Tribunal: TJDFT
Processo: 0700693-47.2019.8.07.0020
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2020-11-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0700693-47.2019.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: BANCO BRADESCO SA REPRESENTANTE LEGAL: BANCO BRADESCO SA APELADO: JUNIA CRISTINA MORAES DOS SANTOS, VALDIRENE QUEIROZ DE REZENDE, FERNANDA LOBATO DE MORAES SANTOS, BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras, que condenou o apelante a promover a baixa de hipoteca, que onera o imóvel adquirido pelas apeladas, no prazo de trinta (30) dias, bem como condenou o litisconsorte passivo Brasiliense Empreendimentos Imobiliários Ltda. a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda. A recorrente alega, preliminarmente, a falta de interesse processual, por ausência de comprovação da resistência da apelante à pretensão deduzida. Quanto ao mérito, sustenta a validade da hipoteca de unidade adquirida em incorporação imobiliária, perante os promitentes compradores. Aduz que o adquirente pode cobrar perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, mas não cabe declaração de ineficácia da hipoteca, consoante o disposto no art. 55, da Lei no 13.097/15. Noticia que o litisconsorte passivo Brasiliense Empreendimentos Imobiliários Ltda. obteve financiamento no valor de R$ 20.200.000,00 (vinte milhões duzentos mil reais) para a construção do empreendimento, mediante garantia hipotecária registrada na matrícula R.2/326197 em 16/8/13, sendo que a promessa de compra e venda da unidade individual somente foi celebrada em 1o/8/17. Discorre sobre a hipoteca, enquanto direito real de garantia, e a sua eficácia erga omnes, com o consequente direito de sequela. Acresce que é lícita a hipoteca instituída pela incorporadora com base em autorização dada pelos promitentes adquirentes, no ato da aquisição de unidade a ser construída ou com a construção em andamento. Conclui requerendo o provimento do apelo para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido. Contrarrazões pelo não provimento do recurso, com condenação da apelante por litigância de má-fé, nos termos do art. 81, caput, e § 1o, do CPC, por se tratar de recurso meramente protelatório. É o relato do necessário. Passa-se a decisão. Analisados os fundamentos recursais, em cotejo com a sentença recorrida, verifica-se que a hipótese reclama o julgamento monocrático do apelo, com fundamento no art. 932, inciso IV, alínea “a”, do CPC, como ora se passa a fazer. Do interesse processual A condição da ação consistente no interesse processual está baseada no binômio necessidade-utilidade. Segundo ensina Alexandre Freitas Câmara, "o interesse de agir é verificado pela presença de dois elementos, que fazem com que esse requisito do provimento final seja verdadeiro binômio 'necessidade da tutela jurisdicional' e 'adequação do provimento pleiteado'. Fala-se, assim, em 'interesse-necessidade' e em 'interesse-adequação'. A ausência de qualquer dos elementos componentes deste binômio implica ausência do próprio interesse de agir". Preleciona, ainda, Nelson Nery Junior, que "existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático. Verifica-se o interesse processual quando o direito tiver sido ameaçado ou efetivamente violado (...). De outra parte, o autor movendo a ação errada ou utilizando-se do procedimento incorreto, o provimento jurisdicional não lhe será útil, razão pela qual a inadequação procedimental acarreta a inexistência de interesse processual". Assim, denota-se que o interesse processual está presente sempre que a parte tenha necessidade de exercer o direito de ação e o faça por meio de via adequada. No caso, a necessidade de exercer o direito de ação decorre da resistência oposta pelo apelado à pretensão do apelante, sendo adequada para os fins colimados a ação proposta. A propósito, a petição inicial foi instruída com inúmeros e-mails trocados entre as partes (ID 20148344), que evidenciam a recusa do apelante a assinar a escritura definitiva de compra e venda da unidade imobiliária, na condição de interveniente-anuente, sendo incontroverso que o fundamento para tanto era a pendência da dívida garantida por hipoteca. Aliás, a própria contestação ao pedido e a interposição do presente apelo confirmam a constatação de que o apelante não aceita se submeter voluntariamente à pretensão das apeladas, no sentido de livrar o imóvel do gravame hipotecário, o que bem demonstra a inutilidade de se exigir quaisquer outras tratativas prévias entre as partes. Sendo assim, rejeito a preliminar. Do mérito Primeiramente, cabe registrar que restou incontroverso que as apeladas providenciaram a quitação da unidade imobiliário por meio de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS, a serem repassados por meio de cheque administrativo da Caixa Econômica Federal, colocado à disposição do credor hipotecário, ora apelante, por ocasião das tentativas de formalização da escritura definitiva, consoante relatado na inicial. Em que pese o dito cheque administrativo não ter sido compensado, ante a recusa do apelante em dar a sua anuência à lavratura da escritura definitiva, é certo que tal pendência foi resolvida ao longo da tramitação do processo em primeira instância, já tendo sido repassada ao apelante a quantia correspondente à quitação do preço do imóvel, consoante a petição e documentos anexos de IDs 20148530 a 20148542, referentes ao atendimento do despacho de ID 20148527. No mais, o litisconsorte passivo Brasiliense Empreendimentos Imobiliários Ltda. não recorreu da sentença, o que permite concluir que a quitação do preço da unidade imobiliária é incontroversa. Neste cenário, a eventual existência de outras pendências financeiras entre a incorporadora e o credor hipotecário não pode ser oposta aos adquirentes de boa-fé, que já cumpriram com a integralidade de suas obrigações e, portanto, fazem jus à outorga da escritura definitiva e à baixa da hipoteca, independentemente de esta ter sido registrada antes ou depois da promessa de compra e venda, como corretamente entendeu a sentença recorrida, in verbis: “Ressoa incontroverso nos autos que as autoras e a BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel para aquisição o imóvel localizado na Avenida Jacarandá, Lote 22, Apto 1006, Edifício Concept Boutique Residence (ID n. 27885509). No caso, incontroverso ter sido o apartamento integralmente quitado, conforme documentação trazida nos IDs 62104841; 62104843; 62106610; 62106611; e 62106612, a qual, inobstante conteúdo da certidão ID 62132468, não teve seu conteúdo controvertido pelas requeridas (IDs 62911570 e 63760686). No entanto, a despeito do pagamento, não houve a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Assim, considerando que a requerida BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA não comprovou ter realizado a outorga da escritura e, ante a expressa previsão contratual, deve esta proceder com a lavratura e o registro da Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda de Imóvel, referente a unidade imobiliária descrita na inicial, junto ao Cartório do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. No mais, quanto ao banco requerido, a presente sentença também deve surtir efeitos, haja vista que ‘É nula a garantia hipotecária dada pela incorporadora à instituição financeira e após a celebração da promessa de compra e venda, tendo em vista que a hipoteca só pode ser ofertada por aquele que possui o direito de alienar o bem. - De igual modo, considera-se nula, porquanto abusiva, a cláusula inserida no instrumento de compromisso de compra e venda, que autoriza a construtora a instituir hipoteca em favor de terceiro (agente financeiro) após a celebração da promessa de compra e venda.’ (Classe do Processo: 20160710164398APC - (0015617-51.2016.8.07.0007 - Res. 65 CNJ); Registro do Acórdão Número: 1169806; Data de Julgamento: 08/05/2019; Órgão Julgador: 4a TURMA CÍVEL; Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA; Data da Intimação ou da Publicação: Publicado no DJE : 14/05/2019 . Pág.: 575/580) Ressalto que compete às autoras o pagamento do valor das custas e dos emolumentos referentes à transferência, conforme previsto no contrato (ID n. 27885509). Pelo exposto, o julgamento de procedência do pleito autoral é medida que se impõe” (ID 20148569). Como se vê, a sentença está em conformidade com o Enunciado no 308, da Súmula de Jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, qual seja: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. No mais, não tem incidência no caso o disposto no art. 55, da Lei 13.097/2015, como entende o próprio c. STJ, relativamente à manutenção da aplicabilidade do referido enunciado após a edição da referida lei. É o que se vê, por exemplo, da decisão monocrática do eminente Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, proferida no Agravo em Recurso Especial no 1733264 - SC (2020/0183224-1), publicada em 28/09/2020, em que se esclarece que “que o conteúdo normativo dos artigos 54 e 55 da Lei no 13.097/2015 não alcança a pretensão veiculada porque não é incompatível com a Súmula no 308/STJ”, razão pela qual “(...) mesmo após seu advento, o enunciado sumular continua tendo plena aplicação em casos análogos”. Por fim, esclareça-se que, muito embora haja a possibilidade legal de que seja negado provimento ao presente apelo, monocraticamente, a condenação por litigância de má-fé, prevista no art. 81 do CPC, quando fundada no art. 81, inciso VII, do art. 80, do mesmo código, pressupõe que esteja caracterizada a intenção manifestamente protelatória na interposição do recurso. No caso, as razões recursais são fundadas na suposta superação do enunciado de súmula invocada para a solução do caso, em decorrência de inovação legislativa, tese que se mostra juridicamente plausível – muito embora não tenha sido acatada, como visto. Assim, apesar de a interpretação invocada pelo recorrente não coincidir com aquela encampada pelo colendo STJ, a possibilidade abstrata de superação dos precedentes jurisprudenciais desautoriza que o recurso seja considerado manifestamente protelatório só por não ter sido provido. Ante o exposto, nego provimento ao apelo, com fundamento no art. 932, inciso IV, alínea “a”, do CPC. Consoante o art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária devida pelo ora recorrente de dez (10) para doze (12) por cento sobre o valor atualizado da causa, destacando que a verba honorária ora majorada é devida apenas pelo recorrente, não alcançando o litisconsorte que não recorreu. Publique-se. Brasília, DF, em 30 de outubro de 2020. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0700693-47.2019.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: BANCO BRADESCO SA REPRESENTANTE LEGAL: BANCO BRADESCO SA APELADO: JUNIA CRISTINA MORAES DOS SANTOS, VALDIRENE QUEIROZ DE REZENDE, FERNANDA LOBATO DE MORAES SANTOS, BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras, que condenou o apelante a promover a baixa de hipoteca, que onera o imóvel adquirido pelas apeladas, no prazo de trinta (30) dias, bem como condenou o litisconsorte passivo Brasiliense Empreendimentos Imobiliários Ltda. a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda. A recorrente alega, preliminarmente, a falta de interesse processual, por ausência de comprovação da resistência da apelante à pretensão deduzida. Quanto ao mérito, sustenta a validade da hipoteca de unidade adquirida em incorporação imobiliária, perante os promitentes compradores. Aduz que o adquirente pode cobrar perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, mas não cabe declaração de ineficácia da hipoteca, consoante o disposto no art. 55, da Lei no 13.097/15. Noticia que o litisconsorte passivo Brasiliense Empreendimentos Imobiliários Ltda. obteve financiamento no valor de R$ 20.200.000,00 (vinte milhões duzentos mil reais) para a construção do empreendimento, mediante garantia hipotecária registrada na matrícula R.2/326197 em 16/8/13, sendo que a promessa de compra e venda da unidade individual somente foi celebrada em 1o/8/17. Discorre sobre a hipoteca, enquanto direito real de garantia, e a sua eficácia erga omnes, com o consequente direito de sequela. Acresce que é lícita a hipoteca instituída pela incorporadora com base em autorização dada pelos promitentes adquirentes, no ato da aquisição de unidade a ser construída ou com a construção em andamento. Conclui requerendo o provimento do apelo para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido. Contrarrazões pelo não provimento do recurso, com condenação da apelante por litigância de má-fé, nos termos do art. 81, caput, e § 1o, do CPC, por se tratar de recurso meramente protelatório. É o relato do necessário. Passa-se a decisão. Analisados os fundamentos recursais, em cotejo com a sentença recorrida, verifica-se que a hipótese reclama o julgamento monocrático do apelo, com fundamento no art. 932, inciso IV, alínea “a”, do CPC, como ora se passa a fazer. Do interesse processual A condição da ação consistente no interesse processual está baseada no binômio necessidade-utilidade. Segundo ensina Alexandre Freitas Câmara, "o interesse de agir é verificado pela presença de dois elementos, que fazem com que esse requisito do provimento final seja verdadeiro binômio 'necessidade da tutela jurisdicional' e 'adequação do provimento pleiteado'. Fala-se, assim, em 'interesse-necessidade' e em 'interesse-adequação'. A ausência de qualquer dos elementos componentes deste binômio implica ausência do próprio interesse de agir". Preleciona, ainda, Nelson Nery Junior, que "existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático. Verifica-se o interesse processual quando o direito tiver sido ameaçado ou efetivamente violado (...). De outra parte, o autor movendo a ação errada ou utilizando-se do procedimento incorreto, o provimento jurisdicional não lhe será útil, razão pela qual a inadequação procedimental acarreta a inexistência de interesse processual". Assim, denota-se que o interesse processual está presente sempre que a parte tenha necessidade de exercer o direito de ação e o faça por meio de via adequada. No caso, a necessidade de exercer o direito de ação decorre da resistência oposta pelo apelado à pretensão do apelante, sendo adequada para os fins colimados a ação proposta. A propósito, a petição inicial foi instruída com inúmeros e-mails trocados entre as partes (ID 20148344), que evidenciam a recusa do apelante a assinar a escritura definitiva de compra e venda da unidade imobiliária, na condição de interveniente-anuente, sendo incontroverso que o fundamento para tanto era a pendência da dívida garantida por hipoteca. Aliás, a própria contestação ao pedido e a interposição do presente apelo confirmam a constatação de que o apelante não aceita se submeter voluntariamente à pretensão das apeladas, no sentido de livrar o imóvel do gravame hipotecário, o que bem demonstra a inutilidade de se exigir quaisquer outras tratativas prévias entre as partes. Sendo assim, rejeito a preliminar. Do mérito Primeiramente, cabe registrar que restou incontroverso que as apeladas providenciaram a quitação da unidade imobiliário por meio de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS, a serem repassados por meio de cheque administrativo da Caixa Econômica Federal, colocado à disposição do credor hipotecário, ora apelante, por ocasião das tentativas de formalização da escritura definitiva, consoante relatado na inicial. Em que pese o dito cheque administrativo não ter sido compensado, ante a recusa do apelante em dar a sua anuência à lavratura da escritura definitiva, é certo que tal pendência foi resolvida ao longo da tramitação do processo em primeira instância, já tendo sido repassada ao apelante a quantia correspondente à quitação do preço do imóvel, consoante a petição e documentos anexos de IDs 20148530 a 20148542, referentes ao atendimento do despacho de ID 20148527. No mais, o litisconsorte passivo Brasiliense Empreendimentos Imobiliários Ltda. não recorreu da sentença, o que permite concluir que a quitação do preço da unidade imobiliária é incontroversa. Neste cenário, a eventual existência de outras pendências financeiras entre a incorporadora e o credor hipotecário não pode ser oposta aos adquirentes de boa-fé, que já cumpriram com a integralidade de suas obrigações e, portanto, fazem jus à outorga da escritura definitiva e à baixa da hipoteca, independentemente de esta ter sido registrada antes ou depois da promessa de compra e venda, como corretamente entendeu a sentença recorrida, in verbis: “Ressoa incontroverso nos autos que as autoras e a BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel para aquisição o imóvel localizado na Avenida Jacarandá, Lote 22, Apto 1006, Edifício Concept Boutique Residence (ID n. 27885509). No caso, incontroverso ter sido o apartamento integralmente quitado, conforme documentação trazida nos IDs 62104841; 62104843; 62106610; 62106611; e 62106612, a qual, inobstante conteúdo da certidão ID 62132468, não teve seu conteúdo controvertido pelas requeridas (IDs 62911570 e 63760686). No entanto, a despeito do pagamento, não houve a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Assim, considerando que a requerida BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA não comprovou ter realizado a outorga da escritura e, ante a expressa previsão contratual, deve esta proceder com a lavratura e o registro da Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda de Imóvel, referente a unidade imobiliária descrita na inicial, junto ao Cartório do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. No mais, quanto ao banco requerido, a presente sentença também deve surtir efeitos, haja vista que ‘É nula a garantia hipotecária dada pela incorporadora à instituição financeira e após a celebração da promessa de compra e venda, tendo em vista que a hipoteca só pode ser ofertada por aquele que possui o direito de alienar o bem. - De igual modo, considera-se nula, porquanto abusiva, a cláusula inserida no instrumento de compromisso de compra e venda, que autoriza a construtora a instituir hipoteca em favor de terceiro (agente financeiro) após a celebração da promessa de compra e venda.’ (Classe do Processo: 20160710164398APC - (0015617-51.2016.8.07.0007 - Res. 65 CNJ); Registro do Acórdão Número: 1169806; Data de Julgamento: 08/05/2019; Órgão Julgador: 4a TURMA CÍVEL; Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA; Data da Intimação ou da Publicação: Publicado no DJE : 14/05/2019 . Pág.: 575/580) Ressalto que compete às autoras o pagamento do valor das custas e dos emolumentos referentes à transferência, conforme previsto no contrato (ID n. 27885509). Pelo exposto, o julgamento de procedência do pleito autoral é medida que se impõe” (ID 20148569). Como se vê, a sentença está em conformidade com o Enunciado no 308, da Súmula de Jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, qual seja: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. No mais, não tem incidência no caso o disposto no art. 55, da Lei 13.097/2015, como entende o próprio c. STJ, relativamente à manutenção da aplicabilidade do referido enunciado após a edição da referida lei. É o que se vê, por exemplo, da decisão monocrática do eminente Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, proferida no Agravo em Recurso Especial no 1733264 - SC (2020/0183224-1), publicada em 28/09/2020, em que se esclarece que “que o conteúdo normativo dos artigos 54 e 55 da Lei no 13.097/2015 não alcança a pretensão veiculada porque não é incompatível com a Súmula no 308/STJ”, razão pela qual “(...) mesmo após seu advento, o enunciado sumular continua tendo plena aplicação em casos análogos”. Por fim, esclareça-se que, muito embora haja a possibilidade legal de que seja negado provimento ao presente apelo, monocraticamente, a condenação por litigância de má-fé, prevista no art. 81 do CPC, quando fundada no art. 81, inciso VII, do art. 80, do mesmo código, pressupõe que esteja caracterizada a intenção manifestamente protelatória na interposição do recurso. No caso, as razões recursais são fundadas na suposta superação do enunciado de súmula invocada para a solução do caso, em decorrência de inovação legislativa, tese que se mostra juridicamente plausível – muito embora não tenha sido acatada, como visto. Assim, apesar de a interpretação invocada pelo recorrente não coincidir com aquela encampada pelo colendo STJ, a possibilidade abstrata de superação dos precedentes jurisprudenciais desautoriza que o recurso seja considerado manifestamente protelatório só por não ter sido provido. Ante o exposto, nego provimento ao apelo, com fundamento no art. 932, inciso IV, alínea “a”, do CPC. Consoante o art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária devida pelo ora recorrente de dez (10) para doze (12) por cento sobre o valor atualizado da causa, destacando que a verba honorária ora majorada é devida apenas pelo recorrente, não alcançando o litisconsorte que não recorreu. Publique-se. Brasília, DF, em 30 de outubro de 2020. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator