Tribunal: TJDFT
Processo: 0721881-88.2021.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-07-21

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por PERLA CAROLINA DE OLIVÍO, em face à decisão da Primeira Vara Cível de Brasília, que rejeitou impugnação aos cálculos em cumprimento de sentença requerido por CONDOMÍNIO VIA FRATTINA. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença que condenou a agravante ao pagamento das taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias vencidas e a vencer no curso da lide até a data do efetivo pagamento. O imóvel originário da dívida foi penhorado em outra ação onde litigam as mesmas partes, porém em juízo diverso. Desta feita, foi constituída penhora no rosto daqueles autos para que, após a alienação e satisfação do crédito lá executado, o montante que eventualmente sobejar fosse destinado ao pagamento da dívida sob nova cobrança. Ao decidir controvérsia acerca da atualização do débito realizada pela credora, o juízo determinou que fossem incluídos na planilha os encargos condominiais a vencer até a imissão do arrematante na posse do imóvel. Nas razões recursais a agravante sustentou que sua obrigação quanto ao pagamento das taxas de condomínio encerra-se com a expropriação decorrente da arrematação do bem em hasta pública, não sendo devidos os encargos a partir dessa data. Requereu o recebimento do recuso no efeito suspensivo e de modo a sobrestar qualquer pagamento ao exequente e, ao final, o provimento para reformar a decisão “determinando-se como termo final da obrigação de pagar, a data da perfectibilização da arrematação do imóvel levado à hasta pública nos autos do processo de n° 0024573-50.2011.8.07.0001, que ocorreu em 13.08.2020, não devendo, portanto, qualquer tipo de taxa/dívida condominial vencida após o mês de julho de 2020, ser cobrada e/ou de responsabilidade da Agravante”. Preparo regular sob ID 27117215 É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Assim, e uma vez que o erro material não se sujeita à preclusão, determino ao exequente que apresente nova memória discriminada do cálculo de seu crédito atualizado, abstendo-se de incidir juros de mora sobre os valores relativos às custas processuais e de incluir débitos não abrangidos pelo título judicial exequendo que se circunscreve, frise-se, aos encargos condominiais descritos na inicial da fase de conhecimento primigênia (id. 31899327, página 02) e aqueles vencidos e não adimplidos no curso do feito, observando-se como termo final da obrigação de pagar em questão a data de imissão do arrematante na posse do imóvel levado à hasta pública no feito de n.o 0024573-50.2011.8.07.0001, que tramita na 13a Vara Cível de Brasília/DF e como termo final para a incidência de juros de mora e correção monetária sobre o "quantum debeatur" a data do pagamento do preço da aludida arrematação.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes em parte esses pressupostos. A controvérsia recursal reside na legitimidade da cobrança de taxas condominiais em face da executada e após a expropriação do bem mediante arrematação em hasta pública para saldar dívidas de condomínio. As taxas de condomínio constituem em obrigação propter rem, ou seja, decorrente da própria coisa e recaem sobre o proprietário, possuidor, promitentes compradores e cessionários das unidades autônomas (art. 1.334, §2o, do Código Civil). Desta forma, a partir da arrematação a agravante teria sido despojada da propriedade, fazendo-se cessar, em tese, sua obrigação de contribuir para a manutenção da coisa em comum. Nesse sentido, a agravante colacionou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta corte, conforme segue: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO. 1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes. 2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011). 3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no REsp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório (distinguishing). (AgInt no AREsp 1347829/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2019, DJe 19/12/2019) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. IRRELEVÂNCIA DA IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DECISÃO REFORMADA. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de execução de título extrajudicial, considerou ser de responsabilidade da ex-proprietária o pagamento dos encargos condominiais posteriores à arrematação do bem. 2. A jurisprudência pátria é uníssona quanto à sub-rogação do arrematante, a partir da alienação e independentemente da formalização do registro imobiliário, às dívidas relativas ao bem, já vencidas e anteriores à arrematação, como decorrência lógica da natureza propter rem dos encargos condominiais. Logo, se até mesmo as obrigações anteriores à transferência de domínio passam a ser de responsabilidade do arrematante, as posteriores devem seguir curso idêntico. Precedentes. 3. As circunstâncias destes autos (relacionadas à arrematação judicial) são distintas das relações jurídicas apreciadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento daquele Tema Repetitivo no 886 (contratos de compra e venda de imóvel). 4. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1298748, 07369916420208070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/11/2020, publicado no PJe: 13/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) E no mesmo sentido, colhe-se entendimento deste colegiado: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL OBJETO DE ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. DÍVIDA POSTERIOR À ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação propter rem tem natureza sui generis, na medida em que é imposta independentemente da vontade do devedor, sendo dotada de sequela e ambulatoriedade. 2. A taxa condominial deve ser entendida como aquela que existe em razão da coisa e perdura enquanto a parte reunir a qualidade de proprietário ou condômino, uma vez estabelecida a relação material com o bem imóvel. 3. A legitimidade para o pagamento das taxas de condomínio posteriores à arrematação, ocorrida em 30 de abril de 2018, é do arrematante do imóvel (débitos de junho a dezembro de 2018). 4. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. (Acórdão 1218567, 07370051620188070001, Relator: ROBERTO FREITAS, 3a Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 6/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por outro lado, não se pode desconsiderar as particularidades de cada caso. Isso porque, se eventualmente o devedor resiste a deixar o imóvel e a entrega-lo ao arrematante, inclusive utilizando-se de expedientes judiciais, seria razoável que respondesse pelas taxas condominiais até que fosse realmente desapossado da coisa, sob pena de se premiar o enriquecimento ilícito. De toda sorte, a questão merece análise mais aprofundada, cujo mérito deve ser dirimido pelo Colegiado. No entanto, caso mantida a eficácia da decisão agravada, sobrevirá o pagamento ao credor, esvaziando-se o objeto do recurso. Dessa forma, justificável a atribuição de efeito suspensivo, mas não na extensão pretendida, posto que é necessária a reserva apenas da parcela controvertida, ou seja, das taxas condominiais vencidas após a arrematação, que se deu em 13/08/2020. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. Enfim, concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram em parte presentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE A LIMINAR para sobrestar qualquer pagamento ao exequente referente às taxas condominiais vencidas após 13/08/2020 até decisão de mérito deste agravo. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 16 de julho de 2021 LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por PERLA CAROLINA DE OLIVÍO, em face à decisão da Primeira Vara Cível de Brasília, que rejeitou impugnação aos cálculos em cumprimento de sentença requerido por CONDOMÍNIO VIA FRATTINA. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença que condenou a agravante ao pagamento das taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias vencidas e a vencer no curso da lide até a data do efetivo pagamento. O imóvel originário da dívida foi penhorado em outra ação onde litigam as mesmas partes, porém em juízo diverso. Desta feita, foi constituída penhora no rosto daqueles autos para que, após a alienação e satisfação do crédito lá executado, o montante que eventualmente sobejar fosse destinado ao pagamento da dívida sob nova cobrança. Ao decidir controvérsia acerca da atualização do débito realizada pela credora, o juízo determinou que fossem incluídos na planilha os encargos condominiais a vencer até a imissão do arrematante na posse do imóvel. Nas razões recursais a agravante sustentou que sua obrigação quanto ao pagamento das taxas de condomínio encerra-se com a expropriação decorrente da arrematação do bem em hasta pública, não sendo devidos os encargos a partir dessa data. Requereu o recebimento do recuso no efeito suspensivo e de modo a sobrestar qualquer pagamento ao exequente e, ao final, o provimento para reformar a decisão “determinando-se como termo final da obrigação de pagar, a data da perfectibilização da arrematação do imóvel levado à hasta pública nos autos do processo de n° 0024573-50.2011.8.07.0001, que ocorreu em 13.08.2020, não devendo, portanto, qualquer tipo de taxa/dívida condominial vencida após o mês de julho de 2020, ser cobrada e/ou de responsabilidade da Agravante”. Preparo regular sob ID 27117215 É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Assim, e uma vez que o erro material não se sujeita à preclusão, determino ao exequente que apresente nova memória discriminada do cálculo de seu crédito atualizado, abstendo-se de incidir juros de mora sobre os valores relativos às custas processuais e de incluir débitos não abrangidos pelo título judicial exequendo que se circunscreve, frise-se, aos encargos condominiais descritos na inicial da fase de conhecimento primigênia (id. 31899327, página 02) e aqueles vencidos e não adimplidos no curso do feito, observando-se como termo final da obrigação de pagar em questão a data de imissão do arrematante na posse do imóvel levado à hasta pública no feito de n.o 0024573-50.2011.8.07.0001, que tramita na 13a Vara Cível de Brasília/DF e como termo final para a incidência de juros de mora e correção monetária sobre o "quantum debeatur" a data do pagamento do preço da aludida arrematação.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes em parte esses pressupostos. A controvérsia recursal reside na legitimidade da cobrança de taxas condominiais em face da executada e após a expropriação do bem mediante arrematação em hasta pública para saldar dívidas de condomínio. As taxas de condomínio constituem em obrigação propter rem, ou seja, decorrente da própria coisa e recaem sobre o proprietário, possuidor, promitentes compradores e cessionários das unidades autônomas (art. 1.334, §2o, do Código Civil). Desta forma, a partir da arrematação a agravante teria sido despojada da propriedade, fazendo-se cessar, em tese, sua obrigação de contribuir para a manutenção da coisa em comum. Nesse sentido, a agravante colacionou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta corte, conforme segue: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO. 1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes. 2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011). 3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no REsp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório (distinguishing). (AgInt no AREsp 1347829/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/12/2019, DJe 19/12/2019) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. IRRELEVÂNCIA DA IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DECISÃO REFORMADA. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de execução de título extrajudicial, considerou ser de responsabilidade da ex-proprietária o pagamento dos encargos condominiais posteriores à arrematação do bem. 2. A jurisprudência pátria é uníssona quanto à sub-rogação do arrematante, a partir da alienação e independentemente da formalização do registro imobiliário, às dívidas relativas ao bem, já vencidas e anteriores à arrematação, como decorrência lógica da natureza propter rem dos encargos condominiais. Logo, se até mesmo as obrigações anteriores à transferência de domínio passam a ser de responsabilidade do arrematante, as posteriores devem seguir curso idêntico. Precedentes. 3. As circunstâncias destes autos (relacionadas à arrematação judicial) são distintas das relações jurídicas apreciadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento daquele Tema Repetitivo no 886 (contratos de compra e venda de imóvel). 4. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1298748, 07369916420208070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/11/2020, publicado no PJe: 13/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) E no mesmo sentido, colhe-se entendimento deste colegiado: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL OBJETO DE ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. DÍVIDA POSTERIOR À ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação propter rem tem natureza sui generis, na medida em que é imposta independentemente da vontade do devedor, sendo dotada de sequela e ambulatoriedade. 2. A taxa condominial deve ser entendida como aquela que existe em razão da coisa e perdura enquanto a parte reunir a qualidade de proprietário ou condômino, uma vez estabelecida a relação material com o bem imóvel. 3. A legitimidade para o pagamento das taxas de condomínio posteriores à arrematação, ocorrida em 30 de abril de 2018, é do arrematante do imóvel (débitos de junho a dezembro de 2018). 4. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. (Acórdão 1218567, 07370051620188070001, Relator: ROBERTO FREITAS, 3a Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 6/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por outro lado, não se pode desconsiderar as particularidades de cada caso. Isso porque, se eventualmente o devedor resiste a deixar o imóvel e a entrega-lo ao arrematante, inclusive utilizando-se de expedientes judiciais, seria razoável que respondesse pelas taxas condominiais até que fosse realmente desapossado da coisa, sob pena de se premiar o enriquecimento ilícito. De toda sorte, a questão merece análise mais aprofundada, cujo mérito deve ser dirimido pelo Colegiado. No entanto, caso mantida a eficácia da decisão agravada, sobrevirá o pagamento ao credor, esvaziando-se o objeto do recurso. Dessa forma, justificável a atribuição de efeito suspensivo, mas não na extensão pretendida, posto que é necessária a reserva apenas da parcela controvertida, ou seja, das taxas condominiais vencidas após a arrematação, que se deu em 13/08/2020. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. Enfim, concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram em parte presentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE A LIMINAR para sobrestar qualquer pagamento ao exequente referente às taxas condominiais vencidas após 13/08/2020 até decisão de mérito deste agravo. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 16 de julho de 2021 LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator