Tribunal: TJDFT
Processo: 0717362-07.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-01

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0717362-07.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ADV ESPORTE E SAUDE LTDA AGRAVADO: ANTIGUA CONSTRUCOES E PARTICIPACOES S/A D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por ADV ESPORTE E SAÚDE LTDA tendo por objeto a r. decisão (ID 16897278 - Pág. 2 ou ID 63962340 - Pág. 2) proferida pelo ilustre Juízo da 19a Vara Cível de Brasília nos autos da ação de revisão de aluguel no 0711556-85.2020.8.07.0001. Na origem, a agravante ajuizou ação revisional de contrato de locação firmado com a agravada, Antigua Construções e Participações S.A., com valor mensal inicial de R$70.120,85 (setenta mil, cento e vinte reais e oitenta e cinco centavos). Destaca que, em razão da pandemia da doença COVID-19, suspendeu suas atividades como academia em 19/03/2020 acatando ordem de fechamento por meio de decreto distrital. Menciona que essa suspensão teria reduzido "a zero" a sua receita dada a impossibilidade de prestar serviços. Diante disso, requereu a antecipação da tutela para suspender integralmente a exigibilidade da obrigação de pagamento do aluguel e, subsidiariamente, a redução do valor para o equivalente a 20% (vinte por cento) do montante vigente, enquanto perdurar o período de impedimento às atividades. O ilustre Juízo a quo deferiu o pedido sucessivo nos seguintes termos: "De acordo com a tese da autora, as partes celebraram um contrato de locação não residencial dos imóveis descritos na inicial com a finalidade de explorar a atividade de academia de ginástica. Contudo, em razão das limitações impostas pelo Poder Público para combater a pandemia causada pelo COVID-19, a Locatária suspendeu a prestação dos seus serviços e a cobrança das mensalidades dos alunos. Considerando a abrupta redução da receita por fato imprevisível, gerando onerosidade excessiva, requereu a concessão de tutela provisória para suspender a exigibilidade da obrigação de pagamento dos alugueis ou, subsidiariamente, para reduzi-la em 80%. Foram depositados R$70.120,85 “em garantia” (id 62120479). Facultada a manifestação da ré antes da apreciação do pedido de tutela provisória, foi apresentada a petição id 62574377, onde a Locadora afirmou que não há provas da redução de receitas. Em seguida, a autora apresentou embargos de declaração (id 63062794). Pois bem. A concessão de tutelas provisórias sem contraditório é medida excepcional e somente se justifica nos casos de extrema urgência. Certamente, não é o caso dos autos. Ademais, se o advogado da autora tem pressa, deveria ter recolhido as custas iniciais no momento da propositura da demanda, ao invés de se valer da leviana justificativa de que a pandemia de coronavírus “impossibilita o recolhimento das custas anteriormente ou concomitantemente à distribuição da vertente ação e do correspondente pedido de urgência” (id 61617785). Portanto, a autora contribuiu para o retardamento da marcha processual. Seja como for, não houve omissão, justamente porque o diferimento da análise do pedido de tutela provisória foi registrado na decisão e decorreu da necessidade de observância de direito fundamental. Rejeito os embargos. A modificação de regras contratuais pela via judicial está expressamente prevista no artigo 317 do Código Civil, “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução”. A onerosidade excessiva, disciplinada pelo artigo 478 do mesmo Código, também permite a revisão do contrato, conquanto a norma trate expressamente apenas da resolução. Afinal, deve ser observado o princípio da preservação dos negócios jurídicos. Neste caso, a notória pandemia caracteriza-se como fato imprevisível e a suspensão das atividades da academia, seguindo ditames do Poder Público, provocou abrupta redução na receita da autora. Contudo, a partir dos elementos de prova já apresentados, esses fatos não redundam na impossibilidade de cumprimento da obrigação de pagamento dos aluguéis. Ao contrário do que vem ocorrendo nos casos mais comuns, não estamos diante de um pequeno negócio em vias de “quebrar” em razão da necessidade de cumprir os seus compromissos. Tudo leva a crer que a autora tem plenas condições de continuar honrando a obrigação assumida no contrato de locação, nos seus termos originários, já que se trata de uma das maiores empresas do ramo em que atua, em nível mundial, e, conforme já ressaltado no despacho id 62165116, registrou lucro líquido de R$322.057.000 (trezentos e vinte e dois milhões e cinquenta e sete mil reais) no exercício de 2018. Evidentemente, como vivemos num regime capitalista, é natural e desejável que empresas obtenham lucros, inclusive porque isso garante o aquecimento da economia e gera empregos. Mas é preciso manter o foco sobre o que realmente se pretende neste processo. A autora, mediante a suspensão ou a redução dos alugueis, não visa à manutenção do seu negócio, mas à preservação da sua margem de lucro. Ademais, diversamente do que foi alegado na inicial, a suspensão das atividades não “reduziu a zero a receita da Autora”, pois continua cobrando dos seus alunos as “taxas de manutenção anual e adesão”, conforme informado no comunicado id 61619539. Também é preciso levar em conta a disponibilização de atividades online para os alunos da SMARTFIT, mediante pagamento (id 63771678). E presumo, com bastante segurança, que vários clientes das aulas online são alunos da academia instalada nos imóveis da ré e que, muito provavelmente, retomarão as atividades físicas no local assim que forem encerradas as limitações impostas pelo Poder Público. Por isso, mesmo com a academia fechada, o local tem servido como forma de manter os clientes fiéis à autora. Por outro lado, a suspensão da obrigação de pagamento dos alugueis provocaria uma inversão no desequilíbrio, pois a ré não receberia nada, apesar de não poder dispor dos imóveis locados. Registro, ainda, que a situação imposta pela pandemia não gera “extrema vantagem” para a Locadora. Diante desse quadro, muito diferente dos que se apresentam em outros processos, não seria o caso de acolher o requerimento da autora. Contudo, ao se manifestar sobre o pedido de redução, a ré concordou em conceder um desconto de 20% sobre o aluguel vigente. Por essas razões, concedo parcialmente a tutela provisória para reduzir em 20% o aluguel, nos moldes propostos pela ré, ou seja, “especificamente no período de 19/03/2020 (data do fechamento) a 12/04/2020, também no aluguel com vencimento em 12/05/2020 e, caso a ordem de suspensão das atividades perdure até junho, também no aluguel com vencimento em 12/06/2020”, ficando mantidas as demais cláusulas" (ID 16897278 - Pág. 2 ou ID 63962340 - Pág. 2). Inconformada, a autora recorre. Alega que seu faturamento mensal sofreu uma queda expressiva entre janeiro e abril de 2020 e que, mesmo tendo sido concedido desconto de 20% ainda assim se encontra impedida de arcar com o pagamento do aluguel referente aos meses em que estiver com suas atividades paralisadas. Diz que estão comprovados a existência da locação, o valor do aluguel e a impossibilidade de funcionamento do estabelecimento por ordem do Poder Público local, bem como a ausência da cobrança de mensalidades de seus alunos, eis que não pode cobrar por serviços que não pode prestar. Para ilustrar sua situação, colaciona reportagem publicada no portal de notícias Valor Econômico, indicando a fragilidade financeira do Grupo Smart Fit, ao qual pertence. Justifica assim a necessidade de revisão do valor do aluguel, com a concessão de desconto em percentual maior do que aquele indicado na r. decisão agravada, sob pena de inviabilizar sua sobrevivência enquanto empresa. Liminarmente, requer a suspensão do valor do locativo mensal enquanto durar a pandemia ou, subsidiariamente, seja conferido desconto em seu valor mensal, em percentual maior do que o que constou na r. decisão agravada. Em despacho anterior (ID 17021157 - Pág. 1) determinei a regularização da representação da agravante, o que foi feito (ID 17150778 - Pág. 1 e ss.). É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Em primeiro lugar, assinalo que contra a mesma decisão, a parte ré, ANTIGUA CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES S/A, interpôs o Agravo de Instrumento no 0718763-41.2020.8.07.0000 igualmente com pedido liminar. Os dois recursos serão julgados conjuntamente. No momento, a controvérsia a ser dirimida está restrita ao cabimento da tutela provisória de urgência, à luz dos requisitos da probabilidade do direito do agravante e do perigo de dano. A priori, entendo que incide ao caso o disposto no art. 317 do Código Civil com a seguinte redação: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Referido dispositivo autoriza a intervenção judicial em decorrência da imprevisibilidade com a consequente quebra do equilíbrio contratual por desproporção manifesta entre o valor da prestação devida no momento de sua execução. Conforme assinalam Elpídio Donizetti e Felipe Quintella são quatro os pressupostos da revisão contratual por aplicação da teoria da imprevisão: "(1) que se trate de contrato comutativo de execução diferida ou continuada; (2) que, quando da execução, tenha havido alteração das circunstâncias fáticas vigentes à época da contratação; (3) que essa alteração fosse inesperada e imprevisível quando da celebração do contrato; (4) por fim, que a alteração tenha promovido desequilíbrio entre as prestações” (DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso de direito civil. 9a. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2020). Ora, diante das circunstâncias excepcionais enfrentadas pelo país e pelo mundo em decorrência do coronavírus, tenho como caracterizados motivos imprevisíveis para a incidência do disposto no art. 317 do Código Civil. É como a doutrina vem tratando o tema: “...a eclosão da pandemia do novo coronavírus gerou não somente uma crise sanitária de proporções mundiais, como igualmente uma avassaladora crise econômica peculiar e extraordinária, com níveis de recessão que, levando em conta seus particulares contextos, chegam a remeter aos da crise de 1929, mas com minúcias jamais presenciadas pelos olhos que a testemunham. A parada do comércio e de diversos setores ao redor do globo apresenta determinante responsabilidade por esta conjuntura, ocasionando uma crise financeira que se aproxima das de contexto de guerra, com a agravante de ter ocasionado, repise-se, um lockdown generalizado, paralisando as mais diversas atividades e setores da economia mundial” (OLIVEIRA FILHO, João Glicério de; COSTA, Camila Bastos Bacelar. Dos contratos de locação empresarial durante a crise econômica causada por uma pandemia. Revista do Curso de Direito da UNIFACS. n. 238, Salvador, abr. 2020). Mais adiante, os autores mencionam: "A pandemia e seus efeitos devem ser interpretados como eventos imprevistos e imprevisíveis que impactam as relações privadas, a exemplo dos contratos de locação comercial, por elevarem os custos envolvidos e gerarem o desequilíbrio das prestações obrigacionais que foram originariamente pactuadas, o que sobrecarrega e pode, por vezes, inviabilizar a continuidade do contrato nos termos inicialmente firmados" (op. cit.). Tecidas referidas digressões, verifica-se que, em sede de cognição superficial, há elementos nos autos que evidenciam a probabilidade do direito da agravante. Em razão das medidas de isolamento social, durante todo o período da crise, todos os prestadores de serviço, inclusive a agravante, ficaram impossibilitados de realizar atendimentos presenciais. Não bastasse isso, como funcionam em locais fechados com fluxo de ar gerado por atividades físicas de nível intenso, ambiente com alto grau de transmissibilidade do vírus, as academias – área de atuação da agravante – não foram incluídas pelo Distrito Federal na categoria de “serviços essenciais” e, por isso, continuam fechadas desde o início da pandemia com a edição do Decreto Distrital no 40.522, de 15/03/2020. É certo que o Governo Federal, por meio do Decreto no 10.344 de 08/05/2020, visando a retomada das atividades, qualificou as academias de esporte de todas as modalidades como atividade essencial. Contudo, o STF, julgando a ADI 6341, referendou medida cautelar deferida pelo Exmo. Ministro Marco Aurélio assentando que as medidas adotadas pelo Governo Federal para o enfrentamento do novo coronavírus não afastam a competência concorrente nem a tomada de providências normativas e administrativas pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios. Logo, a norma vigente no DF, o Decreto Distrital no 40.817, de 22/05/2020, mantém a suspensão do "funcionamento de academias de esporte de todas as modalidades" (art. 3o, IV). Nesse contexto, reitere-se, é possível a intervenção judicial para o reequilíbrio da obrigação, em aplicação à teoria da imprevisão. É como vem sendo decidido pelos Tribunais pátrios. Confira-se: “Considerando-se as peculiaridades do caso, em especial o inegável impacto econômico direto na atividade comercial exercida pela locatária, em decorrência da pandemia e de seus meios de enfrentamento da emergência de saúde pública, é de se admitir a excepcional intervenção judicial no contrato para o reequilíbrio da obrigação, em aplicação, por analogia, à teoria da imprevisão prevista no artigo 317 do Código Civil, sendo razoável conceder a tutela antecipada para o fim de reduzir em 50% o valor do aluguel, com base no último aluguel pago ao locador, a vigorar desde o vencido em abril/2020 e até que seja levantada a proibição à abertura daquele ponto comercial” (TJSP; Agravo de Instrumento 2088297-51.2020.8.26.0000; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Ibiúna - 1a Vara; Data do Julgamento: 04/06/2020; Data de Registro: 04/06/2020). “Autora que postula a tutela de urgência para suspender a cobrança dos encargos locatícios (aluguel mínimo, fundo promocional e taxa de condomínio) durante o período em que perdurar a suspensão das atividades da agravante e da agravada. A tutela só se concede quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos exatos termos do artigo 300 do CPC/2015, o que ocorreu na espécie. Fechamento dos shoppings centers em razão de pandemia. COVID-19. Teoria da imprevisão que se observa. Deferimento da suspensão apenas do pagamento do valor dos alugueres, enquanto persistir o fechamento do estabelecimento da agravante” (TJSP; Agravo de Instrumento 2077749-64.2020.8.26.0000; Relator (a): Ruy Coppola; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/06/2020; Data de Registro: 01/06/2020). Logo, plausível a alegação da agravante no sentido de se rever judicialmente os termos do valor da prestação pecuniária observado os preceitos constitucionais da solidariedade, da justiça social e também o princípio da preservação dos contratos, mas readequando-o à nova realidade socioeconômica. De outro lado, ao se redefinir o equilíbrio contratual perdido na atual pandemia, deve-se ressaltar que a imprevisão afeta, no caso, ambas as partes do negócio. Com efeito, a agravada argumenta que o desconto de 20% conferido pela r. decisão recorrida, incidindo nas parcelas vencidas em 12/04/2020 (proporcional), 12/05/2020, 12/06/2020 e que incidirá na parcela que vencerá em 12/07/2020 limita significativamente suas receitas, em quase 50 mil reais considerando os meses delineados. Contudo, o impacto das medidas restritivas nas academias é inegável, o que caracteriza, nos limites próprios da cognição sumária, a probabilidade do direito da agravante. Vejamos. A agravante instruiu o processo com demonstrativos de recolhimento de impostos junto ao Fisco Distrital. Esses documentos demonstram os seguintes faturamentos: janeiro: R$233.043,62 (ID 16897282 - Pág. 13); fevereiro: R$288.727,24 (ID 16897282 - Pág. 9); março: R$251.639,45 (ID 16897282 - Pág. 5). Em relação ao mês de abril, em plena pandemia, o contador da agravante declara que referida empresa obteve como faturamento R$51.083,84 (ID 16897282 - Pág. 16). Na origem, a agravada questiona o conteúdo dessa declaração, porque teria sido unilateralmente produzida. Contudo, convém registrar que a declaração foi firmada por Contador devidamente registrado no CRC afirmando: "Por expressão da verdade, firmamos a presente". Nesse contexto, referido documento possui presunção relativa de veracidade, já que a profissional que a assinou o fez sob a fé de seu grau, sujeitando-se às reprimendas legais por eventual falsidade de declaração. Também, como consequência lógica do fechamento das academias, temos a drástica redução de suas receitas, portanto plausível a alegada diminuição do faturamento. A informação sobre o expressivo lucro do grupo "Smart Fit" no primeiro trimestre deve ser enxergada numa ótica mais ampliada. A uma, porque há outras notícias nos autos indicando uma atual fragilidade financeira do referido grupo ao qual pertence a agravante. A duas, porque os reflexos provavelmente serão bem maiores no segundo trimestre do ano. E, principalmente, a três, porque cada empresa do grupo possui seus balanços individuais que devem ser analisados a partir de suas particularidades. Como demonstrado anteriormente, ao menos em um juízo perfunctório, peculiar ao atual estágio processual, da análise das provas que especificam o caso em estudo, verifica-se que, em tese, houve uma expressiva redução da receita em relação às médias dos meses anteriores, e como visto, o último faturamento sequer cobre o valor do aluguel. Por fim, convém mencionar ainda que, mesmo com o enorme impacto em seu faturamento, a academia estaria fornecendo planos de forma “online”, ministrando aulas e vendendo-as através de uma plataforma digital. Aliás, o faturamento alegado pela própria parte, referente ao mês de abril, foi de cinquenta mil reais (ID 16897282 - Pág. 16). Logo, inverossímil a alegação de que a crise teria reduzido “a zero” seu faturamento. ## PARÁGRAFO MODIFICADO#### Com a análise dos prejuízos acima não se pretender adentrar ao mérito, pois isso exige cognição exauriente. A ideia, conforme já dito em linhas volvidas, é fazer um juízo de ponderação dos interesses em questão, para impor aos contratantes, na medida do possível, iguais sacrifícios econômicos, pois, ressalte-se, a imprevisão afeta, no caso, ambas as partes do negócio. Assentado em tais premissas, tenho que a melhor solução ao caso consiste na redução em 50% do valor previsto contratualmente de R$70.120,85 (setenta mil, cento e vinte reais e oitenta e cinco centavos), perfazendo um aluguel provisório de R$35.060,43(trinta e cinco mil e sessenta reais e quarenta e três centavos). Como a ação foi proposta em abril esse valor deverá incidir retroativamente a partir do aluguel com vencimento em maio. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a liminar para estipular o aluguel em R$35.060,43 a partir do mês de abril com vencimento em maio, até a normalização da situação ou, ao menos até o julgamento colegiado do presente recurso. Intime-se a parte agravada para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Por fim, assinalo que por maior que seja o esforço para encontrar uma solução equânime para o caso concreto, somente as partes possuem uma visão completa dos impactos orçamentários da COVID. Logo, recomendável que as partes promovam uma tentativa conciliatória para preservar o contrato de maneira efetivamente equilibrada. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 26 de junho de 2020. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0717362-07.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ADV ESPORTE E SAUDE LTDA AGRAVADO: ANTIGUA CONSTRUCOES E PARTICIPACOES S/A D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por ADV ESPORTE E SAÚDE LTDA tendo por objeto a r. decisão (ID 16897278 - Pág. 2 ou ID 63962340 - Pág. 2) proferida pelo ilustre Juízo da 19a Vara Cível de Brasília nos autos da ação de revisão de aluguel no 0711556-85.2020.8.07.0001. Na origem, a agravante ajuizou ação revisional de contrato de locação firmado com a agravada, Antigua Construções e Participações S.A., com valor mensal inicial de R$70.120,85 (setenta mil, cento e vinte reais e oitenta e cinco centavos). Destaca que, em razão da pandemia da doença COVID-19, suspendeu suas atividades como academia em 19/03/2020 acatando ordem de fechamento por meio de decreto distrital. Menciona que essa suspensão teria reduzido "a zero" a sua receita dada a impossibilidade de prestar serviços. Diante disso, requereu a antecipação da tutela para suspender integralmente a exigibilidade da obrigação de pagamento do aluguel e, subsidiariamente, a redução do valor para o equivalente a 20% (vinte por cento) do montante vigente, enquanto perdurar o período de impedimento às atividades. O ilustre Juízo a quo deferiu o pedido sucessivo nos seguintes termos: "De acordo com a tese da autora, as partes celebraram um contrato de locação não residencial dos imóveis descritos na inicial com a finalidade de explorar a atividade de academia de ginástica. Contudo, em razão das limitações impostas pelo Poder Público para combater a pandemia causada pelo COVID-19, a Locatária suspendeu a prestação dos seus serviços e a cobrança das mensalidades dos alunos. Considerando a abrupta redução da receita por fato imprevisível, gerando onerosidade excessiva, requereu a concessão de tutela provisória para suspender a exigibilidade da obrigação de pagamento dos alugueis ou, subsidiariamente, para reduzi-la em 80%. Foram depositados R$70.120,85 “em garantia” (id 62120479). Facultada a manifestação da ré antes da apreciação do pedido de tutela provisória, foi apresentada a petição id 62574377, onde a Locadora afirmou que não há provas da redução de receitas. Em seguida, a autora apresentou embargos de declaração (id 63062794). Pois bem. A concessão de tutelas provisórias sem contraditório é medida excepcional e somente se justifica nos casos de extrema urgência. Certamente, não é o caso dos autos. Ademais, se o advogado da autora tem pressa, deveria ter recolhido as custas iniciais no momento da propositura da demanda, ao invés de se valer da leviana justificativa de que a pandemia de coronavírus “impossibilita o recolhimento das custas anteriormente ou concomitantemente à distribuição da vertente ação e do correspondente pedido de urgência” (id 61617785). Portanto, a autora contribuiu para o retardamento da marcha processual. Seja como for, não houve omissão, justamente porque o diferimento da análise do pedido de tutela provisória foi registrado na decisão e decorreu da necessidade de observância de direito fundamental. Rejeito os embargos. A modificação de regras contratuais pela via judicial está expressamente prevista no artigo 317 do Código Civil, “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução”. A onerosidade excessiva, disciplinada pelo artigo 478 do mesmo Código, também permite a revisão do contrato, conquanto a norma trate expressamente apenas da resolução. Afinal, deve ser observado o princípio da preservação dos negócios jurídicos. Neste caso, a notória pandemia caracteriza-se como fato imprevisível e a suspensão das atividades da academia, seguindo ditames do Poder Público, provocou abrupta redução na receita da autora. Contudo, a partir dos elementos de prova já apresentados, esses fatos não redundam na impossibilidade de cumprimento da obrigação de pagamento dos aluguéis. Ao contrário do que vem ocorrendo nos casos mais comuns, não estamos diante de um pequeno negócio em vias de “quebrar” em razão da necessidade de cumprir os seus compromissos. Tudo leva a crer que a autora tem plenas condições de continuar honrando a obrigação assumida no contrato de locação, nos seus termos originários, já que se trata de uma das maiores empresas do ramo em que atua, em nível mundial, e, conforme já ressaltado no despacho id 62165116, registrou lucro líquido de R$322.057.000 (trezentos e vinte e dois milhões e cinquenta e sete mil reais) no exercício de 2018. Evidentemente, como vivemos num regime capitalista, é natural e desejável que empresas obtenham lucros, inclusive porque isso garante o aquecimento da economia e gera empregos. Mas é preciso manter o foco sobre o que realmente se pretende neste processo. A autora, mediante a suspensão ou a redução dos alugueis, não visa à manutenção do seu negócio, mas à preservação da sua margem de lucro. Ademais, diversamente do que foi alegado na inicial, a suspensão das atividades não “reduziu a zero a receita da Autora”, pois continua cobrando dos seus alunos as “taxas de manutenção anual e adesão”, conforme informado no comunicado id 61619539. Também é preciso levar em conta a disponibilização de atividades online para os alunos da SMARTFIT, mediante pagamento (id 63771678). E presumo, com bastante segurança, que vários clientes das aulas online são alunos da academia instalada nos imóveis da ré e que, muito provavelmente, retomarão as atividades físicas no local assim que forem encerradas as limitações impostas pelo Poder Público. Por isso, mesmo com a academia fechada, o local tem servido como forma de manter os clientes fiéis à autora. Por outro lado, a suspensão da obrigação de pagamento dos alugueis provocaria uma inversão no desequilíbrio, pois a ré não receberia nada, apesar de não poder dispor dos imóveis locados. Registro, ainda, que a situação imposta pela pandemia não gera “extrema vantagem” para a Locadora. Diante desse quadro, muito diferente dos que se apresentam em outros processos, não seria o caso de acolher o requerimento da autora. Contudo, ao se manifestar sobre o pedido de redução, a ré concordou em conceder um desconto de 20% sobre o aluguel vigente. Por essas razões, concedo parcialmente a tutela provisória para reduzir em 20% o aluguel, nos moldes propostos pela ré, ou seja, “especificamente no período de 19/03/2020 (data do fechamento) a 12/04/2020, também no aluguel com vencimento em 12/05/2020 e, caso a ordem de suspensão das atividades perdure até junho, também no aluguel com vencimento em 12/06/2020”, ficando mantidas as demais cláusulas" (ID 16897278 - Pág. 2 ou ID 63962340 - Pág. 2). Inconformada, a autora recorre. Alega que seu faturamento mensal sofreu uma queda expressiva entre janeiro e abril de 2020 e que, mesmo tendo sido concedido desconto de 20% ainda assim se encontra impedida de arcar com o pagamento do aluguel referente aos meses em que estiver com suas atividades paralisadas. Diz que estão comprovados a existência da locação, o valor do aluguel e a impossibilidade de funcionamento do estabelecimento por ordem do Poder Público local, bem como a ausência da cobrança de mensalidades de seus alunos, eis que não pode cobrar por serviços que não pode prestar. Para ilustrar sua situação, colaciona reportagem publicada no portal de notícias Valor Econômico, indicando a fragilidade financeira do Grupo Smart Fit, ao qual pertence. Justifica assim a necessidade de revisão do valor do aluguel, com a concessão de desconto em percentual maior do que aquele indicado na r. decisão agravada, sob pena de inviabilizar sua sobrevivência enquanto empresa. Liminarmente, requer a suspensão do valor do locativo mensal enquanto durar a pandemia ou, subsidiariamente, seja conferido desconto em seu valor mensal, em percentual maior do que o que constou na r. decisão agravada. Em despacho anterior (ID 17021157 - Pág. 1) determinei a regularização da representação da agravante, o que foi feito (ID 17150778 - Pág. 1 e ss.). É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Em primeiro lugar, assinalo que contra a mesma decisão, a parte ré, ANTIGUA CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES S/A, interpôs o Agravo de Instrumento no 0718763-41.2020.8.07.0000 igualmente com pedido liminar. Os dois recursos serão julgados conjuntamente. No momento, a controvérsia a ser dirimida está restrita ao cabimento da tutela provisória de urgência, à luz dos requisitos da probabilidade do direito do agravante e do perigo de dano. A priori, entendo que incide ao caso o disposto no art. 317 do Código Civil com a seguinte redação: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Referido dispositivo autoriza a intervenção judicial em decorrência da imprevisibilidade com a consequente quebra do equilíbrio contratual por desproporção manifesta entre o valor da prestação devida no momento de sua execução. Conforme assinalam Elpídio Donizetti e Felipe Quintella são quatro os pressupostos da revisão contratual por aplicação da teoria da imprevisão: "(1) que se trate de contrato comutativo de execução diferida ou continuada; (2) que, quando da execução, tenha havido alteração das circunstâncias fáticas vigentes à época da contratação; (3) que essa alteração fosse inesperada e imprevisível quando da celebração do contrato; (4) por fim, que a alteração tenha promovido desequilíbrio entre as prestações” (DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso de direito civil. 9a. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2020). Ora, diante das circunstâncias excepcionais enfrentadas pelo país e pelo mundo em decorrência do coronavírus, tenho como caracterizados motivos imprevisíveis para a incidência do disposto no art. 317 do Código Civil. É como a doutrina vem tratando o tema: “...a eclosão da pandemia do novo coronavírus gerou não somente uma crise sanitária de proporções mundiais, como igualmente uma avassaladora crise econômica peculiar e extraordinária, com níveis de recessão que, levando em conta seus particulares contextos, chegam a remeter aos da crise de 1929, mas com minúcias jamais presenciadas pelos olhos que a testemunham. A parada do comércio e de diversos setores ao redor do globo apresenta determinante responsabilidade por esta conjuntura, ocasionando uma crise financeira que se aproxima das de contexto de guerra, com a agravante de ter ocasionado, repise-se, um lockdown generalizado, paralisando as mais diversas atividades e setores da economia mundial” (OLIVEIRA FILHO, João Glicério de; COSTA, Camila Bastos Bacelar. Dos contratos de locação empresarial durante a crise econômica causada por uma pandemia. Revista do Curso de Direito da UNIFACS. n. 238, Salvador, abr. 2020). Mais adiante, os autores mencionam: "A pandemia e seus efeitos devem ser interpretados como eventos imprevistos e imprevisíveis que impactam as relações privadas, a exemplo dos contratos de locação comercial, por elevarem os custos envolvidos e gerarem o desequilíbrio das prestações obrigacionais que foram originariamente pactuadas, o que sobrecarrega e pode, por vezes, inviabilizar a continuidade do contrato nos termos inicialmente firmados" (op. cit.). Tecidas referidas digressões, verifica-se que, em sede de cognição superficial, há elementos nos autos que evidenciam a probabilidade do direito da agravante. Em razão das medidas de isolamento social, durante todo o período da crise, todos os prestadores de serviço, inclusive a agravante, ficaram impossibilitados de realizar atendimentos presenciais. Não bastasse isso, como funcionam em locais fechados com fluxo de ar gerado por atividades físicas de nível intenso, ambiente com alto grau de transmissibilidade do vírus, as academias – área de atuação da agravante – não foram incluídas pelo Distrito Federal na categoria de “serviços essenciais” e, por isso, continuam fechadas desde o início da pandemia com a edição do Decreto Distrital no 40.522, de 15/03/2020. É certo que o Governo Federal, por meio do Decreto no 10.344 de 08/05/2020, visando a retomada das atividades, qualificou as academias de esporte de todas as modalidades como atividade essencial. Contudo, o STF, julgando a ADI 6341, referendou medida cautelar deferida pelo Exmo. Ministro Marco Aurélio assentando que as medidas adotadas pelo Governo Federal para o enfrentamento do novo coronavírus não afastam a competência concorrente nem a tomada de providências normativas e administrativas pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios. Logo, a norma vigente no DF, o Decreto Distrital no 40.817, de 22/05/2020, mantém a suspensão do "funcionamento de academias de esporte de todas as modalidades" (art. 3o, IV). Nesse contexto, reitere-se, é possível a intervenção judicial para o reequilíbrio da obrigação, em aplicação à teoria da imprevisão. É como vem sendo decidido pelos Tribunais pátrios. Confira-se: “Considerando-se as peculiaridades do caso, em especial o inegável impacto econômico direto na atividade comercial exercida pela locatária, em decorrência da pandemia e de seus meios de enfrentamento da emergência de saúde pública, é de se admitir a excepcional intervenção judicial no contrato para o reequilíbrio da obrigação, em aplicação, por analogia, à teoria da imprevisão prevista no artigo 317 do Código Civil, sendo razoável conceder a tutela antecipada para o fim de reduzir em 50% o valor do aluguel, com base no último aluguel pago ao locador, a vigorar desde o vencido em abril/2020 e até que seja levantada a proibição à abertura daquele ponto comercial” (TJSP; Agravo de Instrumento 2088297-51.2020.8.26.0000; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Ibiúna - 1a Vara; Data do Julgamento: 04/06/2020; Data de Registro: 04/06/2020). “Autora que postula a tutela de urgência para suspender a cobrança dos encargos locatícios (aluguel mínimo, fundo promocional e taxa de condomínio) durante o período em que perdurar a suspensão das atividades da agravante e da agravada. A tutela só se concede quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos exatos termos do artigo 300 do CPC/2015, o que ocorreu na espécie. Fechamento dos shoppings centers em razão de pandemia. COVID-19. Teoria da imprevisão que se observa. Deferimento da suspensão apenas do pagamento do valor dos alugueres, enquanto persistir o fechamento do estabelecimento da agravante” (TJSP; Agravo de Instrumento 2077749-64.2020.8.26.0000; Relator (a): Ruy Coppola; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/06/2020; Data de Registro: 01/06/2020). Logo, plausível a alegação da agravante no sentido de se rever judicialmente os termos do valor da prestação pecuniária observado os preceitos constitucionais da solidariedade, da justiça social e também o princípio da preservação dos contratos, mas readequando-o à nova realidade socioeconômica. De outro lado, ao se redefinir o equilíbrio contratual perdido na atual pandemia, deve-se ressaltar que a imprevisão afeta, no caso, ambas as partes do negócio. Com efeito, a agravada argumenta que o desconto de 20% conferido pela r. decisão recorrida, incidindo nas parcelas vencidas em 12/04/2020 (proporcional), 12/05/2020, 12/06/2020 e que incidirá na parcela que vencerá em 12/07/2020 limita significativamente suas receitas, em quase 50 mil reais considerando os meses delineados. Contudo, o impacto das medidas restritivas nas academias é inegável, o que caracteriza, nos limites próprios da cognição sumária, a probabilidade do direito da agravante. Vejamos. A agravante instruiu o processo com demonstrativos de recolhimento de impostos junto ao Fisco Distrital. Esses documentos demonstram os seguintes faturamentos: janeiro: R$233.043,62 (ID 16897282 - Pág. 13); fevereiro: R$288.727,24 (ID 16897282 - Pág. 9); março: R$251.639,45 (ID 16897282 - Pág. 5). Em relação ao mês de abril, em plena pandemia, o contador da agravante declara que referida empresa obteve como faturamento R$51.083,84 (ID 16897282 - Pág. 16). Na origem, a agravada questiona o conteúdo dessa declaração, porque teria sido unilateralmente produzida. Contudo, convém registrar que a declaração foi firmada por Contador devidamente registrado no CRC afirmando: "Por expressão da verdade, firmamos a presente". Nesse contexto, referido documento possui presunção relativa de veracidade, já que a profissional que a assinou o fez sob a fé de seu grau, sujeitando-se às reprimendas legais por eventual falsidade de declaração. Também, como consequência lógica do fechamento das academias, temos a drástica redução de suas receitas, portanto plausível a alegada diminuição do faturamento. A informação sobre o expressivo lucro do grupo "Smart Fit" no primeiro trimestre deve ser enxergada numa ótica mais ampliada. A uma, porque há outras notícias nos autos indicando uma atual fragilidade financeira do referido grupo ao qual pertence a agravante. A duas, porque os reflexos provavelmente serão bem maiores no segundo trimestre do ano. E, principalmente, a três, porque cada empresa do grupo possui seus balanços individuais que devem ser analisados a partir de suas particularidades. Como demonstrado anteriormente, ao menos em um juízo perfunctório, peculiar ao atual estágio processual, da análise das provas que especificam o caso em estudo, verifica-se que, em tese, houve uma expressiva redução da receita em relação às médias dos meses anteriores, e como visto, o último faturamento sequer cobre o valor do aluguel. Por fim, convém mencionar ainda que, mesmo com o enorme impacto em seu faturamento, a academia estaria fornecendo planos de forma “online”, ministrando aulas e vendendo-as através de uma plataforma digital. Aliás, o faturamento alegado pela própria parte, referente ao mês de abril, foi de cinquenta mil reais (ID 16897282 - Pág. 16). Logo, inverossímil a alegação de que a crise teria reduzido “a zero” seu faturamento. ## PARÁGRAFO MODIFICADO#### Com a análise dos prejuízos acima não se pretender adentrar ao mérito, pois isso exige cognição exauriente. A ideia, conforme já dito em linhas volvidas, é fazer um juízo de ponderação dos interesses em questão, para impor aos contratantes, na medida do possível, iguais sacrifícios econômicos, pois, ressalte-se, a imprevisão afeta, no caso, ambas as partes do negócio. Assentado em tais premissas, tenho que a melhor solução ao caso consiste na redução em 50% do valor previsto contratualmente de R$70.120,85 (setenta mil, cento e vinte reais e oitenta e cinco centavos), perfazendo um aluguel provisório de R$35.060,43(trinta e cinco mil e sessenta reais e quarenta e três centavos). Como a ação foi proposta em abril esse valor deverá incidir retroativamente a partir do aluguel com vencimento em maio. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a liminar para estipular o aluguel em R$35.060,43 a partir do mês de abril com vencimento em maio, até a normalização da situação ou, ao menos até o julgamento colegiado do presente recurso. Intime-se a parte agravada para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Por fim, assinalo que por maior que seja o esforço para encontrar uma solução equânime para o caso concreto, somente as partes possuem uma visão completa dos impactos orçamentários da COVID. Logo, recomendável que as partes promovam uma tentativa conciliatória para preservar o contrato de maneira efetivamente equilibrada. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 26 de junho de 2020. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator