Tribunal: TJDFT
Processo: 0715548-57.2020.8.07.0000
Órgão julgador: LEILA ARLANCH
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS LeilaArlanch Gabinete da Desa. Leila Arlanch Número do processo: 0715548-57.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ACAO SOCIAL DO PLANALTO AGRAVADO: INSTITUTO DE OLHOS ISRAEL PINHEIRO LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por AÇÃO SOCIAL DO PLANALTO contra decisão proferida pelo Juiz da 13a Vara Cível de Brasília que, na ação revisional de aluguel no 0708864-50.2019.8.07.0001, ajuizada pelo INSTITUTO DE OLHOS ISRAEL PINHEIRO LTDA – ME (Hospital da Plástica DF Ltda), deferiu tutela de urgência nos seguintes termos: ... 2. Trata-se de ação revisional de aluguel que, no momento da propositura da ação, alcançava o montante de R$ 83.940,22. A autora pretendida a fixação do aluguel em R$ 59.338,41. O aluguel provisório foi fixado em R$ 67.152,17 (ID 32475633 - Pág. 1). A ré ofertou contraproposta de R$ 83.000,00 (ID 42899044 - Pág. 5). O processo foi saneado e nomeado perito para esclarecer o fato controvertido, relativo ao valor da locação. A autora compareceu aos autos e requereu tutela de urgência incidental, em virtude das consequências advindas das medidas de enfrentamento do coronavírus, com a fixação de aluguel temporário em 50% do valor do aluguel provisório ou, alternativamente, 50% do aluguel original. Requereu, ainda, a restituição temporária do aluguel de maio, cujo pagamento foi realizado de forma integral, a fim de demonstrar sua boa-fé. A parte ré apresentou manifestação, que limitou-se a oferecer uma contraproposta de R$ 88.816,20, com concessão de desconto de 5% pelos próximos três meses. 3. Verifica-se que a ré, em sua manifestação, não fez qualquer consideração sobre o grave momento vivido, em virtude da adoção das medidas de enfrentamento da COVID-19. Ora, o fato de ser entidade de assistência social não a autoriza a ignorar o grave momento econômico nacional. Evidente que, em virtude das medidas adotadas nacional e localmente, as pessoas tendem a adiar planos, inclusive planos de realização de cirurgia plástica, a fim de evitar deslocamentos e trânsito em ambientes médicos, em virtude do receio de contaminação, o que, indubitavelmente, acarreta na diminuição dos rendimentos. Dezenas de ações estão sendo distribuídas, diariamente, a fim de equacionar tais questões, que ao fim e o cabo, deveriam ser solucionadas pelas próprias partes, com um sensibilidade para o momento atual, pois, a toda evidência, todos vão ter que se readaptar para a nova realidade. Por outro vértice, também é certo que, ao contrário de outros setores, como, por exemplo, os shopping centers, a autora não paralisou totalmente suas atividades, ao contrário, manteve-se em funcionamento, pois autorizada pelos poderes públicos. Desta forma, excessivo o desconto pretendido nos alugueres, no montante de 50% do valor provisório ou, ainda, do valor original. Cumpre anotar, também, que o desconto, em virtude da COVID-19 não poderá se perpetuar no tempo, em especial porque as próprias autoridades públicas vem retirando, paulatinamente, todas as restrições antes estabelecidas e, conforme se infere dos noticiários, os brasilienses tem aos poucos retomado suas rotinas e planos. Assim, pautados os dois aspectos da questão, bem como considerando que não se pode ignorar a necessidade de a parte autora manter-se em atividade, tampouco a necessidade de a ré manter sua renda, para utilizá-la para os fins institucionais para o qual foi criada, afigura-se razoável reduzir, provisoriamente, os alugueres vencidos em maio e junho em 30% do valor provisório, alcançando, portanto, o montante de R$ 47.006,51. A partir da parcela com vencimento em julho o aluguel deverá retornar ao montante provisoriamente fixado, qual seja, R$ 67.152,17 (ID 32475633 - Pág. 1). Indefiro a restituição da quantia paga em maio, mas autorizo a compensação no mês vindouro. Dê-se ciências às partes. Em suas razões recursais, a agravante esclarece ser uma entidade sem fins lucrativos, cujas ações são de relevante interesse social. Afirma que os recursos oriundos dos pagamentos dos aluguéis são utilizados exclusivamente para os fins sociais desenvolvidos. Ressalta a liberdade de pactuação do contrato de locação firmado entre as partes. Assevera que a agravada busca auferir lucro de sua atividade comercial e empresarial, e que o aluguel já havia tido um desconto de 23% (vinte e três por cento) desde abril de 2019 em razão da decisão judicial quanto a fixação do aluguel provisório. Destaca o agravado, por prestar serviços médicos, não teve suas atividades paralisadas em razão da pandemia e decretação de estado de calamidade pública. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente agravo e, no mérito, a reforma da decisão vergastada. Preparo regular. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade. De acordo com o art. 300 do Código de Processo Civil/2015, o juiz poderá conceder tutela de urgência, total ou parcialmente, quanto evidenciados a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A concessão da medida processual de urgência está condicionada à demonstração da verossimilhança do direito e do risco de lesão grave e de difícil reparação, calcada em relevante fundamento. Logo, devem estar presentes, simultaneamente, a verossimilhança do direito, isto é, deve haver probabilidade quanto à sua existência, podendo ser identificado mediante prova sumária; e o reconhecimento de que a natural demora na respectiva definição, em via de ação, possa causar dano grave e de difícil reparação ao titular do direito violado ou ameaçado de lesão. No caso, o instituto agravado ajuizou ação revisional de aluguel, tendo sido proferida decisão em abril de 2019 fixando, na forma do inciso II do art. 68 da Lei n.o 8.245/91, o aluguel provisório em R$ 67.152,17 (sessenta e sete mil cento e cinquenta e dois e dezessete centavos), que corresponde a 80% do aluguel vigente. Em maio do corrente ano, o instituto agravado requereu a redução do aluguel provisório, ao argumento de que, em razão da pandemia global de Covid-19, o governo do Distrito Federal decretou estado de calamidade pública e emitiu o decreto suspendendo atividades comerciais consideradas não essenciais. Esclareceu, na oportunidade, que por ser um hospital de estética particular, realizando procedimentos cirúrgicos, sem atendimento de pacientes enfermos, não se incluía na lista de serviços essenciais e foi obrigado a interromper suas atividades, com drástica queda no faturamento mensal. O juiz singular proferiu a decisão agravada, reduzindo em 30% (trinta por cento) o valor provisório fixado para os aluguéis vencidos em maio e junho, alcançando o montante de R$ 47.006,51. Certo que os contratos/negócios jurídicos possuem um risco essencial, examinado pelas partes no momento de sua celebração. Contudo, levando em consideração a Teoria da Imprevisão, nos contratos de execução continuada, que não contenham obrigações aleatórias, possível a revisão das obrigações assumidas se ocorrer fato imprevisível e extraordinário que rompa o equilíbrio financeiro do contrato, e torne excessivamente onerosa a obrigação de uma das partes. Nessa esteira, as partes podem tentar procurar o reequilíbrio financeiro dos contratos, nos termos dos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, modificando equitativamente as condições do contrato. Confira-se: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. O reequilíbrio financeiro do contrato, também está previsto no art. 317, do mesmo diploma legal, quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Não se pode olvidar que a pandemia global que vivemos e o decreto governamental que determinou o fechamento temporário de estabelecimentos considerados não essenciais, pode configurar, nos contratos de locação comercial, uma situação excepcional não prevista. Todavia, necessário lembrar que, no caso em análise, o aluguel em questão já se encontra reduzido em razão da presente ação. Ainda, em que pesem as alegações de redução nas cirurgias e antecipação de férias de funcionários do grupo de risco, não foram colacionados demonstrativos que confirmem efetivamente os fatos alegados, ou a real necessidade de mais uma diminuição da prestação locatícia. Desta feita, ao menos neste momento de cognição sumária, não se mostra possível a concessão de mais desconto no aluguel, tendo em vista já configurar aluguel provisório fixado em ação revisional, quando não há comprovação eficaz do ônus excessivo das obrigações assumidas. Nesse passo, subsistindo prova conclusiva da presença dos pressupostos para a antecipação da tutela almejada, impõe-se o deferimento da pretensão liminar no presente recurso. Ante o exposto, DEFIRO a pretensão de antecipação da tutela recursal, suspendendo os efeitos da decisão até julgamento final do presente agravo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para responder ao presente recurso no prazo legal. Publique-se e intime-se. Brasília/DF, junho de 2020. Desembargadora LEILA ARLANCH Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS LeilaArlanch Gabinete da Desa. Leila Arlanch Número do processo: 0715548-57.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ACAO SOCIAL DO PLANALTO AGRAVADO: INSTITUTO DE OLHOS ISRAEL PINHEIRO LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por AÇÃO SOCIAL DO PLANALTO contra decisão proferida pelo Juiz da 13a Vara Cível de Brasília que, na ação revisional de aluguel no 0708864-50.2019.8.07.0001, ajuizada pelo INSTITUTO DE OLHOS ISRAEL PINHEIRO LTDA – ME (Hospital da Plástica DF Ltda), deferiu tutela de urgência nos seguintes termos: ... 2. Trata-se de ação revisional de aluguel que, no momento da propositura da ação, alcançava o montante de R$ 83.940,22. A autora pretendida a fixação do aluguel em R$ 59.338,41. O aluguel provisório foi fixado em R$ 67.152,17 (ID 32475633 - Pág. 1). A ré ofertou contraproposta de R$ 83.000,00 (ID 42899044 - Pág. 5). O processo foi saneado e nomeado perito para esclarecer o fato controvertido, relativo ao valor da locação. A autora compareceu aos autos e requereu tutela de urgência incidental, em virtude das consequências advindas das medidas de enfrentamento do coronavírus, com a fixação de aluguel temporário em 50% do valor do aluguel provisório ou, alternativamente, 50% do aluguel original. Requereu, ainda, a restituição temporária do aluguel de maio, cujo pagamento foi realizado de forma integral, a fim de demonstrar sua boa-fé. A parte ré apresentou manifestação, que limitou-se a oferecer uma contraproposta de R$ 88.816,20, com concessão de desconto de 5% pelos próximos três meses. 3. Verifica-se que a ré, em sua manifestação, não fez qualquer consideração sobre o grave momento vivido, em virtude da adoção das medidas de enfrentamento da COVID-19. Ora, o fato de ser entidade de assistência social não a autoriza a ignorar o grave momento econômico nacional. Evidente que, em virtude das medidas adotadas nacional e localmente, as pessoas tendem a adiar planos, inclusive planos de realização de cirurgia plástica, a fim de evitar deslocamentos e trânsito em ambientes médicos, em virtude do receio de contaminação, o que, indubitavelmente, acarreta na diminuição dos rendimentos. Dezenas de ações estão sendo distribuídas, diariamente, a fim de equacionar tais questões, que ao fim e o cabo, deveriam ser solucionadas pelas próprias partes, com um sensibilidade para o momento atual, pois, a toda evidência, todos vão ter que se readaptar para a nova realidade. Por outro vértice, também é certo que, ao contrário de outros setores, como, por exemplo, os shopping centers, a autora não paralisou totalmente suas atividades, ao contrário, manteve-se em funcionamento, pois autorizada pelos poderes públicos. Desta forma, excessivo o desconto pretendido nos alugueres, no montante de 50% do valor provisório ou, ainda, do valor original. Cumpre anotar, também, que o desconto, em virtude da COVID-19 não poderá se perpetuar no tempo, em especial porque as próprias autoridades públicas vem retirando, paulatinamente, todas as restrições antes estabelecidas e, conforme se infere dos noticiários, os brasilienses tem aos poucos retomado suas rotinas e planos. Assim, pautados os dois aspectos da questão, bem como considerando que não se pode ignorar a necessidade de a parte autora manter-se em atividade, tampouco a necessidade de a ré manter sua renda, para utilizá-la para os fins institucionais para o qual foi criada, afigura-se razoável reduzir, provisoriamente, os alugueres vencidos em maio e junho em 30% do valor provisório, alcançando, portanto, o montante de R$ 47.006,51. A partir da parcela com vencimento em julho o aluguel deverá retornar ao montante provisoriamente fixado, qual seja, R$ 67.152,17 (ID 32475633 - Pág. 1). Indefiro a restituição da quantia paga em maio, mas autorizo a compensação no mês vindouro. Dê-se ciências às partes. Em suas razões recursais, a agravante esclarece ser uma entidade sem fins lucrativos, cujas ações são de relevante interesse social. Afirma que os recursos oriundos dos pagamentos dos aluguéis são utilizados exclusivamente para os fins sociais desenvolvidos. Ressalta a liberdade de pactuação do contrato de locação firmado entre as partes. Assevera que a agravada busca auferir lucro de sua atividade comercial e empresarial, e que o aluguel já havia tido um desconto de 23% (vinte e três por cento) desde abril de 2019 em razão da decisão judicial quanto a fixação do aluguel provisório. Destaca o agravado, por prestar serviços médicos, não teve suas atividades paralisadas em razão da pandemia e decretação de estado de calamidade pública. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente agravo e, no mérito, a reforma da decisão vergastada. Preparo regular. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade. De acordo com o art. 300 do Código de Processo Civil/2015, o juiz poderá conceder tutela de urgência, total ou parcialmente, quanto evidenciados a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A concessão da medida processual de urgência está condicionada à demonstração da verossimilhança do direito e do risco de lesão grave e de difícil reparação, calcada em relevante fundamento. Logo, devem estar presentes, simultaneamente, a verossimilhança do direito, isto é, deve haver probabilidade quanto à sua existência, podendo ser identificado mediante prova sumária; e o reconhecimento de que a natural demora na respectiva definição, em via de ação, possa causar dano grave e de difícil reparação ao titular do direito violado ou ameaçado de lesão. No caso, o instituto agravado ajuizou ação revisional de aluguel, tendo sido proferida decisão em abril de 2019 fixando, na forma do inciso II do art. 68 da Lei n.o 8.245/91, o aluguel provisório em R$ 67.152,17 (sessenta e sete mil cento e cinquenta e dois e dezessete centavos), que corresponde a 80% do aluguel vigente. Em maio do corrente ano, o instituto agravado requereu a redução do aluguel provisório, ao argumento de que, em razão da pandemia global de Covid-19, o governo do Distrito Federal decretou estado de calamidade pública e emitiu o decreto suspendendo atividades comerciais consideradas não essenciais. Esclareceu, na oportunidade, que por ser um hospital de estética particular, realizando procedimentos cirúrgicos, sem atendimento de pacientes enfermos, não se incluía na lista de serviços essenciais e foi obrigado a interromper suas atividades, com drástica queda no faturamento mensal. O juiz singular proferiu a decisão agravada, reduzindo em 30% (trinta por cento) o valor provisório fixado para os aluguéis vencidos em maio e junho, alcançando o montante de R$ 47.006,51. Certo que os contratos/negócios jurídicos possuem um risco essencial, examinado pelas partes no momento de sua celebração. Contudo, levando em consideração a Teoria da Imprevisão, nos contratos de execução continuada, que não contenham obrigações aleatórias, possível a revisão das obrigações assumidas se ocorrer fato imprevisível e extraordinário que rompa o equilíbrio financeiro do contrato, e torne excessivamente onerosa a obrigação de uma das partes. Nessa esteira, as partes podem tentar procurar o reequilíbrio financeiro dos contratos, nos termos dos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, modificando equitativamente as condições do contrato. Confira-se: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. O reequilíbrio financeiro do contrato, também está previsto no art. 317, do mesmo diploma legal, quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Não se pode olvidar que a pandemia global que vivemos e o decreto governamental que determinou o fechamento temporário de estabelecimentos considerados não essenciais, pode configurar, nos contratos de locação comercial, uma situação excepcional não prevista. Todavia, necessário lembrar que, no caso em análise, o aluguel em questão já se encontra reduzido em razão da presente ação. Ainda, em que pesem as alegações de redução nas cirurgias e antecipação de férias de funcionários do grupo de risco, não foram colacionados demonstrativos que confirmem efetivamente os fatos alegados, ou a real necessidade de mais uma diminuição da prestação locatícia. Desta feita, ao menos neste momento de cognição sumária, não se mostra possível a concessão de mais desconto no aluguel, tendo em vista já configurar aluguel provisório fixado em ação revisional, quando não há comprovação eficaz do ônus excessivo das obrigações assumidas. Nesse passo, subsistindo prova conclusiva da presença dos pressupostos para a antecipação da tutela almejada, impõe-se o deferimento da pretensão liminar no presente recurso. Ante o exposto, DEFIRO a pretensão de antecipação da tutela recursal, suspendendo os efeitos da decisão até julgamento final do presente agravo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para responder ao presente recurso no prazo legal. Publique-se e intime-se. Brasília/DF, junho de 2020. Desembargadora LEILA ARLANCH Relatora