Tribunal: TJDFT
Processo: 0723862-89.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ESDRAS NEVES
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0723862-89.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ELIANE FLEURY AGRAVADO: GILBERTO AMADO DA SILVA, CELENI ROCHA LOPES DA SILVA D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ELIANE FLEURY (exequente) contra decisão proferida pelo Juízo da Décima Nona Vara Cível de Brasília, que, nos autos de cumprimento de sentença (Processo no 0732717-88.2019.8.07.0001), ajuizado em desfavor de GILBERTO AMADO DA SILVA e CELENI ROCHA LOPES DA SILVA (executados), julgou parcialmente procedente a impugnação e: I) reconheceu excesso de execução em relação às cotas vencidas após 19.6.2017 e por conta da dupla incidência de juros de mora e correção monetária, condenando o exequente, em razão da sucumbência, ao pagamento de honorários advocatícios, em favor dos executados, fixados em 10% sobre o valor do excesso apurado; II) indeferiu a penhora do imóvel, porque não pertence mais aos executados e, sendo bem de terceiro, é necessário assegurar o contraditório, deixando de adotar a tese firmada no REsp no 1.653.143/DF, ao fundamento de que a penhora é ilícita e porque não se trata de precedente vinculante; III) concedeu ao exequente o prazo de 15 dias para apresentação de novos cálculos (ID 17706111). Em suas razões recursais (ID 17703647), o agravante narra que, após o trânsito em julgado da sentença que condenou os agravados ao pagamento de débitos condominiais, foi oferecido cumprimento de sentença. Alega que, não obstante o transcurso in albis do prazo para pagamento voluntário, os agravados chamaram o feito à ordem, oportunidade em que informaram a devolução do imóvel em 19.6.2017, e que, portanto, não poderiam responder pelo inadimplemento posterior a tal data, além do que os cálculos padeciam de vícios. Argumenta que o MM. Juízo a quo, dado o vasto período de inadimplência verificado, não poderia ter impedido a penhora da unidade imobiliária. Destaca que a eventual modificação da titularidade do imóvel, no curso da ação fundada em inadimplemento de cotas condominiais, não afasta a natureza propter rem da obrigação. Invoca o artigo 799, do Código de Processo Civil, para dizer que a possibilidade de penhora da própria unidade imobiliária exige apenas que o eventual adquirente seja intimado do ato, em razão de eventual interesse que possa existir na demanda. Defende, nos termos do artigo 109, de igual diploma, que o adquirente de objeto de litígio judicial deve se submeter à sentença. Enfatiza que, no caso em apreço, a ação de cobrança foi inicialmente ajuizada em desfavor de Carmem Silvia Fontenelle de Mendonça, proprietária anterior, sendo que somente em cumprimento de sentença os agravados informaram a devolução das chaves. Salienta o julgamento do Recurso Especial n° 1.653.143/DF, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, no qual se entendeu que o caráter propter rem das obrigações condominiais é suficiente para autorizar, em fase de cumprimento de sentença, a penhora do próprio imóvel, alcançando, inclusive, quem não tenha participado do processo de conhecimento. Rejeita a alegação de excesso de execução, porquanto houve diligência na delimitação do período cobrado, com indicação detalhada do valor dos débitos que venceram após o ajuizamento do feito. Alude, para defender a inexistência de sucumbência, que não teve ciência quanto à entrega do imóvel na data de 19.6.2017, até mesmo porque, em momento seguinte a tal marco, os agravados apresentaram diversos recursos no processo, sem que tenham informado acerca da devolução. Diz que o reconhecimento do excesso de execução, em tal quadrante, implica em beneficiar os agravados com sua própria torpeza. Ao fim, requer o recebimento do agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, para fins de: I) deferir a penhora da unidade imobiliária; e II) afastar qualquer excesso de execução e condenação em honorários. No mérito, pede a revisão da decisão agravada, para que o cumprimento de sentença prossiga com a penhora do imóvel. Preparo recolhido (ID 17706139). Brevemente relatados, decido. Ao receber o agravo de instrumento, o Relator poderá, nos termos do que dispõe o artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Por sua vez, o artigo 300, de igual diploma, estabelece a necessidade da presença dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. E, nos termos do artigo 995, parágrafo único, também do Diploma Processual Civil, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Numa análise perfunctória que o momento oportuniza, vislumbro os requisitos para a concessão, em parte, da tutela de urgência pleiteada. Compulsando os autos de origem, verifico que o agravante apresentou cumprimento de sentença, buscando a satisfação de dívida no importe de R$99.871,71, montante relativo aos débitos condominiais vencidos até junho de 2015, atualizados até a data do início da execução. Ali, também foi requerido o adimplemento das taxas condominiais que venceram no curso da demanda, bem como as vincendas, enquanto perdurar a obrigação, com a indicação de que os débitos vencidos a partir de julho de 2015 perfazem o total de R$47.962,31 (ID 48343403). Após o transcurso do prazo para pagamento voluntário, o agravante peticionou solicitando a penhora do imóvel que acumulou os débitos condominiais, acaso restasse infrutífera a tentativa de bloqueio de valores nas contas dos requeridos. À ocasião, juntou planilha atualizada do débito (ID 57461466), em que indicou, como devido, o montante de R$206.884,90, já considerada a multa e os honorários previstos no artigo 523, § 1o, do Código de Processo Civil. Por seu turno, os agravados apresentaram petição de chamamento do feito à ordem, na qual informaram a entrega das chaves do imóvel que deu origem aos débitos condominiais, no dia 19.6.2017, além do que, em atualização da dívida no sistema de cálculo deste Tribunal de Justiça, alcançaram a cifra de R$87.018,83, o que indica que o cumprimento de sentença está maculado por excesso de execução, a demandar remessa do feito ao contador judicial e, se o caso, aplicação de multa ao exequente, nos termos do artigo 940, do Código Civil. Daí, adveio a decisão censurada, na qual o MM. Juízo a quo reconheceu excesso de execução, à vista da dupla incidência de juros de mora e correção monetária, e da inclusão, nos cálculos, do período posterior à data em que os agravados entregaram as chaves do imóvel (19.6.2017), determinando apresentação de novos cálculos, no prazo de 15 dias. Ainda, indeferiu a penhora do imóvel, porque já pertencente a terceiro. Prossigo para a análise do ponto relativo ao excesso de execução. Em um cotejo superficial das planilhas de IDs 48343840 e 574661486, é possível aferir que, de fato, o agravante fez incidir, em duplicidade, correção monetária e juros de mora, visto que no valor de R$ 47.489,18, resultado do quantum vencido à época do ajuizamento da demanda, já estava embutido correção monetária, juros de mora de 1% a.m., desde o vencimento, além de multa de 2% (ID 48344218). Não obstante, ao proceder a uma nova atualização, o agravante o fez sobre o todo. Outrossim, diante da informação de que os agravados deixaram de ser condôminos desde o dia 19.6.2017, quando houve a entrega das chaves (no bojo do Processo n° 2016.01.1.110966-5), deles não poderiam ter sido cobradas as cotas condominiais subsequentes. Muito embora o agravante informe que tal fato não foi informado no curso do processo, fato é que o agravante, como gestor da contabilidade condominial e ente presumidamente ciente dos dados dos sujeitos que residem das unidades residenciais, não pode alegar desconhecimento da substituição de condômino, especialmente após o transcurso de longo período. Assim, e, inclusive, porque a sentença condenatória registrou que a cobrança perduraria enquanto existente a obrigação (ID 48344548, dos autos de origem), devem ser decotados dos cálculos o período posterior à entrega das chaves, como reconhecido na decisão agravada. Dado tal quadrante, o valor cobrado pelo exequente mostra-se, em princípio, excessivo, de sorte que, no ponto, o provimento do recurso não é provável, devendo o cumprimento de sentença prosseguir, com a observância da ordem de apresentação de nova planilha. Quanto ao pedido de penhora do imóvel que deu origem aos débitos condominiais, importa consignar que o bem, de modo inconteste, já não é mais titularizado pelos sujeitos contra os quais pende a dívida objeto de execução. É que, como consta dos autos, no dia 19.6.2017, os agravados, em decorrência de provimento decorrente do Processo n° 2016.01.1.110966-5, devolveram as chaves do imóvel. Logo, a princípio, o deferimento da penhora repercutiria sobre a esfera de sujeito que não integrou a lide. No entanto, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, reformando o acórdão resultante do julgamento da Apelação Cível 2017.07.1.009969-4, da Egrégia Quarta Turma Cível desta Corte – que divisava situações nas quais o adquirente é demandado a responder por débito anterior à alienação e outras nas quais o adquirente passaria a responder por execução de título judicial já constituído contra o legítimo responsável pela obrigação - firmou entendimento no sentido de que a obrigação de pagamento dos débitos condominiais, por ser propter rem, pode alcançar os titulares do que imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança. Eis o teor da ementa do Especial em destaque, in verbis: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade. 3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4. A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita. 5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1653143/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 22/05/2017) Do voto condutor do aresto, faço registro do seguinte excerto: 18. Na hipótese dos autos, o fundamento utilizado pelo TJDFT no acórdão recorrido, a fim de afastar a penhora sobre o imóvel gerador das despesas condominiais é de índole estritamente processual. Afirma não ser possível penhora o bem imóvel, pois os atuais donos da res citada não participaram da fase processual na qual se formou o título executivo, isto é, do módulo cognitivo. 19. Afirma, ainda, o Tribunal de origem que, sedimentada a coisa julgada, a alienação do bem pelo recorrido modifica o perfil subjetivo da relação processual na etapa de execução. 20. Não obstante o entendimento do acórdão apoiar-se no caput do art. 42 do CPC/73, no sentido de que a alienação do objeto litigioso, a titular particular, por ato entre vivos não venha alterar a legitimidade das partes, o § 3o do dispositivo mencionado dispõe que a sentença, proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. (...) 22. Dessa forma, apesar de os atuais proprietários do bem imóvel objeto da demanda não terem ingressado no processo de conhecimento, poderão ser afetados pelo título executivo, em razão de disposição legal e da natureza especial que envolve a obrigação real. 23. No campo das dívidas condominiais, o próprio imóvel representa a garantia da solvibilidade desses débitos. Dessa forma, eventual alteração na propriedade da res no transcurso da ação de cobrança (processo de conhecimento ou execução/cumprimento de sentença), não obriga o exequente a ajuizar nova demanda em face dos atuais proprietários. 24. O entendimento exposto é indispensável para a própria subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. (...) 26. Na situação posta em análise, ao não se permitir a penhora do bem imóvel para garantir o cumprimento da obrigação propter rem, a finalidade de conservação da coisa se fragiliza, pois o condomínio recorrente passaria a depender da possibilidade incerta de encontrar bens passíveis de constrição no âmbito do patrimônio do recorrido (antigo proprietário), bem como estaria impossibilidade de cobrar diretamente a dívida dos atuais donos do imóvel, tendo em vista a ausência de título executivo. Tal entendimento, inclusive, já repercutiu em outros julgados mais recentes daquela Corte Superior (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 1769544/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020; AgInt no REsp 1752221/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2019, DJe 26/09/2019; AgInt no AREsp 1015212/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 02/08/2018). No âmbito deste Tribunal de Justiça, registro os seguintes julgados que fizeram menção ao entendimento acima estampado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. TAXA EXTRAORDINÁRIA. ORÇAMENTO PRÉVIO. APROVAÇÃO NA ASSEMBLEIA. UNANIMIDADE. OBRAS NECESSÁRIAS EMERGENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita - Art. 1.6315, do CC. 2. A taxa condominial é obrigação sui generis, na medida em que é imposta independentemente da vontade do devedor e tem natureza propter REM, sendo dotada de seqüela e ambulatoriedade. 3. Os valores cobrados, concernentes às taxas extraordinárias, encontram expressa previsão na Convenção do Condomínio e foram aprovados por meio de deliberação coletiva, não havendo qualquer ilegalidade na cobrança efetuada pelo Condomínio. 4. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. (Acórdão 1153368, 07310373920178070001, Relator: ROBERTO FREITAS, 1a Turma Cível, data de julgamento: 13/2/2019, publicado no DJE: 28/2/2019) APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RETOMADA. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. DÉBITOS ANTERIORES. OBSERVÂNCIA. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. 1. De acordo com a teoria da asserção, para a verificação das condições da ação, presumem-se verdadeiros os fatos narrados na petição inicial, de forma que se dessa presunção decorrer a existência de relação jurídica entre as partes, resta configurada a legitimidade para o feito. 2. Os débitos condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, ou seja, a dívida, acaso existente, vincula-se ao bem. 3. Ao condomínio é facultado exercer o direito de cobrança das taxas condominiais contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem, ainda que contraídas as dívidas pelo proprietário ou possuidor anterior, nos termos do art. 1.345, do Código Civil. 4. De regra, o promitente vendedor não poderá ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contudo, sobrevindo a retomada do bem imóvel anteriormente alienado, sua condição de proprietário se restabelece, razão pela qual responde por todas as cotas condominiais, inclusive, as que se encontram em atraso. 5. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1129477, 00062316920178070004, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 3/10/2018, publicado no DJE: 24/10/2018 – g.n.) Assim, à luz do artigo 1.345, do Código Civil (o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios), e com a finalidade de salvaguardar a saúde financeira do condomínio, a solução jurídica que se tem apresentado para hipóteses nas quais a titularidade do bem é alterada no curso de ação de cobrança é a de constrição do bem que deu origem ao débito, cabendo aos atuais proprietários o ajuizamento de ação de regresso. Nesse cenário, pelo menos numa análise prefacial, no que diz respeito, especificamente, ao pedido de penhora do imóvel, há probabilidade no direito invocado pelo agravante. Também verifico a presença do perigo da demora, tendo em vista a possibilidade de o bem ser alienado, fragilizando, ainda mais, a satisfação do débito executado. Ante o exposto, DEFIRO, em parte, o pedido liminar, apenas para autorizar a penhora da unidade A-1004, do Edifício Eliane Fleury, ficando limitado este provimento ao ato de constrição. Comunique-se ao Juízo de origem o teor da presente decisão para conhecimento e providências. Dispenso as informações pertinentes ao processo de origem. Intimem-se os agravados para responder o presente recurso, no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 17 de julho de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0723862-89.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ELIANE FLEURY AGRAVADO: GILBERTO AMADO DA SILVA, CELENI ROCHA LOPES DA SILVA D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ELIANE FLEURY (exequente) contra decisão proferida pelo Juízo da Décima Nona Vara Cível de Brasília, que, nos autos de cumprimento de sentença (Processo no 0732717-88.2019.8.07.0001), ajuizado em desfavor de GILBERTO AMADO DA SILVA e CELENI ROCHA LOPES DA SILVA (executados), julgou parcialmente procedente a impugnação e: I) reconheceu excesso de execução em relação às cotas vencidas após 19.6.2017 e por conta da dupla incidência de juros de mora e correção monetária, condenando o exequente, em razão da sucumbência, ao pagamento de honorários advocatícios, em favor dos executados, fixados em 10% sobre o valor do excesso apurado; II) indeferiu a penhora do imóvel, porque não pertence mais aos executados e, sendo bem de terceiro, é necessário assegurar o contraditório, deixando de adotar a tese firmada no REsp no 1.653.143/DF, ao fundamento de que a penhora é ilícita e porque não se trata de precedente vinculante; III) concedeu ao exequente o prazo de 15 dias para apresentação de novos cálculos (ID 17706111). Em suas razões recursais (ID 17703647), o agravante narra que, após o trânsito em julgado da sentença que condenou os agravados ao pagamento de débitos condominiais, foi oferecido cumprimento de sentença. Alega que, não obstante o transcurso in albis do prazo para pagamento voluntário, os agravados chamaram o feito à ordem, oportunidade em que informaram a devolução do imóvel em 19.6.2017, e que, portanto, não poderiam responder pelo inadimplemento posterior a tal data, além do que os cálculos padeciam de vícios. Argumenta que o MM. Juízo a quo, dado o vasto período de inadimplência verificado, não poderia ter impedido a penhora da unidade imobiliária. Destaca que a eventual modificação da titularidade do imóvel, no curso da ação fundada em inadimplemento de cotas condominiais, não afasta a natureza propter rem da obrigação. Invoca o artigo 799, do Código de Processo Civil, para dizer que a possibilidade de penhora da própria unidade imobiliária exige apenas que o eventual adquirente seja intimado do ato, em razão de eventual interesse que possa existir na demanda. Defende, nos termos do artigo 109, de igual diploma, que o adquirente de objeto de litígio judicial deve se submeter à sentença. Enfatiza que, no caso em apreço, a ação de cobrança foi inicialmente ajuizada em desfavor de Carmem Silvia Fontenelle de Mendonça, proprietária anterior, sendo que somente em cumprimento de sentença os agravados informaram a devolução das chaves. Salienta o julgamento do Recurso Especial n° 1.653.143/DF, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, no qual se entendeu que o caráter propter rem das obrigações condominiais é suficiente para autorizar, em fase de cumprimento de sentença, a penhora do próprio imóvel, alcançando, inclusive, quem não tenha participado do processo de conhecimento. Rejeita a alegação de excesso de execução, porquanto houve diligência na delimitação do período cobrado, com indicação detalhada do valor dos débitos que venceram após o ajuizamento do feito. Alude, para defender a inexistência de sucumbência, que não teve ciência quanto à entrega do imóvel na data de 19.6.2017, até mesmo porque, em momento seguinte a tal marco, os agravados apresentaram diversos recursos no processo, sem que tenham informado acerca da devolução. Diz que o reconhecimento do excesso de execução, em tal quadrante, implica em beneficiar os agravados com sua própria torpeza. Ao fim, requer o recebimento do agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, para fins de: I) deferir a penhora da unidade imobiliária; e II) afastar qualquer excesso de execução e condenação em honorários. No mérito, pede a revisão da decisão agravada, para que o cumprimento de sentença prossiga com a penhora do imóvel. Preparo recolhido (ID 17706139). Brevemente relatados, decido. Ao receber o agravo de instrumento, o Relator poderá, nos termos do que dispõe o artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Por sua vez, o artigo 300, de igual diploma, estabelece a necessidade da presença dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. E, nos termos do artigo 995, parágrafo único, também do Diploma Processual Civil, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Numa análise perfunctória que o momento oportuniza, vislumbro os requisitos para a concessão, em parte, da tutela de urgência pleiteada. Compulsando os autos de origem, verifico que o agravante apresentou cumprimento de sentença, buscando a satisfação de dívida no importe de R$99.871,71, montante relativo aos débitos condominiais vencidos até junho de 2015, atualizados até a data do início da execução. Ali, também foi requerido o adimplemento das taxas condominiais que venceram no curso da demanda, bem como as vincendas, enquanto perdurar a obrigação, com a indicação de que os débitos vencidos a partir de julho de 2015 perfazem o total de R$47.962,31 (ID 48343403). Após o transcurso do prazo para pagamento voluntário, o agravante peticionou solicitando a penhora do imóvel que acumulou os débitos condominiais, acaso restasse infrutífera a tentativa de bloqueio de valores nas contas dos requeridos. À ocasião, juntou planilha atualizada do débito (ID 57461466), em que indicou, como devido, o montante de R$206.884,90, já considerada a multa e os honorários previstos no artigo 523, § 1o, do Código de Processo Civil. Por seu turno, os agravados apresentaram petição de chamamento do feito à ordem, na qual informaram a entrega das chaves do imóvel que deu origem aos débitos condominiais, no dia 19.6.2017, além do que, em atualização da dívida no sistema de cálculo deste Tribunal de Justiça, alcançaram a cifra de R$87.018,83, o que indica que o cumprimento de sentença está maculado por excesso de execução, a demandar remessa do feito ao contador judicial e, se o caso, aplicação de multa ao exequente, nos termos do artigo 940, do Código Civil. Daí, adveio a decisão censurada, na qual o MM. Juízo a quo reconheceu excesso de execução, à vista da dupla incidência de juros de mora e correção monetária, e da inclusão, nos cálculos, do período posterior à data em que os agravados entregaram as chaves do imóvel (19.6.2017), determinando apresentação de novos cálculos, no prazo de 15 dias. Ainda, indeferiu a penhora do imóvel, porque já pertencente a terceiro. Prossigo para a análise do ponto relativo ao excesso de execução. Em um cotejo superficial das planilhas de IDs 48343840 e 574661486, é possível aferir que, de fato, o agravante fez incidir, em duplicidade, correção monetária e juros de mora, visto que no valor de R$ 47.489,18, resultado do quantum vencido à época do ajuizamento da demanda, já estava embutido correção monetária, juros de mora de 1% a.m., desde o vencimento, além de multa de 2% (ID 48344218). Não obstante, ao proceder a uma nova atualização, o agravante o fez sobre o todo. Outrossim, diante da informação de que os agravados deixaram de ser condôminos desde o dia 19.6.2017, quando houve a entrega das chaves (no bojo do Processo n° 2016.01.1.110966-5), deles não poderiam ter sido cobradas as cotas condominiais subsequentes. Muito embora o agravante informe que tal fato não foi informado no curso do processo, fato é que o agravante, como gestor da contabilidade condominial e ente presumidamente ciente dos dados dos sujeitos que residem das unidades residenciais, não pode alegar desconhecimento da substituição de condômino, especialmente após o transcurso de longo período. Assim, e, inclusive, porque a sentença condenatória registrou que a cobrança perduraria enquanto existente a obrigação (ID 48344548, dos autos de origem), devem ser decotados dos cálculos o período posterior à entrega das chaves, como reconhecido na decisão agravada. Dado tal quadrante, o valor cobrado pelo exequente mostra-se, em princípio, excessivo, de sorte que, no ponto, o provimento do recurso não é provável, devendo o cumprimento de sentença prosseguir, com a observância da ordem de apresentação de nova planilha. Quanto ao pedido de penhora do imóvel que deu origem aos débitos condominiais, importa consignar que o bem, de modo inconteste, já não é mais titularizado pelos sujeitos contra os quais pende a dívida objeto de execução. É que, como consta dos autos, no dia 19.6.2017, os agravados, em decorrência de provimento decorrente do Processo n° 2016.01.1.110966-5, devolveram as chaves do imóvel. Logo, a princípio, o deferimento da penhora repercutiria sobre a esfera de sujeito que não integrou a lide. No entanto, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, reformando o acórdão resultante do julgamento da Apelação Cível 2017.07.1.009969-4, da Egrégia Quarta Turma Cível desta Corte – que divisava situações nas quais o adquirente é demandado a responder por débito anterior à alienação e outras nas quais o adquirente passaria a responder por execução de título judicial já constituído contra o legítimo responsável pela obrigação - firmou entendimento no sentido de que a obrigação de pagamento dos débitos condominiais, por ser propter rem, pode alcançar os titulares do que imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança. Eis o teor da ementa do Especial em destaque, in verbis: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade. 3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4. A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita. 5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1653143/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 22/05/2017) Do voto condutor do aresto, faço registro do seguinte excerto: 18. Na hipótese dos autos, o fundamento utilizado pelo TJDFT no acórdão recorrido, a fim de afastar a penhora sobre o imóvel gerador das despesas condominiais é de índole estritamente processual. Afirma não ser possível penhora o bem imóvel, pois os atuais donos da res citada não participaram da fase processual na qual se formou o título executivo, isto é, do módulo cognitivo. 19. Afirma, ainda, o Tribunal de origem que, sedimentada a coisa julgada, a alienação do bem pelo recorrido modifica o perfil subjetivo da relação processual na etapa de execução. 20. Não obstante o entendimento do acórdão apoiar-se no caput do art. 42 do CPC/73, no sentido de que a alienação do objeto litigioso, a titular particular, por ato entre vivos não venha alterar a legitimidade das partes, o § 3o do dispositivo mencionado dispõe que a sentença, proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. (...) 22. Dessa forma, apesar de os atuais proprietários do bem imóvel objeto da demanda não terem ingressado no processo de conhecimento, poderão ser afetados pelo título executivo, em razão de disposição legal e da natureza especial que envolve a obrigação real. 23. No campo das dívidas condominiais, o próprio imóvel representa a garantia da solvibilidade desses débitos. Dessa forma, eventual alteração na propriedade da res no transcurso da ação de cobrança (processo de conhecimento ou execução/cumprimento de sentença), não obriga o exequente a ajuizar nova demanda em face dos atuais proprietários. 24. O entendimento exposto é indispensável para a própria subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. (...) 26. Na situação posta em análise, ao não se permitir a penhora do bem imóvel para garantir o cumprimento da obrigação propter rem, a finalidade de conservação da coisa se fragiliza, pois o condomínio recorrente passaria a depender da possibilidade incerta de encontrar bens passíveis de constrição no âmbito do patrimônio do recorrido (antigo proprietário), bem como estaria impossibilidade de cobrar diretamente a dívida dos atuais donos do imóvel, tendo em vista a ausência de título executivo. Tal entendimento, inclusive, já repercutiu em outros julgados mais recentes daquela Corte Superior (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 1769544/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020; AgInt no REsp 1752221/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2019, DJe 26/09/2019; AgInt no AREsp 1015212/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 02/08/2018). No âmbito deste Tribunal de Justiça, registro os seguintes julgados que fizeram menção ao entendimento acima estampado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. TAXA EXTRAORDINÁRIA. ORÇAMENTO PRÉVIO. APROVAÇÃO NA ASSEMBLEIA. UNANIMIDADE. OBRAS NECESSÁRIAS EMERGENCIAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita - Art. 1.6315, do CC. 2. A taxa condominial é obrigação sui generis, na medida em que é imposta independentemente da vontade do devedor e tem natureza propter REM, sendo dotada de seqüela e ambulatoriedade. 3. Os valores cobrados, concernentes às taxas extraordinárias, encontram expressa previsão na Convenção do Condomínio e foram aprovados por meio de deliberação coletiva, não havendo qualquer ilegalidade na cobrança efetuada pelo Condomínio. 4. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. (Acórdão 1153368, 07310373920178070001, Relator: ROBERTO FREITAS, 1a Turma Cível, data de julgamento: 13/2/2019, publicado no DJE: 28/2/2019) APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RETOMADA. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. DÉBITOS ANTERIORES. OBSERVÂNCIA. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. 1. De acordo com a teoria da asserção, para a verificação das condições da ação, presumem-se verdadeiros os fatos narrados na petição inicial, de forma que se dessa presunção decorrer a existência de relação jurídica entre as partes, resta configurada a legitimidade para o feito. 2. Os débitos condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, ou seja, a dívida, acaso existente, vincula-se ao bem. 3. Ao condomínio é facultado exercer o direito de cobrança das taxas condominiais contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem, ainda que contraídas as dívidas pelo proprietário ou possuidor anterior, nos termos do art. 1.345, do Código Civil. 4. De regra, o promitente vendedor não poderá ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contudo, sobrevindo a retomada do bem imóvel anteriormente alienado, sua condição de proprietário se restabelece, razão pela qual responde por todas as cotas condominiais, inclusive, as que se encontram em atraso. 5. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1129477, 00062316920178070004, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 3/10/2018, publicado no DJE: 24/10/2018 – g.n.) Assim, à luz do artigo 1.345, do Código Civil (o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios), e com a finalidade de salvaguardar a saúde financeira do condomínio, a solução jurídica que se tem apresentado para hipóteses nas quais a titularidade do bem é alterada no curso de ação de cobrança é a de constrição do bem que deu origem ao débito, cabendo aos atuais proprietários o ajuizamento de ação de regresso. Nesse cenário, pelo menos numa análise prefacial, no que diz respeito, especificamente, ao pedido de penhora do imóvel, há probabilidade no direito invocado pelo agravante. Também verifico a presença do perigo da demora, tendo em vista a possibilidade de o bem ser alienado, fragilizando, ainda mais, a satisfação do débito executado. Ante o exposto, DEFIRO, em parte, o pedido liminar, apenas para autorizar a penhora da unidade A-1004, do Edifício Eliane Fleury, ficando limitado este provimento ao ato de constrição. Comunique-se ao Juízo de origem o teor da presente decisão para conhecimento e providências. Dispenso as informações pertinentes ao processo de origem. Intimem-se os agravados para responder o presente recurso, no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 17 de julho de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator