Tribunal: TJDFT
Processo: 0717734-19.2021.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2021-06-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0717734-19.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GABRIEL LACERDA FERNANDES, GABRIELA CAMPOS MELO AGRAVADO: PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP, JOSE SEBASTIAO GOMES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo ativo interposto por GABRIEL LACERDA FERNANDES e GABRIELA CAMPOS MELO contra a decisão proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível de Brasília, que, em processo de conhecimento (0706470-36.2020.8.07.0001), extinguiu o feito sem resolução do mérito em relação à ré PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e condenando os autores ao pagamento de honorários advocatícios, nos seguintes termos (transcrição do inteiro teor): “Trata-se de ação com pedido condenatório, proposta por Gabriel Lacerda Fernandes e Gabriela Campos Melo em face de José Sebastião Gomes e Plano Empreendimentos Imobiliários Ltda. Afirmam os autores que: ‘Aos 6 de dezembro de 2019, foi celebrado contrato de locação (doc. 05) entre o PRIMEIRO RÉU (LOCADOR), por meio da SEGUNDA RÉ (MANDATÁRIA), e os AUTORES, pelo período de 36 (trinta e seis) meses — de 06/12/2019 a 05/12/2019 — , cujo objeto é o imóvel situado no SQNW 309, Bloco H, Apartamento 307. Na Cláusula Oitava do instrumento contratual, consta que o imóvel foi ‘entregue [...] ao LOCATÁRIO em perfeito estado de conservação e asseio, pintado em cores normais, com todas as suas instalações, peças, aparelhos, utensílios e acessórios elétricos e hidráulicos em perfeito funcionamento’. Porém, os e-mails (docs. 06-10) trocados entre as partes comprovam que o imóvel não foi entregue nas condições estipuladas contratualmente; pelo contrário, foi entregue com diversos problemas, revelados após a vistoria empreendida pela própria imobiliária (SEGUNDA RÉ). Assim, não obstante os reparos realizados, outros tantos ficaram pendentes, comprometendo a utilização do bem pelos locatários (AUTORES), que não esperavam lidar com tantos dissabores, já que é dever do locador (PRIMEIRO RÉU), nos termos do art. 22, inciso I, da Lei de Locações, ‘entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina’. A título exemplificativo, entre os problemas pendentes de resolução, vale citar os seguintes: 1) Inclinação do piso do box da suíte do casal, gerando acúmulo de água no interior, que causa odor fétido, a inutilização do próprio box, que não fecha completamente e, em decorrência, causa o vazamento de água para fora da área do chuveiro, além do risco de acidente, principalmente para a sra. Gabriela Campos (SEGUNDA AUTORA), gestante (doc. 13); 2) Ao menos 7 (sete) pontos de vazamento, em diversas torneiras, que exigem reparo, como, por exemplo, o vazamento de água no registro geral, localizado no interior do armário fixado na parede, em que é possível verificar sinais de infiltração, com deformação; 3) Risco iminente de ruptura do sifão da pia da área de serviço; 4) Ausência de rejunte em todos os banheiros, com risco de infiltração no andar inferior; e 5) Inutilização completa do banheiro social — registros fechados a todo momento, para evitar vazamento — e parcial do outro, sendo que ambos necessitam de reparos mais incisivos, com quebra de parede. Como prova do aqui alegado, o PRIMEIRO AUTOR gravou diálogo de sua reunião — áudio do diálogo em link1 e ata notarial com transcrição anexada a esta petição (doc. 11) —, no imóvel objeto de locação, com o sr. Gustavo, neto do PRIMEIRO RÉU (proprietário e locador do apartamento), o sr. Luís, bombeiro hidráulico convidado pelo sr. Gustavo, e o sr. Eduardo, técnico vinculado à SEGUNDA RÉ, que demonstra, de forma clara, o descaso com que os RÉUS, especialmente a imobiliária, trataram toda a situação, considerada grave por todos os ali presentes. (...) Em síntese, o sr. Gustavo, engenheiro civil com conhecimento técnico, neto do proprietário do imóvel, responsável por cuidar das questões relacionadas ao bem, reconheceu e se surpreendeu com a gravidade dos vícios encontrados, demonstrou insatisfação com a imobiliária, que, autorizada a fazer os reparos, pouco caso fez da situação, ressaltou que todos os problemas tinham de ser resolvidos antes da entrega do bem e, por fim, constrangido, pediu desculpa ao PRIMEIRO AUTOR. O sr. Luís, bombeiro hidráulico convidado pelo sr. Gustavo, entre as inúmeras observações feitas por ele, pontuou que o piso da suíte dos autores teria de ser quebrado, que reparos teriam de ser realizados em todos os quatro banheiros e ressaltou que o material utilizado para fazer alguns dos reparos são de má qualidade. Por sua vez, o sr. Eduardo, bombeiro a serviço da imobiliária, ratificou o parecer do sr. Luís, frisou que o antigo inquilino do imóvel já havia apontado os problemas narrados pelo primeiro autor e atribuiu a não resolução dos vícios no imóvel à má gestão da imobiliária. Apesar de parte relevante da responsabilidade ter sido atribuída à SEGUNDA RÉ, é perceptível que o sr. Gustavo, representante do PRIMEIRO RÉU (locador) não demonstrou muito interesse em resolver os problemas repassados pela SEGUNDA RÉ (imobiliária), o que pode ser verificado quando ele afirma o seguinte: ‘Mas, cara, isso tudo tinha que ter sido visto pela imobiliária. É impressionante assim. A gente já tava tendo problema com eles nos outros apartamentos que o meu avô tem. Mas dessa vez, assim ééé .E eles mandam tudo pra gente, pra gente resolver. Aí eu falei: gente, mas eu tô pagando isso aí, vocês tinham que resolver sozinhos [00:12:19]’. Nesse contexto, o sr. Gustavo tenta se esquivar de toda e qualquer responsabilidade pelos danos no bem, o que não faz sentido, se Vossa Excelência considerar que modificações no bem só podem ser empreendidas com autorização do proprietário. Incumbe ao proprietário/locador, portanto, ao menos a obrigação de fiscalizar a execução dos serviços prestados pela imobiliária, especialmente aqueles submetidos a sua autorização. Em complemento, para ratificar e detalhar os problemas relatados no diálogo supramencionado, consta anexado a esta petição Termo de Conferência/Contestação ao Laudo Inicial (doc. 12), de autoria do sr. Cleison de Almeida Souza, vistoriador com reconhecida experiência contratado pelos AUTORES, documento que certamente subsidiará a Vossa Excelência maiores elementos de prova. Pois bem. Após mais de um mês de utilização do bem, os problemas não foram solucionados, razão por que, ante o evidente descumprimento contratual por parte dos RÉUS, que não solucionaram os problemas a tempo, não restou opção aos AUTORES (locatários) a não ser solicitar, em 8 de janeiro de 2020 (doc. 07), a rescisão contratual, sem incidência de multa, tendo em vista que não deram causa ao rompimento do vínculo. Além disso, não seria mais possível aos AUTORES esperar a resolução de toda a problemática, que vinha sendo postergada indefinidamente, considerando que a AUTORA Gabriela já se encontrava no sétimo mês de gestação. Logo, teriam de esperar os consertos, para que, então, pudessem realizar as reformas no cômodo destinado ao quarto do bebê. Em 17 de janeiro de 2020, por e-mail (doc. 07), representante da SEGUNDA RÉ informou ‘que as questões de manutenção detectadas no apartamento são rápidas e simples de resolver, não necessitando, portanto, de muito tempo e não causando incômodo ao morador’. (...) Em verdade, os RÉUS nunca demonstraram real interesse em resolver em definitivo os vícios apontados pelos AUTORES, sobretudo, porque se tratam de problemas preexistentes ao contrato de locação, constatados, inclusive, pelo inquilino que precedeu aos AUTORES, ou seja, o imóvel só deveria ter sido colocado no mercado após a resolução de todas as avarias verificadas. (...) Para a surpresa dos locatários, os RÉUS, cientes de que deram causa à rescisão, qualificaram as razões dos locatários de ‘frágeis’ e, não bastasse isso, exigiram o pagamento da multa de R$ 14.166,66 (docs. 14, 15 e 16), a qual teria de ser paga por quem deu causa à resolução contratual, isto é, os RÉUS! (...) Não obstante essa exigência despropositada, como bons cidadãos que são, sempre tendentes à resolução amigável e menos onerosa de questões delicadas, os AUTORES, que, ressalta-se, não deram causa à resolução contratual, cientes de que não incumbe a eles, mas aos RÉUS, arcar com o pagamento da multa, propuseram a rescisão contratual sem a incidência de multa ou outra espécie de sanção pelo rompimento do contrato em desfavor de quaisquer dos contratantes. Contudo, os RÉUS não concordaram com a proposta, razão por que, ante a necessidade de resolver a situação o mais rápido possível, os AUTORES realizaram o pagamento da multa (doc. 15), injustamente, visto que os RÉUS, como forma de forçar o pagamento, incluíram em um único boleto todos os valores, tanto o aluguel mensal quanto a multa, não havendo opção para os AUTORES a não ser pagar.’ Sustentam, assim, que o pagamento da multa foi indevido já que o imóvel não estava no estado de servir ao uso a que se destina. E prosseguem: ‘Por sua vez, a SEGUNDA RÉ, na condição de mandatária do PRIMEIRO RÉU, tinha a obrigação de ‘aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato’, sob pena de ter de ‘indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa’ (Código Civil, art. 667). Nesse sentido, por se aplicar a ela as normas do Código de Defesa do Consumidor, além de ter falhado em seu dever como mandatária, errou, também, ao prestar serviço defeituoso, cabendo-lhe responder pela reparação dos danos causados aos AUTORES, consoante o art. 14 do CDC.’ Em contrapartida, como foram os RÉUS que descumpriram a obrigação que assumiram perante os AUTORES, aqueles incorrem de pleno direito na cláusula penal prevista contratualmente, nos termos do art. 408 do Código Civil, de modo que, além de devolver a quantia paga pelos AUTORES, os RÉUS têm de pagar a eles a multa (Cláusula Décima Quinta do Contrato de Locação). Ainda, os AUTORES, quando realizaram a locação, contrataram serviço de arquiteta (doc. 18), para a realização de um projeto para o local, principalmente para adequá-lo à vinda de seu bebê, que lhes custou R$ 570,00 e não pôde ser levado adiante, por culpa dos RÉUS. Por fim, tiveram gasto com a mudança, no valor de R$ 800,00 (doc. 17), que, somado ao custo com projeto, à multa a ser reembolsada e à multa a ser cobrada, totaliza o montante de R$ 29.703,32’ E, ao final, pediram: ‘sejam os RÉUS condenados: (i) a reembolsar a quantia de R$ 14.166,66 (doc. 15) aos AUTORES, paga injustamente por estes a título de multa pela rescisão contratual; (ii) a indenizar os AUTORES no valor de R$ 15.536,66, estando inclusos neste montante os gastos com mudança (R$ 800,00) e com projeto de arquitetura (R$ 570,00), bem como a multa (R$ 14.166.66) por descumprimento contratual; subsidiariamente, se Vossa Excelência não entender pela cobrança da multa em face dos RÉUS, sejam eles condenados: (i) a reembolsar a quantia de R$ 14.166,66 aos AUTORES, paga injustamente por estes a título de multa pela rescisão contratual; e (ii) a indenizar os AUTORES no valor de R$ 1.370,00, estando inclusos neste montante os gastos com mudança (R$ 800,00) e com projeto de arquitetura (R$ 570,00);’ Citados, os réus apresentaram resposta sob a forma de contestação. Em primeiro lugar, a Plano Empreendimentos. Alegou, em primeiro lugar, sua ilegitimidade passiva: ‘Primeiramente, deve-se esclarecer que a Primeira Requerida atua apenas como procuradora do proprietário do imóvel locado pelos Requerentes. Totalmente descabida e insubsistente é a inclusão da Primeira Requerida no polo passivo desta demanda, uma vez que foi apenas gestora administradora da locação do imóvel em questão. A Primeira Requerida não teve qualquer relação com o motivo da rescisão, pelo contrário, sempre diligenciou no sentido de buscar solução às reclamações, não podendo, portanto, ser-lhe imputada qualquer responsabilidade acerca dos fatos narrados na Inicial. Os próprios autores elencam no e-mail enviado pelo primeiro Requerente à imobiliária no dia 03/01/2020 (Id no 58047713, pág. 01) todas as queixas informadas que já haviam sido resolvidas e as novas necessitavam de autorização do proprietário, conforme também menciona no texto do mesmo email. A primeira Requerida é mera mandatária do proprietário do apartamento alugado pelos Autores, portanto, sem legitimidade ou responsabilidade para responder aos fatos narrados na exordial. Os riscos inerentes à locação dizem respeito às partes integrantes da relação jurídica de direito material e não pode, de maneira nenhuma, serem estendidos a terceiros, ainda que a administradora do imóvel uma vez que essa não agiu com culpa. A Imobiliária apenas responde pelos riscos de seu negócio, que é a administração de imóveis. Ademais, por todos os fatos narrados e documentos juntados nos autos, é possível comprovar que sempre agiu com diligência, não sendo certo que lhe sejam atribuídas as obrigações e responsabilidades que são próprias do dono do imóvel. (...) Ademais, ao realizar a visita no imóvel através de seu procurador (Gustavo) este assumiu total responsabilidade com relação aos reparos que ainda não haviam sido realizados em decorrência da falta de sua autorização em conjunto com o locatário. A imobiliária não pode responder por supostos problemas ocultos e/ou estruturais do imóvel, pois esta responsabilidade cabe ao proprietário conforme estabelece o art. 22 da Lei do Inquilinato: I) ‘entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina’, II) manter, durante a locação a forma e o destino do imóvel e (III) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação’. (...) Ainda, conforme prevê o contrato de administração firmado entre esta Requerida e o proprietário do imóvel, quaisquer vícios de construção existentes no imóvel administrado (tipo de vício que os Requerentes afirmam se tratar), e suas reais consequências são de responsabilidade total e única do proprietário (contrato de administração do imóvel, cláusula 12a).’ No mérito, aduziu que: ‘Ocorre que, diferentemente do que foi narrado na Inicial, a primeira Requerida não deu causa à rescisão do contrato de locação de forma antecipada, motivo pelo qual não é cabível o pleito autoral para devolução de multa rescisória, muito menos o pedido de condenação ao pagamento de valor correspondente à respectiva multa e demais despesas apresentadas pelos Autores. A primeira Requerida sempre agiu de forma diligente e nunca mediu esforços para buscar soluções de quaisquer problemas apresentados pelos Autores. Inclusive intermediando o contato entre locador e locatários o que viabilizou a visita do Sr. Gustavo, procurador do Locador, junto a profissional de sua confiança e Sr. Eduardo, contratado para prestar os serviços de reparo no imóvel.’ Prosseguem sustentando que tentou solucionar todos os problemas e que, no limite, não teve tempo por atuação dos próprios autores: ‘A locação objeto desta demanda se iniciou em 06/12/2019, conforme informado pelos Autores na Inicial e, desocupado no dia 03/02/2020, ou seja, a locação durou um período de 59 dias. Baseados nos documentos juntados pelos próprios autores na Inicial, bem como as conversas havidas entre colaboradora da Imobiliária e o Primeiro Autor e demais documentos anexados a esta contestação, façamos uma breve linha do tempo com o ocorrido durante esses dias e suas respectivas datas. Em 07/12/2019 o Primeiro Autor envia mensagens via whastapp para Andrea (colaboradora do setor de locações da Imobiliária) alguns áudios e fotos, o que supostamente se refere a questionamentos relativos ao laudo de vistoria inicial. No mesmo dia a mesma responde informando que enviará a situação para a Regina (colaboradora responsável pelo setor de assistência técnica da Imobiliária). [Id no 58047716, págs. 1- 2] No dia 08/12/2019 (domingo) o Primeiro Autor volta a enviar mensagens afirmando ter identificado mais um vazamento. (...) Em 09/12/2019 (segunda-feira) pela manhã Andrea responde informando que já encaminhou todas as contestações da vistoria para o setor responsável e que seria agendada uma visita técnica. Em 10/12/2019 o Autor torna a enviar mensagem informando ter identificado mais um detalhe a ser revisto: ‘Água passando pelo blindex’ e, novamente, a Sra. Andrea afirma que estaria encaminhando ao setor responsável... Em 11/12/2019, envia mais uma foto e afirma: ‘Blindex tb está com problema”. Neste mesmo dia, após orientação para compilar todos os problemas constatados enviou e-mail ao setor responsável (Regina) e solicitou retorno para solução. Em 16/12/2019 o primeiro Autor volta a enviar mensagem via whatsapp para Andrea e e-mail à Regina informando ter identificado um novo ponto de vazamento. No dia 18/12/2019 cobra o envio de prestador de serviços para providenciar os reparos necessários. A necessidade dos reparos foi informada ao representante do Locador e sua execução foi autorizada, ambos por telefone. O Sr. Eduardo, prestador de serviços, foi até o apartamento locado em 02/01/2019 e, conforme o próprio Autor menciona no e-mail enviado em 03/01/2020 foram realizados os reparos elencados no e-mail enviado no dia 16/12/2019, com exceção daqueles que não seria possível resolver no momento, pois se tratavam de problemas relacionados ao blindex e demais reparos que exigiriam uma pequena obra pra serem resolvidos. O representante do proprietário foi informado pela Imobiliária, que diante de tantos problemas elencados pelos Autores, sugeriu que fosse agendada uma visita ao imóvel com a presença de seu proprietário. Foi então que o Sr. Gustavo (representante do proprietário) acompanhado de profissional de sua confiança junto com o Sr. Eduardo, que já havia estado no imóvel e promoveu os primeiros reparos no imóvel foram até lá. A visita no apartamento locado ocorreu em 10/02/2020, dois dias após o pedido formal de devolução do imóvel, que aconteceu no dia 08/02/2020. Ou seja, os Autores já tinham decidido pôr fim à locação e mesmo assim, permitiram a visita in loco com o claro intuito de manipular uma conversa informal de modo a tentar obter o reconhecimento de qualquer culpa por parte das Requeridas. O e-mail no qual o primeiro Autor informa o que já havia sido reparado, informando novas queixas além das já expostas anteriormente e pede novas providências foi enviado em 03/01/2020 (sexta-feira) à 15h41 (Id no 58047713, pág. 01). Em 08/01/2020 às 13h20 enviou novo e-mail comunicando a desocupação do imóvel locado (Id no 58047713, pág. 01). Entre o e-mail de tratativa trocado e a data que informa devolução, temos dois dias úteis apenas. Como considerar este prazo como razoável para contratação de profissionais e a execução da pequena obra? .. como imputar culpa pela rescisão da locação à Imobiliária sob o argumento de que ‘após mais de um mês de utilização do bem, os problemas não foram solucionados’ quando esta esteve todo o tempo em contato e buscando solução de quaisquer problemas apresentados? Não há que se considerar também as afirmações como a que ‘ante as várias tentativas frustradas de obter dos Réus os consertos necessários ao melhor uso do bem’ Esta é uma inverdade uma vez que quaisquer problemas noticiados pelos Autores durante o curtíssimo período da locação foram atendidos pela primeira Requerida que, mesmo após pedido de devolução do imóvel, fez questão de convocar o proprietário para avaliar a situação pessoalmente. Além de ter novamente proposto a solução de todos os problemas no prazo máximo de uma semana, concedendo através de crédito no boleto do aluguel a carência dos dias em que os reparos estivessem sendo executados.’ Sustenta que a conversa gravada é uma vil tentativa de induzir o juiz a erro pois ao ‘fazer a leitura do documento na íntegra é possível perceber a tentativa de manipulação de seu teor.’ Aduz, em seguida, que os vícios apontados não impediriam a habitabilidade: ‘Ocorre que, não há como considerar inabitável o imóvel nas condições em que foi entregue aos Autores (fotos retiradas na vistoria inicial). Ademais, se supostamente o imóvel estivesse em condições inabitáveis de forma a caracterizar alguma infração contratual por parte da primeira Requerida, esta alegação deveria ser comprovada por laudo técnico, por se tratar de questão de alta complexidade, e não consta nos autos nenhum laudo (prova técnica) que ateste a inabilidade do imóvel. As fotos constantes no Id no 58047719 (págs. 05-19) não são aptas a comprovar a existência de qualquer vício grave, vazamentos ou infiltrações de extensão considerável, etc. O imóvel, inclusive, fora locado por mais de um inquilino antes dos Autores e não há registros junto aos setores responsáveis da imobiliária de quaisquer reclamações neste sentido. (termo de rescisão contratual com recebimento do imóvel, onde a imobiliária ́recebe o imóvel sem ressalva de pendências, que segue em anexo). Os Autores afirmam que o Sr. Eduardo, bombeiro hidráulico que prestou serviços no imóvel ‘frisou que o antigo inquilino já havia narrado os problemas narrados pelo primeiro Autor’. Ocorre que, o Sr. Eduardo é prestador de serviços e a imobiliária apenas intermedia sua contratação para realização de pequenos reparos nos imóveis que administra, já que os clientes locadores normalmente pedem indicações pois não conhecem profissionais que executem alguns serviços. O Sr. Eduardo não é preposto da primeira Requerida, não tem nenhum acesso a informações administrativas, portanto, não deve ser considerada qualquer fala sua com relação à gestão da imobiliária. A primeira Requerida, caso tivesse conhecimento de quaisquer problemas antes de ter dado o imóvel em locação, já os teria repassado ao proprietário, pois na qualidade de administradora do imóvel, também tem interesse que este esteja em perfeito estado para locação.’ Com relação ao dano moral afirma que ‘Uma vez que a multa contratual rescisória era devida diante da rescisão imotivada do contrato de locação, não há que se falar na existência de danos morais sofrido pelos Autores. E mesmo que, hipoteticamente, se considerasse a culpa das Requeridas com relação à rescisão contratual, inexiste qualquer dano à honra subjetiva dos autores.’ E, com relação aos danos emergentes, sustenta que ‘Não há nenhum dispositivo legal e/ou responsabilidade que impute à Primeira Requerida obrigação em ressarcir valores referentes a mudança e projeto de arquitetura. E mesmo que, hipoteticamente, fosse reconhecida culpa da Primeira Requerida com relação à rescisão contratual, as referidas despesas não possuem qualquer relação com este fato, não sendo cabível o referido pleito.’ Em segundo lugar, apresentou resposta o segundo réu, sustentado, à saída, a inaplicabilidade do CDC, e, em seguida, afirma que os autores não têm razão por isso que tinham conhecimento das condições do imóvel locado. Sustenta: ‘Conforme se extrai da petição inicial, o ponto fulcral da demanda é identificar se há causa hábil para a rescisão antecipada, ou melhor, (1) se os autores tinham ciência das condições do bem locado, (2) se os vícios identificados no imóvel o tornariam impróprio para uso e (3) se os réus atenderam aos reclames dos autores tempestivamente. Para esclarecer as questões, observemos o contrato celebrado entre as partes. De acordo com o § 17o da Cláusula Décima Terceira, os locatários declararam, na época da assinatura do contrato, para todos os fins e efeitos de direito, que receberam o imóvel locado no estado em que se encontrava de conservação e uso, identificado no relatório referente ao estado de uso e conservação do imóvel, o que é parte integrante do contrato. Com efeito, o laudo de vistoria elaborado (documento de ID n. 58051696) descreve minuciosamente as especificidades do imóvel locado, inclusive indicando alguns vícios que, muito embora sejam vícios, em hipótese alguma poderiam ser considerados como capazes de desvirtuar a finalidade residencial do imóvel, como, por exemplo, manchas em rodapés, riscos em portas, marcas de tinta, pequenos amassados em pias e outros. Veja, Excelência, que o caso trata de locação residencial de imóvel de propriedade do contestante, uma relação indiscutivelmente de natureza cível, nas quais vigora o princípio da autonomia das vontades. Assim, o contestante ofereceu imóvel de sua propriedade, tendo os autores, após vistoriarem o imóvel, anuído com as suas condições e celebrado contrato de locação. Observe-se ainda que, embora não se trate de relação de consumo – razão pela qual não haveria que se falar em cumprimento ao dever de informação ou redação em destaque de cláusulas limitativas de direito – o termo de vistoria subscrito pelos autores prevê, com destaque, que o locatário deverá conferir rigorosamente a vistoria, conferindo-lhes prazo de 48h para veicular suas reclamações. (...) Na linha do que prevê o artigo 565 do Código Civil, a locação é espécie contratual na qual uma das partes obriga-se a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, ou seja, é exatamente o bem imóvel, na condição em que se encontra, que está sendo locado. Por isso, compreende verdadeiro ato contraditório – e, neste ponto, deve-se lembrar que o ordenamento jurídico veda a sua prática (venire contra factum proprium) – a celebração de contrato de locação, precedido de vistoria, com posterior insurgência sobre o bem locado. Na verdade, parece-nos que os autores, após a celebração do contrato, decidiram que não queriam permanecer no imóvel durante a vigência contratual, desfazendo-o. Evidentemente, sendo caso de desfazimento do contrato por desistência, deve incidir a cláusula penal ajustada. (...) Francamente, Excelência, não se pode considerar que o imóvel locado não serviria ao uso em razão de, por exemplo, inclinação do piso do box, vazamento em torneiras, defeitos pontuais em rejuntes e aparente risco de infiltração. Em verdade, são características de qualquer imóvel que se deteriora com o tempo e com o uso. Por fim, mesmo que identificados os vícios, ambos os réus sempre se colocaram à disposição para sanar os defeitos apontados pelos autores. Nesse caminhar, basta verificar os documentos anexados pelos autores. As insurgências acerca de possíveis vícios somente foram veiculadas no dia 11 de dezembro, tendo as tratativas se alongado até o início de janeiro. Sobre esta questão, relembre-se que, no final de cada ano, as atividades empresariais tendem a ser reduzidas em razão das festas de fim de ano, o que justifica a apontada ‘demora’ em solucionar os problemas apontados. Por outro lado, no início de janeiro, foram realizados diversos reparos no imóvel, conforme se verifica de e-mails enviados em 03/01/2020. Contudo, apenas 05 dias após os reparos, os autores já informaram que não teriam interesse em permanecer com o imóvel locado, o que revela claramente o intuito de se desvincular das obrigações assumidas. Evidentemente, nem sequer haveria tempo hábil para a realização dos reparos indicados pelos autores, de forma que somente é reforçada a conclusão de que se arrependeram do contrato celebrado.’ Depois sustenta que os autores não agiram de acordo com a boa fé, inclusive quanto à produção da prova. ‘Claramente, a conduta dos autores superou em muito o dever de diligência e o intuito de solucionar as intempéries na execução contratual. O que parece, na verdade, é que, desde o início da prestação contratual, os autores passaram a produzir provas com o único intuito de propor uma ação judicial, o que se revela, inclusive, pela gravação clandestina de conversa com o neto do autor (veja-se que nem sequer há conversa com o real proprietário do imóvel) e transcrição de áudio de Whatsapp em cartório de notas. O grande problema disso é que os autores tentam utilizar como prova falas de terceiros não envolvidos na relação processual, com o fito de demonstrar graves vícios na prestação do contrato. Isto gera diversas consequências de natureza processual, como, por exemplo, a impossibilidade de prestação de esclarecimentos e a total supressão dos princípios do contraditório e da ampla defesa. No caso dos autos, os autores juntam áudios que apontariam tão somente achismos e tentativas amigáveis de solução da questão, o que em hipótese alguma deve ser admitido como verdade absoluta, já que, como dito, foi realizada sem consentimento (e pior, sem conhecimento) dos terceiros envolvidos, com nítido intuito de produção de provas para o processo.’ Aduzem, por fim, não ser cabível o ressarcimento dos valores relativos ao projeto com arquiteto e mudança: ‘o réu não tem qualquer ingerência sobre a contratação de serviços arquitetura, aliás, nem sequer teve conhecimento ou foi autorizada a reforma do imóvel locado. Ademais, os gastos com mudança e decoração do imóvel são mera discricionariedade dos autores, que, repise-se, arrependeram-se do contrato celebrado e, em menos de um mês da primeira reclamação, celebraram novo contrato.’ Os autores se manifestaram em réplica. Passo a organizar e sanear o processo. Aplicação do CDC. Ilegitimidade passiva. No caso, é importante determinar se se aplica à hipótese o CDC, seja para se admitir eventual legitimidade do mandatário como parte da prestação do serviço/fornecimento do produto, seja para eventualmente se admitir a inversão do ônus da prova. O entendimento prevalente – no STJ, inclusive – é no sentido de que não se aplica à locação regida pela Lei 8.245/91. Colhe-se, entre tantos, o voto do Ministro Marco Buzzi: ‘(...) nos termos da reiterada jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2o e 3o da lei 8.078/90, o que afasta a sua aplicação no caso concreto. A respeito: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO AO ART. 52 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. GRAU DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não se constata violação ao art. 535 do CPC quando a col. Corte de origem dirime, fundamentadamente, todas as questões que lhe foram submetidas. Havendo manifestação expressa acerca dos temas necessários à integral solução da lide, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte, fica afastada qualquer omissão, contradição ou obscuridade. 2. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica a relações locatícias, porquanto regidas pela Lei 8.245/91. Precedentes. (...) (AgRg no AREsp 253960/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/04/2015, DJe 06/05/2015) (grifo nosso) AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO - DECISÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO. INCONFORMISMO DOS RÉUS. 1. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação, regido especificamente pela Lei n. 8.245/91. Precedentes. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1347140/PE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2013, DJe 05/06/2013) (grifo nosso) LOCAÇÃO. VIOLAÇÃO AOS ARTS 79 DA LEI 8.245/91 E 2.036 DO CÓDIGO CIVIL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. OCORRÊNCIA. MULTA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1(...). 2. É pacífica e remansosa a jurisprudência, nesta Corte, no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios, que são reguladas por legislação própria. 3. Restam ausentes às relações locatícias as características delineadoras da relação de consumo apontadas na Lei 8.078/90. 4. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 689266/SC, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 06/10/2005, DJ 14/11/2005 p. 338) (grifo nosso) Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pelei (sic) lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor.’ Portanto, não é cabível a inversão do ônus da prova, nem se admitir que a Administradora e o proprietário são fornecedores de sorte que deveriam, eventualmente, indenizar solidariamente os locatários por problemas havidos na locação. Tanto assim que o contrato estabelece como locatários os autores e locador o réu – comparecendo a ré como representante do locatário. Ela funciona, portanto, como mandatária e nessa qualidade os seus atos são imputados ao mandante (art. 663 do Código Civil). Mesmo porque o que se pretende é responsabilizar pela cobrança da multa – de que é destinatário, no caso, o locador-mandante, que apenas remunera a administrado-mandatária pelos serviços de administração – bem como responsabilizá-lo por violação a dever que é do locador e não da Administradora. Questão de fato. Ônus da prova. De forma bem genérica, no processo as coisas se passam mais ou menos assim: o autor afirma a ocorrência de fato ou fatos e sustenta que, mercê da incidência de uma determinada norma - extraída da intepretação de um texto – surgiu um fato jurídico. Fato jurídico esse que implica na produção de determinados efeitos que autoriza a se pedir o que se pede. A afirmação de um fato é um ponto. Ponto de fato. O réu, em relação ao fato afirmado, pode adotar a atitude de simplesmente negar a ocorrência do fato afirmado. Nesse caso, o ponto – ponto de fato - se converte em questão: o fato ocorreu ou não? Ou pode o réu, admitindo o fato afirmado, outros lhe opor e que, mercê da incidência de uma norma, extinguiram o fato – e por conseguinte incabível se pretender o que se pretende – ou impediram a produção de seus efeitos ou, então, modificaram-no de sorte que os efeitos pretendidos dele não decorrem. Nessa hipótese não surge uma questão sobre o fato afirmado pelo autor; mas se este nega os fatos afirmados pelo réu surge uma questão de fato, mas sobre os alegados pelo autor. No fundo, pois, o que há é indagação sobre fatos jurídicos. E como um fato só é considerado jurídico se sua ocorrência é prevista em uma norma, tem-se que, do ponto de vista do ônus probatório, quem invoca uma norma em seu favor tem o ônus de provar os fatos cuja ocorrência atraem sua incidência. É a teoria normativa do ônus da prova, de origem doutrinária tedesca - já que, ao me consta, não foi consagrada na lei -e que é adotada, como princípio, pelo CPC – art. Art. 373. O ônus da prova incumbe:I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. É o que se chama de teoria estática do ônus da prova e que deve ser em regra aplicada, ressalvada a possibilidade de dinamização ou inversões do ônus, conforme previsto no próprio CPC. Posto isso, os autores invocam a violação do dever do locatário de ‘entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. (art. 22, I, da Lei 8.245/91). Parece-me que os problemas são incontroversos e teriam adequada prova documental. Restaria a questão de direito de saber se eles seriam tais que o imóvel não serviria ao uso a que se destina – moradia e, mais, se o fato de declararem que o recebia o imóvel em tal ou qual estado implicaria, a despeito de eventuais problemas, no cumprimento do dever pelo locador. Há, também, a questão de direito a respeito da indenização pelos gastos tidos pelos autores com arquiteta e mudança. Devem, no caso de ser admitido que a causa do rompimento foi a violação do dever mencionado, ser indenizados? Haveria ou não relação de causalidade? Então, quanto a essas questões não haveria necessidade de prova, salvo melhor juízo. De todo modo, os fatos que sustentam a alegação de que os autores violaram a boa-fé pois teriam agido de modo a causar uma situação que justificasse o rompimento do contrato, devem ser provados pelo réu que os alegou, – se já não se considerar que estão provados – à invocação de uma norma que os réus teriam desrespeitado ANTE O EXPOSTO, a) julgo extinto o processo, por ilegitimidade passiva, em relação à ré Plano Empreendimentos Imobiliáros Ltda., condenando os autores nas custas e honorários, que arbitro em 10% do valor dado à causa; b) dou por saneado e organizado o feito, facultando as partes, à vista do acima estabelecido, dizerem se, a despeito da conclusão, teriam alguma outra prova a produzir. Não havendo manifestação ou, havendo, ambas as partes remanescentes dizerem que não têm outras provas a produzir, façam-se conclusos para sentença.( )” – ID 83997046 do processo originário, grifo no original. Opostos embargos de declaração pelos autores/agravantes (ID 86831739), decisão integrativa assim proferida: “Trata-se de embargos de declaração opostos por Gabril Lacerda e Gabriela Campos Melo em face da decisão que organizou o processo. Aduzem, após transcrever trecho da decisão, que: ‘Pela leitura dos referidos excertos, verifica-se, em síntese, que, para Vossa Excelência, o CDC ‘não se aplica à locação regida pela Lei 8.245/91 [...] Portanto, não é cabível a inversão do ônus da prova, nem se admitir que a Administradora e o proprietário são fornecedores de sorte que deveriam, eventualmente, indenizar solidariamente os locatários por problemas havidos na locação Contudo, pelo que se lê, não foram considerados os fundamentos apresentados pelos EMBARGANTES na petição inicial e na réplica, sobretudo, em relação ao entendimento do egrégio TJDFT sobre o tema, segundo o qual a relação entre locatário e imobiliária não se confunde com a havida entre locador e locatário. De fato, os próprios EMBARGANTES fizeram uma distinção entre a relação havida entre si e o locador José, ora EMBARGADO, e a estabelecida entre si e a imobiliária, a EMBARGADA Plano Empreendimentos, tanto é que pediram a aplicação do CDC apenas em relação a esta, isso porque, como amplamente demonstrado na narração dos fatos, não obstante a Plano Empreendimentos tenha atuado como intermediária, algumas de suas ações influíram diretamente na dinâmica de todo o imbróglio. Nesse contexto, o que se verifica, no caso dos autos, é verdadeira falha na prestação dos serviços por parte da EMBARGADA Plano Empreendimentos, de modo que a aferição da legitimidade desta se confunde com a análise mais apurada do mérito, que ainda não está finalizada, não obstante já indique o descaso da EMBARGADA na condução de toda a situação.’. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, já que se afirma a existência de omissão. Mas, no mérito, nego provimento já que a questão foi expressamente decidida: ‘Portanto, não é cabível a inversão do ônus da prova, nem se admitir que a Administradora e o proprietário são fornecedores de sorte que deveriam, eventualmente, indenizar solidariamente os locatários por problemas havidos na locação. Tanto assim que o contrato estabelece como locatários os autores e locador o réu – comparecendo a ré como representante do locatário. Ela funciona, portanto, como mandatária e nessa qualidade os seus atos são imputados ao mandante (art. 663 do Código Civil). Mesmo porque o que se pretende é responsabilizar pela cobrança da multa – de que é destinatário, no caso, o locador-mandante, que apenas remunera a administrado-mandatária pelos serviços de administração – bem como responsabilizá-lo por violação a dever que é do locador e não da Administradora.’ Se está errada, o recurso é outro. ANTE O EXPOSTO, nego provimento ao recurso.” – ID 86948729 do processo originário, grifos no original. Opostos embargos declaratórios pelo réu/agravado JOSÉ SEBASTIÃO GOMES (ID 87151512), decisão integrativa assim proferida: José Sebastião Gomes opôs Embargos de Declaração em face da decisão de Id 85659266. Sustenta omissão porque: ‘O primeiro ponto em relação ao qual é omissa a decisão liga-se à afirmação de que o corréu seria mero mandatário do locador-mandante, não se beneficiando da multa recebida. Contudo, conforme demonstrado nas contestações apresentadas pelas partes, bem como pelo documento de ID n. 72853924 (contrato de administração de imóveis), cabe à imobiliária 50% de toda e qualquer multa rescisória paga, de acordo com o § 3o da Cláusula 5a do Contrato, veja-se: (...) Com efeito, se coube ao corréu o recebimento de 50% da multa rescisória, é evidente que há pertinência subjetiva para compor o polo passivo. Por outro lado, há outro aspecto que não foi apreciado por Vossa Excelência quando da prolação da decisão embargada. Como visto da petição inicial, os autores imputam à imobiliária a inércia em solucionar e, por conseguinte, falha na prestação dos serviços, o que, em tese, atrairia a sua responsabilidade por eventuais danos causados pela imobiliária, mesmo que agindo na condição de mandante.’ (Id 87151512). Os autores disseram que: ‘concordam e reputam essencial a inclusão da imobiliária embargada no polo passivo, porque está comprovada a ocorrência de verdadeira falha na prestação dos serviços por parte da embargada Plano Empreendimentos. Além disso, a aferição da legitimidade da embargada Plano Empreendimentos se confunde com a análise mais apurada do mérito, que ainda não está finalizada, não obstante já indique o descaso da EMBARGADA na condução de toda a situação." (Id 90476470). O corréu disse que não há omissão (Id 90536311). É o relatório. Decido. Dispõe o artigo 1022 do CPC que cabem Embargos de Declaração quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material sobre ponto a respeito do qual deveria haver manifestação judicial. Inicialmente, quanto ao ponto de que foi considerado na decisão embargada que a imobiliária não se beneficiaria da multa recebida pelo embargante. Se assim foi decidido, não há omissão, mas sim erro de julgamento, que não se corrige por meio de embargos de declaração. De outro lado, ainda que considerado que a multa paga pelos autores deve ser rateada entre os réus, não há relação contratual dos autores com a imobiliária a justificar sua permanência no polo passivo. Com efeito, a multa em questão foi paga por eventual descumprimento do contrato de locação ao locador, a imobiliária é mera mandante daquele. Se a multa, por força de contrato de administração, deve ser rateada entre o locador e a imobiliária, os autores não compõem esta relação jurídica, e portanto não têm legitimidade para pedir a condenação da imobiliária na devolução do valor que entende ter pago indevidamente. Deste modo, nos estritos termos acima expostos, não verifico o vício aventado pelo embargante. Assim, o que se afigura é o interesse do embargante modificar o julgado ante o seu inconformismo. Contudo, é cediço que a modificação através de embargos tem caráter excepcionalíssimo, não sendo o caso dos autos. Ante o exposto, recebo o recurso, uma vez que presentes seus requisitos de admissibilidade e, no mérito, nego provimento aos Embargos de Declaração, com fundamento no artigo 1022 do Código de Processo Civil.” – ID 90858153 do processo originário. Nas razões recursais (ID 26149734), os autores/agravantes GABRIEL e GABRIELA alegam que “esse egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios firmou entendimento segundo o qual a relação entre imobiliária e locatários é de consumo, ‘por não se confunde (sic) com o contrato de locação de imóvel firmado entre locador e inquilino’, razão por que ela possui responsabilidade solidária por eventuais danos suportados injustamente pelos locatários” (ID 26149734, p. 6). Sustentam que “não há justificativa plausível para afastar a responsabilidade da imobiliária e, sobretudo, sua inclusão no polo passivo, à qual foi imputado modo de proceder precário, pelo próprio neto do AGRAVADO José, sem que o PRIMEIRO AGRAVANTE tenha feito qualquer crítica que induzisse às afirmações feitas”, sendo a imobiliária “obrigada ‘a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua”, nos termos do art. 667 do Código Civil (ID 26149734, p. 9). Afirmam ainda que “sua inclusão no polo passivo não implica sua responsabilização, apenas significa que ela possui legitimidade para estar em discussão sobre imbróglio que teve sua participação constante e determinante” e que “como bem ressaltou o AGRAVADO José em sua peça de embargos (id. n.° 87151512), a AGRAVADA recebeu 50% da multa rescisória imposta aos AGRAVANTES, razão por que ‘é evidente que há pertinência subjetiva para compor o polo passivo’, uma vez que foi beneficiada financeiramente em detrimento dos AGRAVANTES, sendo a cobrança da multa um dos temas que envolvem a lide” (ID 26149734, p. 10). Argumentam que “[a]s razões apresentadas pelos AGRAVANTES são suficientes para justificar o deferimento de antecipação da tutela recursal, a começar pela presença de elementos que evidenciam a probabilidade do direito, quais sejam: (i) as inúmeras provas de que o modo de proceder da AGRAVADA Plano Empreendimentos foi determinante para o surgimento do imbróglio tal como se conhece; e (ii) a indicação de jurisprudência desse egrégio TJDFT favorável ao pleito dos AGRAVANTES” e que “o periculum in mora é evidente, porque, se não forem suspensos os efeitos da decisão agravada, a AGRAVADA Plano Empreendimentos será excluída do polo passivo de processo decorrente de fatos dos quais ela participou concreta e diretamente, o que tornará toda discussão precária e deficiente, em prejuízo ao devido processo legal, à ampla defesa e ao contraditório” (ID 26149734, pp. 10-11). Requerem, ao final: “Tendo em vista todos os argumentos jurídicos alinhavados ao longo desta peça, os AGRAVANTES requerem: (i) seja atribuído o efeito suspensivo pleiteado, para que a AGRAVADA permaneça no polo passivo da demanda, enquanto o agravo não é definitivamente julgado; (ii) sejam os AGRAVADOS intimados, para, querendo, apresentar contrarrazões ao presente recurso; e (iii), por fim, seja dado provimento ao agravo de instrumento, para reformar a decisão recorrida, a fim de que seja declarada a legitimidade passiva da AGRAVADA Plano Empreendimentos, para mantê-la no polo passivo da demanda, e a decorrente aplicação do CDC à relação jurídica estabelecida entre ela e os AGRAVANTES (locatários)” – ID 26149734, p. 11. Preparo regular (IDs 26149736-37). É o relatório. Decido. O art. 1.015 do Código de Processo Civil traz as matérias recorríveis via agravo de instrumento: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I – tutelas provisórias; II – mérito do processo; III – rejeição da alegação de convenção de arbitragem; IV – incidente de desconsideração da personalidade jurídica; V – rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação; VI – exibição ou posse de documento ou coisa; VII – exclusão de litisconsorte; VIII – rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio; IX – admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros; X – concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução; XI – redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o; XII – (VETADO); XIII – outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário”. Agravo de instrumento interposto com base no art. 1.015, inciso VII do CPC (decisão que extingue o feito em relação a litisconsorte, reconhecendo a ilegitimidade passiva da imobiliária, ID 85659266 do processo originário); conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Passo à análise de tais requisitos. Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por satisfeitos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, probabilidade do direito e perigo de dano que se evidenciam. Na origem, cuida-se de ação de conhecimento movida por GABRIEL LACERDA FERNANDES e GABRIELA CAMPOS MELO em desfavor de PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP (imobiliária) e de JOSÉ SEBASTIÃO GOMES (proprietário) em razão de alegados vícios no imóvel situado na SQNW 309 BLOCO H APTO 307, Setor Noroeste, Brasília/DF que teriam dado causa à rescisão antecipada de contrato de locação firmado em 3/12/2019 (ID 58041940). Em decisão saneadora, o magistrado a quo extinguiu o feito por ilegitimidade passiva em relação à ré PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP (imobiliária) sob o entendimento de que: “( ) não é cabível a inversão do ônus da prova, nem se admitir que a Administradora e o proprietário são fornecedores de sorte que deveriam, eventualmente, indenizar solidariamente os locatários por problemas havidos na locação. Tanto assim que o contrato estabelece como locatários os autores e locador o réu – comparecendo a ré como representante do locatário. Ela funciona, portanto, como mandatária e nessa qualidade os seus atos são imputados ao mandante (art. 663 do Código Civil). Mesmo porque o que se pretende é responsabilizar pela cobrança da multa – de que é destinatário, no caso, o locador-mandante, que apenas remunera a administrado-mandatária pelos serviços de administração – bem como responsabilizá-lo por violação a dever que é do locador e não da Administradora.” – ID 85659266, p. 10 do processo originário. Consoante relatado, os agravantes argumentam em suma que necessária a concessão de efeito suspensivo em razão de haver relação material entre os agravantes e a imobiliária agravada que justificam sua manutenção no polo passivo, sendo que eventual responsabilização será analisada apenas no mérito, e que “( ) o modo de proceder da AGRAVADA Plano Empreendimentos foi determinante para o surgimento do imbróglio tal como se conhece; e (ii) a indicação de jurisprudência desse egrégio TJDFT favorável ao pleito dos AGRAVANTES” (ID 26149734, p.11). Quanto à probabilidade do direito, é certo que, com base na Teoria da Asserção, condições da ação são examinadas à luz dos fatos narrados na inicial. Cognição profunda sobre alegações contidas na petição inicial, cotejando-as com os meios probatórios, é realizada no juízo de mérito. No caso de legitimidade passiva, deve-se analisar pertinência subjetiva da ação, decorrente da relação jurídica de direito material existente entre as partes. Indaga-se se a parte apontada para ocupar o polo passivo da demanda pode, em tese, responder pelos efeitos da sentença. Nesse sentido, a jurisprudência desta Turma: “DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA.ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. INCISO I DO ART. 373 DO CPC. ÔNUS DA PROVA. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA MANTIDA.1 - A apreciação da legitimidade decorre da avaliação da pertinência subjetiva entre quem é indicado no polo processual e quem detém, em tese, a titularidade do direito material invocado, com exceção das hipóteses de legitimação extraordinária. Segundo a teoria da asserção, a legitimidade passiva ad causam deve ser averiguada a partir das informações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se, ainda, que se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa. Nesse cenário, há que se reconhecer a legitimidade passiva dos Recorridos, o que não obsta que, no mérito, se o caso, os pedidos deduzidos na inicial sejam julgados improcedentes. ( )” (Acórdão 1157922, 20140111660967APC, Relator:"ANGELO PASSARELI, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/3/2019, publicado no DJE:19/3/2019. Pág.: 519/524) Nesse toar, em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se que há indícios de relação jurídica material entre as partes, na medida em que firmado contrato de locação de imóvel em que a imobiliária agravada atua como mandante do locador, proprietário do bem. Ademais, o contrato de administração de imóvel juntado pela própria agravada PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP indica que há rateio na proporção de 50% (cinquenta por cento) para contratante (proprietário) e contratada (imobiliária) “das eventuais multas rescisórias, pagas pelo locatário em função da rescisão do Contrato de Locação de forma antecipada”. Considerando se tratar esse um dos temas levantados pelos agravantes na petição inicial (pedido de restituição de multa por rescisão antecipada, ID 58041940, p. 16 do processo originário), e considerando ainda a relação havida pelo contrato de locação firmado entre as partes, tais fatos são suficientes para admissão da ré PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP ao polo passivo da demanda, o que demonstra a probabilidade do direito alegado no recurso. No tocante ao perigo de dano, verifico que a extinção do feito em relação à imobiliária, nesse momento processual, pode prejudicar a solução integral do mérito (art. 4o, CPC). Além disso, em consulta ao andamento processual, o processo originário foi concluso para julgamento na data de hoje, 16/6/2021. Desse modo, em um juízo de cognição sumária, defiro o efeito suspensivo para suspender a decisão agravada e manter a agravada PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP no polo passivo da demanda até o julgamento do presente agravo. Comunique-se com urgência, dispensadas as informações. Intimem-se os agravantes. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, inciso II do CPC). Brasília, 16 de junho de 2021. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0717734-19.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GABRIEL LACERDA FERNANDES, GABRIELA CAMPOS MELO AGRAVADO: PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP, JOSE SEBASTIAO GOMES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo ativo interposto por GABRIEL LACERDA FERNANDES e GABRIELA CAMPOS MELO contra a decisão proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível de Brasília, que, em processo de conhecimento (0706470-36.2020.8.07.0001), extinguiu o feito sem resolução do mérito em relação à ré PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e condenando os autores ao pagamento de honorários advocatícios, nos seguintes termos (transcrição do inteiro teor): “Trata-se de ação com pedido condenatório, proposta por Gabriel Lacerda Fernandes e Gabriela Campos Melo em face de José Sebastião Gomes e Plano Empreendimentos Imobiliários Ltda. Afirmam os autores que: ‘Aos 6 de dezembro de 2019, foi celebrado contrato de locação (doc. 05) entre o PRIMEIRO RÉU (LOCADOR), por meio da SEGUNDA RÉ (MANDATÁRIA), e os AUTORES, pelo período de 36 (trinta e seis) meses — de 06/12/2019 a 05/12/2019 — , cujo objeto é o imóvel situado no SQNW 309, Bloco H, Apartamento 307. Na Cláusula Oitava do instrumento contratual, consta que o imóvel foi ‘entregue [...] ao LOCATÁRIO em perfeito estado de conservação e asseio, pintado em cores normais, com todas as suas instalações, peças, aparelhos, utensílios e acessórios elétricos e hidráulicos em perfeito funcionamento’. Porém, os e-mails (docs. 06-10) trocados entre as partes comprovam que o imóvel não foi entregue nas condições estipuladas contratualmente; pelo contrário, foi entregue com diversos problemas, revelados após a vistoria empreendida pela própria imobiliária (SEGUNDA RÉ). Assim, não obstante os reparos realizados, outros tantos ficaram pendentes, comprometendo a utilização do bem pelos locatários (AUTORES), que não esperavam lidar com tantos dissabores, já que é dever do locador (PRIMEIRO RÉU), nos termos do art. 22, inciso I, da Lei de Locações, ‘entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina’. A título exemplificativo, entre os problemas pendentes de resolução, vale citar os seguintes: 1) Inclinação do piso do box da suíte do casal, gerando acúmulo de água no interior, que causa odor fétido, a inutilização do próprio box, que não fecha completamente e, em decorrência, causa o vazamento de água para fora da área do chuveiro, além do risco de acidente, principalmente para a sra. Gabriela Campos (SEGUNDA AUTORA), gestante (doc. 13); 2) Ao menos 7 (sete) pontos de vazamento, em diversas torneiras, que exigem reparo, como, por exemplo, o vazamento de água no registro geral, localizado no interior do armário fixado na parede, em que é possível verificar sinais de infiltração, com deformação; 3) Risco iminente de ruptura do sifão da pia da área de serviço; 4) Ausência de rejunte em todos os banheiros, com risco de infiltração no andar inferior; e 5) Inutilização completa do banheiro social — registros fechados a todo momento, para evitar vazamento — e parcial do outro, sendo que ambos necessitam de reparos mais incisivos, com quebra de parede. Como prova do aqui alegado, o PRIMEIRO AUTOR gravou diálogo de sua reunião — áudio do diálogo em link1 e ata notarial com transcrição anexada a esta petição (doc. 11) —, no imóvel objeto de locação, com o sr. Gustavo, neto do PRIMEIRO RÉU (proprietário e locador do apartamento), o sr. Luís, bombeiro hidráulico convidado pelo sr. Gustavo, e o sr. Eduardo, técnico vinculado à SEGUNDA RÉ, que demonstra, de forma clara, o descaso com que os RÉUS, especialmente a imobiliária, trataram toda a situação, considerada grave por todos os ali presentes. (...) Em síntese, o sr. Gustavo, engenheiro civil com conhecimento técnico, neto do proprietário do imóvel, responsável por cuidar das questões relacionadas ao bem, reconheceu e se surpreendeu com a gravidade dos vícios encontrados, demonstrou insatisfação com a imobiliária, que, autorizada a fazer os reparos, pouco caso fez da situação, ressaltou que todos os problemas tinham de ser resolvidos antes da entrega do bem e, por fim, constrangido, pediu desculpa ao PRIMEIRO AUTOR. O sr. Luís, bombeiro hidráulico convidado pelo sr. Gustavo, entre as inúmeras observações feitas por ele, pontuou que o piso da suíte dos autores teria de ser quebrado, que reparos teriam de ser realizados em todos os quatro banheiros e ressaltou que o material utilizado para fazer alguns dos reparos são de má qualidade. Por sua vez, o sr. Eduardo, bombeiro a serviço da imobiliária, ratificou o parecer do sr. Luís, frisou que o antigo inquilino do imóvel já havia apontado os problemas narrados pelo primeiro autor e atribuiu a não resolução dos vícios no imóvel à má gestão da imobiliária. Apesar de parte relevante da responsabilidade ter sido atribuída à SEGUNDA RÉ, é perceptível que o sr. Gustavo, representante do PRIMEIRO RÉU (locador) não demonstrou muito interesse em resolver os problemas repassados pela SEGUNDA RÉ (imobiliária), o que pode ser verificado quando ele afirma o seguinte: ‘Mas, cara, isso tudo tinha que ter sido visto pela imobiliária. É impressionante assim. A gente já tava tendo problema com eles nos outros apartamentos que o meu avô tem. Mas dessa vez, assim ééé .E eles mandam tudo pra gente, pra gente resolver. Aí eu falei: gente, mas eu tô pagando isso aí, vocês tinham que resolver sozinhos [00:12:19]’. Nesse contexto, o sr. Gustavo tenta se esquivar de toda e qualquer responsabilidade pelos danos no bem, o que não faz sentido, se Vossa Excelência considerar que modificações no bem só podem ser empreendidas com autorização do proprietário. Incumbe ao proprietário/locador, portanto, ao menos a obrigação de fiscalizar a execução dos serviços prestados pela imobiliária, especialmente aqueles submetidos a sua autorização. Em complemento, para ratificar e detalhar os problemas relatados no diálogo supramencionado, consta anexado a esta petição Termo de Conferência/Contestação ao Laudo Inicial (doc. 12), de autoria do sr. Cleison de Almeida Souza, vistoriador com reconhecida experiência contratado pelos AUTORES, documento que certamente subsidiará a Vossa Excelência maiores elementos de prova. Pois bem. Após mais de um mês de utilização do bem, os problemas não foram solucionados, razão por que, ante o evidente descumprimento contratual por parte dos RÉUS, que não solucionaram os problemas a tempo, não restou opção aos AUTORES (locatários) a não ser solicitar, em 8 de janeiro de 2020 (doc. 07), a rescisão contratual, sem incidência de multa, tendo em vista que não deram causa ao rompimento do vínculo. Além disso, não seria mais possível aos AUTORES esperar a resolução de toda a problemática, que vinha sendo postergada indefinidamente, considerando que a AUTORA Gabriela já se encontrava no sétimo mês de gestação. Logo, teriam de esperar os consertos, para que, então, pudessem realizar as reformas no cômodo destinado ao quarto do bebê. Em 17 de janeiro de 2020, por e-mail (doc. 07), representante da SEGUNDA RÉ informou ‘que as questões de manutenção detectadas no apartamento são rápidas e simples de resolver, não necessitando, portanto, de muito tempo e não causando incômodo ao morador’. (...) Em verdade, os RÉUS nunca demonstraram real interesse em resolver em definitivo os vícios apontados pelos AUTORES, sobretudo, porque se tratam de problemas preexistentes ao contrato de locação, constatados, inclusive, pelo inquilino que precedeu aos AUTORES, ou seja, o imóvel só deveria ter sido colocado no mercado após a resolução de todas as avarias verificadas. (...) Para a surpresa dos locatários, os RÉUS, cientes de que deram causa à rescisão, qualificaram as razões dos locatários de ‘frágeis’ e, não bastasse isso, exigiram o pagamento da multa de R$ 14.166,66 (docs. 14, 15 e 16), a qual teria de ser paga por quem deu causa à resolução contratual, isto é, os RÉUS! (...) Não obstante essa exigência despropositada, como bons cidadãos que são, sempre tendentes à resolução amigável e menos onerosa de questões delicadas, os AUTORES, que, ressalta-se, não deram causa à resolução contratual, cientes de que não incumbe a eles, mas aos RÉUS, arcar com o pagamento da multa, propuseram a rescisão contratual sem a incidência de multa ou outra espécie de sanção pelo rompimento do contrato em desfavor de quaisquer dos contratantes. Contudo, os RÉUS não concordaram com a proposta, razão por que, ante a necessidade de resolver a situação o mais rápido possível, os AUTORES realizaram o pagamento da multa (doc. 15), injustamente, visto que os RÉUS, como forma de forçar o pagamento, incluíram em um único boleto todos os valores, tanto o aluguel mensal quanto a multa, não havendo opção para os AUTORES a não ser pagar.’ Sustentam, assim, que o pagamento da multa foi indevido já que o imóvel não estava no estado de servir ao uso a que se destina. E prosseguem: ‘Por sua vez, a SEGUNDA RÉ, na condição de mandatária do PRIMEIRO RÉU, tinha a obrigação de ‘aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato’, sob pena de ter de ‘indenizar qualquer prejuízo causado por sua culpa’ (Código Civil, art. 667). Nesse sentido, por se aplicar a ela as normas do Código de Defesa do Consumidor, além de ter falhado em seu dever como mandatária, errou, também, ao prestar serviço defeituoso, cabendo-lhe responder pela reparação dos danos causados aos AUTORES, consoante o art. 14 do CDC.’ Em contrapartida, como foram os RÉUS que descumpriram a obrigação que assumiram perante os AUTORES, aqueles incorrem de pleno direito na cláusula penal prevista contratualmente, nos termos do art. 408 do Código Civil, de modo que, além de devolver a quantia paga pelos AUTORES, os RÉUS têm de pagar a eles a multa (Cláusula Décima Quinta do Contrato de Locação). Ainda, os AUTORES, quando realizaram a locação, contrataram serviço de arquiteta (doc. 18), para a realização de um projeto para o local, principalmente para adequá-lo à vinda de seu bebê, que lhes custou R$ 570,00 e não pôde ser levado adiante, por culpa dos RÉUS. Por fim, tiveram gasto com a mudança, no valor de R$ 800,00 (doc. 17), que, somado ao custo com projeto, à multa a ser reembolsada e à multa a ser cobrada, totaliza o montante de R$ 29.703,32’ E, ao final, pediram: ‘sejam os RÉUS condenados: (i) a reembolsar a quantia de R$ 14.166,66 (doc. 15) aos AUTORES, paga injustamente por estes a título de multa pela rescisão contratual; (ii) a indenizar os AUTORES no valor de R$ 15.536,66, estando inclusos neste montante os gastos com mudança (R$ 800,00) e com projeto de arquitetura (R$ 570,00), bem como a multa (R$ 14.166.66) por descumprimento contratual; subsidiariamente, se Vossa Excelência não entender pela cobrança da multa em face dos RÉUS, sejam eles condenados: (i) a reembolsar a quantia de R$ 14.166,66 aos AUTORES, paga injustamente por estes a título de multa pela rescisão contratual; e (ii) a indenizar os AUTORES no valor de R$ 1.370,00, estando inclusos neste montante os gastos com mudança (R$ 800,00) e com projeto de arquitetura (R$ 570,00);’ Citados, os réus apresentaram resposta sob a forma de contestação. Em primeiro lugar, a Plano Empreendimentos. Alegou, em primeiro lugar, sua ilegitimidade passiva: ‘Primeiramente, deve-se esclarecer que a Primeira Requerida atua apenas como procuradora do proprietário do imóvel locado pelos Requerentes. Totalmente descabida e insubsistente é a inclusão da Primeira Requerida no polo passivo desta demanda, uma vez que foi apenas gestora administradora da locação do imóvel em questão. A Primeira Requerida não teve qualquer relação com o motivo da rescisão, pelo contrário, sempre diligenciou no sentido de buscar solução às reclamações, não podendo, portanto, ser-lhe imputada qualquer responsabilidade acerca dos fatos narrados na Inicial. Os próprios autores elencam no e-mail enviado pelo primeiro Requerente à imobiliária no dia 03/01/2020 (Id no 58047713, pág. 01) todas as queixas informadas que já haviam sido resolvidas e as novas necessitavam de autorização do proprietário, conforme também menciona no texto do mesmo email. A primeira Requerida é mera mandatária do proprietário do apartamento alugado pelos Autores, portanto, sem legitimidade ou responsabilidade para responder aos fatos narrados na exordial. Os riscos inerentes à locação dizem respeito às partes integrantes da relação jurídica de direito material e não pode, de maneira nenhuma, serem estendidos a terceiros, ainda que a administradora do imóvel uma vez que essa não agiu com culpa. A Imobiliária apenas responde pelos riscos de seu negócio, que é a administração de imóveis. Ademais, por todos os fatos narrados e documentos juntados nos autos, é possível comprovar que sempre agiu com diligência, não sendo certo que lhe sejam atribuídas as obrigações e responsabilidades que são próprias do dono do imóvel. (...) Ademais, ao realizar a visita no imóvel através de seu procurador (Gustavo) este assumiu total responsabilidade com relação aos reparos que ainda não haviam sido realizados em decorrência da falta de sua autorização em conjunto com o locatário. A imobiliária não pode responder por supostos problemas ocultos e/ou estruturais do imóvel, pois esta responsabilidade cabe ao proprietário conforme estabelece o art. 22 da Lei do Inquilinato: I) ‘entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina’, II) manter, durante a locação a forma e o destino do imóvel e (III) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação’. (...) Ainda, conforme prevê o contrato de administração firmado entre esta Requerida e o proprietário do imóvel, quaisquer vícios de construção existentes no imóvel administrado (tipo de vício que os Requerentes afirmam se tratar), e suas reais consequências são de responsabilidade total e única do proprietário (contrato de administração do imóvel, cláusula 12a).’ No mérito, aduziu que: ‘Ocorre que, diferentemente do que foi narrado na Inicial, a primeira Requerida não deu causa à rescisão do contrato de locação de forma antecipada, motivo pelo qual não é cabível o pleito autoral para devolução de multa rescisória, muito menos o pedido de condenação ao pagamento de valor correspondente à respectiva multa e demais despesas apresentadas pelos Autores. A primeira Requerida sempre agiu de forma diligente e nunca mediu esforços para buscar soluções de quaisquer problemas apresentados pelos Autores. Inclusive intermediando o contato entre locador e locatários o que viabilizou a visita do Sr. Gustavo, procurador do Locador, junto a profissional de sua confiança e Sr. Eduardo, contratado para prestar os serviços de reparo no imóvel.’ Prosseguem sustentando que tentou solucionar todos os problemas e que, no limite, não teve tempo por atuação dos próprios autores: ‘A locação objeto desta demanda se iniciou em 06/12/2019, conforme informado pelos Autores na Inicial e, desocupado no dia 03/02/2020, ou seja, a locação durou um período de 59 dias. Baseados nos documentos juntados pelos próprios autores na Inicial, bem como as conversas havidas entre colaboradora da Imobiliária e o Primeiro Autor e demais documentos anexados a esta contestação, façamos uma breve linha do tempo com o ocorrido durante esses dias e suas respectivas datas. Em 07/12/2019 o Primeiro Autor envia mensagens via whastapp para Andrea (colaboradora do setor de locações da Imobiliária) alguns áudios e fotos, o que supostamente se refere a questionamentos relativos ao laudo de vistoria inicial. No mesmo dia a mesma responde informando que enviará a situação para a Regina (colaboradora responsável pelo setor de assistência técnica da Imobiliária). [Id no 58047716, págs. 1- 2] No dia 08/12/2019 (domingo) o Primeiro Autor volta a enviar mensagens afirmando ter identificado mais um vazamento. (...) Em 09/12/2019 (segunda-feira) pela manhã Andrea responde informando que já encaminhou todas as contestações da vistoria para o setor responsável e que seria agendada uma visita técnica. Em 10/12/2019 o Autor torna a enviar mensagem informando ter identificado mais um detalhe a ser revisto: ‘Água passando pelo blindex’ e, novamente, a Sra. Andrea afirma que estaria encaminhando ao setor responsável... Em 11/12/2019, envia mais uma foto e afirma: ‘Blindex tb está com problema”. Neste mesmo dia, após orientação para compilar todos os problemas constatados enviou e-mail ao setor responsável (Regina) e solicitou retorno para solução. Em 16/12/2019 o primeiro Autor volta a enviar mensagem via whatsapp para Andrea e e-mail à Regina informando ter identificado um novo ponto de vazamento. No dia 18/12/2019 cobra o envio de prestador de serviços para providenciar os reparos necessários. A necessidade dos reparos foi informada ao representante do Locador e sua execução foi autorizada, ambos por telefone. O Sr. Eduardo, prestador de serviços, foi até o apartamento locado em 02/01/2019 e, conforme o próprio Autor menciona no e-mail enviado em 03/01/2020 foram realizados os reparos elencados no e-mail enviado no dia 16/12/2019, com exceção daqueles que não seria possível resolver no momento, pois se tratavam de problemas relacionados ao blindex e demais reparos que exigiriam uma pequena obra pra serem resolvidos. O representante do proprietário foi informado pela Imobiliária, que diante de tantos problemas elencados pelos Autores, sugeriu que fosse agendada uma visita ao imóvel com a presença de seu proprietário. Foi então que o Sr. Gustavo (representante do proprietário) acompanhado de profissional de sua confiança junto com o Sr. Eduardo, que já havia estado no imóvel e promoveu os primeiros reparos no imóvel foram até lá. A visita no apartamento locado ocorreu em 10/02/2020, dois dias após o pedido formal de devolução do imóvel, que aconteceu no dia 08/02/2020. Ou seja, os Autores já tinham decidido pôr fim à locação e mesmo assim, permitiram a visita in loco com o claro intuito de manipular uma conversa informal de modo a tentar obter o reconhecimento de qualquer culpa por parte das Requeridas. O e-mail no qual o primeiro Autor informa o que já havia sido reparado, informando novas queixas além das já expostas anteriormente e pede novas providências foi enviado em 03/01/2020 (sexta-feira) à 15h41 (Id no 58047713, pág. 01). Em 08/01/2020 às 13h20 enviou novo e-mail comunicando a desocupação do imóvel locado (Id no 58047713, pág. 01). Entre o e-mail de tratativa trocado e a data que informa devolução, temos dois dias úteis apenas. Como considerar este prazo como razoável para contratação de profissionais e a execução da pequena obra? .. como imputar culpa pela rescisão da locação à Imobiliária sob o argumento de que ‘após mais de um mês de utilização do bem, os problemas não foram solucionados’ quando esta esteve todo o tempo em contato e buscando solução de quaisquer problemas apresentados? Não há que se considerar também as afirmações como a que ‘ante as várias tentativas frustradas de obter dos Réus os consertos necessários ao melhor uso do bem’ Esta é uma inverdade uma vez que quaisquer problemas noticiados pelos Autores durante o curtíssimo período da locação foram atendidos pela primeira Requerida que, mesmo após pedido de devolução do imóvel, fez questão de convocar o proprietário para avaliar a situação pessoalmente. Além de ter novamente proposto a solução de todos os problemas no prazo máximo de uma semana, concedendo através de crédito no boleto do aluguel a carência dos dias em que os reparos estivessem sendo executados.’ Sustenta que a conversa gravada é uma vil tentativa de induzir o juiz a erro pois ao ‘fazer a leitura do documento na íntegra é possível perceber a tentativa de manipulação de seu teor.’ Aduz, em seguida, que os vícios apontados não impediriam a habitabilidade: ‘Ocorre que, não há como considerar inabitável o imóvel nas condições em que foi entregue aos Autores (fotos retiradas na vistoria inicial). Ademais, se supostamente o imóvel estivesse em condições inabitáveis de forma a caracterizar alguma infração contratual por parte da primeira Requerida, esta alegação deveria ser comprovada por laudo técnico, por se tratar de questão de alta complexidade, e não consta nos autos nenhum laudo (prova técnica) que ateste a inabilidade do imóvel. As fotos constantes no Id no 58047719 (págs. 05-19) não são aptas a comprovar a existência de qualquer vício grave, vazamentos ou infiltrações de extensão considerável, etc. O imóvel, inclusive, fora locado por mais de um inquilino antes dos Autores e não há registros junto aos setores responsáveis da imobiliária de quaisquer reclamações neste sentido. (termo de rescisão contratual com recebimento do imóvel, onde a imobiliária ́recebe o imóvel sem ressalva de pendências, que segue em anexo). Os Autores afirmam que o Sr. Eduardo, bombeiro hidráulico que prestou serviços no imóvel ‘frisou que o antigo inquilino já havia narrado os problemas narrados pelo primeiro Autor’. Ocorre que, o Sr. Eduardo é prestador de serviços e a imobiliária apenas intermedia sua contratação para realização de pequenos reparos nos imóveis que administra, já que os clientes locadores normalmente pedem indicações pois não conhecem profissionais que executem alguns serviços. O Sr. Eduardo não é preposto da primeira Requerida, não tem nenhum acesso a informações administrativas, portanto, não deve ser considerada qualquer fala sua com relação à gestão da imobiliária. A primeira Requerida, caso tivesse conhecimento de quaisquer problemas antes de ter dado o imóvel em locação, já os teria repassado ao proprietário, pois na qualidade de administradora do imóvel, também tem interesse que este esteja em perfeito estado para locação.’ Com relação ao dano moral afirma que ‘Uma vez que a multa contratual rescisória era devida diante da rescisão imotivada do contrato de locação, não há que se falar na existência de danos morais sofrido pelos Autores. E mesmo que, hipoteticamente, se considerasse a culpa das Requeridas com relação à rescisão contratual, inexiste qualquer dano à honra subjetiva dos autores.’ E, com relação aos danos emergentes, sustenta que ‘Não há nenhum dispositivo legal e/ou responsabilidade que impute à Primeira Requerida obrigação em ressarcir valores referentes a mudança e projeto de arquitetura. E mesmo que, hipoteticamente, fosse reconhecida culpa da Primeira Requerida com relação à rescisão contratual, as referidas despesas não possuem qualquer relação com este fato, não sendo cabível o referido pleito.’ Em segundo lugar, apresentou resposta o segundo réu, sustentado, à saída, a inaplicabilidade do CDC, e, em seguida, afirma que os autores não têm razão por isso que tinham conhecimento das condições do imóvel locado. Sustenta: ‘Conforme se extrai da petição inicial, o ponto fulcral da demanda é identificar se há causa hábil para a rescisão antecipada, ou melhor, (1) se os autores tinham ciência das condições do bem locado, (2) se os vícios identificados no imóvel o tornariam impróprio para uso e (3) se os réus atenderam aos reclames dos autores tempestivamente. Para esclarecer as questões, observemos o contrato celebrado entre as partes. De acordo com o § 17o da Cláusula Décima Terceira, os locatários declararam, na época da assinatura do contrato, para todos os fins e efeitos de direito, que receberam o imóvel locado no estado em que se encontrava de conservação e uso, identificado no relatório referente ao estado de uso e conservação do imóvel, o que é parte integrante do contrato. Com efeito, o laudo de vistoria elaborado (documento de ID n. 58051696) descreve minuciosamente as especificidades do imóvel locado, inclusive indicando alguns vícios que, muito embora sejam vícios, em hipótese alguma poderiam ser considerados como capazes de desvirtuar a finalidade residencial do imóvel, como, por exemplo, manchas em rodapés, riscos em portas, marcas de tinta, pequenos amassados em pias e outros. Veja, Excelência, que o caso trata de locação residencial de imóvel de propriedade do contestante, uma relação indiscutivelmente de natureza cível, nas quais vigora o princípio da autonomia das vontades. Assim, o contestante ofereceu imóvel de sua propriedade, tendo os autores, após vistoriarem o imóvel, anuído com as suas condições e celebrado contrato de locação. Observe-se ainda que, embora não se trate de relação de consumo – razão pela qual não haveria que se falar em cumprimento ao dever de informação ou redação em destaque de cláusulas limitativas de direito – o termo de vistoria subscrito pelos autores prevê, com destaque, que o locatário deverá conferir rigorosamente a vistoria, conferindo-lhes prazo de 48h para veicular suas reclamações. (...) Na linha do que prevê o artigo 565 do Código Civil, a locação é espécie contratual na qual uma das partes obriga-se a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, ou seja, é exatamente o bem imóvel, na condição em que se encontra, que está sendo locado. Por isso, compreende verdadeiro ato contraditório – e, neste ponto, deve-se lembrar que o ordenamento jurídico veda a sua prática (venire contra factum proprium) – a celebração de contrato de locação, precedido de vistoria, com posterior insurgência sobre o bem locado. Na verdade, parece-nos que os autores, após a celebração do contrato, decidiram que não queriam permanecer no imóvel durante a vigência contratual, desfazendo-o. Evidentemente, sendo caso de desfazimento do contrato por desistência, deve incidir a cláusula penal ajustada. (...) Francamente, Excelência, não se pode considerar que o imóvel locado não serviria ao uso em razão de, por exemplo, inclinação do piso do box, vazamento em torneiras, defeitos pontuais em rejuntes e aparente risco de infiltração. Em verdade, são características de qualquer imóvel que se deteriora com o tempo e com o uso. Por fim, mesmo que identificados os vícios, ambos os réus sempre se colocaram à disposição para sanar os defeitos apontados pelos autores. Nesse caminhar, basta verificar os documentos anexados pelos autores. As insurgências acerca de possíveis vícios somente foram veiculadas no dia 11 de dezembro, tendo as tratativas se alongado até o início de janeiro. Sobre esta questão, relembre-se que, no final de cada ano, as atividades empresariais tendem a ser reduzidas em razão das festas de fim de ano, o que justifica a apontada ‘demora’ em solucionar os problemas apontados. Por outro lado, no início de janeiro, foram realizados diversos reparos no imóvel, conforme se verifica de e-mails enviados em 03/01/2020. Contudo, apenas 05 dias após os reparos, os autores já informaram que não teriam interesse em permanecer com o imóvel locado, o que revela claramente o intuito de se desvincular das obrigações assumidas. Evidentemente, nem sequer haveria tempo hábil para a realização dos reparos indicados pelos autores, de forma que somente é reforçada a conclusão de que se arrependeram do contrato celebrado.’ Depois sustenta que os autores não agiram de acordo com a boa fé, inclusive quanto à produção da prova. ‘Claramente, a conduta dos autores superou em muito o dever de diligência e o intuito de solucionar as intempéries na execução contratual. O que parece, na verdade, é que, desde o início da prestação contratual, os autores passaram a produzir provas com o único intuito de propor uma ação judicial, o que se revela, inclusive, pela gravação clandestina de conversa com o neto do autor (veja-se que nem sequer há conversa com o real proprietário do imóvel) e transcrição de áudio de Whatsapp em cartório de notas. O grande problema disso é que os autores tentam utilizar como prova falas de terceiros não envolvidos na relação processual, com o fito de demonstrar graves vícios na prestação do contrato. Isto gera diversas consequências de natureza processual, como, por exemplo, a impossibilidade de prestação de esclarecimentos e a total supressão dos princípios do contraditório e da ampla defesa. No caso dos autos, os autores juntam áudios que apontariam tão somente achismos e tentativas amigáveis de solução da questão, o que em hipótese alguma deve ser admitido como verdade absoluta, já que, como dito, foi realizada sem consentimento (e pior, sem conhecimento) dos terceiros envolvidos, com nítido intuito de produção de provas para o processo.’ Aduzem, por fim, não ser cabível o ressarcimento dos valores relativos ao projeto com arquiteto e mudança: ‘o réu não tem qualquer ingerência sobre a contratação de serviços arquitetura, aliás, nem sequer teve conhecimento ou foi autorizada a reforma do imóvel locado. Ademais, os gastos com mudança e decoração do imóvel são mera discricionariedade dos autores, que, repise-se, arrependeram-se do contrato celebrado e, em menos de um mês da primeira reclamação, celebraram novo contrato.’ Os autores se manifestaram em réplica. Passo a organizar e sanear o processo. Aplicação do CDC. Ilegitimidade passiva. No caso, é importante determinar se se aplica à hipótese o CDC, seja para se admitir eventual legitimidade do mandatário como parte da prestação do serviço/fornecimento do produto, seja para eventualmente se admitir a inversão do ônus da prova. O entendimento prevalente – no STJ, inclusive – é no sentido de que não se aplica à locação regida pela Lei 8.245/91. Colhe-se, entre tantos, o voto do Ministro Marco Buzzi: ‘(...) nos termos da reiterada jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2o e 3o da lei 8.078/90, o que afasta a sua aplicação no caso concreto. A respeito: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO AO ART. 52 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. GRAU DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não se constata violação ao art. 535 do CPC quando a col. Corte de origem dirime, fundamentadamente, todas as questões que lhe foram submetidas. Havendo manifestação expressa acerca dos temas necessários à integral solução da lide, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte, fica afastada qualquer omissão, contradição ou obscuridade. 2. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica a relações locatícias, porquanto regidas pela Lei 8.245/91. Precedentes. (...) (AgRg no AREsp 253960/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/04/2015, DJe 06/05/2015) (grifo nosso) AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO - DECISÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO. INCONFORMISMO DOS RÉUS. 1. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação, regido especificamente pela Lei n. 8.245/91. Precedentes. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1347140/PE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2013, DJe 05/06/2013) (grifo nosso) LOCAÇÃO. VIOLAÇÃO AOS ARTS 79 DA LEI 8.245/91 E 2.036 DO CÓDIGO CIVIL. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. OCORRÊNCIA. MULTA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1(...). 2. É pacífica e remansosa a jurisprudência, nesta Corte, no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios, que são reguladas por legislação própria. 3. Restam ausentes às relações locatícias as características delineadoras da relação de consumo apontadas na Lei 8.078/90. 4. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 689266/SC, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 06/10/2005, DJ 14/11/2005 p. 338) (grifo nosso) Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pelei (sic) lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor.’ Portanto, não é cabível a inversão do ônus da prova, nem se admitir que a Administradora e o proprietário são fornecedores de sorte que deveriam, eventualmente, indenizar solidariamente os locatários por problemas havidos na locação. Tanto assim que o contrato estabelece como locatários os autores e locador o réu – comparecendo a ré como representante do locatário. Ela funciona, portanto, como mandatária e nessa qualidade os seus atos são imputados ao mandante (art. 663 do Código Civil). Mesmo porque o que se pretende é responsabilizar pela cobrança da multa – de que é destinatário, no caso, o locador-mandante, que apenas remunera a administrado-mandatária pelos serviços de administração – bem como responsabilizá-lo por violação a dever que é do locador e não da Administradora. Questão de fato. Ônus da prova. De forma bem genérica, no processo as coisas se passam mais ou menos assim: o autor afirma a ocorrência de fato ou fatos e sustenta que, mercê da incidência de uma determinada norma - extraída da intepretação de um texto – surgiu um fato jurídico. Fato jurídico esse que implica na produção de determinados efeitos que autoriza a se pedir o que se pede. A afirmação de um fato é um ponto. Ponto de fato. O réu, em relação ao fato afirmado, pode adotar a atitude de simplesmente negar a ocorrência do fato afirmado. Nesse caso, o ponto – ponto de fato - se converte em questão: o fato ocorreu ou não? Ou pode o réu, admitindo o fato afirmado, outros lhe opor e que, mercê da incidência de uma norma, extinguiram o fato – e por conseguinte incabível se pretender o que se pretende – ou impediram a produção de seus efeitos ou, então, modificaram-no de sorte que os efeitos pretendidos dele não decorrem. Nessa hipótese não surge uma questão sobre o fato afirmado pelo autor; mas se este nega os fatos afirmados pelo réu surge uma questão de fato, mas sobre os alegados pelo autor. No fundo, pois, o que há é indagação sobre fatos jurídicos. E como um fato só é considerado jurídico se sua ocorrência é prevista em uma norma, tem-se que, do ponto de vista do ônus probatório, quem invoca uma norma em seu favor tem o ônus de provar os fatos cuja ocorrência atraem sua incidência. É a teoria normativa do ônus da prova, de origem doutrinária tedesca - já que, ao me consta, não foi consagrada na lei -e que é adotada, como princípio, pelo CPC – art. Art. 373. O ônus da prova incumbe:I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. É o que se chama de teoria estática do ônus da prova e que deve ser em regra aplicada, ressalvada a possibilidade de dinamização ou inversões do ônus, conforme previsto no próprio CPC. Posto isso, os autores invocam a violação do dever do locatário de ‘entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. (art. 22, I, da Lei 8.245/91). Parece-me que os problemas são incontroversos e teriam adequada prova documental. Restaria a questão de direito de saber se eles seriam tais que o imóvel não serviria ao uso a que se destina – moradia e, mais, se o fato de declararem que o recebia o imóvel em tal ou qual estado implicaria, a despeito de eventuais problemas, no cumprimento do dever pelo locador. Há, também, a questão de direito a respeito da indenização pelos gastos tidos pelos autores com arquiteta e mudança. Devem, no caso de ser admitido que a causa do rompimento foi a violação do dever mencionado, ser indenizados? Haveria ou não relação de causalidade? Então, quanto a essas questões não haveria necessidade de prova, salvo melhor juízo. De todo modo, os fatos que sustentam a alegação de que os autores violaram a boa-fé pois teriam agido de modo a causar uma situação que justificasse o rompimento do contrato, devem ser provados pelo réu que os alegou, – se já não se considerar que estão provados – à invocação de uma norma que os réus teriam desrespeitado ANTE O EXPOSTO, a) julgo extinto o processo, por ilegitimidade passiva, em relação à ré Plano Empreendimentos Imobiliáros Ltda., condenando os autores nas custas e honorários, que arbitro em 10% do valor dado à causa; b) dou por saneado e organizado o feito, facultando as partes, à vista do acima estabelecido, dizerem se, a despeito da conclusão, teriam alguma outra prova a produzir. Não havendo manifestação ou, havendo, ambas as partes remanescentes dizerem que não têm outras provas a produzir, façam-se conclusos para sentença.( )” – ID 83997046 do processo originário, grifo no original. Opostos embargos de declaração pelos autores/agravantes (ID 86831739), decisão integrativa assim proferida: “Trata-se de embargos de declaração opostos por Gabril Lacerda e Gabriela Campos Melo em face da decisão que organizou o processo. Aduzem, após transcrever trecho da decisão, que: ‘Pela leitura dos referidos excertos, verifica-se, em síntese, que, para Vossa Excelência, o CDC ‘não se aplica à locação regida pela Lei 8.245/91 [...] Portanto, não é cabível a inversão do ônus da prova, nem se admitir que a Administradora e o proprietário são fornecedores de sorte que deveriam, eventualmente, indenizar solidariamente os locatários por problemas havidos na locação Contudo, pelo que se lê, não foram considerados os fundamentos apresentados pelos EMBARGANTES na petição inicial e na réplica, sobretudo, em relação ao entendimento do egrégio TJDFT sobre o tema, segundo o qual a relação entre locatário e imobiliária não se confunde com a havida entre locador e locatário. De fato, os próprios EMBARGANTES fizeram uma distinção entre a relação havida entre si e o locador José, ora EMBARGADO, e a estabelecida entre si e a imobiliária, a EMBARGADA Plano Empreendimentos, tanto é que pediram a aplicação do CDC apenas em relação a esta, isso porque, como amplamente demonstrado na narração dos fatos, não obstante a Plano Empreendimentos tenha atuado como intermediária, algumas de suas ações influíram diretamente na dinâmica de todo o imbróglio. Nesse contexto, o que se verifica, no caso dos autos, é verdadeira falha na prestação dos serviços por parte da EMBARGADA Plano Empreendimentos, de modo que a aferição da legitimidade desta se confunde com a análise mais apurada do mérito, que ainda não está finalizada, não obstante já indique o descaso da EMBARGADA na condução de toda a situação.’. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, já que se afirma a existência de omissão. Mas, no mérito, nego provimento já que a questão foi expressamente decidida: ‘Portanto, não é cabível a inversão do ônus da prova, nem se admitir que a Administradora e o proprietário são fornecedores de sorte que deveriam, eventualmente, indenizar solidariamente os locatários por problemas havidos na locação. Tanto assim que o contrato estabelece como locatários os autores e locador o réu – comparecendo a ré como representante do locatário. Ela funciona, portanto, como mandatária e nessa qualidade os seus atos são imputados ao mandante (art. 663 do Código Civil). Mesmo porque o que se pretende é responsabilizar pela cobrança da multa – de que é destinatário, no caso, o locador-mandante, que apenas remunera a administrado-mandatária pelos serviços de administração – bem como responsabilizá-lo por violação a dever que é do locador e não da Administradora.’ Se está errada, o recurso é outro. ANTE O EXPOSTO, nego provimento ao recurso.” – ID 86948729 do processo originário, grifos no original. Opostos embargos declaratórios pelo réu/agravado JOSÉ SEBASTIÃO GOMES (ID 87151512), decisão integrativa assim proferida: José Sebastião Gomes opôs Embargos de Declaração em face da decisão de Id 85659266. Sustenta omissão porque: ‘O primeiro ponto em relação ao qual é omissa a decisão liga-se à afirmação de que o corréu seria mero mandatário do locador-mandante, não se beneficiando da multa recebida. Contudo, conforme demonstrado nas contestações apresentadas pelas partes, bem como pelo documento de ID n. 72853924 (contrato de administração de imóveis), cabe à imobiliária 50% de toda e qualquer multa rescisória paga, de acordo com o § 3o da Cláusula 5a do Contrato, veja-se: (...) Com efeito, se coube ao corréu o recebimento de 50% da multa rescisória, é evidente que há pertinência subjetiva para compor o polo passivo. Por outro lado, há outro aspecto que não foi apreciado por Vossa Excelência quando da prolação da decisão embargada. Como visto da petição inicial, os autores imputam à imobiliária a inércia em solucionar e, por conseguinte, falha na prestação dos serviços, o que, em tese, atrairia a sua responsabilidade por eventuais danos causados pela imobiliária, mesmo que agindo na condição de mandante.’ (Id 87151512). Os autores disseram que: ‘concordam e reputam essencial a inclusão da imobiliária embargada no polo passivo, porque está comprovada a ocorrência de verdadeira falha na prestação dos serviços por parte da embargada Plano Empreendimentos. Além disso, a aferição da legitimidade da embargada Plano Empreendimentos se confunde com a análise mais apurada do mérito, que ainda não está finalizada, não obstante já indique o descaso da EMBARGADA na condução de toda a situação." (Id 90476470). O corréu disse que não há omissão (Id 90536311). É o relatório. Decido. Dispõe o artigo 1022 do CPC que cabem Embargos de Declaração quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material sobre ponto a respeito do qual deveria haver manifestação judicial. Inicialmente, quanto ao ponto de que foi considerado na decisão embargada que a imobiliária não se beneficiaria da multa recebida pelo embargante. Se assim foi decidido, não há omissão, mas sim erro de julgamento, que não se corrige por meio de embargos de declaração. De outro lado, ainda que considerado que a multa paga pelos autores deve ser rateada entre os réus, não há relação contratual dos autores com a imobiliária a justificar sua permanência no polo passivo. Com efeito, a multa em questão foi paga por eventual descumprimento do contrato de locação ao locador, a imobiliária é mera mandante daquele. Se a multa, por força de contrato de administração, deve ser rateada entre o locador e a imobiliária, os autores não compõem esta relação jurídica, e portanto não têm legitimidade para pedir a condenação da imobiliária na devolução do valor que entende ter pago indevidamente. Deste modo, nos estritos termos acima expostos, não verifico o vício aventado pelo embargante. Assim, o que se afigura é o interesse do embargante modificar o julgado ante o seu inconformismo. Contudo, é cediço que a modificação através de embargos tem caráter excepcionalíssimo, não sendo o caso dos autos. Ante o exposto, recebo o recurso, uma vez que presentes seus requisitos de admissibilidade e, no mérito, nego provimento aos Embargos de Declaração, com fundamento no artigo 1022 do Código de Processo Civil.” – ID 90858153 do processo originário. Nas razões recursais (ID 26149734), os autores/agravantes GABRIEL e GABRIELA alegam que “esse egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios firmou entendimento segundo o qual a relação entre imobiliária e locatários é de consumo, ‘por não se confunde (sic) com o contrato de locação de imóvel firmado entre locador e inquilino’, razão por que ela possui responsabilidade solidária por eventuais danos suportados injustamente pelos locatários” (ID 26149734, p. 6). Sustentam que “não há justificativa plausível para afastar a responsabilidade da imobiliária e, sobretudo, sua inclusão no polo passivo, à qual foi imputado modo de proceder precário, pelo próprio neto do AGRAVADO José, sem que o PRIMEIRO AGRAVANTE tenha feito qualquer crítica que induzisse às afirmações feitas”, sendo a imobiliária “obrigada ‘a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua”, nos termos do art. 667 do Código Civil (ID 26149734, p. 9). Afirmam ainda que “sua inclusão no polo passivo não implica sua responsabilização, apenas significa que ela possui legitimidade para estar em discussão sobre imbróglio que teve sua participação constante e determinante” e que “como bem ressaltou o AGRAVADO José em sua peça de embargos (id. n.° 87151512), a AGRAVADA recebeu 50% da multa rescisória imposta aos AGRAVANTES, razão por que ‘é evidente que há pertinência subjetiva para compor o polo passivo’, uma vez que foi beneficiada financeiramente em detrimento dos AGRAVANTES, sendo a cobrança da multa um dos temas que envolvem a lide” (ID 26149734, p. 10). Argumentam que “[a]s razões apresentadas pelos AGRAVANTES são suficientes para justificar o deferimento de antecipação da tutela recursal, a começar pela presença de elementos que evidenciam a probabilidade do direito, quais sejam: (i) as inúmeras provas de que o modo de proceder da AGRAVADA Plano Empreendimentos foi determinante para o surgimento do imbróglio tal como se conhece; e (ii) a indicação de jurisprudência desse egrégio TJDFT favorável ao pleito dos AGRAVANTES” e que “o periculum in mora é evidente, porque, se não forem suspensos os efeitos da decisão agravada, a AGRAVADA Plano Empreendimentos será excluída do polo passivo de processo decorrente de fatos dos quais ela participou concreta e diretamente, o que tornará toda discussão precária e deficiente, em prejuízo ao devido processo legal, à ampla defesa e ao contraditório” (ID 26149734, pp. 10-11). Requerem, ao final: “Tendo em vista todos os argumentos jurídicos alinhavados ao longo desta peça, os AGRAVANTES requerem: (i) seja atribuído o efeito suspensivo pleiteado, para que a AGRAVADA permaneça no polo passivo da demanda, enquanto o agravo não é definitivamente julgado; (ii) sejam os AGRAVADOS intimados, para, querendo, apresentar contrarrazões ao presente recurso; e (iii), por fim, seja dado provimento ao agravo de instrumento, para reformar a decisão recorrida, a fim de que seja declarada a legitimidade passiva da AGRAVADA Plano Empreendimentos, para mantê-la no polo passivo da demanda, e a decorrente aplicação do CDC à relação jurídica estabelecida entre ela e os AGRAVANTES (locatários)” – ID 26149734, p. 11. Preparo regular (IDs 26149736-37). É o relatório. Decido. O art. 1.015 do Código de Processo Civil traz as matérias recorríveis via agravo de instrumento: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I – tutelas provisórias; II – mérito do processo; III – rejeição da alegação de convenção de arbitragem; IV – incidente de desconsideração da personalidade jurídica; V – rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação; VI – exibição ou posse de documento ou coisa; VII – exclusão de litisconsorte; VIII – rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio; IX – admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros; X – concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução; XI – redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o; XII – (VETADO); XIII – outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário”. Agravo de instrumento interposto com base no art. 1.015, inciso VII do CPC (decisão que extingue o feito em relação a litisconsorte, reconhecendo a ilegitimidade passiva da imobiliária, ID 85659266 do processo originário); conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Passo à análise de tais requisitos. Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por satisfeitos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, probabilidade do direito e perigo de dano que se evidenciam. Na origem, cuida-se de ação de conhecimento movida por GABRIEL LACERDA FERNANDES e GABRIELA CAMPOS MELO em desfavor de PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP (imobiliária) e de JOSÉ SEBASTIÃO GOMES (proprietário) em razão de alegados vícios no imóvel situado na SQNW 309 BLOCO H APTO 307, Setor Noroeste, Brasília/DF que teriam dado causa à rescisão antecipada de contrato de locação firmado em 3/12/2019 (ID 58041940). Em decisão saneadora, o magistrado a quo extinguiu o feito por ilegitimidade passiva em relação à ré PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP (imobiliária) sob o entendimento de que: “( ) não é cabível a inversão do ônus da prova, nem se admitir que a Administradora e o proprietário são fornecedores de sorte que deveriam, eventualmente, indenizar solidariamente os locatários por problemas havidos na locação. Tanto assim que o contrato estabelece como locatários os autores e locador o réu – comparecendo a ré como representante do locatário. Ela funciona, portanto, como mandatária e nessa qualidade os seus atos são imputados ao mandante (art. 663 do Código Civil). Mesmo porque o que se pretende é responsabilizar pela cobrança da multa – de que é destinatário, no caso, o locador-mandante, que apenas remunera a administrado-mandatária pelos serviços de administração – bem como responsabilizá-lo por violação a dever que é do locador e não da Administradora.” – ID 85659266, p. 10 do processo originário. Consoante relatado, os agravantes argumentam em suma que necessária a concessão de efeito suspensivo em razão de haver relação material entre os agravantes e a imobiliária agravada que justificam sua manutenção no polo passivo, sendo que eventual responsabilização será analisada apenas no mérito, e que “( ) o modo de proceder da AGRAVADA Plano Empreendimentos foi determinante para o surgimento do imbróglio tal como se conhece; e (ii) a indicação de jurisprudência desse egrégio TJDFT favorável ao pleito dos AGRAVANTES” (ID 26149734, p.11). Quanto à probabilidade do direito, é certo que, com base na Teoria da Asserção, condições da ação são examinadas à luz dos fatos narrados na inicial. Cognição profunda sobre alegações contidas na petição inicial, cotejando-as com os meios probatórios, é realizada no juízo de mérito. No caso de legitimidade passiva, deve-se analisar pertinência subjetiva da ação, decorrente da relação jurídica de direito material existente entre as partes. Indaga-se se a parte apontada para ocupar o polo passivo da demanda pode, em tese, responder pelos efeitos da sentença. Nesse sentido, a jurisprudência desta Turma: “DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA.ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. INCISO I DO ART. 373 DO CPC. ÔNUS DA PROVA. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA MANTIDA.1 - A apreciação da legitimidade decorre da avaliação da pertinência subjetiva entre quem é indicado no polo processual e quem detém, em tese, a titularidade do direito material invocado, com exceção das hipóteses de legitimação extraordinária. Segundo a teoria da asserção, a legitimidade passiva ad causam deve ser averiguada a partir das informações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se, ainda, que se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa. Nesse cenário, há que se reconhecer a legitimidade passiva dos Recorridos, o que não obsta que, no mérito, se o caso, os pedidos deduzidos na inicial sejam julgados improcedentes. ( )” (Acórdão 1157922, 20140111660967APC, Relator:"ANGELO PASSARELI, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/3/2019, publicado no DJE:19/3/2019. Pág.: 519/524) Nesse toar, em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se que há indícios de relação jurídica material entre as partes, na medida em que firmado contrato de locação de imóvel em que a imobiliária agravada atua como mandante do locador, proprietário do bem. Ademais, o contrato de administração de imóvel juntado pela própria agravada PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP indica que há rateio na proporção de 50% (cinquenta por cento) para contratante (proprietário) e contratada (imobiliária) “das eventuais multas rescisórias, pagas pelo locatário em função da rescisão do Contrato de Locação de forma antecipada”. Considerando se tratar esse um dos temas levantados pelos agravantes na petição inicial (pedido de restituição de multa por rescisão antecipada, ID 58041940, p. 16 do processo originário), e considerando ainda a relação havida pelo contrato de locação firmado entre as partes, tais fatos são suficientes para admissão da ré PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP ao polo passivo da demanda, o que demonstra a probabilidade do direito alegado no recurso. No tocante ao perigo de dano, verifico que a extinção do feito em relação à imobiliária, nesse momento processual, pode prejudicar a solução integral do mérito (art. 4o, CPC). Além disso, em consulta ao andamento processual, o processo originário foi concluso para julgamento na data de hoje, 16/6/2021. Desse modo, em um juízo de cognição sumária, defiro o efeito suspensivo para suspender a decisão agravada e manter a agravada PLANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP no polo passivo da demanda até o julgamento do presente agravo. Comunique-se com urgência, dispensadas as informações. Intimem-se os agravantes. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, inciso II do CPC). Brasília, 16 de junho de 2021. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora