Tribunal: TJDFT
Processo: 0746623-17.2020.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-29

Ementa:
Processo : 0746623-17.2020.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal, na condição de credor fiduciário, contra a resp. decisão[1] que, em cumprimento de sentença promovido por Rodrigo Egídio Santiago em face de Marco Antônio Saldanha Tavares, indeferiu a impugnação apresentada pela agravante e manteve a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel alienado fiduciariamente, determinando a avaliação do bem e a alienação judicial. Fundamentou o juízo originário ser viável a penhora dos direitos aquisitivos, conforme o art. 835, XII, do CPC, e determinou a alienação do imóvel em leilão público, advertindo: “O imóvel será levado a leilão e do produto da alienação, em primeiro lugar, será reservada quantia suficiente à liquidação do saldo devedor do financiamento junto à CEF. Em seguida, será efetuado o pagamento do credor. Ao final, havendo saldo remanescente, este será entregue à devedora”. Em suas razões, a agravante alega que a decisão é manifestamente contraditória e absurda, porquanto consigna ter penhorado apenas os direitos aquisitivos, no entanto, determina a alienação do imóvel em sua integralidade. Sustenta que, como não é permitida a penhora de imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, não é possível também o seu encaminhamento à hasta pública ou a alienação por iniciativa própria, mesmo que tenham sido penhorados os direitos aquisitivos sobre o bem. Afirma que os direitos aquisitivos equivalem ao “ágio” e, por isso, não tem cabimento a determinação de avaliação do próprio imóvel e a expropriação em leilão judicial. Aduz que, sem que haja a anuência do credor fiduciário, é inviável a alienação dos direitos aquisitivos penhorados, ressaltando que a “Caixa não é obrigada a aceitar a transferência do bem e/ou a alteração do mutuário do contrato”. Colaciona julgados deste eg. Tribunal e do col. STJ sobre a matéria. Requer o efeito suspensivo para afastar qualquer hipótese de alienação do bem e, no mérito, a reforma integral da decisão combatida. Sucessivamente, em caso de manutenção da penhora dos direitos aquisitivos, que seja determinado que o arrematante promova a quitação do contrato. Decido. Cabível o agravo de instrumento, na medida em que interposto o recurso contra decisão proferida em fase de cumprimento de sentença, consoante autorização do art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 995, parágrafo único, do CPC. Na hipótese, vislumbro a presença dos requisitos necessários ao acolhimento do pedido liminar. O caso em análise não versa sobre a penhora do imóvel propriamente dita, mas da constrição sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação, ou seja, sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, originário das parcelas pagas do financiamento, o que não encontra óbice na lei, conforme o art. 835, inc. XII, do CPC. Ademais, o col. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes de contrato de alienação fiduciária, senão vejamos: PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM MÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. 1. O STJ firmou o entendimento de que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos. 2. Recurso Especial provido. (REsp 1.646.249/RO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/04/2018, DJe 24/05/2018) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. ALUGUÉIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. PENHORA. DIREITOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. Incidem os enunciados 282 e 356 da Súmula do STF quanto aos temas insertos nos textos da legislação federal apontados, pois são estranhos ao julgado recorrido, a eles faltando o indispensável prequestionamento, do qual não estão isentas sequer as questões de ordem pública. 2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 10/06/2016) Nesse mesmo sentido, ilustram os arestos deste eg. Tribunal: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONSTRIÇÃO. PENHORA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR. PENHORA. VIABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. De acordo com o art. 835, XII, do Código de Processo Civil, a penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Ainda que o bem indicado pelo agravante não integre efetivamente o patrimônio do agravado, é viável a penhora sobre os respectivos direitos de aquisição, que possuem expressão econômica. Aliás, a consumar a liquidação da dívida, o domínio fiduciário se resolverá em proveito do devedor fiduciante, tornando a coisa isenta de gravame. 2. A constrição dos direitos aquisitivos não implica em prejuízo para o credor fiduciário, porquanto prevalecerá a eficácia da garantia constituída, de sorte que assim, na hipótese de inadimplemento, poderá a instituição financeira requerer a apreensão do bem alienado para satisfação do seu crédito, independentemente da constrição judicial em tela. Além disso, confere-se à agravante a possibilidade de se sub-rogar nesses direitos e adjudicá-los, resolvendo com o credor fiduciário eventual pendência contratual relativa à alienação fiduciária. 3. Recurso conhecido e desprovido. (AGI 0716149-34.2018.8.07.0000, Rel. Desembargador Carlos Rodrigues, 6a Turma Cível, julgado em 21/02/2019, DJe 07/03/2019. Negritado) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMININAIS. POSSIBILIDADE DE PENHORA DE BEM IMÓVEL INDICADO PELO CREDOR QUANDO NÃO ENCONTRADO OUTRO BEM DE MENOR VALOR. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. VIABILIDADE. ART. 835, INCISO XII, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Mesmo havendo desproporção entre o valor do bem objeto da penhora e o montante da dívida exequenda, é possível a penhora do bem indicado pelo credor quando não encontrado outro bem de menor valor. 2. Na espécie, mostra-se possível apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, eis que não se admite a penhora sobre imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, mas tão somente dos direitos aquisitivos do qual é detentor o devedor fiduciante (art. 835, inciso XII, do CPC), considerando-se que apenas o pagamento integral tem o condão de desconstituir o gravame. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (AGI 0710694-88.2018.8.07.0000, Rel. Desembargador Silva Lemos, 5a Turma Cível, julgado em 19/12/2018, DJe 22/01/2019) Todavia, no caso, a despeito de a penhora ter incidido unicamente sobre os direitos aquisitivos, o juízo originário determinou a realização dos procedimentos para a venda judicial do imóvel em si, objeto de alienação fiduciária[2], o que poderá acarretar prejuízo ao credor fiduciário, com a ineficácia da garantia constituída. Com efeito, dispõe o art. 22 da Lei n. 9.514/97 que a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Extrai-se da orientação legislativa que o proprietário do imóvel é ainda o credor fiduciário, ao passo que não adimplida a integralidade do empréstimo contratado para aquisição do bem. Assim, até o cumprimento da garantia, o fiduciante é reconhecido como tão somente possuidor do imóvel. A propósito, orienta o aresto desta eg. Turma: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. HASTA PÚBLICA. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. 1. Diante da impossibilidade de penhora sobre o bem gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, consequentemente, não se mostra possível o seu encaminhamento a hasta pública, com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito de terceiros. 2. Recurso conhecido e desprovido. Unânime. (AGI 0727681-68.2019.8.07.0000, Rel. Desembargador Romeu Gonzaga Neiva, 7a Turma Cível, julgado em 15/4/2020, DJe 4/5/2020) É dizer, enquanto não quitado o contrato de financiamento garantido com alienação fiduciária, o devedor fiduciante detém unicamente direitos aquisitivos sobre o bem. Deveras, não é por outra razão que a penhora sobre imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia não se mostra viável, senão a impossibilidade de expropriação do bem em hasta pública, pelo procedimento comum (CPC, arts. 879 e seguintes). Isso porque a garantia fiduciária se realiza sob procedimento especial, tornando inviável que seja levada a efeito mediante leilão judicial, como se se tratasse de penhora do próprio bem alcançado pela garantia. A valer, estabelece o art. 26 da Lei n. 9.514/97 que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Por sua vez, dispõe o art. 27, caput, da cita Lei que, consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este, no prazo de trinta dias contados da averbação da consolidação da propriedade, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Caso não se obtenha a venda no primeiro leilão pelo valor mínimo estabelecido (art. 27, § 1o), será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes, quando será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida e das despesas e encargos legais relativos ao imóvel (art. 27, § 2o). Ainda, segundo o procedimento especial de realização da garantia de alienação fiduciária, “nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil” (art. 27, § 4o). Por outro lado, se o maior lance oferecido no segundo leilão não for igual ou superior ao valor da dívida e demais despesas, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de entregar ao devedor qualquer importância que sobejaria com a venda (art. 27, § 5o). Logo, a expropriação judicial deve observar o objeto da penhora, no caso, restrita aos direitos de aquisição detidos pelo devedor fiduciante, não cabendo, portanto, encaminhamento a hasta pública do imóvel que, diga-se, não foi e nem poderia ser objeto da penhora, sob pena de tornar totalmente ineficaz a garantia constituída em favor da agravante, na medida em que, pelo rito do CPC, o imóvel poderia ser arrematado por valor inferior ao do débito garantido, em manifesto prejuízo ao credor fiduciário. Nesse sentido, os precedentes desta eg. Corte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITO AQUISITIVO DE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MONOCRÁTIVA REFORMADA. 1. Nos termos do art. 835, inciso XII do Código de Processo Civil, é possível a penhora sobre os direitos aquisitivos de imóvel objeto de alienação fiduciária. 2. Nos termos da legislação vigente, não se mostra cabível a realização de leilão judicial para venda de imóvel, quando a penhora recaiu somente sobre os direitos aquisitivos do bem, objeto de contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo de Instrumento conhecido e PROVIDO. (Acórdão 1274061, 07125415720208070000, Rel. Desembargador Nídia Corrêa Lima, 8a Turma Cível, data de julgamento: 13/8/2020, publicado no DJE: 3/9/2020. Negritado) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. IMÓVEL. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A AGENTE FINANCEIRO. PENHORA. CONSTRIÇÃO. POSSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA (CPC, ART. 835, XII). EFETIVIDADE. AUSÊNCIA. ÓBICE À CONSTRIÇÃO, LIMITADA AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO. INEXISTÊNCIA. OPÇÃO DO CREDOR. DEFERIMENTO. ALCANCE. DIREITOS AQUISITIVOS. EXPROPRIAÇÃO. LIMITAÇÃO. ALCANCE RESTRITO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO. MODULAÇÃO DA PENHORA E DA LEILÃO. IMPERATIVO LEGAL. REGULAÇÃO POSITIVA EXPRESSA (CPC, ARTS. 804, §3o, e 835, XII). VIABILIDADE LEGAL. AGRAVOS DE INSTRUMENTO E INTERNO DESPROVIDOS. 1. Emergindo do contrato de alienação fiduciária direitos ao obrigado fiduciário representados pelas parcelas derivadas das obrigações garantidas que solvera no curso da avença, o direito derivado dos pagamentos havidos, detendo expressão pecuniária, é passível de penhora de acordo com a conveniência da parte exequente, consoante expressamente previsto pelo legislador processual (CPC, 835, XII). 2. Inexistindo óbice à penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, mormente porque a constrição, nesses casos, não alcança diretamente o próprio imóvel objeto da aquisição, mas os direitos contratuais decorrentes dos pagamentos realizados pelo devedor com o fim de saldar os créditos fomentados pela instituição financeira destinatária da garantia, afigura-se legítima a pretensão do exequente consistente na penhora dos direitos de aquisição detidos pelo executado, a despeito da esparsa efetividade da constrição. 3. Conquanto possível e legitimada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor fiduciário sobre bem ofertado em garantia fiduciária, pois encerram expressão econômica, a penhora tem seu alcance limitado, defronte o fato de que o domínio resolúvel da coisa pertence ao credor fiduciário, aos direitos fiduciários, não alcançando o domínio, inclusive porque a forma de realização da garantia tem procedimento especial (CPC, art. 835, XII). 4. Adstrita a penhora aos direitos de aquisição detidos pelo obrigado fiduciário, porquanto o domínio resolúvel da coisa é detido pelo proprietário fiduciário, cuja expressão é pautada pelo que já realizara no ambiente do empréstimo garantido, a expropriação do penhorado, ou seja, a alienação do constritado, é pautada pelo penhorado, devendo ficar adstrita aos direitos aquisitivos, diferentemente do que sucede com bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese, pois a garantia fiduciária se realiza sob procedimento especial, tornando inviável que seja levada a efeito leilão como se se tratasse de penhora do próprio bem alcançado pela garantia, consoante expressamente dispõe o legislador processual (CPC, art. 804, §3o). 5. Agravo de instrumento e agravo interno conhecidos e desprovidos. Unânime. (Acórdão 1280306, 07178237620208070000, Rel. Desembargador TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/9/2020, publicado no DJE: 1/10/2020) Enfim, denota-se que a eficácia da resp. decisão poderá ocasionar risco de dano grave ou de difícil reparação, haja vista a determinação de hasta pública do imóvel. Ante o exposto, defiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 27 de outubro de 2020. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Id. 73094254 na origem (processo n. 0714210-10.2018.8.07.0003). [2] Id. 67351385 na origem (processo n. 0714210-10.2018.8.07.0003).

Inteiro teor:
Processo : 0746623-17.2020.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal, na condição de credor fiduciário, contra a resp. decisão[1] que, em cumprimento de sentença promovido por Rodrigo Egídio Santiago em face de Marco Antônio Saldanha Tavares, indeferiu a impugnação apresentada pela agravante e manteve a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel alienado fiduciariamente, determinando a avaliação do bem e a alienação judicial. Fundamentou o juízo originário ser viável a penhora dos direitos aquisitivos, conforme o art. 835, XII, do CPC, e determinou a alienação do imóvel em leilão público, advertindo: “O imóvel será levado a leilão e do produto da alienação, em primeiro lugar, será reservada quantia suficiente à liquidação do saldo devedor do financiamento junto à CEF. Em seguida, será efetuado o pagamento do credor. Ao final, havendo saldo remanescente, este será entregue à devedora”. Em suas razões, a agravante alega que a decisão é manifestamente contraditória e absurda, porquanto consigna ter penhorado apenas os direitos aquisitivos, no entanto, determina a alienação do imóvel em sua integralidade. Sustenta que, como não é permitida a penhora de imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, não é possível também o seu encaminhamento à hasta pública ou a alienação por iniciativa própria, mesmo que tenham sido penhorados os direitos aquisitivos sobre o bem. Afirma que os direitos aquisitivos equivalem ao “ágio” e, por isso, não tem cabimento a determinação de avaliação do próprio imóvel e a expropriação em leilão judicial. Aduz que, sem que haja a anuência do credor fiduciário, é inviável a alienação dos direitos aquisitivos penhorados, ressaltando que a “Caixa não é obrigada a aceitar a transferência do bem e/ou a alteração do mutuário do contrato”. Colaciona julgados deste eg. Tribunal e do col. STJ sobre a matéria. Requer o efeito suspensivo para afastar qualquer hipótese de alienação do bem e, no mérito, a reforma integral da decisão combatida. Sucessivamente, em caso de manutenção da penhora dos direitos aquisitivos, que seja determinado que o arrematante promova a quitação do contrato. Decido. Cabível o agravo de instrumento, na medida em que interposto o recurso contra decisão proferida em fase de cumprimento de sentença, consoante autorização do art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 995, parágrafo único, do CPC. Na hipótese, vislumbro a presença dos requisitos necessários ao acolhimento do pedido liminar. O caso em análise não versa sobre a penhora do imóvel propriamente dita, mas da constrição sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação, ou seja, sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, originário das parcelas pagas do financiamento, o que não encontra óbice na lei, conforme o art. 835, inc. XII, do CPC. Ademais, o col. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes de contrato de alienação fiduciária, senão vejamos: PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM MÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. 1. O STJ firmou o entendimento de que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos. 2. Recurso Especial provido. (REsp 1.646.249/RO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/04/2018, DJe 24/05/2018) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. ALUGUÉIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. PENHORA. DIREITOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. Incidem os enunciados 282 e 356 da Súmula do STF quanto aos temas insertos nos textos da legislação federal apontados, pois são estranhos ao julgado recorrido, a eles faltando o indispensável prequestionamento, do qual não estão isentas sequer as questões de ordem pública. 2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 10/06/2016) Nesse mesmo sentido, ilustram os arestos deste eg. Tribunal: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONSTRIÇÃO. PENHORA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR. PENHORA. VIABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. De acordo com o art. 835, XII, do Código de Processo Civil, a penhora poderá recair sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Ainda que o bem indicado pelo agravante não integre efetivamente o patrimônio do agravado, é viável a penhora sobre os respectivos direitos de aquisição, que possuem expressão econômica. Aliás, a consumar a liquidação da dívida, o domínio fiduciário se resolverá em proveito do devedor fiduciante, tornando a coisa isenta de gravame. 2. A constrição dos direitos aquisitivos não implica em prejuízo para o credor fiduciário, porquanto prevalecerá a eficácia da garantia constituída, de sorte que assim, na hipótese de inadimplemento, poderá a instituição financeira requerer a apreensão do bem alienado para satisfação do seu crédito, independentemente da constrição judicial em tela. Além disso, confere-se à agravante a possibilidade de se sub-rogar nesses direitos e adjudicá-los, resolvendo com o credor fiduciário eventual pendência contratual relativa à alienação fiduciária. 3. Recurso conhecido e desprovido. (AGI 0716149-34.2018.8.07.0000, Rel. Desembargador Carlos Rodrigues, 6a Turma Cível, julgado em 21/02/2019, DJe 07/03/2019. Negritado) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMININAIS. POSSIBILIDADE DE PENHORA DE BEM IMÓVEL INDICADO PELO CREDOR QUANDO NÃO ENCONTRADO OUTRO BEM DE MENOR VALOR. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. VIABILIDADE. ART. 835, INCISO XII, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Mesmo havendo desproporção entre o valor do bem objeto da penhora e o montante da dívida exequenda, é possível a penhora do bem indicado pelo credor quando não encontrado outro bem de menor valor. 2. Na espécie, mostra-se possível apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, eis que não se admite a penhora sobre imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, mas tão somente dos direitos aquisitivos do qual é detentor o devedor fiduciante (art. 835, inciso XII, do CPC), considerando-se que apenas o pagamento integral tem o condão de desconstituir o gravame. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (AGI 0710694-88.2018.8.07.0000, Rel. Desembargador Silva Lemos, 5a Turma Cível, julgado em 19/12/2018, DJe 22/01/2019) Todavia, no caso, a despeito de a penhora ter incidido unicamente sobre os direitos aquisitivos, o juízo originário determinou a realização dos procedimentos para a venda judicial do imóvel em si, objeto de alienação fiduciária[2], o que poderá acarretar prejuízo ao credor fiduciário, com a ineficácia da garantia constituída. Com efeito, dispõe o art. 22 da Lei n. 9.514/97 que a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Extrai-se da orientação legislativa que o proprietário do imóvel é ainda o credor fiduciário, ao passo que não adimplida a integralidade do empréstimo contratado para aquisição do bem. Assim, até o cumprimento da garantia, o fiduciante é reconhecido como tão somente possuidor do imóvel. A propósito, orienta o aresto desta eg. Turma: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. HASTA PÚBLICA. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. 1. Diante da impossibilidade de penhora sobre o bem gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, consequentemente, não se mostra possível o seu encaminhamento a hasta pública, com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito de terceiros. 2. Recurso conhecido e desprovido. Unânime. (AGI 0727681-68.2019.8.07.0000, Rel. Desembargador Romeu Gonzaga Neiva, 7a Turma Cível, julgado em 15/4/2020, DJe 4/5/2020) É dizer, enquanto não quitado o contrato de financiamento garantido com alienação fiduciária, o devedor fiduciante detém unicamente direitos aquisitivos sobre o bem. Deveras, não é por outra razão que a penhora sobre imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia não se mostra viável, senão a impossibilidade de expropriação do bem em hasta pública, pelo procedimento comum (CPC, arts. 879 e seguintes). Isso porque a garantia fiduciária se realiza sob procedimento especial, tornando inviável que seja levada a efeito mediante leilão judicial, como se se tratasse de penhora do próprio bem alcançado pela garantia. A valer, estabelece o art. 26 da Lei n. 9.514/97 que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Por sua vez, dispõe o art. 27, caput, da cita Lei que, consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este, no prazo de trinta dias contados da averbação da consolidação da propriedade, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Caso não se obtenha a venda no primeiro leilão pelo valor mínimo estabelecido (art. 27, § 1o), será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes, quando será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida e das despesas e encargos legais relativos ao imóvel (art. 27, § 2o). Ainda, segundo o procedimento especial de realização da garantia de alienação fiduciária, “nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil” (art. 27, § 4o). Por outro lado, se o maior lance oferecido no segundo leilão não for igual ou superior ao valor da dívida e demais despesas, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de entregar ao devedor qualquer importância que sobejaria com a venda (art. 27, § 5o). Logo, a expropriação judicial deve observar o objeto da penhora, no caso, restrita aos direitos de aquisição detidos pelo devedor fiduciante, não cabendo, portanto, encaminhamento a hasta pública do imóvel que, diga-se, não foi e nem poderia ser objeto da penhora, sob pena de tornar totalmente ineficaz a garantia constituída em favor da agravante, na medida em que, pelo rito do CPC, o imóvel poderia ser arrematado por valor inferior ao do débito garantido, em manifesto prejuízo ao credor fiduciário. Nesse sentido, os precedentes desta eg. Corte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITO AQUISITIVO DE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MONOCRÁTIVA REFORMADA. 1. Nos termos do art. 835, inciso XII do Código de Processo Civil, é possível a penhora sobre os direitos aquisitivos de imóvel objeto de alienação fiduciária. 2. Nos termos da legislação vigente, não se mostra cabível a realização de leilão judicial para venda de imóvel, quando a penhora recaiu somente sobre os direitos aquisitivos do bem, objeto de contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo de Instrumento conhecido e PROVIDO. (Acórdão 1274061, 07125415720208070000, Rel. Desembargador Nídia Corrêa Lima, 8a Turma Cível, data de julgamento: 13/8/2020, publicado no DJE: 3/9/2020. Negritado) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. IMÓVEL. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A AGENTE FINANCEIRO. PENHORA. CONSTRIÇÃO. POSSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA (CPC, ART. 835, XII). EFETIVIDADE. AUSÊNCIA. ÓBICE À CONSTRIÇÃO, LIMITADA AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO. INEXISTÊNCIA. OPÇÃO DO CREDOR. DEFERIMENTO. ALCANCE. DIREITOS AQUISITIVOS. EXPROPRIAÇÃO. LIMITAÇÃO. ALCANCE RESTRITO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO. MODULAÇÃO DA PENHORA E DA LEILÃO. IMPERATIVO LEGAL. REGULAÇÃO POSITIVA EXPRESSA (CPC, ARTS. 804, §3o, e 835, XII). VIABILIDADE LEGAL. AGRAVOS DE INSTRUMENTO E INTERNO DESPROVIDOS. 1. Emergindo do contrato de alienação fiduciária direitos ao obrigado fiduciário representados pelas parcelas derivadas das obrigações garantidas que solvera no curso da avença, o direito derivado dos pagamentos havidos, detendo expressão pecuniária, é passível de penhora de acordo com a conveniência da parte exequente, consoante expressamente previsto pelo legislador processual (CPC, 835, XII). 2. Inexistindo óbice à penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, mormente porque a constrição, nesses casos, não alcança diretamente o próprio imóvel objeto da aquisição, mas os direitos contratuais decorrentes dos pagamentos realizados pelo devedor com o fim de saldar os créditos fomentados pela instituição financeira destinatária da garantia, afigura-se legítima a pretensão do exequente consistente na penhora dos direitos de aquisição detidos pelo executado, a despeito da esparsa efetividade da constrição. 3. Conquanto possível e legitimada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor fiduciário sobre bem ofertado em garantia fiduciária, pois encerram expressão econômica, a penhora tem seu alcance limitado, defronte o fato de que o domínio resolúvel da coisa pertence ao credor fiduciário, aos direitos fiduciários, não alcançando o domínio, inclusive porque a forma de realização da garantia tem procedimento especial (CPC, art. 835, XII). 4. Adstrita a penhora aos direitos de aquisição detidos pelo obrigado fiduciário, porquanto o domínio resolúvel da coisa é detido pelo proprietário fiduciário, cuja expressão é pautada pelo que já realizara no ambiente do empréstimo garantido, a expropriação do penhorado, ou seja, a alienação do constritado, é pautada pelo penhorado, devendo ficar adstrita aos direitos aquisitivos, diferentemente do que sucede com bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese, pois a garantia fiduciária se realiza sob procedimento especial, tornando inviável que seja levada a efeito leilão como se se tratasse de penhora do próprio bem alcançado pela garantia, consoante expressamente dispõe o legislador processual (CPC, art. 804, §3o). 5. Agravo de instrumento e agravo interno conhecidos e desprovidos. Unânime. (Acórdão 1280306, 07178237620208070000, Rel. Desembargador TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/9/2020, publicado no DJE: 1/10/2020) Enfim, denota-se que a eficácia da resp. decisão poderá ocasionar risco de dano grave ou de difícil reparação, haja vista a determinação de hasta pública do imóvel. Ante o exposto, defiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 27 de outubro de 2020. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Id. 73094254 na origem (processo n. 0714210-10.2018.8.07.0003). [2] Id. 67351385 na origem (processo n. 0714210-10.2018.8.07.0003).