Tribunal: TJDFT
Processo: 0726592-73.2020.8.07.0000
Órgão julgador: LEILA ARLANCH
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS LeilaArlanch Gabinete da Desa. Leila Arlanch Número do processo: 0726592-73.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ORLANDO CLAPP FILHO AGRAVADO: ADV ESPORTE E SAUDE LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por ORLANDO CLAPP FILHO contra decisão proferida pelo Juiz da 13a Vara Cível de Brasília que, na ação revisional de aluguel no 0708864-50.2019.8.07.0001, ajuizada por ADV ESPORTE E SAÚDE LTDA, deferiu tutela de urgência nos seguintes termos: ... Considerando a conjuntura subjacente à presente demanda, é possível observar, de forma pública e notória, que a adoção das medidas de distanciamento social determinadas pelo Governo do Distrito Federal ante a pandemia do COVID-19 acarretou efeitos negativos, presentes e futuros, para toda a sociedade. No caso em tela, constata-se que, em razão de circunstâncias alheias a sua vontade, a autora está impedida de explorar as atividades econômicas a que se dedica e a que, ademais, se presta o imóvel locado. Assim, diante da alteração do contexto fático em que fora celebrada a avença “sub judice”, se tratando, ademais, de contrato de execução continuada, não se mostra razoável que se mantenham intactas as cláusulas financeiras estabelecidas no aludido pacto, sob pena de se tornar excessivamente onerosa a obrigação da parte autora, razão pela qual, a fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual objeto do presente feito, DEFIRO, em parte, a liminar postulada para mensurar, no período em que o poder público obviar o exercício da atividade econômica a que se dedica a autora no imóvel locado, os alugueres pertinentes ao contrato "sub judice" em 1/3 (um terço) do valor nele fixado. ... Em suas razões recursais, o agravante alega que não restou comprovada a falta de faturamento mensal capaz de inviabilizar o cumprimento das obrigações assumidas. Assevera que a empresa agravada faz parte de um grande conglomerado empresarial do ramo de academias de ginástica, com grandes lucros, e que a queda no faturamento por um determinado período não tem o condão de impedir o cumprimento das obrigações locatícias. Afirma que a agravada oferece serviço de treinamento personalizado à distância pago e que, apesar da suspensão da cobrança das mensalidades, ainda são cobradas as taxas de adesão e manutenção. Aduz que a redução do aluguel para 30% (trinta por cento) do valor original compromete a paridade contratual e lhe transfere toda a onerosidade da pandemia. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente agravo e, no mérito, a reforma da decisão vergastada para indeferir a tutela de urgência requerida na inicial ou, subsidiariamente, a redução do aluguel para 80% (oitenta por cento) do valor da obrigação ajustada contratualmente, determinando o pagamento das diferenças decorrentes da redução do aluguel em três parcelas, a partir do mês de agosto/2020, corrigidas monetariamente e sem acréscimo de juros ou de multa. Preparo regular. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade. De acordo com o art. 300 do Código de Processo Civil/2015, o juiz poderá conceder tutela de urgência, total ou parcialmente, quanto evidenciados a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A concessão da medida processual de urgência está condicionada à demonstração da verossimilhança do direito e do risco de lesão grave e de difícil reparação, calcada em relevante fundamento. Logo, devem estar presentes, simultaneamente, a verossimilhança do direito, isto é, deve haver probabilidade quanto à sua existência, podendo ser identificado mediante prova sumária; e o reconhecimento de que a natural demora na respectiva definição, em via de ação, possa causar dano grave e de difícil reparação ao titular do direito violado ou ameaçado de lesão. No caso, a empresa agravada ajuizou ação revisão de obrigação requerendo a inexigibilidade ou a redução do aluguel devido, a partir da data de suspensão das suas atividades e enquanto durar o impedimento previsto nos decretos do governo local referentes a contenção da pandemia de Covid-19. O juiz singular proferiu a decisão agravada, reduzindo o pagamento dos aluguéis para 1/3 (um terço) do valor devido, enquanto perdurasse a suspensão das atividades da empresa agravada. Os contratos/negócios jurídicos possuem um risco essencial, examinado pelas partes no momento de sua celebração. Contudo, levando em consideração a Teoria da Imprevisão, nos contratos de execução continuada, que não contenham obrigações aleatórias, possível a revisão das obrigações assumidas se ocorrer fato imprevisível e extraordinário que rompa o equilíbrio financeiro do contrato, e torne excessivamente onerosa a obrigação de uma das partes. Nessa esteira, as partes podem tentar procurar o reequilíbrio financeiro dos contratos, nos termos dos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, modificando equitativamente as condições do contrato. Confira-se: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. O reequilíbrio financeiro do contrato, também está previsto no art. 317, do mesmo diploma legal, quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Não se pode olvidar que a pandemia global que vivemos e os decretos governamentais que determinaram o fechamento temporário de estabelecimentos considerados não essenciais, podem configurar, nos contratos de locação comercial, uma situação excepcional não prevista. Nesse passo, tendo em vista evidente impacto econômico nas atividades como a exercida pela empresa agravada, decorrente das medidas adotadas para preservação da saúde pública, possível a excepcional intervenção do Judiciário no contrato livremente firmado entre as partes, no intuído de restaurar o reequilíbrio da obrigação. Assim, tratando-se do ramo de academia, cujo fechamento foi total, ainda que a empresa agravada seja de grande porte e tenha oferecido serviços à distância aos seus clientes, lógica a ocorrência de uma redução efetiva de seu faturamento, mesmo não tendo sido colacionados demonstrativos contábeis. Todavia, da mesma forma, necessário observar que o agravante também tem direito a manter sua renda, devendo ser assegurada a base contratual, com a redução equitativa da contraprestação. Desta feita, ao menos neste momento de cognição sumária, plausível a concessão de desconto no aluguel, em razão do ônus excessivo das obrigações assumidas. Nesse passo, subsistindo prova conclusiva da presença dos pressupostos para a antecipação da tutela almejada, impõe-se o deferimento parcial da pretensão liminar no presente recurso. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a pretensão de antecipação da tutela recursal, para determinar a redução da prestação locatícia para 70% (setenta por cento) do valor fixado em contrato. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para responder ao presente recurso no prazo legal. Publique-se e intime-se. Brasília/DF, julho de 2020. Desembargadora LEILA ARLANCH Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS LeilaArlanch Gabinete da Desa. Leila Arlanch Número do processo: 0726592-73.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ORLANDO CLAPP FILHO AGRAVADO: ADV ESPORTE E SAUDE LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por ORLANDO CLAPP FILHO contra decisão proferida pelo Juiz da 13a Vara Cível de Brasília que, na ação revisional de aluguel no 0708864-50.2019.8.07.0001, ajuizada por ADV ESPORTE E SAÚDE LTDA, deferiu tutela de urgência nos seguintes termos: ... Considerando a conjuntura subjacente à presente demanda, é possível observar, de forma pública e notória, que a adoção das medidas de distanciamento social determinadas pelo Governo do Distrito Federal ante a pandemia do COVID-19 acarretou efeitos negativos, presentes e futuros, para toda a sociedade. No caso em tela, constata-se que, em razão de circunstâncias alheias a sua vontade, a autora está impedida de explorar as atividades econômicas a que se dedica e a que, ademais, se presta o imóvel locado. Assim, diante da alteração do contexto fático em que fora celebrada a avença “sub judice”, se tratando, ademais, de contrato de execução continuada, não se mostra razoável que se mantenham intactas as cláusulas financeiras estabelecidas no aludido pacto, sob pena de se tornar excessivamente onerosa a obrigação da parte autora, razão pela qual, a fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual objeto do presente feito, DEFIRO, em parte, a liminar postulada para mensurar, no período em que o poder público obviar o exercício da atividade econômica a que se dedica a autora no imóvel locado, os alugueres pertinentes ao contrato "sub judice" em 1/3 (um terço) do valor nele fixado. ... Em suas razões recursais, o agravante alega que não restou comprovada a falta de faturamento mensal capaz de inviabilizar o cumprimento das obrigações assumidas. Assevera que a empresa agravada faz parte de um grande conglomerado empresarial do ramo de academias de ginástica, com grandes lucros, e que a queda no faturamento por um determinado período não tem o condão de impedir o cumprimento das obrigações locatícias. Afirma que a agravada oferece serviço de treinamento personalizado à distância pago e que, apesar da suspensão da cobrança das mensalidades, ainda são cobradas as taxas de adesão e manutenção. Aduz que a redução do aluguel para 30% (trinta por cento) do valor original compromete a paridade contratual e lhe transfere toda a onerosidade da pandemia. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente agravo e, no mérito, a reforma da decisão vergastada para indeferir a tutela de urgência requerida na inicial ou, subsidiariamente, a redução do aluguel para 80% (oitenta por cento) do valor da obrigação ajustada contratualmente, determinando o pagamento das diferenças decorrentes da redução do aluguel em três parcelas, a partir do mês de agosto/2020, corrigidas monetariamente e sem acréscimo de juros ou de multa. Preparo regular. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade. De acordo com o art. 300 do Código de Processo Civil/2015, o juiz poderá conceder tutela de urgência, total ou parcialmente, quanto evidenciados a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A concessão da medida processual de urgência está condicionada à demonstração da verossimilhança do direito e do risco de lesão grave e de difícil reparação, calcada em relevante fundamento. Logo, devem estar presentes, simultaneamente, a verossimilhança do direito, isto é, deve haver probabilidade quanto à sua existência, podendo ser identificado mediante prova sumária; e o reconhecimento de que a natural demora na respectiva definição, em via de ação, possa causar dano grave e de difícil reparação ao titular do direito violado ou ameaçado de lesão. No caso, a empresa agravada ajuizou ação revisão de obrigação requerendo a inexigibilidade ou a redução do aluguel devido, a partir da data de suspensão das suas atividades e enquanto durar o impedimento previsto nos decretos do governo local referentes a contenção da pandemia de Covid-19. O juiz singular proferiu a decisão agravada, reduzindo o pagamento dos aluguéis para 1/3 (um terço) do valor devido, enquanto perdurasse a suspensão das atividades da empresa agravada. Os contratos/negócios jurídicos possuem um risco essencial, examinado pelas partes no momento de sua celebração. Contudo, levando em consideração a Teoria da Imprevisão, nos contratos de execução continuada, que não contenham obrigações aleatórias, possível a revisão das obrigações assumidas se ocorrer fato imprevisível e extraordinário que rompa o equilíbrio financeiro do contrato, e torne excessivamente onerosa a obrigação de uma das partes. Nessa esteira, as partes podem tentar procurar o reequilíbrio financeiro dos contratos, nos termos dos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, modificando equitativamente as condições do contrato. Confira-se: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. O reequilíbrio financeiro do contrato, também está previsto no art. 317, do mesmo diploma legal, quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Não se pode olvidar que a pandemia global que vivemos e os decretos governamentais que determinaram o fechamento temporário de estabelecimentos considerados não essenciais, podem configurar, nos contratos de locação comercial, uma situação excepcional não prevista. Nesse passo, tendo em vista evidente impacto econômico nas atividades como a exercida pela empresa agravada, decorrente das medidas adotadas para preservação da saúde pública, possível a excepcional intervenção do Judiciário no contrato livremente firmado entre as partes, no intuído de restaurar o reequilíbrio da obrigação. Assim, tratando-se do ramo de academia, cujo fechamento foi total, ainda que a empresa agravada seja de grande porte e tenha oferecido serviços à distância aos seus clientes, lógica a ocorrência de uma redução efetiva de seu faturamento, mesmo não tendo sido colacionados demonstrativos contábeis. Todavia, da mesma forma, necessário observar que o agravante também tem direito a manter sua renda, devendo ser assegurada a base contratual, com a redução equitativa da contraprestação. Desta feita, ao menos neste momento de cognição sumária, plausível a concessão de desconto no aluguel, em razão do ônus excessivo das obrigações assumidas. Nesse passo, subsistindo prova conclusiva da presença dos pressupostos para a antecipação da tutela almejada, impõe-se o deferimento parcial da pretensão liminar no presente recurso. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a pretensão de antecipação da tutela recursal, para determinar a redução da prestação locatícia para 70% (setenta por cento) do valor fixado em contrato. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para responder ao presente recurso no prazo legal. Publique-se e intime-se. Brasília/DF, julho de 2020. Desembargadora LEILA ARLANCH Relatora