Tribunal: TJDFT
Processo: 0708159-84.2021.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2021-03-30

Ementa:
Processo : 0708159-84.2021.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da resp. decisão[1] proferida em ação revisional de aluguel, que indeferiu a tutela de urgência para que fossem deferidos descontos no valor do aluguel no importe de 70%, desde o mês de dezembro de 2020, até o vencimento referente a abril de 2021, assim como o depósito judicial em consignação, afastando-se os efeitos da mora. Fundamentou o juízo a quo: No caso em apreço, não reconheço, neste juízo embrionário, a plausibilidade do direito da parte autora, tendo em vista o princípio da pacta sunt servanda bem como a ausência de comprovação da impossibilidade de pagar os valores pactuados. Apesar de não restarem dúvidas de que as medidas de contenção da pandemia comprometeram a exploração, por completo, de determinadas atividades, ocasionando perdas significativas no faturamento das empresas, temerária a intervenção estatal no contrato válido celebrado entre as partes. Assim, não há como, sob pena de enriquecimento sem causa, conceder desconto de 70% no valor cobrado a título de aluguel, na forma aventada, sem avaliar também o impacto que a pandemia gerou aos réus. Nesse sentido, necessária a dilação probatória para que este juízo tenha certeza sobre a real impossibilidade de pagamento do aluguel conforme pactuado, em respeito à autonomia privada das partes em contratar. De igual modo, o pedido para suspender qualquer cobrança ou negativação do nome da parte autora em cadastros de proteção ao crédito deve ser sobrestado até a oportunização do contraditório. Nas razões do recurso, a agravante relata a celebração de contrato de locação com as agravadas para o funcionamento de sua loja localizada em shopping center. Defende a readequação do contrato de locação a fim de que o valor dos locatícios observem a realidade atual, tendo em vista as restrições da pandemia de Covid-19, com impacto direto no funcionamento dos estabelecimentos comerciais. Menciona que, após meses de rigorosa quarentena, que cominou com a suspensão do atendimento presencial ao público em shoppings centers, foi idealizado plano de reabertura gradual do comércio, com a retomada dos serviços não essenciais por etapas, de acordo com as zonas de risco consideradas, resultando, novamente, no fechamento dos shoppings. Alega que, diferentemente das agravadas, que continuam obtendo lucros com investimentos, quem mais sofre com a pandemia é a agravante, que se viu prejudicada com o fechamento de sua loja ou com a redução do horário de funcionamento, provocando baixa de faturamento. Aduz que não há perspectiva, a curto prazo, de superação da crise econômica causada pelo coronavírus, diante de “aumentos diários no número de casos e mortes desta doença/ pandemia, ou seja, para o setor a retomada segue lenta e dolorosa”. Disserta sobre a teoria da imprevisão, onerosidade excessiva, rebus sic stantibus e exceção de contrato não cumprido, concluindo que o cenário atual de pandemia permite a revisão do contrato de locação entre as partes, inclusive para afastar o 13o aluguel e reajuste pelo IGPD-I. Pede a tutela de urgência recursal para deferir “descontos de no mínimo 70% desde dezembro de 2020, até abril de 2021 no mínimo ou até a abertura completa dos shoppings centers, bem como condomínio e fundo de promoção, por fim acolhendo o depósito judicial em consignação como forma de garantia da demanda, afastando qualquer inadimplemento”, afastar a cobrança do 13o aluguel do período de 2020, substituir o IGPD-I pelo IPCA e obstar qualquer cobrança e apontamento do nome da agravante em cadastros de inadimplentes. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc. I, do CPC. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, o que no caso, não vislumbro. Ao menos no momento, não vejo evidenciados os requisitos necessários ao deferimento liminar. Cumpre registrar, inicialmente, que, a despeito do nome dado à ação originária, a revisão judicial do aluguel não está baseada no procedimento especial tutelado pela Lei n. 8.245/91 (art. 19), nem poderia, tendo em vista que o contrato de locação comercial foi celebrado em dezembro de 2020[2]. Já para a revisão de alugueres e demais termos do contrato de locação fundada na diminuição da receita auferida pela locatária em razão das medidas de enfrentamento à pandemia do novo coronavírus (SARS-Cov-2), o juízo originário apontou a necessidade de dilação probatória para aferir “a real impossibilidade de pagamento do aluguel conforme pactuado, em respeito à autonomia privada das partes em contratar”. Decerto, a pandemia do novo Coronavírus fragilizou a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os empreendimentos mais promissores. Nesse contexto, é inviável que o Poder Judiciário se incline a (re)adequar todos os contratos locatícios apenas em razão deste momento histórico. Afinal, apenas em situações excepcionalíssimas se impõe a intervenção judicial, nos termos do art. 421, parágrafo único, do Código Civil. Ademais, a tutela jurisdicional não pode ser lesiva a ponto de transferir exclusivamente ao locador os efeitos econômicos do fato imprevisível e inevitável. Assim, ainda que reste caracterizado caso fortuito ou outra situação que, em tese, autorize revisão do valor dos locatícios, não se pode descurar-se da análise dos riscos inerentes a todo e qualquer negócio jurídico, e se tais riscos foram assumidos exclusivamente por uma das partes ou, caso negativo, qual parcela deve ser imputada a cada um dos contratantes. Nesse passo, a pretensão de redução do valor do aluguel demanda, no mínimo, a oitiva da parte contrária, não sendo possível limitar, de plano, o valor da contraprestação em montante que permita viabilizar a manutenção do negócio e preservar o interesse do locador. É dizer, como o objetivo é a revisão do valor das prestações do locatário, o que, em lugar da resolução, a lei (arts. 479 e 480 do Código Civil) autoriza ante a ocorrência de fato extraordinário e imprevisível que gere onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual para uma das partes, não se mostra prudente determinar uma quantia, neste momento processual, sem considerar as razões e condições do locador, a fim de estabelecer uma importância adequada a ambos os contratantes. Além disso, impende consignar que não consta que o agravado tenha rejeitado expressamente proposta extrajudicial de revisão do aluguel formulado pela agravante. Nesse quadro, imperioso aguardar a manifestação dos agravados, em homenagem ao contraditório e à ampla defesa, com o escopo de esclarecer acerca da possibilidade de revisão do contrato de locação entabulado entre as partes, de modo a preservar o equilíbrio entre os contratantes. Quanto ao depósito em juízo dos locatícios, consigno que, de acordo com o art. 336 do Código Civil, “para que a consignação tenha força de pagamento, será mister concorram, em relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento”. Portanto, descabida, prima facie, a pretensão de afastar os efeitos da mora por meio da consignação em pagamento de valores aquém do valor mensal dos alugueres pactuados. Cumpre acentuar que a jurisprudência até acolhia o depósito parcial de valores, para liberação do devedor quanto à parcela incontroversa, dando-se a procedência parcial na ação de consignação em pagamento. Contudo, em julgamento de recurso repetitivo, cujo acórdão transitou em julgado no dia 18.12.2018, o Superior Tribunal de Justiça, reformulando a própria jurisprudência, firmou tese jurídica para o Tema 967 nos seguintes termos: Em ação consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo obrigacional. Conforme o voto condutor do julgamento, o acórdão no paradigma deixou evidente que o depósito na ação de consignação em pagamento faz cessar para o devedor os efeitos da mora, inclusive a fluência de juros de mora, salvo se a demanda for julgada improcedente. Sendo julgada improcedente em razão da insuficiência do depósito, são restaurados os efeitos da mora, inclusive no que diz respeito à parcela consignada. Para tanto, esclareceu, citando a doutrina por André Luís Monteiro, que invocara as lições de Sérgio Bermudes, Adroaldo Furtado Fabrício, Luiz Rodrigues Wambier, Flavio Renato Correia de Almeida, Eduardo Talami e Antonio Carlos Marcato, quanto ao levantamento pelo credor da parcela incontroversa consignada, a despeito de improcedência do pedido na ação de consignação em pagamento, senão vejamos: [...] Segundo nos parece, quando o § 1o do art. 899 aduz que "poderá o réu levantar, desde logo, a quantia ou a coisa depositada, com a conseqüente liberação parcial do autor", o dispositivo quer operar efeitos no plano material, no sentido de que aquele valor levantado, e somente e exatamente aquele valor levantado, não poderá ser posteriormente perseguido em execução pelo credor, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa de sua parte. E óbvio que o levantamento da quantia depositada importa em quitação dentro do processo, mas isso em nada afeta a insuficiência do depósito, a justeza da recusa do credor e a impossibilidade de prolação de sentença que reconheça algum efeito de pagamento àquela quantia não integral anteriormente oferecida. [...] Dito isso, a possibilidade de promover o depósito na ação consignatória está expressa no art. 542, inc. I, do CPC, sendo que a insuficiência acarreta a possibilidade de complementação para a declaração de extinção da obrigação, com a procedência do pedido na forma do art. 546 do CPC, ou a liberação parcial do devedor mediante determinação, após instrução do feito, do montante devido para o credor promover a execução do título, nos termos do art. 545, caput e §§ do CPC. Entretanto, admitido nos autos que a pretensão está restrita à parcela que a parte entende devida, no atual contexto em que prevalece o Tema 967/STJ dos recursos repetitivos, resta que, no particular à mora do devedor, não há probabilidade do direito para o deferimento da tutela provisória. Por fim, em relação ao pedido concernente à cobrança do 13o aluguel do período de 2020 e substituição do índice de correção do valor dos locatícios, não vislumbro os requisitos necessários ao deferimento liminar, considerando igualmente a necessidade de dilação probatória e a ausência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Indefiro a tutela provisória recursal. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 26 de março de 2021. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Id. 84344213 dos autos na origem (processo n. 0700833-19.2021.8.07.0018). [2] Id. 84124755 – p. 1/10 dos autos na origem.

Inteiro teor:
Processo : 0708159-84.2021.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da resp. decisão[1] proferida em ação revisional de aluguel, que indeferiu a tutela de urgência para que fossem deferidos descontos no valor do aluguel no importe de 70%, desde o mês de dezembro de 2020, até o vencimento referente a abril de 2021, assim como o depósito judicial em consignação, afastando-se os efeitos da mora. Fundamentou o juízo a quo: No caso em apreço, não reconheço, neste juízo embrionário, a plausibilidade do direito da parte autora, tendo em vista o princípio da pacta sunt servanda bem como a ausência de comprovação da impossibilidade de pagar os valores pactuados. Apesar de não restarem dúvidas de que as medidas de contenção da pandemia comprometeram a exploração, por completo, de determinadas atividades, ocasionando perdas significativas no faturamento das empresas, temerária a intervenção estatal no contrato válido celebrado entre as partes. Assim, não há como, sob pena de enriquecimento sem causa, conceder desconto de 70% no valor cobrado a título de aluguel, na forma aventada, sem avaliar também o impacto que a pandemia gerou aos réus. Nesse sentido, necessária a dilação probatória para que este juízo tenha certeza sobre a real impossibilidade de pagamento do aluguel conforme pactuado, em respeito à autonomia privada das partes em contratar. De igual modo, o pedido para suspender qualquer cobrança ou negativação do nome da parte autora em cadastros de proteção ao crédito deve ser sobrestado até a oportunização do contraditório. Nas razões do recurso, a agravante relata a celebração de contrato de locação com as agravadas para o funcionamento de sua loja localizada em shopping center. Defende a readequação do contrato de locação a fim de que o valor dos locatícios observem a realidade atual, tendo em vista as restrições da pandemia de Covid-19, com impacto direto no funcionamento dos estabelecimentos comerciais. Menciona que, após meses de rigorosa quarentena, que cominou com a suspensão do atendimento presencial ao público em shoppings centers, foi idealizado plano de reabertura gradual do comércio, com a retomada dos serviços não essenciais por etapas, de acordo com as zonas de risco consideradas, resultando, novamente, no fechamento dos shoppings. Alega que, diferentemente das agravadas, que continuam obtendo lucros com investimentos, quem mais sofre com a pandemia é a agravante, que se viu prejudicada com o fechamento de sua loja ou com a redução do horário de funcionamento, provocando baixa de faturamento. Aduz que não há perspectiva, a curto prazo, de superação da crise econômica causada pelo coronavírus, diante de “aumentos diários no número de casos e mortes desta doença/ pandemia, ou seja, para o setor a retomada segue lenta e dolorosa”. Disserta sobre a teoria da imprevisão, onerosidade excessiva, rebus sic stantibus e exceção de contrato não cumprido, concluindo que o cenário atual de pandemia permite a revisão do contrato de locação entre as partes, inclusive para afastar o 13o aluguel e reajuste pelo IGPD-I. Pede a tutela de urgência recursal para deferir “descontos de no mínimo 70% desde dezembro de 2020, até abril de 2021 no mínimo ou até a abertura completa dos shoppings centers, bem como condomínio e fundo de promoção, por fim acolhendo o depósito judicial em consignação como forma de garantia da demanda, afastando qualquer inadimplemento”, afastar a cobrança do 13o aluguel do período de 2020, substituir o IGPD-I pelo IPCA e obstar qualquer cobrança e apontamento do nome da agravante em cadastros de inadimplentes. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc. I, do CPC. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, o que no caso, não vislumbro. Ao menos no momento, não vejo evidenciados os requisitos necessários ao deferimento liminar. Cumpre registrar, inicialmente, que, a despeito do nome dado à ação originária, a revisão judicial do aluguel não está baseada no procedimento especial tutelado pela Lei n. 8.245/91 (art. 19), nem poderia, tendo em vista que o contrato de locação comercial foi celebrado em dezembro de 2020[2]. Já para a revisão de alugueres e demais termos do contrato de locação fundada na diminuição da receita auferida pela locatária em razão das medidas de enfrentamento à pandemia do novo coronavírus (SARS-Cov-2), o juízo originário apontou a necessidade de dilação probatória para aferir “a real impossibilidade de pagamento do aluguel conforme pactuado, em respeito à autonomia privada das partes em contratar”. Decerto, a pandemia do novo Coronavírus fragilizou a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os empreendimentos mais promissores. Nesse contexto, é inviável que o Poder Judiciário se incline a (re)adequar todos os contratos locatícios apenas em razão deste momento histórico. Afinal, apenas em situações excepcionalíssimas se impõe a intervenção judicial, nos termos do art. 421, parágrafo único, do Código Civil. Ademais, a tutela jurisdicional não pode ser lesiva a ponto de transferir exclusivamente ao locador os efeitos econômicos do fato imprevisível e inevitável. Assim, ainda que reste caracterizado caso fortuito ou outra situação que, em tese, autorize revisão do valor dos locatícios, não se pode descurar-se da análise dos riscos inerentes a todo e qualquer negócio jurídico, e se tais riscos foram assumidos exclusivamente por uma das partes ou, caso negativo, qual parcela deve ser imputada a cada um dos contratantes. Nesse passo, a pretensão de redução do valor do aluguel demanda, no mínimo, a oitiva da parte contrária, não sendo possível limitar, de plano, o valor da contraprestação em montante que permita viabilizar a manutenção do negócio e preservar o interesse do locador. É dizer, como o objetivo é a revisão do valor das prestações do locatário, o que, em lugar da resolução, a lei (arts. 479 e 480 do Código Civil) autoriza ante a ocorrência de fato extraordinário e imprevisível que gere onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual para uma das partes, não se mostra prudente determinar uma quantia, neste momento processual, sem considerar as razões e condições do locador, a fim de estabelecer uma importância adequada a ambos os contratantes. Além disso, impende consignar que não consta que o agravado tenha rejeitado expressamente proposta extrajudicial de revisão do aluguel formulado pela agravante. Nesse quadro, imperioso aguardar a manifestação dos agravados, em homenagem ao contraditório e à ampla defesa, com o escopo de esclarecer acerca da possibilidade de revisão do contrato de locação entabulado entre as partes, de modo a preservar o equilíbrio entre os contratantes. Quanto ao depósito em juízo dos locatícios, consigno que, de acordo com o art. 336 do Código Civil, “para que a consignação tenha força de pagamento, será mister concorram, em relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento”. Portanto, descabida, prima facie, a pretensão de afastar os efeitos da mora por meio da consignação em pagamento de valores aquém do valor mensal dos alugueres pactuados. Cumpre acentuar que a jurisprudência até acolhia o depósito parcial de valores, para liberação do devedor quanto à parcela incontroversa, dando-se a procedência parcial na ação de consignação em pagamento. Contudo, em julgamento de recurso repetitivo, cujo acórdão transitou em julgado no dia 18.12.2018, o Superior Tribunal de Justiça, reformulando a própria jurisprudência, firmou tese jurídica para o Tema 967 nos seguintes termos: Em ação consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo obrigacional. Conforme o voto condutor do julgamento, o acórdão no paradigma deixou evidente que o depósito na ação de consignação em pagamento faz cessar para o devedor os efeitos da mora, inclusive a fluência de juros de mora, salvo se a demanda for julgada improcedente. Sendo julgada improcedente em razão da insuficiência do depósito, são restaurados os efeitos da mora, inclusive no que diz respeito à parcela consignada. Para tanto, esclareceu, citando a doutrina por André Luís Monteiro, que invocara as lições de Sérgio Bermudes, Adroaldo Furtado Fabrício, Luiz Rodrigues Wambier, Flavio Renato Correia de Almeida, Eduardo Talami e Antonio Carlos Marcato, quanto ao levantamento pelo credor da parcela incontroversa consignada, a despeito de improcedência do pedido na ação de consignação em pagamento, senão vejamos: [...] Segundo nos parece, quando o § 1o do art. 899 aduz que "poderá o réu levantar, desde logo, a quantia ou a coisa depositada, com a conseqüente liberação parcial do autor", o dispositivo quer operar efeitos no plano material, no sentido de que aquele valor levantado, e somente e exatamente aquele valor levantado, não poderá ser posteriormente perseguido em execução pelo credor, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa de sua parte. E óbvio que o levantamento da quantia depositada importa em quitação dentro do processo, mas isso em nada afeta a insuficiência do depósito, a justeza da recusa do credor e a impossibilidade de prolação de sentença que reconheça algum efeito de pagamento àquela quantia não integral anteriormente oferecida. [...] Dito isso, a possibilidade de promover o depósito na ação consignatória está expressa no art. 542, inc. I, do CPC, sendo que a insuficiência acarreta a possibilidade de complementação para a declaração de extinção da obrigação, com a procedência do pedido na forma do art. 546 do CPC, ou a liberação parcial do devedor mediante determinação, após instrução do feito, do montante devido para o credor promover a execução do título, nos termos do art. 545, caput e §§ do CPC. Entretanto, admitido nos autos que a pretensão está restrita à parcela que a parte entende devida, no atual contexto em que prevalece o Tema 967/STJ dos recursos repetitivos, resta que, no particular à mora do devedor, não há probabilidade do direito para o deferimento da tutela provisória. Por fim, em relação ao pedido concernente à cobrança do 13o aluguel do período de 2020 e substituição do índice de correção do valor dos locatícios, não vislumbro os requisitos necessários ao deferimento liminar, considerando igualmente a necessidade de dilação probatória e a ausência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Indefiro a tutela provisória recursal. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 26 de março de 2021. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Id. 84344213 dos autos na origem (processo n. 0700833-19.2021.8.07.0018). [2] Id. 84124755 – p. 1/10 dos autos na origem.