Tribunal: TJDFT
Processo: 0746909-92.2020.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2020-11-20

Ementa:
Processo : 0746909-92.2020.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão[1] que deferiu liminar em favor dos autores-agravados para determinar aos réus-agravantes e/ou ocupantes a desocupação do imóvel indicado, no prazo de 60 dias, sob pena de imissão forçada dos autores na posse do bem. O juízo a quo fundamentou que “a consolidação da propriedade do bem em nome do credor fiduciante, seus sucessores ou quem o adquira, confere-lhes o direito à posse do imóvel, conforme disposição do artigo 30 da Lei 9514/97”. Em suas razões, os agravantes relatam a aquisição do imóvel por meio de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal, garantido por alienação fiduciária. Dizem que não conseguiram honrar o pagamento das parcelas, mas, desde 2017, vinham tentando regularizar a situação. Contam que foram surpreendidos em março de 2020 com o recebimento de notificação para desocupar o imóvel, “visto ter ido a leilão extrajudicial pelo banco réu”, embora jamais tivessem sido intimados pessoalmente a respeito de leilão. Alegam que a notificação pessoal do mutuário, com data, hora e local da realização do leilão extrajudicial a que alude a Lei 9.514/97, é condição de validade do ato, conforme jurisprudência consolidada e exigência do Decreto-lei 70/66. Requerem a atribuição dos efeitos ativo e suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada para anular o leilão do imóvel. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc. I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, defiro gratuidade de justiça aos agravantes para o fim de dispensa do preparo, considerando as declarações de hipossuficiência[2], sem prejuízo ao recolhimento após o trânsito em julgado da decisão que venha a revogar o benefício, na forma do art. 102, caput, do CPC. Prosseguindo, anoto que o relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Já a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. No caso, à luz de uma cognição sumária, apropriada para o momento, não vislumbro os requisitos necessários ao acolhimento do pedido liminar. O art. 39, II, da Lei 9.514/1997 c/c com o art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 autorizam ao devedor purgar a mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel até o momento da assinatura do auto de arrematação. Nesse passo, considerando que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra óbice, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei 70/1966. A propósito, orientam os precedentes julgados na Corte Superior: HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1o, E 39, II, DA LEI No 9.514/97; 34 DO DL No 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL no 70/99 à Lei no 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei no 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei no 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei no 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido (REsp 1.433.031/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014. Negritado) RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI No 70/1966. 1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1.462.210/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014. Negritado) Os agravantes alegam que não foram intimados acerca dos leilões, para viabilizar a purgação da mora. Todavia, os documentos anexados aos autos originários não permitem afirmar, prima facie, que os requisitos do art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/97 foram desatendidos. Com efeito, consta da certidão imobiliária[3] que a propriedade plena do imóvel, nos termos do art. 27, § 7o, da Lei 9.514/1997, foi consolidada em nome da credora fiduciária em novembro de 2018 (AV.7/112861). Daí a venda direta do imóvel aos agravados, por meio de escritura pública de compra e venda[4], datada de 30.01.2020, devidamente registrada (R.8/112861). Em razão desse negócio jurídico, os agravados ostentam a propriedade do bem, o que lhes assegura plena e imediata eficácia, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, enquanto não ocorrer a decretação de invalidade do registro. Por isso, os agravados ajuizaram a ação originária de imissão na posse do imóvel adquirido. Tratando-se de ação de natureza petitória, acompanhada de prova da propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis, em princípio, não cabe discutir nesta via processual eventuais irregularidades na consolidação da propriedade em nome do fiduciário que, a propósito, sequer consta ter sido demandado em juízo para defender o negócio jurídico aqui contestado pelos agravantes. Em termos, orienta o precedente deste TJDFT: [...] 3. Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 4. O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial, depois de operada a transcrição da carta de arrematação no Registro de Imóveis, que produz efeitos imediatos, tem direito à imissão na posse do bem. 5. Na ação de imissão na posse descabe o exame e declaração de nulidade de arrematação, posterior compra e venda e respectivo registro no Cartório Imobiliário, o que demanda reconhecimento por meio de ação própria. In casu, não tem o condão de obstar a imissão do proprietário na posse do imóvel, a propositura de ação nesse sentido, mormente quando não foi proferida decisão em favor do requerente/ocupante. 6. Consoante consagrado no artigo 1.245 e § 2o, do Código Civil, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não sobrevier, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 7. Consoante previsão do artigo 37-A, da Lei no 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, o ocupante do imóvel arrematado deve pagar taxa mensal pela ocupação irregular, a partir da transcrição da carta de arrematação no registro de imóvel, até a efetiva imissão do proprietário na posse do bem. 8. Apelação parcialmente conhecida e, na extensão, não provida. (APC 2014.07.1.027432-8, Rel. Desembargadora Simone Lucindo, 1a Turma Cível, julgado em 2/8/2017, DJe 23/8/2017) Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 18 de novembro de 2020. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Id. 66308535 na origem (processo n. 0706966-47.2020.8.07.0007). [2] Id. 21439343 e 21439344 [3] Id. 65088076 na origem (processo n. 0706966-47.2020.8.07.0007). [4] Id. 63884243 na origem (processo n. 0706966-47.2020.8.07.0007).

Inteiro teor:
Processo : 0746909-92.2020.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão[1] que deferiu liminar em favor dos autores-agravados para determinar aos réus-agravantes e/ou ocupantes a desocupação do imóvel indicado, no prazo de 60 dias, sob pena de imissão forçada dos autores na posse do bem. O juízo a quo fundamentou que “a consolidação da propriedade do bem em nome do credor fiduciante, seus sucessores ou quem o adquira, confere-lhes o direito à posse do imóvel, conforme disposição do artigo 30 da Lei 9514/97”. Em suas razões, os agravantes relatam a aquisição do imóvel por meio de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal, garantido por alienação fiduciária. Dizem que não conseguiram honrar o pagamento das parcelas, mas, desde 2017, vinham tentando regularizar a situação. Contam que foram surpreendidos em março de 2020 com o recebimento de notificação para desocupar o imóvel, “visto ter ido a leilão extrajudicial pelo banco réu”, embora jamais tivessem sido intimados pessoalmente a respeito de leilão. Alegam que a notificação pessoal do mutuário, com data, hora e local da realização do leilão extrajudicial a que alude a Lei 9.514/97, é condição de validade do ato, conforme jurisprudência consolidada e exigência do Decreto-lei 70/66. Requerem a atribuição dos efeitos ativo e suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada para anular o leilão do imóvel. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, inc. I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, defiro gratuidade de justiça aos agravantes para o fim de dispensa do preparo, considerando as declarações de hipossuficiência[2], sem prejuízo ao recolhimento após o trânsito em julgado da decisão que venha a revogar o benefício, na forma do art. 102, caput, do CPC. Prosseguindo, anoto que o relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Já a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. No caso, à luz de uma cognição sumária, apropriada para o momento, não vislumbro os requisitos necessários ao acolhimento do pedido liminar. O art. 39, II, da Lei 9.514/1997 c/c com o art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 autorizam ao devedor purgar a mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel até o momento da assinatura do auto de arrematação. Nesse passo, considerando que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra óbice, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei 70/1966. A propósito, orientam os precedentes julgados na Corte Superior: HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1o, E 39, II, DA LEI No 9.514/97; 34 DO DL No 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL no 70/99 à Lei no 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei no 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei no 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei no 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido (REsp 1.433.031/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014. Negritado) RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI No 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI No 70/1966. 1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei no 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1.462.210/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014. Negritado) Os agravantes alegam que não foram intimados acerca dos leilões, para viabilizar a purgação da mora. Todavia, os documentos anexados aos autos originários não permitem afirmar, prima facie, que os requisitos do art. 27, § 2o-A, da Lei n. 9.514/97 foram desatendidos. Com efeito, consta da certidão imobiliária[3] que a propriedade plena do imóvel, nos termos do art. 27, § 7o, da Lei 9.514/1997, foi consolidada em nome da credora fiduciária em novembro de 2018 (AV.7/112861). Daí a venda direta do imóvel aos agravados, por meio de escritura pública de compra e venda[4], datada de 30.01.2020, devidamente registrada (R.8/112861). Em razão desse negócio jurídico, os agravados ostentam a propriedade do bem, o que lhes assegura plena e imediata eficácia, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, enquanto não ocorrer a decretação de invalidade do registro. Por isso, os agravados ajuizaram a ação originária de imissão na posse do imóvel adquirido. Tratando-se de ação de natureza petitória, acompanhada de prova da propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis, em princípio, não cabe discutir nesta via processual eventuais irregularidades na consolidação da propriedade em nome do fiduciário que, a propósito, sequer consta ter sido demandado em juízo para defender o negócio jurídico aqui contestado pelos agravantes. Em termos, orienta o precedente deste TJDFT: [...] 3. Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 4. O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial, depois de operada a transcrição da carta de arrematação no Registro de Imóveis, que produz efeitos imediatos, tem direito à imissão na posse do bem. 5. Na ação de imissão na posse descabe o exame e declaração de nulidade de arrematação, posterior compra e venda e respectivo registro no Cartório Imobiliário, o que demanda reconhecimento por meio de ação própria. In casu, não tem o condão de obstar a imissão do proprietário na posse do imóvel, a propositura de ação nesse sentido, mormente quando não foi proferida decisão em favor do requerente/ocupante. 6. Consoante consagrado no artigo 1.245 e § 2o, do Código Civil, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não sobrevier, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 7. Consoante previsão do artigo 37-A, da Lei no 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, o ocupante do imóvel arrematado deve pagar taxa mensal pela ocupação irregular, a partir da transcrição da carta de arrematação no registro de imóvel, até a efetiva imissão do proprietário na posse do bem. 8. Apelação parcialmente conhecida e, na extensão, não provida. (APC 2014.07.1.027432-8, Rel. Desembargadora Simone Lucindo, 1a Turma Cível, julgado em 2/8/2017, DJe 23/8/2017) Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 18 de novembro de 2020. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Id. 66308535 na origem (processo n. 0706966-47.2020.8.07.0007). [2] Id. 21439343 e 21439344 [3] Id. 65088076 na origem (processo n. 0706966-47.2020.8.07.0007). [4] Id. 63884243 na origem (processo n. 0706966-47.2020.8.07.0007).