Tribunal: TJDFT
Processo: 0702587-29.2017.8.07.0020
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0702587-29.2017.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA, DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO: DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA D E S P A C H O Cuida-se de apelação (ID 14883263) interposta por DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e de apelação (ID 14883268) interposta por VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA, em face da sentença ID 14883260, proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível de Taguatinga, que, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores, lucros cessantes e indenização, julgou parcialmente procedente a demanda, conforme dispositivo a seguir colacionado: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato de compra e venda relativo ao imóvel situado na “Rua das Pitangueiras, unidade BL01-0511 e unidade 96 da vaga de garagem, Águas Claras/DF”, firmado entre as partes; b) DECLARAR a nulidade da cláusula 7.1 que dispõe a contagem do prazo de 180 (cento e oitenta) dias em úteis e não corridos; c) CONDENAR a requerida a devolver ao autor todos os valores efetivamente pagos pelo contrato, na quantia de R$ 74.574,75 (setenta e quatro mil quinhentos e setenta e quatro reais e setenta e cinco centavos), em uma única parcela, acrescidas de juros de 1% ao mês, a contar da data da citação, mais correção monetária pelo INPC a partir do desembolso. Desse modo, com suporte no art. 487, I, do Código de Processo Civil, resolvo o feito, com resolução do mérito. Ante a sucumbência recíproca e não equivalente, condeno as partes ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, § 2o, do CPC, observada a proporção de 70% (cinquenta por cento) para pagamento pela ré e 30% (trinta por cento) para pagamento pela parte autora, nos termos do art. 86 do CPC. Ocorrido o trânsito em julgado, não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Sentença registrada nesta data. Publique-se. Intimem-se. Quanto ao processo de origem, adoto o relatório da sentença, por conter o essencial para a compreensão da demanda e da tramitação do processo na primeira instância. Confira-se: Cuida-se de ação sob o procedimento comum ajuizada por VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA em desfavor de DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Narra a parte autora, em síntese, que a ré não adimpliu a obrigação que lhe foi atribuída por força do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, consistente na conclusão da obra e entrega do imóvel até a data combinada (março de 2017), já considerando-se o prazo de tolerância de 180 dias e contagem do prazo em dias úteis, conforme previsto no contrato. Requer a rescisão do contrato objeto dos autos, retornando as partes ao status quo ante. Pugna, ainda, pela condenação da ré à devolução das quantias pagas, ou seja, R$ 83.159,46 (oitenta e três mil cento e cinquenta e nove reais e quarenta e seis centavos), a serem acrescidas das correções pertinentes. Pleiteia, também, a condenação da requerida ao pagamento de R$ 8.315,94 (oito mil trezentos e quinze reais e noventa e quatro centavos), como inversão da cláusula penal. Ainda, a condenação da parte ré em R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) a título de lucros cessantes e, por fim, nulidade da cláusula 7.1 do contrato em questão que prevê a contagem do prazo de entrega em dias úteis e não em dias corridos. Acompanham a inicial os documentos de Id. Num. 6521526, até o Id. Num. 6518516 - Pág. 3. O feito foi incialmente distribuído perante à 1a Vara Cível de Águas Claras. Contudo, conforme decisão de Id. n. 7098543, houve determinação da remessa dos autos a uma das Varas Cíveis de Taguatinga, dada a incompetência da Vara Cível de Águas Claras. Recebidos os presentes autos, por intermédio da decisão de Id. n. 7479763, foi deferida a tutela de urgência pleiteada, autorizando que a parte autora deixasse de pagar qualquer taxa ou valor relacionado ao contrato; determinando que a parte ré se abstivesse de cobrar qualquer valor relativo ao contrato, bem como incluir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito. Regularmente citada, a parte ré apresentou a contestação de Id. Num. 8928036. Na oportunidade, afirmou que o atraso na entrega da obra se deu em razão de caso fortuito, alheio à vontade da ré. Alegou que as obras estão em fase de acabamento e que a todo momento a parte autora foi informada a respeito do andamento das obras. Assim, defendeu a legalidade dos valores já pagos pela parte requerente, aduzindo que não há que se falar em sua devolução. Relatou que o valor pleiteado pelo autor, a título de lucros cessantes, é indevido, tendo em vista que o atraso na entrega da obra se deu por motivo alheio à sua vontade. Além disso, relatou pela inaplicabilidade da cláusula penal, haja vista não haver previsão no contrato celebrado entre as partes. Réplica apresentada por meio do Id. Num. 10946327. Proferida a decisão de Id. Num. 11005893, foi ordenada a suspensão do feito, em razão do exposto no IRDR 2016.00.2.020348-4. Após o julgamento dos temas 970 e 971 pelo C. STJ, foi determinado o retorno do feito à tramitação ordinária. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. Sobreveio sentença (ID 14883260), da qual o Autor tomou ciência em 10/01/2020 e o Réu em 20/01/2020, conforme certidão ID 14883277. A Ré DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA interpõe apelação ID 14883263, em 22/01/2020, acompanhada de preparo (ID 14883264 e ID 14883265) e subscrita por advogado com procuração nos autos (ID 14883253, p. 14). Em suas razões recursais argumenta que: 1) inexiste culpa da Construtora na rescisão do imóvel, uma vez que a obra (e não a “entrega” dela) já estaria concluída quando do ajuizamento da demanda. Parta tanto, argumenta que o prazo de conclusão era 30/06/2016, com previsão de prazo de prorrogação em 180 dias úteis, conforme cláusula 7.1. do contrato. Assim, o termo final seria 15/03/2017; 2) construção civil está sujeita às condições climáticas, greves, embargos, turbação na posse, problemas com fornecedor, alterações de projeto e demais eventos imprevisíveis. Deve ser considerado que a parte adquirente foi devidamente informada sobre eventos que poderiam interferir no prazo de entrega do empreendimento; 3) o atraso decorreu de motivos alheios à vontade da Apelante, sendo certo que tal hipótese facilmente caracteriza caso fortuito/força maior, aptos a afastar qualquer responsabilidade pelos danos oriundos da referida mora, nos termos do art. 393 do Código Civil e do contrato firmado entre as partes. Para tanto, afirma que a cláusula 7.2 que não poderia, em momento algum, ser considerada nula, sobretudo quando a parte Autora anui com os termos pactuados; 4) é evidente a incidência da teoria da imprevisão; 5) o processo foi ajuizado quase um ano após a expedição do Habite-se, sendo incontroverso o cumprimento da obrigação da recorrente em edificar o imóvel; 6) o contrato de promessa de compra e venda celebrado é irretratável, e ainda, para a hipótese ocorrida nos autos, de rescisão unilateral por inadimplência do adquirente, existe cláusula expressa que prevê a retenção parcial dos valores pagos pelo adquirente, o que não é ilegal, ou passível de nulidade. Acrescenta que o montante pago foi investido na própria construção do imóvel; 7) devem ser considerados os dados sobre efeitos do distrato no setor imobiliário. A manutenção das cláusulas do contrato e, consequentemente, o afastamento do percentual pleiteado pela parte Autora a título de devolução dos valores pagos, é matéria de extrema relevância, não só pelo direito em si, mas em razão da maior recessão econômica já vivenciada em nosso país. O que não permite concluir a ausência de prejuízo para a recorrente em razão do distrato e possibilidade de revenda; 8) incide sobre o caso concreto a Lei no 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária; e 9) nos casos de rescisão contratual motivada por inadimplência do comprador, ou por sua desistência imotivada, os juros de mora devem necessariamente incidir a partir do trânsito em julgado, jamais da data do ajuizamento ou da citação da parte contrária; Pede o conhecimento e o provimento do apelo para que seja reformada a sentença quanto à restituição de todos os valores pagos pelo Apelado em razão da rescisão e julgado improcedente o pedido de rescisão do contrato. Caso seja mantida a rescisão do contrato, requer seja aplicada a cláusula contratual, clara e explícita, que determina a retenção de 30% dos valores pagos, com abatimento de 7% do valor total do imóvel a título de despesas com publicidade e propaganda, na medida em que o percentual retido não se mostra abusivo. Requer ainda que os juros de mora sobre a restituição de valores somente incidam após o trânsito em julgado da sentença que rescindir o contrato. Contrarrazões do Autor, ora Apelado (ID 14883273), sem preliminares, nas quais argumenta, em síntese, o que segue: 1) a Ré deu causa à resolução do contrato em razão do inconteste atraso na entrega da unidade imobiliária; 2) atrasou a entrega em mais de180 dias, superando, inclusive, os abusivos 180 dias úteis previstos em contrato; 3) o ajuizamento da demanda se deu após o descumprimento contratual e antes da entrega do imóvel para a devida fruição; 4) é inaplicável cláusula que preveja retenção de valores em desfavor do adquirente, ora Apelado, uma vez que a cláusula 5.1 prevê hipótese de descumprimento pelo adquirente por ausência de pagamento, o que claramente não é o caso; 5) não se aplica a Lei no 13.786, de 27 de dezembro de 2018, por incompatibilidade temporal. O Autor, VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA, interpõe apelação (ID 14883268) em 10/02/2020, acompanhada de preparo (ID 14883269 e ID 14883270) e subscrita por advogado com procuração nos autos (ID 14883216). Em suas razões recursais, argumenta o que segue: 1) a sentença apelada entendeu ser incabível inversão da cláusula penal em favor da parte autora, por não haver sido objeto do contrato celebrado entre as partes; não acolheu os lucros cessantes, pois entendeu a necessidade de comprovar chances concretas de aluguel do imóvel; e dado o não acolhimento da inversão e dos lucros cessantes, condenou honorários na proporção de 70% em favor do patrono da Apelante e 30% em favor do patrono da Apelada; 2) é cabível a inversão da cláusula penal, sobretudo em razão do entendimento firmado no tema 971, do STJ, segundo o qual “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial; 3) há divergência jurisprudencial sobre a obrigatoriedade ou não de comprovação de que o imóvel seria alugado. O acórdão embargado (AgRg no REsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 07/06/2013), embora aplicando a Súmula 7/STJ, apreciou o mérito da controvérsia e entendeu que ha necessidade de prova de que o apartamento, cuja entrega excedeu o prazo contratual, seria destinado a obtenção de renda. Ja o acórdão paradigma (AgRg no Ag 1.036.023-RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJe 03/12/2010) entendeu que "ha presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe e imputável"; 4) tem-se que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, ainda que não fique demonstrado que o promitente comprador tenha finalidade negocial na transação; 5) no presente caso, há a previsão de cláusula penal, conforme demonstrado, sendo necessária observar a sua não cumulação; Pede o conhecimento e o provimento do recurso para que a sentença seja reformada para (a) condenar ao pagamento de lucros cessantes, na forma de aluguéis, por mês de atraso, conforme descrita inicial; e, subsidiariamente, caso não acolhido o pleito anterior (b) inversão da cláusula penal prevista, na forma da inicial; (c) a adequação da distribuição dos ônus de sucumbência, em razão do provimento do presente recurso. Contrarrazões apresentadas pela Ré, ora Apelada (ID 14883276), sem preliminares, na qual a Ré afirma que: 1) a possibilidade de indenização por lucros não reside naquilo que hipoteticamente poderia vir a acontecer, mas sim naquilo que aconteceria como efeito direto e imediato de determinada conduta. Para que se possa pelo menos considerar a hipótese de que o imóvel estaria sendo alugado, é necessário um mínimo de conteúdo probatório, como especulações de natureza locatícia ou quaisquer declarações de locadores em potencial que se mostrassem interessados na locação do bem; 2) caso seja acolhido o pedido de reforma para a condenação da Ré ao pagamento de lucros cessantes, devem ser observados os parâmetros corretos a fixação do valor, que nunca poderia ter se baseado em 0,5% ou 1% sobre o valor do imóvel, mas em 0,3%, conforme se observa na variação do índice FIPEZAP dos últimos doze meses, para a locação de imóveis. 3) pede a fixação indenização razoável, tomando por base o valor de 0,3% do valor do imóvel pelos meses de efetivo atraso, e subsidiariamente, não acatando tal argumento, a produção de perícia técnica para apurar o valor de aluguel de imóveis similares, bem como, a taxa de ocupação do empreendimento, afastando a soma pretendida na inicial ( ID 14883276); 4) subsidiariamente, caso não aplicado o percentual de 0,3%, deve ser aplicado o percentual de 0,5% sobre o valor venal da unidade. 5) pede ainda na fase de liquidação de sentença a produção de perícia técnica para apurar o valor de aluguel de imóveis similares, bem como, apurar a taxa de ocupação do empreendimento do imóvel que se visa locar, bem como de empreendimentos similares na região, para verificar a periodicidade e tempo de demora em realizar a locação de um determina do imóvel. 6) a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no tema 970) em julgamento realizado em 08/05/2019, vetou a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, para a hipótese de em atraso na entrega de imóvel; 7) o STJ fixou a tese repetitiva do Tema 971, por maioria, pela possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, desde que a inversão se dê por meio de arbitramento judicial, a fim de evitar enriquecimento sem causa do adquirente, na hipótese de simples ‘inversão da multa moratória’; 8) pede a suspensão da demanda em razão de IRDR de n. 2016.00.2.020348-4 admitido pela Câmara de Uniformização do E. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Pede o não conhecimento do recurso da parte Autora e, no mérito, o não provimento. É o relatório. Na inicial (ID14883228, p. 17), o Autor pediu a condenação da Ré ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao que deixou de ganhar a título de aluguel da unidade em atraso. Acrescentou que o valor do aluguel deve ser aquele praticado pelo mercado, apresentou três unidades com metragem similar em Águas Claras, e obteve o valor médio de R$ 1.400,00. Os parâmetros apresentados pelo Autor, para a fixação da indenização correspondente aos lucros cessantes não foram contestados pela Ré, por ocasião da apresentação de defesa ID 14883235, na qual apenas argumentou que qualquer indenização deve considerar o período entre o término do prazo de tolerância contratual, qual seja a data da emissão de certidão de habite-se pelo órgão competente (ID 14883235, p. 26). Os percentuais apresentados pela Ré, em contrarrazões ao apelo do Autor, bem como o pedido de produção de prova técnica, para o caso de eventual reforma da sentença e condenação em lucros cessantes, não foram submetidos à apreciação pelo Juízo a quo por ocasião da contestação da Ré (ID 14883235) ou manifestação (ID 14883255) em que a parte Ré pediu expressamente a aplicação da Lei n° 13.786/18. Quanto ao pedido postulado em contrarrazões, entendo que não deve ser conhecido, uma vez que as contrarrazões qualificam-se processualmente como meio de resistência à pretensão recursal. Qualquer pedido que não tenha como escopo a manutenção da sentença desborda dos parâmetros da resposta e demanda a interposição de recurso próprio. (Acórdão 937882, 20100510044347APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/4/2016, publicado no DJE: 13/5/2016. Pág.: 200-224). Em observância ao princípio do contraditório, a teor do que dispõem os Art. 9o, 10 e 932, parágrafo único, todos do Código de Processo Civil, intime-se a Ré, DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, para, no prazo de 05 dias, se manifestar acerca do não conhecimento dos pedidos formulados em contrarrazões. Publique-se e intime-se. Após venham os autos conclusos. Brasília, 16 de junho de 2020 12:44:04. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0702587-29.2017.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA, DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO: DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA D E S P A C H O Cuida-se de apelação (ID 14883263) interposta por DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e de apelação (ID 14883268) interposta por VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA, em face da sentença ID 14883260, proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível de Taguatinga, que, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores, lucros cessantes e indenização, julgou parcialmente procedente a demanda, conforme dispositivo a seguir colacionado: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato de compra e venda relativo ao imóvel situado na “Rua das Pitangueiras, unidade BL01-0511 e unidade 96 da vaga de garagem, Águas Claras/DF”, firmado entre as partes; b) DECLARAR a nulidade da cláusula 7.1 que dispõe a contagem do prazo de 180 (cento e oitenta) dias em úteis e não corridos; c) CONDENAR a requerida a devolver ao autor todos os valores efetivamente pagos pelo contrato, na quantia de R$ 74.574,75 (setenta e quatro mil quinhentos e setenta e quatro reais e setenta e cinco centavos), em uma única parcela, acrescidas de juros de 1% ao mês, a contar da data da citação, mais correção monetária pelo INPC a partir do desembolso. Desse modo, com suporte no art. 487, I, do Código de Processo Civil, resolvo o feito, com resolução do mérito. Ante a sucumbência recíproca e não equivalente, condeno as partes ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, § 2o, do CPC, observada a proporção de 70% (cinquenta por cento) para pagamento pela ré e 30% (trinta por cento) para pagamento pela parte autora, nos termos do art. 86 do CPC. Ocorrido o trânsito em julgado, não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Sentença registrada nesta data. Publique-se. Intimem-se. Quanto ao processo de origem, adoto o relatório da sentença, por conter o essencial para a compreensão da demanda e da tramitação do processo na primeira instância. Confira-se: Cuida-se de ação sob o procedimento comum ajuizada por VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA em desfavor de DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Narra a parte autora, em síntese, que a ré não adimpliu a obrigação que lhe foi atribuída por força do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, consistente na conclusão da obra e entrega do imóvel até a data combinada (março de 2017), já considerando-se o prazo de tolerância de 180 dias e contagem do prazo em dias úteis, conforme previsto no contrato. Requer a rescisão do contrato objeto dos autos, retornando as partes ao status quo ante. Pugna, ainda, pela condenação da ré à devolução das quantias pagas, ou seja, R$ 83.159,46 (oitenta e três mil cento e cinquenta e nove reais e quarenta e seis centavos), a serem acrescidas das correções pertinentes. Pleiteia, também, a condenação da requerida ao pagamento de R$ 8.315,94 (oito mil trezentos e quinze reais e noventa e quatro centavos), como inversão da cláusula penal. Ainda, a condenação da parte ré em R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) a título de lucros cessantes e, por fim, nulidade da cláusula 7.1 do contrato em questão que prevê a contagem do prazo de entrega em dias úteis e não em dias corridos. Acompanham a inicial os documentos de Id. Num. 6521526, até o Id. Num. 6518516 - Pág. 3. O feito foi incialmente distribuído perante à 1a Vara Cível de Águas Claras. Contudo, conforme decisão de Id. n. 7098543, houve determinação da remessa dos autos a uma das Varas Cíveis de Taguatinga, dada a incompetência da Vara Cível de Águas Claras. Recebidos os presentes autos, por intermédio da decisão de Id. n. 7479763, foi deferida a tutela de urgência pleiteada, autorizando que a parte autora deixasse de pagar qualquer taxa ou valor relacionado ao contrato; determinando que a parte ré se abstivesse de cobrar qualquer valor relativo ao contrato, bem como incluir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito. Regularmente citada, a parte ré apresentou a contestação de Id. Num. 8928036. Na oportunidade, afirmou que o atraso na entrega da obra se deu em razão de caso fortuito, alheio à vontade da ré. Alegou que as obras estão em fase de acabamento e que a todo momento a parte autora foi informada a respeito do andamento das obras. Assim, defendeu a legalidade dos valores já pagos pela parte requerente, aduzindo que não há que se falar em sua devolução. Relatou que o valor pleiteado pelo autor, a título de lucros cessantes, é indevido, tendo em vista que o atraso na entrega da obra se deu por motivo alheio à sua vontade. Além disso, relatou pela inaplicabilidade da cláusula penal, haja vista não haver previsão no contrato celebrado entre as partes. Réplica apresentada por meio do Id. Num. 10946327. Proferida a decisão de Id. Num. 11005893, foi ordenada a suspensão do feito, em razão do exposto no IRDR 2016.00.2.020348-4. Após o julgamento dos temas 970 e 971 pelo C. STJ, foi determinado o retorno do feito à tramitação ordinária. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. Sobreveio sentença (ID 14883260), da qual o Autor tomou ciência em 10/01/2020 e o Réu em 20/01/2020, conforme certidão ID 14883277. A Ré DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA interpõe apelação ID 14883263, em 22/01/2020, acompanhada de preparo (ID 14883264 e ID 14883265) e subscrita por advogado com procuração nos autos (ID 14883253, p. 14). Em suas razões recursais argumenta que: 1) inexiste culpa da Construtora na rescisão do imóvel, uma vez que a obra (e não a “entrega” dela) já estaria concluída quando do ajuizamento da demanda. Parta tanto, argumenta que o prazo de conclusão era 30/06/2016, com previsão de prazo de prorrogação em 180 dias úteis, conforme cláusula 7.1. do contrato. Assim, o termo final seria 15/03/2017; 2) construção civil está sujeita às condições climáticas, greves, embargos, turbação na posse, problemas com fornecedor, alterações de projeto e demais eventos imprevisíveis. Deve ser considerado que a parte adquirente foi devidamente informada sobre eventos que poderiam interferir no prazo de entrega do empreendimento; 3) o atraso decorreu de motivos alheios à vontade da Apelante, sendo certo que tal hipótese facilmente caracteriza caso fortuito/força maior, aptos a afastar qualquer responsabilidade pelos danos oriundos da referida mora, nos termos do art. 393 do Código Civil e do contrato firmado entre as partes. Para tanto, afirma que a cláusula 7.2 que não poderia, em momento algum, ser considerada nula, sobretudo quando a parte Autora anui com os termos pactuados; 4) é evidente a incidência da teoria da imprevisão; 5) o processo foi ajuizado quase um ano após a expedição do Habite-se, sendo incontroverso o cumprimento da obrigação da recorrente em edificar o imóvel; 6) o contrato de promessa de compra e venda celebrado é irretratável, e ainda, para a hipótese ocorrida nos autos, de rescisão unilateral por inadimplência do adquirente, existe cláusula expressa que prevê a retenção parcial dos valores pagos pelo adquirente, o que não é ilegal, ou passível de nulidade. Acrescenta que o montante pago foi investido na própria construção do imóvel; 7) devem ser considerados os dados sobre efeitos do distrato no setor imobiliário. A manutenção das cláusulas do contrato e, consequentemente, o afastamento do percentual pleiteado pela parte Autora a título de devolução dos valores pagos, é matéria de extrema relevância, não só pelo direito em si, mas em razão da maior recessão econômica já vivenciada em nosso país. O que não permite concluir a ausência de prejuízo para a recorrente em razão do distrato e possibilidade de revenda; 8) incide sobre o caso concreto a Lei no 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária; e 9) nos casos de rescisão contratual motivada por inadimplência do comprador, ou por sua desistência imotivada, os juros de mora devem necessariamente incidir a partir do trânsito em julgado, jamais da data do ajuizamento ou da citação da parte contrária; Pede o conhecimento e o provimento do apelo para que seja reformada a sentença quanto à restituição de todos os valores pagos pelo Apelado em razão da rescisão e julgado improcedente o pedido de rescisão do contrato. Caso seja mantida a rescisão do contrato, requer seja aplicada a cláusula contratual, clara e explícita, que determina a retenção de 30% dos valores pagos, com abatimento de 7% do valor total do imóvel a título de despesas com publicidade e propaganda, na medida em que o percentual retido não se mostra abusivo. Requer ainda que os juros de mora sobre a restituição de valores somente incidam após o trânsito em julgado da sentença que rescindir o contrato. Contrarrazões do Autor, ora Apelado (ID 14883273), sem preliminares, nas quais argumenta, em síntese, o que segue: 1) a Ré deu causa à resolução do contrato em razão do inconteste atraso na entrega da unidade imobiliária; 2) atrasou a entrega em mais de180 dias, superando, inclusive, os abusivos 180 dias úteis previstos em contrato; 3) o ajuizamento da demanda se deu após o descumprimento contratual e antes da entrega do imóvel para a devida fruição; 4) é inaplicável cláusula que preveja retenção de valores em desfavor do adquirente, ora Apelado, uma vez que a cláusula 5.1 prevê hipótese de descumprimento pelo adquirente por ausência de pagamento, o que claramente não é o caso; 5) não se aplica a Lei no 13.786, de 27 de dezembro de 2018, por incompatibilidade temporal. O Autor, VINICIUS COUTINHO DOS SANTOS BARBOSA, interpõe apelação (ID 14883268) em 10/02/2020, acompanhada de preparo (ID 14883269 e ID 14883270) e subscrita por advogado com procuração nos autos (ID 14883216). Em suas razões recursais, argumenta o que segue: 1) a sentença apelada entendeu ser incabível inversão da cláusula penal em favor da parte autora, por não haver sido objeto do contrato celebrado entre as partes; não acolheu os lucros cessantes, pois entendeu a necessidade de comprovar chances concretas de aluguel do imóvel; e dado o não acolhimento da inversão e dos lucros cessantes, condenou honorários na proporção de 70% em favor do patrono da Apelante e 30% em favor do patrono da Apelada; 2) é cabível a inversão da cláusula penal, sobretudo em razão do entendimento firmado no tema 971, do STJ, segundo o qual “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial; 3) há divergência jurisprudencial sobre a obrigatoriedade ou não de comprovação de que o imóvel seria alugado. O acórdão embargado (AgRg no REsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 07/06/2013), embora aplicando a Súmula 7/STJ, apreciou o mérito da controvérsia e entendeu que ha necessidade de prova de que o apartamento, cuja entrega excedeu o prazo contratual, seria destinado a obtenção de renda. Ja o acórdão paradigma (AgRg no Ag 1.036.023-RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJe 03/12/2010) entendeu que "ha presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe e imputável"; 4) tem-se que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, ainda que não fique demonstrado que o promitente comprador tenha finalidade negocial na transação; 5) no presente caso, há a previsão de cláusula penal, conforme demonstrado, sendo necessária observar a sua não cumulação; Pede o conhecimento e o provimento do recurso para que a sentença seja reformada para (a) condenar ao pagamento de lucros cessantes, na forma de aluguéis, por mês de atraso, conforme descrita inicial; e, subsidiariamente, caso não acolhido o pleito anterior (b) inversão da cláusula penal prevista, na forma da inicial; (c) a adequação da distribuição dos ônus de sucumbência, em razão do provimento do presente recurso. Contrarrazões apresentadas pela Ré, ora Apelada (ID 14883276), sem preliminares, na qual a Ré afirma que: 1) a possibilidade de indenização por lucros não reside naquilo que hipoteticamente poderia vir a acontecer, mas sim naquilo que aconteceria como efeito direto e imediato de determinada conduta. Para que se possa pelo menos considerar a hipótese de que o imóvel estaria sendo alugado, é necessário um mínimo de conteúdo probatório, como especulações de natureza locatícia ou quaisquer declarações de locadores em potencial que se mostrassem interessados na locação do bem; 2) caso seja acolhido o pedido de reforma para a condenação da Ré ao pagamento de lucros cessantes, devem ser observados os parâmetros corretos a fixação do valor, que nunca poderia ter se baseado em 0,5% ou 1% sobre o valor do imóvel, mas em 0,3%, conforme se observa na variação do índice FIPEZAP dos últimos doze meses, para a locação de imóveis. 3) pede a fixação indenização razoável, tomando por base o valor de 0,3% do valor do imóvel pelos meses de efetivo atraso, e subsidiariamente, não acatando tal argumento, a produção de perícia técnica para apurar o valor de aluguel de imóveis similares, bem como, a taxa de ocupação do empreendimento, afastando a soma pretendida na inicial ( ID 14883276); 4) subsidiariamente, caso não aplicado o percentual de 0,3%, deve ser aplicado o percentual de 0,5% sobre o valor venal da unidade. 5) pede ainda na fase de liquidação de sentença a produção de perícia técnica para apurar o valor de aluguel de imóveis similares, bem como, apurar a taxa de ocupação do empreendimento do imóvel que se visa locar, bem como de empreendimentos similares na região, para verificar a periodicidade e tempo de demora em realizar a locação de um determina do imóvel. 6) a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no tema 970) em julgamento realizado em 08/05/2019, vetou a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, para a hipótese de em atraso na entrega de imóvel; 7) o STJ fixou a tese repetitiva do Tema 971, por maioria, pela possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, desde que a inversão se dê por meio de arbitramento judicial, a fim de evitar enriquecimento sem causa do adquirente, na hipótese de simples ‘inversão da multa moratória’; 8) pede a suspensão da demanda em razão de IRDR de n. 2016.00.2.020348-4 admitido pela Câmara de Uniformização do E. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Pede o não conhecimento do recurso da parte Autora e, no mérito, o não provimento. É o relatório. Na inicial (ID14883228, p. 17), o Autor pediu a condenação da Ré ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao que deixou de ganhar a título de aluguel da unidade em atraso. Acrescentou que o valor do aluguel deve ser aquele praticado pelo mercado, apresentou três unidades com metragem similar em Águas Claras, e obteve o valor médio de R$ 1.400,00. Os parâmetros apresentados pelo Autor, para a fixação da indenização correspondente aos lucros cessantes não foram contestados pela Ré, por ocasião da apresentação de defesa ID 14883235, na qual apenas argumentou que qualquer indenização deve considerar o período entre o término do prazo de tolerância contratual, qual seja a data da emissão de certidão de habite-se pelo órgão competente (ID 14883235, p. 26). Os percentuais apresentados pela Ré, em contrarrazões ao apelo do Autor, bem como o pedido de produção de prova técnica, para o caso de eventual reforma da sentença e condenação em lucros cessantes, não foram submetidos à apreciação pelo Juízo a quo por ocasião da contestação da Ré (ID 14883235) ou manifestação (ID 14883255) em que a parte Ré pediu expressamente a aplicação da Lei n° 13.786/18. Quanto ao pedido postulado em contrarrazões, entendo que não deve ser conhecido, uma vez que as contrarrazões qualificam-se processualmente como meio de resistência à pretensão recursal. Qualquer pedido que não tenha como escopo a manutenção da sentença desborda dos parâmetros da resposta e demanda a interposição de recurso próprio. (Acórdão 937882, 20100510044347APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/4/2016, publicado no DJE: 13/5/2016. Pág.: 200-224). Em observância ao princípio do contraditório, a teor do que dispõem os Art. 9o, 10 e 932, parágrafo único, todos do Código de Processo Civil, intime-se a Ré, DIRECIONAL CORURIPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, para, no prazo de 05 dias, se manifestar acerca do não conhecimento dos pedidos formulados em contrarrazões. Publique-se e intime-se. Após venham os autos conclusos. Brasília, 16 de junho de 2020 12:44:04. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador