Tribunal: TJDFT
Processo: 0708751-31.2021.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2021-04-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0708751-31.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: INDUSTRIA E COMERCIO DE CALCADOS FASCAR LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO DO PATIO BRASIL SHOPPING D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CALÇADOS FASCAR LTDA (autora) tendo por objeto a r. decisão (ID 86156776 dos autos originais) proferida pelo ilustre Juízo da 14a Vara Cível de Brasília, na ação de conhecimento, processo no 0706828-64.2021.8.07.0001, ajuizada em desfavor do CONDOMÍNIO DO PÁTIO BRASIL SHOPPING, na qual deferiu parcialmente a tutela de urgência reclamada. Transcrevo a r. decisão agravada. “(...)Trata-se de pedido de tutela antecipada de urgência formulado na petição inicial em que a parte autora busca: a) seja determinado ao requerido que se abstenha de realizar negativação junto ao Serasa; b) bem como para que permita "o depósito judicial no importe de 50% do valor originário do aluguel, condomínio e fundo de promoção, dos meses vencidos e vincendos das competências do ano de 2021, inclusive do aluguel pago de forma extra em razão da cláusula que prevê o pagamento no mês de competência de dezembro de aluguel em dobro (caso a situação se mantenha até o final do ano de 2021), enquanto durar as restrições decorrentes da pandemia." Narra a parte autora que é comerciante varejista de calçados e que, em razão da pandemia, as suas vendas e, por consequência, o seu faturamento foram afetados, ante as restrições ao funcionamento de shoppings centers. Narra que envidando todos os esforços e negociando com o requerido conseguiu pagar todos os aluguéis até o mês de fevereiro de 2021, mas que se vê impossibilitada de continuar a honrar com a sua obrigação haja vista o índice do reajuste selecionado pelo locador ter onerado excessivamente a autora.] Pelas razões expostas é que busca o Judiciário para ver o seu pleito atendido. Verifico que pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Código de Processo Civil. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, eis que a condição de locatário dos lojistas do Condomínio do Pátio Brasil Shopping está caracterizada nos autos, bem como a determinação de fechamento dos shoppings em razão da pandemia decorrente do Coronavírus evidencia a probabilidade do direito no presente caso. Cediço que a Pandemia do COVID-19 ocasionou o fechamento do comércio, o isolamento social, a redução do consumo em estabelecimentos físicos e, consequentemente, redução de vendas e de receitas de atacadistas, lojistas e prestadores de serviços de uma forma Geral. O Decreto 40.539, de 19/03/2020, determinou a suspensão do atendimento ao público em “shoppings centers”, desde sua promulgação em 19/03/2020, com manutenção do fechamento prevista para 10/05/2020. Posteriormente, foram promulgados outros Decretos, culminando-se no DECRETO No 40.694, DE 07 DE MAIO DE 2020, que manteve a paralisação de várias atividades comerciais no Distrito Federal, inclusive Shoppings Centers, até 10/05/2020, sendo que mais recentemente fora editado um novo decreto (no 41841, de 26.02.2021) prevendo o lockdown com duração de 15 dias, a partir do dia 28.02.2021. Friso que a presente decisão tem natureza provisória e irá reportar-se apenas ao fechamento do Shopping Pátio Brasil, regulamentando a situação da locação e consectários do autor enquanto estiver fechado o requerido Shopping. Em exame inicial para efeito de julgamento de pedido de antecipação de tutela percebo estarem demonstrados os requisitos para a concessão da medida, vez que resta evidenciado a plausibilidade jurídica da tese somada ao risco de demora do provimento judicial. Em relação à plausibilidade jurídica, o Legislador Nacional, no Bojo da Lei 8245/91, que regulamento o aluguel não residencial, expressamente previu a revisão da locação pelo Poder Judiciário com base no valor real da locação após o decurso de certo prazo. Essa revisão de locação tem especial aplicação aos alugueis não residenciais, tendo em vista que a valorização do imóvel comercial se modifica de modo mais dinâmico, em razão do maior ou menor fluxo de consumidores. O Caso em exame não se refere exatamente à revisão de locação em virtude de reavaliação do imóvel ou do preço da locação, mas, a previsão legal é indicativa de que o Judiciário deve atuar em demandas que se refiram a revisão de locação por curtos períodos em razão de situações efêmeras que impactem diretamente no exercício do comércio no imóvel não residencial, como o fechamento de ruas, a realização de obras nas adjacências e, até mesmo, em face da terrível PANDEMIA que o mundo enfrenta na atualidade. Lado outro, de forma geral, o Código Civil estabelece regramento para o chamada Teoria da Imprevisão, consoante art. 317 que preleciona: “ Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. Logo, há supedâneo legal para a revisão Judicial temporária e pontual do aluguel comercial, em razão de acontecimentos extraordinários que impactaram diretamente as bases econômicas em que foram celebrados os contratos de locação e consectários. A questão do risco da demora também está suficientemente demonstrada, haja vista o conhecimento de todos, exatamente todos, de que a Pandemia da COVID 19 representa grande problema mundial, com repercussão na saúde, na economia e nas relações sociais de todas as pessoas do Globo. Também é notório que os lojistas experimentaram prejuízos elevados em razão do fechamento do Shopping e da quase finalização das vendas em estabelecimentos físicos. Logo, mostra-se necessário a concessão de decisão, sob pena de haver prejuízos materiais insuportáveis aos representados do autor. Resta agora, em exame inicial e despido de contraditório estabelecer parâmetro objetivo que satisfaça a equalização do contrato, promovendo alteração que não desnature por completo as convenções anteriormente estabelecidas pelas partes. Determinada a emenda da inicial, a fim de que a autora apresentasse quais foram as tentativas de acordo em relação ao Shopping requerido, não houve apresentação de elementos objetivos, indicação dos percentuais, ou negociações. Já em relação à situação da autora, demonstrou a redução de vendas comuns a todos os lojistas do mesmo ramo de atividade afetados pela Pandemia. Ainda, há e-mail em da autora dirigida ao Shopping em que pleiteava, a dispensa do "décimo terceiro aluguel para o ano vigente bem como do reajuste pelo IGPM e na impossibilidade de isenção do reajuste que seja adotado índice substitutivo, menos oneroso, para fins de uma relação saudável, justa e sem privilégios que estabeleçam a igualdade e o equilíbrio contratual entre as partes". Os shoppings estão fechados, com a possibilidade de os empresários realizarem vendas online. A situação da pandemia já conta mais de um ano, tendo os lojistas e comerciantes realizados adaptações, reajustes de preços e outras medidas para conter os prejuízos, ampliar as vendas e manter o equilíbrio do contrato. A situação nova em relação ao último mês, foi a determinação de novo fechamento do comércio, em razão do recrudescimento da Pandemia. Em relação ao índice de ajuste com base no IGP-M, esta discussão será examinada na análise do mérito. Demais disso, a pretensão de modificar o índice é para se conseguir redução temporária do aluguel, o que já será examinado a frente. Assim, estabeleço para os dias sem funcionamento o valor do aluguel mínimo, proporcional ao dia, será de 70% (setenta por cento). Logo, se o shopping ficou fechado o mês inteiro o aluguel mínimo será de 70% do valor do contrato. Se o shopping funcionou por 10 dias. Esses 10 dias serão cobrados na forma estabelecida exclusivamente pelo contrato. Os demais 20 ou 21 dias serão computados só em 70% do aluguel mínimo. A decisão acima já repercute diretamente no Fundo de Promoção. O valor será automaticamente reduzido para 70%, vez que está ancorado no aluguel mínimo. Quanto ao Condomínio, é certo que a paralisação do Shopping reduz diretamente gastos com limpeza, água, luz, prestações de serviços, contudo, não elimina os gastos. Nesse quadrante, tenho por fixá-lo no valor de 70% dos valores contratuais originais. Por ora não há razão de se examinar aluguel dobrado de dezembro de 2021. Já que a situação que fundamenta a presente decisão é variável no tempo. Friso, ainda, que, em relação ao período de suspensão da exigibilidade dos pagamentos referentes às despesas locatícias, considerando a excepcionalidade da medida e da presente situação, tal suspensão deverá ocorrer enquanto permanecer a medida de determinação de fechamento dos shoppings em razão da pandemia. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de concessão da tutela de urgência para determinar que a partir do dia 01.03.2021 e ENQUANTO HOUVER DETERMINAÇÃO DE FECHAMENTO DO CONDOMÍNIO DO PATIL BRASIL SHOPPING, o requerido possibilite que a autora: (i) Realizem o pagamento do aluguel mínimo no percentual de 70% (setenta por cento) em relação ao valor contratado; (ii) Realizem o pagamento do Fundo de Promoção com base no valor do aluguel mínimo no percentual de 70% (setenta por cento), tal como determinado acima. (iii) realizem o pagamento da taxa de condomínio no percentual de 70% (setenta por cento) de seu valor originalmente contratado. iv) A requerida deverá se abster de impor qualquer penalidade pecuniária ao autor e de levar a protesto os títulos correspondentes às obrigações contratuais objeto da presente decisão judicial. v) As determinações acima devem levar em consideração os dias em que o Shopping requerido ficar fechado. Se o Shopping estiver fechado o mês inteiro, os valores serão reduzidos em 70% do valor do contrato como estabelecido acima. Se o shopping funcionar por 10 dias (por exemplo), esses 10 dias serão cobrados na forma estabelecida exclusivamente pelo contrato. Os demais 20 ou 21 dias serão computados em 70% do valor do contrato, como estabelecido acima. A presente decisão não impede que as partes estabeleçam acordo mais conveniente aos seus interesses.” Inconformada, a parte autora recorre. Narra que, na origem, ajuizou ação com o objetivo de reduzir o valor do aluguel, do fundo de promoção e do condomínio, para o patamar de 50% do contratado, pois, em face das limitações impostas na utilização do imóvel locado, decorrentes das restrições da circulação de clientes em razão da pandemia de Covid-19, sofre significativa perda da capacidade financeira de arcar com as despesas correntes. Salienta que “o MM Juízo de primeiro grau deferiu a tutela em condições discrepantes do requerido, tendo-se, inclusive, piorado a situação do Agravado, uma vez que o desconto concedido via decisão judicial está acima do concedido unilateralmente pelo Agravado”. Pondera que “a concessão de desconto apenas para o período que o shopping permanecesse fechado, desprezando todo o narrado na inicial, bem como aos fatos notórios decorrentes da pandemia: diminuição das capacidades de atratividade de clientes e redução de horários/fechamento dos estabelecimentos.” Diz que a r. decisão não atende a pretensão de reequilibrar o contrato, sendo que a r. decisão vergastada estaria a onerar ainda mais o agravante, “visto que o desconto é discrepante da realidade, já que o shopping está fechado, e inferior aos descontos unilateralmente concedidos pelo Agravado e combatidos com a ação.” Defende que “...pretende, com a tutela, apenas evitar o agravamento com encargos decorrentes dos atrasos que inevitavelmente irão ocorrer nos próximos meses, mas uma previsibilidade de pagamento com valores fixados a partir de critérios claros e objetivos que são capazes de estabelecer o reequilíbrio contratual.” Liminarmente requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja aplicada a redução de 50% do aluguel, do fundo de promoção e condomínio, sobre as parcelas vencidas e vincendas no ano de 2021. No mérito requer o provimento do recurso, confirmando-se a liminar, para reformar a r. decisão hostilizada. Preparo recolhido (ID 24354872). É o relatório. Decido. Preenchidos os pressupostos recursais, conheço do recurso. Como sabido, o relator, ao receber o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal (art. 1.019, I, CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise aprofundada do mérito, mas tão-somente a verificação dos requisitos legais que balizam o pedido liminar, o que passo a fazê-lo. Como relatado, Sua Excelência a quo deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela agravante, todavia, não o fez exatamente como pretendido, por isso a parte recorre. A propósito, vejamos o que foi deferido pelo d. Juízo a quo (ID 86156776 dos autos originais). “(...)Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de concessão da tutela de urgência para determinar que a partir do dia 01.03.2021 e ENQUANTO HOUVER DETERMINAÇÃO DE FECHAMENTO DO CONDOMÍNIO DO PATIL BRASIL SHOPPING, o requerido possibilite que a autora: (i) Realizem o pagamento do aluguel mínimo no percentual de 70% (setenta por cento) em relação ao valor contratado; (ii) Realizem o pagamento do Fundo de Promoção com base no valor do aluguel mínimo no percentual de 70% (setenta por cento), tal como determinado acima. (iii) realizem o pagamento da taxa de condomínio no percentual de 70% (setenta por cento) de seu valor originalmente contratado. iv) A requerida deverá se abster de impor qualquer penalidade pecuniária ao autor e de levar a protesto os títulos correspondentes às obrigações contratuais objeto da presente decisão judicial. v) As determinações acima devem levar em consideração os dias em que o Shopping requerido ficar fechado. Se o Shopping estiver fechado o mês inteiro, os valores serão reduzidos em 70% do valor do contrato como estabelecido acima. Se o shopping funcionar por 10 dias (por exemplo), esses 10 dias serão cobrados na forma estabelecida exclusivamente pelo contrato. Os demais 20 ou 21 dias serão computados em 70% do valor do contrato, como estabelecido acima.” A agravante pretende a redução de 50% linear, ou seja, para o aluguel, fundo de promoção e condomínio, independentemente de o shopping estar aberto ou fechado em razão do lockdown. Diz que isso trará reequilíbrio e previsibilidade à empresa. Com efeito, da leitura superficial dos autos, denota-se que o ilustre Magistrado a quo, atento aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, aplicou redução de 30% no aluguel, 30% ao fundo de promoção e 30% ao condomínio, isso para os dias de fechamento do shopping, mantendo hígidos os valores contratuais em caso de reabertura. Importante frisar que a presente ação fora ajuizada um ano depois de decretado o primeiro lockdown no Distrito Federal, sendo que, ao longo do ano que se passou, tivemos momentos bastante distintos, que vão desde o fechamento total, a reabertura acanhada do comércio, com redução de horário, até a abertura total, quando vimos, no final do ano, lojas lotadas, como se a pandemia tivesse acabado. Ledo engano. Neste contexto, em um juízo apenas de cognição sumária, é possível observar dos autos, que o faturamento da agravante, no ano de 2020, teria evoluído de zero, no primeiro mês de fechamento (abril), até significativos valores no mês de dezembro/2020 (R$ 135.069,60. Vide documento de ID 85197231 dos autos principais). A propósito, pertinente ressaltar que, comparando o faturamento da agravante no mês de maior venda, no caso, dezembro, denota-se que em 2019, quando tudo estava normal, teria sido de R$ 197.750,00 (ID 85197229), e em 2020, no curso da pandemia, foi de R$ 135.069,60 (ID 85197231 dos autos principais), portanto, em princípio, a diminuição teria sido da ordem de 32%, por isso, com a devida vênia, mas, em tese, não se vislumbra, neste momento perfunctório, razão para que a redução das despesas de aluguel e condomínio seja maior que isso, como quer a recorrente. De mais a mais, o que se confere é que todos foram aos poucos se adaptando ao momento, inclusive o comércio, que teria incrementado bastante as vendas on line, sendo certo que o último decreto de lockdown no DF (vigente até a data de ontem - Decreto no 41849/2021) não impediu operações de delivery, drive-thru e take-out. A propósito, dispõe o art. 4o do Decreto no 41849/2021, verbis: “Art. 4o Ficam autorizadas as operações de delivery, drive-thru e take-out, sem abertura do estabelecimento para atendimento ao público em suas dependências, naquelas atividades comerciais dispostas no art. 2o.” Nesta perspectiva, tenho que o critério e percentual aplicados na origem são razoáveis e proporcionais, pois levam em conta as dificuldades financeiras da locatária, sem esquecer de que o locador também sofrera prejuízos com a crise, por isso estaria recebendo somente 70% do que foi originalmente pactuado, quando o shopping estiver fechado. Ademais, nesta data (29/03/2021) o comércio esta sendo reaberto, inclusive o realizado no Shopping Center (Decreto 41.913), o que, somado a adaptação às vendas pelo sistema delivery, drive-thru e take-out, revela a necessidade de um exame mais aprofundado para eventual alteração de parâmetros de redução de aluguel e condomínio, além daquela já concedida pelo MM Juiz a quo. Lado outro, cumpre salientar, desde logo, que não se mostra verossímil a alegação da agravante de que a r. decisão estaria lhe trazendo prejuízo, pois já teria recebido descontos maiores por ato de liberalidade do locador/condomínio. Ora, como bem ressaltou o d. Juízo a quo, a decisão liminar em nada prejudica que as partes encontrem a solução que lhes pareça mais equânime. Todavia, o percentual definitivo a ser estipulado judicialmente somente será analisado de forma completa após a instrução exauriente da ação com a análise do faturamento da agravante, valorização/desvalorização imobiliária, além de levantamento de despesas e possíveis prejuízos do agravado. Logo, não se infere, primo ictu oculi, probabilidade de provimento do recurso, requisito cumulativo e imprescindível para o deferimento da liminar reclamada. Isso posto, INDEFIRO A LIMINAR. Intime-se o agravado para que, querendo, responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 30 de março de 2021. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0708751-31.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: INDUSTRIA E COMERCIO DE CALCADOS FASCAR LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO DO PATIO BRASIL SHOPPING D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CALÇADOS FASCAR LTDA (autora) tendo por objeto a r. decisão (ID 86156776 dos autos originais) proferida pelo ilustre Juízo da 14a Vara Cível de Brasília, na ação de conhecimento, processo no 0706828-64.2021.8.07.0001, ajuizada em desfavor do CONDOMÍNIO DO PÁTIO BRASIL SHOPPING, na qual deferiu parcialmente a tutela de urgência reclamada. Transcrevo a r. decisão agravada. “(...)Trata-se de pedido de tutela antecipada de urgência formulado na petição inicial em que a parte autora busca: a) seja determinado ao requerido que se abstenha de realizar negativação junto ao Serasa; b) bem como para que permita "o depósito judicial no importe de 50% do valor originário do aluguel, condomínio e fundo de promoção, dos meses vencidos e vincendos das competências do ano de 2021, inclusive do aluguel pago de forma extra em razão da cláusula que prevê o pagamento no mês de competência de dezembro de aluguel em dobro (caso a situação se mantenha até o final do ano de 2021), enquanto durar as restrições decorrentes da pandemia." Narra a parte autora que é comerciante varejista de calçados e que, em razão da pandemia, as suas vendas e, por consequência, o seu faturamento foram afetados, ante as restrições ao funcionamento de shoppings centers. Narra que envidando todos os esforços e negociando com o requerido conseguiu pagar todos os aluguéis até o mês de fevereiro de 2021, mas que se vê impossibilitada de continuar a honrar com a sua obrigação haja vista o índice do reajuste selecionado pelo locador ter onerado excessivamente a autora.] Pelas razões expostas é que busca o Judiciário para ver o seu pleito atendido. Verifico que pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Código de Processo Civil. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, eis que a condição de locatário dos lojistas do Condomínio do Pátio Brasil Shopping está caracterizada nos autos, bem como a determinação de fechamento dos shoppings em razão da pandemia decorrente do Coronavírus evidencia a probabilidade do direito no presente caso. Cediço que a Pandemia do COVID-19 ocasionou o fechamento do comércio, o isolamento social, a redução do consumo em estabelecimentos físicos e, consequentemente, redução de vendas e de receitas de atacadistas, lojistas e prestadores de serviços de uma forma Geral. O Decreto 40.539, de 19/03/2020, determinou a suspensão do atendimento ao público em “shoppings centers”, desde sua promulgação em 19/03/2020, com manutenção do fechamento prevista para 10/05/2020. Posteriormente, foram promulgados outros Decretos, culminando-se no DECRETO No 40.694, DE 07 DE MAIO DE 2020, que manteve a paralisação de várias atividades comerciais no Distrito Federal, inclusive Shoppings Centers, até 10/05/2020, sendo que mais recentemente fora editado um novo decreto (no 41841, de 26.02.2021) prevendo o lockdown com duração de 15 dias, a partir do dia 28.02.2021. Friso que a presente decisão tem natureza provisória e irá reportar-se apenas ao fechamento do Shopping Pátio Brasil, regulamentando a situação da locação e consectários do autor enquanto estiver fechado o requerido Shopping. Em exame inicial para efeito de julgamento de pedido de antecipação de tutela percebo estarem demonstrados os requisitos para a concessão da medida, vez que resta evidenciado a plausibilidade jurídica da tese somada ao risco de demora do provimento judicial. Em relação à plausibilidade jurídica, o Legislador Nacional, no Bojo da Lei 8245/91, que regulamento o aluguel não residencial, expressamente previu a revisão da locação pelo Poder Judiciário com base no valor real da locação após o decurso de certo prazo. Essa revisão de locação tem especial aplicação aos alugueis não residenciais, tendo em vista que a valorização do imóvel comercial se modifica de modo mais dinâmico, em razão do maior ou menor fluxo de consumidores. O Caso em exame não se refere exatamente à revisão de locação em virtude de reavaliação do imóvel ou do preço da locação, mas, a previsão legal é indicativa de que o Judiciário deve atuar em demandas que se refiram a revisão de locação por curtos períodos em razão de situações efêmeras que impactem diretamente no exercício do comércio no imóvel não residencial, como o fechamento de ruas, a realização de obras nas adjacências e, até mesmo, em face da terrível PANDEMIA que o mundo enfrenta na atualidade. Lado outro, de forma geral, o Código Civil estabelece regramento para o chamada Teoria da Imprevisão, consoante art. 317 que preleciona: “ Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. Logo, há supedâneo legal para a revisão Judicial temporária e pontual do aluguel comercial, em razão de acontecimentos extraordinários que impactaram diretamente as bases econômicas em que foram celebrados os contratos de locação e consectários. A questão do risco da demora também está suficientemente demonstrada, haja vista o conhecimento de todos, exatamente todos, de que a Pandemia da COVID 19 representa grande problema mundial, com repercussão na saúde, na economia e nas relações sociais de todas as pessoas do Globo. Também é notório que os lojistas experimentaram prejuízos elevados em razão do fechamento do Shopping e da quase finalização das vendas em estabelecimentos físicos. Logo, mostra-se necessário a concessão de decisão, sob pena de haver prejuízos materiais insuportáveis aos representados do autor. Resta agora, em exame inicial e despido de contraditório estabelecer parâmetro objetivo que satisfaça a equalização do contrato, promovendo alteração que não desnature por completo as convenções anteriormente estabelecidas pelas partes. Determinada a emenda da inicial, a fim de que a autora apresentasse quais foram as tentativas de acordo em relação ao Shopping requerido, não houve apresentação de elementos objetivos, indicação dos percentuais, ou negociações. Já em relação à situação da autora, demonstrou a redução de vendas comuns a todos os lojistas do mesmo ramo de atividade afetados pela Pandemia. Ainda, há e-mail em da autora dirigida ao Shopping em que pleiteava, a dispensa do "décimo terceiro aluguel para o ano vigente bem como do reajuste pelo IGPM e na impossibilidade de isenção do reajuste que seja adotado índice substitutivo, menos oneroso, para fins de uma relação saudável, justa e sem privilégios que estabeleçam a igualdade e o equilíbrio contratual entre as partes". Os shoppings estão fechados, com a possibilidade de os empresários realizarem vendas online. A situação da pandemia já conta mais de um ano, tendo os lojistas e comerciantes realizados adaptações, reajustes de preços e outras medidas para conter os prejuízos, ampliar as vendas e manter o equilíbrio do contrato. A situação nova em relação ao último mês, foi a determinação de novo fechamento do comércio, em razão do recrudescimento da Pandemia. Em relação ao índice de ajuste com base no IGP-M, esta discussão será examinada na análise do mérito. Demais disso, a pretensão de modificar o índice é para se conseguir redução temporária do aluguel, o que já será examinado a frente. Assim, estabeleço para os dias sem funcionamento o valor do aluguel mínimo, proporcional ao dia, será de 70% (setenta por cento). Logo, se o shopping ficou fechado o mês inteiro o aluguel mínimo será de 70% do valor do contrato. Se o shopping funcionou por 10 dias. Esses 10 dias serão cobrados na forma estabelecida exclusivamente pelo contrato. Os demais 20 ou 21 dias serão computados só em 70% do aluguel mínimo. A decisão acima já repercute diretamente no Fundo de Promoção. O valor será automaticamente reduzido para 70%, vez que está ancorado no aluguel mínimo. Quanto ao Condomínio, é certo que a paralisação do Shopping reduz diretamente gastos com limpeza, água, luz, prestações de serviços, contudo, não elimina os gastos. Nesse quadrante, tenho por fixá-lo no valor de 70% dos valores contratuais originais. Por ora não há razão de se examinar aluguel dobrado de dezembro de 2021. Já que a situação que fundamenta a presente decisão é variável no tempo. Friso, ainda, que, em relação ao período de suspensão da exigibilidade dos pagamentos referentes às despesas locatícias, considerando a excepcionalidade da medida e da presente situação, tal suspensão deverá ocorrer enquanto permanecer a medida de determinação de fechamento dos shoppings em razão da pandemia. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de concessão da tutela de urgência para determinar que a partir do dia 01.03.2021 e ENQUANTO HOUVER DETERMINAÇÃO DE FECHAMENTO DO CONDOMÍNIO DO PATIL BRASIL SHOPPING, o requerido possibilite que a autora: (i) Realizem o pagamento do aluguel mínimo no percentual de 70% (setenta por cento) em relação ao valor contratado; (ii) Realizem o pagamento do Fundo de Promoção com base no valor do aluguel mínimo no percentual de 70% (setenta por cento), tal como determinado acima. (iii) realizem o pagamento da taxa de condomínio no percentual de 70% (setenta por cento) de seu valor originalmente contratado. iv) A requerida deverá se abster de impor qualquer penalidade pecuniária ao autor e de levar a protesto os títulos correspondentes às obrigações contratuais objeto da presente decisão judicial. v) As determinações acima devem levar em consideração os dias em que o Shopping requerido ficar fechado. Se o Shopping estiver fechado o mês inteiro, os valores serão reduzidos em 70% do valor do contrato como estabelecido acima. Se o shopping funcionar por 10 dias (por exemplo), esses 10 dias serão cobrados na forma estabelecida exclusivamente pelo contrato. Os demais 20 ou 21 dias serão computados em 70% do valor do contrato, como estabelecido acima. A presente decisão não impede que as partes estabeleçam acordo mais conveniente aos seus interesses.” Inconformada, a parte autora recorre. Narra que, na origem, ajuizou ação com o objetivo de reduzir o valor do aluguel, do fundo de promoção e do condomínio, para o patamar de 50% do contratado, pois, em face das limitações impostas na utilização do imóvel locado, decorrentes das restrições da circulação de clientes em razão da pandemia de Covid-19, sofre significativa perda da capacidade financeira de arcar com as despesas correntes. Salienta que “o MM Juízo de primeiro grau deferiu a tutela em condições discrepantes do requerido, tendo-se, inclusive, piorado a situação do Agravado, uma vez que o desconto concedido via decisão judicial está acima do concedido unilateralmente pelo Agravado”. Pondera que “a concessão de desconto apenas para o período que o shopping permanecesse fechado, desprezando todo o narrado na inicial, bem como aos fatos notórios decorrentes da pandemia: diminuição das capacidades de atratividade de clientes e redução de horários/fechamento dos estabelecimentos.” Diz que a r. decisão não atende a pretensão de reequilibrar o contrato, sendo que a r. decisão vergastada estaria a onerar ainda mais o agravante, “visto que o desconto é discrepante da realidade, já que o shopping está fechado, e inferior aos descontos unilateralmente concedidos pelo Agravado e combatidos com a ação.” Defende que “...pretende, com a tutela, apenas evitar o agravamento com encargos decorrentes dos atrasos que inevitavelmente irão ocorrer nos próximos meses, mas uma previsibilidade de pagamento com valores fixados a partir de critérios claros e objetivos que são capazes de estabelecer o reequilíbrio contratual.” Liminarmente requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja aplicada a redução de 50% do aluguel, do fundo de promoção e condomínio, sobre as parcelas vencidas e vincendas no ano de 2021. No mérito requer o provimento do recurso, confirmando-se a liminar, para reformar a r. decisão hostilizada. Preparo recolhido (ID 24354872). É o relatório. Decido. Preenchidos os pressupostos recursais, conheço do recurso. Como sabido, o relator, ao receber o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal (art. 1.019, I, CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise aprofundada do mérito, mas tão-somente a verificação dos requisitos legais que balizam o pedido liminar, o que passo a fazê-lo. Como relatado, Sua Excelência a quo deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pela agravante, todavia, não o fez exatamente como pretendido, por isso a parte recorre. A propósito, vejamos o que foi deferido pelo d. Juízo a quo (ID 86156776 dos autos originais). “(...)Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de concessão da tutela de urgência para determinar que a partir do dia 01.03.2021 e ENQUANTO HOUVER DETERMINAÇÃO DE FECHAMENTO DO CONDOMÍNIO DO PATIL BRASIL SHOPPING, o requerido possibilite que a autora: (i) Realizem o pagamento do aluguel mínimo no percentual de 70% (setenta por cento) em relação ao valor contratado; (ii) Realizem o pagamento do Fundo de Promoção com base no valor do aluguel mínimo no percentual de 70% (setenta por cento), tal como determinado acima. (iii) realizem o pagamento da taxa de condomínio no percentual de 70% (setenta por cento) de seu valor originalmente contratado. iv) A requerida deverá se abster de impor qualquer penalidade pecuniária ao autor e de levar a protesto os títulos correspondentes às obrigações contratuais objeto da presente decisão judicial. v) As determinações acima devem levar em consideração os dias em que o Shopping requerido ficar fechado. Se o Shopping estiver fechado o mês inteiro, os valores serão reduzidos em 70% do valor do contrato como estabelecido acima. Se o shopping funcionar por 10 dias (por exemplo), esses 10 dias serão cobrados na forma estabelecida exclusivamente pelo contrato. Os demais 20 ou 21 dias serão computados em 70% do valor do contrato, como estabelecido acima.” A agravante pretende a redução de 50% linear, ou seja, para o aluguel, fundo de promoção e condomínio, independentemente de o shopping estar aberto ou fechado em razão do lockdown. Diz que isso trará reequilíbrio e previsibilidade à empresa. Com efeito, da leitura superficial dos autos, denota-se que o ilustre Magistrado a quo, atento aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade, aplicou redução de 30% no aluguel, 30% ao fundo de promoção e 30% ao condomínio, isso para os dias de fechamento do shopping, mantendo hígidos os valores contratuais em caso de reabertura. Importante frisar que a presente ação fora ajuizada um ano depois de decretado o primeiro lockdown no Distrito Federal, sendo que, ao longo do ano que se passou, tivemos momentos bastante distintos, que vão desde o fechamento total, a reabertura acanhada do comércio, com redução de horário, até a abertura total, quando vimos, no final do ano, lojas lotadas, como se a pandemia tivesse acabado. Ledo engano. Neste contexto, em um juízo apenas de cognição sumária, é possível observar dos autos, que o faturamento da agravante, no ano de 2020, teria evoluído de zero, no primeiro mês de fechamento (abril), até significativos valores no mês de dezembro/2020 (R$ 135.069,60. Vide documento de ID 85197231 dos autos principais). A propósito, pertinente ressaltar que, comparando o faturamento da agravante no mês de maior venda, no caso, dezembro, denota-se que em 2019, quando tudo estava normal, teria sido de R$ 197.750,00 (ID 85197229), e em 2020, no curso da pandemia, foi de R$ 135.069,60 (ID 85197231 dos autos principais), portanto, em princípio, a diminuição teria sido da ordem de 32%, por isso, com a devida vênia, mas, em tese, não se vislumbra, neste momento perfunctório, razão para que a redução das despesas de aluguel e condomínio seja maior que isso, como quer a recorrente. De mais a mais, o que se confere é que todos foram aos poucos se adaptando ao momento, inclusive o comércio, que teria incrementado bastante as vendas on line, sendo certo que o último decreto de lockdown no DF (vigente até a data de ontem - Decreto no 41849/2021) não impediu operações de delivery, drive-thru e take-out. A propósito, dispõe o art. 4o do Decreto no 41849/2021, verbis: “Art. 4o Ficam autorizadas as operações de delivery, drive-thru e take-out, sem abertura do estabelecimento para atendimento ao público em suas dependências, naquelas atividades comerciais dispostas no art. 2o.” Nesta perspectiva, tenho que o critério e percentual aplicados na origem são razoáveis e proporcionais, pois levam em conta as dificuldades financeiras da locatária, sem esquecer de que o locador também sofrera prejuízos com a crise, por isso estaria recebendo somente 70% do que foi originalmente pactuado, quando o shopping estiver fechado. Ademais, nesta data (29/03/2021) o comércio esta sendo reaberto, inclusive o realizado no Shopping Center (Decreto 41.913), o que, somado a adaptação às vendas pelo sistema delivery, drive-thru e take-out, revela a necessidade de um exame mais aprofundado para eventual alteração de parâmetros de redução de aluguel e condomínio, além daquela já concedida pelo MM Juiz a quo. Lado outro, cumpre salientar, desde logo, que não se mostra verossímil a alegação da agravante de que a r. decisão estaria lhe trazendo prejuízo, pois já teria recebido descontos maiores por ato de liberalidade do locador/condomínio. Ora, como bem ressaltou o d. Juízo a quo, a decisão liminar em nada prejudica que as partes encontrem a solução que lhes pareça mais equânime. Todavia, o percentual definitivo a ser estipulado judicialmente somente será analisado de forma completa após a instrução exauriente da ação com a análise do faturamento da agravante, valorização/desvalorização imobiliária, além de levantamento de despesas e possíveis prejuízos do agravado. Logo, não se infere, primo ictu oculi, probabilidade de provimento do recurso, requisito cumulativo e imprescindível para o deferimento da liminar reclamada. Isso posto, INDEFIRO A LIMINAR. Intime-se o agravado para que, querendo, responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 30 de março de 2021. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator