Tribunal: TJDFT
Processo: 0722600-41.2019.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-01-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0722600-41.2019.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ELMO INCORPORACOES LTDA, SPE 4 SUDOESTE 1 LTDA AGRAVADO: FABRICIO LINO MARTINS D E S P A C H O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por ELMO INCORPORAÇÕES LTDA e SPE 4 SUDOESTE 1 LTDA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 12a Vara Cível de Brasília, nos autos da Ação de Conhecimento, feito no 0705420-09.2019.8.07.0001, por meio da qual foi declarado saneado o feito, nos seguintes termos (ID. 45120872, autos de origem): FABRICIO LINO MARTINS ajuíza ação contra ELMO INCORPORACOES LTDA e SPE 4 SUDOESTE 1 LTDA, conforme inicial e respectiva emenda. O autor alega que, em meados de setembro do ano de 2013, em conjunto com o corretor Cláudio José Filho, teria sido contratado, pela Requerida, via seu representante, Guilherme Rezende Pinheiro, para atuar na intermediação imobiliária de compra e venda de área pertencente à sociedade Opus Construções e Incorporações, destinada à edificação do Edifício Sonnata Residencial. Sustenta ter efetivamente intermediado a transação imobiliária e que sua comissão foi paga por meio da promessa de entrega da unidade imobiliária n. 103 do empreendimento Sonnata Residencial. Menciona, no entanto, que mesmo após a emissão do habite-se o imóvel não lhe foi entregue. Requer, no mérito, que a parte ré seja condenada a entregar ao Autor o imóvel 103 do edifício “SONNATA RESIDENCIAL”, bem como, as garagens a ele relacionadas, localizado no endereço SQSW 301, Projeção F, Setor de Habitações Coletivas, Sudoeste/DF; bem como condenada a outorgar ao Autor a escritura pública do referido imóvel, sob pena de, não o fazendo, a sentença servir como tal, suprindo a assinatura da Ré. Decisão ao Id. Num. 30626988, com a concessão da tutela antecipada a fim de determinar que as rés se abstenham de alienar, a qualquer título, o apartamento no 103 da SQSW 301, Bloco F, Sudoeste, e as vagas de garagem nos 244, 245, 251 e 253, e ainda o depósito no 45, objeto da matrícula 160.047 do 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob pena de multa. Realizada audiência, sem acordo. Contudo, as partes requereram e foi deferida a suspensão do curso processual. Ultrapassa a suspensão, as rés apresentaram contestação com reconvenção ao Id. Num. 38483725. Levantam prejudicial de prescrição, com fundamento no art. 206, §5o, II, do CPC. Alegam que o fato gerador do pedido, no caso a intermediação até a formalização do negócio de compra e venda, ocorreu há mais de cinco anos. Ventilam, ainda, a inépcia da inicial, em virtude da ausência de comprovação da existência do suposto contrato celebrado entre as partes. No mérito, impugnam a pretensão inicial, alegando que não existe e nunca existiu qualquer contratação do Requerente, por parte das Requeridas, que lhe fizesse jus ao pagamento de corretagem ou de qualquer outro benefício. Mencionam, inclusive, que o requerente, à época dos fatos, ocupava o cargo público de Diretor da Diretoria de Obras, da Administração Regional do Sudoeste/Octogonal, DA Coordenadoria das Cidades, da Casa Civil, da Governadoria do Distrito Federal, razão pela qual sequer poderia atuar como corretor, sob pena de configurar desvio de função, conflito de interesse ou ato de improbidade administrativa. Dizem que não há prova de que o autor tenha adquirido eventuais créditos do corretor Cláudio José da Silva Filho e que caso tenha efetivado tal compra adquiriu direito prescrito. Consignam a inexistência de contrato escrito de corretagem. Aduzem que, em verdade, o autor formulou proposta verbal de compra de um apartamento no Sonnata Residencial, a ser pago ao final da construção do empreendimento. Tal proposta verbal deveria ser formalizada pelo Requerente, discriminando qual seria a forma e o montante a ser pago pelo apartamento, fato que, até então não teria ocorrido. Concluem que sem pagamento, não há que se exigir a contraprestação da entrega do bem. Tecem considerações sobre o ônus da prova. Em sede de reconvenção, mencionam que em razão da inalienabilidade concedida em antecipação de tutela, a parte ré sofrerá com os custos de imobilização do bem. Assim, pedem a condenação do reconvindo ao pagamento dos custos mensais de condomínio, IPTU, o montante referente a desvalorização do referido apartamento 103, bem como o valor correspondente ao aluguel conforme avaliação de mercado que atualmente é no montante de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) mensais, a datar de abril de 2019, até a data do efetivo pagamento, mediante liquidação em fase de cumprimento de sentença. Pugnam, ainda, pela aplicação de multa por litigância de má-fé. Réplica e contestação à reconvenção ao Id. Num. 42326355. Entende o autor não ter ocorrido a prescrição, argumentando que o pagamento acertado não foi em espécie, mas com a entrega da unidade no 1o andar do Sonnata Residencial, que somente ficou pronta para habitar em 31/08/2018. Asssevera que durante esse período o Requerente sempre manteve contato com as Requeridas acerca da sua unidade no edifício. Impugna a alegação de inépcia, aduzindo a existência de contrato de intermediação imobiliária entre as partes, ainda que verbal, devido ao vínculo de amizade e confiança entre o autor e o representante da ré. Explica que não há nenhum vínculo entre o Requerente e as Requeridas no que tange aos atos administrativos realizados enquanto ocupou a função de Diretor de Obras, tampouco ato de improbidade, pois não houve qualquer das circunstâncias elencadas na legislação: enriquecimento ilícito, dano ao erário ou violação aos princípios da administração pública. Menciona que não há necessidade de registro no CRECI para realizar intermediações imobiliárias, sendo que a ausência do documento não afasta o direito pleiteado. No mais, ratifica os argumentos da inicial. Em relação ao pedido reconvencional, entende que não houve qualquer ilícito cometido pelo Requerente que gere a obrigação de indenizar as Requeridas com o aluguel e tampouco com os encargos de taxa de condomínio e IPTU, os quais constituem obrigação de natureza "propter rem", assim, de obrigação das Requeridas em custear com esses ônus. Réplica do reconvinte ao Id. Num. 44333834, em que retoma os argumentos expostos na contestação/reconvenção. A representação processual das partes está regular. As partes requereram a ampla produção de provas, conforme inicial e contestação. Decido. Inicio pela análise da preliminar de inépcia A petição inicial observou os requisitos dispostos nos art. 319 e 320 do NPCC e foi regularmente instruída. Não houve dificuldade ao exercício do direito de defesa, sendo a narrativa dos fatos e os pedidos suficientemente claros para permitir o contraditório e a ampla defesa. Ao contrário do alegado pela parte ré, o contrato escrito de corretagem não é documento essencial à instrução da lide. Isso porque, em razão dos princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e da liberdade das formas (art. 107 do Código Civil) é admitida a existência e validade de um contrato verbal desta natureza. Acerca da validade do contrato verbal de corretagem cito o seguinte precedente do TJDFT: “CIVIL. PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PERMUTA DE IMÓVEIS. CONTRATO COM UMA DAS PARTES. INTERMEDIAÇÃO JUSTIFICADA. CONTRATO VERBAL. ÔNUS DA PROVA. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DOS AUTORES. NÃO DEMONSTRADO. SENTENÇA MANTIDA.1. Trata-se de apelação contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento (cobrança de comissão de corretagem), julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, em razão da não demonstração da existência de contrato verbal.2. Nos moldes do artigo 722 do Código Civil, são devidos os honorários de corretagem quando houver ajuste entre as partes, ainda que verbal, e a intermediação do corretor resultar na realização do negócio jurídico.3. O Código Civil preconiza que a validade de um negócio jurídico não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente exigir - desse modo não há, em regra, obrigatoriedade de o contrato ser escrito.4. Os princípios da boa-fé e da liberdade das formas, embora admitam como válido o contrato verbal, não eximem a parte requerente do ônus probatório quanto ao fato constitutivo do direito vindicado, especialmente no tocante às obrigações financeiras assumidas.5. Na hipótese em apreço, os documentos acostados, conquanto sinalizem a participação dos autores no ato negocial, não se prestam à comprovação dos termos financeiros do suposto ajuste, tampouco guardam certeza em relação às partes envolvidas na demanda, haja vista que foram contratados por outra vendedora - porquanto demasiadamente frágeis e incapazes de orientar qualquer conclusão. Ademais, foram colhidos depoimentos os quais não evidenciam a existência do alegado contrato verbal entre as partes.6. Sustentada a pretensão condenatória, recai sobre a parte o ônus de comprovar não apenas a existência do vínculo contratual, mas também os elementos - ainda que mínimos - capazes de permitir a verificação dos termos e condições financeiras estipulados, nos moldes do artigo 373 do Código de Processo Civil.7. Recurso conhecido e desprovido.(Acórdão n.1141128, 20140110843347APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA 2a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/11/2018, Publicado no DJE: 05/12/2018. Pág.: 254/262)” Assim, rejeito a preliminar. Passo a apreciar a prejudicial da prescrição. Na hipótese destes autos o pedido do autor não é efetivamente de cobrança da comissão de corretagem, porque o autor parte do pressuposto de que o pagamento teria ocorrido com a promessa de entrega do imóvel, logo quando se efetivou o negócio de compra e venda intermediado. Assim, o pedido é de obrigação de fazer em relação à outorga da escritura, ou, na hipótese de omissão, de adjudicação compulsória do imóvel, além da efetiva entrega do bem, o que equivale dizer, a imissão do autor na posse do imóvel. Conforme entendimento do STJ, exposto no REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015, DJe 29/9/2015, o pedido de adjudicação compulsória não se submete a prazo prescricional ou decadencial, podendo ser realizado a qualquer tempo. Nesse sentido também é o entendimento do TJDFT, vejamos: “DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. Assim como ocorre na adjudicação compulsória, a ação de outorga de escritura não está sujeita a prazo prescricional. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada. Unânime. (Acórdão n.924888, 20150111192447APC, Relator: GISLENE PINHEIRO 2a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/03/2016, Publicado no DJE: 09/03/2016. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” A questão acerca da existência e da natureza do negócio efetivado entre as partes é afeta ao mérito e, portanto, não serve como parâmetro para a análise prescricional. Não conheço, pois, da prejudicial. As partes são legítimas e possuem interesse processual. Estão presentes os pressupostos para a válida constituição e desenvolvimento da relação jurídica processual. Inexistem questões processuais pendentes. Declaro saneado o feito e passo a sua organização. As questões de direito relevantes à resolução da lide se encontram devidamente delineadas e debatidas, nada tendo o Juízo a acrescentar. Dentre elas estão: a possibilidade do exercício da intermediação imobiliária por quem não é corretor com registro no CRECI; a incompatibilidade do exercício da atividade de corretagem com a função pública antes ocupada pelo autor; a obrigação de pagar a comissão de corretagem; a obrigação de entregar o imóvel e de outorgar a respectiva escritura pública; a reparação civil por danos materiais, decorrente da inalienabilidade do imóvel concedida em antecipação de tutela. A lide apresentada pelas partes aponta como questões de fato relevantes as seguintes: se o autor participou da intermediação no negócio de compra e venda realizado entre a ELMO INCORPORAÇÕES e a OPUS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES, em setembro de 2013, referente ao terreno situado na SQSW 301, Projeção F, Setor de Habitações Coletivas, sudoeste/DF; se a parte ré prometeu ao autor a entrega do apartamento objeto da lide, como forma de pagamento da comissão; se da época do negócio até 2018 a parte ré praticou atos compatíveis com a promessa de entrega do imóvel ao autor; se o autor foi convocado pela ré para a realização de vistoria a fim de receber o imóvel e se efetivou a vistoria inicial acompanhado de preposto da ré. Não se encontram presentes as condições do art. 373, § 1o do CPC, de modo que o ônus da prova se distribui pela regra ordinária. Mencionadas questões de fato podem ser elucidadas pela produção de prova oral. Defiro a produção da prova testemunhal, porque pertinente para elucidar as questões controvertidas. Apresentem as partes o rol de testemunhas, limitado ao número máximo de 10. Prazo: 15 dias. O prazo para apresentação do rol de testemunhas é preclusivo, de forma que se apresentado de forma intempestiva, resulta no ônus da não produção da prova (art. 357, § 4o, do CPC). Caberá ao advogado da parte autora/ré informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, hora e local da audiência designada (art. 455 do NCPC). Transcorrido o prazo, retornem os autos para designação de audiência. Determino o interrogatório da parte autora e do representante da parte ré, que deverão comparecer à audiência independente da expedição de mandado. A intimação ocorrerá por mera publicação, tendo em vista que as partes possuem advogados constituído nos autos. Em face desta decisão, os Réus e ora Agravantes opuseram Embargos de Declaração (ID. 46433890, autos de origem), por meio dos quais requereram, em síntese, o esclarecimento da natureza do contrato celebrado e a forma pela qual ocorreu o pagamento do preço do bem. Mediante concessão de efeitos infringentes, pleitearam a retificação da decisão interlocutória para que as questões preliminares da defesa (inépcia da inicial e prescrição) fossem resolvidas apenas na sentença de mérito. Antes da apreciação desses Embargos de Declaração, interpuseram os Réus o Agravo de Instrumento ora em análise, em face daquela decisão interlocutória. No Agravo de Instrumento interposto em 18/10/2019, requerem, em síntese, a manutenção da possibilidade de se discutir a ocorrência da prescrição durante a instrução do feito, até sentença que julgue o mérito da demanda. Questionaram a natureza do contrato celebrado e da obrigação exigida, frente às quais se alteraria a compreensão do prazo prescricional. Após a interposição do Agravo em apreço, contudo, foram apreciados os Embargos de Declaração opostos pelos Réus/Agravantes, restando estes parcialmente acolhidos, conforme a seguinte decisão proferida em 31/10/2019 (ID. 47481687): Decisão de referência ao Id. Num. 45120872. Alega a parte ré, nos embargos de declaração opostos ao Id. Num. 46433890, que a decisão é obscura e contraditória. Sustenta que a forma escrita é pressuposto de existência do contrato de corretagem e que, portanto, o autor não comprovou a existência de tal negócio entre as partes. Entende estar prescrita a pretensão deduzida na inicial. Diz que na decisão embargada o Juízo entrou no mérito da demanda. Requer o acolhimento dos embargos para que: i) seja esclarecida a natureza do contrato celebrado e a forma de pagamento do preço do bem; ii) seja explicitado qual é de fato o objeto em litígio; e iii) uma vez elucidado o objeto em litígio, se houve o preenchimento dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Requer, ainda, esclarecimento e fundamentação sobre a hipótese de ter a decisão natureza de sentença resolutiva de parte do mérito. Pede a atribuição de efeitos infringentes para que a análise das preliminares de defesa (inépcia da inicial e prescrição) sejam decididas por ocasião da sentença. Recebo os embargos, pois presentes os requisitos de admissibilidade. Inicialmente, registra-se que a decisão embargada não julgou parcialmente o mérito, pois não acolheu nem rejeitou, total ou parcialmente, quaisquer dos pedidos formulados pelas partes. Não foi invocado o art. 356 do CPC. As considerações efetuadas a respeito de questões de direito e de fato atinentes à causa foram motivadas pela necessidade de apreciação das preliminares de inépcia e de prescrição, que são matérias a serem decididas no momento do saneamento, e pela necessidade de justificar a necessidade de produção de outras provas. Também não houve prejulgamento, quando a decisão embargada afirmou que o contrato de corretagem pode ser verbal. Tal aspecto da decisão foi mencionado para apreciar a preliminar de inépcia, pela falta de juntada de contrato escrito. Mas a questão ainda poderá ser novamente apreciada por ocasião do enfrentamento do mérito, após a colheita da prova oral. Não há qualquer prejuízo à embargante nesse ponto. Quanto à preliminar de prescrição, entendo, com a devida vênia, que a decisão embargada merece reparo, porque há sim uma contradição, uma vez que na análise da prejudicial a decisão embargada considera que a pretensão é de adjudicação compulsória do imóvel, enquanto que na parte da definição das questões de direito e de fato, admite que a questão envolve, na verdade, cobrança de comissão decorrente de contrato de corretagem. E assiste razão à embargante, quando afirma que a pretensão pura e simples de adjudicação compulsória de imóvel funda-se em contrato de aquisição de imóvel quitado, o que o autor em momento algum alegou na inicial. Assim, a prejudicial de prescrição merece ser reanalisada, não sob a ótica da adjudicação compulsória, mas sob o enfoque da comissão de corretagem. Entendo, contudo, que a apreciação da prejudicial deverá ser realizada na sentença, após a colheita da prova, porque o autor alega que o pagamento da comissão não foi ajustado em espécie, mas mediante a entrega da unidade que só ficou pronta para habitar em 31/08/2018. Ora, é mais prudente aguardar a prova, que definirá, com mais detalhes, se houve mesmo esse contrato e qual foi o ajuste entre as partes, no tocante à alegada comissão de corretagem. O conteúdo de eventual contrato verbal existente entre as partes poderá influir na definição, inclusive, do termo inicial da prescrição. Assim, acolho os embargos de declaração nesse ponto, apenas para deixar a análise da prejudicial da prescrição para o momento da prolação da sentença. Em relação à real natureza da negociação entabulada entre as partes, a embargante sustenta que não houve consideração, na decisão saneadora, de sua tese de defesa, no sentido de que houve na verdade um contrato de compra e venda do imóvel entre as partes, e o autor não pagou o preço. Realmente, a decisão embargada não inseriu, ao definir as questões de fato, aspectos relacionados à existência ou não de um contrato de compra e venda entre as partes. Assim, acolho os embargos apenas para incluir, como questão de fato, qual foi a natureza do contrato celebrado entre as partes, se de comissão de corretagem ou de compra e venda do imóvel, admitindo que a prova oral possa incidir também sobre essa questão. Ante o exposto, ACOLHO em parte os embargos de declaração, para deixar a análise da prejudicial de prescrição para a sentença e para incluir como questão de fato relevante definir qual foi a natureza do contrato celebrado entre as partes, se de comissão de corretagem ou de compra e venda do imóvel. Verifico que as partes apresentaram rol de testemunhas. Assim, designo audiência de instrução e julgamento para o dia 20.02.2020, às 14h. Caberá ao advogado da parte autora/ré informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, hora e local da audiência designada (art. 455 do NCPC). Ficam as partes autora e ré intimadas ao comparecimento para interrogatório. Pontuo que duas testemunhas indicadas pela parte ré residem em Goiânia. No entanto, deixo de determinar a expedição de carta precatória porque não houve pedido nesse sentido e porque a parte indicou que serão ouvidas neste juízo (Id. Num. 47675321 - Pág. 1). Assim, pressuponho que comparecerão espontaneamente. Caso contrário, a parte deverá requerer a devida expedição da carta. É notório, ainda, que uma das testemunhas indicada pela parte autora, Luiz Estevão de Oliveira Neto, está detido em estabelecimento prisional. A parte, no entanto, nada requereu acerca de sua requisição, sendo inviável seu comparecimento espontâneo. Assim, concedo à parte autora o prazo de 5 dias para se manifestar. Caso persista o interesse na oitiva de tal testemunha deverá detalhar o que pretende comprovar com a produção da prova e requerer sua requisição. Desta feita, consignou o Juízo a quo que não houve decisão parcial de mérito. Igualmente, acolheu os aclaratórios para deixar a análise da prejudicial de prescrição para a sentença, bem como incluir como questão a ser definida a natureza do contrato celebrado entre as partes. Resultado similar ao que se buscou com o presente recurso. Ante o exposto, manifestem-se os Agravantes a respeito de possível de perda do objeto e do interesse recursal. Publique-se. Intime-se. Brasília, 19 de dezembro de 2019 18:01:59. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0722600-41.2019.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ELMO INCORPORACOES LTDA, SPE 4 SUDOESTE 1 LTDA AGRAVADO: FABRICIO LINO MARTINS D E S P A C H O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por ELMO INCORPORAÇÕES LTDA e SPE 4 SUDOESTE 1 LTDA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 12a Vara Cível de Brasília, nos autos da Ação de Conhecimento, feito no 0705420-09.2019.8.07.0001, por meio da qual foi declarado saneado o feito, nos seguintes termos (ID. 45120872, autos de origem): FABRICIO LINO MARTINS ajuíza ação contra ELMO INCORPORACOES LTDA e SPE 4 SUDOESTE 1 LTDA, conforme inicial e respectiva emenda. O autor alega que, em meados de setembro do ano de 2013, em conjunto com o corretor Cláudio José Filho, teria sido contratado, pela Requerida, via seu representante, Guilherme Rezende Pinheiro, para atuar na intermediação imobiliária de compra e venda de área pertencente à sociedade Opus Construções e Incorporações, destinada à edificação do Edifício Sonnata Residencial. Sustenta ter efetivamente intermediado a transação imobiliária e que sua comissão foi paga por meio da promessa de entrega da unidade imobiliária n. 103 do empreendimento Sonnata Residencial. Menciona, no entanto, que mesmo após a emissão do habite-se o imóvel não lhe foi entregue. Requer, no mérito, que a parte ré seja condenada a entregar ao Autor o imóvel 103 do edifício “SONNATA RESIDENCIAL”, bem como, as garagens a ele relacionadas, localizado no endereço SQSW 301, Projeção F, Setor de Habitações Coletivas, Sudoeste/DF; bem como condenada a outorgar ao Autor a escritura pública do referido imóvel, sob pena de, não o fazendo, a sentença servir como tal, suprindo a assinatura da Ré. Decisão ao Id. Num. 30626988, com a concessão da tutela antecipada a fim de determinar que as rés se abstenham de alienar, a qualquer título, o apartamento no 103 da SQSW 301, Bloco F, Sudoeste, e as vagas de garagem nos 244, 245, 251 e 253, e ainda o depósito no 45, objeto da matrícula 160.047 do 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob pena de multa. Realizada audiência, sem acordo. Contudo, as partes requereram e foi deferida a suspensão do curso processual. Ultrapassa a suspensão, as rés apresentaram contestação com reconvenção ao Id. Num. 38483725. Levantam prejudicial de prescrição, com fundamento no art. 206, §5o, II, do CPC. Alegam que o fato gerador do pedido, no caso a intermediação até a formalização do negócio de compra e venda, ocorreu há mais de cinco anos. Ventilam, ainda, a inépcia da inicial, em virtude da ausência de comprovação da existência do suposto contrato celebrado entre as partes. No mérito, impugnam a pretensão inicial, alegando que não existe e nunca existiu qualquer contratação do Requerente, por parte das Requeridas, que lhe fizesse jus ao pagamento de corretagem ou de qualquer outro benefício. Mencionam, inclusive, que o requerente, à época dos fatos, ocupava o cargo público de Diretor da Diretoria de Obras, da Administração Regional do Sudoeste/Octogonal, DA Coordenadoria das Cidades, da Casa Civil, da Governadoria do Distrito Federal, razão pela qual sequer poderia atuar como corretor, sob pena de configurar desvio de função, conflito de interesse ou ato de improbidade administrativa. Dizem que não há prova de que o autor tenha adquirido eventuais créditos do corretor Cláudio José da Silva Filho e que caso tenha efetivado tal compra adquiriu direito prescrito. Consignam a inexistência de contrato escrito de corretagem. Aduzem que, em verdade, o autor formulou proposta verbal de compra de um apartamento no Sonnata Residencial, a ser pago ao final da construção do empreendimento. Tal proposta verbal deveria ser formalizada pelo Requerente, discriminando qual seria a forma e o montante a ser pago pelo apartamento, fato que, até então não teria ocorrido. Concluem que sem pagamento, não há que se exigir a contraprestação da entrega do bem. Tecem considerações sobre o ônus da prova. Em sede de reconvenção, mencionam que em razão da inalienabilidade concedida em antecipação de tutela, a parte ré sofrerá com os custos de imobilização do bem. Assim, pedem a condenação do reconvindo ao pagamento dos custos mensais de condomínio, IPTU, o montante referente a desvalorização do referido apartamento 103, bem como o valor correspondente ao aluguel conforme avaliação de mercado que atualmente é no montante de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) mensais, a datar de abril de 2019, até a data do efetivo pagamento, mediante liquidação em fase de cumprimento de sentença. Pugnam, ainda, pela aplicação de multa por litigância de má-fé. Réplica e contestação à reconvenção ao Id. Num. 42326355. Entende o autor não ter ocorrido a prescrição, argumentando que o pagamento acertado não foi em espécie, mas com a entrega da unidade no 1o andar do Sonnata Residencial, que somente ficou pronta para habitar em 31/08/2018. Asssevera que durante esse período o Requerente sempre manteve contato com as Requeridas acerca da sua unidade no edifício. Impugna a alegação de inépcia, aduzindo a existência de contrato de intermediação imobiliária entre as partes, ainda que verbal, devido ao vínculo de amizade e confiança entre o autor e o representante da ré. Explica que não há nenhum vínculo entre o Requerente e as Requeridas no que tange aos atos administrativos realizados enquanto ocupou a função de Diretor de Obras, tampouco ato de improbidade, pois não houve qualquer das circunstâncias elencadas na legislação: enriquecimento ilícito, dano ao erário ou violação aos princípios da administração pública. Menciona que não há necessidade de registro no CRECI para realizar intermediações imobiliárias, sendo que a ausência do documento não afasta o direito pleiteado. No mais, ratifica os argumentos da inicial. Em relação ao pedido reconvencional, entende que não houve qualquer ilícito cometido pelo Requerente que gere a obrigação de indenizar as Requeridas com o aluguel e tampouco com os encargos de taxa de condomínio e IPTU, os quais constituem obrigação de natureza "propter rem", assim, de obrigação das Requeridas em custear com esses ônus. Réplica do reconvinte ao Id. Num. 44333834, em que retoma os argumentos expostos na contestação/reconvenção. A representação processual das partes está regular. As partes requereram a ampla produção de provas, conforme inicial e contestação. Decido. Inicio pela análise da preliminar de inépcia A petição inicial observou os requisitos dispostos nos art. 319 e 320 do NPCC e foi regularmente instruída. Não houve dificuldade ao exercício do direito de defesa, sendo a narrativa dos fatos e os pedidos suficientemente claros para permitir o contraditório e a ampla defesa. Ao contrário do alegado pela parte ré, o contrato escrito de corretagem não é documento essencial à instrução da lide. Isso porque, em razão dos princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e da liberdade das formas (art. 107 do Código Civil) é admitida a existência e validade de um contrato verbal desta natureza. Acerca da validade do contrato verbal de corretagem cito o seguinte precedente do TJDFT: “CIVIL. PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PERMUTA DE IMÓVEIS. CONTRATO COM UMA DAS PARTES. INTERMEDIAÇÃO JUSTIFICADA. CONTRATO VERBAL. ÔNUS DA PROVA. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DOS AUTORES. NÃO DEMONSTRADO. SENTENÇA MANTIDA.1. Trata-se de apelação contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento (cobrança de comissão de corretagem), julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, em razão da não demonstração da existência de contrato verbal.2. Nos moldes do artigo 722 do Código Civil, são devidos os honorários de corretagem quando houver ajuste entre as partes, ainda que verbal, e a intermediação do corretor resultar na realização do negócio jurídico.3. O Código Civil preconiza que a validade de um negócio jurídico não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente exigir - desse modo não há, em regra, obrigatoriedade de o contrato ser escrito.4. Os princípios da boa-fé e da liberdade das formas, embora admitam como válido o contrato verbal, não eximem a parte requerente do ônus probatório quanto ao fato constitutivo do direito vindicado, especialmente no tocante às obrigações financeiras assumidas.5. Na hipótese em apreço, os documentos acostados, conquanto sinalizem a participação dos autores no ato negocial, não se prestam à comprovação dos termos financeiros do suposto ajuste, tampouco guardam certeza em relação às partes envolvidas na demanda, haja vista que foram contratados por outra vendedora - porquanto demasiadamente frágeis e incapazes de orientar qualquer conclusão. Ademais, foram colhidos depoimentos os quais não evidenciam a existência do alegado contrato verbal entre as partes.6. Sustentada a pretensão condenatória, recai sobre a parte o ônus de comprovar não apenas a existência do vínculo contratual, mas também os elementos - ainda que mínimos - capazes de permitir a verificação dos termos e condições financeiras estipulados, nos moldes do artigo 373 do Código de Processo Civil.7. Recurso conhecido e desprovido.(Acórdão n.1141128, 20140110843347APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA 2a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/11/2018, Publicado no DJE: 05/12/2018. Pág.: 254/262)” Assim, rejeito a preliminar. Passo a apreciar a prejudicial da prescrição. Na hipótese destes autos o pedido do autor não é efetivamente de cobrança da comissão de corretagem, porque o autor parte do pressuposto de que o pagamento teria ocorrido com a promessa de entrega do imóvel, logo quando se efetivou o negócio de compra e venda intermediado. Assim, o pedido é de obrigação de fazer em relação à outorga da escritura, ou, na hipótese de omissão, de adjudicação compulsória do imóvel, além da efetiva entrega do bem, o que equivale dizer, a imissão do autor na posse do imóvel. Conforme entendimento do STJ, exposto no REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015, DJe 29/9/2015, o pedido de adjudicação compulsória não se submete a prazo prescricional ou decadencial, podendo ser realizado a qualquer tempo. Nesse sentido também é o entendimento do TJDFT, vejamos: “DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. Assim como ocorre na adjudicação compulsória, a ação de outorga de escritura não está sujeita a prazo prescricional. Recurso conhecido e provido. Sentença cassada. Unânime. (Acórdão n.924888, 20150111192447APC, Relator: GISLENE PINHEIRO 2a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/03/2016, Publicado no DJE: 09/03/2016. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” A questão acerca da existência e da natureza do negócio efetivado entre as partes é afeta ao mérito e, portanto, não serve como parâmetro para a análise prescricional. Não conheço, pois, da prejudicial. As partes são legítimas e possuem interesse processual. Estão presentes os pressupostos para a válida constituição e desenvolvimento da relação jurídica processual. Inexistem questões processuais pendentes. Declaro saneado o feito e passo a sua organização. As questões de direito relevantes à resolução da lide se encontram devidamente delineadas e debatidas, nada tendo o Juízo a acrescentar. Dentre elas estão: a possibilidade do exercício da intermediação imobiliária por quem não é corretor com registro no CRECI; a incompatibilidade do exercício da atividade de corretagem com a função pública antes ocupada pelo autor; a obrigação de pagar a comissão de corretagem; a obrigação de entregar o imóvel e de outorgar a respectiva escritura pública; a reparação civil por danos materiais, decorrente da inalienabilidade do imóvel concedida em antecipação de tutela. A lide apresentada pelas partes aponta como questões de fato relevantes as seguintes: se o autor participou da intermediação no negócio de compra e venda realizado entre a ELMO INCORPORAÇÕES e a OPUS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES, em setembro de 2013, referente ao terreno situado na SQSW 301, Projeção F, Setor de Habitações Coletivas, sudoeste/DF; se a parte ré prometeu ao autor a entrega do apartamento objeto da lide, como forma de pagamento da comissão; se da época do negócio até 2018 a parte ré praticou atos compatíveis com a promessa de entrega do imóvel ao autor; se o autor foi convocado pela ré para a realização de vistoria a fim de receber o imóvel e se efetivou a vistoria inicial acompanhado de preposto da ré. Não se encontram presentes as condições do art. 373, § 1o do CPC, de modo que o ônus da prova se distribui pela regra ordinária. Mencionadas questões de fato podem ser elucidadas pela produção de prova oral. Defiro a produção da prova testemunhal, porque pertinente para elucidar as questões controvertidas. Apresentem as partes o rol de testemunhas, limitado ao número máximo de 10. Prazo: 15 dias. O prazo para apresentação do rol de testemunhas é preclusivo, de forma que se apresentado de forma intempestiva, resulta no ônus da não produção da prova (art. 357, § 4o, do CPC). Caberá ao advogado da parte autora/ré informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, hora e local da audiência designada (art. 455 do NCPC). Transcorrido o prazo, retornem os autos para designação de audiência. Determino o interrogatório da parte autora e do representante da parte ré, que deverão comparecer à audiência independente da expedição de mandado. A intimação ocorrerá por mera publicação, tendo em vista que as partes possuem advogados constituído nos autos. Em face desta decisão, os Réus e ora Agravantes opuseram Embargos de Declaração (ID. 46433890, autos de origem), por meio dos quais requereram, em síntese, o esclarecimento da natureza do contrato celebrado e a forma pela qual ocorreu o pagamento do preço do bem. Mediante concessão de efeitos infringentes, pleitearam a retificação da decisão interlocutória para que as questões preliminares da defesa (inépcia da inicial e prescrição) fossem resolvidas apenas na sentença de mérito. Antes da apreciação desses Embargos de Declaração, interpuseram os Réus o Agravo de Instrumento ora em análise, em face daquela decisão interlocutória. No Agravo de Instrumento interposto em 18/10/2019, requerem, em síntese, a manutenção da possibilidade de se discutir a ocorrência da prescrição durante a instrução do feito, até sentença que julgue o mérito da demanda. Questionaram a natureza do contrato celebrado e da obrigação exigida, frente às quais se alteraria a compreensão do prazo prescricional. Após a interposição do Agravo em apreço, contudo, foram apreciados os Embargos de Declaração opostos pelos Réus/Agravantes, restando estes parcialmente acolhidos, conforme a seguinte decisão proferida em 31/10/2019 (ID. 47481687): Decisão de referência ao Id. Num. 45120872. Alega a parte ré, nos embargos de declaração opostos ao Id. Num. 46433890, que a decisão é obscura e contraditória. Sustenta que a forma escrita é pressuposto de existência do contrato de corretagem e que, portanto, o autor não comprovou a existência de tal negócio entre as partes. Entende estar prescrita a pretensão deduzida na inicial. Diz que na decisão embargada o Juízo entrou no mérito da demanda. Requer o acolhimento dos embargos para que: i) seja esclarecida a natureza do contrato celebrado e a forma de pagamento do preço do bem; ii) seja explicitado qual é de fato o objeto em litígio; e iii) uma vez elucidado o objeto em litígio, se houve o preenchimento dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Requer, ainda, esclarecimento e fundamentação sobre a hipótese de ter a decisão natureza de sentença resolutiva de parte do mérito. Pede a atribuição de efeitos infringentes para que a análise das preliminares de defesa (inépcia da inicial e prescrição) sejam decididas por ocasião da sentença. Recebo os embargos, pois presentes os requisitos de admissibilidade. Inicialmente, registra-se que a decisão embargada não julgou parcialmente o mérito, pois não acolheu nem rejeitou, total ou parcialmente, quaisquer dos pedidos formulados pelas partes. Não foi invocado o art. 356 do CPC. As considerações efetuadas a respeito de questões de direito e de fato atinentes à causa foram motivadas pela necessidade de apreciação das preliminares de inépcia e de prescrição, que são matérias a serem decididas no momento do saneamento, e pela necessidade de justificar a necessidade de produção de outras provas. Também não houve prejulgamento, quando a decisão embargada afirmou que o contrato de corretagem pode ser verbal. Tal aspecto da decisão foi mencionado para apreciar a preliminar de inépcia, pela falta de juntada de contrato escrito. Mas a questão ainda poderá ser novamente apreciada por ocasião do enfrentamento do mérito, após a colheita da prova oral. Não há qualquer prejuízo à embargante nesse ponto. Quanto à preliminar de prescrição, entendo, com a devida vênia, que a decisão embargada merece reparo, porque há sim uma contradição, uma vez que na análise da prejudicial a decisão embargada considera que a pretensão é de adjudicação compulsória do imóvel, enquanto que na parte da definição das questões de direito e de fato, admite que a questão envolve, na verdade, cobrança de comissão decorrente de contrato de corretagem. E assiste razão à embargante, quando afirma que a pretensão pura e simples de adjudicação compulsória de imóvel funda-se em contrato de aquisição de imóvel quitado, o que o autor em momento algum alegou na inicial. Assim, a prejudicial de prescrição merece ser reanalisada, não sob a ótica da adjudicação compulsória, mas sob o enfoque da comissão de corretagem. Entendo, contudo, que a apreciação da prejudicial deverá ser realizada na sentença, após a colheita da prova, porque o autor alega que o pagamento da comissão não foi ajustado em espécie, mas mediante a entrega da unidade que só ficou pronta para habitar em 31/08/2018. Ora, é mais prudente aguardar a prova, que definirá, com mais detalhes, se houve mesmo esse contrato e qual foi o ajuste entre as partes, no tocante à alegada comissão de corretagem. O conteúdo de eventual contrato verbal existente entre as partes poderá influir na definição, inclusive, do termo inicial da prescrição. Assim, acolho os embargos de declaração nesse ponto, apenas para deixar a análise da prejudicial da prescrição para o momento da prolação da sentença. Em relação à real natureza da negociação entabulada entre as partes, a embargante sustenta que não houve consideração, na decisão saneadora, de sua tese de defesa, no sentido de que houve na verdade um contrato de compra e venda do imóvel entre as partes, e o autor não pagou o preço. Realmente, a decisão embargada não inseriu, ao definir as questões de fato, aspectos relacionados à existência ou não de um contrato de compra e venda entre as partes. Assim, acolho os embargos apenas para incluir, como questão de fato, qual foi a natureza do contrato celebrado entre as partes, se de comissão de corretagem ou de compra e venda do imóvel, admitindo que a prova oral possa incidir também sobre essa questão. Ante o exposto, ACOLHO em parte os embargos de declaração, para deixar a análise da prejudicial de prescrição para a sentença e para incluir como questão de fato relevante definir qual foi a natureza do contrato celebrado entre as partes, se de comissão de corretagem ou de compra e venda do imóvel. Verifico que as partes apresentaram rol de testemunhas. Assim, designo audiência de instrução e julgamento para o dia 20.02.2020, às 14h. Caberá ao advogado da parte autora/ré informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, hora e local da audiência designada (art. 455 do NCPC). Ficam as partes autora e ré intimadas ao comparecimento para interrogatório. Pontuo que duas testemunhas indicadas pela parte ré residem em Goiânia. No entanto, deixo de determinar a expedição de carta precatória porque não houve pedido nesse sentido e porque a parte indicou que serão ouvidas neste juízo (Id. Num. 47675321 - Pág. 1). Assim, pressuponho que comparecerão espontaneamente. Caso contrário, a parte deverá requerer a devida expedição da carta. É notório, ainda, que uma das testemunhas indicada pela parte autora, Luiz Estevão de Oliveira Neto, está detido em estabelecimento prisional. A parte, no entanto, nada requereu acerca de sua requisição, sendo inviável seu comparecimento espontâneo. Assim, concedo à parte autora o prazo de 5 dias para se manifestar. Caso persista o interesse na oitiva de tal testemunha deverá detalhar o que pretende comprovar com a produção da prova e requerer sua requisição. Desta feita, consignou o Juízo a quo que não houve decisão parcial de mérito. Igualmente, acolheu os aclaratórios para deixar a análise da prejudicial de prescrição para a sentença, bem como incluir como questão a ser definida a natureza do contrato celebrado entre as partes. Resultado similar ao que se buscou com o presente recurso. Ante o exposto, manifestem-se os Agravantes a respeito de possível de perda do objeto e do interesse recursal. Publique-se. Intime-se. Brasília, 19 de dezembro de 2019 18:01:59. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador