Tribunal: TJDFT
Processo: 0724841-51.2020.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-08-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0724841-51.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CARLOS ALBERTO FERREIRA DE SOUSA, FRANCISCA GILDA POECK BENDO FERREIRA AGRAVADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em liquidação de sentença, homologou laudo pericial. Os agravantes relatam se tratar de liquidação de sentença proferida na Ação Civil Pública n. 2015.01.1.136763-3 e que visa apurar o valor líquido decorrente da desvalorização de seu imóvel pela não entrega das áreas de lazer no Empreendimento Altos de Taguatinga II. Narram que o laudo pericial homologado foi feito em outro processo e em apartamento diverso do dos autores, bem como enfatizam que o referido laudo ainda não foi homologado pelo Juízo da Vara em que tramita o processo. Sustentam que o método utilizado no laudo homologado pelo Juízo de Primeiro Grau não atende ao comando da sentença proferida na Ação Civil Pública acima citada. Informam ter sido determinado na sentença que a desvalorização decorrente da não entrega das áreas de lazer deveria ser apurada individualmente, o que não teria acontecido no processo de origem, em razão do aproveitamento de laudo pericial produzido em outro processo. Alegam que o método utilizado pelo perito foi incorreto, em razão de a avaliação não ter sido feita de maneira individualizada no imóvel dos agravantes, além de levar em consideração apenas os custos que o construtor deixou de assumir. Defendem ser necessária a apuração da desvalorização da unidade de cada consumidor mediante a comparação de imóveis similares que possuam a área de lazer completa. Afirmam que o perito avaliou o empreendimento Altos de Taguatinga II e não o imóvel, bem como argumentam que os materiais utilizados na construção do empreendimento não são o objetivo da apuração da desvalorização individual sofrida pelos consumidores. Ressaltam que o método utilizado para a elaboração do laudo deveria ser o comparativo direto de dados do mercado e não o de quantificação de custos, como ocorreu na hipótese. Enfatizam que “apenas supor um valor de construção das áreas e dividir pela fração ideal dos apartamentos, não atende à condenação imposta em sede de ACP, pois da maneira que o perito fez colocou todos os apartamentos em uma ‘vala comum’, pois existem apartamentos com a mesma fração ideal, mas em andares diferentes (um apartamento no 10o andar, ainda que com a mesma metragem de um que está no 2o andar, vale mais que este). Alegam que o preço da desvalorização do imóvel apurado nas avaliações de mercado por eles trazida e na avaliação mercadológica feita em seu apartamento e juntada nos autos supera o valor apontado pelo perito. Tecem considerações a respeito do método comparativo direto de dados de mercado e da quantificação do custo. Argumentam que a metodologia adotada na avaliação homologada pelo Juízo de Primeiro Grau não teve por foco a percepção pelo mercado do efeito da execução parcial da área de lazer prometida e seu impacto no valor do apartamento. Afirmam que deveriam ter sido estimados os valores de mercado do apartamento, considerando a área de lazer atual do empreendimento e a área prometida pelo construtor, de modo que a estimativa da desvalorização do apartamento deveria ter sido feita com base na diferença entre os valores das avaliações, considerando as situações hipotética e real. Relatam que a utilização do método da quantificação dos custos implicaria na premissa de que a desvalorização das unidades do empreendimento seria apenas proporcional às suas frações ideais. Enfatizam que a sentença não teria determinado a reprodução do custo de reprodução das partes faltantes da área de lazer prevista no memorial descritivo e nos documentos de propaganda do empreendimento, mas a consequente desvalorização de cada unidade autônoma do prédio. Requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, requerem a revogação da homologação do laudo pericial e a determinação de realização de perícia no imóvel dos agravantes. Preparo regular (ID 17937224 e 17937225). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois pressupostos, cumulativos, a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. A Ação Civil Pública originária da liquidação de sentença em discussão (n. 2015.01.1.136763-2) teve por objeto a existência de cláusulas abusivas no contrato firmado entre a agravada e os consumidores do empreendimento Altos de Taguatinga II. O Juízo da 22a Vara Cível de Brasília julgou parcialmente procedentes o pedido formulado pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. Confira-se, por oportuno, o dispositivo da referida sentença: “a) Declarar a nulidade das cláusulas 4.2, cláusula 6.1 e cláusula 7 do contrato firmado entre a parte ré e os compradores de imóvel no Edifício Altos de Taguatinga II; b) Condenar o réu ao pagamento de indenização referente à desvalorização sofrida por cada consumidor, relativamente à sua unidade imobiliária, em razão dos vícios no empreendimento, conforme comprovados no laudo pericial extrajudicial, a ser aferido, individualmente, em fase de liquidação de sentença; c) Condenar o réu ao pagamento de lucros cessantes no período compreendido entre 27.09.2013 e a data em que houve a expedição da carta de Habite-se, 11.09.2014, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação, na modalidade arbitramento, considerando-se um imóvel equivalente ao adquirido por cada consumidor-adquirente. Sobre o valor apurado deverá incidir correção monetária pela INPC a partir de cada mês, somados a juros de mora de 1% ao mês a parir da citação; d) Determinar que o réu se abstenha de incluir, nos próximos contratos de compra e venda que vier a firmar, após o trânsito em julgado da presente sentença, o teor das cláusulas 4.2 (transferência de ônus do pagamento de encargos de cobrança ao consumidor), cláusula 6.1 (isenção de responsabilidade do réu pelos vícios do empreendimento) e cláusula 7 (afasta a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel), sob pena de pagamento de multa no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), em favor do Fundo de Defesa do Consumidor.” A liquidação de sentença visa liquidar a sentença proferida na Ação Civil Pública acima citada, com pretensão de quantificar a desvalorização do imóvel dos agravantes, em razão da não entrega da área de lazer do empreendimento. O Juízo de Primeiro Grau determinou o aproveitamento de prova técnica realizada no bojo dos autos n. 0704262-16.2019.8.07.0001. A referida prova emprestada consiste em laudo elaborado por perito engenheiro civil, que após vistoriar o local, concluiu que a desvalorização em outra unidade imobiliária do mesmo empreendimento foi na ordem de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais). Os agravantes interpuseram o presente agravo de instrumento com a finalidade de obter a revogação da homologação do laudo pericial realizado em outro processo, com a determinação de realização de nova perícia. Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, entendo que razão assiste aos agravantes. A sentença proferida na Ação Civil Pública foi clara ao determinar que a aferição da desvalorização sofrida por cada consumidor fosse aferida individualmente, o que impede o aproveitamento de prova pericial produzida em outro processo. É importante destacar que, em diversos processos referente à liquidação da mesma sentença, foi reconhecida a necessidade de realização de prova pericial por profissional especializado em compra e venda de imóveis e não por profissional técnico na área de engenharia ou arquitetura. Ante o exposto, defiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta no prazo legal. Intimem-se. Publique-se. Brasília – DF, 28 de julho de 2020 Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0724841-51.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CARLOS ALBERTO FERREIRA DE SOUSA, FRANCISCA GILDA POECK BENDO FERREIRA AGRAVADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em liquidação de sentença, homologou laudo pericial. Os agravantes relatam se tratar de liquidação de sentença proferida na Ação Civil Pública n. 2015.01.1.136763-3 e que visa apurar o valor líquido decorrente da desvalorização de seu imóvel pela não entrega das áreas de lazer no Empreendimento Altos de Taguatinga II. Narram que o laudo pericial homologado foi feito em outro processo e em apartamento diverso do dos autores, bem como enfatizam que o referido laudo ainda não foi homologado pelo Juízo da Vara em que tramita o processo. Sustentam que o método utilizado no laudo homologado pelo Juízo de Primeiro Grau não atende ao comando da sentença proferida na Ação Civil Pública acima citada. Informam ter sido determinado na sentença que a desvalorização decorrente da não entrega das áreas de lazer deveria ser apurada individualmente, o que não teria acontecido no processo de origem, em razão do aproveitamento de laudo pericial produzido em outro processo. Alegam que o método utilizado pelo perito foi incorreto, em razão de a avaliação não ter sido feita de maneira individualizada no imóvel dos agravantes, além de levar em consideração apenas os custos que o construtor deixou de assumir. Defendem ser necessária a apuração da desvalorização da unidade de cada consumidor mediante a comparação de imóveis similares que possuam a área de lazer completa. Afirmam que o perito avaliou o empreendimento Altos de Taguatinga II e não o imóvel, bem como argumentam que os materiais utilizados na construção do empreendimento não são o objetivo da apuração da desvalorização individual sofrida pelos consumidores. Ressaltam que o método utilizado para a elaboração do laudo deveria ser o comparativo direto de dados do mercado e não o de quantificação de custos, como ocorreu na hipótese. Enfatizam que “apenas supor um valor de construção das áreas e dividir pela fração ideal dos apartamentos, não atende à condenação imposta em sede de ACP, pois da maneira que o perito fez colocou todos os apartamentos em uma ‘vala comum’, pois existem apartamentos com a mesma fração ideal, mas em andares diferentes (um apartamento no 10o andar, ainda que com a mesma metragem de um que está no 2o andar, vale mais que este). Alegam que o preço da desvalorização do imóvel apurado nas avaliações de mercado por eles trazida e na avaliação mercadológica feita em seu apartamento e juntada nos autos supera o valor apontado pelo perito. Tecem considerações a respeito do método comparativo direto de dados de mercado e da quantificação do custo. Argumentam que a metodologia adotada na avaliação homologada pelo Juízo de Primeiro Grau não teve por foco a percepção pelo mercado do efeito da execução parcial da área de lazer prometida e seu impacto no valor do apartamento. Afirmam que deveriam ter sido estimados os valores de mercado do apartamento, considerando a área de lazer atual do empreendimento e a área prometida pelo construtor, de modo que a estimativa da desvalorização do apartamento deveria ter sido feita com base na diferença entre os valores das avaliações, considerando as situações hipotética e real. Relatam que a utilização do método da quantificação dos custos implicaria na premissa de que a desvalorização das unidades do empreendimento seria apenas proporcional às suas frações ideais. Enfatizam que a sentença não teria determinado a reprodução do custo de reprodução das partes faltantes da área de lazer prevista no memorial descritivo e nos documentos de propaganda do empreendimento, mas a consequente desvalorização de cada unidade autônoma do prédio. Requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, requerem a revogação da homologação do laudo pericial e a determinação de realização de perícia no imóvel dos agravantes. Preparo regular (ID 17937224 e 17937225). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois pressupostos, cumulativos, a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. A Ação Civil Pública originária da liquidação de sentença em discussão (n. 2015.01.1.136763-2) teve por objeto a existência de cláusulas abusivas no contrato firmado entre a agravada e os consumidores do empreendimento Altos de Taguatinga II. O Juízo da 22a Vara Cível de Brasília julgou parcialmente procedentes o pedido formulado pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. Confira-se, por oportuno, o dispositivo da referida sentença: “a) Declarar a nulidade das cláusulas 4.2, cláusula 6.1 e cláusula 7 do contrato firmado entre a parte ré e os compradores de imóvel no Edifício Altos de Taguatinga II; b) Condenar o réu ao pagamento de indenização referente à desvalorização sofrida por cada consumidor, relativamente à sua unidade imobiliária, em razão dos vícios no empreendimento, conforme comprovados no laudo pericial extrajudicial, a ser aferido, individualmente, em fase de liquidação de sentença; c) Condenar o réu ao pagamento de lucros cessantes no período compreendido entre 27.09.2013 e a data em que houve a expedição da carta de Habite-se, 11.09.2014, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação, na modalidade arbitramento, considerando-se um imóvel equivalente ao adquirido por cada consumidor-adquirente. Sobre o valor apurado deverá incidir correção monetária pela INPC a partir de cada mês, somados a juros de mora de 1% ao mês a parir da citação; d) Determinar que o réu se abstenha de incluir, nos próximos contratos de compra e venda que vier a firmar, após o trânsito em julgado da presente sentença, o teor das cláusulas 4.2 (transferência de ônus do pagamento de encargos de cobrança ao consumidor), cláusula 6.1 (isenção de responsabilidade do réu pelos vícios do empreendimento) e cláusula 7 (afasta a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel), sob pena de pagamento de multa no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), em favor do Fundo de Defesa do Consumidor.” A liquidação de sentença visa liquidar a sentença proferida na Ação Civil Pública acima citada, com pretensão de quantificar a desvalorização do imóvel dos agravantes, em razão da não entrega da área de lazer do empreendimento. O Juízo de Primeiro Grau determinou o aproveitamento de prova técnica realizada no bojo dos autos n. 0704262-16.2019.8.07.0001. A referida prova emprestada consiste em laudo elaborado por perito engenheiro civil, que após vistoriar o local, concluiu que a desvalorização em outra unidade imobiliária do mesmo empreendimento foi na ordem de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais). Os agravantes interpuseram o presente agravo de instrumento com a finalidade de obter a revogação da homologação do laudo pericial realizado em outro processo, com a determinação de realização de nova perícia. Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, entendo que razão assiste aos agravantes. A sentença proferida na Ação Civil Pública foi clara ao determinar que a aferição da desvalorização sofrida por cada consumidor fosse aferida individualmente, o que impede o aproveitamento de prova pericial produzida em outro processo. É importante destacar que, em diversos processos referente à liquidação da mesma sentença, foi reconhecida a necessidade de realização de prova pericial por profissional especializado em compra e venda de imóveis e não por profissional técnico na área de engenharia ou arquitetura. Ante o exposto, defiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta no prazo legal. Intimem-se. Publique-se. Brasília – DF, 28 de julho de 2020 Héctor Valverde Santanna Relator