Tribunal: TJDFT
Processo: 0722272-43.2021.8.07.0000
Órgão julgador: LEILA ARLANCH
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2021-07-16

Ementa:
Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por BYBLOS HOTEL LTDA - EPP contra a decisão proferida pelo Juízo da 17a Vara Cível de Brasília que, na ação Revisional de Aluguel no 0718674-78.2021.8.07.0001 proposta por EASY STAFF LOGÍSTICA E SERVIÇOS DE BUFFET LTDA EPP. nome fantasia: RENATA LA PORTA BUFFET), pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ n. 02.989.675/0001-30, com endereço na SHIS, QI 09, bloco D, loja 70, Lago Sul, Brasília - DF, CEP 71.625-009, deferiu tutela de urgência, nos seguintes termos: “1. Trata-se de ação revisional de aluguel com pedido de tutela de urgência. 2. Narra a autora a grande divergência entre o valor locatício alcançado pelo laudo elaborado unilateralmente e o valor proposto pela locadora. 3. Relata, ainda, que o valor locatício vigente é de R$ 32.613,19 e que o laudo por els elaborado indicou que o aluguel mensal justo, segundo o valor de mercado, seria de R$ 25.780,00 4. Requer, assim, a revisão do aluguel para o patamar de R$ 25.780,00, fixação de aluguel provisório de R$ 20.624,00 (80% do valor pretendido). Decido. 5. Inicialmente, no que tange à tutela de urgência, verifica-se o preenchimento de seus requisitos. A probabilidade do direito se denota dos contratos firmados entre as partes e do preenchimento do requisito temporal. Já o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo é evidenciado no possível embaraço da atividade empresarial desenvolvida pela autora. 6. Consoante comprovantes de pagamento dos últimos alugueis juntados pelo autor (IIDD 93548992, 93548993, 93553145), o valor mensal atualizado é de R$ 32,613,19. 7. Consoante literal redação do art. 68, inc. II, “b”, da Lei n. 8.245/91, “em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente”. Acrescenta, ainda, que o valor da locação provisória será devido desde a citação. 8. O "valor vigente", de que cogita a lei, e que serve de base para o cálculo, é o valor que vem sendo pago e não aquele obtido no laudo que acompanha a inicial. 9. Portanto, com fundamento no art. 68, inc. II, Lei n. 8.245/91, fixo o aluguel provisório em R$ 26.090,95, que corresponde a 80% do valor vigente. 10. Tratando-se de rito especial estabelecido pela Lei n. 8.245/91, o qual remete ao procedimento sumário, deve-se aplicar o art. 1.049, parágrafo único do CPC, observando-se o procedimento comum, com as modificações previstas na própria lei especial. 11. Do exposto, fixo o aluguel provisório em R$ 26.090,95; 12. Designe-se a audiência prevista no art. 334, do CPC e, após, cite-se nos termos do art. 58, inc. IV, da Lei n. 8.245/91 e art. 238 e seguintes do CPC, para contestar em 15 (quinze) dias, a contar da audiência, sob pena de revelia (perda do prazo para apresentar defesa) e de serem considerados verdadeiros os fatos descritos no pedido inicial (art. 344, CPC). 13. Advirta-se o réu de que a contestação deverá ser apresentada por advogado, devendo se manifestar precisamente sobre as alegações de fato da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas (art. 341 CPC). 14. Não sendo o réu encontrado no endereço declinado na inicial, defiro, desde já, pesquisa por intermédio de todos os sistemas aos quais este Juízo possui acesso. I”. Em suas razões recursais, sustenta a agravante que a decisão recorrida não foi suficientemente fundamentada e deferiu a tutela de urgência sem a devida atenção aos pressupostos para deferimento da liminar, tendo em vista a ausência da probabilidade do direito e do periculum in mora. Afirma que a decisão considerou apenas a avaliação unilateral produzida pela agravada, cujo valor apresentado não condiz com o atual valor de mercado do imóvel, conforme os anúncios e avaliações juntados pelo agravante. Aduz que o juízo a quo ao analisar o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (ex vi do art. 300 do CPC) considerou como fundamento que o valor do aluguel atualizado pode vir a causar embaraço na atividade empresarial, sendo que este sequer foi sustentando pela agravada no pedido liminar, o que demonstra, também, a ausência de perigo de dano, uma vez que “dificilmente a Agravante conseguiria comprovar que o aumento de aproximadamente R$ 5.000,00 inviabilizaria seu negócio, somado ao fato de que não há um documento nos autos atestando suposta dificuldade financeira ou o aludido potencial embaraço de sua atividade, tal como sugeriu o magistrado” (ID . 27200168, p. 18). Afirma que a agravada requereu a revisão do aluguel com o propósito de ajustá-lo ao preço de mercado, entretanto, trouxe aos autos uma única avaliação, que ao contrário do que considerou a decisão recorrida, não reflete a realidade dos preços praticados para imóveis com a localização e medidas similares ao imóvel objeto da revisional. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada. Preparo recolhido (ID 27200174, p. 01). É o relatório. DECIDO. De acordo com o art. 1.019, I, do CPC/2015, o relator poderá suspender os efeitos da decisão agravada ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso. A concessão da medida de urgência, entretanto, está condicionada à demonstração da verossimilhança do direito e do risco de lesão grave e de difícil reparação, calcada em relevante fundamento. Logo, devem estar presentes, simultaneamente, a verossimilhança do direito, isto é, deve haver probabilidade quanto à sua existência, podendo ser identificado mediante prova sumária; e o reconhecimento de que a natural demora na respectiva definição, em via de ação, possa causar dano grave e de difícil reparação ao titular do direito violado ou ameaçado de lesão. Da leitura das razões recursais (ID 27200168, pp. 01/21), observa-se que o argumento declinado pela agravada para justificar o pedido de revisão da avença celebrada entre as partes baseia-se na suposta existência de desequilíbrio contratual, motivado pela onerosidade excessiva no reajuste do aluguel do imóvel, em razão da desvalorização do preço por demanda reprimida do mercado imobiliário por evento imprevisível, qual seja, a pandemia da COVID-19. Acerca da imprevisibilidade que pode impactar o cumprimento das obrigações, o artigo 317 do Código Civil prevê que, “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. O artigo 478 do mesmo Códex, a seu turno, trata da ocorrência de onerosidade excessiva nos contratos, autorizando, nesse caso, a resolução da avença: “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”. Em que pese essa disposição legal mencione expressamente apenas a possibilidade de resolução contratual, a doutrina majoritária entende que é possível também a revisão do contrato, com vistas à preservação do negócio jurídico. Nesse sentido, inclusive, dispôs o Enunciado no 176 da III Jornada de Direito Civil: “Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual”. Consoante previsão expressa no citado artigo 478, para que reste configurada a onerosidade excessiva capaz de ensejar a revisão ou a resolução da avença, deve-se demonstrar que eventos imprevisíveis tornaram a prestação contratual extremamente onerosa para uma das partes, causando manifesta vantagem à outra. Acerca do tema, transcrevo ensinamento de José Miguel Garcia Medina e de Fábio Caldas de Araújo: “A onerosidade excessiva está conjugada com a manifesta vantagem à outra parte, de tal sorte que a resolução tem como pressuposto o agravamento excessivo da prestação, cujo prejuízo ainda reverta em manifesta vantagem para a outra parte, em total desacordo com a justiça contratual. Tal fato justifica a resolução do contrato, ou a sua readequação para permitir o reequilíbrio com o fim de permitir o cumprimento efetivo do que foi ajustado.” (Código civil comentado [livro eletrônico]: com súmulas, julgados selecionados e enunciados das jornadas do CJF. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018 – grifou-se). Em relação à ação de revisional de aluguel, a Lei 8.245/91 preconiza que: Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009) I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida; II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009) a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei no 12.112, de 2009) b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei no 12.112, de 2009) Tratando especificamente da hipótese em tela, verifica-se que a agravada não demonstrou, de fato, a onerosidade excessiva do contrato, tendo em vista que o valor da locação na avaliação apresentada pela agravada difere muito do valor das avaliações apresentadas pelo agravante, de forma que não se constata haver claro excesso na parcela cobrada pela agravante, comparativamente ao valor da locação de imóveis vizinhos. Cabe ainda ser considerado que as disposições contratuais acerca do valor do aluguel – matéria afeta ao pacta sunt servanda e à autonomia de vontade dos contratantes – somente podem ser revistas judicialmente quando houver provas contundentes de que o caso fortuito ou a força maior (no caso, a retração econômica causada pela pandemia) ensejou a impossibilidade da manutenção das convenções previamente pactuadas, por causar onerosidade excessiva a uma das partes e manifesta vantagem à outra. Ocorre que, na presente demanda, o conjunto probatório encartado por ora nos autos não corrobora as alegações da agravada. Ademais, os diversos descontos concedidos pela agravante denotam que em 8 (oito) anos o valor do aluguel passou de R$ 26.000,00 (em 2013) para R$ 32.613,19 (em 2020), o que afasta a necessária “vantagem extrema”, a fim de autorizar a revisão contratual, na forma pleiteada pela agravada, sob o argumento de ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado. Comparecem, assim, relevantes os fundamentos do recurso (fumus boni iuris e periculum in mora) em favor da agravante, uma vez que a parte agravada não se desincumbiu de demonstrar o grau da onerosidade excessiva por ela experimentada a consubstanciar a revisão do aluguel. Na presente ação judicial a discussão acerca do preço/valor do imóvel é o ponto fulcral da demanda e não por acaso ganha destaque a perícia judicial. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo à decisão agravada. Dê-se ciência ao Juízo da causa. Intime-se a parte Agravada para resposta. LEILA CRISTINA GARBIN ARLANCH Desembargadora

Inteiro teor:
Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por BYBLOS HOTEL LTDA - EPP contra a decisão proferida pelo Juízo da 17a Vara Cível de Brasília que, na ação Revisional de Aluguel no 0718674-78.2021.8.07.0001 proposta por EASY STAFF LOGÍSTICA E SERVIÇOS DE BUFFET LTDA EPP. nome fantasia: RENATA LA PORTA BUFFET), pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ n. 02.989.675/0001-30, com endereço na SHIS, QI 09, bloco D, loja 70, Lago Sul, Brasília - DF, CEP 71.625-009, deferiu tutela de urgência, nos seguintes termos: “1. Trata-se de ação revisional de aluguel com pedido de tutela de urgência. 2. Narra a autora a grande divergência entre o valor locatício alcançado pelo laudo elaborado unilateralmente e o valor proposto pela locadora. 3. Relata, ainda, que o valor locatício vigente é de R$ 32.613,19 e que o laudo por els elaborado indicou que o aluguel mensal justo, segundo o valor de mercado, seria de R$ 25.780,00 4. Requer, assim, a revisão do aluguel para o patamar de R$ 25.780,00, fixação de aluguel provisório de R$ 20.624,00 (80% do valor pretendido). Decido. 5. Inicialmente, no que tange à tutela de urgência, verifica-se o preenchimento de seus requisitos. A probabilidade do direito se denota dos contratos firmados entre as partes e do preenchimento do requisito temporal. Já o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo é evidenciado no possível embaraço da atividade empresarial desenvolvida pela autora. 6. Consoante comprovantes de pagamento dos últimos alugueis juntados pelo autor (IIDD 93548992, 93548993, 93553145), o valor mensal atualizado é de R$ 32,613,19. 7. Consoante literal redação do art. 68, inc. II, “b”, da Lei n. 8.245/91, “em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente”. Acrescenta, ainda, que o valor da locação provisória será devido desde a citação. 8. O "valor vigente", de que cogita a lei, e que serve de base para o cálculo, é o valor que vem sendo pago e não aquele obtido no laudo que acompanha a inicial. 9. Portanto, com fundamento no art. 68, inc. II, Lei n. 8.245/91, fixo o aluguel provisório em R$ 26.090,95, que corresponde a 80% do valor vigente. 10. Tratando-se de rito especial estabelecido pela Lei n. 8.245/91, o qual remete ao procedimento sumário, deve-se aplicar o art. 1.049, parágrafo único do CPC, observando-se o procedimento comum, com as modificações previstas na própria lei especial. 11. Do exposto, fixo o aluguel provisório em R$ 26.090,95; 12. Designe-se a audiência prevista no art. 334, do CPC e, após, cite-se nos termos do art. 58, inc. IV, da Lei n. 8.245/91 e art. 238 e seguintes do CPC, para contestar em 15 (quinze) dias, a contar da audiência, sob pena de revelia (perda do prazo para apresentar defesa) e de serem considerados verdadeiros os fatos descritos no pedido inicial (art. 344, CPC). 13. Advirta-se o réu de que a contestação deverá ser apresentada por advogado, devendo se manifestar precisamente sobre as alegações de fato da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas (art. 341 CPC). 14. Não sendo o réu encontrado no endereço declinado na inicial, defiro, desde já, pesquisa por intermédio de todos os sistemas aos quais este Juízo possui acesso. I”. Em suas razões recursais, sustenta a agravante que a decisão recorrida não foi suficientemente fundamentada e deferiu a tutela de urgência sem a devida atenção aos pressupostos para deferimento da liminar, tendo em vista a ausência da probabilidade do direito e do periculum in mora. Afirma que a decisão considerou apenas a avaliação unilateral produzida pela agravada, cujo valor apresentado não condiz com o atual valor de mercado do imóvel, conforme os anúncios e avaliações juntados pelo agravante. Aduz que o juízo a quo ao analisar o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (ex vi do art. 300 do CPC) considerou como fundamento que o valor do aluguel atualizado pode vir a causar embaraço na atividade empresarial, sendo que este sequer foi sustentando pela agravada no pedido liminar, o que demonstra, também, a ausência de perigo de dano, uma vez que “dificilmente a Agravante conseguiria comprovar que o aumento de aproximadamente R$ 5.000,00 inviabilizaria seu negócio, somado ao fato de que não há um documento nos autos atestando suposta dificuldade financeira ou o aludido potencial embaraço de sua atividade, tal como sugeriu o magistrado” (ID . 27200168, p. 18). Afirma que a agravada requereu a revisão do aluguel com o propósito de ajustá-lo ao preço de mercado, entretanto, trouxe aos autos uma única avaliação, que ao contrário do que considerou a decisão recorrida, não reflete a realidade dos preços praticados para imóveis com a localização e medidas similares ao imóvel objeto da revisional. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada. Preparo recolhido (ID 27200174, p. 01). É o relatório. DECIDO. De acordo com o art. 1.019, I, do CPC/2015, o relator poderá suspender os efeitos da decisão agravada ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso. A concessão da medida de urgência, entretanto, está condicionada à demonstração da verossimilhança do direito e do risco de lesão grave e de difícil reparação, calcada em relevante fundamento. Logo, devem estar presentes, simultaneamente, a verossimilhança do direito, isto é, deve haver probabilidade quanto à sua existência, podendo ser identificado mediante prova sumária; e o reconhecimento de que a natural demora na respectiva definição, em via de ação, possa causar dano grave e de difícil reparação ao titular do direito violado ou ameaçado de lesão. Da leitura das razões recursais (ID 27200168, pp. 01/21), observa-se que o argumento declinado pela agravada para justificar o pedido de revisão da avença celebrada entre as partes baseia-se na suposta existência de desequilíbrio contratual, motivado pela onerosidade excessiva no reajuste do aluguel do imóvel, em razão da desvalorização do preço por demanda reprimida do mercado imobiliário por evento imprevisível, qual seja, a pandemia da COVID-19. Acerca da imprevisibilidade que pode impactar o cumprimento das obrigações, o artigo 317 do Código Civil prevê que, “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. O artigo 478 do mesmo Códex, a seu turno, trata da ocorrência de onerosidade excessiva nos contratos, autorizando, nesse caso, a resolução da avença: “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”. Em que pese essa disposição legal mencione expressamente apenas a possibilidade de resolução contratual, a doutrina majoritária entende que é possível também a revisão do contrato, com vistas à preservação do negócio jurídico. Nesse sentido, inclusive, dispôs o Enunciado no 176 da III Jornada de Direito Civil: “Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual”. Consoante previsão expressa no citado artigo 478, para que reste configurada a onerosidade excessiva capaz de ensejar a revisão ou a resolução da avença, deve-se demonstrar que eventos imprevisíveis tornaram a prestação contratual extremamente onerosa para uma das partes, causando manifesta vantagem à outra. Acerca do tema, transcrevo ensinamento de José Miguel Garcia Medina e de Fábio Caldas de Araújo: “A onerosidade excessiva está conjugada com a manifesta vantagem à outra parte, de tal sorte que a resolução tem como pressuposto o agravamento excessivo da prestação, cujo prejuízo ainda reverta em manifesta vantagem para a outra parte, em total desacordo com a justiça contratual. Tal fato justifica a resolução do contrato, ou a sua readequação para permitir o reequilíbrio com o fim de permitir o cumprimento efetivo do que foi ajustado.” (Código civil comentado [livro eletrônico]: com súmulas, julgados selecionados e enunciados das jornadas do CJF. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018 – grifou-se). Em relação à ação de revisional de aluguel, a Lei 8.245/91 preconiza que: Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009) I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida; II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009) a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei no 12.112, de 2009) b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei no 12.112, de 2009) Tratando especificamente da hipótese em tela, verifica-se que a agravada não demonstrou, de fato, a onerosidade excessiva do contrato, tendo em vista que o valor da locação na avaliação apresentada pela agravada difere muito do valor das avaliações apresentadas pelo agravante, de forma que não se constata haver claro excesso na parcela cobrada pela agravante, comparativamente ao valor da locação de imóveis vizinhos. Cabe ainda ser considerado que as disposições contratuais acerca do valor do aluguel – matéria afeta ao pacta sunt servanda e à autonomia de vontade dos contratantes – somente podem ser revistas judicialmente quando houver provas contundentes de que o caso fortuito ou a força maior (no caso, a retração econômica causada pela pandemia) ensejou a impossibilidade da manutenção das convenções previamente pactuadas, por causar onerosidade excessiva a uma das partes e manifesta vantagem à outra. Ocorre que, na presente demanda, o conjunto probatório encartado por ora nos autos não corrobora as alegações da agravada. Ademais, os diversos descontos concedidos pela agravante denotam que em 8 (oito) anos o valor do aluguel passou de R$ 26.000,00 (em 2013) para R$ 32.613,19 (em 2020), o que afasta a necessária “vantagem extrema”, a fim de autorizar a revisão contratual, na forma pleiteada pela agravada, sob o argumento de ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado. Comparecem, assim, relevantes os fundamentos do recurso (fumus boni iuris e periculum in mora) em favor da agravante, uma vez que a parte agravada não se desincumbiu de demonstrar o grau da onerosidade excessiva por ela experimentada a consubstanciar a revisão do aluguel. Na presente ação judicial a discussão acerca do preço/valor do imóvel é o ponto fulcral da demanda e não por acaso ganha destaque a perícia judicial. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo à decisão agravada. Dê-se ciência ao Juízo da causa. Intime-se a parte Agravada para resposta. LEILA CRISTINA GARBIN ARLANCH Desembargadora