Tribunal: TJDFT
Processo: 0707216-04.2020.8.07.0000
Órgão julgador: CARMELITA BRASIL
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
2.a Turma Cível Agravo de Instrumento n.o 0707216-04.2020.8.07.0000 Agravante: INALDO ROCHA LEITAO Agravada: TAMARA MARIA COSTIN BEEKMAN Relatora: Desembargadora Carmelita Brasil DECISÃO Vistos, etc. Inaldo Rocha Leitão interpõe o presente agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, em face de decisão que, na ação de despejo com pedido liminar contra si proposta por Tamara Maria Costin Beekman, deferiu a liminar para determinar a desocupação do imóvel locado em 15 (quinze) dias. A decisão objurgada consignou que a lide possui como fundamento exclusivo a ausência de segurança inaugural do contrato, haja vista o locatário não ter substituído a garantia fidejussória, embora tenha sido notificado para fazê-lo. Igualmente, determinou à autora promover o depósito da importância equivalente ao valor de três meses de aluguel. Diante do cumprimento da exigência pela locadora, o magistrado a quo ordenou a expedição de mandado de desocupação e citação. O agravante narra que a locadora teria tomado conhecimento de que dois dos três fiadores do contrato alteraram o domicílio sem prévia comunicação. Por isso, a agravada enviou notificação extrajudicial ao locatário para a regularização da garantia, sob pena de rescisão contratual e despejo liminar. Aventa a preliminar de litispendência, ao argumento de que a agravada ajuizou preteritamente a ação no 0730938- 98.2019.8.07.0001, em trâmite na 21a Vara Cível de Brasília, para a cobrança do reajuste do valor do aluguel e tributos vencidos. Assim, pugna pela extinção da ação de despejo ou, subsidiariamente, pelo reconhecimento da contingência e envio dos autos àquela vara. O recorrente sustenta que o contrato locatício não se encontra desprovido de garantia fidejussória, vez que a fiadora Júlia Simone Meira Cartaxo de Sá sempre manteve o mesmo domicílio declarado e continua a responder pela prorrogação da locação, não se configurando a alegada ausência de segurança inaugural do contrato. Defende que a situação debatida não se enquadra nas hipóteses de desocupação liminar previstas no art. 59 da Lei no 8.245/1991, reforçando que desde o inicialmente estipulado houve a garantia prestada pela fiadora Júlia Simone, o que é corroborado pela citação da mesma na outra ação movida pela locadora, sendo que apenas os fiadores Karl Alexander Neumann e Juliana Meira de Sá Neumann alteraram o endereço sem a comunicação da locadora. No ponto, discorre ter peticionado na outra ação informando o novo endereço dos fiadores, a demonstrar a boa-fé e a cooperação processual. Assevera a invalidade da notificação extrajudicial, porquanto o recebimento não foi assinado pelo locatário, bem como, por ter sido enviada após o ajuizamento da ação de cobrança pela locadora, tendo o locatário se manifestado no bojo daquela demanda, e por não ter informado o prazo certo para a complementação da fiança. Aduz que a agravada não cumpriu com o comando de efetuar o depósito dos três meses de aluguel para assegurar o juízo, vez que, ao final do prazo inicialmente concedido, a autora/agravada requereu a prorrogação do mesmo. O agravante aponta o grave prejuízo com a manutenção da determinação de desocupação, tendo em vista ser pessoa idosa e estar mais suscetível às consequências da pandemia desencadeada pelo COVID-19, não dispondo dos meios necessários para encontrar nova residência para alugar caso seja concretizada a ordem de despejo. Ressalta a necessidade de permanecer em sua residência, diante das medidas de isolamento decretadas pelo Governo do Distrito Federal. Destaca ter cumprido com a notificação judicial ao apresentar o novo endereço dos fiadores na outra ação judicial, além de ter cumprido durante 12 anos com as obrigações decorrentes do contrato, não estando em mora em relação ao valor incontroverso dos alugueis. Também salienta a irreversibilidade caso a medida agravada seja cumprida. Argumenta a configuração da fumaça do bom direito e o risco de dano grave ou de difícil reparação e, desse modo, pugna pela atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo. No mérito, requer a revogação da decisão agravada. Preparo regular (ID no 15269695). É o relatório do necessário. Decido. Consoante os artigos 1.019, I, e 995, ambos do Código de Processo Civil, permite-se ao Relator, nos casos dos quais possa resultar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, suspender a eficácia da decisão recorrida até o pronunciamento definitivo da turma ou câmara. Ab initio, cabe destacar que a presente decisão de cognição sumária limita-se à verificação dos pressupostos para a concessão do efeito suspensivo. Tenho que, de uma análise perfunctória dos elementos de informação acostados aos autos, não merece acolhida o pedido de suspensão da decisão objurgada, na medida em que ausente a plausibilidade do direito vindicado. O agravante sustenta, em suma, a ausência dos requisitos necessários à concessão da ordem de desocupação liminar. Ocorre que, consoante expressamente consignado pelo magistrado de piso, o pleito da autora tinha como fundamento exclusivo a ausência de segurança inaugural do contrato, haja vista o locatário não ter substituído a garantia fidejussória, embora tenha sido notificado para fazê-lo. Conforme se infere da petição inicial da ação de despejo, a locadora, mediante a informação de que dois fiadores mudaram de endereço, enviou notificação extrajudicial ao locatário para exigir novo fiador ou a alteração da modalidade de garantia. Referido direito da locadora tem respaldo no art. 40 da Lei de Locações, como se transcreve: “Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009) III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei no 11.196, de 2005) IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei no 11.196, de 2005) X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009) Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009)” O agravante aduz a invalidade da notificação, porque não teria sido assinada por ele próprio, bem como, por ter sido enviada após o ajuizamento da ação de cobrança pela locadora, tendo o locatário se manifestado no bojo daquela demanda, e porque a notificação não informou o prazo certo para a fiança. Apesar da alegada ausência de assinatura do locatário na notificação judicial, verifica-se que a mesma cumpriu o seu intento de efetivamente cientificá-lo da necessidade de complementação da garantia do contrato, diante da alteração de endereço de fiadores sem o aviso prévio à locadora. Da mesma forma, a notificação consignou o prazo de trinta dias para o locatário suprir a falta verificada, tal como disposto na legislação supracitada. Além disso, cabe destacar que a notificação debatida tinha conteúdo próprio e, consoante autorização legal, a locadora exigiu a prestação de nova fiança ou de alteração da garantia, não servindo para tanto a mera indicação do novo endereço dos antigos fiadores em outra ação judicial. O art. 59, §1o da Lei no 8.245/1991, disciplina os casos em que será concedida medida liminar para desocupação do imóvel, in verbis: “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9o, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 2o Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. § 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. Conforme se extrai do inciso VII do referido dispositivo legal, o escoamento do prazo descrito no art. 40 da Lei no 8.245/1991, sem a “apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato” autoriza a determinação de desocupação. In casu, ao menos nesta análise sumária, não se constata que a manutenção de apenas um dos três fiadores originais do contrato de locação foi apta a manter a segurança inaugural do contrato, vez que a garantia da locadora estaria, ao mínimo, reduzida em um terço, não satisfazendo, portanto, a segurança da locadora. Ainda, insta destacar que a agravada cumpriu o comando e efetuou o depósito de três meses de aluguel para assegurar o juízo. No particular, o fato da autora ter requerido a prorrogação para o cumprimento da diligência não altera o resultado, restando evidentemente demonstrado o depósito integral da quantia requerida pelo juízo originário. Por fim, o agravante argumenta sobre o risco de grave dano com a manutenção da ordem de desocupação, por ser pessoa idosa e estar mais suscetível às consequências da pandemia desencadeada pelo COVID-19. No ponto, destaco, mais uma vez, a cognição perfunctória desta sede de agravo de instrumento, na qual a discussão é restrita à matéria ventilada na decisão agravada. Para tanto, o agravante pode buscar eventuais medidas acautelatórias, utilizando as vias judiciais adequadas para salvaguardar direito violado ou em iminência de violação, ajuizando as demandas cabíveis, mediante os procedimentos próprios, assegurando-se, na mesma proporção, o direito ao contraditório e à ampla defesa da contraparte. Ante o exposto, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO PLEITEADO. À agravada. P.I. CARMELITA BRASIL Relatora

Inteiro teor:
2.a Turma Cível Agravo de Instrumento n.o 0707216-04.2020.8.07.0000 Agravante: INALDO ROCHA LEITAO Agravada: TAMARA MARIA COSTIN BEEKMAN Relatora: Desembargadora Carmelita Brasil DECISÃO Vistos, etc. Inaldo Rocha Leitão interpõe o presente agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, em face de decisão que, na ação de despejo com pedido liminar contra si proposta por Tamara Maria Costin Beekman, deferiu a liminar para determinar a desocupação do imóvel locado em 15 (quinze) dias. A decisão objurgada consignou que a lide possui como fundamento exclusivo a ausência de segurança inaugural do contrato, haja vista o locatário não ter substituído a garantia fidejussória, embora tenha sido notificado para fazê-lo. Igualmente, determinou à autora promover o depósito da importância equivalente ao valor de três meses de aluguel. Diante do cumprimento da exigência pela locadora, o magistrado a quo ordenou a expedição de mandado de desocupação e citação. O agravante narra que a locadora teria tomado conhecimento de que dois dos três fiadores do contrato alteraram o domicílio sem prévia comunicação. Por isso, a agravada enviou notificação extrajudicial ao locatário para a regularização da garantia, sob pena de rescisão contratual e despejo liminar. Aventa a preliminar de litispendência, ao argumento de que a agravada ajuizou preteritamente a ação no 0730938- 98.2019.8.07.0001, em trâmite na 21a Vara Cível de Brasília, para a cobrança do reajuste do valor do aluguel e tributos vencidos. Assim, pugna pela extinção da ação de despejo ou, subsidiariamente, pelo reconhecimento da contingência e envio dos autos àquela vara. O recorrente sustenta que o contrato locatício não se encontra desprovido de garantia fidejussória, vez que a fiadora Júlia Simone Meira Cartaxo de Sá sempre manteve o mesmo domicílio declarado e continua a responder pela prorrogação da locação, não se configurando a alegada ausência de segurança inaugural do contrato. Defende que a situação debatida não se enquadra nas hipóteses de desocupação liminar previstas no art. 59 da Lei no 8.245/1991, reforçando que desde o inicialmente estipulado houve a garantia prestada pela fiadora Júlia Simone, o que é corroborado pela citação da mesma na outra ação movida pela locadora, sendo que apenas os fiadores Karl Alexander Neumann e Juliana Meira de Sá Neumann alteraram o endereço sem a comunicação da locadora. No ponto, discorre ter peticionado na outra ação informando o novo endereço dos fiadores, a demonstrar a boa-fé e a cooperação processual. Assevera a invalidade da notificação extrajudicial, porquanto o recebimento não foi assinado pelo locatário, bem como, por ter sido enviada após o ajuizamento da ação de cobrança pela locadora, tendo o locatário se manifestado no bojo daquela demanda, e por não ter informado o prazo certo para a complementação da fiança. Aduz que a agravada não cumpriu com o comando de efetuar o depósito dos três meses de aluguel para assegurar o juízo, vez que, ao final do prazo inicialmente concedido, a autora/agravada requereu a prorrogação do mesmo. O agravante aponta o grave prejuízo com a manutenção da determinação de desocupação, tendo em vista ser pessoa idosa e estar mais suscetível às consequências da pandemia desencadeada pelo COVID-19, não dispondo dos meios necessários para encontrar nova residência para alugar caso seja concretizada a ordem de despejo. Ressalta a necessidade de permanecer em sua residência, diante das medidas de isolamento decretadas pelo Governo do Distrito Federal. Destaca ter cumprido com a notificação judicial ao apresentar o novo endereço dos fiadores na outra ação judicial, além de ter cumprido durante 12 anos com as obrigações decorrentes do contrato, não estando em mora em relação ao valor incontroverso dos alugueis. Também salienta a irreversibilidade caso a medida agravada seja cumprida. Argumenta a configuração da fumaça do bom direito e o risco de dano grave ou de difícil reparação e, desse modo, pugna pela atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo. No mérito, requer a revogação da decisão agravada. Preparo regular (ID no 15269695). É o relatório do necessário. Decido. Consoante os artigos 1.019, I, e 995, ambos do Código de Processo Civil, permite-se ao Relator, nos casos dos quais possa resultar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, suspender a eficácia da decisão recorrida até o pronunciamento definitivo da turma ou câmara. Ab initio, cabe destacar que a presente decisão de cognição sumária limita-se à verificação dos pressupostos para a concessão do efeito suspensivo. Tenho que, de uma análise perfunctória dos elementos de informação acostados aos autos, não merece acolhida o pedido de suspensão da decisão objurgada, na medida em que ausente a plausibilidade do direito vindicado. O agravante sustenta, em suma, a ausência dos requisitos necessários à concessão da ordem de desocupação liminar. Ocorre que, consoante expressamente consignado pelo magistrado de piso, o pleito da autora tinha como fundamento exclusivo a ausência de segurança inaugural do contrato, haja vista o locatário não ter substituído a garantia fidejussória, embora tenha sido notificado para fazê-lo. Conforme se infere da petição inicial da ação de despejo, a locadora, mediante a informação de que dois fiadores mudaram de endereço, enviou notificação extrajudicial ao locatário para exigir novo fiador ou a alteração da modalidade de garantia. Referido direito da locadora tem respaldo no art. 40 da Lei de Locações, como se transcreve: “Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009) III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel. VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei no 11.196, de 2005) IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei no 11.196, de 2005) X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009) Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009)” O agravante aduz a invalidade da notificação, porque não teria sido assinada por ele próprio, bem como, por ter sido enviada após o ajuizamento da ação de cobrança pela locadora, tendo o locatário se manifestado no bojo daquela demanda, e porque a notificação não informou o prazo certo para a fiança. Apesar da alegada ausência de assinatura do locatário na notificação judicial, verifica-se que a mesma cumpriu o seu intento de efetivamente cientificá-lo da necessidade de complementação da garantia do contrato, diante da alteração de endereço de fiadores sem o aviso prévio à locadora. Da mesma forma, a notificação consignou o prazo de trinta dias para o locatário suprir a falta verificada, tal como disposto na legislação supracitada. Além disso, cabe destacar que a notificação debatida tinha conteúdo próprio e, consoante autorização legal, a locadora exigiu a prestação de nova fiança ou de alteração da garantia, não servindo para tanto a mera indicação do novo endereço dos antigos fiadores em outra ação judicial. O art. 59, §1o da Lei no 8.245/1991, disciplina os casos em que será concedida medida liminar para desocupação do imóvel, in verbis: “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9o, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 2o Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. § 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. Conforme se extrai do inciso VII do referido dispositivo legal, o escoamento do prazo descrito no art. 40 da Lei no 8.245/1991, sem a “apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato” autoriza a determinação de desocupação. In casu, ao menos nesta análise sumária, não se constata que a manutenção de apenas um dos três fiadores originais do contrato de locação foi apta a manter a segurança inaugural do contrato, vez que a garantia da locadora estaria, ao mínimo, reduzida em um terço, não satisfazendo, portanto, a segurança da locadora. Ainda, insta destacar que a agravada cumpriu o comando e efetuou o depósito de três meses de aluguel para assegurar o juízo. No particular, o fato da autora ter requerido a prorrogação para o cumprimento da diligência não altera o resultado, restando evidentemente demonstrado o depósito integral da quantia requerida pelo juízo originário. Por fim, o agravante argumenta sobre o risco de grave dano com a manutenção da ordem de desocupação, por ser pessoa idosa e estar mais suscetível às consequências da pandemia desencadeada pelo COVID-19. No ponto, destaco, mais uma vez, a cognição perfunctória desta sede de agravo de instrumento, na qual a discussão é restrita à matéria ventilada na decisão agravada. Para tanto, o agravante pode buscar eventuais medidas acautelatórias, utilizando as vias judiciais adequadas para salvaguardar direito violado ou em iminência de violação, ajuizando as demandas cabíveis, mediante os procedimentos próprios, assegurando-se, na mesma proporção, o direito ao contraditório e à ampla defesa da contraparte. Ante o exposto, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO PLEITEADO. À agravada. P.I. CARMELITA BRASIL Relatora