Tribunal: TJDFT
Processo: 0744340-21.2020.8.07.0000
Órgão julgador: HUMBERTO ULHÔA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-09

Ementa:
- Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) PROCESSO: 0744340-21.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: IMOBILIARIA YTAPUA LTDA AGRAVADO: MATEUS LACERDA MODESTO DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela IMOBILIÁRIA YTAPUÃ LTDA contra decisão proferida pelo d. magistrado da 23a Vara Cível de Brasília nos autos da ação de rescisão de contrato de locação c/c pedido de revisão do valor do aluguel c/c pedido de antecipação de tutela (0728493- 73.2020.8.07.0000) proposta por MATEUS LACERDA MODESTO, ora agravado. A agravante informa, em síntese, que o agravado era locatário da loja comercial no 2046, localizada no Shopping Conjunto Nacional de Brasília, onde explorava atividade comercial do ramo alimentício de fast food; que o contrato de locação foi renovado por 60 (sessenta) meses com termo final previsto para 29/06/2024 e que o valor mensal do aluguel era de R$ 14.045,68. Aduz que em razão da pandemia causada pelo COVID-19 o estabelecimento comercial do agravado permaneceu fechado por um período; que as medidas impostas pelo Poder Público, como a restrição temporária de circulação de pessoas e o fechamento de estabelecimentos comerciais, causaram grande impacto na vida de todas as pessoas. Sustenta que em face dessas circunstâncias devem ser sopesadas as condições de todas as partes. Destaca que o comércio está liberado para funcionamento desde 27.05.20, conforme Decreto no 40.817/20 e que, além disso, a atividade comercial do agravado não dependia exclusivamente do atendimento presencial, porque também oferecia serviço de delivery, conforme prova a reprodução de divulgação pela internet. Entende que, desta forma, não houve encerramento total da atividade comercial do agravado durante o período da pandemia. Afirma que o agravado está inadimplente em relação ao pagamento de aluguéis desde 30/03/2020, de encargos condominiais desde 10/12/19 e de IPTU referente a 2014. Sustenta que optando o agravado por rescindir o contrato ele deve arcar com os aluguéis até data da efetiva entrega das chaves que somente ocorreu em 10/09/2020, conforme documento juntado aos autos. Aduz que a data de 14/07/2020 não poderia ser considerada pelo Magistrado a quo como marco da rescisão contratual, porquanto nesta data ainda não podia tomar posse ou usufruir do imóvel. Alega que no email enviado pelo agravado, em 14/07, havia apenas menção da intenção de devolver a loja, mas não continha informação de que estaria desocupada. Cita julgados desta eg. Corte no sentido de que o locatário deve responder pelas obrigações do contrato até a data de entrega das chaves. Acerca da suspensão do pagamento do aluguel durante a pandemia, argumenta que deve prevalecer o princípio da intervenção mínima nas relações contratuais privadas, citando os artigos 421, parágrafo único, e 421-A, III, ambos do CC. Alega que a revisão contratual somente tem lugar em situações excepcionais, devendo ser observados os princípios da função-social do contrato e da boa-fé objetiva, evitando-se a onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual. Assevera que o cenário imposto pela pandemia da COVID-19 e as medidas adotadas pelo Governo afetou muitas obrigações contratuais e que na hipótese de caso fortuito ou força maior é possível a resolução do contrato (artigo 478, do CC) ou a readequação do valor da prestação (artigo 317, do CC), mas não há previsão legal que autorize a suspensão do cumprimento da obrigação, motivo pelo qual não existe fundamento para que o agravado seja desobrigado do pagamento do aluguel durante o período de quarentena. Salienta a agravante que sofreu redução abrupta de sua receita; que também é devedora e possui compromissos com outros agentes econômicos; que sua receita está diretamente ligada ao recebimento de aluguéis e que a pandemia causou efeitos devastadores para a atividade imobiliária. Afirma que havendo impactos financeiros nas atividades de ambas as partes, a redução proporcional do aluguel no período de 18/03/2020 a 10/09/20 seria a medida mais adequada e que encontra amparo legal. Aduz ser necessária a concessão de tutela recursal, sob pena de se consolidarem prejuízos irreversíveis em seu desfavor. Aponta que a plausibilidade do direito está evidenciada pela abertura do comércio desde 27/05/20 e pelo fato de o agravado ter continuado sua atividade comercial com vendas on line. Destaca que o perigo de dano decorre da redução abrupta de sua receita exclusiva de sua atividade comercial e também por possuir compromissos financeiros, salientando que a r. decisão desconsiderou também os impactos financeiros que sofreu. Afirma a possibilidade de dano reverso, porquanto o não deferimento da tutela recursal pleiteada pode gerar mais prejuízos, devendo ser sopesada “a proporcionalidade entre o dano invocado e o provimento pretendido.” Conclui pugnando que: “a. Seja concedida a liminar de antecipação dos efeitos da tutela recursal (art. 1.019 CPC/2015), para que os efeitos da decisão a quo sejam suspensos até que sobrevenha julgamento do presente agravo. b. No mérito, requer-se seja julgado procedente o presente agravo de instrumento, com a confirmação do pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que o termo final do aluguel seja a data de entrega das chaves (10.09.2020) e que o aluguel referente ao período 30.03.2020 a 10.09.2020 sejam pagos de forma integral. Caso esse não seja o entendimento de V.Exa., alternativamente, pugna pela redução de 30% dos valores inadimplidos.” Preparo regular (Ids 20187105 e 20187106 do AGI). É a síntese do necessário. Decido. No agravo de instrumento, consoante dicção trazida pelo Novo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente a pretensão recursal, comunicando ao juízo a sua decisão (art. 1019, inc. I). Eis o teor da r. decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo ora agravado (ID 71827520): “1) reconhecer/determinar a rescisão do contrato de locação desde 14/07/2020; 2) autorizar a imediata devolução das chaves diretamente ao locador, à vista da presente decisão, ou, se necessário a execução da medida por meio de oficial de justiça (medida que se pretende evitar, caso possível, ante as recomendações de distanciamento decorrentes da Pandemia); 3) determinar a suspensão da cobrança de multa rescisória e encargos locatícios vencidos desde a data de determinação de fechamento dos shoppings centers, com fechamento da loja do requerente (18.03.2020). 4) determinar à Requerida que se abstenha de inscrever a Requerente e/ou os fiadores nos órgãos de proteção ao crédito por supostas dívidas decorrentes do contrato de locação e da multa contratual pelo rompimento antecipado do contrato de locação.” O agravante, conforme petição ID 20187086, pede o deferimento de “liminar de antecipação dos efeitos da tutela recursal (art. 1.019 CPC/2015), para os efeitos da decisão a quo sejam suspensos até que sobrevenha julgamento do presente agravo.” Tendo em conta o cabimento de tutela de urgência, consoante os requisitos da probabilidade do direito da parte agravante e o perigo de dano, passo ao exame da tutela de urgência deferida a quo, cujos efeitos ora se pretende obstar. No que concerne à determinação de devolução das chaves do imóvel objeto do contrato de locação, entendo que o efeito suspensivo se mostra desnecessário. Considerando que o locatário, ora agravado, formulou pedido de rescisão contratual, a restituição das chaves ao locador, agravante, é medida que lhe garante dispor do imóvel para nova negociação o mais breve possível. Além disso, conforme documento ID 20188614, em 10/09/2020, houve a efetiva entrega das chaves do imóvel, não sendo viável a suspensão de determinação já cumprida, registre-se anteriormente à interposição do presente agravo. Entretanto, em relação à decisão do Magistrado no sentido de “reconhecer/determinar a rescisão do contrato de locação desde 14/07/2020”, em sede liminar, entendo que assiste razão ao agravante. Embora o locatário tenha noticiado na ação principal o envio de correspondência eletrônica ao agravante em 14/07/2020, informando a possível rescisão do contrato, o ora Agravante trouxe aos autos o documento acima citado que indica que a entrega das chaves, pelo locatário, somente ocorreu em 10/09/2020. Assim, tenho que em uma análise perfunctória não há como fixar a data de rescisão do contrato, sem oportunizar ao locador o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, razão pela qual deve a r. decisão ser suspensa quanto a este aspecto. A decisão a quo também deferiu o pedido de suspensão “da cobrança de multa rescisória e encargos locatícios vencidos desde a data de determinação de fechamento dos shoppings centers, com fechamento da loja do requerente (18.03.2020)”. Sem embargo das argumentações trazidas pelo Agravante quanto às dificuldades decorrentes da crise provocada pela pandemia, mas considerando o pedido do autor/agravado para revisão dos valores devidos, ao menos nesta sede liminar, entendo que o mais adequado é aguardar a decisão de mérito para realização da cobrança. Cumpre registrar que a decisão agravada, ao suspender o pagamento, não necessariamente sinaliza a possibilidade de se ter como desnecessária a quitação dos aluguéis, mas apenas posterga o pagamento em virtude da discussão acerca do valor devido. Por último, quanto à determinação para que o agravante se abstenha de inscrever o nome do agravado nos órgãos de proteção ao crédito em virtude das dívidas decorrentes do contrato de locação, concluo que também não há, neste momento, fundamentos para suspensão da decisão a quo. Os valores devidos pelo agravado serão oportunamente analisados nos autos principais, considerando que a ação objetiva também a revisão do valor do aluguel. E até que seja proferida a sentença não deve o locador, ora agravante, utilizar-se de tal mecanismo para constranger o locatário/agravado ao pagamento de dívida cujo valor ainda pende de definição por meio de provimento judicial. Diante destas considerações iniciais, DEFIRO, em parte, a atribuição do efeito suspensivo pretendido, apenas para desconsiderar, em uma análise perfunctória, a rescisão do contrato de locação a partir de 14/07/2020. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se e solicitem-se as informações. P.I. Brasília/DF, 6 de outubro de 2020. Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA Relator

Inteiro teor:
- Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) PROCESSO: 0744340-21.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: IMOBILIARIA YTAPUA LTDA AGRAVADO: MATEUS LACERDA MODESTO DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela IMOBILIÁRIA YTAPUÃ LTDA contra decisão proferida pelo d. magistrado da 23a Vara Cível de Brasília nos autos da ação de rescisão de contrato de locação c/c pedido de revisão do valor do aluguel c/c pedido de antecipação de tutela (0728493- 73.2020.8.07.0000) proposta por MATEUS LACERDA MODESTO, ora agravado. A agravante informa, em síntese, que o agravado era locatário da loja comercial no 2046, localizada no Shopping Conjunto Nacional de Brasília, onde explorava atividade comercial do ramo alimentício de fast food; que o contrato de locação foi renovado por 60 (sessenta) meses com termo final previsto para 29/06/2024 e que o valor mensal do aluguel era de R$ 14.045,68. Aduz que em razão da pandemia causada pelo COVID-19 o estabelecimento comercial do agravado permaneceu fechado por um período; que as medidas impostas pelo Poder Público, como a restrição temporária de circulação de pessoas e o fechamento de estabelecimentos comerciais, causaram grande impacto na vida de todas as pessoas. Sustenta que em face dessas circunstâncias devem ser sopesadas as condições de todas as partes. Destaca que o comércio está liberado para funcionamento desde 27.05.20, conforme Decreto no 40.817/20 e que, além disso, a atividade comercial do agravado não dependia exclusivamente do atendimento presencial, porque também oferecia serviço de delivery, conforme prova a reprodução de divulgação pela internet. Entende que, desta forma, não houve encerramento total da atividade comercial do agravado durante o período da pandemia. Afirma que o agravado está inadimplente em relação ao pagamento de aluguéis desde 30/03/2020, de encargos condominiais desde 10/12/19 e de IPTU referente a 2014. Sustenta que optando o agravado por rescindir o contrato ele deve arcar com os aluguéis até data da efetiva entrega das chaves que somente ocorreu em 10/09/2020, conforme documento juntado aos autos. Aduz que a data de 14/07/2020 não poderia ser considerada pelo Magistrado a quo como marco da rescisão contratual, porquanto nesta data ainda não podia tomar posse ou usufruir do imóvel. Alega que no email enviado pelo agravado, em 14/07, havia apenas menção da intenção de devolver a loja, mas não continha informação de que estaria desocupada. Cita julgados desta eg. Corte no sentido de que o locatário deve responder pelas obrigações do contrato até a data de entrega das chaves. Acerca da suspensão do pagamento do aluguel durante a pandemia, argumenta que deve prevalecer o princípio da intervenção mínima nas relações contratuais privadas, citando os artigos 421, parágrafo único, e 421-A, III, ambos do CC. Alega que a revisão contratual somente tem lugar em situações excepcionais, devendo ser observados os princípios da função-social do contrato e da boa-fé objetiva, evitando-se a onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual. Assevera que o cenário imposto pela pandemia da COVID-19 e as medidas adotadas pelo Governo afetou muitas obrigações contratuais e que na hipótese de caso fortuito ou força maior é possível a resolução do contrato (artigo 478, do CC) ou a readequação do valor da prestação (artigo 317, do CC), mas não há previsão legal que autorize a suspensão do cumprimento da obrigação, motivo pelo qual não existe fundamento para que o agravado seja desobrigado do pagamento do aluguel durante o período de quarentena. Salienta a agravante que sofreu redução abrupta de sua receita; que também é devedora e possui compromissos com outros agentes econômicos; que sua receita está diretamente ligada ao recebimento de aluguéis e que a pandemia causou efeitos devastadores para a atividade imobiliária. Afirma que havendo impactos financeiros nas atividades de ambas as partes, a redução proporcional do aluguel no período de 18/03/2020 a 10/09/20 seria a medida mais adequada e que encontra amparo legal. Aduz ser necessária a concessão de tutela recursal, sob pena de se consolidarem prejuízos irreversíveis em seu desfavor. Aponta que a plausibilidade do direito está evidenciada pela abertura do comércio desde 27/05/20 e pelo fato de o agravado ter continuado sua atividade comercial com vendas on line. Destaca que o perigo de dano decorre da redução abrupta de sua receita exclusiva de sua atividade comercial e também por possuir compromissos financeiros, salientando que a r. decisão desconsiderou também os impactos financeiros que sofreu. Afirma a possibilidade de dano reverso, porquanto o não deferimento da tutela recursal pleiteada pode gerar mais prejuízos, devendo ser sopesada “a proporcionalidade entre o dano invocado e o provimento pretendido.” Conclui pugnando que: “a. Seja concedida a liminar de antecipação dos efeitos da tutela recursal (art. 1.019 CPC/2015), para que os efeitos da decisão a quo sejam suspensos até que sobrevenha julgamento do presente agravo. b. No mérito, requer-se seja julgado procedente o presente agravo de instrumento, com a confirmação do pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que o termo final do aluguel seja a data de entrega das chaves (10.09.2020) e que o aluguel referente ao período 30.03.2020 a 10.09.2020 sejam pagos de forma integral. Caso esse não seja o entendimento de V.Exa., alternativamente, pugna pela redução de 30% dos valores inadimplidos.” Preparo regular (Ids 20187105 e 20187106 do AGI). É a síntese do necessário. Decido. No agravo de instrumento, consoante dicção trazida pelo Novo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente a pretensão recursal, comunicando ao juízo a sua decisão (art. 1019, inc. I). Eis o teor da r. decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência formulado pelo ora agravado (ID 71827520): “1) reconhecer/determinar a rescisão do contrato de locação desde 14/07/2020; 2) autorizar a imediata devolução das chaves diretamente ao locador, à vista da presente decisão, ou, se necessário a execução da medida por meio de oficial de justiça (medida que se pretende evitar, caso possível, ante as recomendações de distanciamento decorrentes da Pandemia); 3) determinar a suspensão da cobrança de multa rescisória e encargos locatícios vencidos desde a data de determinação de fechamento dos shoppings centers, com fechamento da loja do requerente (18.03.2020). 4) determinar à Requerida que se abstenha de inscrever a Requerente e/ou os fiadores nos órgãos de proteção ao crédito por supostas dívidas decorrentes do contrato de locação e da multa contratual pelo rompimento antecipado do contrato de locação.” O agravante, conforme petição ID 20187086, pede o deferimento de “liminar de antecipação dos efeitos da tutela recursal (art. 1.019 CPC/2015), para os efeitos da decisão a quo sejam suspensos até que sobrevenha julgamento do presente agravo.” Tendo em conta o cabimento de tutela de urgência, consoante os requisitos da probabilidade do direito da parte agravante e o perigo de dano, passo ao exame da tutela de urgência deferida a quo, cujos efeitos ora se pretende obstar. No que concerne à determinação de devolução das chaves do imóvel objeto do contrato de locação, entendo que o efeito suspensivo se mostra desnecessário. Considerando que o locatário, ora agravado, formulou pedido de rescisão contratual, a restituição das chaves ao locador, agravante, é medida que lhe garante dispor do imóvel para nova negociação o mais breve possível. Além disso, conforme documento ID 20188614, em 10/09/2020, houve a efetiva entrega das chaves do imóvel, não sendo viável a suspensão de determinação já cumprida, registre-se anteriormente à interposição do presente agravo. Entretanto, em relação à decisão do Magistrado no sentido de “reconhecer/determinar a rescisão do contrato de locação desde 14/07/2020”, em sede liminar, entendo que assiste razão ao agravante. Embora o locatário tenha noticiado na ação principal o envio de correspondência eletrônica ao agravante em 14/07/2020, informando a possível rescisão do contrato, o ora Agravante trouxe aos autos o documento acima citado que indica que a entrega das chaves, pelo locatário, somente ocorreu em 10/09/2020. Assim, tenho que em uma análise perfunctória não há como fixar a data de rescisão do contrato, sem oportunizar ao locador o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, razão pela qual deve a r. decisão ser suspensa quanto a este aspecto. A decisão a quo também deferiu o pedido de suspensão “da cobrança de multa rescisória e encargos locatícios vencidos desde a data de determinação de fechamento dos shoppings centers, com fechamento da loja do requerente (18.03.2020)”. Sem embargo das argumentações trazidas pelo Agravante quanto às dificuldades decorrentes da crise provocada pela pandemia, mas considerando o pedido do autor/agravado para revisão dos valores devidos, ao menos nesta sede liminar, entendo que o mais adequado é aguardar a decisão de mérito para realização da cobrança. Cumpre registrar que a decisão agravada, ao suspender o pagamento, não necessariamente sinaliza a possibilidade de se ter como desnecessária a quitação dos aluguéis, mas apenas posterga o pagamento em virtude da discussão acerca do valor devido. Por último, quanto à determinação para que o agravante se abstenha de inscrever o nome do agravado nos órgãos de proteção ao crédito em virtude das dívidas decorrentes do contrato de locação, concluo que também não há, neste momento, fundamentos para suspensão da decisão a quo. Os valores devidos pelo agravado serão oportunamente analisados nos autos principais, considerando que a ação objetiva também a revisão do valor do aluguel. E até que seja proferida a sentença não deve o locador, ora agravante, utilizar-se de tal mecanismo para constranger o locatário/agravado ao pagamento de dívida cujo valor ainda pende de definição por meio de provimento judicial. Diante destas considerações iniciais, DEFIRO, em parte, a atribuição do efeito suspensivo pretendido, apenas para desconsiderar, em uma análise perfunctória, a rescisão do contrato de locação a partir de 14/07/2020. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se e solicitem-se as informações. P.I. Brasília/DF, 6 de outubro de 2020. Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA Relator