Tribunal: TJDFT
Processo: 0712590-98.2020.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0712590-98.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ALLIANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - CIDADE OCIDENTAL I - SPE LTDA AGRAVADO: ELON PFEIFFER FLORES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo, interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA CIDADE OCIDENTAL – SPE LTDA. e ALLIANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a r. decisão proferida pelo juízo da 12a Vara Cível de Brasília que, nos autos do cumprimento de sentença n° 0708116-18.2019.8.07.0001 (ajuizado por ELON PFEIFFER FLORES, ora agravado), rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação de lotes apresentada pelas agravantes e homologou o valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) para cada lote penhorado conforme termos do laudo oficial de ID 46459458 dos autos originários, decisão nos seguintes termos: “A parte executada apresentou laudos particulares de avaliação dos imóveis penhorados à ID 56205376. A parte autora se manifestou à ID 56909921, alegando que os laudos apresentados não são suficientes para afastar a avaliação realizada por oficial de justiça, a qual, além de ter fé pública, foi elaborada de forma técnica e detalhada. Informa ainda que, em razão dos elevamos custos cartorários, realizou o registro da penhora apenas dos lotes 06 e 07 (IDs 56909922 e 56909923). Quanto à impugnação da avaliação, trata-se de terrenos localizados na Cidade Ocidental, cada um com área de 382,370 m2. Verifica-se que a avaliação que foi realizada pela Oficiala de Justiça foi minuciosa, pois descreveu os imóveis similares considerados como parâmetro, o valor do metro quadrado de cada um, considerou fatores de ponderação (rede de água e esgoto, luz elétrica, telefonia, iluminação pública, pavimentação, transporte coletivo etc) e fatores de terreno (nivelamento). Chegou ao valor de R$110.00,00 como parâmetro, e ainda considerou como valor final da avaliação o valor de R$140.000,00, para ajustá-lo ao mercado. De outro lado, os laudos apresentados pelas executadas, que apontam como valores R$175.000,00, R$191.000,00 e R$170.000,00, não são suficientes para infirmar a avaliação realizada pelo oficial de justiça à ID 46459458, uma vez que não indicam quais os critérios utilizados para apuração dos valores indicados. Tratam-se de laudos de imobiliárias particulares que apenas indicam os valores de avaliação com considerações genéricas sobre localização, formato, dimensões e média de preço na região, sem indicar as fontes de imóveis similares supostamente consultadas. O laudo da Oficiala de Justiça goza de fé pública e foi elaborado com indicação dos parâmetros considerados para avaliação dos imóveis e mediante visita aos imóveis avaliados, de modo que a mera indicação de valor distinto em laudo particular que não esclarece os motivos para a diferença apurada não é suficiente para afastar a avaliação oficial. Assim, rejeito a impugnação à avaliação oferecida pela parte executada e homologo o laudo de avaliação de ID 46459458, fixando o valor de cada um dos lotes penhorados em R$ 140.000,00. Os documentos de ID 56909922 e 56909923, não comprovam a averbação da penhora. Assim, fica a parte exequente intimada a apresentar cópia da matrícula dos imóveis, demonstrando a averbação da penhora. No mesmo prazo deverá indicar a existência de débitos pendentes sobre os referidos bens” (ID 16155819 – g.n.). Em suas razões (ID 16155833), sustentam as agravantes que o valor da avaliação dos lotes efetuada pelo Oficial de Justiça não corresponderia ao valor médio dos imóveis situados nos Condomínios Residenciais Damha I e II, destacando que avaliações realizadas por profissionais do ramo imobiliário atuantes na região dos Condomínios indicariam valores de mercado superiores àquele apresentado pelo Oficial de Justiça, além do que anúncios de imóveis nos Condomínios veiculados em sítio da internet (“Wimóveis”) comprovariam a avalição oficial feita a menor. Assim, homologação da avaliação oficial que importaria prejuízo, execução que deveria ocorrer pelo modo menos gravoso às executadas. Pontuam que satisfeitos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo ao recurso, já que o prosseguimento da ação executiva com designação de hasta pública para leilão dos lotes significaria danos de difícil reparação. Ao final, requerem: “a) a) O recebimento do recurso também no seu efeito suspensivo e ativo, com fulcro nos artigos 932, inciso II, c. c. 1.019, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, para suspender a eficácia da r. decisão de ID no 46459458, notadamente, porque há iminente realização de hasta pública do imóvel objeto da avaliação discutida. b) Ao final, por cumprimento aos dispostos na Lei Federal 13.105/2015, requer o PROVIMENTO do presente recurso para reformar a decisão de ID no 46459458, para que seja determinado a realização de outra avaliação dos imóveis das matrículas 5.588 (lote 19, quadra H1), 5.856 (lote 20, quadra H1), 5.919 (lote 06, quadra J1), 5.920 (lote 07, quadra J1), 5.922 (lote 09, quadra J1) e 5.923 (lote 10, quadra J1), pois certamente acarretará bem menos prejuízo as Agravantes e o crédito será satisfeito da mesma forma, cumprindo-se a lei como medida da mais lídima Justiça!” (ID 16155833, p. 16) Preparo regular aos IDs 16155812 e 16155814. O recurso foi regularmente instruído. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, pois presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). No caso, não satisfeitos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo vindicado. Cuida-se, na origem, de cumprimento de sentença ajuizado pelo agravado ELON PFEIFFER FLORES por meio do qual pleiteia o recebimento da quantia de R$ 117.978,73 (cento e dezessete mil, novecentos e setenta e oito reais, setenta e três centavos) - ID 31542376 dos autos originários. As executadas/agravantes impugnaram o cumprimento de sentença, informando a impossibilidade de pagamento do valor executado em razão da “falta de liquidez patrimonial da Empresa” (ID 35516147 dos autos originários). O exequente/agravado peticionou ao juízo a quo, informando que a executada/agravada ALLIANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA seria proprietária de diversos imóveis no Condomínio Mestre Dhamas I e II, razão por que requereu a expedição de mandado de penhora, avaliação e intimação (ID 41494560 dos autos originários). Penhora deferida e determinação de expedição de mandado de avaliação (ID 44278341 dos autos originários). O Oficial de Justiça Avaliador avaliou em R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) o imóvel localizado no lote 9, Quadra j1, 380,70m2 de área, loteamento Residencial e Comercial DAMHA I, Cidade Ocidental/GO, matrícula número 5.922, Registro de Imóveis da Comarca de Cidade Ocidental/GO (ID 46459458 dos autos originários). As executadas/agravadas impugnaram o laudo oficial; apresentaram avaliações particulares de imóveis localizados no Condomínio Dhamas com valores superiores ao definido pelo Oficial de Justiça - R$ 175.000,00, R$ 191.000,00 e R$ 170.000,00 (ID 56205378 dos autos originários), impugnação rejeitada pela decisão ora agravada (ID 59497191 dos autos originários). De se ver que laudo de vistoria e avaliação elaborado por oficial de justiça avaliador é documento público dotado de presunção juris tantum de veracidade, “que tem, como um de seus efeitos, a prevalência sobre outros elementos que, juntados pelas partes ao processo, não tenham potencial de infirmar as conclusões da análise pericial” (Acórdão 1228873, 07220626020198070000, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 4/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). E como muito bem fixado pela decisão agravada, “avaliação que foi realizada pela Oficiala de Justiça foi minuciosa, pois descreveu os imóveis similares considerados como parâmetro, o valor do metro quadrado de cada um, considerou fatores de ponderação (rede de água e esgoto, luz elétrica, telefonia, iluminação pública, pavimentação, transporte coletivo etc) e fatores de terreno (nivelamento). Chegou ao valor de R$110.00,00 como parâmetro, e ainda considerou como valor final da avaliação o valor de R$140.000,00, para ajustá-lo ao mercado”. Como se vê, minucioso o trabalho, bem definida a metodologia, bem especificados os critérios, imóvel vistoriado em setembro de 2019, sendo de se destacar o comparativo direto de dados de mercado relacionados a outros imóveis localizados no mesmo bairro e em bairros vizinhos e similares, situações equivalentes e características idênticas, tendo, inclusive, listado imóveis veiculados no mesmo sítio eletrônico que os agravantes mencionam (“Wimóveis”). Por isto que, nesta sede e em análise não exauriente, nenhum reparo à análise muito bem exposta pela decisão agravada (“O laudo da Oficiala de Justiça goza de fé pública e foi elaborado com indicação dos parâmetros considerados para avaliação dos imóveis e mediante visita aos imóveis avaliados, de modo que a mera indicação de valor distinto em laudo particular que não esclarece os motivos para a diferença apurada não é suficiente para afastar a avaliação oficial”) que ensejou a conclusão no sentido de rejeitar a impugnação à avaliação. Forte em tais argumentos, indefiro o pleito de concessão do efeito suspensivo. Recebo o agravo no efeito devolutivo. Comunique-se. Dispensado o juízo a quo das informações. Intime-se os agravantes. Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, inciso II do CPC). Brasília, 2 de junho de 2020. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0712590-98.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ALLIANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - CIDADE OCIDENTAL I - SPE LTDA AGRAVADO: ELON PFEIFFER FLORES D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo, interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA CIDADE OCIDENTAL – SPE LTDA. e ALLIANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a r. decisão proferida pelo juízo da 12a Vara Cível de Brasília que, nos autos do cumprimento de sentença n° 0708116-18.2019.8.07.0001 (ajuizado por ELON PFEIFFER FLORES, ora agravado), rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação de lotes apresentada pelas agravantes e homologou o valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) para cada lote penhorado conforme termos do laudo oficial de ID 46459458 dos autos originários, decisão nos seguintes termos: “A parte executada apresentou laudos particulares de avaliação dos imóveis penhorados à ID 56205376. A parte autora se manifestou à ID 56909921, alegando que os laudos apresentados não são suficientes para afastar a avaliação realizada por oficial de justiça, a qual, além de ter fé pública, foi elaborada de forma técnica e detalhada. Informa ainda que, em razão dos elevamos custos cartorários, realizou o registro da penhora apenas dos lotes 06 e 07 (IDs 56909922 e 56909923). Quanto à impugnação da avaliação, trata-se de terrenos localizados na Cidade Ocidental, cada um com área de 382,370 m2. Verifica-se que a avaliação que foi realizada pela Oficiala de Justiça foi minuciosa, pois descreveu os imóveis similares considerados como parâmetro, o valor do metro quadrado de cada um, considerou fatores de ponderação (rede de água e esgoto, luz elétrica, telefonia, iluminação pública, pavimentação, transporte coletivo etc) e fatores de terreno (nivelamento). Chegou ao valor de R$110.00,00 como parâmetro, e ainda considerou como valor final da avaliação o valor de R$140.000,00, para ajustá-lo ao mercado. De outro lado, os laudos apresentados pelas executadas, que apontam como valores R$175.000,00, R$191.000,00 e R$170.000,00, não são suficientes para infirmar a avaliação realizada pelo oficial de justiça à ID 46459458, uma vez que não indicam quais os critérios utilizados para apuração dos valores indicados. Tratam-se de laudos de imobiliárias particulares que apenas indicam os valores de avaliação com considerações genéricas sobre localização, formato, dimensões e média de preço na região, sem indicar as fontes de imóveis similares supostamente consultadas. O laudo da Oficiala de Justiça goza de fé pública e foi elaborado com indicação dos parâmetros considerados para avaliação dos imóveis e mediante visita aos imóveis avaliados, de modo que a mera indicação de valor distinto em laudo particular que não esclarece os motivos para a diferença apurada não é suficiente para afastar a avaliação oficial. Assim, rejeito a impugnação à avaliação oferecida pela parte executada e homologo o laudo de avaliação de ID 46459458, fixando o valor de cada um dos lotes penhorados em R$ 140.000,00. Os documentos de ID 56909922 e 56909923, não comprovam a averbação da penhora. Assim, fica a parte exequente intimada a apresentar cópia da matrícula dos imóveis, demonstrando a averbação da penhora. No mesmo prazo deverá indicar a existência de débitos pendentes sobre os referidos bens” (ID 16155819 – g.n.). Em suas razões (ID 16155833), sustentam as agravantes que o valor da avaliação dos lotes efetuada pelo Oficial de Justiça não corresponderia ao valor médio dos imóveis situados nos Condomínios Residenciais Damha I e II, destacando que avaliações realizadas por profissionais do ramo imobiliário atuantes na região dos Condomínios indicariam valores de mercado superiores àquele apresentado pelo Oficial de Justiça, além do que anúncios de imóveis nos Condomínios veiculados em sítio da internet (“Wimóveis”) comprovariam a avalição oficial feita a menor. Assim, homologação da avaliação oficial que importaria prejuízo, execução que deveria ocorrer pelo modo menos gravoso às executadas. Pontuam que satisfeitos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo ao recurso, já que o prosseguimento da ação executiva com designação de hasta pública para leilão dos lotes significaria danos de difícil reparação. Ao final, requerem: “a) a) O recebimento do recurso também no seu efeito suspensivo e ativo, com fulcro nos artigos 932, inciso II, c. c. 1.019, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, para suspender a eficácia da r. decisão de ID no 46459458, notadamente, porque há iminente realização de hasta pública do imóvel objeto da avaliação discutida. b) Ao final, por cumprimento aos dispostos na Lei Federal 13.105/2015, requer o PROVIMENTO do presente recurso para reformar a decisão de ID no 46459458, para que seja determinado a realização de outra avaliação dos imóveis das matrículas 5.588 (lote 19, quadra H1), 5.856 (lote 20, quadra H1), 5.919 (lote 06, quadra J1), 5.920 (lote 07, quadra J1), 5.922 (lote 09, quadra J1) e 5.923 (lote 10, quadra J1), pois certamente acarretará bem menos prejuízo as Agravantes e o crédito será satisfeito da mesma forma, cumprindo-se a lei como medida da mais lídima Justiça!” (ID 16155833, p. 16) Preparo regular aos IDs 16155812 e 16155814. O recurso foi regularmente instruído. É o relatório. Decido. Conheço do recurso, pois presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). No caso, não satisfeitos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo vindicado. Cuida-se, na origem, de cumprimento de sentença ajuizado pelo agravado ELON PFEIFFER FLORES por meio do qual pleiteia o recebimento da quantia de R$ 117.978,73 (cento e dezessete mil, novecentos e setenta e oito reais, setenta e três centavos) - ID 31542376 dos autos originários. As executadas/agravantes impugnaram o cumprimento de sentença, informando a impossibilidade de pagamento do valor executado em razão da “falta de liquidez patrimonial da Empresa” (ID 35516147 dos autos originários). O exequente/agravado peticionou ao juízo a quo, informando que a executada/agravada ALLIANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA seria proprietária de diversos imóveis no Condomínio Mestre Dhamas I e II, razão por que requereu a expedição de mandado de penhora, avaliação e intimação (ID 41494560 dos autos originários). Penhora deferida e determinação de expedição de mandado de avaliação (ID 44278341 dos autos originários). O Oficial de Justiça Avaliador avaliou em R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) o imóvel localizado no lote 9, Quadra j1, 380,70m2 de área, loteamento Residencial e Comercial DAMHA I, Cidade Ocidental/GO, matrícula número 5.922, Registro de Imóveis da Comarca de Cidade Ocidental/GO (ID 46459458 dos autos originários). As executadas/agravadas impugnaram o laudo oficial; apresentaram avaliações particulares de imóveis localizados no Condomínio Dhamas com valores superiores ao definido pelo Oficial de Justiça - R$ 175.000,00, R$ 191.000,00 e R$ 170.000,00 (ID 56205378 dos autos originários), impugnação rejeitada pela decisão ora agravada (ID 59497191 dos autos originários). De se ver que laudo de vistoria e avaliação elaborado por oficial de justiça avaliador é documento público dotado de presunção juris tantum de veracidade, “que tem, como um de seus efeitos, a prevalência sobre outros elementos que, juntados pelas partes ao processo, não tenham potencial de infirmar as conclusões da análise pericial” (Acórdão 1228873, 07220626020198070000, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 4/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). E como muito bem fixado pela decisão agravada, “avaliação que foi realizada pela Oficiala de Justiça foi minuciosa, pois descreveu os imóveis similares considerados como parâmetro, o valor do metro quadrado de cada um, considerou fatores de ponderação (rede de água e esgoto, luz elétrica, telefonia, iluminação pública, pavimentação, transporte coletivo etc) e fatores de terreno (nivelamento). Chegou ao valor de R$110.00,00 como parâmetro, e ainda considerou como valor final da avaliação o valor de R$140.000,00, para ajustá-lo ao mercado”. Como se vê, minucioso o trabalho, bem definida a metodologia, bem especificados os critérios, imóvel vistoriado em setembro de 2019, sendo de se destacar o comparativo direto de dados de mercado relacionados a outros imóveis localizados no mesmo bairro e em bairros vizinhos e similares, situações equivalentes e características idênticas, tendo, inclusive, listado imóveis veiculados no mesmo sítio eletrônico que os agravantes mencionam (“Wimóveis”). Por isto que, nesta sede e em análise não exauriente, nenhum reparo à análise muito bem exposta pela decisão agravada (“O laudo da Oficiala de Justiça goza de fé pública e foi elaborado com indicação dos parâmetros considerados para avaliação dos imóveis e mediante visita aos imóveis avaliados, de modo que a mera indicação de valor distinto em laudo particular que não esclarece os motivos para a diferença apurada não é suficiente para afastar a avaliação oficial”) que ensejou a conclusão no sentido de rejeitar a impugnação à avaliação. Forte em tais argumentos, indefiro o pleito de concessão do efeito suspensivo. Recebo o agravo no efeito devolutivo. Comunique-se. Dispensado o juízo a quo das informações. Intime-se os agravantes. Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, inciso II do CPC). Brasília, 2 de junho de 2020. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora