Tribunal: TJDFT
Processo: 0706029-58.2020.8.07.0000
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2020-03-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0706029-58.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP AGRAVADO: FRANCISCO CLENIO TEIXEIRA PIRES, RAFAELA DE OLIVEIRA ALVES PIRES Decisão Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto pela Companhia Imobiliária de Brasília Terracap contra a decisão interlocutória da 2a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal que, em ação de conhecimento, deferiu provimento cautelar e determinou que a ré, ora agravante, se abstenha de negociar a área controvertida com terceiros, sob pena de multa (proc. no 0700831-83.2020.8.07.0018). Confira-se excerto da decisão recorrida (ID no 14948727, págs. 1-3): “[...] Afirma que a ré promoveu programa de regularização de imóveis na área, mediante venda direta, e os autores participaram do processo administrativo para tal finalidade. Afirmam que após a publicação do aviso de homologação e convocação do resultado do edital, com a autorização da venda direta do lote em favor dos autores, teriam se surpreendido com a metragem do imóvel que consta no instrumento convocatório, pois ao contrário da dimensão real, 1.150 metros quadrados, foi alienado área de 1.669 metros quadrados. Alegam que o excesso, inclusive, integraria área de preservação ambiental. Aduzem que a diferença de metragem repercute em termos financeiros, de forma negativa, tanto no valor da venda direta, quanto em relação a tributos. A ré convocou os autores para a formalização da compra direta do imóvel, até 07/02/2020, sob pena de perda do direito. Por estes motivos, em sede de tutela provisória de urgência, requerem a suspensão do curso do processo administrativo, que trata da venda direta do imóvel em favor dos autores, com a garantia do direito de compra, até o trânsito em julgado da decisão. É o relato necessário. Decido. O instrumento particular de cessão de direitos, ID 55440408, evidencia que os autores são possuidores de área equivalente a 1.150 metros quadrados, o que é corroborado pela área considerada para cobrança de IPTU (ID 55440431). O levantamento planimétrico indica área de 1.220 metros quadrados. Os documentos acostados aos autos, comprovantes de rendimentos, contas de luz, entre outros, evidenciam que os autores, de fato, são possuidores e ocupam o referido imóvel. Em contrariedade ao instrumento particular de cessão de direitos, a TERRACAP considerou a área total de 1.669 metros quadrados. No caso, não se questiona a posse legítima dos autores em relação ao imóvel. A controvérsia gira em torno da metragem. Neste momento processual, a única evidência apresentada pelos autores em relação à metragem que entendem correta, 1.150 metros quadrados, é o instrumento particular de cessão de direitos, bem como o IPTU, que podem não corresponder ao tamanho real do imóvel, uma vez que não tem como ser confrontado com qualquer registro (até a regularização, a área, por óbvio, era irregular). Apenas uma análise técnica e fática será capaz de determinar qual a área efetivamente ocupada pelos autores. O levantamento planimétrico realizado pelo autor também não pode ser considerado prova irrefutável, pois o mesmo é diretamente interessado (ID 55440413). Por outro lado, a TERRACAP é empresa pública que se submete parcialmente ao regime jurídico de direito público em seus atos, tanto que a alienação do bem, para fins de regularização fundiária, seguiu parâmetros legais, indica que a área é invariavelmente maior (ID 55440410). A TERRACAP também apresenta descrição e análise técnica de que o mencionado excesso não integra área de preservação permanente. Portanto, há divergência em relação à metragem real do imóvel e, neste momento processual, as provas ou elementos são insuficientes para se determinar a correta metragem do lote. Por isso, tecnicamente, os elementos são insuficientes para determinar a probabilidade do alegado direito. Apenas após ampla dilação probatória, inclusive com possível perícia técnica, será possível apurar a metragem real do imóvel. Noutro giro, em que pese a ausência de elementos para indicar a probabilidade do alegado direito dos autores neste momento processual, com base no Poder Geral de Cautela e, considerando todo o contexto fático, não é razoável impor aos autores a compra de área que pode ser consideravelmente menor à metragem real, com a pena de perda do direito de aquisição. Se existe dúvida séria e fundada sobre a metragem real, esta deverá ser dirimida por meio de provas técnicas. Os autores são possuidores de boa-fé e, conforme documento ID 55440412, foram devidamente habilitados para aquisição do imóvel que ocupam desde 2.00. Portanto, até definição da metragem correta da área, por meio de provas técnicas mais específicas e, principalmente, após a verificação se a TERRACAP está a considerar na área dos autores APP, ficará resguardado o direito dos autores em relação à aquisição direta do lote. Há perigo de dano, porque os autores podem perder o direito em relação ao imóvel, caso não seja pago o preço pactuado. Isto posto, cautelarmente, determino que a ré, até segunda ordem deste juízo, se abstenha de negociar a área com terceiros, devendo garantir o direito de aquisição em favor dos autores, que já estão habilitados, com o que deverá suspender qualquer ordem que implica tal perda de direito (até ordem judicial em contrário), sob pena de multa diária a ser arbitrada por este juízo, nos termos da fundamentação [...]” Em suas razões, em suma, a agravante defende que os argumentos e documentos apresentados pelos agravados com a finalidade de embasar o pedido de tutela provisória de urgência não devem prosperar. Esclarece que o cálculo do IPTU leva em consideração a multiplicação do valor venal do imóvel pela respectiva alíquota, cuja fórmula é representada por “V = valor venal do imóvel; A = área do terreno ou edificação; VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município; e I = idade do imóvel”. Defende que a guia de recolhimento do IPTU apresentada pelos agravados não se prestaria à finalidade de comprovar a delimitação da área do imóvel objeto da controvérsia, pois deve ser considerada aquela apontada na matrícula do bem e não em instrumento precário de cessão de direitos. Destaca que na matrícula do imóvel (no 352128), a qual se refere ao Lote no 25, Conjunto 11, Quadra 1, Trecho 3 do Setor Habitacional Vicente Pires e correspondente ao endereço descrito pelos agravados, há indicação de que a área total do terreno seria de 1.669,00 m2. Esse parâmetro de metragem, que goza de presunção legal de veracidade, foi utilizado no procedimento administrativo para o cálculo dos valores que deverão ser pagos pelos agravados na ocasião da venda direita do imóvel. Além disso, sustenta que eventual retificação dessa informação deveria ter sido providenciada pelos agravados, mediante observância dos artigos 212 e 213 da Lei no 6.015/72 perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, motivo pela qual a demanda originária não deve prosperar, o que afastaria a demonstração da probabilidade do direito (fumus boni iuris). Narra que o projeto urbanístico de regularização do Setor Habitacional Vicente Pires – Trecho 03 seguiu a ocupação fática na época em que foi realizado o levantamento, utilizando como limites das unidades imobiliárias os muros, cercas ou outros elementos físicos. Argumenta que a agravante agiu corretamente ao indeferir o pedido de revisão da área a ser regularizada, no mês de janeiro de 2020, o que ensejou a convocação para que os agravados efetuassem o pagamento da venda direta do imóvel até o dia 7 de fevereiro de 2020. Pleiteia a suspensão dos efeitos da decisão recorrida e, no mérito, a sua reforma para permitir o prosseguimento do trâmite administrativo que pretende realizar a venda direta do imóvel objeto da controvérsia aos agravados. É o necessário. Decido. O relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Assim, passa-se à análise do preenchimento desses pressupostos. Para a concessão da tutela de urgência, faz-se necessária a cumulação de dois requisitos, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso, todavia, a decisão ponderou que não estava demonstrada a probabilidade do direito, pois os autores, agravados, não apresentaram elementos probatórios idôneos suficientes para embasar a alegação de que a metragem realizada pela agravante na venda direta do imóvel é equivocada, pois utilizou parte de uma área de proteção ambiental. Por sua vez, apesar de a agravante alegar que se valeu dos parâmetros legais para avaliar que o terreno que está na posse dos agravados possui 1.669,00 m2, ensejando o indeferimento do pedido administrativo de revisão da metragem, há dúvidas em relação ao real tamanho do imóvel. É permitido ao Magistrado, diante das particularidades do caso concreto e no uso do Poder Geral de Cautela, adotar medidas que visem assegurar o resultado útil do processo. Essa medida tem o intuito de garantir a adequada incidência das normas pertinentes sobre o contexto fático-jurídico-probatório, possibilitando a resolução da controvérsia. No mesmo sentido, confiro precedente deste Tribunal: “CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. PROIBIÇÃO DE ALTERAR IMÓVEL. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. POSSIBILIDADE. PODER GERAL DE CAUTELA. 1. A ação de imissão na posse possui natureza petitória e se baseia em documento que outorga direito à posse, ou seja, é amparado por justo título consubstanciado no registro da escritura pública da respectiva compra. 2 Cabe ao magistrado, com fundamento no poder geral de cautela, adotar as medidas que entender necessárias para assegurar a prestação de uma tutela jurisdicional adequada. 3. Recurso parcialmente provido. (Acórdão 1220759, 07054461020198070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 19/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” [grifo na transcrição] Os argumentos apresentados pelos agravados, assim como as matérias de defesa da agravante, necessitam da correspondente dilação probatória, que deve ser realizada sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. É imprescindível verificar o tamanho correto do imóvel, assim como a razoabilidade dos parâmetros que foram utilizados pela agravante no momento em que foi aprovado o projeto urbanístico de regularização do Setor Habitacional Vicente Pires – Trecho 03. Conforme consignado na decisão recorrida, os agravados demonstraram que são possuidores de boa-fé e foram devidamente habilitados para a aquisição do imóvel que declaram ocupar desde 2001. Logo, devem ter o direito de aquisição preservado até que seja possível apurar qual a área correta do imóvel. A precaução adotada pela decisão não acarreta qualquer prejuízo à agravante, que poderá realizar a venda direta do imóvel em questão, tão logo seja dirimida a dúvida quanto à metragem, seja aos agravados, observando a ordem de preferência, seja a terceiros. Desse modo, nesta via de estrita delibação e sem prejuízo de posterior reexame da matéria, não vislumbro os requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pleiteado. Dispositivo Nos termos dos arts. 995, parágrafo único, 1.015, I e 1.019, I, todos do CPC, indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Comunique-se à 2a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal, encaminhando-se cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. Concluída a diligência, retornem-me os autos. Publique-se. Brasília, DF, 17 de março de 2020. O Relator, Desembargador Diaulas Costa Ribeiro

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0706029-58.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP AGRAVADO: FRANCISCO CLENIO TEIXEIRA PIRES, RAFAELA DE OLIVEIRA ALVES PIRES Decisão Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto pela Companhia Imobiliária de Brasília Terracap contra a decisão interlocutória da 2a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal que, em ação de conhecimento, deferiu provimento cautelar e determinou que a ré, ora agravante, se abstenha de negociar a área controvertida com terceiros, sob pena de multa (proc. no 0700831-83.2020.8.07.0018). Confira-se excerto da decisão recorrida (ID no 14948727, págs. 1-3): “[...] Afirma que a ré promoveu programa de regularização de imóveis na área, mediante venda direta, e os autores participaram do processo administrativo para tal finalidade. Afirmam que após a publicação do aviso de homologação e convocação do resultado do edital, com a autorização da venda direta do lote em favor dos autores, teriam se surpreendido com a metragem do imóvel que consta no instrumento convocatório, pois ao contrário da dimensão real, 1.150 metros quadrados, foi alienado área de 1.669 metros quadrados. Alegam que o excesso, inclusive, integraria área de preservação ambiental. Aduzem que a diferença de metragem repercute em termos financeiros, de forma negativa, tanto no valor da venda direta, quanto em relação a tributos. A ré convocou os autores para a formalização da compra direta do imóvel, até 07/02/2020, sob pena de perda do direito. Por estes motivos, em sede de tutela provisória de urgência, requerem a suspensão do curso do processo administrativo, que trata da venda direta do imóvel em favor dos autores, com a garantia do direito de compra, até o trânsito em julgado da decisão. É o relato necessário. Decido. O instrumento particular de cessão de direitos, ID 55440408, evidencia que os autores são possuidores de área equivalente a 1.150 metros quadrados, o que é corroborado pela área considerada para cobrança de IPTU (ID 55440431). O levantamento planimétrico indica área de 1.220 metros quadrados. Os documentos acostados aos autos, comprovantes de rendimentos, contas de luz, entre outros, evidenciam que os autores, de fato, são possuidores e ocupam o referido imóvel. Em contrariedade ao instrumento particular de cessão de direitos, a TERRACAP considerou a área total de 1.669 metros quadrados. No caso, não se questiona a posse legítima dos autores em relação ao imóvel. A controvérsia gira em torno da metragem. Neste momento processual, a única evidência apresentada pelos autores em relação à metragem que entendem correta, 1.150 metros quadrados, é o instrumento particular de cessão de direitos, bem como o IPTU, que podem não corresponder ao tamanho real do imóvel, uma vez que não tem como ser confrontado com qualquer registro (até a regularização, a área, por óbvio, era irregular). Apenas uma análise técnica e fática será capaz de determinar qual a área efetivamente ocupada pelos autores. O levantamento planimétrico realizado pelo autor também não pode ser considerado prova irrefutável, pois o mesmo é diretamente interessado (ID 55440413). Por outro lado, a TERRACAP é empresa pública que se submete parcialmente ao regime jurídico de direito público em seus atos, tanto que a alienação do bem, para fins de regularização fundiária, seguiu parâmetros legais, indica que a área é invariavelmente maior (ID 55440410). A TERRACAP também apresenta descrição e análise técnica de que o mencionado excesso não integra área de preservação permanente. Portanto, há divergência em relação à metragem real do imóvel e, neste momento processual, as provas ou elementos são insuficientes para se determinar a correta metragem do lote. Por isso, tecnicamente, os elementos são insuficientes para determinar a probabilidade do alegado direito. Apenas após ampla dilação probatória, inclusive com possível perícia técnica, será possível apurar a metragem real do imóvel. Noutro giro, em que pese a ausência de elementos para indicar a probabilidade do alegado direito dos autores neste momento processual, com base no Poder Geral de Cautela e, considerando todo o contexto fático, não é razoável impor aos autores a compra de área que pode ser consideravelmente menor à metragem real, com a pena de perda do direito de aquisição. Se existe dúvida séria e fundada sobre a metragem real, esta deverá ser dirimida por meio de provas técnicas. Os autores são possuidores de boa-fé e, conforme documento ID 55440412, foram devidamente habilitados para aquisição do imóvel que ocupam desde 2.00. Portanto, até definição da metragem correta da área, por meio de provas técnicas mais específicas e, principalmente, após a verificação se a TERRACAP está a considerar na área dos autores APP, ficará resguardado o direito dos autores em relação à aquisição direta do lote. Há perigo de dano, porque os autores podem perder o direito em relação ao imóvel, caso não seja pago o preço pactuado. Isto posto, cautelarmente, determino que a ré, até segunda ordem deste juízo, se abstenha de negociar a área com terceiros, devendo garantir o direito de aquisição em favor dos autores, que já estão habilitados, com o que deverá suspender qualquer ordem que implica tal perda de direito (até ordem judicial em contrário), sob pena de multa diária a ser arbitrada por este juízo, nos termos da fundamentação [...]” Em suas razões, em suma, a agravante defende que os argumentos e documentos apresentados pelos agravados com a finalidade de embasar o pedido de tutela provisória de urgência não devem prosperar. Esclarece que o cálculo do IPTU leva em consideração a multiplicação do valor venal do imóvel pela respectiva alíquota, cuja fórmula é representada por “V = valor venal do imóvel; A = área do terreno ou edificação; VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município; e I = idade do imóvel”. Defende que a guia de recolhimento do IPTU apresentada pelos agravados não se prestaria à finalidade de comprovar a delimitação da área do imóvel objeto da controvérsia, pois deve ser considerada aquela apontada na matrícula do bem e não em instrumento precário de cessão de direitos. Destaca que na matrícula do imóvel (no 352128), a qual se refere ao Lote no 25, Conjunto 11, Quadra 1, Trecho 3 do Setor Habitacional Vicente Pires e correspondente ao endereço descrito pelos agravados, há indicação de que a área total do terreno seria de 1.669,00 m2. Esse parâmetro de metragem, que goza de presunção legal de veracidade, foi utilizado no procedimento administrativo para o cálculo dos valores que deverão ser pagos pelos agravados na ocasião da venda direita do imóvel. Além disso, sustenta que eventual retificação dessa informação deveria ter sido providenciada pelos agravados, mediante observância dos artigos 212 e 213 da Lei no 6.015/72 perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, motivo pela qual a demanda originária não deve prosperar, o que afastaria a demonstração da probabilidade do direito (fumus boni iuris). Narra que o projeto urbanístico de regularização do Setor Habitacional Vicente Pires – Trecho 03 seguiu a ocupação fática na época em que foi realizado o levantamento, utilizando como limites das unidades imobiliárias os muros, cercas ou outros elementos físicos. Argumenta que a agravante agiu corretamente ao indeferir o pedido de revisão da área a ser regularizada, no mês de janeiro de 2020, o que ensejou a convocação para que os agravados efetuassem o pagamento da venda direta do imóvel até o dia 7 de fevereiro de 2020. Pleiteia a suspensão dos efeitos da decisão recorrida e, no mérito, a sua reforma para permitir o prosseguimento do trâmite administrativo que pretende realizar a venda direta do imóvel objeto da controvérsia aos agravados. É o necessário. Decido. O relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Assim, passa-se à análise do preenchimento desses pressupostos. Para a concessão da tutela de urgência, faz-se necessária a cumulação de dois requisitos, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso, todavia, a decisão ponderou que não estava demonstrada a probabilidade do direito, pois os autores, agravados, não apresentaram elementos probatórios idôneos suficientes para embasar a alegação de que a metragem realizada pela agravante na venda direta do imóvel é equivocada, pois utilizou parte de uma área de proteção ambiental. Por sua vez, apesar de a agravante alegar que se valeu dos parâmetros legais para avaliar que o terreno que está na posse dos agravados possui 1.669,00 m2, ensejando o indeferimento do pedido administrativo de revisão da metragem, há dúvidas em relação ao real tamanho do imóvel. É permitido ao Magistrado, diante das particularidades do caso concreto e no uso do Poder Geral de Cautela, adotar medidas que visem assegurar o resultado útil do processo. Essa medida tem o intuito de garantir a adequada incidência das normas pertinentes sobre o contexto fático-jurídico-probatório, possibilitando a resolução da controvérsia. No mesmo sentido, confiro precedente deste Tribunal: “CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. PROIBIÇÃO DE ALTERAR IMÓVEL. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. POSSIBILIDADE. PODER GERAL DE CAUTELA. 1. A ação de imissão na posse possui natureza petitória e se baseia em documento que outorga direito à posse, ou seja, é amparado por justo título consubstanciado no registro da escritura pública da respectiva compra. 2 Cabe ao magistrado, com fundamento no poder geral de cautela, adotar as medidas que entender necessárias para assegurar a prestação de uma tutela jurisdicional adequada. 3. Recurso parcialmente provido. (Acórdão 1220759, 07054461020198070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 19/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” [grifo na transcrição] Os argumentos apresentados pelos agravados, assim como as matérias de defesa da agravante, necessitam da correspondente dilação probatória, que deve ser realizada sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. É imprescindível verificar o tamanho correto do imóvel, assim como a razoabilidade dos parâmetros que foram utilizados pela agravante no momento em que foi aprovado o projeto urbanístico de regularização do Setor Habitacional Vicente Pires – Trecho 03. Conforme consignado na decisão recorrida, os agravados demonstraram que são possuidores de boa-fé e foram devidamente habilitados para a aquisição do imóvel que declaram ocupar desde 2001. Logo, devem ter o direito de aquisição preservado até que seja possível apurar qual a área correta do imóvel. A precaução adotada pela decisão não acarreta qualquer prejuízo à agravante, que poderá realizar a venda direta do imóvel em questão, tão logo seja dirimida a dúvida quanto à metragem, seja aos agravados, observando a ordem de preferência, seja a terceiros. Desse modo, nesta via de estrita delibação e sem prejuízo de posterior reexame da matéria, não vislumbro os requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pleiteado. Dispositivo Nos termos dos arts. 995, parágrafo único, 1.015, I e 1.019, I, todos do CPC, indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Comunique-se à 2a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal, encaminhando-se cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. Concluída a diligência, retornem-me os autos. Publique-se. Brasília, DF, 17 de março de 2020. O Relator, Desembargador Diaulas Costa Ribeiro