Tribunal: TJDFT
Processo: 0752789-65.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ESDRAS NEVES
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0752789-65.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS S.A. AGRAVADO: CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS S.A. (autora) contra decisão proferida pelo Juízo da Décima Segunda Vara Cível de Brasília, que, nos autos de ação revisional de aluguel, ajuizada em face de CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ré), indeferiu o pedido de tutela de urgência, para fixação de aluguel provisório no valor de R$158.350,00, correspondente a 83% do aluguel mínimo vigente (ID 22293277 - Pág. 134/137). Em suas razões recursais (ID 22294927), o agravante narra que firmou com a agravada contrato de locação da loja situada entre as Quadras 402/403 da Asa Norte, com prazo de vigência de 5 anos, para o desenvolvimento de atividade de comércio varejista de gênero alimentício (supermercado). Aduz que o contrato foi aditado pelas partes, em 25/08/2017, para prorrogar o prazo de vigência contratual até 16/12/2023, pactuar que o valor mínimo do aluguel mensal permaneceria no montante de R$165.830,00, vigente à época, bem como definir que a correção do valor mínimo seria realizada somente em 17/12/2018. Destaca que, naquela oportunidade, já acreditava que o aluguel estaria superior ao valor praticado no mercado para lojas comerciais com as mesmas características. Registra que, passados 3 anos da vigência contratual, o valor mínimo pactuado no aditamento mostrou-se incompatível com o preço de mercado praticado em imóveis com a mesma característica e, também, por ter desnaturado o sinalagma e a comutatividade estabelecidos pela vontade das partes desde sempre. Ilustra a disparidade, apontando que, em 2013, o valor mínimo era de R$135.000,00; em 2017, passou para R$165.000,00; em 2019, passou para R$191.352,04; e, em 20 de dezembro de 2020 (a ser pago em janeiro de 2021), mesmo diante da recessão da economia brasileira e brasiliense, agravada pela pandemia do Coronavírus, passará para o montante aproximado de R$237.000,00. Assevera que o valor do aluguel propriamente dito, previsto na Cláusula Quarta do contrato e atrelado ao faturamento da agravante, sempre foi muito inferior ao mínimo previsto contratualmente. Enfatiza que realizou perícia imobiliária prévia, que apontou a incompatibilidade do valor mínimo, quando comparado com aquele praticado no mercado, sendo apurada uma diferença média de R$79.000,00, o que implica dizer que, a partir de janeiro de 2021, arcará com o pagamento de valor de locação 50% maior do que aquele que o mercado imobiliário considera justo. Argumenta que a decisão agravada, ao indeferir o pedido de fixação de aluguel provisório, violou o direito subjetivo da parte, previsto nos artigos 19 e 68, inciso II, da Lei no 8.245/1991, pois estão preenchidos os requisitos para o ajuizamento da ação revisional de aluguel e para a fixação de aluguel provisório, o que independe da vontade da agravada ou de uma solução negociada. Defende que a lei exige, para a fixação do aluguel provisório, o critério objetivo relativo ao valor praticado pelo mercado em situações similares, e que o laudo confeccionado por empresa especializada, que pesquisou 47 lojas comerciais similares à tratada nos autos, serve como norte seguro para se estabelecer esse parâmetro. Sustenta que o montante cobrado pela agravada é exorbitante e que destoa do valor praticado no mercado, sobretudo ante o cenário de recessão e pandemia, pois, o valor mínimo de locação, com vencimento previsto para janeiro de 2021, representará majoração aproximada de 41% em três anos. Refuta o fundamento de que o valor praticado a título de aluguel mínimo no ano de 2017 é inferior ao valor do aluguel provisório requerido pela agravante, uma vez que o critério a ser observado é o valor praticado no mercado atual. Acrescenta que a fixação de aluguel provisório é dever do magistrado e que deve ser feita com base nos elementos que instruíram a petição inicial. Também discorre acerca da necessidade de designação de audiência. Reforça o preenchimento dos requisitos para a concessão da tutela de urgência. Ao final pede, liminarmente, a antecipação da tutela recursal, para fixar o aluguel provisório em quantia equivalente a 80% do valor do aluguel vigente, ou seja, em R$158.350,00, de imediato, ou aquele que entender adequado. No mérito, requer seja provido o agravo, com a reforma da decisão hostilizada, confirmando-se o deferimento da tutela de urgência deduzida. Preparo recolhido (ID 21634469). É a síntese do necessário. Decido. Ao receber o agravo de instrumento, o Relator poderá, nos termos do que dispõe o artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Numa análise preliminar que o momento oportuniza, VISLUMBRO os requisitos para a concessão da tutela antecipada recursal pleiteada pela agravante. A tutela de urgência prevista no artigo 300, do Código de Processo Civil, deve ser deferida apenas quando a prova do direito e do dano alegado pela parte for robusta, mormente porque a sua concessão vulnera dois princípios processuais constitucionais importantes, que são o direito ao contraditório e à ampla defesa. A par das razões recursais e das provas constantes nos autos, ao menos neste exame sumário, verifica-se que a agravante preenche os requisitos para a concessão da tutela de urgência pleiteada, uma vez que o aluguel provisório proposto atende ao comando do artigo 68, inciso II, alínea b, da Lei no 8.245/1991. Com efeito, o fundamento da ação revisional é a necessidade de ajuste do valor de locação ao valor praticado no mercado, a fim de se estabelecer o preço que não representa onerosidade excessiva e, tampouco, seja ínfimo, alcançando-se o necessário equilíbrio contratual. É de se notar que, para embasar o seu pleito, a agravante realizou perícia, por profissional devidamente capacitado, que como metodologia o método comparativo direto de dados do mercado, conforme NBR 14653-2-ABNT, com realização de análise dos graus de concorrência dos segmentos nos quais se insere a unidade avalianda, assim como da conduta e do desempenho de seus agentes, considerando, ainda, áreas, localização, posicionamento, atualidade de projetos, conservação e padrão construtível (ID 22293277 - Págs. 51/86). Referido laudo aponta vasta pesquisa no mercado imobiliário, tendo sido apurado o valor de locação praticado por 47 estabelecimentos comerciais que exploram a mesma atividade exercida pela agravante, alcançando-se o montante de R$158.350,00 como sendo o valor de locação mais adequado à média praticada no mercado. Evidencia-se, portanto, que o preço de locação indicado pela agravante tem respaldo técnico e é coerente, pois leva em consideração todos os fatores necessários para o alcance do valor de mercado, bem como o valor proposto considera como parâmetro o último aluguel vigente. Ressalte-se, ademais, que, além do pedido inicial estar instruído com elementos de prova aparentemente idôneos, o artigo 69, da Lei no 8.245/1991. prevê que, O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel, razão pela qual o deferimento da liminar, em princípio, não implicará prejuízo ao locador incapaz de ser revertido. Sobre o tema, inclusive, faço referência a julgado da eg. Sexta Turma Cível: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REVISIONAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. ARBITRAMENTO. LEI 8.245/91. I - Na ação revisional é possível a fixação de aluguel provisório, que não poderá ser inferior a 80% do valor do aluguel vigente, art. 68, inc. II, "b", da Lei 8.245/91. II - A fixação de aluguel provisório não acarretará prejuízo ao locador, uma vez que o montante fixado na r. sentença retroage à citação, com correção, nos termos do art. 69 da Lei 8.245/91. III - Agravo de instrumento parcialmente provido. (Acórdão 1278182, 07124376520208070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 2/9/2020, publicado no DJE: 9/9/2020) Sendo assim, considerando-se que o aluguel provisório pleiteado pela agravante corresponde a quase 83% do montante correspondente ao último aluguel pago (R$191.352,04 – ID 79341690 - Pág. 3), deve ser deferido o pedido de tutela de urgência, para fixar os aluguéis provisórios no valor de R$158.350,00, sem prejuízo de reavaliação da quantia ora estipulada diante do avançar da instrução probatória. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar, para fixar os aluguéis provisórios devidos pela agravante à agravada no valor de R$158.350,00, a partir da data prevista para início do reajuste (dezembro de 2020/janeiro de 2021). Comunique-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Intime-se a agravada para responder ao presente recurso no prazo legal. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 18 de dezembro de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0752789-65.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS S.A. AGRAVADO: CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por BIG TRANS COMERCIAL DE ALIMENTOS S.A. (autora) contra decisão proferida pelo Juízo da Décima Segunda Vara Cível de Brasília, que, nos autos de ação revisional de aluguel, ajuizada em face de CONSTRUINVEST EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ré), indeferiu o pedido de tutela de urgência, para fixação de aluguel provisório no valor de R$158.350,00, correspondente a 83% do aluguel mínimo vigente (ID 22293277 - Pág. 134/137). Em suas razões recursais (ID 22294927), o agravante narra que firmou com a agravada contrato de locação da loja situada entre as Quadras 402/403 da Asa Norte, com prazo de vigência de 5 anos, para o desenvolvimento de atividade de comércio varejista de gênero alimentício (supermercado). Aduz que o contrato foi aditado pelas partes, em 25/08/2017, para prorrogar o prazo de vigência contratual até 16/12/2023, pactuar que o valor mínimo do aluguel mensal permaneceria no montante de R$165.830,00, vigente à época, bem como definir que a correção do valor mínimo seria realizada somente em 17/12/2018. Destaca que, naquela oportunidade, já acreditava que o aluguel estaria superior ao valor praticado no mercado para lojas comerciais com as mesmas características. Registra que, passados 3 anos da vigência contratual, o valor mínimo pactuado no aditamento mostrou-se incompatível com o preço de mercado praticado em imóveis com a mesma característica e, também, por ter desnaturado o sinalagma e a comutatividade estabelecidos pela vontade das partes desde sempre. Ilustra a disparidade, apontando que, em 2013, o valor mínimo era de R$135.000,00; em 2017, passou para R$165.000,00; em 2019, passou para R$191.352,04; e, em 20 de dezembro de 2020 (a ser pago em janeiro de 2021), mesmo diante da recessão da economia brasileira e brasiliense, agravada pela pandemia do Coronavírus, passará para o montante aproximado de R$237.000,00. Assevera que o valor do aluguel propriamente dito, previsto na Cláusula Quarta do contrato e atrelado ao faturamento da agravante, sempre foi muito inferior ao mínimo previsto contratualmente. Enfatiza que realizou perícia imobiliária prévia, que apontou a incompatibilidade do valor mínimo, quando comparado com aquele praticado no mercado, sendo apurada uma diferença média de R$79.000,00, o que implica dizer que, a partir de janeiro de 2021, arcará com o pagamento de valor de locação 50% maior do que aquele que o mercado imobiliário considera justo. Argumenta que a decisão agravada, ao indeferir o pedido de fixação de aluguel provisório, violou o direito subjetivo da parte, previsto nos artigos 19 e 68, inciso II, da Lei no 8.245/1991, pois estão preenchidos os requisitos para o ajuizamento da ação revisional de aluguel e para a fixação de aluguel provisório, o que independe da vontade da agravada ou de uma solução negociada. Defende que a lei exige, para a fixação do aluguel provisório, o critério objetivo relativo ao valor praticado pelo mercado em situações similares, e que o laudo confeccionado por empresa especializada, que pesquisou 47 lojas comerciais similares à tratada nos autos, serve como norte seguro para se estabelecer esse parâmetro. Sustenta que o montante cobrado pela agravada é exorbitante e que destoa do valor praticado no mercado, sobretudo ante o cenário de recessão e pandemia, pois, o valor mínimo de locação, com vencimento previsto para janeiro de 2021, representará majoração aproximada de 41% em três anos. Refuta o fundamento de que o valor praticado a título de aluguel mínimo no ano de 2017 é inferior ao valor do aluguel provisório requerido pela agravante, uma vez que o critério a ser observado é o valor praticado no mercado atual. Acrescenta que a fixação de aluguel provisório é dever do magistrado e que deve ser feita com base nos elementos que instruíram a petição inicial. Também discorre acerca da necessidade de designação de audiência. Reforça o preenchimento dos requisitos para a concessão da tutela de urgência. Ao final pede, liminarmente, a antecipação da tutela recursal, para fixar o aluguel provisório em quantia equivalente a 80% do valor do aluguel vigente, ou seja, em R$158.350,00, de imediato, ou aquele que entender adequado. No mérito, requer seja provido o agravo, com a reforma da decisão hostilizada, confirmando-se o deferimento da tutela de urgência deduzida. Preparo recolhido (ID 21634469). É a síntese do necessário. Decido. Ao receber o agravo de instrumento, o Relator poderá, nos termos do que dispõe o artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Numa análise preliminar que o momento oportuniza, VISLUMBRO os requisitos para a concessão da tutela antecipada recursal pleiteada pela agravante. A tutela de urgência prevista no artigo 300, do Código de Processo Civil, deve ser deferida apenas quando a prova do direito e do dano alegado pela parte for robusta, mormente porque a sua concessão vulnera dois princípios processuais constitucionais importantes, que são o direito ao contraditório e à ampla defesa. A par das razões recursais e das provas constantes nos autos, ao menos neste exame sumário, verifica-se que a agravante preenche os requisitos para a concessão da tutela de urgência pleiteada, uma vez que o aluguel provisório proposto atende ao comando do artigo 68, inciso II, alínea b, da Lei no 8.245/1991. Com efeito, o fundamento da ação revisional é a necessidade de ajuste do valor de locação ao valor praticado no mercado, a fim de se estabelecer o preço que não representa onerosidade excessiva e, tampouco, seja ínfimo, alcançando-se o necessário equilíbrio contratual. É de se notar que, para embasar o seu pleito, a agravante realizou perícia, por profissional devidamente capacitado, que como metodologia o método comparativo direto de dados do mercado, conforme NBR 14653-2-ABNT, com realização de análise dos graus de concorrência dos segmentos nos quais se insere a unidade avalianda, assim como da conduta e do desempenho de seus agentes, considerando, ainda, áreas, localização, posicionamento, atualidade de projetos, conservação e padrão construtível (ID 22293277 - Págs. 51/86). Referido laudo aponta vasta pesquisa no mercado imobiliário, tendo sido apurado o valor de locação praticado por 47 estabelecimentos comerciais que exploram a mesma atividade exercida pela agravante, alcançando-se o montante de R$158.350,00 como sendo o valor de locação mais adequado à média praticada no mercado. Evidencia-se, portanto, que o preço de locação indicado pela agravante tem respaldo técnico e é coerente, pois leva em consideração todos os fatores necessários para o alcance do valor de mercado, bem como o valor proposto considera como parâmetro o último aluguel vigente. Ressalte-se, ademais, que, além do pedido inicial estar instruído com elementos de prova aparentemente idôneos, o artigo 69, da Lei no 8.245/1991. prevê que, O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel, razão pela qual o deferimento da liminar, em princípio, não implicará prejuízo ao locador incapaz de ser revertido. Sobre o tema, inclusive, faço referência a julgado da eg. Sexta Turma Cível: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REVISIONAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. ARBITRAMENTO. LEI 8.245/91. I - Na ação revisional é possível a fixação de aluguel provisório, que não poderá ser inferior a 80% do valor do aluguel vigente, art. 68, inc. II, "b", da Lei 8.245/91. II - A fixação de aluguel provisório não acarretará prejuízo ao locador, uma vez que o montante fixado na r. sentença retroage à citação, com correção, nos termos do art. 69 da Lei 8.245/91. III - Agravo de instrumento parcialmente provido. (Acórdão 1278182, 07124376520208070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 2/9/2020, publicado no DJE: 9/9/2020) Sendo assim, considerando-se que o aluguel provisório pleiteado pela agravante corresponde a quase 83% do montante correspondente ao último aluguel pago (R$191.352,04 – ID 79341690 - Pág. 3), deve ser deferido o pedido de tutela de urgência, para fixar os aluguéis provisórios no valor de R$158.350,00, sem prejuízo de reavaliação da quantia ora estipulada diante do avançar da instrução probatória. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar, para fixar os aluguéis provisórios devidos pela agravante à agravada no valor de R$158.350,00, a partir da data prevista para início do reajuste (dezembro de 2020/janeiro de 2021). Comunique-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Intime-se a agravada para responder ao presente recurso no prazo legal. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 18 de dezembro de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator