Tribunal: TJDFT
Processo: 0711790-70.2020.8.07.0000
Órgão julgador: VERA ANDRIGHI
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-09

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0711790-70.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: CEF AGRAVADO: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 04 DESPACHO CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, qualificada como terceira interessada, interpôs agravo de instrumento da r. decisão (id. 60654791, autos originários) proferida na execução de título extrajudicial proposta pelo SETOR TOTAL VILLE - CONDOMÍNIO 04 contra NELSON OLIVEIRA ALVES, no seguinte teor: “Trata-se de execução de taxas de manutenção condominial geradas pelo imóvel constituído pelo apartamento 104, Bloco D do condomínio do autor, conforme matrícula 35289 do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 42588113 -). Não foi pago o débito e, para pagamento das taxas condominiais devidas, foi penhorado o próprio imóvel gerador da dívida. Nesse passo, a penhora realizada, conforme termo de ID 42588223 - Termo de Penhora (234 Termo de Penhora) –, é do imóvel, não dos direitos de crédito do executado. A Caixa Econômica Federal já foi intimada anteriormente da penhora, tendo em vista que é credora fiduciária (ID 42588266 - Ofício (271 Oficio)), e já se manifestou anteriormente, inclusive informando o saldo devedor do financiamento garantido pela alienação fiduciária do imóvel (ID 42588274 - Ofício (276 Oficio)). Decisões posteriores, como é o caso de ID 42588286, mencionam penhora de direitos de crédito do réu, a meu ver, de forma imprecisa. Já foram realizadas duas tentativas de praça judicial para alienação do imóvel, todas frustradas, totalizando quatro ofertas públicas sem lance, conforme se vê nos autos. Depois de todas essas providências, em manifestação de ID 60562327 - Petição (3o Interessado), a Caixa Econômica Federal alega que a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos que o réu tem sobre o imóvel, mas teria ocorrido erro no registro da penhora que recaiu sobre o imóvel todo. Não houve erro algum no registro da penhora. Conforme termo de ID , 42588223 - Termo de Penhora (234 Termo de Penhora), o imóvel foi penhorado. De fato, é incontroverso que o imóvel gerador do débito condominial executado se encontra alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, conforme ID 42588113 , registro R7 35289 da matrícula 35289 do 5o CRI, como garantia de mútuo concedido ao réu para compra do imóvel. Nesse aspecto, é clara a regra de que o imóvel alienado fiduciariamente transfere-se para o patrimônio do credor fiduciário. Por isso, em regra, não poderia ser penhorado para pagamentos de débitos do devedor fiduciário frente a terceiros. Discriminação do caso conforme jurisprudência específica do Superior Tribunal de Justiça para o caso de cobrança de condomínio incidente sobre o imóvel alienado No caso dos autos, todavia, trata-se de execução de taxa de manutenção condominial do próprio apartamento alienado fiduciariamente. É débito propter rem. Nessa situação, o C. Superior Tribunal de Justiça já estipulou que, precisamente por se tratar de débito propter rem, não há possibilidade do credor fiduciário impedir a penhora do imóvel para pagamento do débito acumulado. No acórdãos abaixo reproduzidos, há claramente o estabelecimento do entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, excepcionando a regra da impenhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente para pagar dívida de terceiro, quando se trata de cobrança de taxa de condomínio gerada pelo próprio imóvel alienado, pois se trata de dívida propter rem. Anoto que o acórdão do C. Superior Tribunal de Justiça dá provimento ao REsp precisamente para reformar decisão de tribunal que deferiu a penhora apenas de direitos do devedor fiduciário sobre o imóvel, reformando essa decisão para manter a penhora do imóvel porque se tratava de dívida “propter rem”, oriunda de cobrança de condomínio. Nesse sentido: [...] Tal fundamento aplica-se ao caso presente. Ainda que a CEF não tenha dado causa à inadimplência das taxas condominiais e que não tenha feito parte na relação processual de cobrança, não se pode negar que a dívida que ensejou a constrição ora impugnada é do próprio imóvel, sendo ele a única forma de garantir o pagamento por parte do devedor inadimplente. Colaciono trecho da decisão emanada pelo eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, nos autos do Agravo em Recurso Especial no 68.524/SP: (...)2. Admissível a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais. Precedentes. Quanto ao mais, registre-se que o entendimento da origem encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de ser admissível a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais. A propósito: [...] Assim, ainda que haja alienação fiduciária, entendo que é possível a penhora sobre o bem dado nesta espécie de garantia, desde que a dívida que dê azo à constrição, tenha natureza propter rem, o que é o caso dos autos". Outrossim, nos embargos de declaração ficou consignado que o fato do imóvel penhorado não ter sido assinado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação não modifica o resultado da decisão embargada. Acrescenta que as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele cujo nome estiver o bem transcrito e que sendo obrigação propter rem aderem e acompanham a coisa (e-STJ, fls. 349-350). Ademais, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. A propósito: [...] No acórdão seguinte, o Colendo Superior Tribunal de Justiça igualmente é direto: Não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas do devedor fiduciário com terceiros, porque o imóvel pertence ao patrimônio do credor fiduciário. Todavia, é autorizada a penhora para pagamento de dívidas propter rem, como é o caso de tributos e de taxas condominiais. De fato, o acórdão seguinte é expresso ao estabelecer que o imóvel, mesmo alienado fiduciariamente, é penhorável para pagamento de dívidas de condomínio do próprio imóvel. [...] Isto posto, mantenho inalterada a penhora conforme realizada nos autos. Aliás, penhora já determinada há anos, e da qual a CEF foi intimada já em junho de 2018 (ID 42588266 - Ofício (271 Oficio). Intime-se a Caixa Econômica Federal para que informe o saldo devedor atual do imóvel, se houve comunicação de contrato de gaveta, cedendo créditos decorrentes do contrato firmado pelo réu em favor de terceiro, informe ainda se os pagamentos do mútuo estão sendo realizados em dia e qual o saldo devedor atualizado do empréstimo. Finalmente, se eventualmente o réu não está pagando o mútuo conforme contratado, para que informe ainda se já tomou medidas para execução do contrato ou consolidação da propriedade do imóvel. P. R. I.” A agravante afirma que, embora a dívida exequenda possua natureza propter rem, o imóvel lhe pertence, por ser a credora fiduciária, e não ao executado, razão pela qual o bem não pode ser objeto de penhora e alienação judicial para satisfação da execução. Ressalta que também é incabível a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel sem que haja a anuência do credor fiduciário, como ocorreu na demanda em exame, e que não é obrigada a anuir com tal constrição. Pede a concessão de efeito suspensivo para sobrestar a eficácia da r. decisão agravada e, ao final, o provimento do recurso para reformar a r. decisão a fim de “afastar a determinação de penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária, bem como de qualquer determinação de alienação do imóvel” (id. 15995192, pág. 13). É o relatório. Decido. Inicialmente, diante dos esclarecimentos prestados pelo i. Juízo a quo, de que, “conforme decisão de ID. 60654791, a penhora efetivamente realizada e a corroborada por este juízo é aquela que incide sobre o próprio bem imóvel e não somente quanto aos direitos aquisitivos do devedor” (id. 16394538), concluo que não houve a preclusão temporal para a Caixa Econômica Federal impugnar a constrição, tendo em vista a manifestação anterior desta Relatoria (id. 16016069). Assim, conheço do agravo de instrumento, presentes os pressupostos de admissibilidade. Para concessão do efeito suspensivo, deve ficar comprovado, concomitantemente, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e a probabilidade de provimento do recurso, arts. 1.019, inc. I e 995, parágrafo único, ambos do CPC. Da análise dos autos originários, constata-se que, após a prolação da r. decisão agravada (id. 60654791), o Condomínio-exequente requereu “seja realizada nova avaliação do bem penhorado, eis que a economia mundial se encontra mergulhada em uma profunda recessão, a maior em quase de 100 anos, em razão da pandemia causada pelo coronavírus” (id. 62410585). E o MM. Juiz proferiu o seguinte despacho (id. 62537275): “Aguarde-se a certificação do trânsito em julgado da decisão de ID 60654791 - Decisão.” Nesses termos, não há perigo iminente de dano consistente no prosseguimento da execução e determinação de alienação do imóvel penhorado, pois a execução originária não prosseguirá até o trânsito em julgado da decisão impugnada neste recurso, conforme pronunciamento judicial supracitado. Logo, desnecessário o efeito suspensivo para a finalidade almejada pela agravante. Intime-se o agravado-exequente para responder, no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se ao i. Juízo. Publique-se. Brasília - DF, 2 de junho de 2020 VERA ANDRIGHI Desembargadora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0711790-70.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: CEF AGRAVADO: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 04 DESPACHO CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, qualificada como terceira interessada, interpôs agravo de instrumento da r. decisão (id. 60654791, autos originários) proferida na execução de título extrajudicial proposta pelo SETOR TOTAL VILLE - CONDOMÍNIO 04 contra NELSON OLIVEIRA ALVES, no seguinte teor: “Trata-se de execução de taxas de manutenção condominial geradas pelo imóvel constituído pelo apartamento 104, Bloco D do condomínio do autor, conforme matrícula 35289 do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 42588113 -). Não foi pago o débito e, para pagamento das taxas condominiais devidas, foi penhorado o próprio imóvel gerador da dívida. Nesse passo, a penhora realizada, conforme termo de ID 42588223 - Termo de Penhora (234 Termo de Penhora) –, é do imóvel, não dos direitos de crédito do executado. A Caixa Econômica Federal já foi intimada anteriormente da penhora, tendo em vista que é credora fiduciária (ID 42588266 - Ofício (271 Oficio)), e já se manifestou anteriormente, inclusive informando o saldo devedor do financiamento garantido pela alienação fiduciária do imóvel (ID 42588274 - Ofício (276 Oficio)). Decisões posteriores, como é o caso de ID 42588286, mencionam penhora de direitos de crédito do réu, a meu ver, de forma imprecisa. Já foram realizadas duas tentativas de praça judicial para alienação do imóvel, todas frustradas, totalizando quatro ofertas públicas sem lance, conforme se vê nos autos. Depois de todas essas providências, em manifestação de ID 60562327 - Petição (3o Interessado), a Caixa Econômica Federal alega que a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos que o réu tem sobre o imóvel, mas teria ocorrido erro no registro da penhora que recaiu sobre o imóvel todo. Não houve erro algum no registro da penhora. Conforme termo de ID , 42588223 - Termo de Penhora (234 Termo de Penhora), o imóvel foi penhorado. De fato, é incontroverso que o imóvel gerador do débito condominial executado se encontra alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, conforme ID 42588113 , registro R7 35289 da matrícula 35289 do 5o CRI, como garantia de mútuo concedido ao réu para compra do imóvel. Nesse aspecto, é clara a regra de que o imóvel alienado fiduciariamente transfere-se para o patrimônio do credor fiduciário. Por isso, em regra, não poderia ser penhorado para pagamentos de débitos do devedor fiduciário frente a terceiros. Discriminação do caso conforme jurisprudência específica do Superior Tribunal de Justiça para o caso de cobrança de condomínio incidente sobre o imóvel alienado No caso dos autos, todavia, trata-se de execução de taxa de manutenção condominial do próprio apartamento alienado fiduciariamente. É débito propter rem. Nessa situação, o C. Superior Tribunal de Justiça já estipulou que, precisamente por se tratar de débito propter rem, não há possibilidade do credor fiduciário impedir a penhora do imóvel para pagamento do débito acumulado. No acórdãos abaixo reproduzidos, há claramente o estabelecimento do entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, excepcionando a regra da impenhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente para pagar dívida de terceiro, quando se trata de cobrança de taxa de condomínio gerada pelo próprio imóvel alienado, pois se trata de dívida propter rem. Anoto que o acórdão do C. Superior Tribunal de Justiça dá provimento ao REsp precisamente para reformar decisão de tribunal que deferiu a penhora apenas de direitos do devedor fiduciário sobre o imóvel, reformando essa decisão para manter a penhora do imóvel porque se tratava de dívida “propter rem”, oriunda de cobrança de condomínio. Nesse sentido: [...] Tal fundamento aplica-se ao caso presente. Ainda que a CEF não tenha dado causa à inadimplência das taxas condominiais e que não tenha feito parte na relação processual de cobrança, não se pode negar que a dívida que ensejou a constrição ora impugnada é do próprio imóvel, sendo ele a única forma de garantir o pagamento por parte do devedor inadimplente. Colaciono trecho da decisão emanada pelo eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, nos autos do Agravo em Recurso Especial no 68.524/SP: (...)2. Admissível a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais. Precedentes. Quanto ao mais, registre-se que o entendimento da origem encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de ser admissível a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais. A propósito: [...] Assim, ainda que haja alienação fiduciária, entendo que é possível a penhora sobre o bem dado nesta espécie de garantia, desde que a dívida que dê azo à constrição, tenha natureza propter rem, o que é o caso dos autos". Outrossim, nos embargos de declaração ficou consignado que o fato do imóvel penhorado não ter sido assinado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação não modifica o resultado da decisão embargada. Acrescenta que as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele cujo nome estiver o bem transcrito e que sendo obrigação propter rem aderem e acompanham a coisa (e-STJ, fls. 349-350). Ademais, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. A propósito: [...] No acórdão seguinte, o Colendo Superior Tribunal de Justiça igualmente é direto: Não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas do devedor fiduciário com terceiros, porque o imóvel pertence ao patrimônio do credor fiduciário. Todavia, é autorizada a penhora para pagamento de dívidas propter rem, como é o caso de tributos e de taxas condominiais. De fato, o acórdão seguinte é expresso ao estabelecer que o imóvel, mesmo alienado fiduciariamente, é penhorável para pagamento de dívidas de condomínio do próprio imóvel. [...] Isto posto, mantenho inalterada a penhora conforme realizada nos autos. Aliás, penhora já determinada há anos, e da qual a CEF foi intimada já em junho de 2018 (ID 42588266 - Ofício (271 Oficio). Intime-se a Caixa Econômica Federal para que informe o saldo devedor atual do imóvel, se houve comunicação de contrato de gaveta, cedendo créditos decorrentes do contrato firmado pelo réu em favor de terceiro, informe ainda se os pagamentos do mútuo estão sendo realizados em dia e qual o saldo devedor atualizado do empréstimo. Finalmente, se eventualmente o réu não está pagando o mútuo conforme contratado, para que informe ainda se já tomou medidas para execução do contrato ou consolidação da propriedade do imóvel. P. R. I.” A agravante afirma que, embora a dívida exequenda possua natureza propter rem, o imóvel lhe pertence, por ser a credora fiduciária, e não ao executado, razão pela qual o bem não pode ser objeto de penhora e alienação judicial para satisfação da execução. Ressalta que também é incabível a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel sem que haja a anuência do credor fiduciário, como ocorreu na demanda em exame, e que não é obrigada a anuir com tal constrição. Pede a concessão de efeito suspensivo para sobrestar a eficácia da r. decisão agravada e, ao final, o provimento do recurso para reformar a r. decisão a fim de “afastar a determinação de penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária, bem como de qualquer determinação de alienação do imóvel” (id. 15995192, pág. 13). É o relatório. Decido. Inicialmente, diante dos esclarecimentos prestados pelo i. Juízo a quo, de que, “conforme decisão de ID. 60654791, a penhora efetivamente realizada e a corroborada por este juízo é aquela que incide sobre o próprio bem imóvel e não somente quanto aos direitos aquisitivos do devedor” (id. 16394538), concluo que não houve a preclusão temporal para a Caixa Econômica Federal impugnar a constrição, tendo em vista a manifestação anterior desta Relatoria (id. 16016069). Assim, conheço do agravo de instrumento, presentes os pressupostos de admissibilidade. Para concessão do efeito suspensivo, deve ficar comprovado, concomitantemente, o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e a probabilidade de provimento do recurso, arts. 1.019, inc. I e 995, parágrafo único, ambos do CPC. Da análise dos autos originários, constata-se que, após a prolação da r. decisão agravada (id. 60654791), o Condomínio-exequente requereu “seja realizada nova avaliação do bem penhorado, eis que a economia mundial se encontra mergulhada em uma profunda recessão, a maior em quase de 100 anos, em razão da pandemia causada pelo coronavírus” (id. 62410585). E o MM. Juiz proferiu o seguinte despacho (id. 62537275): “Aguarde-se a certificação do trânsito em julgado da decisão de ID 60654791 - Decisão.” Nesses termos, não há perigo iminente de dano consistente no prosseguimento da execução e determinação de alienação do imóvel penhorado, pois a execução originária não prosseguirá até o trânsito em julgado da decisão impugnada neste recurso, conforme pronunciamento judicial supracitado. Logo, desnecessário o efeito suspensivo para a finalidade almejada pela agravante. Intime-se o agravado-exequente para responder, no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se ao i. Juízo. Publique-se. Brasília - DF, 2 de junho de 2020 VERA ANDRIGHI Desembargadora