Tribunal: TJDFT
Processo: 0723408-75.2021.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-10

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por CLARO S/A, em face à decisão da 16a Vara Cível de Brasília, que indeferiu pedido de tutela provisória em sede de ação revisional de aluguel, ajuizada em desfavor de CONDOMÍNO CIVIL DO SHOPPING IGUATEMI BRASÍLIA. A autora alegou ser locatária de loja no empreendimento gerido pelo agravado. Em março de 2020, obteve a renovação do aluguel por meio de ação renovatória. Naquela ocasião, o valor do locativo mínimo foi fixado em R$58.216,00 e, segundo cláusula contratual livremente pactuada entre as partes, o índice de reajuste aplicável seria o IGP-M. Discorreu acerca da alta do IPG-M em dissonância com os demais índices que medem a inflação e requereu sua substituição pelo IPCA ou outro índice ou percentual que seja quantitativamente equivalente ao IPCA. Nas razões recursais, discorreu acerca da imprevisibilidade de alta do índice contratual e da onerosidade excessiva como fundamentos para a pretensão de alterar o contrato. Requereu “a tutela de urgência, eis que evidenciados os requisitos autorizadores da concessão da medida, de modo que se autorize a substituição do índice de reajuste contratual do valor do aluguel e demais encargos locatícios, pela incidência do IPCA, no percentual acumulado no período verificado” e, ao final, o provimento do recurso ratificando-se o pleito liminar. Preparo regular sob ID 27480037. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Trata-se de ação de revisão de contrato de locação proposta por Claro S.A. contra o Condomínio Civil do Shopping Iguatemi com pedido de tutela de urgência. Por meio da presente ação, a autora pretende rever a cláusula contratual que trata do índice de reajuste anual do valor da locação. A parte informa que o contrato, inicialmente, previa o índice de variação do IPC-DI/FGV, mas que, a partir de 2014, passou a ser reajustado pelo IGP-M/FGV. Expõe, ainda, que o instrumento contratual foi objeto de ação renovatória (proc. n. 0727763-96.2019.8.07.0001), em que o aluguel mínimo foi fixado em R$58.216,00, a partir de 30/3/2020, e que, até o ano passado, os índices de correção aplicados seguiam a normalidade usual em termos de evolução, inclusive acompanhando os demais índices de mercado. No entanto, alega a autora que, em maio deste ano, o IGP-M sofreu expressivo aumento de maneira imprevista, gerando, com isso, um desequilíbrio no contrato. Segundo informações trazidas pela autora, o índice subiu 4,10% em maio contra 1,51% no mês anterior, acumulando alta de 14,39% no ano corrente e de 37,04% nos últimos 12 meses. A título de comparação, a autora ainda traz que o mesmo índice, em maio do ano passado, acumulava alta de apenas 6,51% em 12 meses. Diante desse cenário, a requerente alega que notificou o Grupo Iguatemi propondo que os valores passassem a ser calculados com base na variação acumulada do IPCA/IBGE, em substituição ao IGP-M/FGV, mas o pedido foi negado pela requerida no dia 5/5/2021. Não conformada, a autora diz que, em 14/5/2021, notificou novamente o réu para que se submetessem a um procedimento de mediação, a fim de chegar a um acordo quanto ao índice a ser aplicado, porém, conforme alega, o réu se mostrou contrário à negociação amigável. A parte autora alega que, aplicado o IGP-M, o valor do aluguel fixado em R$ 58.216,00, em 2020, passou para R$ 75.066,45, em março de 2021, implicando um acréscimo de 28,94% nos últimos 12 meses. Em vista da variação apresentada e entendendo presentes os requisitos do art. 300 do CPC, a parte pede a concessão da tutela de urgência para que seja suspensa a Cláusula 11 de correção monetária e autorize o pagamento do aluguel e demais encargos locatícios, reajustado: (a) pelo IPCA; ou (b) subsidiariamente, por outro índice ou percentual que seja quantitativamente equivalente ao IPCA; (c) em quaisquer dos casos, o Réu deverá enviar o boleto com o valor alterado, para pagamento, até o dia 5 (cinco) do mês. E especificamente para o aluguel que irá vencer em 5/8/2021, pede o deferimento da tutela de urgência para o depósito judicial do valor correto do aluguel a vencer, caso não seja possível que o réu emita boleto a tempo para o pagamento. Relatado o necessário. Decido. Verifico que a pretensão se amolda ao conceito de tutela provisória, prevista no artigo 294 e seguintes do Novo Código de Processo Civil. A chamada tutela provisória de urgência exige a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do artigo 300 do Novo Código de Processo Civil. Por meio da tutela, pretende a autora suspender a aplicação do índice de reajuste anual do contrato. Apesar dos argumentos trazidos pela autora na inicial, tenho que a pretensão não preenche os requisitos autorizativos da tutela de urgência. Isso porque, via de regra, nas relações envolvendo lojista e shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, conforme o estabelecido no art. 54 da Lei 8.245/91. Veja-se: Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. Sob tal premissa, observa-se que o contrato em comento tem o seu reajuste anual regulado pelo IGP-M, índice este largamente utilizado no mercado imobiliário para essa finalidade. Portanto, ao menos nesse exame prefacial, não se verifica qualquer anormalidade contratual que enseje, prima facie, a probabilidade do direito do autor apta a concessão de tutela de urgência. Cumpre observar ainda que, nos termos do parágrafo único do art. 423, incluído pela Lei 13.874/19, em se tratando de relação contratual privada, deverá prevalecer o princípio da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão do contrato. Sendo assim, eventual reajuste do índice deverá ser sujeito ao contraditório e ampla cognição da matéria, o que não se mostra possível nesse juízo de cognição sumária. De tal modo, indefiro a tutela requerida.” A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. A agravante sustentou que, antes do ajuizamento da ação, buscou solução amigável com o agravado, porém sem êxito. Justificou a pretensão ao argumento de que as regras da livre pactuação comportam flexibilização ante o cenário de anomalia apresentada pela alta desproporcional do IGP-M, quando comparado aos demais índices que medem a inflação. Conforme consignado na decisão recorrida, o IPG-M é o índice amplamente utilizado e aceito para o reajuste dos contratos de aluguel. A indexação do locativo ao índice tem por propósito exatamente garantir o equilíbrio financeiro do contrato, evitando-se a depreciação do locativo pelo processo inflacionário. Ante a existência de índices diversos para cálculo da inflação, a escolha por um deles se dá mediante a livre manifestação de vontade das partes. Tanto assim que a própria agravante narrou que, em 2014, as partes, por comum acordo, substituíram o IPC-DI, inicialmente pactuado, pelo atual IGP-M. As relações locatícias no âmbito de shopping guarda peculiaridade, daí porque devem sofrer o mínimo de intervenção externa possível, prestigiando-se a livre manifestação das partes e o princípio da obrigatoriedade dos contratos, haja vista que, via de regra, inexiste hipossuficiência de qualquer das partes envolvidas. Portanto, neste estágio prelibatório e antes de estabelecido o contraditório e, em especial, previamente à instrução do processo, revela-se prematuro o reconhecimento de qualquer inadequação do índice eleito pelos contratantes. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 26 de julho de 2021 LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por CLARO S/A, em face à decisão da 16a Vara Cível de Brasília, que indeferiu pedido de tutela provisória em sede de ação revisional de aluguel, ajuizada em desfavor de CONDOMÍNO CIVIL DO SHOPPING IGUATEMI BRASÍLIA. A autora alegou ser locatária de loja no empreendimento gerido pelo agravado. Em março de 2020, obteve a renovação do aluguel por meio de ação renovatória. Naquela ocasião, o valor do locativo mínimo foi fixado em R$58.216,00 e, segundo cláusula contratual livremente pactuada entre as partes, o índice de reajuste aplicável seria o IGP-M. Discorreu acerca da alta do IPG-M em dissonância com os demais índices que medem a inflação e requereu sua substituição pelo IPCA ou outro índice ou percentual que seja quantitativamente equivalente ao IPCA. Nas razões recursais, discorreu acerca da imprevisibilidade de alta do índice contratual e da onerosidade excessiva como fundamentos para a pretensão de alterar o contrato. Requereu “a tutela de urgência, eis que evidenciados os requisitos autorizadores da concessão da medida, de modo que se autorize a substituição do índice de reajuste contratual do valor do aluguel e demais encargos locatícios, pela incidência do IPCA, no percentual acumulado no período verificado” e, ao final, o provimento do recurso ratificando-se o pleito liminar. Preparo regular sob ID 27480037. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Trata-se de ação de revisão de contrato de locação proposta por Claro S.A. contra o Condomínio Civil do Shopping Iguatemi com pedido de tutela de urgência. Por meio da presente ação, a autora pretende rever a cláusula contratual que trata do índice de reajuste anual do valor da locação. A parte informa que o contrato, inicialmente, previa o índice de variação do IPC-DI/FGV, mas que, a partir de 2014, passou a ser reajustado pelo IGP-M/FGV. Expõe, ainda, que o instrumento contratual foi objeto de ação renovatória (proc. n. 0727763-96.2019.8.07.0001), em que o aluguel mínimo foi fixado em R$58.216,00, a partir de 30/3/2020, e que, até o ano passado, os índices de correção aplicados seguiam a normalidade usual em termos de evolução, inclusive acompanhando os demais índices de mercado. No entanto, alega a autora que, em maio deste ano, o IGP-M sofreu expressivo aumento de maneira imprevista, gerando, com isso, um desequilíbrio no contrato. Segundo informações trazidas pela autora, o índice subiu 4,10% em maio contra 1,51% no mês anterior, acumulando alta de 14,39% no ano corrente e de 37,04% nos últimos 12 meses. A título de comparação, a autora ainda traz que o mesmo índice, em maio do ano passado, acumulava alta de apenas 6,51% em 12 meses. Diante desse cenário, a requerente alega que notificou o Grupo Iguatemi propondo que os valores passassem a ser calculados com base na variação acumulada do IPCA/IBGE, em substituição ao IGP-M/FGV, mas o pedido foi negado pela requerida no dia 5/5/2021. Não conformada, a autora diz que, em 14/5/2021, notificou novamente o réu para que se submetessem a um procedimento de mediação, a fim de chegar a um acordo quanto ao índice a ser aplicado, porém, conforme alega, o réu se mostrou contrário à negociação amigável. A parte autora alega que, aplicado o IGP-M, o valor do aluguel fixado em R$ 58.216,00, em 2020, passou para R$ 75.066,45, em março de 2021, implicando um acréscimo de 28,94% nos últimos 12 meses. Em vista da variação apresentada e entendendo presentes os requisitos do art. 300 do CPC, a parte pede a concessão da tutela de urgência para que seja suspensa a Cláusula 11 de correção monetária e autorize o pagamento do aluguel e demais encargos locatícios, reajustado: (a) pelo IPCA; ou (b) subsidiariamente, por outro índice ou percentual que seja quantitativamente equivalente ao IPCA; (c) em quaisquer dos casos, o Réu deverá enviar o boleto com o valor alterado, para pagamento, até o dia 5 (cinco) do mês. E especificamente para o aluguel que irá vencer em 5/8/2021, pede o deferimento da tutela de urgência para o depósito judicial do valor correto do aluguel a vencer, caso não seja possível que o réu emita boleto a tempo para o pagamento. Relatado o necessário. Decido. Verifico que a pretensão se amolda ao conceito de tutela provisória, prevista no artigo 294 e seguintes do Novo Código de Processo Civil. A chamada tutela provisória de urgência exige a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do artigo 300 do Novo Código de Processo Civil. Por meio da tutela, pretende a autora suspender a aplicação do índice de reajuste anual do contrato. Apesar dos argumentos trazidos pela autora na inicial, tenho que a pretensão não preenche os requisitos autorizativos da tutela de urgência. Isso porque, via de regra, nas relações envolvendo lojista e shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, conforme o estabelecido no art. 54 da Lei 8.245/91. Veja-se: Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. Sob tal premissa, observa-se que o contrato em comento tem o seu reajuste anual regulado pelo IGP-M, índice este largamente utilizado no mercado imobiliário para essa finalidade. Portanto, ao menos nesse exame prefacial, não se verifica qualquer anormalidade contratual que enseje, prima facie, a probabilidade do direito do autor apta a concessão de tutela de urgência. Cumpre observar ainda que, nos termos do parágrafo único do art. 423, incluído pela Lei 13.874/19, em se tratando de relação contratual privada, deverá prevalecer o princípio da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão do contrato. Sendo assim, eventual reajuste do índice deverá ser sujeito ao contraditório e ampla cognição da matéria, o que não se mostra possível nesse juízo de cognição sumária. De tal modo, indefiro a tutela requerida.” A tutela provisória pressupõe a comprovação da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, do Código de Processo Civil). Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo postulante. Seu deferimento, inaudita altera pars, constitui exceção aos princípios do contraditório e da ampla defesa, que ficarão diferidos, razão pela qual é imprescindível rigor na análise do preenchimento dos requisitos legais. A agravante sustentou que, antes do ajuizamento da ação, buscou solução amigável com o agravado, porém sem êxito. Justificou a pretensão ao argumento de que as regras da livre pactuação comportam flexibilização ante o cenário de anomalia apresentada pela alta desproporcional do IGP-M, quando comparado aos demais índices que medem a inflação. Conforme consignado na decisão recorrida, o IPG-M é o índice amplamente utilizado e aceito para o reajuste dos contratos de aluguel. A indexação do locativo ao índice tem por propósito exatamente garantir o equilíbrio financeiro do contrato, evitando-se a depreciação do locativo pelo processo inflacionário. Ante a existência de índices diversos para cálculo da inflação, a escolha por um deles se dá mediante a livre manifestação de vontade das partes. Tanto assim que a própria agravante narrou que, em 2014, as partes, por comum acordo, substituíram o IPC-DI, inicialmente pactuado, pelo atual IGP-M. As relações locatícias no âmbito de shopping guarda peculiaridade, daí porque devem sofrer o mínimo de intervenção externa possível, prestigiando-se a livre manifestação das partes e o princípio da obrigatoriedade dos contratos, haja vista que, via de regra, inexiste hipossuficiência de qualquer das partes envolvidas. Portanto, neste estágio prelibatório e antes de estabelecido o contraditório e, em especial, previamente à instrução do processo, revela-se prematuro o reconhecimento de qualquer inadequação do índice eleito pelos contratantes. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 26 de julho de 2021 LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator