Tribunal: TJDFT
Processo: 0713509-87.2020.8.07.0000
Órgão julgador: HUMBERTO ULHÔA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
- Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) PROCESSO: 0713509-87.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: PRINCIPAL CONSTRUCOES LTDA, ATRIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. AGRAVADO: VIA VAREJO S/A DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto por PRINCIPAL CONSTRUÇÕES LTDA e ATRIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra decisão proferida pelo d. magistrado da 15a Vara Cível de Brasília que, nos autos de tutela antecipada antecedente proposta por VIA VAREJO S/A, ora agravada, em face das agravantes, deferiu o pedido para que se reduza o valor dos alugueres mensais em 80% (oitenta por cento) do quantum mínimo estipulado, restando, ainda, a ser adimplido, pelo inquilino, o percentual restante de 20% (vinte por cento) do valor mínimo contratado, enquanto perdurarem os efeitos da Lei no 13.979/2020 e do Decreto Legislativo no 6/2020, que reconheceu o estado de calamidade decorrente da pandemia de COVID-19. Informam as agravantes, em síntese, que a agravada é uma empresa gigante do varejo e possui 1071 lojas em todo o território nacional, sendo titular das marcas Ponto Frio, Casas Bahia, Bartira, Extra e VVAtacado. Salientam que a empresa em questão não sofreu abalo significativo no valor de mercado e, ainda, obteve um aumento considerável no faturamento online, durante a crise causada pela pandemia, como afirmou o CEO da empresa agravada em entrevista dada em 28/04/2020. Esclarecem que a inatividade da loja física no Taguatinga Shopping não é longa, tanto que sua reabertura foi definida para o dia 27/05/2020, mostrando-se temerário eventual provimento judicial que interfira pontualmente no cálculo financeiro do Shopping Center, seja em relação ao aluguel mínimo, percentual, condomínio e fundo de promoção e propaganda. Insistem na inexistência de onerosidade excessiva, com a correlata extrema vantagem para a outra parte, no contrato de locação livremente pactuado e obrigatório entre as partes, mesmo considerando a pandemia um evento imprevisível. Destacam que o fechamento do Shopping não traz prejuízo apenas a seus locatários/lojistas, mas também às agravantes, sendo evidente que mesmo reduzidas algumas despesas, ainda são necessários gastos com a manutenção, limpeza, higienização, conservação e segurança do Shopping e das áreas privativas. Cientes da excepcionalidade da situação atual, as agravantes se anteciparam e ofertaram medidas mitigadoras, de forma isonômica a todos os lojistas, em 23 de março de 2020, entre elas, desconto de 50% (cinquenta por cento) da taxa condominial, além da suspensão da cobrança do aluguel e do FPP durante a vigência do Decreto no 40.539, mostrando-se proativas e colaborativas. Asseveram que a modificação do contrato dessa forma afigura-se ruinosa para as agravantes, transferindo às locadoras um ônus injusto, além de colocar a agravada em posição de vantagem frente aos demais lojistas. Tecem considerações a respeito dos contratos de locação em shopping centers, salientando a impossibilidade de intervenção nesses tipos de contrato, em razão do disposto no art. 54, da Lei no 8.245/1991. Salientam, ainda, que ante a ausência de instrução probatória que realmente esclareça a situação econômico-financeira da agravada, não se mostra possível a antecipação de gravosa medida consubstanciada na considerável redução de forma unilateral do valor do aluguel, pactuado livremente entre as partes, mesmo diante da grave situação trazida pela pandemia do COVID-19. Requerem, de imediato, a concessão do efeito suspensivo ao presente recurso, de modo a impedir que a r. decisão passe a produzir efeitos imediatos, até o julgamento do recurso. No mérito, pugnam pelo provimento do recurso para reformar integralmente o r. decisum. Preparo regular (IDs 16279909 e 16279910 do AGI). É a síntese do necessário. Decido. No agravo de instrumento, consoante dicção trazida pelo Novo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente a pretensão recursal, comunicando ao juízo a sua decisão (art. 1019, inc. I). Feitas essas considerações, e examinando os documentos que instruem o recurso, entendo que não estão presentes cumulativamente os requisitos necessários para a concessão do efeito suspensivo pleiteado. Eis o teor da r. decisão agravada: “A probabilidade do direito está consubstanciada na Teoria da Imprevisão. O art. 317 do Código Civil prevê: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Segundo Orlando Gomes, a invocação à Teoria da Imprevisão diz respeito à essência do próprio conceito de caso fortuito ou força maior, razão pela qual devem ser sopesados alguns requisitos, entre eles: a) a inevitabilidade do evento e b) a ausência de culpa por parte daquele que invoca. A par disso, o art. 19 da Lei do Inquilinato, ao regular a possibilidade de revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito do Direito Locatício, oferecendo às partes contratantes um instrumento para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato. E mais: possibilitou fosse o valor locatício readequado liminarmente, desde que fossem fornecidos elementos para tanto (art. 68, III da Lei do Inquilinato) Na hipótese, em uma análise perfunctória, tenho que o novo quadro mercadológico imposto pelo Decreto Distrital no 40.539, de 19/03/2020 se mostrou demasiadamente prejudicial à contratante, ao ponto de levá-la a demandar por ajustes na avença; tal evento é inevitável, pois decorre das inafastáveis e nefastas consequências da retração engendrada pela pandemia de coronavírus; tampouco há culpa da requerente, de modo que o insucesso contratual não lhe pode ser imputado. Ademais, observa-se que o presente contrato é de locação comercial calcado no exercício de atividade empresarial em shopping center. Nesse sentido, o advento da Pandemia de COVID-19 implicou severas restrições a essa atividade que extrapolam a álea ordinária do empreendimento e não podem ser desconsideradas pelo Poder Judiciário. O perigo de demora é evidente, visto que o a partir do não pagamento do aluguel, a autora estaria inadimplente e sujeita aos consectários contratuais da mora. Contudo, isentar a autora do pagamento dos alugueres enquanto perdurar a interrupção das atividades comerciais em virtude da Pandemia de COVID-19, poderá trazer graves danos à locadora, que, por óbvio, também deve estar vitimada pelo fechamento do comércio. Desse modo, mediante a aplicação do princípio da proporcionalidade, devem ser fixados alugueres provisórios, preservando o equilíbrio econômico do contrato, com a redução do aluguel em 80%, mesma proporção da perda de faturamento demonstrado pela autora na inicial. Quanto à redução do valor do condomínio, tenho que deve ser indeferido. A taxa condominial é calculada a partir da repartição de despesas do condomínio, que não deixaram de existir, apesar dos nefastos efeitos da pandemia de COVID-19. Embora suficiente tal argumento, para o indeferimento do pleito antecipatório, outro a ele se soma: a redução da taxa condominial deveria ser postulada diante do próprio Condomínio, em ação própria e não nos presentes autos, em que o último sequer é parte. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência apenas para que se reduza o valor dos alugueres mensais em 80% (oitenta por cento) do quantum mínimo estipulado, restando, ainda, a ser adimplido, pelo inquilino, o percentual restante de 20% (vinte por cento) do valor mínimo contratado, enquanto perdurarem os efeitos da Lei no 13.979/2020 e do Decreto Legislativo no 6/2020, que reconheceu o estado de calamidade decorrente da pandemia de COVID-19.” (ID 62321312 1a instância). Sem embargo das argumentações trazidas pelas agravantes quanto à real situação financeira da agravada, decorrente da crise provocada pela pandemia, que deverão ser melhor examinadas quando do julgamento do mérito, não vislumbro o necessário periculum in mora para a concessão do efeito suspensivo. Senão vejamos. Embora não se desconheça a gravidade da situação enfrentada por toda a sociedade neste momento de calamidade pública, bem como o fato de que a determinação de fechamento dos shoppings centers alcançou negativamente tanto a agravada como as agravantes, forçoso reconhecer que a tutela de urgência deferida não majora as dificuldades já enfrentadas pelas agravantes. E isso porque, como consta das suas razões recursais, as agravantes ofertaram aos lojistas, ainda em março, a suspensão da cobrança dos alugueres e da FPP enquanto perdurasse a determinação de fechamento dos shoppings. Ora, como afirmado pelas próprias agravantes, enquanto fechado o empreendimento Taguatinga Shopping, os alugueres não vinham sendo cobrados. Cumpre lembrar que a abertura dos shoppings se deu em 27/05, momento que a agravada não estava mais impedida de retornar a suas atividades, não se justificando mais a redução concedida. E nem se diga que a redução foi concedida sem prazo final, bastando uma leitura atenta a fundamentação da r. decisão para se perceber que a medida valerá tão somente para o período de interrupção das atividades, decorrente do fechamento do shopping center. Neste particular, destacou o d. magistrado a quo, in verbis: “isentar a autora do pagamento dos alugueres enquanto perdurar a interrupção das atividades comerciais em virtude da Pandemia de COVID-19, poderá trazer graves danos à locadora, que, por óbvio, também deve estar vitimada pelo fechamento do comércio. Desse modo, mediante a aplicação do princípio da proporcionalidade, devem ser fixados alugueres provisórios, preservando o equilíbrio econômico do contrato, com a redução do aluguel em 80%, mesma proporção da perda de faturamento demonstrado pela autora na inicial.” É dizer, se a loja física não se encontra mais impedida de funcionar, dada a abertura autorizada dos shoppings centers, não se justifica a manutenção da medida concedida excepcionalmente. Dessa forma, a tutela de urgência alcançou tão somente o período em que os shoppings se encontravam fechados, período esse em que as agravantes não estavam sequer recebendo os aluguéis, pois suspenderam a cobrança como forma de auxiliar os lojistas nesse momento. É certo que a cobrança foi tão somente diferida para momento posterior, qual seja, a partir do retorno às atividades pelos lojistas do Taguatinga Shopping. Contudo, impõe-se reconhecer que a tutela concedida, consubstanciada na redução em 80% (oitenta por cento) do valor mínimo do aluguel à agravada, não se mostra irreversível, ou seja, demonstrada na instrução situação diversa da narrada pela ora agravada ou entendendo o d. magistrado pela improcedência do pedido final, as diferenças do valor dos alugueres deverão ser devidamente pagas às agravantes, daí porque ausente o perigo na demora necessário à pretendida suspensão dos efeitos da decisão, frise-se, relativa tão somente ao período em que os shoppings se encontravam fechados (parte de março, abril e maio até dia 26). Diante destas considerações iniciais, INDEFIRO, por ora, a atribuição do efeito suspensivo pretendido, sem prejuízo de posterior reavaliação deste entendimento no momento do julgamento do mérito deste recurso. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se e solicitem-se as informações. P.I. Brasília/DF, 28 de maio de 2020. Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA Relator

Inteiro teor:
- Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) PROCESSO: 0713509-87.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: PRINCIPAL CONSTRUCOES LTDA, ATRIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. AGRAVADO: VIA VAREJO S/A DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto por PRINCIPAL CONSTRUÇÕES LTDA e ATRIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra decisão proferida pelo d. magistrado da 15a Vara Cível de Brasília que, nos autos de tutela antecipada antecedente proposta por VIA VAREJO S/A, ora agravada, em face das agravantes, deferiu o pedido para que se reduza o valor dos alugueres mensais em 80% (oitenta por cento) do quantum mínimo estipulado, restando, ainda, a ser adimplido, pelo inquilino, o percentual restante de 20% (vinte por cento) do valor mínimo contratado, enquanto perdurarem os efeitos da Lei no 13.979/2020 e do Decreto Legislativo no 6/2020, que reconheceu o estado de calamidade decorrente da pandemia de COVID-19. Informam as agravantes, em síntese, que a agravada é uma empresa gigante do varejo e possui 1071 lojas em todo o território nacional, sendo titular das marcas Ponto Frio, Casas Bahia, Bartira, Extra e VVAtacado. Salientam que a empresa em questão não sofreu abalo significativo no valor de mercado e, ainda, obteve um aumento considerável no faturamento online, durante a crise causada pela pandemia, como afirmou o CEO da empresa agravada em entrevista dada em 28/04/2020. Esclarecem que a inatividade da loja física no Taguatinga Shopping não é longa, tanto que sua reabertura foi definida para o dia 27/05/2020, mostrando-se temerário eventual provimento judicial que interfira pontualmente no cálculo financeiro do Shopping Center, seja em relação ao aluguel mínimo, percentual, condomínio e fundo de promoção e propaganda. Insistem na inexistência de onerosidade excessiva, com a correlata extrema vantagem para a outra parte, no contrato de locação livremente pactuado e obrigatório entre as partes, mesmo considerando a pandemia um evento imprevisível. Destacam que o fechamento do Shopping não traz prejuízo apenas a seus locatários/lojistas, mas também às agravantes, sendo evidente que mesmo reduzidas algumas despesas, ainda são necessários gastos com a manutenção, limpeza, higienização, conservação e segurança do Shopping e das áreas privativas. Cientes da excepcionalidade da situação atual, as agravantes se anteciparam e ofertaram medidas mitigadoras, de forma isonômica a todos os lojistas, em 23 de março de 2020, entre elas, desconto de 50% (cinquenta por cento) da taxa condominial, além da suspensão da cobrança do aluguel e do FPP durante a vigência do Decreto no 40.539, mostrando-se proativas e colaborativas. Asseveram que a modificação do contrato dessa forma afigura-se ruinosa para as agravantes, transferindo às locadoras um ônus injusto, além de colocar a agravada em posição de vantagem frente aos demais lojistas. Tecem considerações a respeito dos contratos de locação em shopping centers, salientando a impossibilidade de intervenção nesses tipos de contrato, em razão do disposto no art. 54, da Lei no 8.245/1991. Salientam, ainda, que ante a ausência de instrução probatória que realmente esclareça a situação econômico-financeira da agravada, não se mostra possível a antecipação de gravosa medida consubstanciada na considerável redução de forma unilateral do valor do aluguel, pactuado livremente entre as partes, mesmo diante da grave situação trazida pela pandemia do COVID-19. Requerem, de imediato, a concessão do efeito suspensivo ao presente recurso, de modo a impedir que a r. decisão passe a produzir efeitos imediatos, até o julgamento do recurso. No mérito, pugnam pelo provimento do recurso para reformar integralmente o r. decisum. Preparo regular (IDs 16279909 e 16279910 do AGI). É a síntese do necessário. Decido. No agravo de instrumento, consoante dicção trazida pelo Novo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente a pretensão recursal, comunicando ao juízo a sua decisão (art. 1019, inc. I). Feitas essas considerações, e examinando os documentos que instruem o recurso, entendo que não estão presentes cumulativamente os requisitos necessários para a concessão do efeito suspensivo pleiteado. Eis o teor da r. decisão agravada: “A probabilidade do direito está consubstanciada na Teoria da Imprevisão. O art. 317 do Código Civil prevê: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Segundo Orlando Gomes, a invocação à Teoria da Imprevisão diz respeito à essência do próprio conceito de caso fortuito ou força maior, razão pela qual devem ser sopesados alguns requisitos, entre eles: a) a inevitabilidade do evento e b) a ausência de culpa por parte daquele que invoca. A par disso, o art. 19 da Lei do Inquilinato, ao regular a possibilidade de revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito do Direito Locatício, oferecendo às partes contratantes um instrumento para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato. E mais: possibilitou fosse o valor locatício readequado liminarmente, desde que fossem fornecidos elementos para tanto (art. 68, III da Lei do Inquilinato) Na hipótese, em uma análise perfunctória, tenho que o novo quadro mercadológico imposto pelo Decreto Distrital no 40.539, de 19/03/2020 se mostrou demasiadamente prejudicial à contratante, ao ponto de levá-la a demandar por ajustes na avença; tal evento é inevitável, pois decorre das inafastáveis e nefastas consequências da retração engendrada pela pandemia de coronavírus; tampouco há culpa da requerente, de modo que o insucesso contratual não lhe pode ser imputado. Ademais, observa-se que o presente contrato é de locação comercial calcado no exercício de atividade empresarial em shopping center. Nesse sentido, o advento da Pandemia de COVID-19 implicou severas restrições a essa atividade que extrapolam a álea ordinária do empreendimento e não podem ser desconsideradas pelo Poder Judiciário. O perigo de demora é evidente, visto que o a partir do não pagamento do aluguel, a autora estaria inadimplente e sujeita aos consectários contratuais da mora. Contudo, isentar a autora do pagamento dos alugueres enquanto perdurar a interrupção das atividades comerciais em virtude da Pandemia de COVID-19, poderá trazer graves danos à locadora, que, por óbvio, também deve estar vitimada pelo fechamento do comércio. Desse modo, mediante a aplicação do princípio da proporcionalidade, devem ser fixados alugueres provisórios, preservando o equilíbrio econômico do contrato, com a redução do aluguel em 80%, mesma proporção da perda de faturamento demonstrado pela autora na inicial. Quanto à redução do valor do condomínio, tenho que deve ser indeferido. A taxa condominial é calculada a partir da repartição de despesas do condomínio, que não deixaram de existir, apesar dos nefastos efeitos da pandemia de COVID-19. Embora suficiente tal argumento, para o indeferimento do pleito antecipatório, outro a ele se soma: a redução da taxa condominial deveria ser postulada diante do próprio Condomínio, em ação própria e não nos presentes autos, em que o último sequer é parte. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência apenas para que se reduza o valor dos alugueres mensais em 80% (oitenta por cento) do quantum mínimo estipulado, restando, ainda, a ser adimplido, pelo inquilino, o percentual restante de 20% (vinte por cento) do valor mínimo contratado, enquanto perdurarem os efeitos da Lei no 13.979/2020 e do Decreto Legislativo no 6/2020, que reconheceu o estado de calamidade decorrente da pandemia de COVID-19.” (ID 62321312 1a instância). Sem embargo das argumentações trazidas pelas agravantes quanto à real situação financeira da agravada, decorrente da crise provocada pela pandemia, que deverão ser melhor examinadas quando do julgamento do mérito, não vislumbro o necessário periculum in mora para a concessão do efeito suspensivo. Senão vejamos. Embora não se desconheça a gravidade da situação enfrentada por toda a sociedade neste momento de calamidade pública, bem como o fato de que a determinação de fechamento dos shoppings centers alcançou negativamente tanto a agravada como as agravantes, forçoso reconhecer que a tutela de urgência deferida não majora as dificuldades já enfrentadas pelas agravantes. E isso porque, como consta das suas razões recursais, as agravantes ofertaram aos lojistas, ainda em março, a suspensão da cobrança dos alugueres e da FPP enquanto perdurasse a determinação de fechamento dos shoppings. Ora, como afirmado pelas próprias agravantes, enquanto fechado o empreendimento Taguatinga Shopping, os alugueres não vinham sendo cobrados. Cumpre lembrar que a abertura dos shoppings se deu em 27/05, momento que a agravada não estava mais impedida de retornar a suas atividades, não se justificando mais a redução concedida. E nem se diga que a redução foi concedida sem prazo final, bastando uma leitura atenta a fundamentação da r. decisão para se perceber que a medida valerá tão somente para o período de interrupção das atividades, decorrente do fechamento do shopping center. Neste particular, destacou o d. magistrado a quo, in verbis: “isentar a autora do pagamento dos alugueres enquanto perdurar a interrupção das atividades comerciais em virtude da Pandemia de COVID-19, poderá trazer graves danos à locadora, que, por óbvio, também deve estar vitimada pelo fechamento do comércio. Desse modo, mediante a aplicação do princípio da proporcionalidade, devem ser fixados alugueres provisórios, preservando o equilíbrio econômico do contrato, com a redução do aluguel em 80%, mesma proporção da perda de faturamento demonstrado pela autora na inicial.” É dizer, se a loja física não se encontra mais impedida de funcionar, dada a abertura autorizada dos shoppings centers, não se justifica a manutenção da medida concedida excepcionalmente. Dessa forma, a tutela de urgência alcançou tão somente o período em que os shoppings se encontravam fechados, período esse em que as agravantes não estavam sequer recebendo os aluguéis, pois suspenderam a cobrança como forma de auxiliar os lojistas nesse momento. É certo que a cobrança foi tão somente diferida para momento posterior, qual seja, a partir do retorno às atividades pelos lojistas do Taguatinga Shopping. Contudo, impõe-se reconhecer que a tutela concedida, consubstanciada na redução em 80% (oitenta por cento) do valor mínimo do aluguel à agravada, não se mostra irreversível, ou seja, demonstrada na instrução situação diversa da narrada pela ora agravada ou entendendo o d. magistrado pela improcedência do pedido final, as diferenças do valor dos alugueres deverão ser devidamente pagas às agravantes, daí porque ausente o perigo na demora necessário à pretendida suspensão dos efeitos da decisão, frise-se, relativa tão somente ao período em que os shoppings se encontravam fechados (parte de março, abril e maio até dia 26). Diante destas considerações iniciais, INDEFIRO, por ora, a atribuição do efeito suspensivo pretendido, sem prejuízo de posterior reavaliação deste entendimento no momento do julgamento do mérito deste recurso. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se e solicitem-se as informações. P.I. Brasília/DF, 28 de maio de 2020. Desembargador HUMBERTO ADJUTO ULHÔA Relator