Tribunal: TJDFT
Processo: 0721630-70.2021.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-07-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0721630-70.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DICKRAN BERBERIAN JUNIOR, MIRELI FREIRE FREITAS BERBERIAN AGRAVADO: SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por DICKRAN BERBERIAN JUNIOR e MIRELI FREIRE FREITAS BERBERIAN em face de decisão proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível de Águas Claras que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0708302-81.2019.8.07.0020, indeferiu o pedido de substituição de penhora e desconstituiu a penhora do imóvel constante na matrícula no 71.519, denominado Sala no 412 localizado na cobertura, torre D. Narram que ajuizaram ação em desfavor da agravada objetivando a rescisão de contrato assim como a devolução das parcelas pagas referentes à compra da unidade imobiliária no 412, torre D do empreendimento Visionaire Urban Convergence Center, localizado nos lotes 1350, 1360, 1370, 1380, 1390, 1400, 1410 e 1420 do Trecho 01 do SIA em Brasília/DF, e que o feito encontra-se em fase de cumprimento de sentença. Destacam que o empreendimento não tem mais viabilidade, dado que sequer foi edificado. Alegam que outros juízos, em ações idênticas, autorizaram a penhora do terreno total, em que todos os lotes totalizam uma área de 16.000m2. Apontam que a empresa agravada encontra-se em situação de penúria administrativa, financeira e patrimonial. Tecem outras considerações e colacionam julgados. Requerem o conhecimento do recurso e a antecipação da tutela recursal para que seja deferida a penhora dos imóveis referente aos lotes 1350, 1360, 1370, 1380, 1390, 1400, 1410 e 1420 localizados no trecho 01, SIA, em Brasília/DF, sob a matrícula no 45.667, com expedição do termo para registro da penhora. No mérito, pugnam pelo provimento do agravo e reforma de decisão agravada, confirmando-se a tutela de urgência. Preparo recolhido (ID 27055590). É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso nos termos do artigo 1.015, parágrafo único do Código de Processo Civil. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) E finalmente, a tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Dessa forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão da antecipação da tutela devem estar presentes três requisitos: (i) o periculum in mora, (ii) o fumus boni iuris e (iii) a reversibilidade do provimento. O juízo a quo indeferiu a substituição da penhora da sala, que foi alienada aos agravantes, a ser erigida no empreendimento imobiliário pela penhora do terreno onde será levantado o empreendimento nos seguintes termos (ID 27055600): Trata-se de requerimento de substituição de ordem de penhora formulado pela parte autora. Aduz a exequente que o imóvel indicado pela parte requerida, consistente em uma sala a ser erigida em empreendimento imobiliário e que havia sido alienada, em promessa, aos próprios requerentes, carece de “liquidez”, haja vista que inexiste notícia de que a ré está na iminência de levantá-lo. Afirma, assim, que a penhora é potencialmente inútil. Em substituição, pretendeu a penhora do terreno onde será levantado o empreendimento, alegando que outros Juízos estão a deferir pedidos idênticos. Instada, a ré aduziu que o referido bem já não pode ser objeto de constrição judicial, haja vista que já levou a registro o memorial de incorporação e que a matrícula do terreno já fora objeto de desmembramento. Novamente intimada, a autora tornou a alegar que outros juízos estão deferindo a medida. É o que importa relatar. Decido. O pleito da parte autora não comporta deferimento, com a devida vênia a quem pense diferente. Sem delongas, para que seja possível a constrição pretendida pela requerente, considerando que já registrado o memorial de incorporação e desmembrada a matrícula em diversas outras, seria indispensável penhorar TODAS as referidas. Veja-se da própria certidão colacionada pela autora que este é ato que está sendo efetivado pelos Juízos após o recebimento de ofício com advertência do douto oficial: “CERTIFICO não constar dos livros de registros deste Serviço de Registro Imobiliário nenhum OUTRO ônus, hipoteca ou quaisquer registros relativos à existência de ações reais e pessoais reipersecutórias, exceto pelo especificado no R-8, R-9 e R-10, sobre o referido imóvel até as 10:04 horas da presente data. Certifico, ainda, que as penhoras gravadas sob o R-8, R-9 e R-10, RECAEM SOBRE TODAS AS UNIDADES AUTÔNOMAS QUE CONSTAM DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO REGISTRADO SOB O R-4, DE PROPRIEDADE DA EXECUTADA, SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS” Muito embora viável a adoção de constrições de unidades imobiliárias em incorporação sob o regime de patrimônio de afetação, haja vista que o objeto litigioso diz respeito a unidade do próprio empreendimento prometida e não entregue (sala 412, Torre D, pavimento 4, empreendimento Centro Empresarial Visionare, SIA/SUL Trecho 01, lotes 1350 a 1420), o que, inclusive, já fora objeto de reconhecimento em desfavor da própria requerida em outros recursos (TJDFT, 0719815-09.2019.8.07.0000 AGI-e), o desejo da autora pela substituição da penhora da unidade prometida à sua pessoa é contraproducente. A uma, a concessão da medida tem o potencial de viabilizar a apresentação de Embargos de Terceiro por inúmeros prejudicados que ainda esperam pelo levantamento do empreendimento ou que não buscaram a resolução de seu impasse judicialmente. Ou seja, a concessão da medida, por implicar, juridicamente, na necessidade de constrição de todas as unidades originadas, não condiz com a celeridade e economia processual e tem o potencial de replicar lides sem fim, com verbas sucumbenciais em desfavor da requerente, haja vista que previamente ciente da possibilidade de ajuizamento em massa, afora os custos inerentes às respectivas taxas cartorárias que se multiplicaria e oneraria em demasia a parte ré. Diga-se que a segunda penhora (0727669-22.2017.8.07.0001) ordenada pelo mesmo Ilustre Magistrado que ordenou a primeira (0024957-37.2016.8.07.0001), fora revista após acolhimento dos Embargos promovidos pela requerida: “Vistos etc. Conheço dos Embargos de Declaração opostos pelo executado, eis que tempestivos. Quanto ao mérito, verifico que assiste razão ao embargante na medida em que a matrícula sobre a qual incide a penhora (n. 45.667) foi objeto de incorporação imobiliária, originando, assim, as matrículas de números 71.245 a 72.611 relativas a 1.366 unidades habitacionais. É cediço que a incorporação imobiliária representa o procedimento por meio do qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno em que se situa, originando, com isso, unidades imobiliárias autônomas em relação dito terreno. Nessa linha de raciocínio, a penhora exclusivamente sobre o terreno, em momento posterior ao registro da incorporação não se reveste de exequibilidade já que a alienação em hasta se encontraria eivada de vício, por não ser possível a alienação de área comum desvinculada das áreas privativas, já que o adquirente da unidade habitacional será dono de fração ideal da área comum, aí incluído o terreno em que se situa o edifício. A penhora, por razões óbvias, não pode atingir patrimônio de quem não ocupa o polo passivo da execução. No tocante à alegação de pagamento da dívida, não houve comprovação, o que é, inclusive, negado pelo exequente. Além disso, trata-se de inovação já que a decisão guerreada pelo recurso em tela não contemplou tal matéria. Não há, portanto, que se falar em omissão a ser suprida. Diante do exposto, dou provimento aos embargos para desconstituir a penhora de ID 88230409, sobre o imóvel de matrícula 45.667 do 4o Ofício de Registro de Imóveis do DF, devendo a exequente indicar, em 5 dias, caso persista o interesse na penhora de imóvel pertencente ao executado, a matrícula das unidades habitacionais existentes no empreendimento construído sobre o terreno da matrícula 45.667 ou, eventualmente, outros imóveis. Oficie-se. Cancele-se o agendamento solicitado pelo advogado do executado (videoconferência), eis que houve perda do objeto da reunião agendada.” A decisão supra colacionada fora sobrestada pela concessão da antecipação da tutela recursal ao AGI-e de 0713863-78.2021.8.07.0000, de modo que a referida questão poderá ser dirimida em 02a instância, haja vista o descontentamento da exequente daqueles autos com a derrocada da penhora do próprio terreno em si, o que implicou, também, na constrição de todas as unidades. De todo modo, não havendo, até o presente momento, resolução da questão a ponto de suscitar ao Juízo a observância dos precedentes, de modo a uniformizar a aplicação do direito (art. 926 do CPC), e considerando, de todo modo, a independência funcional, é contraproducente a constrição da integralidade do empreendimento, ainda que plausíveis as alegações de inutilidade da constrição isolada de algumas unidades imobiliárias decorrentes do mero desmembramento ante a inexistência de qualquer moção com intuito de construí-lo. Em segundo, repita-se, ainda que se prossiga com a ordem, eventual futura alienação em hasta implicará no recolhimento, um a um, dos emolumentos necessários à baixa das anotações realizadas nas matrículas do terreno e de todas as abertas por conta do registro do memorial de incorporação (art. 197 do Provimento Geral da Corregedoria aplicável aos Cartórios Extrajudiciais do TJDFT c/c art. 237-A da Lei 6.015/73), o que terá o condão de gerar um valor considerável de emolumentos, a indiciar a inocuidade deste Juízo determinar mais uma constrição: “MANDADO DE SEGURANÇA. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. CANCELAMENTO DE PENHORA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CUSTAS E EMOLUMENTOS SOBRE TODAS AS UNIDADES AUTÔNOMAS. APLICAÇÃO DO ART. 235, § 1o DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. 1. Os Oficiais de Registro têm direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios pelos atos que praticarem, no ato do requerimento ou no da apresentação do título. 2. Os imóveis oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, receberão novas matrículas, nas quais constarão o ônus que recaírem sobre os bens, (arts. 230 e 235, § 1o da Lei de Registros Públicos). 3. Ao instituir o empreendimento sob o regime de incorporação, com individualização de 120 unidades, transporta-se, como consequência, o ônus (penhora) existente no terreno para cada matrícula, sendo devidos, individualmente, os emolumentos para a baixa da penhora averbada na matrícula de cada unidade. 4. Segurança concedida. (Acórdão 1214263, 07116714620198070000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 2a Câmara Cível, data de julgamento: 4/11/2019, publicado no DJE: 14/11/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” Não bastasse o que mencionado, há o risco de sincera insegurança jurídica na adoção de ritos distintos por diversos Juízos, uns deferindo a constrição da totalidade do empreendimento e outros algumas unidades, como está a ocorrer, o que poderá prejudicar futura adjudicação do bem por terceiros e o próprio sucesso da hasta pública. Nestes termos, entendo que, ante a complexidade da questão, se mostra consentânea a concessão de medidas correlatas, simples e seguras, como a penhora no rosto dos autos, não requerida pelo autor e que não é passível de concessão de ofício, notadamente sobre o feito de no 0024957-37.2016.8.07.0001, onde fora determinada a penhora com precedência e os atos expropriatórios estão mais avançados. Neste conjunto de ideias, evidenciado o desinteresse dos autores na constrição da Sala de no 412 outrora negociada e considerando inviável a penhora da integralidade do terreno, entendo que a ordem de penhora determinada ao ID 89412596 deve ser desconstituída e a autora instada a indicar medida satisfativa de seu direito, sob pena de suspensão. Quanto ao pleito da ré, prejudicado o pleito, estranho ao objeto litigioso, de cancelamento do registro da incorporação, o que teria o condão de afetar inúmeros outros estranhos aos autos, haja vista que negada, por esta decisão, a penhora da integralidade do bem imóvel. DISPOSITIVO Em face do que exposto, INDEFIRO o pedido de ID 89673511. DESCONSTITUO a penhora determinada ao ID 89412596 ante o desinteresse da parte autora e a alegação de sua inutilidade, o que é plausível, conquanto a própria ré, mesmo intimada, não defendeu e provou o contrário. INTIME-SE a parte autora para, em 15 (quinze) dias, indicar medida satisfativa ao seu direito, sob pena de suspensão (art. 921 do CPC). (destaquei) Por outro lado, os exequentes, ora agravantes, insistem na penhora de todo o terreno do empreendimento, uma vez que a conclusão do empreendimento não é viável, ao passo que possível a penhora de forma total assim como determinado em outros juízos. Em análise aos autos na origem, observa-se que o imóvel referente aos lotes 1350, 1360, 1370, 1380, 1390, 1400, 1410 e 1420 localizados no trecho 01, SIA, em Brasília/DF, está registrado na matrícula no 45.667 (ID 92671161 dos autos originários) e possui memorial de incorporação registrado com desmembramento da matrícula em diversas outras. A Lei no 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, ao tratar do regime de afetação esclarece: Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. (destaquei) Dessa forma, tendo em vista que o valor executado corresponde ao valor devido pela rescisão do contrato da aquisição de unidade imobiliária, entende-se que essa quantia foi revertida ao patrimônio da sociedade na aquisição do imóvel, para suportar a execução da obra, sendo possível a penhora de todo o patrimônio da empresa executada, ora agravada, ainda que sob o regime de afetação. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENHORA. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO LEGAL. FRAUDE À EXECUÇÃO. RISCO DE INSOLVÊNCIA. Lei 4.591/64. APLICAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. É possível penhorar patrimônio de afetação para o pagamento de débito oriundo da incorporação, sobretudo quando descumprido contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, aplicando-se a exceção prevista no § 1o do artigo 31-A da Lei 4.591/64. 2. Constitui fraude à execução a oneração de bens quando, ao tempo da medida, já tramitava ação contra o devedor capaz de reduzi-lo à insolvência. 3. Recurso não provido. (Acórdão 1345410, 07038537220218070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 2/6/2021, publicado no DJE: 16/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REGIME DA AFETAÇÃO PATRIMONIAL NA INCORPORAÇÃO. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. DÍVIDA ORIUNDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. I - Conforme exceção prevista no §1o do art. 31-A da Lei 4.591/64, a impenhorabilidade do patrimônio de afetação não é oponível às dívidas e obrigações vinculadas à respectiva incorporação. II - Na demanda, verifica-se que o crédito é originário da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel da empresa-ré. Assim, constata-se que o valor despendido pela agravante-exequente, no momento da aquisição do bem, reverteu-se ao patrimônio da sociedade, para suportar a execução da obra, e, por isso, referido patrimônio, ainda que sob o regime de afetação, pode ser utilizado para adimplir a divida decorrente do distrato. III - A penhora do imóvel em nome da agravada-executada deve ser mantida, uma vez que não há qualquer averbação na matrícula do imóvel ou juntada de documento hábil a demonstra que houve a transferência da posse a terceiro. IV - Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1228147, 07229580620198070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 13/2/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE PATRIMÔNIO EM REGIME DE AFETAÇÃO. DÍVIDA VINCULADA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE. 1. O patrimônio de afetação pode ser penhorado para o pagamento de dívida originada de distrato de contrato de compromisso de compra e venda de unidade da incorporação imobiliária, nos termos do caput e §1o, do artigo 31-A, da Lei no 4.591/64. 2. Agravo conhecido e provido. (Acórdão 1252246, 07008695220208070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 9/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA BEM IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI N. 4.591/64. DÉBITO VINCULADO À INCORPORAÇÃO. POSSIBILIDADE DE PENHORA. DECISÃO REFORMADA. 1. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Inteligência do Art. 31-A, §1o da Lei 4.591/64. 2. A execução de débito vinculado à incorporação - restituição de valores pagos com a aquisição de imóveis na planta em empreendimento imobiliário - permite o afastamento da regra da afetação do patrimônio e incomunicabilidade de bens prevista na Lei n. 4.591/64, de forma a autorizar a penhora do bem imóvel. 3. Agravo provido. (Acórdão 1243822, 07198150920198070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 6/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO INCIDENTAL DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. PEDIDO DE PENHORA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AFETAÇÃO. A parte recorrente não pode inovar em sede recursal, deduzindo pedidos não apresentados na instância inicial, sob pena de supressão de instância e violação do devido processo legal. Constituído o patrimônio de afetação, com a realização da averbação no registro de imóveis do termo firmado pelo incorporador, na forma da Lei 4.591/64, considera-se impenhorável o imóvel destinado à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Acórdão 1126095, 07101162820188070000, Relator: CARMELITA BRASIL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 19/9/2018, publicado no DJE: 1/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) Nesse contexto, em uma análise de cognição sumária e sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal, entendo que restou demonstrada a probabilidade do direito alegado pelos agravantes, sendo imprescindível a antecipação da tutela recursal pretendido. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e DEFIRO o pedido de concessão da antecipação da tutela recursal, para determinar a penhora dos imóveis referentes aos lotes 1350, 1360, 1370, 1380, 1390, 1400, 1410 e 1420 localizados no trecho 01, SIA em Brasília/DF, sob a matrícula no 45.667. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, requisitadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para, querendo, se manifestar no prazo legal. Brasília, DF, 8 de julho de 2021 15:33:18. RÔMULO DE ARAÚJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0721630-70.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DICKRAN BERBERIAN JUNIOR, MIRELI FREIRE FREITAS BERBERIAN AGRAVADO: SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por DICKRAN BERBERIAN JUNIOR e MIRELI FREIRE FREITAS BERBERIAN em face de decisão proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível de Águas Claras que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0708302-81.2019.8.07.0020, indeferiu o pedido de substituição de penhora e desconstituiu a penhora do imóvel constante na matrícula no 71.519, denominado Sala no 412 localizado na cobertura, torre D. Narram que ajuizaram ação em desfavor da agravada objetivando a rescisão de contrato assim como a devolução das parcelas pagas referentes à compra da unidade imobiliária no 412, torre D do empreendimento Visionaire Urban Convergence Center, localizado nos lotes 1350, 1360, 1370, 1380, 1390, 1400, 1410 e 1420 do Trecho 01 do SIA em Brasília/DF, e que o feito encontra-se em fase de cumprimento de sentença. Destacam que o empreendimento não tem mais viabilidade, dado que sequer foi edificado. Alegam que outros juízos, em ações idênticas, autorizaram a penhora do terreno total, em que todos os lotes totalizam uma área de 16.000m2. Apontam que a empresa agravada encontra-se em situação de penúria administrativa, financeira e patrimonial. Tecem outras considerações e colacionam julgados. Requerem o conhecimento do recurso e a antecipação da tutela recursal para que seja deferida a penhora dos imóveis referente aos lotes 1350, 1360, 1370, 1380, 1390, 1400, 1410 e 1420 localizados no trecho 01, SIA, em Brasília/DF, sob a matrícula no 45.667, com expedição do termo para registro da penhora. No mérito, pugnam pelo provimento do agravo e reforma de decisão agravada, confirmando-se a tutela de urgência. Preparo recolhido (ID 27055590). É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso nos termos do artigo 1.015, parágrafo único do Código de Processo Civil. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) E finalmente, a tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Dessa forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão da antecipação da tutela devem estar presentes três requisitos: (i) o periculum in mora, (ii) o fumus boni iuris e (iii) a reversibilidade do provimento. O juízo a quo indeferiu a substituição da penhora da sala, que foi alienada aos agravantes, a ser erigida no empreendimento imobiliário pela penhora do terreno onde será levantado o empreendimento nos seguintes termos (ID 27055600): Trata-se de requerimento de substituição de ordem de penhora formulado pela parte autora. Aduz a exequente que o imóvel indicado pela parte requerida, consistente em uma sala a ser erigida em empreendimento imobiliário e que havia sido alienada, em promessa, aos próprios requerentes, carece de “liquidez”, haja vista que inexiste notícia de que a ré está na iminência de levantá-lo. Afirma, assim, que a penhora é potencialmente inútil. Em substituição, pretendeu a penhora do terreno onde será levantado o empreendimento, alegando que outros Juízos estão a deferir pedidos idênticos. Instada, a ré aduziu que o referido bem já não pode ser objeto de constrição judicial, haja vista que já levou a registro o memorial de incorporação e que a matrícula do terreno já fora objeto de desmembramento. Novamente intimada, a autora tornou a alegar que outros juízos estão deferindo a medida. É o que importa relatar. Decido. O pleito da parte autora não comporta deferimento, com a devida vênia a quem pense diferente. Sem delongas, para que seja possível a constrição pretendida pela requerente, considerando que já registrado o memorial de incorporação e desmembrada a matrícula em diversas outras, seria indispensável penhorar TODAS as referidas. Veja-se da própria certidão colacionada pela autora que este é ato que está sendo efetivado pelos Juízos após o recebimento de ofício com advertência do douto oficial: “CERTIFICO não constar dos livros de registros deste Serviço de Registro Imobiliário nenhum OUTRO ônus, hipoteca ou quaisquer registros relativos à existência de ações reais e pessoais reipersecutórias, exceto pelo especificado no R-8, R-9 e R-10, sobre o referido imóvel até as 10:04 horas da presente data. Certifico, ainda, que as penhoras gravadas sob o R-8, R-9 e R-10, RECAEM SOBRE TODAS AS UNIDADES AUTÔNOMAS QUE CONSTAM DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO REGISTRADO SOB O R-4, DE PROPRIEDADE DA EXECUTADA, SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS” Muito embora viável a adoção de constrições de unidades imobiliárias em incorporação sob o regime de patrimônio de afetação, haja vista que o objeto litigioso diz respeito a unidade do próprio empreendimento prometida e não entregue (sala 412, Torre D, pavimento 4, empreendimento Centro Empresarial Visionare, SIA/SUL Trecho 01, lotes 1350 a 1420), o que, inclusive, já fora objeto de reconhecimento em desfavor da própria requerida em outros recursos (TJDFT, 0719815-09.2019.8.07.0000 AGI-e), o desejo da autora pela substituição da penhora da unidade prometida à sua pessoa é contraproducente. A uma, a concessão da medida tem o potencial de viabilizar a apresentação de Embargos de Terceiro por inúmeros prejudicados que ainda esperam pelo levantamento do empreendimento ou que não buscaram a resolução de seu impasse judicialmente. Ou seja, a concessão da medida, por implicar, juridicamente, na necessidade de constrição de todas as unidades originadas, não condiz com a celeridade e economia processual e tem o potencial de replicar lides sem fim, com verbas sucumbenciais em desfavor da requerente, haja vista que previamente ciente da possibilidade de ajuizamento em massa, afora os custos inerentes às respectivas taxas cartorárias que se multiplicaria e oneraria em demasia a parte ré. Diga-se que a segunda penhora (0727669-22.2017.8.07.0001) ordenada pelo mesmo Ilustre Magistrado que ordenou a primeira (0024957-37.2016.8.07.0001), fora revista após acolhimento dos Embargos promovidos pela requerida: “Vistos etc. Conheço dos Embargos de Declaração opostos pelo executado, eis que tempestivos. Quanto ao mérito, verifico que assiste razão ao embargante na medida em que a matrícula sobre a qual incide a penhora (n. 45.667) foi objeto de incorporação imobiliária, originando, assim, as matrículas de números 71.245 a 72.611 relativas a 1.366 unidades habitacionais. É cediço que a incorporação imobiliária representa o procedimento por meio do qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno em que se situa, originando, com isso, unidades imobiliárias autônomas em relação dito terreno. Nessa linha de raciocínio, a penhora exclusivamente sobre o terreno, em momento posterior ao registro da incorporação não se reveste de exequibilidade já que a alienação em hasta se encontraria eivada de vício, por não ser possível a alienação de área comum desvinculada das áreas privativas, já que o adquirente da unidade habitacional será dono de fração ideal da área comum, aí incluído o terreno em que se situa o edifício. A penhora, por razões óbvias, não pode atingir patrimônio de quem não ocupa o polo passivo da execução. No tocante à alegação de pagamento da dívida, não houve comprovação, o que é, inclusive, negado pelo exequente. Além disso, trata-se de inovação já que a decisão guerreada pelo recurso em tela não contemplou tal matéria. Não há, portanto, que se falar em omissão a ser suprida. Diante do exposto, dou provimento aos embargos para desconstituir a penhora de ID 88230409, sobre o imóvel de matrícula 45.667 do 4o Ofício de Registro de Imóveis do DF, devendo a exequente indicar, em 5 dias, caso persista o interesse na penhora de imóvel pertencente ao executado, a matrícula das unidades habitacionais existentes no empreendimento construído sobre o terreno da matrícula 45.667 ou, eventualmente, outros imóveis. Oficie-se. Cancele-se o agendamento solicitado pelo advogado do executado (videoconferência), eis que houve perda do objeto da reunião agendada.” A decisão supra colacionada fora sobrestada pela concessão da antecipação da tutela recursal ao AGI-e de 0713863-78.2021.8.07.0000, de modo que a referida questão poderá ser dirimida em 02a instância, haja vista o descontentamento da exequente daqueles autos com a derrocada da penhora do próprio terreno em si, o que implicou, também, na constrição de todas as unidades. De todo modo, não havendo, até o presente momento, resolução da questão a ponto de suscitar ao Juízo a observância dos precedentes, de modo a uniformizar a aplicação do direito (art. 926 do CPC), e considerando, de todo modo, a independência funcional, é contraproducente a constrição da integralidade do empreendimento, ainda que plausíveis as alegações de inutilidade da constrição isolada de algumas unidades imobiliárias decorrentes do mero desmembramento ante a inexistência de qualquer moção com intuito de construí-lo. Em segundo, repita-se, ainda que se prossiga com a ordem, eventual futura alienação em hasta implicará no recolhimento, um a um, dos emolumentos necessários à baixa das anotações realizadas nas matrículas do terreno e de todas as abertas por conta do registro do memorial de incorporação (art. 197 do Provimento Geral da Corregedoria aplicável aos Cartórios Extrajudiciais do TJDFT c/c art. 237-A da Lei 6.015/73), o que terá o condão de gerar um valor considerável de emolumentos, a indiciar a inocuidade deste Juízo determinar mais uma constrição: “MANDADO DE SEGURANÇA. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. CANCELAMENTO DE PENHORA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CUSTAS E EMOLUMENTOS SOBRE TODAS AS UNIDADES AUTÔNOMAS. APLICAÇÃO DO ART. 235, § 1o DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. 1. Os Oficiais de Registro têm direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios pelos atos que praticarem, no ato do requerimento ou no da apresentação do título. 2. Os imóveis oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, receberão novas matrículas, nas quais constarão o ônus que recaírem sobre os bens, (arts. 230 e 235, § 1o da Lei de Registros Públicos). 3. Ao instituir o empreendimento sob o regime de incorporação, com individualização de 120 unidades, transporta-se, como consequência, o ônus (penhora) existente no terreno para cada matrícula, sendo devidos, individualmente, os emolumentos para a baixa da penhora averbada na matrícula de cada unidade. 4. Segurança concedida. (Acórdão 1214263, 07116714620198070000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 2a Câmara Cível, data de julgamento: 4/11/2019, publicado no DJE: 14/11/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” Não bastasse o que mencionado, há o risco de sincera insegurança jurídica na adoção de ritos distintos por diversos Juízos, uns deferindo a constrição da totalidade do empreendimento e outros algumas unidades, como está a ocorrer, o que poderá prejudicar futura adjudicação do bem por terceiros e o próprio sucesso da hasta pública. Nestes termos, entendo que, ante a complexidade da questão, se mostra consentânea a concessão de medidas correlatas, simples e seguras, como a penhora no rosto dos autos, não requerida pelo autor e que não é passível de concessão de ofício, notadamente sobre o feito de no 0024957-37.2016.8.07.0001, onde fora determinada a penhora com precedência e os atos expropriatórios estão mais avançados. Neste conjunto de ideias, evidenciado o desinteresse dos autores na constrição da Sala de no 412 outrora negociada e considerando inviável a penhora da integralidade do terreno, entendo que a ordem de penhora determinada ao ID 89412596 deve ser desconstituída e a autora instada a indicar medida satisfativa de seu direito, sob pena de suspensão. Quanto ao pleito da ré, prejudicado o pleito, estranho ao objeto litigioso, de cancelamento do registro da incorporação, o que teria o condão de afetar inúmeros outros estranhos aos autos, haja vista que negada, por esta decisão, a penhora da integralidade do bem imóvel. DISPOSITIVO Em face do que exposto, INDEFIRO o pedido de ID 89673511. DESCONSTITUO a penhora determinada ao ID 89412596 ante o desinteresse da parte autora e a alegação de sua inutilidade, o que é plausível, conquanto a própria ré, mesmo intimada, não defendeu e provou o contrário. INTIME-SE a parte autora para, em 15 (quinze) dias, indicar medida satisfativa ao seu direito, sob pena de suspensão (art. 921 do CPC). (destaquei) Por outro lado, os exequentes, ora agravantes, insistem na penhora de todo o terreno do empreendimento, uma vez que a conclusão do empreendimento não é viável, ao passo que possível a penhora de forma total assim como determinado em outros juízos. Em análise aos autos na origem, observa-se que o imóvel referente aos lotes 1350, 1360, 1370, 1380, 1390, 1400, 1410 e 1420 localizados no trecho 01, SIA, em Brasília/DF, está registrado na matrícula no 45.667 (ID 92671161 dos autos originários) e possui memorial de incorporação registrado com desmembramento da matrícula em diversas outras. A Lei no 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, ao tratar do regime de afetação esclarece: Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. (destaquei) Dessa forma, tendo em vista que o valor executado corresponde ao valor devido pela rescisão do contrato da aquisição de unidade imobiliária, entende-se que essa quantia foi revertida ao patrimônio da sociedade na aquisição do imóvel, para suportar a execução da obra, sendo possível a penhora de todo o patrimônio da empresa executada, ora agravada, ainda que sob o regime de afetação. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENHORA. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO LEGAL. FRAUDE À EXECUÇÃO. RISCO DE INSOLVÊNCIA. Lei 4.591/64. APLICAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. É possível penhorar patrimônio de afetação para o pagamento de débito oriundo da incorporação, sobretudo quando descumprido contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, aplicando-se a exceção prevista no § 1o do artigo 31-A da Lei 4.591/64. 2. Constitui fraude à execução a oneração de bens quando, ao tempo da medida, já tramitava ação contra o devedor capaz de reduzi-lo à insolvência. 3. Recurso não provido. (Acórdão 1345410, 07038537220218070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 2/6/2021, publicado no DJE: 16/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REGIME DA AFETAÇÃO PATRIMONIAL NA INCORPORAÇÃO. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. DÍVIDA ORIUNDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. I - Conforme exceção prevista no §1o do art. 31-A da Lei 4.591/64, a impenhorabilidade do patrimônio de afetação não é oponível às dívidas e obrigações vinculadas à respectiva incorporação. II - Na demanda, verifica-se que o crédito é originário da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel da empresa-ré. Assim, constata-se que o valor despendido pela agravante-exequente, no momento da aquisição do bem, reverteu-se ao patrimônio da sociedade, para suportar a execução da obra, e, por isso, referido patrimônio, ainda que sob o regime de afetação, pode ser utilizado para adimplir a divida decorrente do distrato. III - A penhora do imóvel em nome da agravada-executada deve ser mantida, uma vez que não há qualquer averbação na matrícula do imóvel ou juntada de documento hábil a demonstra que houve a transferência da posse a terceiro. IV - Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1228147, 07229580620198070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 13/2/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE PATRIMÔNIO EM REGIME DE AFETAÇÃO. DÍVIDA VINCULADA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE. 1. O patrimônio de afetação pode ser penhorado para o pagamento de dívida originada de distrato de contrato de compromisso de compra e venda de unidade da incorporação imobiliária, nos termos do caput e §1o, do artigo 31-A, da Lei no 4.591/64. 2. Agravo conhecido e provido. (Acórdão 1252246, 07008695220208070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 9/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA BEM IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI N. 4.591/64. DÉBITO VINCULADO À INCORPORAÇÃO. POSSIBILIDADE DE PENHORA. DECISÃO REFORMADA. 1. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Inteligência do Art. 31-A, §1o da Lei 4.591/64. 2. A execução de débito vinculado à incorporação - restituição de valores pagos com a aquisição de imóveis na planta em empreendimento imobiliário - permite o afastamento da regra da afetação do patrimônio e incomunicabilidade de bens prevista na Lei n. 4.591/64, de forma a autorizar a penhora do bem imóvel. 3. Agravo provido. (Acórdão 1243822, 07198150920198070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 6/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO INCIDENTAL DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. PEDIDO DE PENHORA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AFETAÇÃO. A parte recorrente não pode inovar em sede recursal, deduzindo pedidos não apresentados na instância inicial, sob pena de supressão de instância e violação do devido processo legal. Constituído o patrimônio de afetação, com a realização da averbação no registro de imóveis do termo firmado pelo incorporador, na forma da Lei 4.591/64, considera-se impenhorável o imóvel destinado à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Acórdão 1126095, 07101162820188070000, Relator: CARMELITA BRASIL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 19/9/2018, publicado no DJE: 1/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) Nesse contexto, em uma análise de cognição sumária e sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal, entendo que restou demonstrada a probabilidade do direito alegado pelos agravantes, sendo imprescindível a antecipação da tutela recursal pretendido. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e DEFIRO o pedido de concessão da antecipação da tutela recursal, para determinar a penhora dos imóveis referentes aos lotes 1350, 1360, 1370, 1380, 1390, 1400, 1410 e 1420 localizados no trecho 01, SIA em Brasília/DF, sob a matrícula no 45.667. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, requisitadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para, querendo, se manifestar no prazo legal. Brasília, DF, 8 de julho de 2021 15:33:18. RÔMULO DE ARAÚJO MENDES Desembargador