Tribunal: TJDFT
Processo: 0710755-75.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-05-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0710755-75.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDONINIO DO EDIFICIO GILBERTO SALOMAO VI AGRAVADO: PERSIO MASSAYUKI TOMIMATSU D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto contra decisão que denegou a penhora de imóvel nos autos da execução de título extrajudicial n. 0731109-55.2019.8.07.0001, cujo objeto é o pagamento de cotas condominiais inadimplidas, sob a justificativa de que: Não se trata de executar o proprietário 'formal' do imóvel indicado à penhora, como afirmou o exequente na petição de id retro. Trata-se, diferente, de penhorar os direitos que o executado possui sobre os bens. Afinal, na forma que dispõe o 'caput' do artigo 1.245 do Código Civil, " Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.", ao passo que seu § 1o esclarece que: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel." Portanto, não sendo o executado o proprietário do bem indicado, possível apenas a penhora sobre os direitos aquisitivos do bem. Intime-se Em suas razões recursais a parte Autora, ora Agravante, alega, em suma, que: i) as diligências feitas nos sistemas BacenJud, RenaJud e Infojud restaram infrutíferas e, como medida extrema, a ora Agravante requereu a penhora do imóvel de propriedade do Agravo e ao qual se referem os débitos condominiais (obrigação propter rem); ii) a escritura de compra e venda informa que, em 23/02/2005, o ora executado comprou à vista a loja 076 do Bloco B da SCLN 411, mediante o pagamento de R$ 20.000,00 em moeda corrente. Mais adiante, o mesmo documento informa que naquele ato foram transmitidos ao comprador a posse, o domínio, direito e ação em relação ao imóvel, bem como que o vendedor nomeou o comprador como seu procurador para representá-lo perante o Registro Imobiliário para que fosse feita a transferência do referido imóvel para a propriedade do comprador; iii) o ITBI foi devidamente pago; iv) o executado valeu-se deste expediente para tentar uma blindagem patrimonial contra seus credores, entre eles o condomínio e a Fazenda Pública, agindo de má-fé. v) possível a penhora sobre o imóvel em si e não apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor. Por fim, requer a concessão da antecipação da tutela recursal para “determinar a penhora do imóvel retro mencionado, para garantir a efetividade da execução e estancar o mais breve possível os prejuízos da coletividade representada pelo Condomínio Agravante”. No mérito, a confirmação da medida. DOS REQUISITOS EXTRINSECOS E DO CABIMENTO O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, parágrafo único, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo (ID 15835565 e 15835566). É o relatório. DECIDO. Da Antecipação de Tutela Recursal Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto contra decisão que denegou a penhora de imóvel nos autos da execução de título extrajudicial, cujo objeto é o pagamento de cotas condominiais inadimplidas, vez que o imóvel indicado não foi devidamente registrado, o que importa na penhora dos direitos aquisitivos do mesmo. A pretensão, assim, se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista nos Arts. 294 e seguintes do Código de Processo Civil. A tutela provisória não tem aplicabilidade apenas no decorrer do procedimento no primeiro grau de jurisdição, mas é norma geral aplicável ao sistema processual, motivo pelo qual se torna irrecusável a sua utilização no âmbito recursal, a teor dos Arts. 932, inc. II, e 1.019, inc. I, ambos do CPC, bem como do princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional, previsto no Art. 5o, inciso XXXV, da CF. A tutela provisória projeta efeitos sobre o sistema como um todo, o que se tornou ainda mais evidente à luz do Novo Código de Processo Civil, que trata da tutela provisória na sua Parte Geral, de modo que não seria coerente permitir a antecipação da tutela final e negar admissibilidade à antecipação de tutela recursal. No caso dos autos, a cognição sobre os pedidos e os fundamentos do recurso precisa ser sumária porque não há tempo para fazê-lo de forma mais aprofundada, em razão da urgência. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no Art. 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A controvérsia submetida a exame resume-se quanto à possibilidade de penhora do imóvel ao qual se referem os débitos condominiais (obrigação propter rem), cujo compromisso de compra e venda não fora registrado junto à matrícula do imóvel. Cediço que, a teor do art. 1.245, § 1o, do CC, inviável a penhora do imóvel em si, vez que a aquisição da propriedade imóvel por ato inter vivos somente se dá mediante o registro do título translativo no Cartório Imobiliário. Confira-se: “Art. 1.245 Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Todavia, mesmo que não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o compromisso de compra e venda gera direitos de conteúdo econômico e, como tal, é penhorável, conforme o seguinte dispositivo do Código de Processo Civil: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” Portanto, a princípio, possível apenas a penhora dos direitos do compromissário comprador, considerando que o condomínio Exequente possuía plena ciência da existência do compromisso, carreando-o quando do protocolo da exordial dos autos originários. Desse modo, quer seja pelo compromisso de compra e venda juntado pelo próprio condomínio Exequente, ora Agravante, quer seja pelos boletos da taxa condominial gerados em nome do Executado, ora Agravado, não há dúvida que resta demonstrado seu vínculo com o imóvel, sendo viável a penhora dos direitos que possui sobre o bem gerador do débito. A falta de registro, a priori, cria óbice para que se faça o registro da penhora sobre o imóvel em si. Destaco os seguintes excertos de jurisprudência deste Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAS. PENHORA DO IMÓVEL SOBRE O QUAL RECAEM AS TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO NEGÓCIO NA ESCRITURA PÚBLICA. PATRIMÔNIO DE TERCEIRO QUE NÃO COMPÕE A DEMANDA. DECISÃO MANTIDA. 1. A transmissão da propriedade de bem imóvel, na dicção do art. 1.245 do Código Civil, opera-se com registro do título translativo no Registro de Imóveis, sem o qual o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2. Muito embora tenha sido firmado compromisso de compra e venda do imóvel objeto da penhora, não se pode afastar a higidez do registro imobiliário, onde consta como proprietário do bem terceiro que não compõe o polo passivo da demanda. 3. Carece de amparo legal a pretensão que não só visa atingir, na fase de cumprimento de sentença, patrimônio de quem não integrou o polo passivo da ação principal, como pretende dar prevalência a um instrumento firmado entre particulares não levado a registro no Ofício Imobiliário. 4. Recurso desprovido. (Acórdão 1124964, 07095767720188070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 19/9/2018, publicado no PJe: 21/1/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DÚVIDA REGISTRÁRIA. REGISTRO DE TERMO DE PENHORA. IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRÁRIA. VERIFICAÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE ITBI. I - A aquisição da propriedade imóvel por ato inter vivos somente se dá mediante o registro do título translativo no Cartório Imobiliário, a teor do art. 1.245 do Código Civil. II - O prévio registro do contrato preliminar ou principal de compra e venda na matrícula do imóvel afigura-se indispensável ao registro do termo de penhora expedido nos autos da ação de execução movida contra o promitente comprador ou adquirente do bem, sob pena de violação do princípio da continuidade registrária. III - Nos termos do art. 1o do Ato Declaratório Interpretativo no 105/2015-SUREC/SEF, impõe-se a verificação da necessidade de complementação do ITBI por ocasião do registro da escritura pública, já que compete ao contribuinte efetuar o pagamento do valor complementar do imposto no momento do registro do instrumento. IV - Negou-se provimento ao recurso. (Acórdão 1205722, 07302260320188070015, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 25/9/2019, publicado no PJe: 14/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, em análise perfunctória, característico deste átimo processual, não antevejo a probabilidade da medida pretendida. Não verifico a presença do requisito da urgência da medida ou o perigo de dano, vez que a eventual transferência do imóvel se daria por fraude a credores o que ensejaria sua nulidade, bem como que a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel em questão também possui o condão de alcançar a satisfação do crédito. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo Art. 300 do CPC, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL. Comunique-se ao Juízo prolator da decisão, na forma do Art. 1.019, inc. I, do Novo Código de Processo Civil. Sem contrarrazões, vez que não perfectibilizada a relação processual. Publique-se e intime-se. Brasília, 10 de maio de 2020 13:19:33. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0710755-75.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDONINIO DO EDIFICIO GILBERTO SALOMAO VI AGRAVADO: PERSIO MASSAYUKI TOMIMATSU D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto contra decisão que denegou a penhora de imóvel nos autos da execução de título extrajudicial n. 0731109-55.2019.8.07.0001, cujo objeto é o pagamento de cotas condominiais inadimplidas, sob a justificativa de que: Não se trata de executar o proprietário 'formal' do imóvel indicado à penhora, como afirmou o exequente na petição de id retro. Trata-se, diferente, de penhorar os direitos que o executado possui sobre os bens. Afinal, na forma que dispõe o 'caput' do artigo 1.245 do Código Civil, " Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.", ao passo que seu § 1o esclarece que: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel." Portanto, não sendo o executado o proprietário do bem indicado, possível apenas a penhora sobre os direitos aquisitivos do bem. Intime-se Em suas razões recursais a parte Autora, ora Agravante, alega, em suma, que: i) as diligências feitas nos sistemas BacenJud, RenaJud e Infojud restaram infrutíferas e, como medida extrema, a ora Agravante requereu a penhora do imóvel de propriedade do Agravo e ao qual se referem os débitos condominiais (obrigação propter rem); ii) a escritura de compra e venda informa que, em 23/02/2005, o ora executado comprou à vista a loja 076 do Bloco B da SCLN 411, mediante o pagamento de R$ 20.000,00 em moeda corrente. Mais adiante, o mesmo documento informa que naquele ato foram transmitidos ao comprador a posse, o domínio, direito e ação em relação ao imóvel, bem como que o vendedor nomeou o comprador como seu procurador para representá-lo perante o Registro Imobiliário para que fosse feita a transferência do referido imóvel para a propriedade do comprador; iii) o ITBI foi devidamente pago; iv) o executado valeu-se deste expediente para tentar uma blindagem patrimonial contra seus credores, entre eles o condomínio e a Fazenda Pública, agindo de má-fé. v) possível a penhora sobre o imóvel em si e não apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor. Por fim, requer a concessão da antecipação da tutela recursal para “determinar a penhora do imóvel retro mencionado, para garantir a efetividade da execução e estancar o mais breve possível os prejuízos da coletividade representada pelo Condomínio Agravante”. No mérito, a confirmação da medida. DOS REQUISITOS EXTRINSECOS E DO CABIMENTO O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, parágrafo único, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo (ID 15835565 e 15835566). É o relatório. DECIDO. Da Antecipação de Tutela Recursal Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto contra decisão que denegou a penhora de imóvel nos autos da execução de título extrajudicial, cujo objeto é o pagamento de cotas condominiais inadimplidas, vez que o imóvel indicado não foi devidamente registrado, o que importa na penhora dos direitos aquisitivos do mesmo. A pretensão, assim, se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista nos Arts. 294 e seguintes do Código de Processo Civil. A tutela provisória não tem aplicabilidade apenas no decorrer do procedimento no primeiro grau de jurisdição, mas é norma geral aplicável ao sistema processual, motivo pelo qual se torna irrecusável a sua utilização no âmbito recursal, a teor dos Arts. 932, inc. II, e 1.019, inc. I, ambos do CPC, bem como do princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional, previsto no Art. 5o, inciso XXXV, da CF. A tutela provisória projeta efeitos sobre o sistema como um todo, o que se tornou ainda mais evidente à luz do Novo Código de Processo Civil, que trata da tutela provisória na sua Parte Geral, de modo que não seria coerente permitir a antecipação da tutela final e negar admissibilidade à antecipação de tutela recursal. No caso dos autos, a cognição sobre os pedidos e os fundamentos do recurso precisa ser sumária porque não há tempo para fazê-lo de forma mais aprofundada, em razão da urgência. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no Art. 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A controvérsia submetida a exame resume-se quanto à possibilidade de penhora do imóvel ao qual se referem os débitos condominiais (obrigação propter rem), cujo compromisso de compra e venda não fora registrado junto à matrícula do imóvel. Cediço que, a teor do art. 1.245, § 1o, do CC, inviável a penhora do imóvel em si, vez que a aquisição da propriedade imóvel por ato inter vivos somente se dá mediante o registro do título translativo no Cartório Imobiliário. Confira-se: “Art. 1.245 Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Todavia, mesmo que não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o compromisso de compra e venda gera direitos de conteúdo econômico e, como tal, é penhorável, conforme o seguinte dispositivo do Código de Processo Civil: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” Portanto, a princípio, possível apenas a penhora dos direitos do compromissário comprador, considerando que o condomínio Exequente possuía plena ciência da existência do compromisso, carreando-o quando do protocolo da exordial dos autos originários. Desse modo, quer seja pelo compromisso de compra e venda juntado pelo próprio condomínio Exequente, ora Agravante, quer seja pelos boletos da taxa condominial gerados em nome do Executado, ora Agravado, não há dúvida que resta demonstrado seu vínculo com o imóvel, sendo viável a penhora dos direitos que possui sobre o bem gerador do débito. A falta de registro, a priori, cria óbice para que se faça o registro da penhora sobre o imóvel em si. Destaco os seguintes excertos de jurisprudência deste Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAS. PENHORA DO IMÓVEL SOBRE O QUAL RECAEM AS TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO NEGÓCIO NA ESCRITURA PÚBLICA. PATRIMÔNIO DE TERCEIRO QUE NÃO COMPÕE A DEMANDA. DECISÃO MANTIDA. 1. A transmissão da propriedade de bem imóvel, na dicção do art. 1.245 do Código Civil, opera-se com registro do título translativo no Registro de Imóveis, sem o qual o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2. Muito embora tenha sido firmado compromisso de compra e venda do imóvel objeto da penhora, não se pode afastar a higidez do registro imobiliário, onde consta como proprietário do bem terceiro que não compõe o polo passivo da demanda. 3. Carece de amparo legal a pretensão que não só visa atingir, na fase de cumprimento de sentença, patrimônio de quem não integrou o polo passivo da ação principal, como pretende dar prevalência a um instrumento firmado entre particulares não levado a registro no Ofício Imobiliário. 4. Recurso desprovido. (Acórdão 1124964, 07095767720188070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 19/9/2018, publicado no PJe: 21/1/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DÚVIDA REGISTRÁRIA. REGISTRO DE TERMO DE PENHORA. IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRÁRIA. VERIFICAÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE ITBI. I - A aquisição da propriedade imóvel por ato inter vivos somente se dá mediante o registro do título translativo no Cartório Imobiliário, a teor do art. 1.245 do Código Civil. II - O prévio registro do contrato preliminar ou principal de compra e venda na matrícula do imóvel afigura-se indispensável ao registro do termo de penhora expedido nos autos da ação de execução movida contra o promitente comprador ou adquirente do bem, sob pena de violação do princípio da continuidade registrária. III - Nos termos do art. 1o do Ato Declaratório Interpretativo no 105/2015-SUREC/SEF, impõe-se a verificação da necessidade de complementação do ITBI por ocasião do registro da escritura pública, já que compete ao contribuinte efetuar o pagamento do valor complementar do imposto no momento do registro do instrumento. IV - Negou-se provimento ao recurso. (Acórdão 1205722, 07302260320188070015, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 25/9/2019, publicado no PJe: 14/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, em análise perfunctória, característico deste átimo processual, não antevejo a probabilidade da medida pretendida. Não verifico a presença do requisito da urgência da medida ou o perigo de dano, vez que a eventual transferência do imóvel se daria por fraude a credores o que ensejaria sua nulidade, bem como que a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel em questão também possui o condão de alcançar a satisfação do crédito. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo Art. 300 do CPC, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL. Comunique-se ao Juízo prolator da decisão, na forma do Art. 1.019, inc. I, do Novo Código de Processo Civil. Sem contrarrazões, vez que não perfectibilizada a relação processual. Publique-se e intime-se. Brasília, 10 de maio de 2020 13:19:33. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador