Tribunal: TJDFT
Processo: 0711790-70.2020.8.07.0000
Órgão julgador: VERA ANDRIGHI
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-05-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0711790-70.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: CEF AGRAVADO: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 04 DESPACHO CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qualidade de terceira interessada, interpôs agravo de instrumento da r. decisão (id. 60654791, autos originários) proferida na execução de título extrajudicial proposta pelo SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 04 contra NELSON OLIVEIRA ALVES, no seguinte teor: “Trata-se de execução de taxas de manutenção condominial geradas pelo imóvel constituído pelo apartamento 104, Bloco D do condomínio do autor, conforme matrícula 35289 do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 42588113 -). Não foi pago o débito e, para pagamento das taxas condominiais devidas, foi penhorado o próprio imóvel gerador da dívida. Nesse passo, a penhora realizada, conforme termo de ID 42588223 - Termo de Penhora (234 Termo de Penhora) –, é do imóvel, não dos direitos de crédito do executado. A Caixa Econômica Federal já foi intimada anteriormente da penhora, tendo em vista que é credora fiduciária (ID 42588266 - Ofício (271 Oficio)), e já se manifestou anteriormente, inclusive informando o saldo devedor do financiamento garantido pela alienação fiduciária do imóvel (ID 42588274 - Ofício (276 Oficio)). Decisões posteriores, como é o caso de ID 42588286, mencionam penhora de direitos de crédito do réu, a meu ver, de forma imprecisa. Já foram realizadas duas tentativas de praça judicial para alienação do imóvel, todas frustradas, totalizando quatro ofertas públicas sem lance, conforme se vê nos autos. Depois de todas essas providências, em manifestação de ID 60562327 - Petição (3o Interessado), a Caixa Econômica Federal alega que a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos que o réu tem sobre o imóvel, mas teria ocorrido erro no registro da penhora que recaiu sobre o imóvel todo. Não houve erro algum no registro da penhora. Conforme termo de ID , 42588223 - Termo de Penhora (234 Termo de Penhora), o imóvel foi penhorado. De fato, é incontroverso que o imóvel gerador do débito condominial executado se encontra alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, conforme ID 42588113 , registro R7 35289 da matrícula 35289 do 5o CRI, como garantia de mútuo concedido ao réu para compra do imóvel. Nesse aspecto, é clara a regra de que o imóvel alienado fiduciariamente transfere-se para o patrimônio do credor fiduciário. Por isso, em regra, não poderia ser penhorado para pagamentos de débitos do devedor fiduciário frente a terceiros. Discriminação do caso conforme jurisprudência específica do Superior Tribunal de Justiça para o caso de cobrança de condomínio incidente sobre o imóvel alienado No caso dos autos, todavia, trata-se de execução de taxa de manutenção condominial do próprio apartamento alienado fiduciariamente. É débito propter rem. Nessa situação, o C. Superior Tribunal de Justiça já estipulou que, precisamente por se tratar de débito propter rem, não há possibilidade do credor fiduciário impedir a penhora do imóvel para pagamento do débito acumulado. No acórdãos abaixo reproduzidos, há claramente o estabelecimento do entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, excepcionando a regra da impenhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente para pagar dívida de terceiro, quando se trata de cobrança de taxa de condomínio gerada pelo próprio imóvel alienado, pois se trata de dívida propter rem. Anoto que o acórdão do C. Superior Tribunal de Justiça dá provimento ao REsp precisamente para reformar decisão de tribunal que deferiu a penhora apenas de direitos do devedor fiduciário sobre o imóvel, reformando essa decisão para manter a penhora do imóvel porque se tratava de dívida “propter rem”, oriunda de cobrança de condomínio. Nesse sentido: [...] Tal fundamento aplica-se ao caso presente. Ainda que a CEF não tenha dado causa à inadimplência das taxas condominiais e que não tenha feito parte na relação processual de cobrança, não se pode negar que a dívida que ensejou a constrição ora impugnada é do próprio imóvel, sendo ele a única forma de garantir o pagamento por parte do devedor inadimplente. Colaciono trecho da decisão emanada pelo eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, nos autos do Agravo em Recurso Especial no 68.524/SP: (...)2. Admissível a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais. Precedentes. Quanto ao mais, registre-se que o entendimento da origem encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de ser admissível a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais. A propósito: [...] Assim, ainda que haja alienação fiduciária, entendo que é possível a penhora sobre o bem dado nesta espécie de garantia, desde que a dívida que dê azo à constrição, tenha natureza propter rem, o que é o caso dos autos". Outrossim, nos embargos de declaração ficou consignado que o fato do imóvel penhorado não ter sido assinado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação não modifica o resultado da decisão embargada. Acrescenta que as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele cujo nome estiver o bem transcrito e que sendo obrigação propter rem aderem e acompanham a coisa (e-STJ, fls. 349-350). Ademais, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. A propósito: [...] No acórdão seguinte, o Colendo Superior Tribunal de Justiça igualmente é direto: Não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas do devedor fiduciário com terceiros, porque o imóvel pertence ao patrimônio do credor fiduciário. Todavia, é autorizada a penhora para pagamento de dívidas propter rem, como é o caso de tributos e de taxas condominiais. De fato, o acórdão seguinte é expresso ao estabelecer que o imóvel, mesmo alienado fiduciariamente, é penhorável para pagamento de dívidas de condomínio do próprio imóvel. [...] Isto posto, mantenho inalterada a penhora conforme realizada nos autos. Aliás, penhora já determinada há anos, e da qual a CEF foi intimada já em junho de 2018 (ID 42588266 - Ofício (271 Oficio). Intime-se a Caixa Econômica Federal para que informe o saldo devedor atual do imóvel, se houve comunicação de contrato de gaveta, cedendo créditos decorrentes do contrato firmado pelo réu em favor de terceiro, informe ainda se os pagamentos do mútuo estão sendo realizados em dia e qual o saldo devedor atualizado do empréstimo. Finalmente, se eventualmente o réu não está pagando o mútuo conforme contratado, para que informe ainda se já tomou medidas para execução do contrato ou consolidação da propriedade do imóvel. P. R. I.” Da análise dos autos originários da execução, verifica-se que, em 14.06.18, a MM. Juíza proferiu o seguinte despacho: “Antes de determinar avaliação completa do imóvel, oficie-se à Caixa Econômica Federal para comunicar que foi determinada nestes autos a penhora dos eventuais direitos do devedor sobre o imóvel descrito na certidão de fls. 213/215, objeto de contrato de alienação fiduciária celebrado com a referida instituição financeira. Na ocasião, solicite-se informação sobre o endereço atualizado do devedora, bem como planilha do saldo devedor do contrato.” (id. 42588258, grifo nosso) A CEF foi devidamente cientificada da penhora, consoante Ofício encaminhado em 20.06.18 (id. 42588266), e, em manifestação de 16.08.18, apenas informou, mediante planilhas acostadas, a existência de débito relativo ao imóvel, no valor de R$ 121.707,74 (id. 42588274), mas não impugnou, à época, mediante recurso cabível, na qualidade de terceira interessada, a constrição deferida pelo i. Juízo a quo. A execução teve prosseguimento, com os demais atos tendentes à expropriação do bem, e os leilões realizados em 27.08.19 (id. 43289486) e 30.08.19 (id. 43654333) foram negativos, do que também foi devidamente cientificada a CEF, conforme manifestação de 02.09.19 (id. 43759641). Posteriormente, constata-se que a CEF manifestou-se na execução em diversas outras oportunidades. Em 01.04.20, a CEF peticionou nos autos (id.60562330), para “chamar o feito à ordem”, e, sob alegação de impossibilidade da penhora do imóvel alienado fiduciariamente, que não pertence à parte executada, requereu ao i. Juízo a quo a desconstituição da constrição sobre o bem e a cessação de eventuais atos expropriatórios. O MM. Juiz, em razão do pleito da CEF, proferiu a r. decisão agravada, em 08.04.20. Diante do presente histórico dos fatos ocorridos na execução originária e do instituto da preclusão temporal que rege o processo civil, nos termos do arts. 10 e 933 do CPC, à CEF para manifestar-se, em 5 dias, sobre a admissibilidade do presente recurso. Publique-se. Brasília - DF, 14 de maio de 2020 VERA ANDRIGHI Desembargadora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 6a Turma Cível Gabinete da Desembargadora Vera Andrighi AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0711790-70.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: CEF AGRAVADO: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 04 DESPACHO CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qualidade de terceira interessada, interpôs agravo de instrumento da r. decisão (id. 60654791, autos originários) proferida na execução de título extrajudicial proposta pelo SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 04 contra NELSON OLIVEIRA ALVES, no seguinte teor: “Trata-se de execução de taxas de manutenção condominial geradas pelo imóvel constituído pelo apartamento 104, Bloco D do condomínio do autor, conforme matrícula 35289 do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (ID 42588113 -). Não foi pago o débito e, para pagamento das taxas condominiais devidas, foi penhorado o próprio imóvel gerador da dívida. Nesse passo, a penhora realizada, conforme termo de ID 42588223 - Termo de Penhora (234 Termo de Penhora) –, é do imóvel, não dos direitos de crédito do executado. A Caixa Econômica Federal já foi intimada anteriormente da penhora, tendo em vista que é credora fiduciária (ID 42588266 - Ofício (271 Oficio)), e já se manifestou anteriormente, inclusive informando o saldo devedor do financiamento garantido pela alienação fiduciária do imóvel (ID 42588274 - Ofício (276 Oficio)). Decisões posteriores, como é o caso de ID 42588286, mencionam penhora de direitos de crédito do réu, a meu ver, de forma imprecisa. Já foram realizadas duas tentativas de praça judicial para alienação do imóvel, todas frustradas, totalizando quatro ofertas públicas sem lance, conforme se vê nos autos. Depois de todas essas providências, em manifestação de ID 60562327 - Petição (3o Interessado), a Caixa Econômica Federal alega que a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos que o réu tem sobre o imóvel, mas teria ocorrido erro no registro da penhora que recaiu sobre o imóvel todo. Não houve erro algum no registro da penhora. Conforme termo de ID , 42588223 - Termo de Penhora (234 Termo de Penhora), o imóvel foi penhorado. De fato, é incontroverso que o imóvel gerador do débito condominial executado se encontra alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, conforme ID 42588113 , registro R7 35289 da matrícula 35289 do 5o CRI, como garantia de mútuo concedido ao réu para compra do imóvel. Nesse aspecto, é clara a regra de que o imóvel alienado fiduciariamente transfere-se para o patrimônio do credor fiduciário. Por isso, em regra, não poderia ser penhorado para pagamentos de débitos do devedor fiduciário frente a terceiros. Discriminação do caso conforme jurisprudência específica do Superior Tribunal de Justiça para o caso de cobrança de condomínio incidente sobre o imóvel alienado No caso dos autos, todavia, trata-se de execução de taxa de manutenção condominial do próprio apartamento alienado fiduciariamente. É débito propter rem. Nessa situação, o C. Superior Tribunal de Justiça já estipulou que, precisamente por se tratar de débito propter rem, não há possibilidade do credor fiduciário impedir a penhora do imóvel para pagamento do débito acumulado. No acórdãos abaixo reproduzidos, há claramente o estabelecimento do entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça, excepcionando a regra da impenhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente para pagar dívida de terceiro, quando se trata de cobrança de taxa de condomínio gerada pelo próprio imóvel alienado, pois se trata de dívida propter rem. Anoto que o acórdão do C. Superior Tribunal de Justiça dá provimento ao REsp precisamente para reformar decisão de tribunal que deferiu a penhora apenas de direitos do devedor fiduciário sobre o imóvel, reformando essa decisão para manter a penhora do imóvel porque se tratava de dívida “propter rem”, oriunda de cobrança de condomínio. Nesse sentido: [...] Tal fundamento aplica-se ao caso presente. Ainda que a CEF não tenha dado causa à inadimplência das taxas condominiais e que não tenha feito parte na relação processual de cobrança, não se pode negar que a dívida que ensejou a constrição ora impugnada é do próprio imóvel, sendo ele a única forma de garantir o pagamento por parte do devedor inadimplente. Colaciono trecho da decisão emanada pelo eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, nos autos do Agravo em Recurso Especial no 68.524/SP: (...)2. Admissível a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais. Precedentes. Quanto ao mais, registre-se que o entendimento da origem encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de ser admissível a penhora de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais. A propósito: [...] Assim, ainda que haja alienação fiduciária, entendo que é possível a penhora sobre o bem dado nesta espécie de garantia, desde que a dívida que dê azo à constrição, tenha natureza propter rem, o que é o caso dos autos". Outrossim, nos embargos de declaração ficou consignado que o fato do imóvel penhorado não ter sido assinado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação não modifica o resultado da decisão embargada. Acrescenta que as taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele cujo nome estiver o bem transcrito e que sendo obrigação propter rem aderem e acompanham a coisa (e-STJ, fls. 349-350). Ademais, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. A propósito: [...] No acórdão seguinte, o Colendo Superior Tribunal de Justiça igualmente é direto: Não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas do devedor fiduciário com terceiros, porque o imóvel pertence ao patrimônio do credor fiduciário. Todavia, é autorizada a penhora para pagamento de dívidas propter rem, como é o caso de tributos e de taxas condominiais. De fato, o acórdão seguinte é expresso ao estabelecer que o imóvel, mesmo alienado fiduciariamente, é penhorável para pagamento de dívidas de condomínio do próprio imóvel. [...] Isto posto, mantenho inalterada a penhora conforme realizada nos autos. Aliás, penhora já determinada há anos, e da qual a CEF foi intimada já em junho de 2018 (ID 42588266 - Ofício (271 Oficio). Intime-se a Caixa Econômica Federal para que informe o saldo devedor atual do imóvel, se houve comunicação de contrato de gaveta, cedendo créditos decorrentes do contrato firmado pelo réu em favor de terceiro, informe ainda se os pagamentos do mútuo estão sendo realizados em dia e qual o saldo devedor atualizado do empréstimo. Finalmente, se eventualmente o réu não está pagando o mútuo conforme contratado, para que informe ainda se já tomou medidas para execução do contrato ou consolidação da propriedade do imóvel. P. R. I.” Da análise dos autos originários da execução, verifica-se que, em 14.06.18, a MM. Juíza proferiu o seguinte despacho: “Antes de determinar avaliação completa do imóvel, oficie-se à Caixa Econômica Federal para comunicar que foi determinada nestes autos a penhora dos eventuais direitos do devedor sobre o imóvel descrito na certidão de fls. 213/215, objeto de contrato de alienação fiduciária celebrado com a referida instituição financeira. Na ocasião, solicite-se informação sobre o endereço atualizado do devedora, bem como planilha do saldo devedor do contrato.” (id. 42588258, grifo nosso) A CEF foi devidamente cientificada da penhora, consoante Ofício encaminhado em 20.06.18 (id. 42588266), e, em manifestação de 16.08.18, apenas informou, mediante planilhas acostadas, a existência de débito relativo ao imóvel, no valor de R$ 121.707,74 (id. 42588274), mas não impugnou, à época, mediante recurso cabível, na qualidade de terceira interessada, a constrição deferida pelo i. Juízo a quo. A execução teve prosseguimento, com os demais atos tendentes à expropriação do bem, e os leilões realizados em 27.08.19 (id. 43289486) e 30.08.19 (id. 43654333) foram negativos, do que também foi devidamente cientificada a CEF, conforme manifestação de 02.09.19 (id. 43759641). Posteriormente, constata-se que a CEF manifestou-se na execução em diversas outras oportunidades. Em 01.04.20, a CEF peticionou nos autos (id.60562330), para “chamar o feito à ordem”, e, sob alegação de impossibilidade da penhora do imóvel alienado fiduciariamente, que não pertence à parte executada, requereu ao i. Juízo a quo a desconstituição da constrição sobre o bem e a cessação de eventuais atos expropriatórios. O MM. Juiz, em razão do pleito da CEF, proferiu a r. decisão agravada, em 08.04.20. Diante do presente histórico dos fatos ocorridos na execução originária e do instituto da preclusão temporal que rege o processo civil, nos termos do arts. 10 e 933 do CPC, à CEF para manifestar-se, em 5 dias, sobre a admissibilidade do presente recurso. Publique-se. Brasília - DF, 14 de maio de 2020 VERA ANDRIGHI Desembargadora