Tribunal: TJDFT
Processo: 0713547-02.2020.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-20

Ementa:
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Maria Aparecida Coelho Araújo, Janilto Lima Costa, JL Construtora Ltda. e Rapha Construtora e Incorporadora SPE Ltda.-ME contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (Id 16281670) que, nos autos da execução fundada em título executivo extrajudicial (cédula de crédito bancário) proposta em desfavor dos agravantes pelo Banco do Brasil S.A, (a) indeferiu a impugnação ao laudo de avaliação elaborado por Oficiala de Justiça (Id 16281672) e homologou o preço por ela dado ao imóvel sobre o qual recaiu a penhora, localizado na Rua Caminho do Jordão, Lote 3, Lago Sul, Brasília/DF, em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais); (b) fixou o preço mínimo do leilão em 75% do valor da avaliação homologada; e (c) determinou a remessa de ofício ao leiloeiro judicial para início das formalidades necessárias à designação de data e elaboração do edital da respectiva hasta pública (Id 16281670). Na decisão agravada, destacou a magistrada a ausência de construções ou benfeitorias no imóvel objeto de penhora. Considerou as poucas casas construídas no condomínio, o qual integra condomínio maior, e a ausência de vizinhos na rua. Concluiu que, diante de tais circunstâncias, a avaliação feita pela Oficiala de Justiça observava parâmetros comuns à região, bem como especificidades do imóvel sob constrição judicial. Inconformados, recorreram os executados. Em razões recursais (Id 16281669), alegam, em síntese, que a avaliação do imóvel penhorado, o qual possui área de 558,21m2, realizada pela oficiala de justiça está aquém de seu valor real (aproximadamente R$ 275.000,00). Dizem ter pedido a avaliação por perito designado pelo Juízo. Informam que o requerimento foi indeferido na primeira instância. Aduzem ter a avaliação impugnada destoado de paradigmas adotados na precificação de imóveis vizinhos e com semelhantes características (áreas do terreno não ocupadas). Aponta, para tanto, as avaliações de Id’s 16281673 e 16281674, em que indicados, respectivamente, os valores de R$ 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais) e de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) e que teriam sido levadas a efeito nos autos de cumprimento de sentença que tramitou na 19a Vara Cível de Brasília (0723001-08). Sobre a probabilidade do direito, sustentam que o art. 480 autoriza a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. Consignam que as avaliações anexadas aos autos indicam que o valor atribuído ao imóvel está equivocado, com diferença a menor de pelo menos R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em relação ao valor real, o que fere o princípio da menor onerosidade ao executado. No que se refere ao perigo de dano, alegam que o prosseguimento do procedimento expropriatório, com alienação do bem em leilão por valor aquém daquele praticado no mercado lhes imporá grave prejuízo. Ao final, requerem, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso para o fim de suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento do agravo. No mérito, pedem o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e, por conseguinte, determinar a realização, às suas expensas, de perícia a ser feita por expert nomeado pelo Juízo, de modo a que venha devidamente apurado o real valor do imóvel. Preparo recolhido (Ids 16281680/16281681). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, inc. I, do CPC[1]). Por sua vez, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No presente caso, estão evidenciados tais requisitos. Em análise perfunctória dos autos, verifico existir prova documental hábil a suscitar dúvida relevante quanto à avaliação contestada pelos agravantes uma vez que particularidade de significativa importância para precificação do bem a ser levado a hasta pública expressamente deixou de ser considerada pela oficiala de justiça, qual seja: a inclinação do terreno (Id 16281672). Ora, conforme indicado em documento de Id 16281675, a declividade dominante do terreno é fator de classificação de maior ou menor restrição ao uso que lhe há de ser dado. Assim, em princípio, não é capaz de bem definir o valor mercadológico do imóvel a avaliação que desconsidera dita informação. Reforça a incerteza quanto à adequação do valor fixado em avaliação feita por oficial de justiça o fato de preço maior haver sido atribuído a outros imóveis situados no mesmo condomínio (Id 16281674 e Id 16281673). Enfim, certo é que para precificação do lote 03, com área de 558,21m2, da rua Caminho do Jordão do Loteamento Morada de Deus, devem ser consideradas suas particularidades, em especial, condições de ocupação e topografia. Convém salientar, nesse ponto, que a tutela pleiteada (realização de nova avaliação) encontra expressa autorização legal, notadamente, no parágrafo único do art. 870[2], bem como no art. 873, inciso I[3], todos do CPC. Quanto ao requisito atinente ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, vejo-o caracterizado no prejuízo que eventualmente poderá advir aos executados/agravantes se vier a ser concretizado, com o prosseguimento da demanda, ato executivo expropriatório consistente na alienação do lote de terreno em leilão por valor que aparenta haver sido estabelecido sem atenção às reais condições de mercado. Nessa linha, em interpretação de questão similar, vale reproduzir precedente da e. 1a Turma Cível deste Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL. PENHORA. AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. DESCRIÇÃO DO BEM COM SUAS CARACTÉRISTICAS E ESTADO ATUAL. INOCORRÊNCIA. IMPUGNAÇÃO AO VALOR ORÇADO. DIVERGÊNCIA SUBSTANCIAL SOBRE OS MONTANTES APONTADOS. LAUDO OFICIAL. CONFIRMAÇÃO OU INFIRMAÇÃO. PROVA PERICIAL. NECESSIDADE. DEFERIMENTO. LAUDO EM CONFECÇÃO EM AÇÃO DIVERSA. OBJETO E PARTES IDÊNTICAS. APROVEITAMENTO. POSSIBILIDADE. PROVA EMPRESTADA. CONTRADITÓRIO PRESERVADO. PROVIDÊNCIA CONSOANTE OS PRINCÍPIOS ORIENTADORES DO PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Consubstancia verdadeiro truísmo que o Oficial de Justiça Avaliador ostenta acervo técnico e usufrui de fé pública para o desenvolvimento de suas atividades funcionais como auxiliar da justiça, ensejando que, consumando avaliação de bem imóvel penhorado, o ato reveste-se desse predicado, tornando inexorável que a repetição da cotação somente se reveste de legitimidade quando plausível a subsistência de erro na avaliação (CPC, art. 873). 2. Aferido que a avaliação promovida por Oficial de Justiça, a despeito de permeada por critérios técnicos e lastreada no cabedal de conhecimento e experiência detidos pelo auxiliar judiciário, deixara de consignar as características e estado em que se encontra o bem avaliado e cotejar o preço praticado no mercado para imóvel similar, orçando preço, ademais, substancialmente dissonante do defendido pela parte executada com base em laudo unilateral que exibira, resta legitimada a repetição da avaliação via de perito da confiança do juiz da execução de molde a ser resolvido o dissenso e resguardados os direitos e interesses dos litigantes. 3. Estando em curso perícia deferida no ambiente de outra execução em que as mesmas partes litigam nas mesmas posições e tem como objeto o mesmo imóvel penhorado, os princípios informadores do processo civil, notadamente os princípios da economia, celeridade, efetividade e da cooperação, a par de se racionalizar a prestação jurisdicional, legitimam que, estando o contraditório substancial preservado, seja aproveitado o laudo a ser elaborado, suspendendo-se o trânsito processual da execução em que será aproveitado até que seja ultimada a perícia, de molde, inclusive, ser prevenida a repetição de idêntica e onerosa prova técnica. 4. Agravo de instrumento conhecido e provido. Unânime. (Acórdão 1134232, 07103613920188070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 24/10/2018, publicado no DJE: 8/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)(g.n). Desse modo, em apreciação inicial com juízo de cognição sumária, tenho como presentes os requisitos necessários à atribuição de efeito suspensivo ao recurso manejado pelos agravantes. Registre-se que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, após a oitiva da parte agravada, pelo colegiado, no julgamento definitivo do presente recurso. Ante o exposto, concedo a liminar postulada, com o que, até final julgamento deste procedimento recursal, suspendo os efeitos da decisão agravada. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, inc. II, do CPC. Após, retornem conclusos. [1] Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; [2] Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. [3] Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (...)

Inteiro teor:
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Maria Aparecida Coelho Araújo, Janilto Lima Costa, JL Construtora Ltda. e Rapha Construtora e Incorporadora SPE Ltda.-ME contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (Id 16281670) que, nos autos da execução fundada em título executivo extrajudicial (cédula de crédito bancário) proposta em desfavor dos agravantes pelo Banco do Brasil S.A, (a) indeferiu a impugnação ao laudo de avaliação elaborado por Oficiala de Justiça (Id 16281672) e homologou o preço por ela dado ao imóvel sobre o qual recaiu a penhora, localizado na Rua Caminho do Jordão, Lote 3, Lago Sul, Brasília/DF, em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais); (b) fixou o preço mínimo do leilão em 75% do valor da avaliação homologada; e (c) determinou a remessa de ofício ao leiloeiro judicial para início das formalidades necessárias à designação de data e elaboração do edital da respectiva hasta pública (Id 16281670). Na decisão agravada, destacou a magistrada a ausência de construções ou benfeitorias no imóvel objeto de penhora. Considerou as poucas casas construídas no condomínio, o qual integra condomínio maior, e a ausência de vizinhos na rua. Concluiu que, diante de tais circunstâncias, a avaliação feita pela Oficiala de Justiça observava parâmetros comuns à região, bem como especificidades do imóvel sob constrição judicial. Inconformados, recorreram os executados. Em razões recursais (Id 16281669), alegam, em síntese, que a avaliação do imóvel penhorado, o qual possui área de 558,21m2, realizada pela oficiala de justiça está aquém de seu valor real (aproximadamente R$ 275.000,00). Dizem ter pedido a avaliação por perito designado pelo Juízo. Informam que o requerimento foi indeferido na primeira instância. Aduzem ter a avaliação impugnada destoado de paradigmas adotados na precificação de imóveis vizinhos e com semelhantes características (áreas do terreno não ocupadas). Aponta, para tanto, as avaliações de Id’s 16281673 e 16281674, em que indicados, respectivamente, os valores de R$ 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais) e de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) e que teriam sido levadas a efeito nos autos de cumprimento de sentença que tramitou na 19a Vara Cível de Brasília (0723001-08). Sobre a probabilidade do direito, sustentam que o art. 480 autoriza a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. Consignam que as avaliações anexadas aos autos indicam que o valor atribuído ao imóvel está equivocado, com diferença a menor de pelo menos R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em relação ao valor real, o que fere o princípio da menor onerosidade ao executado. No que se refere ao perigo de dano, alegam que o prosseguimento do procedimento expropriatório, com alienação do bem em leilão por valor aquém daquele praticado no mercado lhes imporá grave prejuízo. Ao final, requerem, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso para o fim de suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento do agravo. No mérito, pedem o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e, por conseguinte, determinar a realização, às suas expensas, de perícia a ser feita por expert nomeado pelo Juízo, de modo a que venha devidamente apurado o real valor do imóvel. Preparo recolhido (Ids 16281680/16281681). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, inc. I, do CPC[1]). Por sua vez, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No presente caso, estão evidenciados tais requisitos. Em análise perfunctória dos autos, verifico existir prova documental hábil a suscitar dúvida relevante quanto à avaliação contestada pelos agravantes uma vez que particularidade de significativa importância para precificação do bem a ser levado a hasta pública expressamente deixou de ser considerada pela oficiala de justiça, qual seja: a inclinação do terreno (Id 16281672). Ora, conforme indicado em documento de Id 16281675, a declividade dominante do terreno é fator de classificação de maior ou menor restrição ao uso que lhe há de ser dado. Assim, em princípio, não é capaz de bem definir o valor mercadológico do imóvel a avaliação que desconsidera dita informação. Reforça a incerteza quanto à adequação do valor fixado em avaliação feita por oficial de justiça o fato de preço maior haver sido atribuído a outros imóveis situados no mesmo condomínio (Id 16281674 e Id 16281673). Enfim, certo é que para precificação do lote 03, com área de 558,21m2, da rua Caminho do Jordão do Loteamento Morada de Deus, devem ser consideradas suas particularidades, em especial, condições de ocupação e topografia. Convém salientar, nesse ponto, que a tutela pleiteada (realização de nova avaliação) encontra expressa autorização legal, notadamente, no parágrafo único do art. 870[2], bem como no art. 873, inciso I[3], todos do CPC. Quanto ao requisito atinente ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, vejo-o caracterizado no prejuízo que eventualmente poderá advir aos executados/agravantes se vier a ser concretizado, com o prosseguimento da demanda, ato executivo expropriatório consistente na alienação do lote de terreno em leilão por valor que aparenta haver sido estabelecido sem atenção às reais condições de mercado. Nessa linha, em interpretação de questão similar, vale reproduzir precedente da e. 1a Turma Cível deste Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL. PENHORA. AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. DESCRIÇÃO DO BEM COM SUAS CARACTÉRISTICAS E ESTADO ATUAL. INOCORRÊNCIA. IMPUGNAÇÃO AO VALOR ORÇADO. DIVERGÊNCIA SUBSTANCIAL SOBRE OS MONTANTES APONTADOS. LAUDO OFICIAL. CONFIRMAÇÃO OU INFIRMAÇÃO. PROVA PERICIAL. NECESSIDADE. DEFERIMENTO. LAUDO EM CONFECÇÃO EM AÇÃO DIVERSA. OBJETO E PARTES IDÊNTICAS. APROVEITAMENTO. POSSIBILIDADE. PROVA EMPRESTADA. CONTRADITÓRIO PRESERVADO. PROVIDÊNCIA CONSOANTE OS PRINCÍPIOS ORIENTADORES DO PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Consubstancia verdadeiro truísmo que o Oficial de Justiça Avaliador ostenta acervo técnico e usufrui de fé pública para o desenvolvimento de suas atividades funcionais como auxiliar da justiça, ensejando que, consumando avaliação de bem imóvel penhorado, o ato reveste-se desse predicado, tornando inexorável que a repetição da cotação somente se reveste de legitimidade quando plausível a subsistência de erro na avaliação (CPC, art. 873). 2. Aferido que a avaliação promovida por Oficial de Justiça, a despeito de permeada por critérios técnicos e lastreada no cabedal de conhecimento e experiência detidos pelo auxiliar judiciário, deixara de consignar as características e estado em que se encontra o bem avaliado e cotejar o preço praticado no mercado para imóvel similar, orçando preço, ademais, substancialmente dissonante do defendido pela parte executada com base em laudo unilateral que exibira, resta legitimada a repetição da avaliação via de perito da confiança do juiz da execução de molde a ser resolvido o dissenso e resguardados os direitos e interesses dos litigantes. 3. Estando em curso perícia deferida no ambiente de outra execução em que as mesmas partes litigam nas mesmas posições e tem como objeto o mesmo imóvel penhorado, os princípios informadores do processo civil, notadamente os princípios da economia, celeridade, efetividade e da cooperação, a par de se racionalizar a prestação jurisdicional, legitimam que, estando o contraditório substancial preservado, seja aproveitado o laudo a ser elaborado, suspendendo-se o trânsito processual da execução em que será aproveitado até que seja ultimada a perícia, de molde, inclusive, ser prevenida a repetição de idêntica e onerosa prova técnica. 4. Agravo de instrumento conhecido e provido. Unânime. (Acórdão 1134232, 07103613920188070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 24/10/2018, publicado no DJE: 8/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)(g.n). Desse modo, em apreciação inicial com juízo de cognição sumária, tenho como presentes os requisitos necessários à atribuição de efeito suspensivo ao recurso manejado pelos agravantes. Registre-se que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, após a oitiva da parte agravada, pelo colegiado, no julgamento definitivo do presente recurso. Ante o exposto, concedo a liminar postulada, com o que, até final julgamento deste procedimento recursal, suspendo os efeitos da decisão agravada. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, inc. II, do CPC. Após, retornem conclusos. [1] Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; [2] Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. [3] Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (...)