art. 880 do CPC: “Art. 880. Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário. § 1o O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem. § 2o A alienação será formalizada por termo nos autos, com a assinatura do juiz, do exequente, do adquirente e, se estiver presente, do executado, expedindo-se: I - a carta de alienação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel; II - a ordem de entrega ao adquirente, quando se tratar de bem móvel.” Não há qualquer previsão legal de deferir o pedido de venda direta a ser realizada pela devedora, com a concessão de um prazo tão grande (1 ano) para tanto. Nota-se que a execução se processa no interesse do credor, devendo ser resguardado seu direito fundamental à satisfação do crédito executado, bem como o direito do devedor de responder pelo débito de maneira que se resguarde a sua dignidade e menos gravosa. E essa é a hipótese dos autos, em que foi deferido o pedido de leilão de bem imóvel para pagamento de dívidas de condomínio. No caso dos autos, não há elementos para a concessão de efeito suspensivo pleiteado. Forte nesses fundamentos, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 10 de agosto de 2021. Desembargador JOÃO EGMONT Relator