Tribunal: TJDFT
Processo: 0717901-70.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-29

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0717901-70.2020.8.07.0000 Classe judicial: AI - Agravo de Instrumento (202) Agravante: Vitalidade Odontologia Ltda - EPP Agravado: Toscalina Iolanda Nespoli D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela sociedade empresária Vitalidade Odontologia Ltda - EPP contra a decisão proferida pelo Juízo da 19a Vara Cível de Brasília-DF, nos autos do processo no 0715454-09.2020.8.07.0001, assim redigida: “De acordo com a tese da inicial, a autora vem enfrentando dificuldades financeiras em razão das limitações impostas pelo Poder Público para combater a pandemia de COVID-19. Por isso, requereu a concessão de tutela provisória para suspender o pagamento dos alugueres enquanto durar o "estado de calamidade pública" e reduzi-lo em 50% após o referido período. A revisão judicial de contratos é medida excepcionalíssima e somente se justifica quando o desequilíbrio contratual for evidente e provocado por causas alheias à vontade das partes. Além disso, a concessão de tutelas provisórias sem contraditório é possível apenas quando a situação for de extrema urgência, o que não se vislumbra neste caso. Ademais, não se sabe se a Sra. Toscalina conta com o aluguel como importante fonte de renda, caso em que a suspensão proposta pela autora redundaria em grave prejuízo ao sustento da Locadora. Conforme afirmado pela autora, o total das despesas com a sua operação chega a R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais). Por isso, o aluguel de R$ 4.250,00 (quatro mil, duzentos e cinquenta reais) representa apenas 2,5% (dois e meio por cento) das despesas da Clínica, de forma que a redução pretendida seria insignificante para a recomposição da sua saúde financeira. Mesmo analisando a questão somente a partir do contrato, observo que já houve uma redução mediante acordo com a locadora. E o consenso é a melhor forma de revisar contratos em casos como este, inclusive para evitar o achismo judicial na fixação de percentuais de redução. Ainda, em razão da atividade que exerce, a autora já foi excluída dos impedimentos determinados pelo Poder Público e é natural que passe por algumas dificuldades no período de recuperação do volume de serviços, o que, inclusive, vem ocorrendo e ocorrerá com todo mundo. Por fim, não é viável a revisão com base no artigo 19 da Lei 8.245/91, mesmo que exista disparidade em relação ao valor de mercado, pois, segundo a autora, houve redução recente de forma amigável. De acordo com o referido dispositivo, "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado" (destaquei). Indefiro o pedido de tutela provisória.” A agravante alega (Id. 63938604), em breve síntese, que celebrou contrato de locação comercial com a recorrida, tendo por objeto o bem imóvel onde a recorrente mantém estabelecimento empresarial voltado ao exercício de suas atividades profissonais (prática da odontologia). Argumenta que foi obrigada a paralisar o exercício da atividade empresarial como decorrência das medidas de enfrentamento à disseminação do novo coronavírus (SARS-Cov-2), pois o seu estabelecimento empresarial está situado em centro de compras (Conjunto Nacional). Afirma que a sua despesa média mensal equivale a R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), mas a sua fonte de receita foi prejudicada, em razão da diminuição da quantidade de clientes, quando não totalmente interrompida. Acrescenta que a já mencionada pandemia mundial é fato superveniente que deve ensejar a aplicação teoria da imprevisão contratual e justificar a pretendida redução do valor dos alugueres, ainda que já tenha havido minoração correspondente a 20% (vinte por cento) por meio de autocomposição entre as partes. Requer, portanto, a antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja determinada a suspensão da exigibilidade dos alugueres até o fim da situação de calamidade pública e a redução dos alugueres em 50% (cinquenta por cento) do valor fixado no contrato de locação em relação ao período posterior ao término da situação de calamidade pública. Por fim, pretende obter o subsequente provimento do recurso para que seja confirmada a tutela provisória. A guia de recolhimento do valor referente ao preparo recursal e o respectivo comprovante de pagamento foram regularmente acostados aos presentes autos (Id. 17001178 e Id. 17001179). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais, o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. Nos termos do art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. No caso, a agravante requer a antecipação da tutela recursal. Para que seja concedida a tutela antecipada pretendida é necessária a presença de dois requisitos, quais sejam, a demonstração unilateral das provas suficientes que autorizem o exercício da pretensão, a denotar a existência do critério de verossimilhança, bem como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Na hipótese, a questão de fundo devolvida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a pretensão de revisão de alugueres fundada na diminuição da receita auferida pela locatária em razão das medidas de enfrentamento à pandemia do novo coronavírus (SARS-Cov-2). A recorrente ajuizou ação de revisão de alugueres contra a recorrida por meio do procedimento especial tutelado pela Lei no 8.245/1991. Verifica-se que as partes celebraram contrato de locação e fixaram o valor de R$ 4.250,00 (quatro mil duzentos e cinquenta reais) a título de aluguel mensal (Id. 63878289 dos autos do processo principal). O adimplemento da obrigação até o termo do vencimento mensal confere desconto automático à locatária, que, em verdade, paga a quantia de R$ 3.300 (três mil e trezentos reais), de acordo com o documento referido no Id. 63879448 (autos do processo principal). Com o advento da situação de calamidade declarada em razão da pandemia mundial do novo coronavírus (SARS-Cov-2), as partes celebraram transação para reduzir em 20% (vinte por cento) o montante da prestação, que passou a corresponder a R$ 2.640,00 (dois mil seiscentos e quarenta reais), com efeitos a partir do mês de abril de 2020 (Id. 63879449 autos do processo principal). Diante desse contexto, não se afigura possível determinar liminarmente nova redução do valor dos alugueres, tendo em vista a normatividade do art. 68, inc. III, alínea b), da Lei no 8.245/1991, que limita o aluguel provisório a 80% (oitenta por cento) do valor fixado no contrato de locação. Na hipótese, as partes já promoveram a redução equivalente à permitida pela legislação especial em caráter provisório. Aliás, a redução teve com base de cálculo o valor da prestação já com o desconto de pagamento antes do vencimento. Portanto, é preciso considerar também que os alugueres, em verdade, correspondem atualmente a aproximadamente 62% (sessenta e dois por cento) da quantia fixada originariamente no contrato de locação. Além disso, os alugueres correspondem a parcela diminuta das despesas totais suportadas pelar recorrente para possibilitar o exercício da respectiva atividade laboral. Como a própria recorrente indica nas razões recursais, as despesas de funcionamento referentes aos meses de março e abril correspondem a mais de R$ 94.000,00 (noventa e quatro mil reais). Portanto, a determinação de nova redução da obrigação de pagar alugueres importaria em impor à locadora, ora recorrida, ônus excessivo em relação à diminuição do faturamento da recorrente. Diante desse contexto, as alegações articuladas pela agravante não são verossímeis, tendo em vista a ausência, ao menos momentaneamente, de elementos probatórios suficientes para possibilitar a determinação de nova redução do valor dos alugueres em questão. Fica prejudicado o requisito da existência de perigo de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações, indefiro o requerimento de antecipação da tutela recursal. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil. Ao agravado para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 24 de junho de 2020. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0717901-70.2020.8.07.0000 Classe judicial: AI - Agravo de Instrumento (202) Agravante: Vitalidade Odontologia Ltda - EPP Agravado: Toscalina Iolanda Nespoli D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela sociedade empresária Vitalidade Odontologia Ltda - EPP contra a decisão proferida pelo Juízo da 19a Vara Cível de Brasília-DF, nos autos do processo no 0715454-09.2020.8.07.0001, assim redigida: “De acordo com a tese da inicial, a autora vem enfrentando dificuldades financeiras em razão das limitações impostas pelo Poder Público para combater a pandemia de COVID-19. Por isso, requereu a concessão de tutela provisória para suspender o pagamento dos alugueres enquanto durar o "estado de calamidade pública" e reduzi-lo em 50% após o referido período. A revisão judicial de contratos é medida excepcionalíssima e somente se justifica quando o desequilíbrio contratual for evidente e provocado por causas alheias à vontade das partes. Além disso, a concessão de tutelas provisórias sem contraditório é possível apenas quando a situação for de extrema urgência, o que não se vislumbra neste caso. Ademais, não se sabe se a Sra. Toscalina conta com o aluguel como importante fonte de renda, caso em que a suspensão proposta pela autora redundaria em grave prejuízo ao sustento da Locadora. Conforme afirmado pela autora, o total das despesas com a sua operação chega a R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais). Por isso, o aluguel de R$ 4.250,00 (quatro mil, duzentos e cinquenta reais) representa apenas 2,5% (dois e meio por cento) das despesas da Clínica, de forma que a redução pretendida seria insignificante para a recomposição da sua saúde financeira. Mesmo analisando a questão somente a partir do contrato, observo que já houve uma redução mediante acordo com a locadora. E o consenso é a melhor forma de revisar contratos em casos como este, inclusive para evitar o achismo judicial na fixação de percentuais de redução. Ainda, em razão da atividade que exerce, a autora já foi excluída dos impedimentos determinados pelo Poder Público e é natural que passe por algumas dificuldades no período de recuperação do volume de serviços, o que, inclusive, vem ocorrendo e ocorrerá com todo mundo. Por fim, não é viável a revisão com base no artigo 19 da Lei 8.245/91, mesmo que exista disparidade em relação ao valor de mercado, pois, segundo a autora, houve redução recente de forma amigável. De acordo com o referido dispositivo, "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado" (destaquei). Indefiro o pedido de tutela provisória.” A agravante alega (Id. 63938604), em breve síntese, que celebrou contrato de locação comercial com a recorrida, tendo por objeto o bem imóvel onde a recorrente mantém estabelecimento empresarial voltado ao exercício de suas atividades profissonais (prática da odontologia). Argumenta que foi obrigada a paralisar o exercício da atividade empresarial como decorrência das medidas de enfrentamento à disseminação do novo coronavírus (SARS-Cov-2), pois o seu estabelecimento empresarial está situado em centro de compras (Conjunto Nacional). Afirma que a sua despesa média mensal equivale a R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), mas a sua fonte de receita foi prejudicada, em razão da diminuição da quantidade de clientes, quando não totalmente interrompida. Acrescenta que a já mencionada pandemia mundial é fato superveniente que deve ensejar a aplicação teoria da imprevisão contratual e justificar a pretendida redução do valor dos alugueres, ainda que já tenha havido minoração correspondente a 20% (vinte por cento) por meio de autocomposição entre as partes. Requer, portanto, a antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja determinada a suspensão da exigibilidade dos alugueres até o fim da situação de calamidade pública e a redução dos alugueres em 50% (cinquenta por cento) do valor fixado no contrato de locação em relação ao período posterior ao término da situação de calamidade pública. Por fim, pretende obter o subsequente provimento do recurso para que seja confirmada a tutela provisória. A guia de recolhimento do valor referente ao preparo recursal e o respectivo comprovante de pagamento foram regularmente acostados aos presentes autos (Id. 17001178 e Id. 17001179). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais, o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. Nos termos do art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. No caso, a agravante requer a antecipação da tutela recursal. Para que seja concedida a tutela antecipada pretendida é necessária a presença de dois requisitos, quais sejam, a demonstração unilateral das provas suficientes que autorizem o exercício da pretensão, a denotar a existência do critério de verossimilhança, bem como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Na hipótese, a questão de fundo devolvida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a pretensão de revisão de alugueres fundada na diminuição da receita auferida pela locatária em razão das medidas de enfrentamento à pandemia do novo coronavírus (SARS-Cov-2). A recorrente ajuizou ação de revisão de alugueres contra a recorrida por meio do procedimento especial tutelado pela Lei no 8.245/1991. Verifica-se que as partes celebraram contrato de locação e fixaram o valor de R$ 4.250,00 (quatro mil duzentos e cinquenta reais) a título de aluguel mensal (Id. 63878289 dos autos do processo principal). O adimplemento da obrigação até o termo do vencimento mensal confere desconto automático à locatária, que, em verdade, paga a quantia de R$ 3.300 (três mil e trezentos reais), de acordo com o documento referido no Id. 63879448 (autos do processo principal). Com o advento da situação de calamidade declarada em razão da pandemia mundial do novo coronavírus (SARS-Cov-2), as partes celebraram transação para reduzir em 20% (vinte por cento) o montante da prestação, que passou a corresponder a R$ 2.640,00 (dois mil seiscentos e quarenta reais), com efeitos a partir do mês de abril de 2020 (Id. 63879449 autos do processo principal). Diante desse contexto, não se afigura possível determinar liminarmente nova redução do valor dos alugueres, tendo em vista a normatividade do art. 68, inc. III, alínea b), da Lei no 8.245/1991, que limita o aluguel provisório a 80% (oitenta por cento) do valor fixado no contrato de locação. Na hipótese, as partes já promoveram a redução equivalente à permitida pela legislação especial em caráter provisório. Aliás, a redução teve com base de cálculo o valor da prestação já com o desconto de pagamento antes do vencimento. Portanto, é preciso considerar também que os alugueres, em verdade, correspondem atualmente a aproximadamente 62% (sessenta e dois por cento) da quantia fixada originariamente no contrato de locação. Além disso, os alugueres correspondem a parcela diminuta das despesas totais suportadas pelar recorrente para possibilitar o exercício da respectiva atividade laboral. Como a própria recorrente indica nas razões recursais, as despesas de funcionamento referentes aos meses de março e abril correspondem a mais de R$ 94.000,00 (noventa e quatro mil reais). Portanto, a determinação de nova redução da obrigação de pagar alugueres importaria em impor à locadora, ora recorrida, ônus excessivo em relação à diminuição do faturamento da recorrente. Diante desse contexto, as alegações articuladas pela agravante não são verossímeis, tendo em vista a ausência, ao menos momentaneamente, de elementos probatórios suficientes para possibilitar a determinação de nova redução do valor dos alugueres em questão. Fica prejudicado o requisito da existência de perigo de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações, indefiro o requerimento de antecipação da tutela recursal. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil. Ao agravado para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 24 de junho de 2020. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator