Tribunal: TJDFT
Processo: 0014756-83.2016.8.07.0001
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-01-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Fátima Rafael Órgão: 3a Turma Cível Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Processo No: 0014756-83.2016.8.07.0001 APELANTE: VICTOR DE ALMEIDA ROCHA APELADO: CONDOMINIO ESTANCIA DEL REY DECISÃO Trata-se de Recurso Especial (Id. 11092359) e Recurso Extraordinário (Id.11091750) interpostos por Victor de Almeida Rocha contra o v. Acórdão de no 1193247, proferido pela eg. Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, com a seguinte ementa (Id. 10594042): “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DEVIDA. AUSÊNCIA DE FATO MODIFICATIVO, EXTINTIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. 1. É legítima a taxa instituída para rateio das despesas do condomínio, ainda que seja irregular. A cobrança se justifica em razão dos serviços essenciais para a manutenção do condomínio, que aproveitam a todos os condôminos. 2. Todo possuidor de imóvel localizado no espaço de abrangência do condomínio está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns, do usufruto das benfeitorias ou da situação irregular. 3. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem, podendo o condomínio cobrar do proprietário que consta da inscrição imobiliária ou do possuidor as taxas condominiais em atraso. 4. As deliberações tomadas em assembleia de condôminos são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. 5. Na condição de condômino, deve o réu responder pelas despesas condominiais que, dada a sua natureza propter rem, o obriga a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto de benfeitorias. 6. Apelação conhecida, mas não provida.” Foi proferido despacho determinando o retorno dos autos a esta Relatora, tendo em vista suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma (Id. 11752076). Entretanto, o juízo de retratação deve ser refutado. Ocorre que o Condomínio Estância Del Rey está regularmente registrado na Receita Federal com a data 26.1.2000 (Id. 8009702). Também se vê no Id. 8009704, págs. 1 e 2, que a convenção do referido condomínio data de 29.5.1989. As atas do Condomínio Estância Del Rey que se encontram nos Ids. 8009704, págs. 4-11, 8009740 e 8009741 instituem as taxas ordinárias e extraordinárias a serem pagas por todos os condôminos. Verifica-se, ainda, que o Apelante (réu) é proprietário das Unidades 23 e 65, sendo as cessões de direito firmadas nos anos de 2008 e 2010, respectivamente (Ids. 8009738 e 8009739). Também o próprio Apelante (réu) reconhece ser proprietário, ainda, das Unidades no 14, 24, 25, 26 e 65 (Id. 8009752, pág. 2). Em que pese o Apelante (réu) afirmar que não concordou com as normas contidas nas Atas das Assembleias Ids. 8009740 e 8009741, que instituíram as taxas extras, tal fato, por si só, não o exime do pagamento. É que as taxas cobradas nesta demanda foram instituídas em benefícios de todos os proprietários e, por este motivo, devem ser pagas por todos. Com efeito, cumpre ressaltar que, na espécie, não se trata de associação condominial, mas sim de condomínio formalmente instituído. Dessa forma, há a ausência de similitude fática com o Tema no 882 (REsp no 1.439.163/SP), in verbis: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, DJe 22/5/2015) Insta ressaltar que o Condomínio Estância Del Rey contratou a empresa MASTERCOND Assessoria e Gestão de Condomínios Ltda. para administrar o condomínio (Id. 8009704, págs. 14-17). Também é no mesmo sentido a orientação jurisprudencial do colendo Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/1973. LOTEAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. CONTRATO-PADRÃO. REAVALIAÇÃO DA AVENÇA E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie pela administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente" (AgInt no REsp 1.696.347/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe 12/06/2018.) . 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1705764/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 13/05/2019, DJe 20/05/2019) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO-PADRÃO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de determinados serviços discriminados na avença, contra moradores dos lotes. 3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato. 4. A situação fática dos autos é totalmente distinta daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do enriquecimento sem causa. 5. Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. 6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo. 7. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA. TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE. 1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao julgamento de ambos os recursos. Aplicação dos princípios da celeridade e da economia processual. 2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente. 3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados.” (AgRg no REsp 1288702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016) Por todo exposto, deixo de exercer o juízo de retratação e mantenho, na íntegra, o v. Acórdão. Brasília-DF, 10 de dezembro de 2019 Desembargadora FÁTIMA RAFAEL Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Fátima Rafael Órgão: 3a Turma Cível Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Processo No: 0014756-83.2016.8.07.0001 APELANTE: VICTOR DE ALMEIDA ROCHA APELADO: CONDOMINIO ESTANCIA DEL REY DECISÃO Trata-se de Recurso Especial (Id. 11092359) e Recurso Extraordinário (Id.11091750) interpostos por Victor de Almeida Rocha contra o v. Acórdão de no 1193247, proferido pela eg. Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, com a seguinte ementa (Id. 10594042): “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DEVIDA. AUSÊNCIA DE FATO MODIFICATIVO, EXTINTIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. 1. É legítima a taxa instituída para rateio das despesas do condomínio, ainda que seja irregular. A cobrança se justifica em razão dos serviços essenciais para a manutenção do condomínio, que aproveitam a todos os condôminos. 2. Todo possuidor de imóvel localizado no espaço de abrangência do condomínio está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns, do usufruto das benfeitorias ou da situação irregular. 3. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem, podendo o condomínio cobrar do proprietário que consta da inscrição imobiliária ou do possuidor as taxas condominiais em atraso. 4. As deliberações tomadas em assembleia de condôminos são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. 5. Na condição de condômino, deve o réu responder pelas despesas condominiais que, dada a sua natureza propter rem, o obriga a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto de benfeitorias. 6. Apelação conhecida, mas não provida.” Foi proferido despacho determinando o retorno dos autos a esta Relatora, tendo em vista suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma (Id. 11752076). Entretanto, o juízo de retratação deve ser refutado. Ocorre que o Condomínio Estância Del Rey está regularmente registrado na Receita Federal com a data 26.1.2000 (Id. 8009702). Também se vê no Id. 8009704, págs. 1 e 2, que a convenção do referido condomínio data de 29.5.1989. As atas do Condomínio Estância Del Rey que se encontram nos Ids. 8009704, págs. 4-11, 8009740 e 8009741 instituem as taxas ordinárias e extraordinárias a serem pagas por todos os condôminos. Verifica-se, ainda, que o Apelante (réu) é proprietário das Unidades 23 e 65, sendo as cessões de direito firmadas nos anos de 2008 e 2010, respectivamente (Ids. 8009738 e 8009739). Também o próprio Apelante (réu) reconhece ser proprietário, ainda, das Unidades no 14, 24, 25, 26 e 65 (Id. 8009752, pág. 2). Em que pese o Apelante (réu) afirmar que não concordou com as normas contidas nas Atas das Assembleias Ids. 8009740 e 8009741, que instituíram as taxas extras, tal fato, por si só, não o exime do pagamento. É que as taxas cobradas nesta demanda foram instituídas em benefícios de todos os proprietários e, por este motivo, devem ser pagas por todos. Com efeito, cumpre ressaltar que, na espécie, não se trata de associação condominial, mas sim de condomínio formalmente instituído. Dessa forma, há a ausência de similitude fática com o Tema no 882 (REsp no 1.439.163/SP), in verbis: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, DJe 22/5/2015) Insta ressaltar que o Condomínio Estância Del Rey contratou a empresa MASTERCOND Assessoria e Gestão de Condomínios Ltda. para administrar o condomínio (Id. 8009704, págs. 14-17). Também é no mesmo sentido a orientação jurisprudencial do colendo Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/1973. LOTEAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. CONTRATO-PADRÃO. REAVALIAÇÃO DA AVENÇA E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie pela administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente" (AgInt no REsp 1.696.347/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe 12/06/2018.) . 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1705764/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 13/05/2019, DJe 20/05/2019) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO-PADRÃO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de determinados serviços discriminados na avença, contra moradores dos lotes. 3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato. 4. A situação fática dos autos é totalmente distinta daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do enriquecimento sem causa. 5. Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. 6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo. 7. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA. TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE. 1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao julgamento de ambos os recursos. Aplicação dos princípios da celeridade e da economia processual. 2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente. 3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados.” (AgRg no REsp 1288702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016) Por todo exposto, deixo de exercer o juízo de retratação e mantenho, na íntegra, o v. Acórdão. Brasília-DF, 10 de dezembro de 2019 Desembargadora FÁTIMA RAFAEL Relatora