Tribunal: TJDFT
Processo: 0745505-06.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0745505-06.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: REYNALDO DE SOUZA LIMA AGRAVADO: QN 320 CONJUNTO 11 LOTES 01, 02, 05 E 06 D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por REYNALDO DE SOUZA LIMA tendo por objeto a r. decisão (ID 69183236 - Pág. 1-5) proferida pelo ilustre Juízo da 2a Vara Cível de Samambaia nos autos do cumprimento de sentença no 0026920-90.2015.8.07.0009. Na origem, tramita cumprimento de sentença proposta pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL TORONTO em desfavor do agravante em que se pleiteia a cobrança de taxas condominiais. Considerando que a busca de bens passíveis para penhora nos sistemas BACENJUD E RENAJUD restou infrutífera, o condomínio exequente pleiteou (ID 66192376 - Pág. 1) que se procedesse a penhora do próprio imóvel gerador da dívida (ID 33447618 - Pág. 1), qual seja: QN 320, CONJUNTO 11, LOTES N°s 1, 2, 5 e 6, APT. 1403, VAGA DE GARAGEM N° 7. Juntou a matrícula do bem na qual consta que o imóvel está gravado com alienação fiduciária (ID 67965928 - Pág. 1-2 ou ID 67965928 - Pág. 1-2). O ilustre Juízo a quo proferiu então a r. decisão agravada nos seguintes termos: "Cuida-se de pedido de penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária (ID n. 67965928) para saldar dívida condominial. A alienação fiduciária caracteriza-se como um pacto acessório ao contrato de mútuo, dito contrato principal. Quitado o mútuo, extingue-se a alienação fiduciária segundo o princípio "accessorium sequitur principale". Logo, a alienação fiduciária é cláusula de garantia. Também pelo instituto da alienação fiduciária, o credor fiduciário (agente financeiro) torna-se proprietário resolúvel e possuidor indireto do bem alienado fiduciariamente, enquanto que o devedor fiduciário passa ter direito eventual de consolidação da propriedade em seu nome - se quitar o mútuo - bem como a posse direta do bem (Código Civil, art. 1.361, §2o). Ou seja, o devedor fiduciário possui mera expectativa de direito de propriedade por ser titular de direito eventual, podendo, contudo, praticar atos de conservação do seu direito (CC, art. 130). Exatamente porque o devedor fiduciário passa a dispor da posse direta do bem, o art. 27, §8o, da Lei n. 9.514/97 (...) Logo, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o devedor fiduciário e, portanto, incide a regra de que tal dívida deve ser suportada pelo patrimônio do devedor, na forma do art. 789 do CPC (...) Portanto, a regra é que apenas o patrimônio do devedor fiduciário responda pelas cotas condominiais, conforme previsto no art. 27, 8o, da Lei n. 9.514/97 c/c art. 789 do CPC. Via de consequência, sendo o bem de propriedade do credor fiduciário, a premissa básica é de que o imóvel não pode ser penhorado para honrar a dívida condominial ou outra dívida do devedor fiduciário. Então, há duas possibilidades para saldar o débito da execução: 1) ou se localizam bens do devedor diversos do imóvel alienado fiduciariamente, expropriando-se esses, ou; 2) penhoram-se os chamados direitos aquisitivos sobre o imóvel, tal como o decidido em ID 59425681. (...) Mas o que seria efetivamente o direito aquisitivo e como se daria a sua expropriação? Conforme dito acima, o devedor fiduciário/mutuário contrai uma dívida de valor para viabilizar a aquisição do imóvel, gravando-o com alienação fiduciária na expectativa de que, após quitar o mútuo, adquira a propriedade plena do bem. Por outro lado, as instituições financeiras concedem um crédito de até no máximo de 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação, exatamente para que se tenha uma margem relativamente segura para a garantia satisfazer eventual inadimplemento. À medida que o devedor fiduciário honra as parcelas do financiamento, cujo período de contratação na maioria dos casos chega a 25, 30 ou 35 anos, o saldo devedor do contrato vai diminuindo até que "zera" ao se pagar a última parcela, independente do financiamento ser pela Tabela Price ou SAC (Sistema de Amortização Constante). Assim, os direitos aquisitivos sobre o bem representam, matematicamente, a diferença entre o valor de mercado do bem e o saldo devedor do financiamento, cujo resultado financeiro expressa aquilo que integra o patrimônio do devedor e consequentemente o direito a ser penhorado. Todavia, não é possível cravar que esse patrimônio do devedor, expressado no "direito aquisitivo", seja um crédito; pode inclusive ser um "patrimônio negativo", bastando nesta última hipótese que o saldo devedor supere o valor de mercado do bem alienado fiduciariamente. Fixadas tais premissas, convém ainda lembrar que esse direito aquisitivo (patrimônio positivo ou negativo) altera-se todo dia em valor econômico, uma vez que o saldo devedor do contrato possui correção diária; vale dizer, um cálculo feito hoje estará desatualizado amanhã. A penhora dos direitos aquisitivos, portanto, se dá sobre um suposto crédito, cujo valor altera-se - para mais ou para menos - todos os dias, residindo aí a primeira barreira de ordem prática: pode ser que, no dia do leilão, o direito aquisitivo posto à venda sequer exista, ou seja de valor irrelevante. O segundo óbice, repita-se, sobre a ótica prática, ocorre na etapa seguinte à adjudicação ou à arrematação do bem. O que o credor/exequente, no caso de adjudicação, ou o arrematante, no caso de leilão, está incorporando ao seu patrimônio? O imóvel? Negativo. Estará incorporando um eventual crédito que o devedor teria consubstanciado entre a diferença do valor de mercado do bem e o saldo devedor do financiamento. Ora, mas a adjudicação pelo exequente ou a arrematação pelo terceiro não possui o condão de alterar o contrato de mútuo e alienação fiduciária que gera efeito, como se sabe, apenas entre as partes. E assim sendo, ao devedor fiduciário assiste o direito de permanecer na posse direta considerando que o contrato com o agente financeiro está em pleno vigor. Em outras palavras, aquele que adjudica ou arremata o direito aquisitivo - e não o imóvel em si mesmo - deverá aguardar a quitação do financiamento imobiliário, quiçá daqui a 20, 30 ou 35 anos, para exercer efetivamente o seu direito, para concretizar a sua parcela da propriedade. Isto, claro, considerando que não haverá inadimplemento do devedor fiduciário. Logo, nada obstante em tese ser juridicamente possível a penhora dos direitos aquisitivos, esbarra-se na pouca eficácia desse tipo de expropriação, o que contraria a duração razoável do processo e a sua própria efetividade. Há ainda quem defenda a tese de que o bem deverá ir à leilão a fim de liquidar de imediato o direito aquisitivo. Esta hipótese este magistrado até admite, excepcionalmente, conforme explicarei mais adiante. Em regra, considero ilegal qualquer medida no sentido de levar o bem imóvel a leilão para liquidar esse direito aquisitivo. Se o bem imóvel vai à leilão para liquidar o direito aquisitivo significa que, na prática, não se penhorou o "direito aquisitivo" em si, mas o próprio imóvel, de propriedade, ainda que resolúvel, do credor fiduciário que, por sua vez, não é o devedor da presente execução. Ou seja, por via transversa, estaremos diante de uma expropriação de um bem em absoluta afronta ao art. 27, 8o, da Lei n. 9.514/97, art. 1.368-B do Código Civil e art. 789 do CPC. Ainda que se considere que o credor fiduciário não seria em tese prejudicado pelo recebimento do saldo devedor contratual, a ser pago pelo depósito da quantia em juízo pelo arrematante, é certo que tal medida implica na extinção antecipada do contrato, uma vez que o imóvel deverá ser entregue livre de alienação fiduciária ao arrematante. Esta extinção prematura do contrato, sem a manifestação de vontade das partes (credor e devedor fiduciários), por força judicial, implica em interferência estatal indevida, atingindo a esfera patrimonial de terceiros que sequer figuram como devedores nesta execução e à revelia de suas vontades. Evidente que o devedor fiduciário possui o direito à quitação antecipada do mútuo, hipótese na qual o credor fiduciário deverá acatar; mas outra situação é o Poder Judiciário antecipar compulsoriamente a extinção do contrato, sem emissão de vontade de qualquer das partes, frustrando, inclusive, a justa expectativa de remuneração futura do capital a que o agente financeiro faria jus se o financiamento imobiliário persistisse ao longo dos 20, 30 anos. Por outro lado, porque ainda mais absurdo, não há como se cogitar do exequente ou arrematante assumir a posição contratual do devedor fiduciário sem a anuência do credor fiduciário, sob pena do Poder Judiciário impor uma contratação sem emissão de vontade do agente financeiro e colocando em risco o próprio crédito concedido. Afinal, a concessão do crédito, por envolver o risco da atividade econômica, deve ser precedida de análise do credor, obviamente. Logo, entendo não ser possível a penhora do imóvel e seu consequente leilão, exceto na situação abaixo. Refiro-me às dívidas de natureza propter rem e a necessidade de conciliar os interesses patrimoniais envolvidos. No caso de dívidas condominiais (propter rem), por exemplo, admito excepcionalmente que o imóvel (e não os direitos aquisitivos) vá a leilão, desde que sejam esgotadas todas as diligências para encontrar bens penhoráveis no patrimônio do executado. Isto porque afigura-se justo que o bem suporte as despesas inerentes a ele próprio, sob pena de se criar uma situação insustentável para o Condomínio e de gerar efetivo estímulo ao inadimplemento das taxas condominiais em detrimento da coletividade (demais condôminos), o que repercutirá inclusive na esfera patrimonial do credor fiduciário. Já nas execuções de créditos quirografários, por exemplo, entendo não ser possível a penhora do imóvel, uma vez que a dívida não possui qualquer relação jurídica com o bem nem se pode expropriar patrimônio de terceiro (credor fiduciário) alheio ao débito executado. Em caso de penhora do bem imóvel para satisfazer débitos condominiais, após esgotadas as diligências para localização de outros bens do executado, a preferência de recebimento do produto da arrematação será do Condomínio e, em seguida, do agente financeiro que obrigatoriamente será intimado da hasta, nos termos da Súmula 478 do STJ, aplicada por analogia. Confira-se: STJ, Súmula 478. "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário." Diante do exposto acima: 1. Verifico que se esgotaram os bens passíveis de penhora do devedor (vide pesquisas infrutíferas realizadas em data recente) e que a obrigação tem natureza propter rem, razão pela qual DEFIRO A PENHORA DO IMÓVEL indicado em ID n. 67965928, devendo o bem ir a leilão" (ID 69183236 - Pág. 1-5). Inconformado, o executado recorre. Salienta que, de acordo com o art. 789 do Código de Processo Civil, apenas o patrimônio do devedor fiduciário responda pelas cotas condominiais, de modo que o imóvel alienado fiduciariamente, por pertencer ao credor fiduciário, não pode ser penhorado para honrar a dívida condominial ou outra dívida do devedor fiduciário. Isso porque este exerce posse em relação ao bem (art. 1.228 do Código Civil), mas não possui a propriedade. Ressalta que a r. decisão seria contraditória, na medida em que assinala que a penhora de imóvel alienado judicialmente viola o art. 27, 8o, da Lei 9.514/97, o art. 1.368-B do Código Civil e o art. 789 do CPC e, posteriormente, conclui pela possibilidade da penhora. Pontua que a decisão impugnada não apresenta qualquer fundamento jurídico para embasar o posicionamento adotado, limitando-se a aplicar o enunciado no 478 da súmula do STJ, sem, todavia, justificar a aplicação no caso concreto, o que implica a violação do art. 489, §1o, V, do Código de Processo Civil. Observa que a jurisprudência não assinala qualquer exceção à impenhorabilidade de bens alienados fiduciariamente, ainda que o débito corresponda a dívida de natureza propter rem (a exemplo das dívidas condominiais). Lembra que apenas é possível haver penhora dos direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato, restando inviáveis a penhora e a alienação por hasta pública de imóvel objeto de alienação fiduciária. Frisa que a determinação judicial de penhora do imóvel implica a substituição subjetiva contratual sem anuência do credor fiduciário (no caso, a Caixa Econômica Federal), o que constitui situação ilícita. Isso porque, considerando que originalmente o financiamento habitacional foi pactuado entre a CEF e o mutuário, tendo sido feita toda a análise de crédito e cadastral para a contratação com base nas disponibilidades e limitações do fiduciante, uma possível substituição contratual deve passar pelo crivo do credor-fiduciário. Requer a concessão da antecipação de tutela recursal a fim de suspender a ordem judicial que determinou a penhora do bem alienado fiduciariamente, com a consequente ordem de avaliação e venda em leilão. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. No momento, a controvérsia a ser dirimida está restrita ao cabimento da tutela provisória de urgência, à luz dos requisitos da probabilidade do direito da parte agravante e do perigo de dano. Da atenta análise dos autos, constata-se que, quanto ao imóvel em questão, constituído pelo apartamento no 1403 localizado na QN 320, conjunto 11, lotes n°s 1, 2, 5 e 6, com a vaga na garagem n° 7, existe Alienação Fiduciária em Garantia em favor da Caixa Econômica Federal, em razão do financiamento pactuado em 25 anos, cujo vencimento inicial deu-se em 2013 (ID Num. 67965928 - Pág. 1). Nesse contexto, ao que tudo indica, ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, de modo que, à luz do disposto no artigo 1.361, do Código Civil, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária. Assim, o devedor fiduciante, REYNALDO DE SOUZA LIMA, ora agravante, possui apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia, não sendo, portanto, os proprietários do imóvel. Diante desse cenário, não se afigura possível a penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, com o seu posterior encaminhamento a leilão, uma vez que esse bem não integra o patrimônio do devedor. Somente seria possível a constrição de eventuais direitos, isto porque art. 835, XII, do autoriza expressamente esse tipo de penhora. Confira-se a compreensão da eg. Turma: "A alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel não obsta a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o bem, art. 835, inc. XII, do CPC" (Acórdão 1287290, 07237979420208070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 23/9/2020, publicado no DJE: 13/10/2020) "Não se afigura possível a penhora de imóvel gravado com ônus de alienação fiduciária, com o seu posterior encaminhamento a leilão, uma vez que esse bem não integra o patrimônio do devedor; é possível somente a constrição de eventuais direitos aquisitivos advindos do contrato de alienação fiduciária celebrado pelo executado com a Instituição Financeira, nos termos do artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil" (Acórdão 1279377, 07039865120208070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 26/8/2020, publicado no DJE: 15/9/2020) "O bem alienado fiduciariamente não pode ser objeto de penhora, por não integrar o patrimônio do devedor, mas, na esteira do disposto no inciso XII do art. 835 do CPC, a penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia" (Acórdão 1274643, 07129945220208070000, Relator: ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2020, publicado no DJE: 27/8/2020) A partir desses fundamentos, em sede de cognição superficial, há elementos nos autos que evidenciam a probabilidade do direito, pois foi determinado a penhora do imóvel e não de seus direitos aquisitivos. De outro lado, resta evidenciado o risco ao resultado útil do agravo de instrumento, pois, além de deferir a penhora do próprio imóvel, o ilustre Juízo a quo determinou a instauração do procedimento de leilão. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para suspender a penhora do imóvel. Intime-se a parte agravada, bem com a Caixa Econômica Federal, esta na qualidade de terceira interessada, para querendo respondam, no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhes juntar a documentação que entenderem necessária ao julgamento do presente recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 16 de outubro de 2020. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0745505-06.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: REYNALDO DE SOUZA LIMA AGRAVADO: QN 320 CONJUNTO 11 LOTES 01, 02, 05 E 06 D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por REYNALDO DE SOUZA LIMA tendo por objeto a r. decisão (ID 69183236 - Pág. 1-5) proferida pelo ilustre Juízo da 2a Vara Cível de Samambaia nos autos do cumprimento de sentença no 0026920-90.2015.8.07.0009. Na origem, tramita cumprimento de sentença proposta pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL TORONTO em desfavor do agravante em que se pleiteia a cobrança de taxas condominiais. Considerando que a busca de bens passíveis para penhora nos sistemas BACENJUD E RENAJUD restou infrutífera, o condomínio exequente pleiteou (ID 66192376 - Pág. 1) que se procedesse a penhora do próprio imóvel gerador da dívida (ID 33447618 - Pág. 1), qual seja: QN 320, CONJUNTO 11, LOTES N°s 1, 2, 5 e 6, APT. 1403, VAGA DE GARAGEM N° 7. Juntou a matrícula do bem na qual consta que o imóvel está gravado com alienação fiduciária (ID 67965928 - Pág. 1-2 ou ID 67965928 - Pág. 1-2). O ilustre Juízo a quo proferiu então a r. decisão agravada nos seguintes termos: "Cuida-se de pedido de penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária (ID n. 67965928) para saldar dívida condominial. A alienação fiduciária caracteriza-se como um pacto acessório ao contrato de mútuo, dito contrato principal. Quitado o mútuo, extingue-se a alienação fiduciária segundo o princípio "accessorium sequitur principale". Logo, a alienação fiduciária é cláusula de garantia. Também pelo instituto da alienação fiduciária, o credor fiduciário (agente financeiro) torna-se proprietário resolúvel e possuidor indireto do bem alienado fiduciariamente, enquanto que o devedor fiduciário passa ter direito eventual de consolidação da propriedade em seu nome - se quitar o mútuo - bem como a posse direta do bem (Código Civil, art. 1.361, §2o). Ou seja, o devedor fiduciário possui mera expectativa de direito de propriedade por ser titular de direito eventual, podendo, contudo, praticar atos de conservação do seu direito (CC, art. 130). Exatamente porque o devedor fiduciário passa a dispor da posse direta do bem, o art. 27, §8o, da Lei n. 9.514/97 (...) Logo, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o devedor fiduciário e, portanto, incide a regra de que tal dívida deve ser suportada pelo patrimônio do devedor, na forma do art. 789 do CPC (...) Portanto, a regra é que apenas o patrimônio do devedor fiduciário responda pelas cotas condominiais, conforme previsto no art. 27, 8o, da Lei n. 9.514/97 c/c art. 789 do CPC. Via de consequência, sendo o bem de propriedade do credor fiduciário, a premissa básica é de que o imóvel não pode ser penhorado para honrar a dívida condominial ou outra dívida do devedor fiduciário. Então, há duas possibilidades para saldar o débito da execução: 1) ou se localizam bens do devedor diversos do imóvel alienado fiduciariamente, expropriando-se esses, ou; 2) penhoram-se os chamados direitos aquisitivos sobre o imóvel, tal como o decidido em ID 59425681. (...) Mas o que seria efetivamente o direito aquisitivo e como se daria a sua expropriação? Conforme dito acima, o devedor fiduciário/mutuário contrai uma dívida de valor para viabilizar a aquisição do imóvel, gravando-o com alienação fiduciária na expectativa de que, após quitar o mútuo, adquira a propriedade plena do bem. Por outro lado, as instituições financeiras concedem um crédito de até no máximo de 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação, exatamente para que se tenha uma margem relativamente segura para a garantia satisfazer eventual inadimplemento. À medida que o devedor fiduciário honra as parcelas do financiamento, cujo período de contratação na maioria dos casos chega a 25, 30 ou 35 anos, o saldo devedor do contrato vai diminuindo até que "zera" ao se pagar a última parcela, independente do financiamento ser pela Tabela Price ou SAC (Sistema de Amortização Constante). Assim, os direitos aquisitivos sobre o bem representam, matematicamente, a diferença entre o valor de mercado do bem e o saldo devedor do financiamento, cujo resultado financeiro expressa aquilo que integra o patrimônio do devedor e consequentemente o direito a ser penhorado. Todavia, não é possível cravar que esse patrimônio do devedor, expressado no "direito aquisitivo", seja um crédito; pode inclusive ser um "patrimônio negativo", bastando nesta última hipótese que o saldo devedor supere o valor de mercado do bem alienado fiduciariamente. Fixadas tais premissas, convém ainda lembrar que esse direito aquisitivo (patrimônio positivo ou negativo) altera-se todo dia em valor econômico, uma vez que o saldo devedor do contrato possui correção diária; vale dizer, um cálculo feito hoje estará desatualizado amanhã. A penhora dos direitos aquisitivos, portanto, se dá sobre um suposto crédito, cujo valor altera-se - para mais ou para menos - todos os dias, residindo aí a primeira barreira de ordem prática: pode ser que, no dia do leilão, o direito aquisitivo posto à venda sequer exista, ou seja de valor irrelevante. O segundo óbice, repita-se, sobre a ótica prática, ocorre na etapa seguinte à adjudicação ou à arrematação do bem. O que o credor/exequente, no caso de adjudicação, ou o arrematante, no caso de leilão, está incorporando ao seu patrimônio? O imóvel? Negativo. Estará incorporando um eventual crédito que o devedor teria consubstanciado entre a diferença do valor de mercado do bem e o saldo devedor do financiamento. Ora, mas a adjudicação pelo exequente ou a arrematação pelo terceiro não possui o condão de alterar o contrato de mútuo e alienação fiduciária que gera efeito, como se sabe, apenas entre as partes. E assim sendo, ao devedor fiduciário assiste o direito de permanecer na posse direta considerando que o contrato com o agente financeiro está em pleno vigor. Em outras palavras, aquele que adjudica ou arremata o direito aquisitivo - e não o imóvel em si mesmo - deverá aguardar a quitação do financiamento imobiliário, quiçá daqui a 20, 30 ou 35 anos, para exercer efetivamente o seu direito, para concretizar a sua parcela da propriedade. Isto, claro, considerando que não haverá inadimplemento do devedor fiduciário. Logo, nada obstante em tese ser juridicamente possível a penhora dos direitos aquisitivos, esbarra-se na pouca eficácia desse tipo de expropriação, o que contraria a duração razoável do processo e a sua própria efetividade. Há ainda quem defenda a tese de que o bem deverá ir à leilão a fim de liquidar de imediato o direito aquisitivo. Esta hipótese este magistrado até admite, excepcionalmente, conforme explicarei mais adiante. Em regra, considero ilegal qualquer medida no sentido de levar o bem imóvel a leilão para liquidar esse direito aquisitivo. Se o bem imóvel vai à leilão para liquidar o direito aquisitivo significa que, na prática, não se penhorou o "direito aquisitivo" em si, mas o próprio imóvel, de propriedade, ainda que resolúvel, do credor fiduciário que, por sua vez, não é o devedor da presente execução. Ou seja, por via transversa, estaremos diante de uma expropriação de um bem em absoluta afronta ao art. 27, 8o, da Lei n. 9.514/97, art. 1.368-B do Código Civil e art. 789 do CPC. Ainda que se considere que o credor fiduciário não seria em tese prejudicado pelo recebimento do saldo devedor contratual, a ser pago pelo depósito da quantia em juízo pelo arrematante, é certo que tal medida implica na extinção antecipada do contrato, uma vez que o imóvel deverá ser entregue livre de alienação fiduciária ao arrematante. Esta extinção prematura do contrato, sem a manifestação de vontade das partes (credor e devedor fiduciários), por força judicial, implica em interferência estatal indevida, atingindo a esfera patrimonial de terceiros que sequer figuram como devedores nesta execução e à revelia de suas vontades. Evidente que o devedor fiduciário possui o direito à quitação antecipada do mútuo, hipótese na qual o credor fiduciário deverá acatar; mas outra situação é o Poder Judiciário antecipar compulsoriamente a extinção do contrato, sem emissão de vontade de qualquer das partes, frustrando, inclusive, a justa expectativa de remuneração futura do capital a que o agente financeiro faria jus se o financiamento imobiliário persistisse ao longo dos 20, 30 anos. Por outro lado, porque ainda mais absurdo, não há como se cogitar do exequente ou arrematante assumir a posição contratual do devedor fiduciário sem a anuência do credor fiduciário, sob pena do Poder Judiciário impor uma contratação sem emissão de vontade do agente financeiro e colocando em risco o próprio crédito concedido. Afinal, a concessão do crédito, por envolver o risco da atividade econômica, deve ser precedida de análise do credor, obviamente. Logo, entendo não ser possível a penhora do imóvel e seu consequente leilão, exceto na situação abaixo. Refiro-me às dívidas de natureza propter rem e a necessidade de conciliar os interesses patrimoniais envolvidos. No caso de dívidas condominiais (propter rem), por exemplo, admito excepcionalmente que o imóvel (e não os direitos aquisitivos) vá a leilão, desde que sejam esgotadas todas as diligências para encontrar bens penhoráveis no patrimônio do executado. Isto porque afigura-se justo que o bem suporte as despesas inerentes a ele próprio, sob pena de se criar uma situação insustentável para o Condomínio e de gerar efetivo estímulo ao inadimplemento das taxas condominiais em detrimento da coletividade (demais condôminos), o que repercutirá inclusive na esfera patrimonial do credor fiduciário. Já nas execuções de créditos quirografários, por exemplo, entendo não ser possível a penhora do imóvel, uma vez que a dívida não possui qualquer relação jurídica com o bem nem se pode expropriar patrimônio de terceiro (credor fiduciário) alheio ao débito executado. Em caso de penhora do bem imóvel para satisfazer débitos condominiais, após esgotadas as diligências para localização de outros bens do executado, a preferência de recebimento do produto da arrematação será do Condomínio e, em seguida, do agente financeiro que obrigatoriamente será intimado da hasta, nos termos da Súmula 478 do STJ, aplicada por analogia. Confira-se: STJ, Súmula 478. "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário." Diante do exposto acima: 1. Verifico que se esgotaram os bens passíveis de penhora do devedor (vide pesquisas infrutíferas realizadas em data recente) e que a obrigação tem natureza propter rem, razão pela qual DEFIRO A PENHORA DO IMÓVEL indicado em ID n. 67965928, devendo o bem ir a leilão" (ID 69183236 - Pág. 1-5). Inconformado, o executado recorre. Salienta que, de acordo com o art. 789 do Código de Processo Civil, apenas o patrimônio do devedor fiduciário responda pelas cotas condominiais, de modo que o imóvel alienado fiduciariamente, por pertencer ao credor fiduciário, não pode ser penhorado para honrar a dívida condominial ou outra dívida do devedor fiduciário. Isso porque este exerce posse em relação ao bem (art. 1.228 do Código Civil), mas não possui a propriedade. Ressalta que a r. decisão seria contraditória, na medida em que assinala que a penhora de imóvel alienado judicialmente viola o art. 27, 8o, da Lei 9.514/97, o art. 1.368-B do Código Civil e o art. 789 do CPC e, posteriormente, conclui pela possibilidade da penhora. Pontua que a decisão impugnada não apresenta qualquer fundamento jurídico para embasar o posicionamento adotado, limitando-se a aplicar o enunciado no 478 da súmula do STJ, sem, todavia, justificar a aplicação no caso concreto, o que implica a violação do art. 489, §1o, V, do Código de Processo Civil. Observa que a jurisprudência não assinala qualquer exceção à impenhorabilidade de bens alienados fiduciariamente, ainda que o débito corresponda a dívida de natureza propter rem (a exemplo das dívidas condominiais). Lembra que apenas é possível haver penhora dos direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato, restando inviáveis a penhora e a alienação por hasta pública de imóvel objeto de alienação fiduciária. Frisa que a determinação judicial de penhora do imóvel implica a substituição subjetiva contratual sem anuência do credor fiduciário (no caso, a Caixa Econômica Federal), o que constitui situação ilícita. Isso porque, considerando que originalmente o financiamento habitacional foi pactuado entre a CEF e o mutuário, tendo sido feita toda a análise de crédito e cadastral para a contratação com base nas disponibilidades e limitações do fiduciante, uma possível substituição contratual deve passar pelo crivo do credor-fiduciário. Requer a concessão da antecipação de tutela recursal a fim de suspender a ordem judicial que determinou a penhora do bem alienado fiduciariamente, com a consequente ordem de avaliação e venda em leilão. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. No momento, a controvérsia a ser dirimida está restrita ao cabimento da tutela provisória de urgência, à luz dos requisitos da probabilidade do direito da parte agravante e do perigo de dano. Da atenta análise dos autos, constata-se que, quanto ao imóvel em questão, constituído pelo apartamento no 1403 localizado na QN 320, conjunto 11, lotes n°s 1, 2, 5 e 6, com a vaga na garagem n° 7, existe Alienação Fiduciária em Garantia em favor da Caixa Econômica Federal, em razão do financiamento pactuado em 25 anos, cujo vencimento inicial deu-se em 2013 (ID Num. 67965928 - Pág. 1). Nesse contexto, ao que tudo indica, ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, de modo que, à luz do disposto no artigo 1.361, do Código Civil, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária. Assim, o devedor fiduciante, REYNALDO DE SOUZA LIMA, ora agravante, possui apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia, não sendo, portanto, os proprietários do imóvel. Diante desse cenário, não se afigura possível a penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, com o seu posterior encaminhamento a leilão, uma vez que esse bem não integra o patrimônio do devedor. Somente seria possível a constrição de eventuais direitos, isto porque art. 835, XII, do autoriza expressamente esse tipo de penhora. Confira-se a compreensão da eg. Turma: "A alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel não obsta a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o bem, art. 835, inc. XII, do CPC" (Acórdão 1287290, 07237979420208070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 23/9/2020, publicado no DJE: 13/10/2020) "Não se afigura possível a penhora de imóvel gravado com ônus de alienação fiduciária, com o seu posterior encaminhamento a leilão, uma vez que esse bem não integra o patrimônio do devedor; é possível somente a constrição de eventuais direitos aquisitivos advindos do contrato de alienação fiduciária celebrado pelo executado com a Instituição Financeira, nos termos do artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil" (Acórdão 1279377, 07039865120208070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 26/8/2020, publicado no DJE: 15/9/2020) "O bem alienado fiduciariamente não pode ser objeto de penhora, por não integrar o patrimônio do devedor, mas, na esteira do disposto no inciso XII do art. 835 do CPC, a penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia" (Acórdão 1274643, 07129945220208070000, Relator: ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 12/8/2020, publicado no DJE: 27/8/2020) A partir desses fundamentos, em sede de cognição superficial, há elementos nos autos que evidenciam a probabilidade do direito, pois foi determinado a penhora do imóvel e não de seus direitos aquisitivos. De outro lado, resta evidenciado o risco ao resultado útil do agravo de instrumento, pois, além de deferir a penhora do próprio imóvel, o ilustre Juízo a quo determinou a instauração do procedimento de leilão. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para suspender a penhora do imóvel. Intime-se a parte agravada, bem com a Caixa Econômica Federal, esta na qualidade de terceira interessada, para querendo respondam, no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhes juntar a documentação que entenderem necessária ao julgamento do presente recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 16 de outubro de 2020. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator