Tribunal: TJDFT
Processo: 0725017-30.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-08-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0725017-30.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EMILIA MARIA DOS SANTOS AGRAVADO: PAULO CEZAR NAYA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por MARIA EMÍLIA DOS SANTOS (ID 17975478) em face de PAULO CÉZAR NAYA ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (ID 57304527) que, nos autos da execução de título extrajudicial, processo número 0715400-48.2017.8.07.0001, rejeitou a impugnação do Agravante e homologou o laudo de avaliação do imóvel Lote 04, QNB 18, Taguatinga DF, matriculado sob o no 39146 no 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, no valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), nos seguintes termos: Vistos, etc. Cuida-se de exceção de pré-executividade e impugnação à avaliação oposta em petição de ID Num. 46843261 por Emília Maria dos Santos, onde argüi a prescrição do título que ampara a presente execução, porquanto apresentado para pagamento após o prazo de 30 (trinta) dias a que alude o art. 33, da Lei no 7.357/1985. Suscita, subsidiariamente, a ocorrência da prescrição intercorrente e discorre, ainda, sobre a perda da natureza cambiária do título, pois o pagamento foi vinculado a evento futuro e incerto (aquisições imobiliárias), consoante ajuste realizado entre a executada e o exeqüente. Prossegue, por fim, impugnando o laudo de avaliação do imóvel penhorado nos autos, requerendo seja realizada nova avaliação. Decido. Como cediço, a exceção de pré-executividade é defesa cabível em qualquer das modalidades de execução, sendo instrumento para alegação de matérias de ordem pública, passíveis de conhecimento pelo juiz de ofício, e que não determinem dilação probatória. De plano, observo que a questão relativa à suposta existência de ajuste entre as partes acerca da vinculação do cheque a outros eventos é matéria que desborda daquelas que podem ser conhecidas pelo Juízo, a denotar a impossibilidade de exame da questão por meio de simples petição nos autos da execução. Cuida-se de matéria que deveria ter sido objeto de embargos à execução, cujo prazo, contudo, transcorreu em aberto sem manifestação da parte devedora. Nada a prover, portanto. Lado outro, sem razão a executada quanto à alegada prescrição do título. Com efeito, a apresentação do cheque ao banco dentro do prazo prescrito em lei assegura ao portador do título direito à ação executiva contra endossantes e respectivos avalistas. Contudo, continua garantida a ação executiva para cobrar sua dívida em relação ao emitente e seus avalistas, ainda que tal apresentação não ocorra na data aprazada, a teor do que dispõe a Súmula 600 do Supremo Tribunal Federal, abaixo transcrita: SÚMULA No 600/STF – Cabe ação executiva contra o emitente e seus avalistas, ainda que não apresentado o cheque ao sacado no prazo legal, desde que não prescrita a ação cambiária. Da mesma forma, não vislumbro a alegada prescrição intercorrente, uma vez que a demora na efetivação da citação da parte executada ocorreu por motivos inerentes aos mecanismos da justiça. Observe-se que a ação executiva foi distribuída em 04/07/2017, expedido o mandado de citação em 28/09/2017 (ID Num. 10018588) e ocorrido o comparecimento espontâneo da executada em 29/09/2004 (ID Num. 10070099), sendo evidente que não houve qualquer desídia da parte exequente na movimentação da presente execução. Nesse sentido, observe-se a seguinte ementa de julgado do Eg. TJDFT: "(...) 3. Proposta a ação executiva dentro prazo legal fixado para seu exercício, se a citação não ocorrer por motivos inerentes ao mecanismo da justiça, não há que se falar em prescrição (Súmula 106 do Superior Tribunal de Justiça). 4. No caso em análise, não há que se falar em desídia do exequente tendo em vista que diligenciou persistentemente a fim de localizar os réus, atendendo tempestivamente a todas as determinações judiciais para impulsionar o processo, de modo que não se mostra visível qualquer negligência de sua parte, o que obsta o pronunciamento da prescrição. 5. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada." (Acórdão n.932716, 20090111960813APC, Relator: ALFEU MACHADO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/04/2016, Publicado no DJE: 26/04/2016. Pág.: 189-206) Quanto ao mais, não merece acolhimento a impugnação de ID Num. 26850326 quanto ao laudo de avaliação do imóvel localizado na QNB 18, Lote 04, Taguatinga Norte/DF, elaborado pela oficiala de justiça, no valor de R$850.000,00 (ID Num. 26448856). Com efeito, o Código de Processo Civil autoriza a realização de nova avaliação nos seguintes casos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. No caso, verifica-se que o imóvel objeto da penhora foi avaliado por oficial de justiça pelo valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), conforme auto de ID Num. 26448856. A executada apresentou impugnação à avaliação (ID Num 26850326) alegando erro, ao argumento que o valor do imóvel seria superior ao valor apontado no referido auto, e apresentou avaliação realizada por corretor de imóveis no valor de R$ 980.000,00 (novecentos e oitenta mil reais). Certo que as avaliações feitas por oficiais de justiça avaliadores não devem ser desqualificadas pela simples impugnação da parte a quem se aproveita, sobretudo porque goza de fé pública e, mais ainda, quando está embasada em avaliação ‘in loco’. No caso, não verifico que houve ocorrência de erro na avaliação, tendo em vista que a oficiala de justiça levou em conta todas as características do imóvel, além das condições do mercado, tratando-se, outrossim, de auxiliar do juízo que procede com isenção e imparcialidade no cumprimento do encargo. Percebe-se dos autos que o laudo confeccionado pela oficiala avaliadora observou as exigências constantes do artigo 872 do CPC: Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. (g.n.) A corroborar tal circunstância está o fato de o mesmo imóvel ter sido recentemente avaliado por perito corretor de imóveis cadastrado junto à Corregedoria deste Tribunal de Justiça, no processo de no 0715255-89.2017.8.07.0001, tendo o valor final sido, inclusive, inferior ao indicado nos presentes autos (ID Num. 38136060). Neste aspecto, o simples argumento trazido pela parte executada, desacompanhado de qualquer prova robusta que desmereça o laudo anexado aos autos, ou comprove a parcialidade ou dolo do avaliador, não tem suporte capaz de concluir pela necessidade de confecção de uma nova avaliação do bem. Oportuno esclarecer que a simples apresentação de laudo produzido unilateralmente não afasta a idoneidade do laudo elaborado pelo avaliador auxiliar do juízo. Sobre a questão, são iterativos os precedentes no sentido de que “a realização de nova avaliação do bem penhorado depende da demonstração de ocorrência de umas das hipóteses previstas no art. 873 do Código de Processo Civil.” (Acórdão 1178097, 07034377520198070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 1a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 17/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Ainda: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL. AVALIAÇÃO. HOMOLOGAÇÃO. ERRO. VALOR INFERIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO. DESCABIDA. DECISÃO MANTIDA. 1. A admissão de nova avaliação mostra-se possível nas hipóteses de erro ou dolo do avaliador, comprovada majoração ou diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação e fundada dúvida ao valor atribuído. 2. Descabida a reavaliação do bem quando não demonstrado manifesto erro, uma vez os anúncios que apresentam valores superiores não possuem características assemelhadas ao imóvel constrito. 3. A metodologia utilizada pelo oficial de justiça baseada em comparação de diversos anúncios de jornais e imobiliárias da região, levando-se em consideração os preços efetivamente praticados na região é prática usual e suficiente a amparar o valor obtido por avaliador judicial, isento, dotado de fé pública e possuidor de presunção de legitimidade e veracidade. 4. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 1220751, 07146135120198070000, Relator: ANA CANTARINO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. LAUDO DE AVALIAÇÃO. AVALIAÇÃO. NÃO ACOLHIDA. PRECLUSÃO. 1. O laudo de avaliação produzido por Oficial de Justiça Avaliador goza de fé pública, de modo que a sua invalidação só é possível em caso de erro notório ou dolo do avaliador. (...) 4. Agravo conhecido e desprovido.” (Acórdão n.1145002, 07175064920188070000, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA 3a Turma Cível, Data de Julgamento: 19/12/2018, Publicado no DJE: 28/01/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, rejeito a impugnação de ID Num. 46843261 e homologo o laudo de avaliação do imóvel Lote 04, QNB 18, Taguatinga DF, matriculado sob o no 39146 no 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, no valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinqüenta mil reais) - ID Num. 26448856. Preclusa essa decisão, intime-se o exeqüente para que diga se tem interesse na adjudicação ou leilão do bem penhorado, no prazo de 5 (cinco) dias. Int. O Agravante interpôs o presente recurso de agravo de instrumento, alegando que: (i) o cheque que instrui a execução carece de eficácia e se desnaturou como cambiária, tendo o juízo monocrático sido omisso em relação a tal alegação; (ii) houve prescrição; (iii) o reconhecimento dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade é questão de ordem pública, oponível a qualquer tempo; (iv) de acordo com entendimento jurisprudencial, a exceção de pré-executividade é o meio adequado para vencer tal questão; (v) a decisão não reconheceu a exceção de pré-executividade, bem como não a analisou, por ocasião da oposição dos embargos de declaração, devendo ser cassada e aplicada a teoria da causa madura, para que o Tribunal aprecie o feito; (v) em sede de pedido subsidiário, pugna pelo reconhecimento da prescrição, de acordo com o art. 59 da Lei n. 7.357/1985, que prevê o prazo prescricional de 06 (seis) meses da cédula de cheque; (vi) o art. 47 da mesma lei assegura a possibilidade do ajuizamento de ação executiva consubstanciada em cheque; (vii) a cártula de cheque (ID. 8016684) foi assinada em 24/01/2017 e a ação executória foi distribuída em 04/07/2017; (viii) o despacho citatório foi proferido em 12/07/2017 (ID. 8223440) e a Executada compareceu espontaneamente aos autos em 29/09/2017 (ID. 10070106); (ix) o CPC/15 determina, em seu art. 240, que o despacho citatório interromperá o prazo prescricional e retroagirá à data da propositura da ação (§1o), desde que observado o prazo de 10 (dez) dias para a promoção da citação por parte do Exequente e a inobservância do prazo previsto no §2o do mesmo artigo não induz a interrupção do prazo, o que viabiliza a consumação da prescrição durante o desenvolvimento da relação processual; (x) em segunda tese subsidiária, aponta a necessidade de se proceder à nova avaliação do imóvel penhorado, uma vez que existe discrepância de preços entre a avaliação de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais) e a avaliação feita corretor de imóveis (R$ 980.000,00); (xi) o laudo não foi elaborado de acordo com as orientações da NBR 5.676 da ABNT, sem observar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Requereu, inicialmente, a concessão do efeito suspensivo invocando a regra do art. 995, parágrafo único, e do art. 1019, I, do CPC, alegando que: (i) existe probabilidade do direito, em face da dúvida acerca do laudo pericial apresentado pela Oficial de Justiça, especialmente em razão da grande discrepância de valores observada da conclusão dos laudos delineados pelo próprio acórdão recorrido; (ii) o perigo da demora decorre do risco de prosseguimento da ação executória originária (0715400-48.2017.8.07.0001), trazendo risco ao resultado útil do processo, bem como em relação à eventual alienação do imóvel subavaliado poderá dar ensejo a uma perda patrimonial irremediável. Com isso requer a suspensão da ação de execução originária (0715400-48.2017.8.07.0001, em trâmite na 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília. O Agravante acostou os documentos obrigatórios, nos termos do art. 1.017, §5o do CPC. Preparo recolhido (ID 17975480 e 17975481). Dos Requisitos Extrínsecos e do Cabimento O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, inc. I, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo recolhido (ID 17975480 e 17975481). É o relatório. DECIDO. DO EFEITO SUSPENSIVO Conforme relatado, cuida-se de agravo de instrumento interposto por MARIA EMÍLIA DOS SANTOS (ID 17975478) em face de PAULO CÉZAR NAYA ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (ID 57304527) que, nos autos da execução de título extrajudicial, processo número 0715400-48.2017.8.07.0001, rejeitou a impugnação do Agravante e homologou o laudo de avaliação do imóvel Lote 04, QNB 18, Taguatinga DF, matriculado sob o no 39146 no 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, no valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais). A controvérsia recursal consiste na pretensão de reforma da decisão que rejeitou a impugnação do Agravante, trazendo como pano de fundo discussão sobre a inexigibilidade do título executivo, o manejo da exceção de pré-executividade, bem como o laudo avaliatório firmado na origem. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, I do mesmo CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. No caso em apreço, das alegações formuladas pelo Agravante, bem como considerando os limites que essa cognição sumária permite em sede de tutela recursal, verifico a presença concomitante dos requisitos acima especificados, os quais subsidiam a suspensão do processo, ao menos por agora e até o julgamento do presente agravo. Isso porque, a Agravante, em suas razões, ao invocar o art. 1.019, I do CPC, evidenciou a potencialidade de risco de dano irreparável diante do perigo da demora, uma vez que o prosseguimento da ação, na origem, pode dar azo à alienação do imóvel cuja avaliação se alega ser aquém do valor de mercado. Além disso, o prosseguimento da ação, sem que se discuta e se exaura o cenário trazido pelo Agravante, pode acarretar risco ao resultado útil do processo, pois a referida alienação, enquanto pendente a apreciação do agravo, pode ensejar situação irreversível. Em relação à probabilidade do direito, o Agravante argumentou existir dúvida acerca do laudo pericial apresentado pela Oficial de Justiça, especialmente em razão da grande discrepância de valores observada, sobretudo em face da avalição oficial, que encontrou o valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), em contraste com a avaliação feita corretor de imóveis (R$ 980.000,00). Em relação ao cenário fático que envolve as questões de direito acerca da exigibilidade do título, o momento agora consiste em uma cognição sumária, que se vincula à apreciação dos elementos para a concessão do efeito suspensivo, cabendo a apreciação por ocasião da análise meritória. Assim, muito embora o Agravante tenha trazido aos autos considerações acerca da suposta desnaturação da cártula em face da prescrição, bem como da omissão da decisão em relação aos temas trazidos ao juízo de origem, trata-se de tema que deve ser vencido também por ocasião da apreciação de mérito no presente agravo. O que importa considerar, ao menos nesse primeiro momento de apreciação da matéria, é a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso de agravo de instrumento, tendo em vista que o Agravante se encontra na iminência de experimentar a alienação do imóvel, cujo valor de avaliação se questiona. De um lado, temos a decisão do magistrado, que entendeu pela inocorrência de erro na avalição, alegando que a avaliadora se utilizou de todos os parâmetros necessários para depreender o valor do imóvel, além de considerar que o Agravante haveria de ter manuseado a irresignação por ocasião dos embargos, e não pela via de pré-executividade. De outro, temos a alegação do Agravante a respeito da discrepância de valores, sem deixar de mencionar a questão de fundo, que diz respeito ao debate sobre a inexigibilidade do título que ensejou, ao final, a iminência da alienação do referido imóvel, em face da aduzida quantia devida. Tenho que a vexata quaestio, aqui, diz respeito a se perquirir a suspensão, de plano e pronto, do processo, na origem, enquanto pendente a análise de tais elementos trazidos aos autos. Diante da necessidade de, de plano e pronto, viabilizar a garantia do processo, evitando, assim, dissabores em face de diligências irreversíveis, entendo que o Agravante logrou êxito em apontar o fumus boni iuris, a partir da controvérsia trazida em torno da discrepância entre valores de avalição, bem como em relação à inexigibilidade do título em face de lapso prescricional. Por outro lado, o periculum in mora remonta à ideia da possibilidade de concretização, em definitivo, do prejuízo firmado em face da possibilidade de alienação do bem. Observando os autos, não vislumbro, por outro lado, potencial prejuízo para as partes Agravadas, sendo que ambas, Agravante e Agravada, podem aguardar o deslinde do mérito. O parágrafo único do art. 995 estabelece como regra a concomitância dos requisitos para que seja concedido o pretendido efeito suspensivo ao recurso, o que abarca a situação do presente caso, pelas razões acima descritas. Diante desse cenário e em uma análise preliminar, entendo subsistir a urgência necessária a autorizar a atuação jurisdicional em caráter provisório, tendo em vista que houve demonstração pela parte Agravante de que os efeitos da decisão agravada lhe são prejudiciais. Por essa razão, até que se ultime a apreciação do objeto desse agravo, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para suspender, por ora, o processo na origem. Oficie-se o Juízo a quo a fim de dar-lhe conhecimento desta decisão. Intime-se a Agravada para oferecer resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se e intime-se. Brasília, 30 de julho de 2020 19:03:26. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0725017-30.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EMILIA MARIA DOS SANTOS AGRAVADO: PAULO CEZAR NAYA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por MARIA EMÍLIA DOS SANTOS (ID 17975478) em face de PAULO CÉZAR NAYA ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (ID 57304527) que, nos autos da execução de título extrajudicial, processo número 0715400-48.2017.8.07.0001, rejeitou a impugnação do Agravante e homologou o laudo de avaliação do imóvel Lote 04, QNB 18, Taguatinga DF, matriculado sob o no 39146 no 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, no valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), nos seguintes termos: Vistos, etc. Cuida-se de exceção de pré-executividade e impugnação à avaliação oposta em petição de ID Num. 46843261 por Emília Maria dos Santos, onde argüi a prescrição do título que ampara a presente execução, porquanto apresentado para pagamento após o prazo de 30 (trinta) dias a que alude o art. 33, da Lei no 7.357/1985. Suscita, subsidiariamente, a ocorrência da prescrição intercorrente e discorre, ainda, sobre a perda da natureza cambiária do título, pois o pagamento foi vinculado a evento futuro e incerto (aquisições imobiliárias), consoante ajuste realizado entre a executada e o exeqüente. Prossegue, por fim, impugnando o laudo de avaliação do imóvel penhorado nos autos, requerendo seja realizada nova avaliação. Decido. Como cediço, a exceção de pré-executividade é defesa cabível em qualquer das modalidades de execução, sendo instrumento para alegação de matérias de ordem pública, passíveis de conhecimento pelo juiz de ofício, e que não determinem dilação probatória. De plano, observo que a questão relativa à suposta existência de ajuste entre as partes acerca da vinculação do cheque a outros eventos é matéria que desborda daquelas que podem ser conhecidas pelo Juízo, a denotar a impossibilidade de exame da questão por meio de simples petição nos autos da execução. Cuida-se de matéria que deveria ter sido objeto de embargos à execução, cujo prazo, contudo, transcorreu em aberto sem manifestação da parte devedora. Nada a prover, portanto. Lado outro, sem razão a executada quanto à alegada prescrição do título. Com efeito, a apresentação do cheque ao banco dentro do prazo prescrito em lei assegura ao portador do título direito à ação executiva contra endossantes e respectivos avalistas. Contudo, continua garantida a ação executiva para cobrar sua dívida em relação ao emitente e seus avalistas, ainda que tal apresentação não ocorra na data aprazada, a teor do que dispõe a Súmula 600 do Supremo Tribunal Federal, abaixo transcrita: SÚMULA No 600/STF – Cabe ação executiva contra o emitente e seus avalistas, ainda que não apresentado o cheque ao sacado no prazo legal, desde que não prescrita a ação cambiária. Da mesma forma, não vislumbro a alegada prescrição intercorrente, uma vez que a demora na efetivação da citação da parte executada ocorreu por motivos inerentes aos mecanismos da justiça. Observe-se que a ação executiva foi distribuída em 04/07/2017, expedido o mandado de citação em 28/09/2017 (ID Num. 10018588) e ocorrido o comparecimento espontâneo da executada em 29/09/2004 (ID Num. 10070099), sendo evidente que não houve qualquer desídia da parte exequente na movimentação da presente execução. Nesse sentido, observe-se a seguinte ementa de julgado do Eg. TJDFT: "(...) 3. Proposta a ação executiva dentro prazo legal fixado para seu exercício, se a citação não ocorrer por motivos inerentes ao mecanismo da justiça, não há que se falar em prescrição (Súmula 106 do Superior Tribunal de Justiça). 4. No caso em análise, não há que se falar em desídia do exequente tendo em vista que diligenciou persistentemente a fim de localizar os réus, atendendo tempestivamente a todas as determinações judiciais para impulsionar o processo, de modo que não se mostra visível qualquer negligência de sua parte, o que obsta o pronunciamento da prescrição. 5. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada." (Acórdão n.932716, 20090111960813APC, Relator: ALFEU MACHADO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/04/2016, Publicado no DJE: 26/04/2016. Pág.: 189-206) Quanto ao mais, não merece acolhimento a impugnação de ID Num. 26850326 quanto ao laudo de avaliação do imóvel localizado na QNB 18, Lote 04, Taguatinga Norte/DF, elaborado pela oficiala de justiça, no valor de R$850.000,00 (ID Num. 26448856). Com efeito, o Código de Processo Civil autoriza a realização de nova avaliação nos seguintes casos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. No caso, verifica-se que o imóvel objeto da penhora foi avaliado por oficial de justiça pelo valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), conforme auto de ID Num. 26448856. A executada apresentou impugnação à avaliação (ID Num 26850326) alegando erro, ao argumento que o valor do imóvel seria superior ao valor apontado no referido auto, e apresentou avaliação realizada por corretor de imóveis no valor de R$ 980.000,00 (novecentos e oitenta mil reais). Certo que as avaliações feitas por oficiais de justiça avaliadores não devem ser desqualificadas pela simples impugnação da parte a quem se aproveita, sobretudo porque goza de fé pública e, mais ainda, quando está embasada em avaliação ‘in loco’. No caso, não verifico que houve ocorrência de erro na avaliação, tendo em vista que a oficiala de justiça levou em conta todas as características do imóvel, além das condições do mercado, tratando-se, outrossim, de auxiliar do juízo que procede com isenção e imparcialidade no cumprimento do encargo. Percebe-se dos autos que o laudo confeccionado pela oficiala avaliadora observou as exigências constantes do artigo 872 do CPC: Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. (g.n.) A corroborar tal circunstância está o fato de o mesmo imóvel ter sido recentemente avaliado por perito corretor de imóveis cadastrado junto à Corregedoria deste Tribunal de Justiça, no processo de no 0715255-89.2017.8.07.0001, tendo o valor final sido, inclusive, inferior ao indicado nos presentes autos (ID Num. 38136060). Neste aspecto, o simples argumento trazido pela parte executada, desacompanhado de qualquer prova robusta que desmereça o laudo anexado aos autos, ou comprove a parcialidade ou dolo do avaliador, não tem suporte capaz de concluir pela necessidade de confecção de uma nova avaliação do bem. Oportuno esclarecer que a simples apresentação de laudo produzido unilateralmente não afasta a idoneidade do laudo elaborado pelo avaliador auxiliar do juízo. Sobre a questão, são iterativos os precedentes no sentido de que “a realização de nova avaliação do bem penhorado depende da demonstração de ocorrência de umas das hipóteses previstas no art. 873 do Código de Processo Civil.” (Acórdão 1178097, 07034377520198070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 1a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 17/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Ainda: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL. AVALIAÇÃO. HOMOLOGAÇÃO. ERRO. VALOR INFERIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO. DESCABIDA. DECISÃO MANTIDA. 1. A admissão de nova avaliação mostra-se possível nas hipóteses de erro ou dolo do avaliador, comprovada majoração ou diminuição do valor do bem posteriormente à avaliação e fundada dúvida ao valor atribuído. 2. Descabida a reavaliação do bem quando não demonstrado manifesto erro, uma vez os anúncios que apresentam valores superiores não possuem características assemelhadas ao imóvel constrito. 3. A metodologia utilizada pelo oficial de justiça baseada em comparação de diversos anúncios de jornais e imobiliárias da região, levando-se em consideração os preços efetivamente praticados na região é prática usual e suficiente a amparar o valor obtido por avaliador judicial, isento, dotado de fé pública e possuidor de presunção de legitimidade e veracidade. 4. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 1220751, 07146135120198070000, Relator: ANA CANTARINO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. LAUDO DE AVALIAÇÃO. AVALIAÇÃO. NÃO ACOLHIDA. PRECLUSÃO. 1. O laudo de avaliação produzido por Oficial de Justiça Avaliador goza de fé pública, de modo que a sua invalidação só é possível em caso de erro notório ou dolo do avaliador. (...) 4. Agravo conhecido e desprovido.” (Acórdão n.1145002, 07175064920188070000, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA 3a Turma Cível, Data de Julgamento: 19/12/2018, Publicado no DJE: 28/01/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, rejeito a impugnação de ID Num. 46843261 e homologo o laudo de avaliação do imóvel Lote 04, QNB 18, Taguatinga DF, matriculado sob o no 39146 no 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, no valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinqüenta mil reais) - ID Num. 26448856. Preclusa essa decisão, intime-se o exeqüente para que diga se tem interesse na adjudicação ou leilão do bem penhorado, no prazo de 5 (cinco) dias. Int. O Agravante interpôs o presente recurso de agravo de instrumento, alegando que: (i) o cheque que instrui a execução carece de eficácia e se desnaturou como cambiária, tendo o juízo monocrático sido omisso em relação a tal alegação; (ii) houve prescrição; (iii) o reconhecimento dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade é questão de ordem pública, oponível a qualquer tempo; (iv) de acordo com entendimento jurisprudencial, a exceção de pré-executividade é o meio adequado para vencer tal questão; (v) a decisão não reconheceu a exceção de pré-executividade, bem como não a analisou, por ocasião da oposição dos embargos de declaração, devendo ser cassada e aplicada a teoria da causa madura, para que o Tribunal aprecie o feito; (v) em sede de pedido subsidiário, pugna pelo reconhecimento da prescrição, de acordo com o art. 59 da Lei n. 7.357/1985, que prevê o prazo prescricional de 06 (seis) meses da cédula de cheque; (vi) o art. 47 da mesma lei assegura a possibilidade do ajuizamento de ação executiva consubstanciada em cheque; (vii) a cártula de cheque (ID. 8016684) foi assinada em 24/01/2017 e a ação executória foi distribuída em 04/07/2017; (viii) o despacho citatório foi proferido em 12/07/2017 (ID. 8223440) e a Executada compareceu espontaneamente aos autos em 29/09/2017 (ID. 10070106); (ix) o CPC/15 determina, em seu art. 240, que o despacho citatório interromperá o prazo prescricional e retroagirá à data da propositura da ação (§1o), desde que observado o prazo de 10 (dez) dias para a promoção da citação por parte do Exequente e a inobservância do prazo previsto no §2o do mesmo artigo não induz a interrupção do prazo, o que viabiliza a consumação da prescrição durante o desenvolvimento da relação processual; (x) em segunda tese subsidiária, aponta a necessidade de se proceder à nova avaliação do imóvel penhorado, uma vez que existe discrepância de preços entre a avaliação de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais) e a avaliação feita corretor de imóveis (R$ 980.000,00); (xi) o laudo não foi elaborado de acordo com as orientações da NBR 5.676 da ABNT, sem observar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Requereu, inicialmente, a concessão do efeito suspensivo invocando a regra do art. 995, parágrafo único, e do art. 1019, I, do CPC, alegando que: (i) existe probabilidade do direito, em face da dúvida acerca do laudo pericial apresentado pela Oficial de Justiça, especialmente em razão da grande discrepância de valores observada da conclusão dos laudos delineados pelo próprio acórdão recorrido; (ii) o perigo da demora decorre do risco de prosseguimento da ação executória originária (0715400-48.2017.8.07.0001), trazendo risco ao resultado útil do processo, bem como em relação à eventual alienação do imóvel subavaliado poderá dar ensejo a uma perda patrimonial irremediável. Com isso requer a suspensão da ação de execução originária (0715400-48.2017.8.07.0001, em trâmite na 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília. O Agravante acostou os documentos obrigatórios, nos termos do art. 1.017, §5o do CPC. Preparo recolhido (ID 17975480 e 17975481). Dos Requisitos Extrínsecos e do Cabimento O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, inc. I, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo recolhido (ID 17975480 e 17975481). É o relatório. DECIDO. DO EFEITO SUSPENSIVO Conforme relatado, cuida-se de agravo de instrumento interposto por MARIA EMÍLIA DOS SANTOS (ID 17975478) em face de PAULO CÉZAR NAYA ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (ID 57304527) que, nos autos da execução de título extrajudicial, processo número 0715400-48.2017.8.07.0001, rejeitou a impugnação do Agravante e homologou o laudo de avaliação do imóvel Lote 04, QNB 18, Taguatinga DF, matriculado sob o no 39146 no 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, no valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais). A controvérsia recursal consiste na pretensão de reforma da decisão que rejeitou a impugnação do Agravante, trazendo como pano de fundo discussão sobre a inexigibilidade do título executivo, o manejo da exceção de pré-executividade, bem como o laudo avaliatório firmado na origem. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, I do mesmo CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. No caso em apreço, das alegações formuladas pelo Agravante, bem como considerando os limites que essa cognição sumária permite em sede de tutela recursal, verifico a presença concomitante dos requisitos acima especificados, os quais subsidiam a suspensão do processo, ao menos por agora e até o julgamento do presente agravo. Isso porque, a Agravante, em suas razões, ao invocar o art. 1.019, I do CPC, evidenciou a potencialidade de risco de dano irreparável diante do perigo da demora, uma vez que o prosseguimento da ação, na origem, pode dar azo à alienação do imóvel cuja avaliação se alega ser aquém do valor de mercado. Além disso, o prosseguimento da ação, sem que se discuta e se exaura o cenário trazido pelo Agravante, pode acarretar risco ao resultado útil do processo, pois a referida alienação, enquanto pendente a apreciação do agravo, pode ensejar situação irreversível. Em relação à probabilidade do direito, o Agravante argumentou existir dúvida acerca do laudo pericial apresentado pela Oficial de Justiça, especialmente em razão da grande discrepância de valores observada, sobretudo em face da avalição oficial, que encontrou o valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), em contraste com a avaliação feita corretor de imóveis (R$ 980.000,00). Em relação ao cenário fático que envolve as questões de direito acerca da exigibilidade do título, o momento agora consiste em uma cognição sumária, que se vincula à apreciação dos elementos para a concessão do efeito suspensivo, cabendo a apreciação por ocasião da análise meritória. Assim, muito embora o Agravante tenha trazido aos autos considerações acerca da suposta desnaturação da cártula em face da prescrição, bem como da omissão da decisão em relação aos temas trazidos ao juízo de origem, trata-se de tema que deve ser vencido também por ocasião da apreciação de mérito no presente agravo. O que importa considerar, ao menos nesse primeiro momento de apreciação da matéria, é a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso de agravo de instrumento, tendo em vista que o Agravante se encontra na iminência de experimentar a alienação do imóvel, cujo valor de avaliação se questiona. De um lado, temos a decisão do magistrado, que entendeu pela inocorrência de erro na avalição, alegando que a avaliadora se utilizou de todos os parâmetros necessários para depreender o valor do imóvel, além de considerar que o Agravante haveria de ter manuseado a irresignação por ocasião dos embargos, e não pela via de pré-executividade. De outro, temos a alegação do Agravante a respeito da discrepância de valores, sem deixar de mencionar a questão de fundo, que diz respeito ao debate sobre a inexigibilidade do título que ensejou, ao final, a iminência da alienação do referido imóvel, em face da aduzida quantia devida. Tenho que a vexata quaestio, aqui, diz respeito a se perquirir a suspensão, de plano e pronto, do processo, na origem, enquanto pendente a análise de tais elementos trazidos aos autos. Diante da necessidade de, de plano e pronto, viabilizar a garantia do processo, evitando, assim, dissabores em face de diligências irreversíveis, entendo que o Agravante logrou êxito em apontar o fumus boni iuris, a partir da controvérsia trazida em torno da discrepância entre valores de avalição, bem como em relação à inexigibilidade do título em face de lapso prescricional. Por outro lado, o periculum in mora remonta à ideia da possibilidade de concretização, em definitivo, do prejuízo firmado em face da possibilidade de alienação do bem. Observando os autos, não vislumbro, por outro lado, potencial prejuízo para as partes Agravadas, sendo que ambas, Agravante e Agravada, podem aguardar o deslinde do mérito. O parágrafo único do art. 995 estabelece como regra a concomitância dos requisitos para que seja concedido o pretendido efeito suspensivo ao recurso, o que abarca a situação do presente caso, pelas razões acima descritas. Diante desse cenário e em uma análise preliminar, entendo subsistir a urgência necessária a autorizar a atuação jurisdicional em caráter provisório, tendo em vista que houve demonstração pela parte Agravante de que os efeitos da decisão agravada lhe são prejudiciais. Por essa razão, até que se ultime a apreciação do objeto desse agravo, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para suspender, por ora, o processo na origem. Oficie-se o Juízo a quo a fim de dar-lhe conhecimento desta decisão. Intime-se a Agravada para oferecer resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se e intime-se. Brasília, 30 de julho de 2020 19:03:26. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador