Tribunal: TJDFT
Processo: 0703024-59.2019.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-06-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: AGRAVOS NOS RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0703024-59.2019.8.07.0001 AGRAVANTE: DIEGO ALBERTO BRASIL FRAGA AGRAVADO: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 DESPACHO Esta Presidência, em decisão de ID 17776571, inadmitiu os recursos especial e extraordinário, situação que ensejou a interposição de agravos direcionados às Cortes Superiores. O STJ não conheceu do recurso (ID 26164814). O STF determinou a devolução dos autos à origem para observância do regime disciplinador da repercussão geral, tendo em vista o decidido no RE 695.911/SP (Tema 492) (ID 26164815). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Ministro DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). (g.n.). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 13332174): PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA ASSERÇÃO. INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE E UTILIDADE DA AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento (cobrança de taxas condominiais), rejeitou as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva e falta de interesse processual e julgou procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas. 2. A legitimidade ad causam decorre do atributo jurídico que alguém detém para discutir e atuar no contraditório de determinada situação posta em juízo. Dessa forma, uma vez estabelecida uma relação entre o legitimado e o que será discutido, haverá legitimidade para a discussão na causa. 3. Vislumbra-se, no caso em tela, a pertinência subjetiva do Condomínio autor para figurar no pólo ativo da lide e do requerido, detentor do imóvel, para estar no pólo passivo em ação de cobrança de cota condominial referente a melhorias e manutenção da área comum do requerente. 4. A existência da ação depende da observância de determinados requisitos, sem os quais resta inviabilizado o exame do mérito da causa. Dentre as condições da ação, inclui-se o interesse de agir, consubstanciado no binômio necessidade-utilidade da obtenção do direito pleiteado pela parte autora por meio da tutela jurisdicional. 5. Considerando necessitar o autor da presente demanda para obter o pagamento das taxas condominiais não quitadas pelo requerido, presente o interesse de agir, pois a ação instaurada afigura-se útil e adequada aos fins colimados. 6. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e no 1.439.163/SP (Tema 882), submetidos ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 7. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores. 8. A ausência de similitude fática entre o objeto desta lide e o leading case do entendimento vinculante – Tema 882 – autoriza solucionar a presente demanda de modo diverso. 9. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 10. Mesmo em se tratando de condomínio irregular, é possível a cobrança das taxas ordinárias e extraordinárias, pois o morador/proprietário continua se beneficiando dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas, devendo haver contraprestação pecuniária, igualmente rateada entre os demais condôminos. 11. Recurso conhecido e desprovido. Logo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: AGRAVOS NOS RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0703024-59.2019.8.07.0001 AGRAVANTE: DIEGO ALBERTO BRASIL FRAGA AGRAVADO: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 DESPACHO Esta Presidência, em decisão de ID 17776571, inadmitiu os recursos especial e extraordinário, situação que ensejou a interposição de agravos direcionados às Cortes Superiores. O STJ não conheceu do recurso (ID 26164814). O STF determinou a devolução dos autos à origem para observância do regime disciplinador da repercussão geral, tendo em vista o decidido no RE 695.911/SP (Tema 492) (ID 26164815). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Ministro DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). (g.n.). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 13332174): PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA ASSERÇÃO. INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE E UTILIDADE DA AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento (cobrança de taxas condominiais), rejeitou as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva e falta de interesse processual e julgou procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas. 2. A legitimidade ad causam decorre do atributo jurídico que alguém detém para discutir e atuar no contraditório de determinada situação posta em juízo. Dessa forma, uma vez estabelecida uma relação entre o legitimado e o que será discutido, haverá legitimidade para a discussão na causa. 3. Vislumbra-se, no caso em tela, a pertinência subjetiva do Condomínio autor para figurar no pólo ativo da lide e do requerido, detentor do imóvel, para estar no pólo passivo em ação de cobrança de cota condominial referente a melhorias e manutenção da área comum do requerente. 4. A existência da ação depende da observância de determinados requisitos, sem os quais resta inviabilizado o exame do mérito da causa. Dentre as condições da ação, inclui-se o interesse de agir, consubstanciado no binômio necessidade-utilidade da obtenção do direito pleiteado pela parte autora por meio da tutela jurisdicional. 5. Considerando necessitar o autor da presente demanda para obter o pagamento das taxas condominiais não quitadas pelo requerido, presente o interesse de agir, pois a ação instaurada afigura-se útil e adequada aos fins colimados. 6. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e no 1.439.163/SP (Tema 882), submetidos ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 7. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores. 8. A ausência de similitude fática entre o objeto desta lide e o leading case do entendimento vinculante – Tema 882 – autoriza solucionar a presente demanda de modo diverso. 9. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 10. Mesmo em se tratando de condomínio irregular, é possível a cobrança das taxas ordinárias e extraordinárias, pois o morador/proprietário continua se beneficiando dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas, devendo haver contraprestação pecuniária, igualmente rateada entre os demais condôminos. 11. Recurso conhecido e desprovido. Logo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019