Tribunal: TJDFT
Processo: 0715711-37.2020.8.07.0000
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0715711-37.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A AGRAVADO: DELMA SANTOS RIBEIRO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 16730812) interposto por JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A em face da r. decisão proferida pelo douto Juízo da Décima Quarta Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília que, nos autos da ação de conhecimento ajuizada por DELMA SANTOS RIBEIRO em desfavor da agravante, deferiu a tutela de urgência. Eis o teor da r. decisão agravada, naquilo que interessa (ID 16730818): DELMA SANTOS RIBEIRO ajuizou a presente ação de rescisão de contrato c/c pedido de antecipação de tutela em face de JOSÉ CELSON GONTIJO ENGENHARIA S.A. Informa a autora que firmou com a ré em 07 de setembro de 2016 um contrato particular de promessa de compra e venda cujo objeto foi a aquisição de uma unidade imobiliária (Lote 10 do empreendimento RESERVA BY SANTA MONICA, situado na Rodovia DF 140, no quilômetro 6.5, Brasília/DF). Afirma que cumpriu com todas as suas obrigações contratuais até dezembro de 2019, mas, por ter mais interesse no prosseguimento do contrato, entrou em tratativas com a ré para a distrato amigável da avença. Alega, mais: 5. Em 22.11.2019, os patronos da Autora contataram a Ré, via telefone e, posteriormente, via e-mail (doc. 5), manifestando o interesse no distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado. 6. Por ocasião do diálogo mantido por telefone, a preposta da Ré, senhora Lidia Margarete da Silva Freitas, afirmou, de pronto, que a empresa não detinha recursos financeiros para realizar o distrato mediante a devolução de dinheiro. Contudo, indicou que a Autora poderia formalizar proposta para aquisição do terreno pelos valores pagos até então. 7. Contudo, a Ré, em manifesta postura contraditória, pretendeu impor à Autora o pagamento adicional de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) para aquisição do imóvel, sem apresentar nenhum parâmetro de como esse valor foi alcançado (doc. 6). 8. Tudo indica, na verdade, que a postura da Ré teve cunho meramente protelatório para não se chegar a um termo acerca do distrato, notadamente porque a Autora continuou adimplindo as parcelas referentes à aquisição do terreno nos meses que sucederam o começo das tratativas extrajudiciais. 9. Nesse contexto, a Autora, em 18.12.2019, reiterou, agora por intermédio de notificação enviada à empresa Ré (doc. 7), o interesse formal no distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda do Lote em tela, dispondo que a multa equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos é adequada à rescisão do instrumento firmado pelas partes, notadamente ante a sedimentada jurisprudência deste e. TJDFT acerca do tema. 10. Embora a Autora tenha tentado realizar a negociação de forma pacífica e justa, a Ré se manteve inerte quanto à notificação supramencionada e sequer esclareceu o percentual da multa que entendia devido para o desfazimento do negócio celebrado entre as partes. 11. Conforme será demonstrado adiante, a cláusula contratual que dispõe acerca da aplicação de multa rescisória não é clara e extrapola os limites considerados devidos, de modo que a iniciativa da Autora em solucionar a questão observa os parâmetros legais há muito sedimentado sobre o tema, pois a multa deve estar pautada na legalidade e razoabilidade. 12. Frustrada a tentativa de composição amigável do conflito, resta à Autora socorrer-se da tutela jurisdicional para resguardar os seus direitos, os quais acredita-se, serão acolhidos integralmente por este mm. juízo para declarar a rescisão contratual entre as partes, a nulidade da cláusula rescisória estipulada no contrato, eis que abusiva, com a consequente condenação da Ré à devolução parcial dos valores adimplidos até momento, consoante passa expor a seguir. Diante desses fatos, requer a antecipação de tutela para que se determine a suspensão (ante o manifesto interesse na rescisão do contrato) do pagamento das prestações e demais encargos vincendos, até o julgamento final da lide, bem como que a ré se abstenha de negativar o nome da autora junto aos cadastros de inadimplentes. Ao final, pleiteia a rescisão do contrato entabulado com a ré, com a devolução das parcelas efetivamente já pagas pela autora, limitando a multa a 10% do valor pago até o momento. É o breve relatório. Decido. (...) TUTELA DE URGÊNCIA: Verifico que pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Novo Código de Processo Civil. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do NCPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, eis que a parte autora demonstrou o interesse na rescisão do contrato e as tratativas com a parte ré para alcançá-la, o que não ocorreu em razão da discussão entre as partes sobre o montante a ser devolvido pela empresa requerida, em relação ao que foi pago pela autora. Tenho que o pleito formulado possui cunho essencialmente acautelatório e visa à proteção da segurança, utilidade e eficácia do provimento final de mérito. Presentes, portanto, os requisitos da medida pretendida. Ressalte-se que, os relatos da inicial, bem como os documentos que a instruem, revelam a plausibilidade do direito alegado, bem como o perigo da demora. Em havendo o interesse de uma das partes pela rescisão contratual, é lícito à outra parte buscar provimento judicial que a assegure a suspensão do cumprimento de sua obrigação, afastando a incidência da mora. Trata-se de medida reversível, cuja revogação, se o caso, pode dar-se a qualquer momento do curso do processo. Frise-se que a concessão antecipada da medida não acarretará prejuízo de difícil reparação à requerida, a qual poderá exercer o contraditório no curso do processo. ISSO POSTO, CONCEDO A TUTELA DE URGÊNCIA para determinar a suspensão dos pagamentos pela autora das parcelas do financiamento da unidade autônoma, objeto do contrato firmado, vencidas neste ano de 2020, determinando à requerida que se abstenha de promover a inclusão do nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito em razão de débito do contrato em questão, ou de cobrá-la por outras vias. Caberá à ré responsabilizar-se pelo pagamento das despesas referentes às taxas de condomínio e impostos incidentes sobre o imóvel objeto da lide a partir de janeiro/2020. Autorizo, por outro lado, a ré a comercializar a referida unidade imobiliária com terceiros, desde que deposite ao menos 90% dos valores já pagos pelos demandantes, em conta judicial. Cite-se e intime-se a parte ré desta decisão. (...) (grifos no original) Inconformada, sustenta a agravante que o distrato por vontade própria da contratante, ora agravada, impõe a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, haja vista ausente inadimplemento por parte da construtora. Acrescenta que o depósito de 90% (noventa por cento) da quantia adimplida pela recorrida acarreta indiscutível prejuízo, uma vez que a empresa se encontra em situação financeira difícil. Assim, requer, a concessão do efeito suspensivo para obstar as determinações inseridas na r. decisão combatida. É o relato do essencial. Estabelece o inciso I do artigo 1.019 do CPC, que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do artigo 995 do CPC, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. Feita a análise da pretensão antecipatória, vislumbro a presença dos requisitos necessários para a concessão parcial da medida judicial de urgência vindicada. Ficou incontroverso o desejo da agravada em rescindir o ajuste, pendendo debate apenas acerca do percentual de retenção do valor pago. Desse modo, é direito da recorrida a rescisão contratual, nos termos do artigo 473 do Código Civil (CC), que prevê a possibilidade de resilição unilateral da avença por quaisquer das partes contratantes. Também aplicam-se as regras do microssistema do Código de Defesa do Consumidor. Logo, a suspensão do pagamento das parcelas e óbice de inclusão do nome da contratante nos cadastros de maus pagadores se mostra adequada e razoável, porquanto aguardar a tramitação do processo para sustar a exigência das prestações revelar-se-ia um contrassenso, diante da manifesta vontade de rompimento contratual. No que tange à possibilidade de manejo de ações judiciais em razão de débito porventura já existente, a toda evidência, não pode prevalecer, eis que se trata de mero exercício de direito constitucional. Eis o posicionamento dominante desta egrégia Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRADOR. PARCELAS VINCENDAS. SUSPENSÃO. 1. É possível a rescisão contratual de compra e venda de imóvel pelo comprador, suspendendo-se o pagamento das parcelas vincendas até o julgamento da demanda. 2. Negou-se provimento ao agravo. (Acórdão 1238742, 07174420520198070000, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 18/3/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ademais, a suspensão dos pagamentos não acarretará prejuízos à recorrente, uma vez que, na hipótese de improcedência do pedido de rescisão contratual, a agravada deverá arcar com as parcelas. Todavia, no que se refere à condição imposta de depósito de 90% (noventa por cento) do valor pago pela recorrida para viabilizar a renegociação do imóvel, tenho que razão assiste à agravante, porquanto revela antecipação do mérito. Além disso, a comercialização do imóvel decorre da própria natureza da demanda, uma vez que a contratante expressou seu desinteresse na continuidade do contrato e visa mitigar eventuais prejuízos da vendedora oriundos do desfazimento do pacto. Nesse sentido, colha-se excerto de julgado desta egrégia Oitava Turma Cível: Uma vez que é certo o desinteresse da autora compradora em adquirir o imóvel, não se pode impedir a nova comercialização do bem pelo vendedor, a fim de minimizar eventuais prejuízos do vendedor. A renegociação do imóvel, nesse caso, não deve ser condicionado a depósito prévio. (Acórdão 1046567, 07105851120178070000, Relator: ANA CANTARINO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/9/2017, publicado no DJE: 21/9/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por tais fundamentos, defiro, em parte, a liminar, nos termos acima expostos, a fim de obstar os efeitos da r. decisão quanto à exigência de depósito prévio de 90% (noventa por cento) do valor pago pela agravada para a comercialização do imóvel e também para esclarecer que fica afastada a vedação de uso de ações judiciais a respeito de prestações não pagas, sem motivo, no prazo pactuado. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (artigo 1.019, inciso II, do CPC). Brasília, 18 de junho de 2020. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0715711-37.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A AGRAVADO: DELMA SANTOS RIBEIRO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 16730812) interposto por JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A em face da r. decisão proferida pelo douto Juízo da Décima Quarta Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília que, nos autos da ação de conhecimento ajuizada por DELMA SANTOS RIBEIRO em desfavor da agravante, deferiu a tutela de urgência. Eis o teor da r. decisão agravada, naquilo que interessa (ID 16730818): DELMA SANTOS RIBEIRO ajuizou a presente ação de rescisão de contrato c/c pedido de antecipação de tutela em face de JOSÉ CELSON GONTIJO ENGENHARIA S.A. Informa a autora que firmou com a ré em 07 de setembro de 2016 um contrato particular de promessa de compra e venda cujo objeto foi a aquisição de uma unidade imobiliária (Lote 10 do empreendimento RESERVA BY SANTA MONICA, situado na Rodovia DF 140, no quilômetro 6.5, Brasília/DF). Afirma que cumpriu com todas as suas obrigações contratuais até dezembro de 2019, mas, por ter mais interesse no prosseguimento do contrato, entrou em tratativas com a ré para a distrato amigável da avença. Alega, mais: 5. Em 22.11.2019, os patronos da Autora contataram a Ré, via telefone e, posteriormente, via e-mail (doc. 5), manifestando o interesse no distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado. 6. Por ocasião do diálogo mantido por telefone, a preposta da Ré, senhora Lidia Margarete da Silva Freitas, afirmou, de pronto, que a empresa não detinha recursos financeiros para realizar o distrato mediante a devolução de dinheiro. Contudo, indicou que a Autora poderia formalizar proposta para aquisição do terreno pelos valores pagos até então. 7. Contudo, a Ré, em manifesta postura contraditória, pretendeu impor à Autora o pagamento adicional de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) para aquisição do imóvel, sem apresentar nenhum parâmetro de como esse valor foi alcançado (doc. 6). 8. Tudo indica, na verdade, que a postura da Ré teve cunho meramente protelatório para não se chegar a um termo acerca do distrato, notadamente porque a Autora continuou adimplindo as parcelas referentes à aquisição do terreno nos meses que sucederam o começo das tratativas extrajudiciais. 9. Nesse contexto, a Autora, em 18.12.2019, reiterou, agora por intermédio de notificação enviada à empresa Ré (doc. 7), o interesse formal no distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda do Lote em tela, dispondo que a multa equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos é adequada à rescisão do instrumento firmado pelas partes, notadamente ante a sedimentada jurisprudência deste e. TJDFT acerca do tema. 10. Embora a Autora tenha tentado realizar a negociação de forma pacífica e justa, a Ré se manteve inerte quanto à notificação supramencionada e sequer esclareceu o percentual da multa que entendia devido para o desfazimento do negócio celebrado entre as partes. 11. Conforme será demonstrado adiante, a cláusula contratual que dispõe acerca da aplicação de multa rescisória não é clara e extrapola os limites considerados devidos, de modo que a iniciativa da Autora em solucionar a questão observa os parâmetros legais há muito sedimentado sobre o tema, pois a multa deve estar pautada na legalidade e razoabilidade. 12. Frustrada a tentativa de composição amigável do conflito, resta à Autora socorrer-se da tutela jurisdicional para resguardar os seus direitos, os quais acredita-se, serão acolhidos integralmente por este mm. juízo para declarar a rescisão contratual entre as partes, a nulidade da cláusula rescisória estipulada no contrato, eis que abusiva, com a consequente condenação da Ré à devolução parcial dos valores adimplidos até momento, consoante passa expor a seguir. Diante desses fatos, requer a antecipação de tutela para que se determine a suspensão (ante o manifesto interesse na rescisão do contrato) do pagamento das prestações e demais encargos vincendos, até o julgamento final da lide, bem como que a ré se abstenha de negativar o nome da autora junto aos cadastros de inadimplentes. Ao final, pleiteia a rescisão do contrato entabulado com a ré, com a devolução das parcelas efetivamente já pagas pela autora, limitando a multa a 10% do valor pago até o momento. É o breve relatório. Decido. (...) TUTELA DE URGÊNCIA: Verifico que pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Novo Código de Processo Civil. As tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do NCPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pela parte são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, eis que a parte autora demonstrou o interesse na rescisão do contrato e as tratativas com a parte ré para alcançá-la, o que não ocorreu em razão da discussão entre as partes sobre o montante a ser devolvido pela empresa requerida, em relação ao que foi pago pela autora. Tenho que o pleito formulado possui cunho essencialmente acautelatório e visa à proteção da segurança, utilidade e eficácia do provimento final de mérito. Presentes, portanto, os requisitos da medida pretendida. Ressalte-se que, os relatos da inicial, bem como os documentos que a instruem, revelam a plausibilidade do direito alegado, bem como o perigo da demora. Em havendo o interesse de uma das partes pela rescisão contratual, é lícito à outra parte buscar provimento judicial que a assegure a suspensão do cumprimento de sua obrigação, afastando a incidência da mora. Trata-se de medida reversível, cuja revogação, se o caso, pode dar-se a qualquer momento do curso do processo. Frise-se que a concessão antecipada da medida não acarretará prejuízo de difícil reparação à requerida, a qual poderá exercer o contraditório no curso do processo. ISSO POSTO, CONCEDO A TUTELA DE URGÊNCIA para determinar a suspensão dos pagamentos pela autora das parcelas do financiamento da unidade autônoma, objeto do contrato firmado, vencidas neste ano de 2020, determinando à requerida que se abstenha de promover a inclusão do nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito em razão de débito do contrato em questão, ou de cobrá-la por outras vias. Caberá à ré responsabilizar-se pelo pagamento das despesas referentes às taxas de condomínio e impostos incidentes sobre o imóvel objeto da lide a partir de janeiro/2020. Autorizo, por outro lado, a ré a comercializar a referida unidade imobiliária com terceiros, desde que deposite ao menos 90% dos valores já pagos pelos demandantes, em conta judicial. Cite-se e intime-se a parte ré desta decisão. (...) (grifos no original) Inconformada, sustenta a agravante que o distrato por vontade própria da contratante, ora agravada, impõe a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, haja vista ausente inadimplemento por parte da construtora. Acrescenta que o depósito de 90% (noventa por cento) da quantia adimplida pela recorrida acarreta indiscutível prejuízo, uma vez que a empresa se encontra em situação financeira difícil. Assim, requer, a concessão do efeito suspensivo para obstar as determinações inseridas na r. decisão combatida. É o relato do essencial. Estabelece o inciso I do artigo 1.019 do CPC, que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do artigo 995 do CPC, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. Feita a análise da pretensão antecipatória, vislumbro a presença dos requisitos necessários para a concessão parcial da medida judicial de urgência vindicada. Ficou incontroverso o desejo da agravada em rescindir o ajuste, pendendo debate apenas acerca do percentual de retenção do valor pago. Desse modo, é direito da recorrida a rescisão contratual, nos termos do artigo 473 do Código Civil (CC), que prevê a possibilidade de resilição unilateral da avença por quaisquer das partes contratantes. Também aplicam-se as regras do microssistema do Código de Defesa do Consumidor. Logo, a suspensão do pagamento das parcelas e óbice de inclusão do nome da contratante nos cadastros de maus pagadores se mostra adequada e razoável, porquanto aguardar a tramitação do processo para sustar a exigência das prestações revelar-se-ia um contrassenso, diante da manifesta vontade de rompimento contratual. No que tange à possibilidade de manejo de ações judiciais em razão de débito porventura já existente, a toda evidência, não pode prevalecer, eis que se trata de mero exercício de direito constitucional. Eis o posicionamento dominante desta egrégia Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRADOR. PARCELAS VINCENDAS. SUSPENSÃO. 1. É possível a rescisão contratual de compra e venda de imóvel pelo comprador, suspendendo-se o pagamento das parcelas vincendas até o julgamento da demanda. 2. Negou-se provimento ao agravo. (Acórdão 1238742, 07174420520198070000, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 18/3/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ademais, a suspensão dos pagamentos não acarretará prejuízos à recorrente, uma vez que, na hipótese de improcedência do pedido de rescisão contratual, a agravada deverá arcar com as parcelas. Todavia, no que se refere à condição imposta de depósito de 90% (noventa por cento) do valor pago pela recorrida para viabilizar a renegociação do imóvel, tenho que razão assiste à agravante, porquanto revela antecipação do mérito. Além disso, a comercialização do imóvel decorre da própria natureza da demanda, uma vez que a contratante expressou seu desinteresse na continuidade do contrato e visa mitigar eventuais prejuízos da vendedora oriundos do desfazimento do pacto. Nesse sentido, colha-se excerto de julgado desta egrégia Oitava Turma Cível: Uma vez que é certo o desinteresse da autora compradora em adquirir o imóvel, não se pode impedir a nova comercialização do bem pelo vendedor, a fim de minimizar eventuais prejuízos do vendedor. A renegociação do imóvel, nesse caso, não deve ser condicionado a depósito prévio. (Acórdão 1046567, 07105851120178070000, Relator: ANA CANTARINO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/9/2017, publicado no DJE: 21/9/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por tais fundamentos, defiro, em parte, a liminar, nos termos acima expostos, a fim de obstar os efeitos da r. decisão quanto à exigência de depósito prévio de 90% (noventa por cento) do valor pago pela agravada para a comercialização do imóvel e também para esclarecer que fica afastada a vedação de uso de ações judiciais a respeito de prestações não pagas, sem motivo, no prazo pactuado. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (artigo 1.019, inciso II, do CPC). Brasília, 18 de junho de 2020. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador