Tribunal: TJDFT
Processo: 0738161-71.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-09-14

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0738161-71.2020.8.07.0000 Classe judicial: AI – Agravo de Instrumento Agravante: Engenharia Carvalho Accioly Ltda Agravados: Direcional Taguatinga Engenharia Ltda Tropical Corretora e Consultoria Imobiliária Ltda Niura de Lourdes Norberto Douglas Magno Ferreira Macedo D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela sociedade empresária Engenharia Carvalho Accioly Ltda contra a decisão proferida pelo Juízo da 12a Vara Cível de Brasília-DF, nos autos do processo no 0020724-65.2014.8.07.0001, assim redigida: “Trata-se de ação ajuizada por DOUGLAS MAGNO FERREIRA MACEDO e NIURA DE LOURDES NORBERTO em desfavor de TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e de DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA, partes qualificadas na inicial. Ressalte-se que o feito fora originalmente ajuizado em desfavor não da Tropical Corretora, mas sim, da Imobiliária JGM Brasil Brookers, porém, esta foi incorporada por aquela, substituindo-se o polo passivo, conforme se explicitará. Alegam os autores, em síntese, que em 15/08/2011 celebraram com as requeridas contrato de promessa de compra e venda, visando à aquisição da unidade A-103 do Empreendimento Total Ville, localizado em Santa Maria/DF, pelo preço de R$ 148.578,47. Aduzem ter ocorrido uma série de condutas abusivas por parte das demandadas, relacionadas adiante. Afirmam que somente no momento de pagarem o sinal, foram informados de que deveriam pagar comissão de corretagem, no valor total de R$ 7.179,52, representado por dois recibos, um no valor de R$ 4.204,92 e outro no valor de R$ 2.974,60. Não tiveram opção, pois do contrário o imóvel não seria vendido, mas entendem que não devem arcar com esse ônus, pois não houve qualquer intermediação. Na hipótese de se entender que a comissão é devida, entendem que quem deve pagá-la é quem contratou o serviço em questão. Sustentam que o imóvel deveria ter sido entregue em 31/01/2013, admitida tolerância de 180 dias, porém, esse prazo foi descumprido, pois até a data do ajuizamento da ação, não tinham qualquer notícia concreta acerca da entrega. Entendem que a cláusula que admite a referida tolerância deve ser declarada nula, pois a mesma benesse não é concedida ao consumidor no caso de atrasar as parcelas de pagamento. Afirmam que, como a entrega estava prevista para 31/01/2013, a partir de tal data as requeridas deveriam ter oferecido condições de os requerentes promoverem a quitação da dívida, seja por meio de financiamento bancário ou por meio próprio, e por isso, não é lícita a incidência de qualquer tipo de reajuste do saldo devedor após a data mencionada. Pontuam que, na maioria das vezes, a mudança de índice de atualização do saldo devedor está vinculada à emissão do habite-se, mas a mera emissão não permite que se obtenha o financiamento bancário, pois as instituições financeiras exigem a comprovação da averbação no registro imobiliário. Narram que, no caso dos autos, o habite-se foi expedido em 19/09/2013, ou seja, após a data prevista para a entrega do imóvel, extrapolando a tolerância de 180 dias, e assim, não deveria sequer haver mudança de índice de atualização, mas sim, a paralisação de reajuste do saldo devedor desde 31/01/2013 até a data de efetiva entrega do imóvel. Porém, não foi isso que ocorreu, pois mesmo que o direito de quitar o imóvel por meio de financiamento bancário tenha sido suprimido, as requeridas procederam à atualização do saldo devedor, pois desde 19/09/2013 o índice originalmente contratado foi substituído pelo IGPM-FGV, e foi acrescido juros remuneratórios na importância de 1% ao mês, calculado pela Tabela Price, conforme o subitem “b”, item 4.1, da cláusula quarta, do contrato. Informam que em 01/06/2011 o saldo devedor era de R$ 124.645,32, e em junho de 2014, após o reajuste, houve elevação para o patamar de R$ 150.101,10, aumentando, portanto, no valor de R$ 25.455,78. Asseveram que foram obrigados a pagarem valores de taxas condominiais mesmo sem terem recebido o imóvel, e sem que houvesse qualquer previsão contratual nesse sentido, de forma que as cobranças são ilegais. Aduzem já terem pagado a quantia de R$ 2.827,02, referentes às quotas condominiais do período de 25/10/2013 a 07/05/2014. Afirmam que as rés lhes causaram danos materiais na modalidade de lucros cessantes, pois poderiam ter auferido renda com o aluguel do imóvel no período de 31/01/2013 até a efetiva entrega da unidade. Fundamentam sua pretensão nos contratos de locação que anexam, pois tiveram que pagar, a título de aluguel, o valor de R$ 1.500,00 no período de 31/01/2013 a 31/01/2014 e, ao tempo do ajuizamento, pagavam o valor de R$ 1.600,00, a partir de fevereiro de 2014. Assim, pretendem ser indenizados no valor de R$ 26.000,00, sem prejuízo dos aluguéis pagos no decorrer do processo, cujo cálculo deve desconsiderar o prazo de tolerância de 180 dias. Por fim, verberam que, em observância ao Princípio da Paridade Contratual, o subitem “a”, item 5.1, da cláusula quinta, do contrato, aplicada somente para o caso de inadimplemento do comprador, deve ser aplicada também em seu favor, no caso de inadimplemento da vendedora. Desta forma, entendem que, ao valor dos lucros cessantes, deve ser acrescido juros moratórios de 1% ao mês, mais multa moratória fixada em 2% e honorários de advogado de 20%. Sustentando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a legitimidade passiva e solidária das requeridas, pedem a concessão de tutela antecipada, para que as demandadas se abstenham de cobrar taxas condominiais antes da entrega das chaves e de reajustarem o saldo devedor. Ao final, requerem a procedência dos seguintes pedidos: a) declaração de nulidade dos itens 12.1 e 12.2, da cláusula décima segunda do contrato, e consequentemente, a condenação das requeridas, solidariamente, a devolverem em dobro os valores indevidamente pagos a título de comissão de corretagem, na quantia final de R$ 14.359,04; b) declaração de nulidade do item 7.1 da cláusula sétima do contrato, posto que a tolerância de 180 dias para entregar a unidade fere o equilíbrio contratual e os preceitos do CDC; c) condenar as requeridas, solidariamente, a devolverem em dobro os valores pagos a título de taxas condominiais antes da entrega das chaves, na quantia final de R$ 5.654,04; e) condenar as requeridas, solidariamente, a lhes indenizarem por lucros cessantes no valor de R$ 1.500,00 no período de 31/01/2013 a 31/01/2014, e no valor de R$ 1.600,00 no período de fevereiro de 2014 até a efetiva entrega das chaves, o que corresponde ao valor de R$ 26.000,00, sem prejuízo dos aluguéis pagos no curso do processo; f) que o subitem “a”, do item 5.1, da cláusula quinta do contrato, seja interpretado em seu favor, de forma que os encargos moratórios lá previstos sejam acrescidos aos valores do item anterior; g) declaração de nulidade do subitem “b”, item 4.1, da cláusula quarta, do contrato, para afastar a aplicação da Tabela Price, pois apenas as instituições financeiras devem utilizá-la, não se estendendo às construtoras; h) exclusão dos efeitos do reajuste do saldo devedor após o vencimento da obrigação, com a condenação das requeridas, solidariamente, a devolverem em dobro o valor de R$ 25.455,78, pagos indevidamente a esse título, totalizando R$ 50.911,56. Com a inicial juntaram documentos. A representação processual dos autores está regular, conforme procuração de ID 35651604. Custas recolhidas (ID 35651606). O pedido de tutela antecipada foi indeferido pela decisão de ID 35651609. A parte autora interpôs agravo de instrumento (ID 35651611), cujo pedido de antecipação de tutela recursal foi deferido, para determinar que as rés se abstivessem de cobrar as taxas de condomínio, bem como de reajustar o saldo devedor (ID 35651615). Regularmente citada (ID 35651624, pág. 1), a ré ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA apresentou contestação (ID 35651630), acompanhada de documentos. Sustenta, em preliminar, ser parte ilegítima para responder ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, pois não realizou qualquer intermediação e não contratou a imobiliária JGM Brasil Brookers ou o corretor. Quanto ao mérito, pugna pela improcedência dos pedidos, defendendo que: a) a empresa Direcional, construtora do empreendimento, por motivos de força maior, atrasou a entrega das unidades, o que deveria ter ocorrido em 30/01/2013, fazendo então uso da tolerância de 180 dias úteis, entregando os apartamentos em 27/09/2013, conforme habite-se expedido e Ata de Assembleia de instalação do condomínio; b) o prazo contratual, contando com a tolerância, foi respeitado, pois o imóvel estava à disposição dos autores para quitação do saldo devedor e recebimento das chaves, mas os compradores que dependiam de financiamento tiveram que aguardar a averbação do habite-se, o que, ao tempo da contestação, estava atrasado devido a um erro da Administração de Santa Maria, que emitira a carta com informações erradas; c) não pode ser responsabilizada por esse fato imprevisível, tendo o direito de receber o preço convencionado e de cobrar as taxas condominiais; d) como não houve pagamento do saldo devedor, as chaves do imóvel foram retidas; e) o saldo devedor, desde a obtenção do habite-se, vem sendo corrigido pelo INCC, não tendo sido utilizados os índices contratuais, de forma que não há que se falar em nulidade da cláusula 4.1, subitem “b”, e nem em diferença no valor de R$ 25.455,78; f) os autores foram devidamente informados de que deveriam pagar a comissão de corretagem; essa obrigação constou do contrato; g) não há que se falar em indenização por lucros cessantes, se entregou o imóvel no prazo contratual; h) não há respaldo para aplicação paritária do subitem “a”, do item 5.1, da cláusula quinta, do contrato; i) não há má-fé a ensejar o pretendido ressarcimento em dobro. A representação da requerida está regular, conforme procuração de ID 35651635, págs. 1 e 5. A ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA compareceu espontaneamente nos autos e apresentou contestação (ID 35651650), acompanhada de documentos. Sustenta em preliminar ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, porque o terreno do empreendimento em questão foi vendido pela Engenharia Carvalho Accioly a si, e no contrato de compra e venda, algumas unidades foram dadas em permuta para a vendedora, como forma de substituição do pagamento. Diz que a unidade dos autores é uma dessas permutadas, e por isso somente aquela empresa é legítima. Também alega ser parte ilegítima para responder ao pedido de restituição de comissão de corretagem e de taxas condominiais, pois não foi beneficiada com nenhum desses valores. Quanto ao mérito, pugna pela improcedência dos pedidos, afirmando que: a) a comissão de corretagem é imputada contratualmente ao comprador; b) não foi comprovada a destinação que os autores dariam ao bem, e não houve qualquer ato ilícito, de modo que o pedido de lucros cessantes não procede; c) é descabida a aplicação de multa contratual em desfavor da ré pelo alegado atraso na entrega do imóvel, dada a inexistência de previsão contratual nesse sentido; d) não estão presentes os requisitos para a inversão do ônus da prova. A representação processual da requerida está regular, conforme procuração de ID 35651765. Em petição de ID 35651669, os autores comunicam o descumprimento da decisão que deferiu a tutela de urgência, pois as requeridas continuavam a cobrar as quotas condominiais e a reajustar o saldo devedor. Informam que foram convocados a assinarem o contrato de financiamento perante a instituição bancária escolhida, mas como não dispunham do valor que entendiam suficiente para quitação do saldo devedor, R$ 119.301,57, para postularem o depósito judicial, se sentiam pressionados a assinar o contrato de financiamento com o valor reajustado, R$ 159.000,00. Juntam documentos, incluindo a minuta do contrato de financiamento, requerendo a intimação das requeridas para cumprirem a tutela antecipada. A ré IMOBILIÁRIA JGM BRASIL BROOKERS compareceu espontaneamente nos autos e apresentou contestação (ID 35651673), acompanhada de documentos. Sustenta em preliminar ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, pois ainda que se trate de relação de consumo, a imobiliária não integra a cadeia de fornecedores do imóvel, respondendo apenas pelos serviços de corretagem, e quanto a estes, foram devidamente prestados, estando a discussão atrelada a quem deve pagar referida comissão. Quanto ao mérito, requer a improcedência dos pedidos, sustentando que: a) a comissão de corretagem tem previsão contratual e houve a adequada informação ao consumidor, não havendo que se falar em ressarcimento; b) atuou apenas como intermediadora da venda, não havendo que se falar em condenação a pagar lucros cessantes, e os autores não demonstraram os prejuízos sofridos. A parte autora requereu a produção de prova pericial, coligindo Parecer Técnico demonstrando a apuração do saldo devedor que entende devido (ID 35651686). Na ID 35651690, se manifestou em réplica, requerendo a rejeição das preliminares. Refuta os argumentos de defesa e traz fatos novos, quais sejam: a) a unidade imobiliária foi entregue apenas em maio de 2015, conforme comprovante de recebimento das chaves, e b) foram obrigados a assinar o contrato de financiamento bancário com o saldo devedor reajustado, em contrariedade à decisão que deferiu a tutela antecipada. Requereram que, caso não se entendesse cabível a inversão do ônus da prova, que a Caixa Econômica Federal fosse intimada a comprovar a demora das requeridas para entregarem a documentação necessária à autorização do financiamento, bem como a produção de perícia contábil para afastar a capitalização de juros no decorrer do contrato e o reajuste do saldo devedor após o vencimento da obrigação. Juntaram documentos. Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 35651696), a ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA nada requereu (ID 35651698), e a ré ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA requereu o depoimento pessoal dos autores, a fim de comprovar a inexistência de vícios de consentimento na celebração do contrato, e a juntada de documento que comprovasse a disponibilização do imóvel em maio de 2015, quando os autores realizaram o financiamento do imóvel (ID 35651700). As demais partes não se manifestaram. Decisão de ID 35651711 suspendeu a tramitação do feito até o julgamento do REsp Repetitivo no 1551956/SP pelo STJ, devido à afetação de temas relacionados à comissão de corretagem. O referido recurso foi julgado, no entanto, o feito foi novamente suspenso até o julgamento de IRDRs relacionados aos seguintes temas: possibilidade de inversão de cláusula penal; possibilidade de cumulação de indenização por lucros cessantes e cláusula penal, e responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais geradas antes da efetiva posse pelo adquirente, quando há retardamento na obtenção de financiamento imobiliário (ID 35651732). Com o julgamento dos temas 970 e 971 pelo STJ, aos quais se vinculam alguns do IRDRs citados, bem como diante do julgamento do IRDR que trata das taxas condominiais, as partes foram intimadas a se manifestarem acerca de sua aplicação ao feito (ID 52830213), o que fizeram nas IDs 53555158, 54575275 e 57260572. Os autos vieram conclusos para sentença, contudo, a decisão de ID 60788716 converteu o julgamento em diligência, para que as partes se manifestassem acerca das teses firmadas pelo STJ no âmbito do tema 996, devendo a parte autora, na oportunidade, esclarecer qual seria o índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor que lhe seria mais vantajoso, se o IPCA ou aquele previsto contratualmente. As partes se manifestaram nas IDs 62258881, 63410729, 63414279, e na oportunidade, a parte autora afirmou que a incidência do IPCA sobre o saldo devedor lhe seria mais favorável. Em petição na ID 63907181, a parte autora requereu que fosse realizado o saneamento e organização do processo, com a fixação dos pontos controvertidos, tendo em vista pedidos de produção de provas pendentes de apreciação. Além disso, na ID 64549437, aduz que a cláusula penal indicada na inicial (5.1, alínea “a”), não é a mais indicada para ser invertida, requerendo que seja invertida, em substituição, a cláusula quinta, item 5.1, § 1o, alínea "a", a qual estabelece que, em caso de desfazimento do contrato, será devida taxa de ocupação mensal fixada em 1% (um por cento) sobre o preço de venda, devidamente corrigido pelos índices contratuais pactuados. Decisão de ID 66561712, determinou a retificação do polo passivo para que constasse a pessoa jurídica TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, devido ter incorporado a JGM, bem como a intimou a regularizar sua representação processual, o que foi cumprido pela procuração de ID 67649112. Vieram os autos conclusos. Decido. Nos termos do art. 357 do CPC, será realizado o saneamento e organização do processo; não obstante, há pedido que está em condições de imediato julgamento, de forma que passo ao julgamento antecipado parcial do mérito, nos termos do art. 356, inciso II, do CPC. O pedido que será agora julgado é o de declaração de nulidade do item 7.1, da cláusula sétima, do contrato celebrado entre as partes, fundada na alegação de que a tolerância de 180 dias para entregar a unidade fere o equilíbrio contratual e os preceitos do CDC. Com o julgamento de tal pedido, será possível definir se houve atraso na entrega da unidade imobiliária, e, em caso positivo, a quem deve ser imputado, definição relevante para o julgamento dos demais pedidos. Em seguida, sanearei o processo em relação aos outros pedidos; não obstante, por uma questão de organização, aprecio desde logo todas as preliminares aventadas pelos réus. Destaco inicialmente que os autores se enquadram na definição de consumidores, pois são pessoas físicas destinatárias finais, ao passo que as demandadas são fornecedoras, qualificando-se a relação entre as partes como de consumo, conforme os artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. Ilegitimidade passiva da ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA para responder aos danos decorrentes de suposto atraso na entrega do imóvel A requerida defende sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda ao argumento de que o terreno do empreendimento em questão foi vendido pela Engenharia Carvalho Accioly a si, e no contrato de compra e venda, algumas unidades foram dadas em permuta para a vendedora, como forma de substituição do pagamento, inclusive a dos autores, sendo aquela empresa a única legítima a estar no polo passivo. Ocorre que, não obstante constar no contrato particular de compra e venda, como promitente vendedora, apenas a ré ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA, é evidente a participação da ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA no negócio jurídico, pois constou como interveniente anuente (ID 35651605, pág. 53). Assim, como se aplica o Código de Defesa do Consumidor à presente hipótese, todas as pessoas jurídicas envolvidas são responsáveis solidariamente pelo pagamento dos valores porventura devidos à parte autora, uma vez que se associaram no mercado para vender o empreendimento, e a requerida auferiu, ainda que indiretamente, benefícios com a edificação do imóvel. As rés devem ser consideradas responsáveis solidárias, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pois se houve dano, deram causa em conjunto. Evidenciada, portanto, a legitimidade da parte, rejeito a preliminar. Ilegitimidade passiva da ré TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA para responder aos danos decorrentes de suposto atraso na entrega do imóvel A ré sustenta em preliminar ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, pois ainda que se trate de relação de consumo, a imobiliária não integra a cadeia de fornecedores do imóvel, respondendo apenas pelos serviços de corretagem. Com razão a ré, pois não participou da celebração da promessa de compra e venda, não tendo feito parte da cadeia de fornecimento no tocante à entrega do imóvel, mas apenas, no tocante à comissão de corretagem. Assim, não detém legitimidade para responder aos pedidos relacionados aos danos por suposto atraso na entrega do imóvel. Acolho a preliminar. Ilegitimidade passiva de todas as requeridas quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem Analisando detidamente os autos, extrai-se que todas as requeridas integraram a relação jurídica com a parte autora no que diz respeito à comissão de corretagem. As primeiras rés participaram do negócio porque o contrato celebrado, vinculado ao pagamento da comissão de corretagem, ostenta elas como promitente vendedora e interveniente anuente, e a terceira ré foi quem efetivamente recebeu os valores pagos. Assim, reconhecida a incidência do CDC sobre o caso, as pessoas jurídicas envolvidas na cadeia de produção do bem colocado à disposição do consumidor respondem solidariamente por eventuais danos a ele causados, como já consignado, o que fundamenta o reconhecimento da legitimidade passiva das requeridas para figurar na lide que envolva pedido de ressarcimento de valores pagos a título de corretagem. Referida questão, inclusive, recebeu solução por meio da técnica de julgamento de demandas repetitivas, no âmbito do STJ, tendo sido firmada a seguinte tese, no tema n. 939: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”. Rejeito, pois, a preliminar. Ilegitimidade passiva da ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA quanto ao pedido de devolução de taxas condominiais cobradas antes da imissão na posse A preliminar de ilegitimidade passiva argüida pela ré não deve prosperar. De acordo com o princípio da asserção, a legitimidade das partes deve ser averiguada com base nas alegações vertidas na inicial, de modo que eventuais questionamentos a respeito da procedência da pretensão deve ser objeto de exame por ocasião da análise do mérito da causa. No caso dos autos, a parte autora sustenta que incumbe à empresa ré o pagamento das taxas condominiais até a efetiva ocupação do bem imóvel pela promitente compradora, razão pela qual deve ser reconhecida a sua pertinência para figurar no polo passivo da demanda, quanto ao pleito de ressarcimento de valores desembolsados a este título. Rejeito, pois, a preliminar. Não há outros preliminares ou prejudiciais a serem analisadas. Adentro à análise do mérito, no que toca ao pedido que é objeto do presente julgamento parcial do mérito. A parte autora requer a declaração de nulidade do item 7.1, da cláusula sétima, do contrato celebrado entre as partes, ao argumento de que a tolerância de 180 dias para entregar a unidade imobiliária fere o equilíbrio contratual e os preceitos do CDC. Referida cláusula estabelece que o prazo de término da construção da unidade autônoma está previsto no item II do quadro resumo, admitida tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, independentemente de qualquer condição (ID 35651605, pág. 61). Nesse sentido, a jurisprudência reconhece que, em relação a contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, esta previsão, por si só, não enseja abusividade, tendo em vista a complexidade das obras, bem como ser comum constar esta previsão em contratos deste tipo. Inclusive, o STJ, em sede de julgamento em recurso repetitivo, confirmou a validade do prazo de tolerância de 180 dias, conforme a seguinte tese (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;” (destaquei) Saliento, contudo, que o STJ não adentrou no mérito da validade da tolerância em dias úteis ou corridos; não obstante, a jurisprudência do TJDFT vem admitindo a possibilidade de previsão em dias úteis, considerando a complexidade das construções civis e as intempéries que podem ser enfrentadas, conforme exemplificado pelo aresto a seguir: “APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÕES CONEXAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CONTAGEM. DIAS ÚTEIS. POSSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. 1. Em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, a previsão contratual de que a data de entrega do imóvel pode ser prorrogada por 180 dias úteis é admissível, tendo em vista que a construção civil possui natureza complexa e está sujeita às situações involuntárias das mais variadas espécies. 2. A não entrega do imóvel no prazo previsto no contrato, já contado o prazo de prorrogação, impõe à promitente vendedora a obrigação de pagar a indenização mensal estipulada no contrato a título de cláusula penal. 3. Em regra, a mora da construtora se encerra a partir da averbação do Habite-se no registro imobiliário. Contudo, no caso dos imóveis em construção com financiamento obtido através do Programa Minha Casa Minha Vida, o STJ firmou entendimento, em sede de julgamento repetitivo, no sentido de que o termo final da mora da construtora é a data da entrega das chaves do imóvel ao comprador (REsp 1729593/SP). 4. Se, na data da vistoria, o comprador se recusa a receber o imóvel alegando pendências que não estavam previstas em contrato, cessa a partir de então a mora da construtora. 5. Os juros de obra são juros de caráter compensatório cobrados do promitente comprador pela instituição financeira até a entrega do imóvel em construção. Havendo mora da construtora na entrega do imóvel que dê ensejo a cobrança de juros de obra em desfavor do adquirente, estes devem ser restituídos pela construtora. 6. Recursos conhecidos e parcialmente providos. (Acórdão 1252239, 07091855620178070001, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 9/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” (destaquei) Assim, o pedido de declaração de nulidade da cláusula 7.1 deve ser julgado improcedente, posto que é válida a previsão de tolerância de 180 dias para a entrega da unidade imobiliária, inclusive em dias úteis. Passo, agora, a verificar se houve atraso na entrega da unidade imobiliária, que é o fundamento para os demais pedidos, à exceção do ressarcimento da comissão de corretagem. O quadro resumo do contrato de promessa de compra e venda previu como data de conclusão de obra o dia 30/01/2013 (ID 35651605, pág. 54). Considerando a possibilidade de tolerância de 180 dias úteis, o imóvel deveria ter sido entregue aos autores até 15/10/2013. No caso, a parte ré afirma que não há inadimplência, pois as obras do empreendimento foram finalizadas dentro do prazo de tolerância contratual, com emissão de carta de habite-se em setembro de 2013. De fato, analisando os autos, vejo que o habite-se foi expedido em 19/09/2013 (ID 35651637, pág. 8), mas não há notícias de quando teria sido averbado no registro imobiliário. A ré justifica, na hipótese, que ocorreu força maior e fato de terceiro, pois a Administração Pública não emitiu o referido documento de forma correta, o que retardou a averbação, e, consequentemente, impossibilitou que os adquirentes que dependiam de financiamento imobiliário para quitar o saldo devedor pudessem requerê-lo às instituições financeiras. Nesse contexto, saliente-se que a cláusula 7.2 do contrato (ID 35651637, pág. 19) prevê ocorrências que dilatam o prazo final de entrega para além dos 180 dias úteis de tolerância, porém, os fatos aventados pela demandada não podem ser considerados fato de terceiro ou de força maior capazes de excluir sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, visto que hipóteses como estas devem ser previstas pela empreendedora, configurando verdadeiro risco inerente à atividade que desempenha. Empresas de grande porte, experientes no mercado, não podem ignorar fatores burocráticos que fazem parte de suas atividades. Ademais, o prazo de tolerância de 180 dias, inclusive em dias úteis, da cláusula 7.1, já se presta para esse fim, para que sejam resolvidas situações que porventura obstem a entrega do imóvel no prazo contratualmente acordado, devendo os responsáveis pelo empreendimento, nesse período, tomarem todas as providências e cautelas necessárias para a entrega da obra, a fim de evitar embaraços que se encontram na órbita do risco empresarial. Não se pode olvidar, ainda, que a relação entre as partes é de consumo, sendo que o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor disciplina que o fornecedor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços. O artigo 14, § 3o, II, adotou a teoria do risco da atividade, segundo a qual o fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil deve ser imprevisível e totalmente estranho ao risco da atividade desenvolvida pelo fornecedor, o que notadamente não é o caso, visto que o ocorrido é inerente ao tipo de atividade exercida pela parte ré. Destaca-se, ademais, que a cláusula 7.2 se afigura abusiva, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada ao estipular a possibilidade do prazo de entrega para além dos 180 dias úteis de tolerância. Essa previsão faz com que o promitente comprador seja posto em situação de sequer obter um prazo razoável para a devida entrega, ficando à mercê de hipóteses que a construtora/incorporadora considera caso fortuito, força maior ou fato do príncipe. Esse entendimento está em consonância com a jurisprudência do E. TJDFT, consoante se infere do excerto a seguir: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE PROMETIDA. DEVER DE INDENIZAR. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE POR CULPA DA ADMINISTRAÇÃO NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DIREITO DE REGRESSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. NÃO CONFIGURADA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Não elide a culpa do promissário vendedor pelo atraso da obra a demora nos trâmites administrativos na concessão da carta de habite-se, por configurarem riscos inerentes ao ramo da construção civil. 2. O fato de a atuação da Administração Pública ter sido reconhecida como ilegal em sentença não afasta a responsabilidade do fornecedor na relação jurídica estabelecida com o consumidor, sem prejuízo de eventual direito de regresso em face da Administração. 3. Apesar de apenas o pedido de lucros cessantes não ter sido acatado na sentença, não se pode reputar a sucumbência do autor como mínima, pois representa aproximadamente 47% do valor da causa. 4. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime. (Acórdão 1259836, 00162776320168070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 15/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” Ademais, é imperioso registrar que, para aferir se ocorreu ou não atraso na entrega do imóvel, é irrelevante perquirir acerca da expedição e da averbação da carta de habite-se, devendo ser verificado, na realidade, quando o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao adquirente, com a entrega das chaves, pois é apenas a partir de tal momento que pode exercer plenamente o direito de propriedade do bem. A jurisprudência do TJDFT orienta nesse sentido, confira-se: “DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OCORRÊNCIA. MOTIVOS DE FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. ATRASO NO "HABITE-SE". RISCO DA ATIVIDADE. MORA CONFIGURADA PELA AUSÊNCIA DA ENTREGA DAS CHAVES. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO ENTREGA DO BEM. DESCABIMENTO. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA. NATUREZA JURÍDICA. CONSTITUTIVA E CONDENATÓRIA. CAPÍTULO CONDENATÓRIO. ART. 20, §3o, CPC. ADEQUAÇÃO. 1. A responsabilidade da vendedora não pode ser afastada em razão da alegada demora na entrega do imóvel, supostamente decorrente de fatos imputados a terceiros, tais como atraso na entrega da carta de "habite-se", morosidade da CEB, CAESB e outras, tais situações representam fatores intrinsecamente ligados ao próprio risco da atividade empresarial desenvolvida, de modo que não caracterizam qualquer evento excludente de responsabilidade de caso de força maior pelo atraso na entrega do imóvel. 2. A demora na expedição e averbação do "habite-se", não é causa suficiente para justificar o atraso na entrega do imóvel, porquanto também configuram eventos previsíveis no ramo da construção civil, os quais devem ser considerados pela construtora na fixação dos prazos de entrega do imóvel. 3.1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a mora da construtora somente cessa com a efetiva entrega das chaves ao promitente comprador, e não da data de averbação do "habite-se". Precedentes. (...) 10. Recurso conhecido e improvido. Mantida a sentença. Acórdão 948275, 20150110371322APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, , Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/6/2016, publicado no DJE: 21/6/2016. Pág.: 184/197) (destaquei) Assim, mesmo que a responsabilidade pela demora na averbação do habite-se fosse imputada exclusivamente à Administração Pública, o que de fato é relevante para definir quando cessou a mora da parte ré, é a data em que os autores efetivamente receberam as chaves da unidade após assinarem o contrato de financiamento imobiliário, o que, de acordo com o e-mail de ID 35651692, pág. 4, ocorreu em 21/05/2015. Neste ponto, saliento que é desnecessário oficiar à Caixa Econômica Federal, instituição com a qual os autores celebraram o contrato de financiamento, para que disponibilize o processo de financiamento, com a finalidade de demonstrar que, por culpa exclusiva das rés, é que somente em abril de 2015 referido contrato foi assinado, devido à ausência de apresentação de documentos de sua responsabilidade, como escritura pública, certidões de nada consta, certidão de habite-se averbada, dentre outros. Isso porque, tal fato se tornou incontroverso, por falta de impugnação das requeridas. Após a parte autora aventar tal demora na entrega da documentação necessária à autorização do financiamento, em sede de réplica, as requeridas nada disseram, inclusive em especificação de provas. E, além disso, sabe-se que a averbação do habite-se é documento essencial para o financiamento bancário, e as requeridas não se desincumbiram do ônus de demonstrar quando tal teria ocorrido, pois não juntaram qualquer documento nesse sentido. Assim, conclui-se que houve mora das requeridas ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA quanto à entrega do imóvel, com termo inicial no dia seguinte em que tal deveria ter ocorrido, ou seja, 16/10/2013, até a efetiva entrega das chaves, ocorrida em 21/05/2015. Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA arguida pela ré TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, no tocante aos pedidos de reparação de danos em virtude de atraso na entrega do imóvel, devendo responder, apenas, ao pedido de restituição de comissão de corretagem. Ademais, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de declaração de nulidade do item 7.1 da cláusula sétima, do contrato, visto que a tolerância de 180 dias úteis para entrega da unidade imobiliária é válida. Defino que houve mora das requeridas ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA quanto à entrega do imóvel em questão, no período de 16/10/2013 a 21/05/2015. Por conseguinte, julgo o processo com resolução parcial do mérito, nos termos dos arts. 487, inciso I, e 356, inciso II, ambos do CPC. Deixo para definir a responsabilidade pelo pagamento das verbas sucumbenciais no momento da prolação da sentença, com o julgamento da integralidade dos pedidos. Dou continuidade, passando ao saneamento e organização do processo. Há uma questão pendente, no tocante ao pleito da parte autora de alteração de um dos pedidos. Na inicial, foi requerida a inversão das penalidades previstas no subitem “a”, do item 5.1, da cláusula quinta do contrato, de forma que os encargos moratórios lá previstos fossem acrescidos ao valor pleiteado a título de lucros cessantes. Porém, na ID 64549437, a parte autora requereu a alteração do pedido, pugnando pela inversão, em seu favor, da cláusula penal 5.1, § 1o, alínea “a”. Ocorre que a lide já está estabilizada. É certo que o CPC permite que, até o saneamento do processo, se altere o pedido com o consentimento do réu, no entanto, na hipótese, sequer se observa causa jurídica para a pretendida alteração. É que, a penalidade prevista na cláusula contratual em questão (ID 35651605, pág. 60), possui causa de incidência diversa da simples mora, pois prevê o desconto, nos valores que o promitente comprador tenha a receber quando der causa à rescisão contratual, de taxa mensal de ocupação fixada em 1% sobre o preço de venda. Considerando, portanto, que a penalidade é fundada em ocupação do imóvel cujo contrato foi posteriormente rescindido, e não em simples inadimplemento, possuindo, assim, causa jurídica diversa, não vislumbro fundamentos relevantes para a alteração do pedido pretendida. Indefiro o pedido. As preliminares já foram apreciadas. As partes são legítimas e possuem interesse processual. Estão presentes os pressupostos para a válida constituição e desenvolvimento da relação jurídica processual. Inexistem questões processuais pendentes. Declaro saneado o feito e passo à sua organização. As questões de direito relevantes à resolução da lide se encontram devidamente delineadas e debatidas, nada tendo o Juízo a acrescentar. Em relação aos pedidos pendentes de apreciação, as questões de fato ainda controvertidas são as seguintes: a) quanto ao pedido de devolução em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais, quais foram os valores efetivamente pagos pela parte autora no período de mora das requeridas, pois constam nos autos apenas os comprovantes de pagamento referentes aos períodos de fevereiro a maio de 2014, outubro a dezembro de 2013, janeiro a julho de 2014 e janeiro a abril de 2015 (ônus da prova da parte autora, pois visa provar um fato por ela alegado); b) quanto ao pedido de indenização por danos materiais, apesar de a parte autora ter denominado de lucros cessantes, vejo que se trata, pelo menos referente a um período, de danos emergentes, na realidade. Isso porque, aduz que pagou efetivamente aluguel para sua moradia no período de mora das rés. Assim, está controvertido quais foram os valores efetivamente pagos a esse título no período de mora das requeridas, pois constam nos autos apenas os comprovantes de pagamento referentes ao período de fevereiro a maio de 2014 (ônus da prova da parte autora, pois visa provar um fato por ela alegado); Para dirimir as controvérsias acima, a prova pertinente é a documental, e será oportunizado que a parte autora produza prova documental complementar nesse sentido. c) quanto ao pedido de exclusão dos efeitos do reajuste do saldo devedor após o vencimento da obrigação, com a condenação das requeridas, solidariamente, a devolverem em dobro o valor de R$ 25.455,78, necessário tecer, primeiramente, algumas considerações. Este pedido foi baseado na afirmação da parte autora de que, para a atualização do saldo devedor, desde 19/09/2013 o índice originalmente contratado, INCC, foi substituído pelo IGPM-FGV, além de ser acrescido juros remuneratórios na importância de 1% ao mês, calculado pela Tabela Price, conforme o subitem “b”, item 4.1, da cláusula quarta, do contrato. Considerando que em 01/06/2011 o saldo devedor era R$ 124.645,32, e em junho de 2014, após o reajuste, houve elevação para o patamar de R$ 150.101,10, aduz ter ocorrido um aumento no valor de R$ 25.455,78, e é esse valor que requer lhe seja restituído. Ocorre que não há que se falar em restituição dessa exata quantia, pois ao tempo do ajuizamento da demanda, sequer tinha sido paga, já que se tratava de diferença de saldo devedor ainda não quitado, àquela época. Ademais, deve ser levado em consideração que a ré ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA afirmou em contestação que nunca aplicou o IGPM-FGV para atualização do saldo devedor, mesmo após a expedição do habite-se, mas somente o INCC. Mas, não há prova nos autos de que a atualização tenha sido realizada deste modo. Assim, os fatos controvertidos relacionados a este pedido são: c.1) como foi calculado o saldo devedor que foi objeto de financiamento bancário; c.2) quais foram os índices de correção em cada período; c.3) se houve acréscimo de juros de 1% ao mês (12% ao ano), calculados pela tabela price, nos termos do item “b”, da cláusula 4.1, do contrato. Acerca do ônus probatório, repiso que o negócio jurídico que vincula as partes está submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Dentro desta perspectiva, no caso dos autos, vislumbro configurada a hipótese inscrita no art. 6o, VI, do Estatuto, representativa da inversão do ônus da prova. É que há verossimilhança na alegação, já que a forma de atualização que a parte autora afirma ter ocorrido está prevista contratualmente, e há também hipossuficiência técnica, pois a questão é complexa e envolve análise contábil do contrato de financiamento bancário. Sem contar que a parte ré afirma não ter incidido o índice de atualização efetivamente previsto no contrato após a expedição da carta de habite-se, de modo que cabe a ela provar um fato que alegou. Incumbirá, assim, ao fornecedor, ou seja, às rés ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA, o ônus probatório. Mencionadas questões de fato podem ser elucidadas pela produção de prova pericial, que foi requerida pela parte autora e a qual defiro. Não se aplica o disposto no artigo 95 do CPC quando há inversão do ônus da prova, devendo a parte à qual foi atribuído o ônus efetuar o pagamento adiantado dos honorários periciais. Nesse sentido se posiciona a jurisprudência: Acórdão n.976806, 20160020338233AGI, Relator: LEILA ARLANCH 7a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/10/2016, Publicado no DJE: 03/11/2016. Pág.: 560-570. Nomeio para o encargo de perito do juízo o contador Roberto do Vale Barros – CPF 214.341.901-53 - robertovale@gmail.com, com dados arquivados no banco de peritos deste Tribunal de Justiça. Fixo os seguintes quesitos judiciais: 1) quais foram os índices de correção monetária que incidiram sobre o saldo devedor do imóvel no período de 16/10/2013 até a formalização do contrato de financiamento bancário? 2) qual o percentual de juros, capitalizados ou não, que incidiu sobre o saldo devedor no período de 16/10/2013 até a formalização do contrato de financiamento bancário? Houve utilização da tabela Price? Em caso positivo, qual seria o valor do saldo devedor caso não houvesse a incidência de juros de tal forma? 3) no caso de ter sido utilizado o índice de correção IGPM-FGV no período citado, qual seria o valor do saldo devedor se fosse utilizado o INCC? E se fosse utilizado o IPCA? O saldo devedor seria menor? Em qual valor? 4) considerando os três índices, qual seria o mais favorável aos autores para incidir no período citado? Qual a diferença entre o valor financiado e o que seria financiado adotando-se o índice mais favorável? Ficam as partes intimadas a apresentar assistentes técnicos e quesitos. Prazo de 15 dias. Terão o mesmo prazo para arguir o impedimento ou a suspeição do perito. Após a apresentação dos quesitos pelas partes, intime-se o perito para, no prazo de 5 (cinco) dias, dizer se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários fundamentada, com a estimativa de horas de trabalho e valor da hora-base, currículo, com comprovação de especialização e contatos profissionais, especialmente o endereço eletrônico para onde serão dirigidas as intimações pessoais. Fixo o prazo de 30 dias para a entrega do laudo pericial, que deverá observar o disposto no art. 473 do CPC. Ressalto, por oportuno, a necessidade de observância pelo perito do disposto no §2o do art. 466 e do art. 474, ambos do CPC, devendo informar às partes acerca da data e local de início para a realização do exame pericial, bem como informar aos assistentes técnicos, com antecedência mínima de 5 dias, a realização de diligências e exames. Na sequência, abra-se vista às partes acerca dos honorários do perito. Prazo: 5 dias. Ausente impugnação de quaisquer das partes, intimem-se as rés ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA a depositarem, cada uma, metade dos honorários do perito. Prazo: 3 dias. Sem prejuízo, nos termos dos arts. 9o e 10 do CPC, ficam intimadas todas as partes a se manifestarem, em 15 dias, acerca da prescrição da pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem, bem como do alegado descumprimento da decisão que, em sede de AGI, deferiu a tutela antecipada requerida pelos autores. Fica intimada a parte autora ainda a, no mesmo prazo, apresentar o contrato de financiamento bancário celebrado com a Caixa Econômica Federal, documento essencial à prova pericial, e, querendo, prova documental complementar em relação aos pontos controvertidos nas alíneas “a” e “b” desta decisão.” A recorrente alega, em suas razões recursais (Id. 19413266), em síntese, a nulidade da decisão agravada, sob o fundamento de cerceamento de defesa. Afirma que os autores, ao oferecerem réplica, alegaram novos fatos e procederam à juntada de novos documentos sem que houvesse a posterior intimação da agravante para se manifestar a respeito. Salienta ter ocorrido prejuízo à agravante no caso, pois o Juízo singular considerou desnecessária a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para demonstrar a eventual responsabilidade pela demora na formalização do financiamento referente ao imóvel. Assevera que não é parte legítima para proceder à devolução dos valores correspondentes à comissão de corretagem, uma vez que o pagamento ocorreu por meio da intermediação procedida por entidade que não se confunde com a agravante. Ressalta não ter ocorrido mora em relação à entrega do imóvel, pois houve a expedição da carta de habite-se no dia 19 de setembro de 2013. Acrescenta que a demora na averbação do habite-se na matrícula do bem ocorreu por responsabilidade da Administração Regional de Samambaia, que expediu a primeira carta com informações equivocadas. Destaca ainda que apesar da expedição de nova carta de habite-se houve a respectiva averbação no dia 6 de outubro de 2014. Menciona ainda que a demora na obtenção do financiamento imobiliário ocorreu por responsabilidade exclusiva dos autores. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do recurso para que a decisão impugnada seja desconstituída, em razão do cerceamento da defesa da agravante. Subsidiariamente, pugna pelo provimento do recurso para que seja reconhecida a ilegitimidade passiva da agravante em relação à restituição dos valores despendidos de comissão de corretagem e afastado o reconhecimento de demora na entrega do imóvel. A guia de recolhimento do preparo e o respectivo comprovante de pagamento foram devidamente acostados aos presentes autos (Id. 19413295). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista nos artigos 356, § 5o e 1015, inc. II, do Código de Processo Civil. Quanto ao mais, o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com o art. 1019, inc. I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juiz sua decisão. A concessão de efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (artigo 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão devolvida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em analisar: a) o eventual cerceamento de defesa em razão da ausência de intimação da agravante para se manifestar a respeito da réplica apresentada pelos autores, b) a legitimidade da recorrente para responder por eventual cobrança indevida da comissão de corretagem e c) a suposta demora na entrega do imóvel e a responsabilidade pelo referido fato jurídico. Inicialmente, convém destacar que a questão debatida nos presentes autos está sujeita às normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos dos artigos 2o e 3o do aludido diploma legal. Assim, por força das mencionadas regras jurídicas, o exame do tema agora em análise está sujeito à intervenção do Poder Judiciário sempre que forem estabelecidas prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas ao consumidor (art. 6o, inciso V). Em relação ao alegado cerceamento de defesa, percebe-se que após o oferecimento de réplica pelos autores (Id. 35651690 dos autos do processo principal), houve a intimação de todas as partes para que se manifestassem a respeito das provas que pretendiam produzir (Id.35651696). Percebe-se, portanto, que a agravante teve oportunidade de se manifestar a respeito das alegações articuladas, em sede de réplica, pelos autores, sem que tenha sido verificado no presente caso o alegado cerceamento de defesa. Por essas razões, a preliminar de cerceamento de defesa deve ser rejeitada. Nos moldes do art. 18 do CDC, diante da constatação de que a ora agravante teria dado causa ao atraso na conclusão da obra, como se cuida de fornecedora do serviço, deve responder de forma solidária em relação aos eventuais defeitos observados na prestação do mencionado serviço. Os autores sustentam não ter ocorrido intermediação para a aquisição do imóvel, e, assim, afirmam ser nula a cobrança de comissão de corretagem. Caso contrário, destacam que o montante deve ser pago pelas sociedades responsáveis pelo empreendimento imobiliário, pois teria contratado o serviço de intermediação para a venda das unidades. Nesse contexto, como o pagamento da comissão de corretagem ocorreu em virtude da aquisição de imóvel em obra erigida pela agravante, fica evidenciada a legitimidade passiva para responder pela devolução do montante pago pela agravada na hipótese de ser reconhecida a nulidade da aludida cobrança, ou então, a responsabilidade pela contratação do serviço de intermediação para a venda dos imóveis. No caso em deslinde os demandantes sustentam ter ocorrido a configuração da mora na entrega do imóvel (unidade imobiliária no A-103, no empreendimento denominado “Setor Total Ville”, localizado em Santa Maria-DF), por fato atribuível à agravante. O contrato celebrado entre as partes (fls. 53-68, Id. 35651605 dos autos do processo principal) estipula que a entrega do bem seria procedida no dia 30 de março de 2013, com a possibilidade de prorrogação por mais 180 (cento e oitenta) dias úteis. A cláusula “7.2” indica as situações que seriam caracterizadas como evento fortuito ou força maior. Por essa razão, diante do prazo inicialmente estipulado para a entrega do imóvel e, à vista da prorrogação pelo período de 180 (cento e oitenta) dias úteis, o termo final para o cumprimento da obrigação deveria ter ocorrido até o dia 15 de outubro de 2013. Diante da análise dos autos, no entanto, percebe-se ser incontroverso que o imóvel não foi entregue na referida data. A demandada alega que o atraso na entrega das obras ocorreu em virtude da demora na averbação do habite-se por fato atribuível à Administração Regional de Santa Maria, o que caracterizaria fato fortuito e excluiria a responsabilidade pela mora na entrega do aludido empreendimento. No caso em exame, percebe-se que a demora na expedição e averbação da carta de habite-se é fato plenamente previsível, o que justifica, inclusive, a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis prevista no contrato celebrado entre as partes. Assim, a ré não se desincumbiu do ônus de comprovar que o inadimplemento contratual decorreu de caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC. Por essa razão, agiu corretamente o Juízo singular ao reconhecer o adimplemento tardio da obrigação por parte da ora agravante. A respeito do tema, examinem-se as seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal: “CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CARACTERIZADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. HABITE-SE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A apelação se insurge contra a sentença que afastou a alegação de ausência de culpa da vendedora pelo inadimplemento contratual, rebatendo os seus fundamentos, de modo que, ainda que reprise os termos da contestação, mostra-se suficiente a ensejar o seu conhecimento. 2. A demora na expedição da Carta de Habite-se não pode ser caracterizada como caso fortuito e/ou força maior, na medida em que tal situação é previsível. 3. Em se reconhecendo que a rescisão do contrato se deu em razão da culpa exclusiva da vendedora, devida a devolução de todos os valores pagos pela parte autora, retornando as partes ao status quo ante. 4. Deve recair sobre a vendedora o ônus da cláusula penal moratória prevista no contrato, que dispõe que a vendedora pagará a adquirente indenização mensal no valor de 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, reajustado, desde que o adquirente esteja adimplente com todas as obrigações assumidas no presente instrumento, sendo tal valor razoável e proporcional. 5. A aplicação da multa por má-fé pressupõe o preenchimento de certos requisitos, quais sejam: "conduta da parte que se subsuma a uma das hipóteses taxativamente elencadas no art. 80 do CPC; que à parte tenha sido oferecida oportunidade de defesa (CF, art. 5o, LV); e que de sua conduta resulte prejuízo processual à parte adversa (RSTJ 135/187)", condutas não configuradas pela apelante, que busca, por meio do recurso apropriado, direito que acredita possuir, não se vislumbrando a prática de qualquer ilícito passível de penalidade. 6. Preliminar de ausência de impugnação específica rejeitada. Apelação cível desprovida.” (Acórdão no 974049, 20160710118940APC, Relator: SEBASTIÃO COELHO 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/10/2016, Publicado no DJE: 16/11/2016, p. 765-773) (Ressalvam-se os grifos) Em relação ao término da mora atribuída à agravante, convém destacar que os autores alegaram ter recebido as chaves apenas no dia 21 de abril de 2015, data da concessão do financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal (fls. 8-21, Id. 35651669). Os autores destacam que a demora para a obtenção do financiamento ocorreu em razão na demora na averbação da carta de habite-se por parte da agravante. Observa-se também que, como corretamente asseverou o Juízo singular, a agravante sequer impugnou essas alegações articuladas pelos autores. No entanto, a matrícula alusiva a outro imóvel não demonstra a efetiva data de averbação do habite-se referente ao imóvel adquirido aos autores. Quanto ao mais, não foi demonstrado pela agravante a efetivação das diligencias necessárias para a obtenção do financiamento imobiliário, o que enseja o reconhecimento da mora na entrega do bem imóvel até o dia 21 de abril de 2015. Diante da análise dos autos percebe-se que as alegações articuladas pela recorrente não revelam a probabilidade de provimento do recurso e estão em desacordo com a jurisprudência prevalente no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça. Fica prejudicado o exame do requisito do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações, indefiro a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do CPC. Aos agravados para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília–DF, 8 de setembro de 2020. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0738161-71.2020.8.07.0000 Classe judicial: AI – Agravo de Instrumento Agravante: Engenharia Carvalho Accioly Ltda Agravados: Direcional Taguatinga Engenharia Ltda Tropical Corretora e Consultoria Imobiliária Ltda Niura de Lourdes Norberto Douglas Magno Ferreira Macedo D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela sociedade empresária Engenharia Carvalho Accioly Ltda contra a decisão proferida pelo Juízo da 12a Vara Cível de Brasília-DF, nos autos do processo no 0020724-65.2014.8.07.0001, assim redigida: “Trata-se de ação ajuizada por DOUGLAS MAGNO FERREIRA MACEDO e NIURA DE LOURDES NORBERTO em desfavor de TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e de DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA, partes qualificadas na inicial. Ressalte-se que o feito fora originalmente ajuizado em desfavor não da Tropical Corretora, mas sim, da Imobiliária JGM Brasil Brookers, porém, esta foi incorporada por aquela, substituindo-se o polo passivo, conforme se explicitará. Alegam os autores, em síntese, que em 15/08/2011 celebraram com as requeridas contrato de promessa de compra e venda, visando à aquisição da unidade A-103 do Empreendimento Total Ville, localizado em Santa Maria/DF, pelo preço de R$ 148.578,47. Aduzem ter ocorrido uma série de condutas abusivas por parte das demandadas, relacionadas adiante. Afirmam que somente no momento de pagarem o sinal, foram informados de que deveriam pagar comissão de corretagem, no valor total de R$ 7.179,52, representado por dois recibos, um no valor de R$ 4.204,92 e outro no valor de R$ 2.974,60. Não tiveram opção, pois do contrário o imóvel não seria vendido, mas entendem que não devem arcar com esse ônus, pois não houve qualquer intermediação. Na hipótese de se entender que a comissão é devida, entendem que quem deve pagá-la é quem contratou o serviço em questão. Sustentam que o imóvel deveria ter sido entregue em 31/01/2013, admitida tolerância de 180 dias, porém, esse prazo foi descumprido, pois até a data do ajuizamento da ação, não tinham qualquer notícia concreta acerca da entrega. Entendem que a cláusula que admite a referida tolerância deve ser declarada nula, pois a mesma benesse não é concedida ao consumidor no caso de atrasar as parcelas de pagamento. Afirmam que, como a entrega estava prevista para 31/01/2013, a partir de tal data as requeridas deveriam ter oferecido condições de os requerentes promoverem a quitação da dívida, seja por meio de financiamento bancário ou por meio próprio, e por isso, não é lícita a incidência de qualquer tipo de reajuste do saldo devedor após a data mencionada. Pontuam que, na maioria das vezes, a mudança de índice de atualização do saldo devedor está vinculada à emissão do habite-se, mas a mera emissão não permite que se obtenha o financiamento bancário, pois as instituições financeiras exigem a comprovação da averbação no registro imobiliário. Narram que, no caso dos autos, o habite-se foi expedido em 19/09/2013, ou seja, após a data prevista para a entrega do imóvel, extrapolando a tolerância de 180 dias, e assim, não deveria sequer haver mudança de índice de atualização, mas sim, a paralisação de reajuste do saldo devedor desde 31/01/2013 até a data de efetiva entrega do imóvel. Porém, não foi isso que ocorreu, pois mesmo que o direito de quitar o imóvel por meio de financiamento bancário tenha sido suprimido, as requeridas procederam à atualização do saldo devedor, pois desde 19/09/2013 o índice originalmente contratado foi substituído pelo IGPM-FGV, e foi acrescido juros remuneratórios na importância de 1% ao mês, calculado pela Tabela Price, conforme o subitem “b”, item 4.1, da cláusula quarta, do contrato. Informam que em 01/06/2011 o saldo devedor era de R$ 124.645,32, e em junho de 2014, após o reajuste, houve elevação para o patamar de R$ 150.101,10, aumentando, portanto, no valor de R$ 25.455,78. Asseveram que foram obrigados a pagarem valores de taxas condominiais mesmo sem terem recebido o imóvel, e sem que houvesse qualquer previsão contratual nesse sentido, de forma que as cobranças são ilegais. Aduzem já terem pagado a quantia de R$ 2.827,02, referentes às quotas condominiais do período de 25/10/2013 a 07/05/2014. Afirmam que as rés lhes causaram danos materiais na modalidade de lucros cessantes, pois poderiam ter auferido renda com o aluguel do imóvel no período de 31/01/2013 até a efetiva entrega da unidade. Fundamentam sua pretensão nos contratos de locação que anexam, pois tiveram que pagar, a título de aluguel, o valor de R$ 1.500,00 no período de 31/01/2013 a 31/01/2014 e, ao tempo do ajuizamento, pagavam o valor de R$ 1.600,00, a partir de fevereiro de 2014. Assim, pretendem ser indenizados no valor de R$ 26.000,00, sem prejuízo dos aluguéis pagos no decorrer do processo, cujo cálculo deve desconsiderar o prazo de tolerância de 180 dias. Por fim, verberam que, em observância ao Princípio da Paridade Contratual, o subitem “a”, item 5.1, da cláusula quinta, do contrato, aplicada somente para o caso de inadimplemento do comprador, deve ser aplicada também em seu favor, no caso de inadimplemento da vendedora. Desta forma, entendem que, ao valor dos lucros cessantes, deve ser acrescido juros moratórios de 1% ao mês, mais multa moratória fixada em 2% e honorários de advogado de 20%. Sustentando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a legitimidade passiva e solidária das requeridas, pedem a concessão de tutela antecipada, para que as demandadas se abstenham de cobrar taxas condominiais antes da entrega das chaves e de reajustarem o saldo devedor. Ao final, requerem a procedência dos seguintes pedidos: a) declaração de nulidade dos itens 12.1 e 12.2, da cláusula décima segunda do contrato, e consequentemente, a condenação das requeridas, solidariamente, a devolverem em dobro os valores indevidamente pagos a título de comissão de corretagem, na quantia final de R$ 14.359,04; b) declaração de nulidade do item 7.1 da cláusula sétima do contrato, posto que a tolerância de 180 dias para entregar a unidade fere o equilíbrio contratual e os preceitos do CDC; c) condenar as requeridas, solidariamente, a devolverem em dobro os valores pagos a título de taxas condominiais antes da entrega das chaves, na quantia final de R$ 5.654,04; e) condenar as requeridas, solidariamente, a lhes indenizarem por lucros cessantes no valor de R$ 1.500,00 no período de 31/01/2013 a 31/01/2014, e no valor de R$ 1.600,00 no período de fevereiro de 2014 até a efetiva entrega das chaves, o que corresponde ao valor de R$ 26.000,00, sem prejuízo dos aluguéis pagos no curso do processo; f) que o subitem “a”, do item 5.1, da cláusula quinta do contrato, seja interpretado em seu favor, de forma que os encargos moratórios lá previstos sejam acrescidos aos valores do item anterior; g) declaração de nulidade do subitem “b”, item 4.1, da cláusula quarta, do contrato, para afastar a aplicação da Tabela Price, pois apenas as instituições financeiras devem utilizá-la, não se estendendo às construtoras; h) exclusão dos efeitos do reajuste do saldo devedor após o vencimento da obrigação, com a condenação das requeridas, solidariamente, a devolverem em dobro o valor de R$ 25.455,78, pagos indevidamente a esse título, totalizando R$ 50.911,56. Com a inicial juntaram documentos. A representação processual dos autores está regular, conforme procuração de ID 35651604. Custas recolhidas (ID 35651606). O pedido de tutela antecipada foi indeferido pela decisão de ID 35651609. A parte autora interpôs agravo de instrumento (ID 35651611), cujo pedido de antecipação de tutela recursal foi deferido, para determinar que as rés se abstivessem de cobrar as taxas de condomínio, bem como de reajustar o saldo devedor (ID 35651615). Regularmente citada (ID 35651624, pág. 1), a ré ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA apresentou contestação (ID 35651630), acompanhada de documentos. Sustenta, em preliminar, ser parte ilegítima para responder ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, pois não realizou qualquer intermediação e não contratou a imobiliária JGM Brasil Brookers ou o corretor. Quanto ao mérito, pugna pela improcedência dos pedidos, defendendo que: a) a empresa Direcional, construtora do empreendimento, por motivos de força maior, atrasou a entrega das unidades, o que deveria ter ocorrido em 30/01/2013, fazendo então uso da tolerância de 180 dias úteis, entregando os apartamentos em 27/09/2013, conforme habite-se expedido e Ata de Assembleia de instalação do condomínio; b) o prazo contratual, contando com a tolerância, foi respeitado, pois o imóvel estava à disposição dos autores para quitação do saldo devedor e recebimento das chaves, mas os compradores que dependiam de financiamento tiveram que aguardar a averbação do habite-se, o que, ao tempo da contestação, estava atrasado devido a um erro da Administração de Santa Maria, que emitira a carta com informações erradas; c) não pode ser responsabilizada por esse fato imprevisível, tendo o direito de receber o preço convencionado e de cobrar as taxas condominiais; d) como não houve pagamento do saldo devedor, as chaves do imóvel foram retidas; e) o saldo devedor, desde a obtenção do habite-se, vem sendo corrigido pelo INCC, não tendo sido utilizados os índices contratuais, de forma que não há que se falar em nulidade da cláusula 4.1, subitem “b”, e nem em diferença no valor de R$ 25.455,78; f) os autores foram devidamente informados de que deveriam pagar a comissão de corretagem; essa obrigação constou do contrato; g) não há que se falar em indenização por lucros cessantes, se entregou o imóvel no prazo contratual; h) não há respaldo para aplicação paritária do subitem “a”, do item 5.1, da cláusula quinta, do contrato; i) não há má-fé a ensejar o pretendido ressarcimento em dobro. A representação da requerida está regular, conforme procuração de ID 35651635, págs. 1 e 5. A ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA compareceu espontaneamente nos autos e apresentou contestação (ID 35651650), acompanhada de documentos. Sustenta em preliminar ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, porque o terreno do empreendimento em questão foi vendido pela Engenharia Carvalho Accioly a si, e no contrato de compra e venda, algumas unidades foram dadas em permuta para a vendedora, como forma de substituição do pagamento. Diz que a unidade dos autores é uma dessas permutadas, e por isso somente aquela empresa é legítima. Também alega ser parte ilegítima para responder ao pedido de restituição de comissão de corretagem e de taxas condominiais, pois não foi beneficiada com nenhum desses valores. Quanto ao mérito, pugna pela improcedência dos pedidos, afirmando que: a) a comissão de corretagem é imputada contratualmente ao comprador; b) não foi comprovada a destinação que os autores dariam ao bem, e não houve qualquer ato ilícito, de modo que o pedido de lucros cessantes não procede; c) é descabida a aplicação de multa contratual em desfavor da ré pelo alegado atraso na entrega do imóvel, dada a inexistência de previsão contratual nesse sentido; d) não estão presentes os requisitos para a inversão do ônus da prova. A representação processual da requerida está regular, conforme procuração de ID 35651765. Em petição de ID 35651669, os autores comunicam o descumprimento da decisão que deferiu a tutela de urgência, pois as requeridas continuavam a cobrar as quotas condominiais e a reajustar o saldo devedor. Informam que foram convocados a assinarem o contrato de financiamento perante a instituição bancária escolhida, mas como não dispunham do valor que entendiam suficiente para quitação do saldo devedor, R$ 119.301,57, para postularem o depósito judicial, se sentiam pressionados a assinar o contrato de financiamento com o valor reajustado, R$ 159.000,00. Juntam documentos, incluindo a minuta do contrato de financiamento, requerendo a intimação das requeridas para cumprirem a tutela antecipada. A ré IMOBILIÁRIA JGM BRASIL BROOKERS compareceu espontaneamente nos autos e apresentou contestação (ID 35651673), acompanhada de documentos. Sustenta em preliminar ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, pois ainda que se trate de relação de consumo, a imobiliária não integra a cadeia de fornecedores do imóvel, respondendo apenas pelos serviços de corretagem, e quanto a estes, foram devidamente prestados, estando a discussão atrelada a quem deve pagar referida comissão. Quanto ao mérito, requer a improcedência dos pedidos, sustentando que: a) a comissão de corretagem tem previsão contratual e houve a adequada informação ao consumidor, não havendo que se falar em ressarcimento; b) atuou apenas como intermediadora da venda, não havendo que se falar em condenação a pagar lucros cessantes, e os autores não demonstraram os prejuízos sofridos. A parte autora requereu a produção de prova pericial, coligindo Parecer Técnico demonstrando a apuração do saldo devedor que entende devido (ID 35651686). Na ID 35651690, se manifestou em réplica, requerendo a rejeição das preliminares. Refuta os argumentos de defesa e traz fatos novos, quais sejam: a) a unidade imobiliária foi entregue apenas em maio de 2015, conforme comprovante de recebimento das chaves, e b) foram obrigados a assinar o contrato de financiamento bancário com o saldo devedor reajustado, em contrariedade à decisão que deferiu a tutela antecipada. Requereram que, caso não se entendesse cabível a inversão do ônus da prova, que a Caixa Econômica Federal fosse intimada a comprovar a demora das requeridas para entregarem a documentação necessária à autorização do financiamento, bem como a produção de perícia contábil para afastar a capitalização de juros no decorrer do contrato e o reajuste do saldo devedor após o vencimento da obrigação. Juntaram documentos. Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 35651696), a ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA nada requereu (ID 35651698), e a ré ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA requereu o depoimento pessoal dos autores, a fim de comprovar a inexistência de vícios de consentimento na celebração do contrato, e a juntada de documento que comprovasse a disponibilização do imóvel em maio de 2015, quando os autores realizaram o financiamento do imóvel (ID 35651700). As demais partes não se manifestaram. Decisão de ID 35651711 suspendeu a tramitação do feito até o julgamento do REsp Repetitivo no 1551956/SP pelo STJ, devido à afetação de temas relacionados à comissão de corretagem. O referido recurso foi julgado, no entanto, o feito foi novamente suspenso até o julgamento de IRDRs relacionados aos seguintes temas: possibilidade de inversão de cláusula penal; possibilidade de cumulação de indenização por lucros cessantes e cláusula penal, e responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais geradas antes da efetiva posse pelo adquirente, quando há retardamento na obtenção de financiamento imobiliário (ID 35651732). Com o julgamento dos temas 970 e 971 pelo STJ, aos quais se vinculam alguns do IRDRs citados, bem como diante do julgamento do IRDR que trata das taxas condominiais, as partes foram intimadas a se manifestarem acerca de sua aplicação ao feito (ID 52830213), o que fizeram nas IDs 53555158, 54575275 e 57260572. Os autos vieram conclusos para sentença, contudo, a decisão de ID 60788716 converteu o julgamento em diligência, para que as partes se manifestassem acerca das teses firmadas pelo STJ no âmbito do tema 996, devendo a parte autora, na oportunidade, esclarecer qual seria o índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor que lhe seria mais vantajoso, se o IPCA ou aquele previsto contratualmente. As partes se manifestaram nas IDs 62258881, 63410729, 63414279, e na oportunidade, a parte autora afirmou que a incidência do IPCA sobre o saldo devedor lhe seria mais favorável. Em petição na ID 63907181, a parte autora requereu que fosse realizado o saneamento e organização do processo, com a fixação dos pontos controvertidos, tendo em vista pedidos de produção de provas pendentes de apreciação. Além disso, na ID 64549437, aduz que a cláusula penal indicada na inicial (5.1, alínea “a”), não é a mais indicada para ser invertida, requerendo que seja invertida, em substituição, a cláusula quinta, item 5.1, § 1o, alínea "a", a qual estabelece que, em caso de desfazimento do contrato, será devida taxa de ocupação mensal fixada em 1% (um por cento) sobre o preço de venda, devidamente corrigido pelos índices contratuais pactuados. Decisão de ID 66561712, determinou a retificação do polo passivo para que constasse a pessoa jurídica TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, devido ter incorporado a JGM, bem como a intimou a regularizar sua representação processual, o que foi cumprido pela procuração de ID 67649112. Vieram os autos conclusos. Decido. Nos termos do art. 357 do CPC, será realizado o saneamento e organização do processo; não obstante, há pedido que está em condições de imediato julgamento, de forma que passo ao julgamento antecipado parcial do mérito, nos termos do art. 356, inciso II, do CPC. O pedido que será agora julgado é o de declaração de nulidade do item 7.1, da cláusula sétima, do contrato celebrado entre as partes, fundada na alegação de que a tolerância de 180 dias para entregar a unidade fere o equilíbrio contratual e os preceitos do CDC. Com o julgamento de tal pedido, será possível definir se houve atraso na entrega da unidade imobiliária, e, em caso positivo, a quem deve ser imputado, definição relevante para o julgamento dos demais pedidos. Em seguida, sanearei o processo em relação aos outros pedidos; não obstante, por uma questão de organização, aprecio desde logo todas as preliminares aventadas pelos réus. Destaco inicialmente que os autores se enquadram na definição de consumidores, pois são pessoas físicas destinatárias finais, ao passo que as demandadas são fornecedoras, qualificando-se a relação entre as partes como de consumo, conforme os artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. Ilegitimidade passiva da ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA para responder aos danos decorrentes de suposto atraso na entrega do imóvel A requerida defende sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda ao argumento de que o terreno do empreendimento em questão foi vendido pela Engenharia Carvalho Accioly a si, e no contrato de compra e venda, algumas unidades foram dadas em permuta para a vendedora, como forma de substituição do pagamento, inclusive a dos autores, sendo aquela empresa a única legítima a estar no polo passivo. Ocorre que, não obstante constar no contrato particular de compra e venda, como promitente vendedora, apenas a ré ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA, é evidente a participação da ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA no negócio jurídico, pois constou como interveniente anuente (ID 35651605, pág. 53). Assim, como se aplica o Código de Defesa do Consumidor à presente hipótese, todas as pessoas jurídicas envolvidas são responsáveis solidariamente pelo pagamento dos valores porventura devidos à parte autora, uma vez que se associaram no mercado para vender o empreendimento, e a requerida auferiu, ainda que indiretamente, benefícios com a edificação do imóvel. As rés devem ser consideradas responsáveis solidárias, nos termos do art. 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pois se houve dano, deram causa em conjunto. Evidenciada, portanto, a legitimidade da parte, rejeito a preliminar. Ilegitimidade passiva da ré TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA para responder aos danos decorrentes de suposto atraso na entrega do imóvel A ré sustenta em preliminar ser parte ilegítima para figurar no polo passivo, pois ainda que se trate de relação de consumo, a imobiliária não integra a cadeia de fornecedores do imóvel, respondendo apenas pelos serviços de corretagem. Com razão a ré, pois não participou da celebração da promessa de compra e venda, não tendo feito parte da cadeia de fornecimento no tocante à entrega do imóvel, mas apenas, no tocante à comissão de corretagem. Assim, não detém legitimidade para responder aos pedidos relacionados aos danos por suposto atraso na entrega do imóvel. Acolho a preliminar. Ilegitimidade passiva de todas as requeridas quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem Analisando detidamente os autos, extrai-se que todas as requeridas integraram a relação jurídica com a parte autora no que diz respeito à comissão de corretagem. As primeiras rés participaram do negócio porque o contrato celebrado, vinculado ao pagamento da comissão de corretagem, ostenta elas como promitente vendedora e interveniente anuente, e a terceira ré foi quem efetivamente recebeu os valores pagos. Assim, reconhecida a incidência do CDC sobre o caso, as pessoas jurídicas envolvidas na cadeia de produção do bem colocado à disposição do consumidor respondem solidariamente por eventuais danos a ele causados, como já consignado, o que fundamenta o reconhecimento da legitimidade passiva das requeridas para figurar na lide que envolva pedido de ressarcimento de valores pagos a título de corretagem. Referida questão, inclusive, recebeu solução por meio da técnica de julgamento de demandas repetitivas, no âmbito do STJ, tendo sido firmada a seguinte tese, no tema n. 939: “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”. Rejeito, pois, a preliminar. Ilegitimidade passiva da ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA quanto ao pedido de devolução de taxas condominiais cobradas antes da imissão na posse A preliminar de ilegitimidade passiva argüida pela ré não deve prosperar. De acordo com o princípio da asserção, a legitimidade das partes deve ser averiguada com base nas alegações vertidas na inicial, de modo que eventuais questionamentos a respeito da procedência da pretensão deve ser objeto de exame por ocasião da análise do mérito da causa. No caso dos autos, a parte autora sustenta que incumbe à empresa ré o pagamento das taxas condominiais até a efetiva ocupação do bem imóvel pela promitente compradora, razão pela qual deve ser reconhecida a sua pertinência para figurar no polo passivo da demanda, quanto ao pleito de ressarcimento de valores desembolsados a este título. Rejeito, pois, a preliminar. Não há outros preliminares ou prejudiciais a serem analisadas. Adentro à análise do mérito, no que toca ao pedido que é objeto do presente julgamento parcial do mérito. A parte autora requer a declaração de nulidade do item 7.1, da cláusula sétima, do contrato celebrado entre as partes, ao argumento de que a tolerância de 180 dias para entregar a unidade imobiliária fere o equilíbrio contratual e os preceitos do CDC. Referida cláusula estabelece que o prazo de término da construção da unidade autônoma está previsto no item II do quadro resumo, admitida tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, independentemente de qualquer condição (ID 35651605, pág. 61). Nesse sentido, a jurisprudência reconhece que, em relação a contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, esta previsão, por si só, não enseja abusividade, tendo em vista a complexidade das obras, bem como ser comum constar esta previsão em contratos deste tipo. Inclusive, o STJ, em sede de julgamento em recurso repetitivo, confirmou a validade do prazo de tolerância de 180 dias, conforme a seguinte tese (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;” (destaquei) Saliento, contudo, que o STJ não adentrou no mérito da validade da tolerância em dias úteis ou corridos; não obstante, a jurisprudência do TJDFT vem admitindo a possibilidade de previsão em dias úteis, considerando a complexidade das construções civis e as intempéries que podem ser enfrentadas, conforme exemplificado pelo aresto a seguir: “APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÕES CONEXAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CONTAGEM. DIAS ÚTEIS. POSSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. 1. Em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, a previsão contratual de que a data de entrega do imóvel pode ser prorrogada por 180 dias úteis é admissível, tendo em vista que a construção civil possui natureza complexa e está sujeita às situações involuntárias das mais variadas espécies. 2. A não entrega do imóvel no prazo previsto no contrato, já contado o prazo de prorrogação, impõe à promitente vendedora a obrigação de pagar a indenização mensal estipulada no contrato a título de cláusula penal. 3. Em regra, a mora da construtora se encerra a partir da averbação do Habite-se no registro imobiliário. Contudo, no caso dos imóveis em construção com financiamento obtido através do Programa Minha Casa Minha Vida, o STJ firmou entendimento, em sede de julgamento repetitivo, no sentido de que o termo final da mora da construtora é a data da entrega das chaves do imóvel ao comprador (REsp 1729593/SP). 4. Se, na data da vistoria, o comprador se recusa a receber o imóvel alegando pendências que não estavam previstas em contrato, cessa a partir de então a mora da construtora. 5. Os juros de obra são juros de caráter compensatório cobrados do promitente comprador pela instituição financeira até a entrega do imóvel em construção. Havendo mora da construtora na entrega do imóvel que dê ensejo a cobrança de juros de obra em desfavor do adquirente, estes devem ser restituídos pela construtora. 6. Recursos conhecidos e parcialmente providos. (Acórdão 1252239, 07091855620178070001, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 9/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” (destaquei) Assim, o pedido de declaração de nulidade da cláusula 7.1 deve ser julgado improcedente, posto que é válida a previsão de tolerância de 180 dias para a entrega da unidade imobiliária, inclusive em dias úteis. Passo, agora, a verificar se houve atraso na entrega da unidade imobiliária, que é o fundamento para os demais pedidos, à exceção do ressarcimento da comissão de corretagem. O quadro resumo do contrato de promessa de compra e venda previu como data de conclusão de obra o dia 30/01/2013 (ID 35651605, pág. 54). Considerando a possibilidade de tolerância de 180 dias úteis, o imóvel deveria ter sido entregue aos autores até 15/10/2013. No caso, a parte ré afirma que não há inadimplência, pois as obras do empreendimento foram finalizadas dentro do prazo de tolerância contratual, com emissão de carta de habite-se em setembro de 2013. De fato, analisando os autos, vejo que o habite-se foi expedido em 19/09/2013 (ID 35651637, pág. 8), mas não há notícias de quando teria sido averbado no registro imobiliário. A ré justifica, na hipótese, que ocorreu força maior e fato de terceiro, pois a Administração Pública não emitiu o referido documento de forma correta, o que retardou a averbação, e, consequentemente, impossibilitou que os adquirentes que dependiam de financiamento imobiliário para quitar o saldo devedor pudessem requerê-lo às instituições financeiras. Nesse contexto, saliente-se que a cláusula 7.2 do contrato (ID 35651637, pág. 19) prevê ocorrências que dilatam o prazo final de entrega para além dos 180 dias úteis de tolerância, porém, os fatos aventados pela demandada não podem ser considerados fato de terceiro ou de força maior capazes de excluir sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, visto que hipóteses como estas devem ser previstas pela empreendedora, configurando verdadeiro risco inerente à atividade que desempenha. Empresas de grande porte, experientes no mercado, não podem ignorar fatores burocráticos que fazem parte de suas atividades. Ademais, o prazo de tolerância de 180 dias, inclusive em dias úteis, da cláusula 7.1, já se presta para esse fim, para que sejam resolvidas situações que porventura obstem a entrega do imóvel no prazo contratualmente acordado, devendo os responsáveis pelo empreendimento, nesse período, tomarem todas as providências e cautelas necessárias para a entrega da obra, a fim de evitar embaraços que se encontram na órbita do risco empresarial. Não se pode olvidar, ainda, que a relação entre as partes é de consumo, sendo que o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor disciplina que o fornecedor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços. O artigo 14, § 3o, II, adotou a teoria do risco da atividade, segundo a qual o fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil deve ser imprevisível e totalmente estranho ao risco da atividade desenvolvida pelo fornecedor, o que notadamente não é o caso, visto que o ocorrido é inerente ao tipo de atividade exercida pela parte ré. Destaca-se, ademais, que a cláusula 7.2 se afigura abusiva, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada ao estipular a possibilidade do prazo de entrega para além dos 180 dias úteis de tolerância. Essa previsão faz com que o promitente comprador seja posto em situação de sequer obter um prazo razoável para a devida entrega, ficando à mercê de hipóteses que a construtora/incorporadora considera caso fortuito, força maior ou fato do príncipe. Esse entendimento está em consonância com a jurisprudência do E. TJDFT, consoante se infere do excerto a seguir: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE PROMETIDA. DEVER DE INDENIZAR. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE POR CULPA DA ADMINISTRAÇÃO NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DIREITO DE REGRESSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. NÃO CONFIGURADA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Não elide a culpa do promissário vendedor pelo atraso da obra a demora nos trâmites administrativos na concessão da carta de habite-se, por configurarem riscos inerentes ao ramo da construção civil. 2. O fato de a atuação da Administração Pública ter sido reconhecida como ilegal em sentença não afasta a responsabilidade do fornecedor na relação jurídica estabelecida com o consumidor, sem prejuízo de eventual direito de regresso em face da Administração. 3. Apesar de apenas o pedido de lucros cessantes não ter sido acatado na sentença, não se pode reputar a sucumbência do autor como mínima, pois representa aproximadamente 47% do valor da causa. 4. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime. (Acórdão 1259836, 00162776320168070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 15/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” Ademais, é imperioso registrar que, para aferir se ocorreu ou não atraso na entrega do imóvel, é irrelevante perquirir acerca da expedição e da averbação da carta de habite-se, devendo ser verificado, na realidade, quando o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao adquirente, com a entrega das chaves, pois é apenas a partir de tal momento que pode exercer plenamente o direito de propriedade do bem. A jurisprudência do TJDFT orienta nesse sentido, confira-se: “DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OCORRÊNCIA. MOTIVOS DE FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. ATRASO NO "HABITE-SE". RISCO DA ATIVIDADE. MORA CONFIGURADA PELA AUSÊNCIA DA ENTREGA DAS CHAVES. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO ENTREGA DO BEM. DESCABIMENTO. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA. NATUREZA JURÍDICA. CONSTITUTIVA E CONDENATÓRIA. CAPÍTULO CONDENATÓRIO. ART. 20, §3o, CPC. ADEQUAÇÃO. 1. A responsabilidade da vendedora não pode ser afastada em razão da alegada demora na entrega do imóvel, supostamente decorrente de fatos imputados a terceiros, tais como atraso na entrega da carta de "habite-se", morosidade da CEB, CAESB e outras, tais situações representam fatores intrinsecamente ligados ao próprio risco da atividade empresarial desenvolvida, de modo que não caracterizam qualquer evento excludente de responsabilidade de caso de força maior pelo atraso na entrega do imóvel. 2. A demora na expedição e averbação do "habite-se", não é causa suficiente para justificar o atraso na entrega do imóvel, porquanto também configuram eventos previsíveis no ramo da construção civil, os quais devem ser considerados pela construtora na fixação dos prazos de entrega do imóvel. 3.1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a mora da construtora somente cessa com a efetiva entrega das chaves ao promitente comprador, e não da data de averbação do "habite-se". Precedentes. (...) 10. Recurso conhecido e improvido. Mantida a sentença. Acórdão 948275, 20150110371322APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, , Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/6/2016, publicado no DJE: 21/6/2016. Pág.: 184/197) (destaquei) Assim, mesmo que a responsabilidade pela demora na averbação do habite-se fosse imputada exclusivamente à Administração Pública, o que de fato é relevante para definir quando cessou a mora da parte ré, é a data em que os autores efetivamente receberam as chaves da unidade após assinarem o contrato de financiamento imobiliário, o que, de acordo com o e-mail de ID 35651692, pág. 4, ocorreu em 21/05/2015. Neste ponto, saliento que é desnecessário oficiar à Caixa Econômica Federal, instituição com a qual os autores celebraram o contrato de financiamento, para que disponibilize o processo de financiamento, com a finalidade de demonstrar que, por culpa exclusiva das rés, é que somente em abril de 2015 referido contrato foi assinado, devido à ausência de apresentação de documentos de sua responsabilidade, como escritura pública, certidões de nada consta, certidão de habite-se averbada, dentre outros. Isso porque, tal fato se tornou incontroverso, por falta de impugnação das requeridas. Após a parte autora aventar tal demora na entrega da documentação necessária à autorização do financiamento, em sede de réplica, as requeridas nada disseram, inclusive em especificação de provas. E, além disso, sabe-se que a averbação do habite-se é documento essencial para o financiamento bancário, e as requeridas não se desincumbiram do ônus de demonstrar quando tal teria ocorrido, pois não juntaram qualquer documento nesse sentido. Assim, conclui-se que houve mora das requeridas ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA quanto à entrega do imóvel, com termo inicial no dia seguinte em que tal deveria ter ocorrido, ou seja, 16/10/2013, até a efetiva entrega das chaves, ocorrida em 21/05/2015. Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA arguida pela ré TROPICAL CORRETORA E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, no tocante aos pedidos de reparação de danos em virtude de atraso na entrega do imóvel, devendo responder, apenas, ao pedido de restituição de comissão de corretagem. Ademais, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de declaração de nulidade do item 7.1 da cláusula sétima, do contrato, visto que a tolerância de 180 dias úteis para entrega da unidade imobiliária é válida. Defino que houve mora das requeridas ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA quanto à entrega do imóvel em questão, no período de 16/10/2013 a 21/05/2015. Por conseguinte, julgo o processo com resolução parcial do mérito, nos termos dos arts. 487, inciso I, e 356, inciso II, ambos do CPC. Deixo para definir a responsabilidade pelo pagamento das verbas sucumbenciais no momento da prolação da sentença, com o julgamento da integralidade dos pedidos. Dou continuidade, passando ao saneamento e organização do processo. Há uma questão pendente, no tocante ao pleito da parte autora de alteração de um dos pedidos. Na inicial, foi requerida a inversão das penalidades previstas no subitem “a”, do item 5.1, da cláusula quinta do contrato, de forma que os encargos moratórios lá previstos fossem acrescidos ao valor pleiteado a título de lucros cessantes. Porém, na ID 64549437, a parte autora requereu a alteração do pedido, pugnando pela inversão, em seu favor, da cláusula penal 5.1, § 1o, alínea “a”. Ocorre que a lide já está estabilizada. É certo que o CPC permite que, até o saneamento do processo, se altere o pedido com o consentimento do réu, no entanto, na hipótese, sequer se observa causa jurídica para a pretendida alteração. É que, a penalidade prevista na cláusula contratual em questão (ID 35651605, pág. 60), possui causa de incidência diversa da simples mora, pois prevê o desconto, nos valores que o promitente comprador tenha a receber quando der causa à rescisão contratual, de taxa mensal de ocupação fixada em 1% sobre o preço de venda. Considerando, portanto, que a penalidade é fundada em ocupação do imóvel cujo contrato foi posteriormente rescindido, e não em simples inadimplemento, possuindo, assim, causa jurídica diversa, não vislumbro fundamentos relevantes para a alteração do pedido pretendida. Indefiro o pedido. As preliminares já foram apreciadas. As partes são legítimas e possuem interesse processual. Estão presentes os pressupostos para a válida constituição e desenvolvimento da relação jurídica processual. Inexistem questões processuais pendentes. Declaro saneado o feito e passo à sua organização. As questões de direito relevantes à resolução da lide se encontram devidamente delineadas e debatidas, nada tendo o Juízo a acrescentar. Em relação aos pedidos pendentes de apreciação, as questões de fato ainda controvertidas são as seguintes: a) quanto ao pedido de devolução em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais, quais foram os valores efetivamente pagos pela parte autora no período de mora das requeridas, pois constam nos autos apenas os comprovantes de pagamento referentes aos períodos de fevereiro a maio de 2014, outubro a dezembro de 2013, janeiro a julho de 2014 e janeiro a abril de 2015 (ônus da prova da parte autora, pois visa provar um fato por ela alegado); b) quanto ao pedido de indenização por danos materiais, apesar de a parte autora ter denominado de lucros cessantes, vejo que se trata, pelo menos referente a um período, de danos emergentes, na realidade. Isso porque, aduz que pagou efetivamente aluguel para sua moradia no período de mora das rés. Assim, está controvertido quais foram os valores efetivamente pagos a esse título no período de mora das requeridas, pois constam nos autos apenas os comprovantes de pagamento referentes ao período de fevereiro a maio de 2014 (ônus da prova da parte autora, pois visa provar um fato por ela alegado); Para dirimir as controvérsias acima, a prova pertinente é a documental, e será oportunizado que a parte autora produza prova documental complementar nesse sentido. c) quanto ao pedido de exclusão dos efeitos do reajuste do saldo devedor após o vencimento da obrigação, com a condenação das requeridas, solidariamente, a devolverem em dobro o valor de R$ 25.455,78, necessário tecer, primeiramente, algumas considerações. Este pedido foi baseado na afirmação da parte autora de que, para a atualização do saldo devedor, desde 19/09/2013 o índice originalmente contratado, INCC, foi substituído pelo IGPM-FGV, além de ser acrescido juros remuneratórios na importância de 1% ao mês, calculado pela Tabela Price, conforme o subitem “b”, item 4.1, da cláusula quarta, do contrato. Considerando que em 01/06/2011 o saldo devedor era R$ 124.645,32, e em junho de 2014, após o reajuste, houve elevação para o patamar de R$ 150.101,10, aduz ter ocorrido um aumento no valor de R$ 25.455,78, e é esse valor que requer lhe seja restituído. Ocorre que não há que se falar em restituição dessa exata quantia, pois ao tempo do ajuizamento da demanda, sequer tinha sido paga, já que se tratava de diferença de saldo devedor ainda não quitado, àquela época. Ademais, deve ser levado em consideração que a ré ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA afirmou em contestação que nunca aplicou o IGPM-FGV para atualização do saldo devedor, mesmo após a expedição do habite-se, mas somente o INCC. Mas, não há prova nos autos de que a atualização tenha sido realizada deste modo. Assim, os fatos controvertidos relacionados a este pedido são: c.1) como foi calculado o saldo devedor que foi objeto de financiamento bancário; c.2) quais foram os índices de correção em cada período; c.3) se houve acréscimo de juros de 1% ao mês (12% ao ano), calculados pela tabela price, nos termos do item “b”, da cláusula 4.1, do contrato. Acerca do ônus probatório, repiso que o negócio jurídico que vincula as partes está submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Dentro desta perspectiva, no caso dos autos, vislumbro configurada a hipótese inscrita no art. 6o, VI, do Estatuto, representativa da inversão do ônus da prova. É que há verossimilhança na alegação, já que a forma de atualização que a parte autora afirma ter ocorrido está prevista contratualmente, e há também hipossuficiência técnica, pois a questão é complexa e envolve análise contábil do contrato de financiamento bancário. Sem contar que a parte ré afirma não ter incidido o índice de atualização efetivamente previsto no contrato após a expedição da carta de habite-se, de modo que cabe a ela provar um fato que alegou. Incumbirá, assim, ao fornecedor, ou seja, às rés ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA, o ônus probatório. Mencionadas questões de fato podem ser elucidadas pela produção de prova pericial, que foi requerida pela parte autora e a qual defiro. Não se aplica o disposto no artigo 95 do CPC quando há inversão do ônus da prova, devendo a parte à qual foi atribuído o ônus efetuar o pagamento adiantado dos honorários periciais. Nesse sentido se posiciona a jurisprudência: Acórdão n.976806, 20160020338233AGI, Relator: LEILA ARLANCH 7a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/10/2016, Publicado no DJE: 03/11/2016. Pág.: 560-570. Nomeio para o encargo de perito do juízo o contador Roberto do Vale Barros – CPF 214.341.901-53 - robertovale@gmail.com, com dados arquivados no banco de peritos deste Tribunal de Justiça. Fixo os seguintes quesitos judiciais: 1) quais foram os índices de correção monetária que incidiram sobre o saldo devedor do imóvel no período de 16/10/2013 até a formalização do contrato de financiamento bancário? 2) qual o percentual de juros, capitalizados ou não, que incidiu sobre o saldo devedor no período de 16/10/2013 até a formalização do contrato de financiamento bancário? Houve utilização da tabela Price? Em caso positivo, qual seria o valor do saldo devedor caso não houvesse a incidência de juros de tal forma? 3) no caso de ter sido utilizado o índice de correção IGPM-FGV no período citado, qual seria o valor do saldo devedor se fosse utilizado o INCC? E se fosse utilizado o IPCA? O saldo devedor seria menor? Em qual valor? 4) considerando os três índices, qual seria o mais favorável aos autores para incidir no período citado? Qual a diferença entre o valor financiado e o que seria financiado adotando-se o índice mais favorável? Ficam as partes intimadas a apresentar assistentes técnicos e quesitos. Prazo de 15 dias. Terão o mesmo prazo para arguir o impedimento ou a suspeição do perito. Após a apresentação dos quesitos pelas partes, intime-se o perito para, no prazo de 5 (cinco) dias, dizer se aceita o encargo e apresentar proposta de honorários fundamentada, com a estimativa de horas de trabalho e valor da hora-base, currículo, com comprovação de especialização e contatos profissionais, especialmente o endereço eletrônico para onde serão dirigidas as intimações pessoais. Fixo o prazo de 30 dias para a entrega do laudo pericial, que deverá observar o disposto no art. 473 do CPC. Ressalto, por oportuno, a necessidade de observância pelo perito do disposto no §2o do art. 466 e do art. 474, ambos do CPC, devendo informar às partes acerca da data e local de início para a realização do exame pericial, bem como informar aos assistentes técnicos, com antecedência mínima de 5 dias, a realização de diligências e exames. Na sequência, abra-se vista às partes acerca dos honorários do perito. Prazo: 5 dias. Ausente impugnação de quaisquer das partes, intimem-se as rés ENGENHARIA CARVALHO ACCIOLY LTDA e DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA a depositarem, cada uma, metade dos honorários do perito. Prazo: 3 dias. Sem prejuízo, nos termos dos arts. 9o e 10 do CPC, ficam intimadas todas as partes a se manifestarem, em 15 dias, acerca da prescrição da pretensão de ressarcimento da comissão de corretagem, bem como do alegado descumprimento da decisão que, em sede de AGI, deferiu a tutela antecipada requerida pelos autores. Fica intimada a parte autora ainda a, no mesmo prazo, apresentar o contrato de financiamento bancário celebrado com a Caixa Econômica Federal, documento essencial à prova pericial, e, querendo, prova documental complementar em relação aos pontos controvertidos nas alíneas “a” e “b” desta decisão.” A recorrente alega, em suas razões recursais (Id. 19413266), em síntese, a nulidade da decisão agravada, sob o fundamento de cerceamento de defesa. Afirma que os autores, ao oferecerem réplica, alegaram novos fatos e procederam à juntada de novos documentos sem que houvesse a posterior intimação da agravante para se manifestar a respeito. Salienta ter ocorrido prejuízo à agravante no caso, pois o Juízo singular considerou desnecessária a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para demonstrar a eventual responsabilidade pela demora na formalização do financiamento referente ao imóvel. Assevera que não é parte legítima para proceder à devolução dos valores correspondentes à comissão de corretagem, uma vez que o pagamento ocorreu por meio da intermediação procedida por entidade que não se confunde com a agravante. Ressalta não ter ocorrido mora em relação à entrega do imóvel, pois houve a expedição da carta de habite-se no dia 19 de setembro de 2013. Acrescenta que a demora na averbação do habite-se na matrícula do bem ocorreu por responsabilidade da Administração Regional de Samambaia, que expediu a primeira carta com informações equivocadas. Destaca ainda que apesar da expedição de nova carta de habite-se houve a respectiva averbação no dia 6 de outubro de 2014. Menciona ainda que a demora na obtenção do financiamento imobiliário ocorreu por responsabilidade exclusiva dos autores. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do recurso para que a decisão impugnada seja desconstituída, em razão do cerceamento da defesa da agravante. Subsidiariamente, pugna pelo provimento do recurso para que seja reconhecida a ilegitimidade passiva da agravante em relação à restituição dos valores despendidos de comissão de corretagem e afastado o reconhecimento de demora na entrega do imóvel. A guia de recolhimento do preparo e o respectivo comprovante de pagamento foram devidamente acostados aos presentes autos (Id. 19413295). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista nos artigos 356, § 5o e 1015, inc. II, do Código de Processo Civil. Quanto ao mais, o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com o art. 1019, inc. I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juiz sua decisão. A concessão de efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (artigo 995, parágrafo único, do CPC). Na presente hipótese a questão devolvida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em analisar: a) o eventual cerceamento de defesa em razão da ausência de intimação da agravante para se manifestar a respeito da réplica apresentada pelos autores, b) a legitimidade da recorrente para responder por eventual cobrança indevida da comissão de corretagem e c) a suposta demora na entrega do imóvel e a responsabilidade pelo referido fato jurídico. Inicialmente, convém destacar que a questão debatida nos presentes autos está sujeita às normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos dos artigos 2o e 3o do aludido diploma legal. Assim, por força das mencionadas regras jurídicas, o exame do tema agora em análise está sujeito à intervenção do Poder Judiciário sempre que forem estabelecidas prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas ao consumidor (art. 6o, inciso V). Em relação ao alegado cerceamento de defesa, percebe-se que após o oferecimento de réplica pelos autores (Id. 35651690 dos autos do processo principal), houve a intimação de todas as partes para que se manifestassem a respeito das provas que pretendiam produzir (Id.35651696). Percebe-se, portanto, que a agravante teve oportunidade de se manifestar a respeito das alegações articuladas, em sede de réplica, pelos autores, sem que tenha sido verificado no presente caso o alegado cerceamento de defesa. Por essas razões, a preliminar de cerceamento de defesa deve ser rejeitada. Nos moldes do art. 18 do CDC, diante da constatação de que a ora agravante teria dado causa ao atraso na conclusão da obra, como se cuida de fornecedora do serviço, deve responder de forma solidária em relação aos eventuais defeitos observados na prestação do mencionado serviço. Os autores sustentam não ter ocorrido intermediação para a aquisição do imóvel, e, assim, afirmam ser nula a cobrança de comissão de corretagem. Caso contrário, destacam que o montante deve ser pago pelas sociedades responsáveis pelo empreendimento imobiliário, pois teria contratado o serviço de intermediação para a venda das unidades. Nesse contexto, como o pagamento da comissão de corretagem ocorreu em virtude da aquisição de imóvel em obra erigida pela agravante, fica evidenciada a legitimidade passiva para responder pela devolução do montante pago pela agravada na hipótese de ser reconhecida a nulidade da aludida cobrança, ou então, a responsabilidade pela contratação do serviço de intermediação para a venda dos imóveis. No caso em deslinde os demandantes sustentam ter ocorrido a configuração da mora na entrega do imóvel (unidade imobiliária no A-103, no empreendimento denominado “Setor Total Ville”, localizado em Santa Maria-DF), por fato atribuível à agravante. O contrato celebrado entre as partes (fls. 53-68, Id. 35651605 dos autos do processo principal) estipula que a entrega do bem seria procedida no dia 30 de março de 2013, com a possibilidade de prorrogação por mais 180 (cento e oitenta) dias úteis. A cláusula “7.2” indica as situações que seriam caracterizadas como evento fortuito ou força maior. Por essa razão, diante do prazo inicialmente estipulado para a entrega do imóvel e, à vista da prorrogação pelo período de 180 (cento e oitenta) dias úteis, o termo final para o cumprimento da obrigação deveria ter ocorrido até o dia 15 de outubro de 2013. Diante da análise dos autos, no entanto, percebe-se ser incontroverso que o imóvel não foi entregue na referida data. A demandada alega que o atraso na entrega das obras ocorreu em virtude da demora na averbação do habite-se por fato atribuível à Administração Regional de Santa Maria, o que caracterizaria fato fortuito e excluiria a responsabilidade pela mora na entrega do aludido empreendimento. No caso em exame, percebe-se que a demora na expedição e averbação da carta de habite-se é fato plenamente previsível, o que justifica, inclusive, a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis prevista no contrato celebrado entre as partes. Assim, a ré não se desincumbiu do ônus de comprovar que o inadimplemento contratual decorreu de caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC. Por essa razão, agiu corretamente o Juízo singular ao reconhecer o adimplemento tardio da obrigação por parte da ora agravante. A respeito do tema, examinem-se as seguintes ementas promanadas deste Egrégio Tribunal: “CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CARACTERIZADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. HABITE-SE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A apelação se insurge contra a sentença que afastou a alegação de ausência de culpa da vendedora pelo inadimplemento contratual, rebatendo os seus fundamentos, de modo que, ainda que reprise os termos da contestação, mostra-se suficiente a ensejar o seu conhecimento. 2. A demora na expedição da Carta de Habite-se não pode ser caracterizada como caso fortuito e/ou força maior, na medida em que tal situação é previsível. 3. Em se reconhecendo que a rescisão do contrato se deu em razão da culpa exclusiva da vendedora, devida a devolução de todos os valores pagos pela parte autora, retornando as partes ao status quo ante. 4. Deve recair sobre a vendedora o ônus da cláusula penal moratória prevista no contrato, que dispõe que a vendedora pagará a adquirente indenização mensal no valor de 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, reajustado, desde que o adquirente esteja adimplente com todas as obrigações assumidas no presente instrumento, sendo tal valor razoável e proporcional. 5. A aplicação da multa por má-fé pressupõe o preenchimento de certos requisitos, quais sejam: "conduta da parte que se subsuma a uma das hipóteses taxativamente elencadas no art. 80 do CPC; que à parte tenha sido oferecida oportunidade de defesa (CF, art. 5o, LV); e que de sua conduta resulte prejuízo processual à parte adversa (RSTJ 135/187)", condutas não configuradas pela apelante, que busca, por meio do recurso apropriado, direito que acredita possuir, não se vislumbrando a prática de qualquer ilícito passível de penalidade. 6. Preliminar de ausência de impugnação específica rejeitada. Apelação cível desprovida.” (Acórdão no 974049, 20160710118940APC, Relator: SEBASTIÃO COELHO 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/10/2016, Publicado no DJE: 16/11/2016, p. 765-773) (Ressalvam-se os grifos) Em relação ao término da mora atribuída à agravante, convém destacar que os autores alegaram ter recebido as chaves apenas no dia 21 de abril de 2015, data da concessão do financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal (fls. 8-21, Id. 35651669). Os autores destacam que a demora para a obtenção do financiamento ocorreu em razão na demora na averbação da carta de habite-se por parte da agravante. Observa-se também que, como corretamente asseverou o Juízo singular, a agravante sequer impugnou essas alegações articuladas pelos autores. No entanto, a matrícula alusiva a outro imóvel não demonstra a efetiva data de averbação do habite-se referente ao imóvel adquirido aos autores. Quanto ao mais, não foi demonstrado pela agravante a efetivação das diligencias necessárias para a obtenção do financiamento imobiliário, o que enseja o reconhecimento da mora na entrega do bem imóvel até o dia 21 de abril de 2015. Diante da análise dos autos percebe-se que as alegações articuladas pela recorrente não revelam a probabilidade de provimento do recurso e estão em desacordo com a jurisprudência prevalente no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça. Fica prejudicado o exame do requisito do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações, indefiro a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do CPC. Aos agravados para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília–DF, 8 de setembro de 2020. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator