Tribunal: TJDFT
Processo: 0752972-36.2020.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0752972-36.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO DO METROPOLITAN D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal – CEF contra decisão (ID 75942218 complementada pelo ID 78629165) proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras que, nos autos do cumprimento de sentença relativo a débitos condominiais manejado pelo Condomínio do Metropolitan contra Joselio Araújo da Silva (processo n. 0702831-21.2018.8.07.0020), manteve a penhora do imóvel indicado nos autos, consignando que “após descontados, do valor da arrematação, os débitos anteriores ao leilão de natureza propter rem (por exemplo: débitos condominiais) e os débitos anteriores tributários (por exemplo: IPTU e TLP), será efetuado o pagamento do saldo devedor do imóvel junto ao credor fiduciário; não sendo o montante suficiente para quitar o débito do financiamento imobiliário, a responsabilidade por eventual saldo remanescente da dívida será do executado”. Na ocasião, determinou a retificação do edital, designando nova hasta pública. Em razões recursais (ID 22325615), esclarece, em apertada síntese, no curso do cumprimento de sentença, foram penhorados os direitos aquisitivos vinculados ao imóvel alienado em favor da CEF, ora agravante. Afirma que a r. decisão, de forma equivocada, determinou a alienação integral do bem por meio de leilão judicial, inclusive estabelecendo como parâmetros para alienação o valor da avaliação do imóvel, conforme edital de IDs de origem 62777716 e 70222066. Relata que “o imóvel foi vendido por duas vezes no valor de avaliação, sendo que os arrematantes questionaram aquele juízo sobre a venda do bem, se houve a venda da integralidade do bem ou apenas dos direitos aquisitivos, bem como quem arcar com a liquidação do contrato habitacional firmado com a CEF, sendo os leilões cancelados”. Argumenta ser impossível o leilão de bem alienado fiduciariamente, pois o imóvel não pertence ao executado, devedor fiduciário, mas a ela como instituição financeira na qualidade de credora fiduciária. Afirma estar configurada violação ao art. 22 da Lei n. 9.514/1997, pois não é permitida a penhora de bem imóvel gravado com garantia de alienação fiduciária, muito menos a alienação do próprio imóvel. Sublinha também que, “considerando que os direitos aquisitivos são equivalentes ao “ágio”, não há que se cogitar em avaliação do imóvel, devendo ser apurado o valor dos direitos aquisitivos”, de maneira que seu valor não possui vinculação com o eventual valor de avaliação do imóvel para venda. Assevera ser impossível a penhora de direitos aquisitivos, bem como a substituição subjetiva contratual sem a anuência dela como credora fiduciária, devendo, por esse motivo, ser afastada essa determinação. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso, a fim de afastar o imóvel de qualquer espécie de alienação. No mérito, pede o provimento do recurso, para que seja reformada a decisão, de maneira que: (i) seja invalidada as determinações do juízo relativas à avaliação e alienação do imóvel; (ii) seja desconstituída a penhora por ausência de anuência da CEF (credora fiduciária); (iii) caso entenda pela manutenção da penhora dos direitos aquisitivos, que seja afastado o imóvel de qualquer espécie de alienação, visto que a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos cabendo ao juízo apurar o valor dos direitos aquisitivos (expressão econômica); (iv) seja reconhecido a impossibilidade de substituição do devedor fiduciário, não podendo a CEF ser obrigada a contratar com terceiro arrematante; (v) e caso não entenda desta forma, em caso de eventual alienação dos direitos aquisitivos, seja determinado que o adquirente promova a quitação do contrato de alienação fiduciária. Preparo regular (ID 22325622). É o relato do necessário. Decido. 2. O inc. I do art. 1.019 do CPC autoriza o relator do agravo de instrumento a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela (total ou parcial), a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No caso em apreço, em análise inicial, revela-se demonstrado, prima facie, o requisito da probabilidade de provimento do recurso. Isso porque não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. Quanto à avaliação, a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar deve considerar não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo, o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, o que parece não ter ocorrido na hipótese. Nessa linha, vale reproduzir os seguintes julgados desta Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA E ALIENAÇÃO. DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE. AVALIAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ABATIDO DO SALDO DEVEDOR E DEMAIS ENCARGOS. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. 1. Nos termos do inciso XII, art. 835 do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária. 2. Não se controverte a possibilidade de alienação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, dado o valor econômico correspondente as parcelas já pagas do preço do bem alienado fiduciariamente. 3. Em se tratando de direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, o futuro adquirente ficará sub-rogado nos direitos e obrigações, incluída nessas últimas, a dívida contraída junto ao credor fiduciário, ou seja, tornar-se-á titular dos direitos aquisitivos, obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato (parcelas do financiamento). 4. Necessária a retificação da avaliação realizada, para que na apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar seja considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtraído deste todo, o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário. 5. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. (Acórdão 1289105, 07119864020208070000, Relator: HUMBERTO ULHÔA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 15/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. I - Não é possível a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, podendo, no entanto, ser promovida a constrição dos direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda e da alienação fiduciária em garantia. II - Deu-se parcial provimento ao recurso. (Acórdão 1243282, 07017641320208070000, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. MERO EXERCÍCIO DE POSSE DIRETA PELA EXECUTADA. BEM DE PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra r. decisão que, em execução de título extrajudicial, determinou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária. 2. Enquanto não efetuado o pagamento da dívida e seus encargos, o domínio pertence ao credor fiduciário, ficando o devedor apenas na posse direta do imóvel, razão porque o bem não pode ser objeto de constrição. 3. Recurso provido. (Acórdão 1259195, 07056086820208070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 7/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. O bem gravado de alienação fiduciária não pode ser objeto de penhora, pois sua propriedade é do credor fiduciário. Somente após a quitação das prestações do financiamento o imóvel passará a ser de propriedade do devedor fiduciante. 2. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1260354, 07064946720208070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 5a Turma Cível, data de julgamento: 1/7/2020, publicado no DJE: 17/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Além disso, há elementos de convicção sinalizando o risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada e seus prejuízos processuais com a manutenção da penhora e avaliação do bem alienado fiduciariamente à agravante, haja vista a iminência da alienação do imóvel em hasta pública. 3. Ante o exposto, defiro o efeito suspensivo vindicado apenas para obstar a alienação judicial do imóvel descrito nos autos até o julgamento de mérito do presente recurso. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, juntando a documentação que entender pertinente, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Em seguida, retornem conclusos. Brasília, 18 de dezembro de 2020. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0752972-36.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO DO METROPOLITAN D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal – CEF contra decisão (ID 75942218 complementada pelo ID 78629165) proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras que, nos autos do cumprimento de sentença relativo a débitos condominiais manejado pelo Condomínio do Metropolitan contra Joselio Araújo da Silva (processo n. 0702831-21.2018.8.07.0020), manteve a penhora do imóvel indicado nos autos, consignando que “após descontados, do valor da arrematação, os débitos anteriores ao leilão de natureza propter rem (por exemplo: débitos condominiais) e os débitos anteriores tributários (por exemplo: IPTU e TLP), será efetuado o pagamento do saldo devedor do imóvel junto ao credor fiduciário; não sendo o montante suficiente para quitar o débito do financiamento imobiliário, a responsabilidade por eventual saldo remanescente da dívida será do executado”. Na ocasião, determinou a retificação do edital, designando nova hasta pública. Em razões recursais (ID 22325615), esclarece, em apertada síntese, no curso do cumprimento de sentença, foram penhorados os direitos aquisitivos vinculados ao imóvel alienado em favor da CEF, ora agravante. Afirma que a r. decisão, de forma equivocada, determinou a alienação integral do bem por meio de leilão judicial, inclusive estabelecendo como parâmetros para alienação o valor da avaliação do imóvel, conforme edital de IDs de origem 62777716 e 70222066. Relata que “o imóvel foi vendido por duas vezes no valor de avaliação, sendo que os arrematantes questionaram aquele juízo sobre a venda do bem, se houve a venda da integralidade do bem ou apenas dos direitos aquisitivos, bem como quem arcar com a liquidação do contrato habitacional firmado com a CEF, sendo os leilões cancelados”. Argumenta ser impossível o leilão de bem alienado fiduciariamente, pois o imóvel não pertence ao executado, devedor fiduciário, mas a ela como instituição financeira na qualidade de credora fiduciária. Afirma estar configurada violação ao art. 22 da Lei n. 9.514/1997, pois não é permitida a penhora de bem imóvel gravado com garantia de alienação fiduciária, muito menos a alienação do próprio imóvel. Sublinha também que, “considerando que os direitos aquisitivos são equivalentes ao “ágio”, não há que se cogitar em avaliação do imóvel, devendo ser apurado o valor dos direitos aquisitivos”, de maneira que seu valor não possui vinculação com o eventual valor de avaliação do imóvel para venda. Assevera ser impossível a penhora de direitos aquisitivos, bem como a substituição subjetiva contratual sem a anuência dela como credora fiduciária, devendo, por esse motivo, ser afastada essa determinação. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso, a fim de afastar o imóvel de qualquer espécie de alienação. No mérito, pede o provimento do recurso, para que seja reformada a decisão, de maneira que: (i) seja invalidada as determinações do juízo relativas à avaliação e alienação do imóvel; (ii) seja desconstituída a penhora por ausência de anuência da CEF (credora fiduciária); (iii) caso entenda pela manutenção da penhora dos direitos aquisitivos, que seja afastado o imóvel de qualquer espécie de alienação, visto que a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos cabendo ao juízo apurar o valor dos direitos aquisitivos (expressão econômica); (iv) seja reconhecido a impossibilidade de substituição do devedor fiduciário, não podendo a CEF ser obrigada a contratar com terceiro arrematante; (v) e caso não entenda desta forma, em caso de eventual alienação dos direitos aquisitivos, seja determinado que o adquirente promova a quitação do contrato de alienação fiduciária. Preparo regular (ID 22325622). É o relato do necessário. Decido. 2. O inc. I do art. 1.019 do CPC autoriza o relator do agravo de instrumento a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela (total ou parcial), a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No caso em apreço, em análise inicial, revela-se demonstrado, prima facie, o requisito da probabilidade de provimento do recurso. Isso porque não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. Quanto à avaliação, a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar deve considerar não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo, o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, o que parece não ter ocorrido na hipótese. Nessa linha, vale reproduzir os seguintes julgados desta Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA E ALIENAÇÃO. DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE. AVALIAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ABATIDO DO SALDO DEVEDOR E DEMAIS ENCARGOS. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. 1. Nos termos do inciso XII, art. 835 do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária. 2. Não se controverte a possibilidade de alienação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, dado o valor econômico correspondente as parcelas já pagas do preço do bem alienado fiduciariamente. 3. Em se tratando de direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, o futuro adquirente ficará sub-rogado nos direitos e obrigações, incluída nessas últimas, a dívida contraída junto ao credor fiduciário, ou seja, tornar-se-á titular dos direitos aquisitivos, obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato (parcelas do financiamento). 4. Necessária a retificação da avaliação realizada, para que na apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar seja considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtraído deste todo, o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário. 5. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. (Acórdão 1289105, 07119864020208070000, Relator: HUMBERTO ULHÔA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 15/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. I - Não é possível a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, podendo, no entanto, ser promovida a constrição dos direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda e da alienação fiduciária em garantia. II - Deu-se parcial provimento ao recurso. (Acórdão 1243282, 07017641320208070000, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. MERO EXERCÍCIO DE POSSE DIRETA PELA EXECUTADA. BEM DE PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra r. decisão que, em execução de título extrajudicial, determinou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária. 2. Enquanto não efetuado o pagamento da dívida e seus encargos, o domínio pertence ao credor fiduciário, ficando o devedor apenas na posse direta do imóvel, razão porque o bem não pode ser objeto de constrição. 3. Recurso provido. (Acórdão 1259195, 07056086820208070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 7/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. O bem gravado de alienação fiduciária não pode ser objeto de penhora, pois sua propriedade é do credor fiduciário. Somente após a quitação das prestações do financiamento o imóvel passará a ser de propriedade do devedor fiduciante. 2. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1260354, 07064946720208070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 5a Turma Cível, data de julgamento: 1/7/2020, publicado no DJE: 17/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Além disso, há elementos de convicção sinalizando o risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada e seus prejuízos processuais com a manutenção da penhora e avaliação do bem alienado fiduciariamente à agravante, haja vista a iminência da alienação do imóvel em hasta pública. 3. Ante o exposto, defiro o efeito suspensivo vindicado apenas para obstar a alienação judicial do imóvel descrito nos autos até o julgamento de mérito do presente recurso. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, juntando a documentação que entender pertinente, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Em seguida, retornem conclusos. Brasília, 18 de dezembro de 2020. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora