Tribunal: TJDFT
Processo: 0701007-19.2020.8.07.0000
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0701007-19.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO TOP LIFE TAGUATINGA I - MIAMI BEACH D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 13723429) interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de decisão proferida pelo Juiz de Direito da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial movida por CONDOMÍNIO TOP LIFE TAGUATINGA I – MIAMI BEACH em desfavor de ADRIANA DOMINGOS DE OLIVEIRA, indeferiu o pedido de liberação da penhora. Eis o teor do r. decisório combatido (ID 13723441 – pgs. 105/106) Cuida-se de execução de título extrajudicial secundada em dívida condominial, no valor atual de R$ 25.370,37. Diante da ausência de outros bens, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel que deu origem ao débito, sendo avaliado em R$ 210.000,00 (id. 34342290). Ocorre que o credor fiduciário (CEF) objetiva o cancelamento da penhora ao argumento de que o saldo devedor é de R$ 305.843,20, superior ao do imóvel, portanto. Não obstante, conquanto a dívida perante o credor fiduciário ultrapasse o valor do imóvel, não há falar em desconstituição da penhora, porquanto o débito possui gênese no próprio imóvel e, por ser propter rem, tem preferência sobre a dívida do contrato de fidúcia, consoante jurisprudência consolidada: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREFERÊNCIA CRÉDITO CONDOMINIAL AO CRÉDITO FIDUCIÁRIO. SÚMULA 478/STJ. DECISÃO REFORMADA. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória que, nos autos do cumprimento de sentença, determinou a intimação do Condomínio agravante para dizer se ratifica o pedido de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, já que, em caso de eventual hasta pública, os créditos da Caixa Econômica Federal (credora fiduciária) teriam prioridade de satisfação. 2. A dívida oriunda do inadimplemento de cotas condominiais possui natureza jurídica propter rem, em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial. 3. Conquanto não se confundam hipoteca e alienação fiduciária, vislumbra-se uma correlação entre os interesses salvaguardados pelas referidas garantias reais, de modo que a Súmula 478 do STJ (Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário) merece ser observada em casos afins. 4. (...). (Acórdão 1103052, 07054663520188070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 13/6/2018, publicado no DJE: 20/6/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Sobrelevo, por oportuno, que após eventual venda do bem – e quitada a dívida condominial –, será garantido ao credor fiduciário numerário que sobejar. Posto isso, rejeito o pedido do terceiro interessado (CEF), para manter hígida a constrição sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel. Por derradeiro, tem-se que a averbação da penhora foi efetivada, consoante se abstrai da certidão de matrícula do id. 42609029, pag. 03. Aos procedimentos do leilão judicial, nos termos da decisão do id. 42608558. Intimem-se Inconformada, relata a recorrente, em suma, a impossibilidade da penhora de direitos aquisitivos sobre bem gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia. Requer a concessão de liminar para que seja atribuído efeito suspensivo ao recurso, afastando-se a possibilidade de alienação do bem. É o relato do essencial. Estabelece o inciso I do art. 1.019 do Código de Processo Civil que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do art. 995 do Diploma Processual, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. Feita a análise da pretensão antecipatória, tenho que não se acham presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida judicial de urgência almejada. A toda evidência, o cerne da controvérsia consiste em averiguar a possibilidade de realização de constrição sobre bem alienado fiduciariamente ao credor hipotecário. Ocorre que, como bem observado pelo douto Juiz da causa, as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade. Portanto, é o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Em situações como essa, o colendo Superior Tribunal de Justiça, com a edição da Súmula no 478, vem relativizando a força da hipoteca, nos seguintes termos: “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. Busca-se favorecer o credor de cotas condominiais, uma vez que essa espécie de obrigação visa à conservação do próprio imóvel. Ora, de nada adiantaria ao credor hipotecário receber um bem deteriorado em razão do inadimplemento de obrigação que tem por escopo garantir a própria incolumidade do imóvel objeto da garantia. Sobre o tema, confira-se a ementa do seguinte julgado, que ilustra o posicionamento do Tribunal da Cidadania: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO.CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 605.056/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/09/2005, DJ 03/10/2005, p. 243). De igual sorte, não procede o argumento de que é vedado o estabelecimento de gravame em imóvel com pacto de alienação fiduciária. Tanto é assim que o Código de Processo Civil, de forma expressa, traz a possibilidade de se penhorar direitos aquisitivos derivados de contratos de compra e venda. Reveja-se: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: [...] XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Ademais, não vislumbro a existência de grave dano de difícil ou incerta reparação na espécie, tendo em vista que os direitos do agravante, decorrentes do contrato de alienação fiduciária em garantia, estão inteiramente preservados. De fato, a medida não impactará a esfera jurídica do banco interessado, a penhora deferida recaiu somente sobre os direitos aquisitivos do bem e na exata extensão das obrigações já adimplidas pelo devedor fiduciário. Assim, ante a ausência dos requisitos legais, a manutenção da r. decisão hostilizada é medida que se impõe. Por tais fundamentos, indefiro a liminar. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (art. 1.019, inc. II, do CPC). MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0701007-19.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO TOP LIFE TAGUATINGA I - MIAMI BEACH D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 13723429) interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de decisão proferida pelo Juiz de Direito da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial movida por CONDOMÍNIO TOP LIFE TAGUATINGA I – MIAMI BEACH em desfavor de ADRIANA DOMINGOS DE OLIVEIRA, indeferiu o pedido de liberação da penhora. Eis o teor do r. decisório combatido (ID 13723441 – pgs. 105/106) Cuida-se de execução de título extrajudicial secundada em dívida condominial, no valor atual de R$ 25.370,37. Diante da ausência de outros bens, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel que deu origem ao débito, sendo avaliado em R$ 210.000,00 (id. 34342290). Ocorre que o credor fiduciário (CEF) objetiva o cancelamento da penhora ao argumento de que o saldo devedor é de R$ 305.843,20, superior ao do imóvel, portanto. Não obstante, conquanto a dívida perante o credor fiduciário ultrapasse o valor do imóvel, não há falar em desconstituição da penhora, porquanto o débito possui gênese no próprio imóvel e, por ser propter rem, tem preferência sobre a dívida do contrato de fidúcia, consoante jurisprudência consolidada: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREFERÊNCIA CRÉDITO CONDOMINIAL AO CRÉDITO FIDUCIÁRIO. SÚMULA 478/STJ. DECISÃO REFORMADA. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória que, nos autos do cumprimento de sentença, determinou a intimação do Condomínio agravante para dizer se ratifica o pedido de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, já que, em caso de eventual hasta pública, os créditos da Caixa Econômica Federal (credora fiduciária) teriam prioridade de satisfação. 2. A dívida oriunda do inadimplemento de cotas condominiais possui natureza jurídica propter rem, em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial. 3. Conquanto não se confundam hipoteca e alienação fiduciária, vislumbra-se uma correlação entre os interesses salvaguardados pelas referidas garantias reais, de modo que a Súmula 478 do STJ (Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário) merece ser observada em casos afins. 4. (...). (Acórdão 1103052, 07054663520188070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 13/6/2018, publicado no DJE: 20/6/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Sobrelevo, por oportuno, que após eventual venda do bem – e quitada a dívida condominial –, será garantido ao credor fiduciário numerário que sobejar. Posto isso, rejeito o pedido do terceiro interessado (CEF), para manter hígida a constrição sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel. Por derradeiro, tem-se que a averbação da penhora foi efetivada, consoante se abstrai da certidão de matrícula do id. 42609029, pag. 03. Aos procedimentos do leilão judicial, nos termos da decisão do id. 42608558. Intimem-se Inconformada, relata a recorrente, em suma, a impossibilidade da penhora de direitos aquisitivos sobre bem gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia. Requer a concessão de liminar para que seja atribuído efeito suspensivo ao recurso, afastando-se a possibilidade de alienação do bem. É o relato do essencial. Estabelece o inciso I do art. 1.019 do Código de Processo Civil que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do art. 995 do Diploma Processual, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. Feita a análise da pretensão antecipatória, tenho que não se acham presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida judicial de urgência almejada. A toda evidência, o cerne da controvérsia consiste em averiguar a possibilidade de realização de constrição sobre bem alienado fiduciariamente ao credor hipotecário. Ocorre que, como bem observado pelo douto Juiz da causa, as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade. Portanto, é o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Em situações como essa, o colendo Superior Tribunal de Justiça, com a edição da Súmula no 478, vem relativizando a força da hipoteca, nos seguintes termos: “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. Busca-se favorecer o credor de cotas condominiais, uma vez que essa espécie de obrigação visa à conservação do próprio imóvel. Ora, de nada adiantaria ao credor hipotecário receber um bem deteriorado em razão do inadimplemento de obrigação que tem por escopo garantir a própria incolumidade do imóvel objeto da garantia. Sobre o tema, confira-se a ementa do seguinte julgado, que ilustra o posicionamento do Tribunal da Cidadania: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO.CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 605.056/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/09/2005, DJ 03/10/2005, p. 243). De igual sorte, não procede o argumento de que é vedado o estabelecimento de gravame em imóvel com pacto de alienação fiduciária. Tanto é assim que o Código de Processo Civil, de forma expressa, traz a possibilidade de se penhorar direitos aquisitivos derivados de contratos de compra e venda. Reveja-se: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: [...] XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Ademais, não vislumbro a existência de grave dano de difícil ou incerta reparação na espécie, tendo em vista que os direitos do agravante, decorrentes do contrato de alienação fiduciária em garantia, estão inteiramente preservados. De fato, a medida não impactará a esfera jurídica do banco interessado, a penhora deferida recaiu somente sobre os direitos aquisitivos do bem e na exata extensão das obrigações já adimplidas pelo devedor fiduciário. Assim, ante a ausência dos requisitos legais, a manutenção da r. decisão hostilizada é medida que se impõe. Por tais fundamentos, indefiro a liminar. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (art. 1.019, inc. II, do CPC). MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador