Tribunal: TJDFT
Processo: 0730230-80.2021.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2021-10-13

Ementa:
Processo : 0730230-80.2021.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da r. decisão (id. 100196594 dos autos originários n. 0726561-16.2021.8.07.0001) que deferiu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações do contrato particular de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, bem como das taxas condominiais vencidas a partir da intimação da decisão. A agravante sustenta impossibilidade de rescisão do contrato celebrado entre as partes, nos moldes postulados, pois não se trata de promessa de compra e venda simples, mas de contrato regido por lei especial – Lei no 9.514/97. Alega que o pagamento das parcelas não pode ser suspenso, tampouco ser a agravante proibida de tomar as medidas relativas aos efeitos da mora ante a negativa dos devedores fiduciantes de observar a expressa previsão contratual e a lei que regulamenta o instrumento. Salienta que não há falar em contrato de adesão, aplicação das normas consumeristas e nulidade de cláusulas neste estágio inicial, como decidido pelo juízo de origem. Afirma que “quando da assinatura da avença os adquirentes tiveram plena ciência dos efeitos decorrentes da mora, porquanto expressos, bem como da necessidade de finalização da relação contratual de acordo com as regras insertas na Lei 9.514/97. Não há qualquer justificativa, portanto, para, agora, buscar a relativização do pacto”. Anota que a responsabilidade pelas despesas condominiais oriundas de imóveis adquiridos mediante alienação fiduciária difere dos demais tipos de aquisição de imóveis na medida em que o devedor fiduciante torna-se proprietário resolúvel da coisa e, enquanto adimplente em suas obrigações, torna-se legítimo possuidor da coisa, reservando-a na qualidade de possuidor. Destaca a urgência na espécie, a fim de autorizar a aplicação do procedimento previsto na Lei 9.514/97 e evitar o agravamento dos prejuízos experimentados pela agravante, que nada contribuiu para o inadimplemento dos agravados. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, a reforma da r. decisão. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc. I, do Código de Processo Civil. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). No caso, não vislumbro a presença de requisito necessário ao deferimento liminar. É bem verdade que em se tratando de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, aplicável a Lei n. 9.514/97. Destarte, como o contrato particular de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária garante à agravante as prerrogativas previstas na Lei n. 9.514/97, prima facie, não há fundamento jurídico que ampare a rescisão do contrato firmado nesses termos, conforme pretendido. Com efeito, o regramento próprio contido na Lei n. 9.514/97 estabelece nos seguintes moldes: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. [...] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Ou seja, constituído o devedor em mora, dá-se início ao procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, que levará à consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário e sua imissão na posse, seguida da alienação em leilão, quitação do débito e, se houver, a devolução de saldo remanescente. Não se trata, portanto, de promessa de compra e venda de imóvel em que seja possível ao promissário comprador postular a extinção do contrato, por desistência, mormente em sede liminar. Nesse quadro, orienta a jurisprudência deste Tribunal: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DAS PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE. LEI 9.514/97. APLICAÇÃO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Considerando que o contrato entabulado entre as partes encontra-se em plena vigência, não há como alterá-lo liminarmente, para afastar a obrigação dos ora agravantes, e tampouco impedir que a agravada leve a efeito os termos da alienação fiduciária estabelecida no contrato de compra e venda do imóvel. 2. Deveras, não há como antecipar os efeitos de uma eventual rescisão contratual, afastando, de forma liminar, a validade de uma escritura pública de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, cujas regras distinguem-se de um simples contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 3. Importa ressaltar que o contrato escritura pública de compra e venda de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária, não se admite a possibilidade de suspensão do pagamento das prestações nos processos em que se discute a rescisão da compra e venda, porquanto submetido ao regramento contido na Lei n. 9.514/97. 4. Em virtude do julgamento do mérito do presente recurso, mostra-se impositiva a perda de objeto do Agravo Interno. 5. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Agravo Interno julgado prejudicado. (AGI 0727850-55.2019.8.07.0000, Rel. Desa. Nídia Corrêa Lima, 8a Turma Cível, julgado em 27/5/2020, DJE: 8/7/2020) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. PROCEDIMENTO ESPECÍFICO. RESOLUÇÃO DA PROPRIEDADE EM BENEFÍCIO DA CREDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. INCABÍVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. No caso dos autos, a agravante objetiva a rescisão unilateral do contrato de compra e venda firmado entre as partes, após a realização da escritura pública de compra e venda, com alienação fiduciária, baseada na sua falta de condições financeiras de custear as parcelas pactuadas. 2. O regramento geral acerca da propriedade fiduciária está prevista nos artigos 1361 e seguintes do Código Civil. Tratando-se de bens imóveis, no entanto, há regramento específico que dispõe sobre a matéria, a Lei no. 9.514/97. 3. Nos contratos de financiamento de bem imóvel, com garantia de alienação fiduciária, o devedor somente terá a condição efetiva de proprietário após a quitação integral da dívida. Havendo inadimplemento por parte do adquirente, a legislação especial conferiu ao credor fiduciário a possibilidade de satisfazer seu crédito com o bem dado em garantia. 3.1. No caso dos autos, é certo que a resolução do contrato se deu por culpa do comprador, sendo este fato incontroverso. Neste caso, a lei estabelece que o devedor fiduciante será intimado para purgar a mora, e não tendo feito, é possível que se opere a propriedade em favor do credor fiduciante, não sendo possível a rescisão contratual. 4. O registro da escritura pública, com adjeto de alienação fiduciária, ao aperfeiçoar o negócio jurídico e a transferência da propriedade, obsta a rescisão do contrato de compra e venda, sob pena de afronta à estabilidade e segurança jurídica. 4.1. De igual forma, também não se mostra viável rescisão da Escritura Pública de Venda e Compra com Pacto de Alienação Fiduciária, pois a desconstituição de ato jurídico perfeito e acabado requer a comprovação da existência de vícios que o anulam ou nulificam, assuntos que, no caso, deverão ser demonstrados ao longo da instrução processual. 5. Tendo em vista o regramento específico da lei, não se mostra cabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial aos contratos firmados com base na Lei no 9.514/1997, porquanto os efeitos jurídicos decorrentes do inadimplemento do fiduciante já foram predeterminados pelo legislador. 6. Não há qualquer autorização legal no sentido de bloquear o procedimento de alienação do bem dado como garantia em contrato inadimplido, ainda que se aplique as normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise. 7. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Decisão mantida. (AGI 0711195-37.2021.8.07.0000, Rel. Des. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, julgado em 23/6/2021, DJE: 28/6/2021) Todavia, não vejo risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação por aguardar o julgamento colegiado, que é a regra nesta instância. No particular, nada em concreto foi alegado para justificar o periculum in mora, o que não evidencio pela mera impossibilidade de a agravante aplicar o procedimento previsto na Lei 9.514/97, plenamente passível de observância, caso, ao final, seja provido este agravo. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao Juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 08 de outubro de 2021. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0730230-80.2021.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da r. decisão (id. 100196594 dos autos originários n. 0726561-16.2021.8.07.0001) que deferiu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações do contrato particular de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, bem como das taxas condominiais vencidas a partir da intimação da decisão. A agravante sustenta impossibilidade de rescisão do contrato celebrado entre as partes, nos moldes postulados, pois não se trata de promessa de compra e venda simples, mas de contrato regido por lei especial – Lei no 9.514/97. Alega que o pagamento das parcelas não pode ser suspenso, tampouco ser a agravante proibida de tomar as medidas relativas aos efeitos da mora ante a negativa dos devedores fiduciantes de observar a expressa previsão contratual e a lei que regulamenta o instrumento. Salienta que não há falar em contrato de adesão, aplicação das normas consumeristas e nulidade de cláusulas neste estágio inicial, como decidido pelo juízo de origem. Afirma que “quando da assinatura da avença os adquirentes tiveram plena ciência dos efeitos decorrentes da mora, porquanto expressos, bem como da necessidade de finalização da relação contratual de acordo com as regras insertas na Lei 9.514/97. Não há qualquer justificativa, portanto, para, agora, buscar a relativização do pacto”. Anota que a responsabilidade pelas despesas condominiais oriundas de imóveis adquiridos mediante alienação fiduciária difere dos demais tipos de aquisição de imóveis na medida em que o devedor fiduciante torna-se proprietário resolúvel da coisa e, enquanto adimplente em suas obrigações, torna-se legítimo possuidor da coisa, reservando-a na qualidade de possuidor. Destaca a urgência na espécie, a fim de autorizar a aplicação do procedimento previsto na Lei 9.514/97 e evitar o agravamento dos prejuízos experimentados pela agravante, que nada contribuiu para o inadimplemento dos agravados. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, a reforma da r. decisão. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc. I, do Código de Processo Civil. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). No caso, não vislumbro a presença de requisito necessário ao deferimento liminar. É bem verdade que em se tratando de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, aplicável a Lei n. 9.514/97. Destarte, como o contrato particular de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária garante à agravante as prerrogativas previstas na Lei n. 9.514/97, prima facie, não há fundamento jurídico que ampare a rescisão do contrato firmado nesses termos, conforme pretendido. Com efeito, o regramento próprio contido na Lei n. 9.514/97 estabelece nos seguintes moldes: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. [...] Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Ou seja, constituído o devedor em mora, dá-se início ao procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, que levará à consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário e sua imissão na posse, seguida da alienação em leilão, quitação do débito e, se houver, a devolução de saldo remanescente. Não se trata, portanto, de promessa de compra e venda de imóvel em que seja possível ao promissário comprador postular a extinção do contrato, por desistência, mormente em sede liminar. Nesse quadro, orienta a jurisprudência deste Tribunal: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DAS PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE. LEI 9.514/97. APLICAÇÃO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Considerando que o contrato entabulado entre as partes encontra-se em plena vigência, não há como alterá-lo liminarmente, para afastar a obrigação dos ora agravantes, e tampouco impedir que a agravada leve a efeito os termos da alienação fiduciária estabelecida no contrato de compra e venda do imóvel. 2. Deveras, não há como antecipar os efeitos de uma eventual rescisão contratual, afastando, de forma liminar, a validade de uma escritura pública de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, cujas regras distinguem-se de um simples contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 3. Importa ressaltar que o contrato escritura pública de compra e venda de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária, não se admite a possibilidade de suspensão do pagamento das prestações nos processos em que se discute a rescisão da compra e venda, porquanto submetido ao regramento contido na Lei n. 9.514/97. 4. Em virtude do julgamento do mérito do presente recurso, mostra-se impositiva a perda de objeto do Agravo Interno. 5. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. Agravo Interno julgado prejudicado. (AGI 0727850-55.2019.8.07.0000, Rel. Desa. Nídia Corrêa Lima, 8a Turma Cível, julgado em 27/5/2020, DJE: 8/7/2020) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. PROCEDIMENTO ESPECÍFICO. RESOLUÇÃO DA PROPRIEDADE EM BENEFÍCIO DA CREDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. INCABÍVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. No caso dos autos, a agravante objetiva a rescisão unilateral do contrato de compra e venda firmado entre as partes, após a realização da escritura pública de compra e venda, com alienação fiduciária, baseada na sua falta de condições financeiras de custear as parcelas pactuadas. 2. O regramento geral acerca da propriedade fiduciária está prevista nos artigos 1361 e seguintes do Código Civil. Tratando-se de bens imóveis, no entanto, há regramento específico que dispõe sobre a matéria, a Lei no. 9.514/97. 3. Nos contratos de financiamento de bem imóvel, com garantia de alienação fiduciária, o devedor somente terá a condição efetiva de proprietário após a quitação integral da dívida. Havendo inadimplemento por parte do adquirente, a legislação especial conferiu ao credor fiduciário a possibilidade de satisfazer seu crédito com o bem dado em garantia. 3.1. No caso dos autos, é certo que a resolução do contrato se deu por culpa do comprador, sendo este fato incontroverso. Neste caso, a lei estabelece que o devedor fiduciante será intimado para purgar a mora, e não tendo feito, é possível que se opere a propriedade em favor do credor fiduciante, não sendo possível a rescisão contratual. 4. O registro da escritura pública, com adjeto de alienação fiduciária, ao aperfeiçoar o negócio jurídico e a transferência da propriedade, obsta a rescisão do contrato de compra e venda, sob pena de afronta à estabilidade e segurança jurídica. 4.1. De igual forma, também não se mostra viável rescisão da Escritura Pública de Venda e Compra com Pacto de Alienação Fiduciária, pois a desconstituição de ato jurídico perfeito e acabado requer a comprovação da existência de vícios que o anulam ou nulificam, assuntos que, no caso, deverão ser demonstrados ao longo da instrução processual. 5. Tendo em vista o regramento específico da lei, não se mostra cabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial aos contratos firmados com base na Lei no 9.514/1997, porquanto os efeitos jurídicos decorrentes do inadimplemento do fiduciante já foram predeterminados pelo legislador. 6. Não há qualquer autorização legal no sentido de bloquear o procedimento de alienação do bem dado como garantia em contrato inadimplido, ainda que se aplique as normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise. 7. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Decisão mantida. (AGI 0711195-37.2021.8.07.0000, Rel. Des. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, julgado em 23/6/2021, DJE: 28/6/2021) Todavia, não vejo risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação por aguardar o julgamento colegiado, que é a regra nesta instância. No particular, nada em concreto foi alegado para justificar o periculum in mora, o que não evidencio pela mera impossibilidade de a agravante aplicar o procedimento previsto na Lei 9.514/97, plenamente passível de observância, caso, ao final, seja provido este agravo. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao Juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 08 de outubro de 2021. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator