Tribunal: TJDFT
Processo: 0742018-28.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0742018-28.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BENEDITO PAULO DE ALMEIDA, MARIA VANDA DE OLIVEIRA ALMEIDA, WANDEMBERG DE OLIVEIRA ALMEIDA AGRAVADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA D E C I S Ã O Por meio do presente recurso, o agravante pretende a reforma da respeitável decisão proferida pelo MM. Juízo da 12a Vara Cível de Brasília, que, em sede de liquidação de sentença proferida em ação civil pública, rejeitou a impugnação apresentada pelo agravante e homologou o laudo pericial, lavrada nos seguintes termos: “Cuida-se de processo em fase de liquidação de sentença proferida em sede de ação civil pública coletiva, autos do processo no 2015.01.1.136763-2, que tramitou perante o juízo da 22a Vara Cível de Brasília. A liquidação se refere à condenação da MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A à obrigação de indenizar os consumidores em razão dos vícios do empreendimento Altos de Taguatinga II, que ensejaram a desvalorização das unidades habitacionais. A decisão de ID 38473746 rejeitou as prejudiciais arguidas pela ré e determinou a realização de prova pericial, para apurar a desvalorização da unidade imobiliária pertencente aos autores, decorrente da não construção da área de lazer no empreendimento. Realizada a prova técnica, o laudo pericial foi anexado à ID 60853214, concluindo o perito que o valor de indenização correspondente à desvalorização do imóvel é de R$ 3.358,09. Após manifestações das partes, o Perito apresentou esclarecimentos ao laudo pericial à ID 64297478. Impugnação da parte autora à ID 63685468. A parte ré concordou com o laudo (ID 64740796). Decido. A impugnação ao laudo pericial apresentado pela parte autora se funda, em suma, nas alegações de que o perito indicou que as áreas de lazer seriam construídas no primeiro pavimento e na cobertura, mas na realidade, o salão de festas seria construído no térreo, bem como que o método utilizado para avaliação foi incorreto, pois não individualizou o imóvel em questão, preocupando-se unicamente com contas matemáticas de custos de construção, fugindo ao que ficou determinado na Ação Civil Pública. Porém, não assiste razão à parte autora. Isso porque, o Perito esclareceu, à ID 64297478, que, independentemente do local das áreas de lazer, todos os espaços prometidos e não entregues foram considerados no âmbito do laudo pericial, e que o método que utilizou foi o mais adequado e recomendável ao caso, aplicando de maneira individualizada o impacto da desvalorização da unidade dos autores pela falta de parte da área de lazer nas áreas comuns da edificação. Nesse sentido, verifico que o método utilizado pelo perito observa o comando do título judicial, pois apurou a desvalorização do imóvel no tocante aos vícios do empreendimento, objeto da liquidação. O método que a parte autora pretende que seja utilizado, qual seja, comparativo de mercado, não é o mais adequado para a apuração em questão, pois envolve subjetivismos e comparações com outros empreendimentos que não o discutido nos autos, e pode haver uma grande variabilidade do que pode ser considerado uma área de lazer completa nos diferentes empreendimentos residenciais construídos. O subjetivismo está justamente neste ponto, porque uma área desse tipo pode envolver salão de festas, piscina, sauna, academia, churrasqueira, dentre outros, ou seja, variadas composições que não cabem ser discutidas no caso, pois afetam o preço a depender do empreendimento. Assim, considerando que a irresignação da parte autora relativa ao método utilizado não procede, porque devidamente esclarecido pelo profissional habilitado para tanto que tal método é o mais adequado, acolho integralmente as conclusões do laudo produzido nos autos e ARBITRO os danos materiais correspondentes à desvalorização da unidade dos autores em R$ 3.358,09, com correção monetária pelos índices oficiais adotados por este TJDFT (INPC) e juros de mora de 1% ao mês a partir desta data”. O agravante alega que a perícia, da forma como foi realizada, não atendeu ao comando constante da sentença proferida na ação civil pública, que determinou o pagamento de indenização para cada um dos adquirentes de imóvel no empreendimento construída pela agravada, referente à desvalorização sofrida em virtude da ausência das áreas de lazer prometidas na propaganda publicitária. Aduz que o método utilizado no laudo pericial analisou tão-somente os custos totais que a construtora deixou de ter com a falta de construção das áreas de lazer prometidas e os dividiu pelas unidades totais do empreendimento, alcançando, a partir dessa operação, o valor da indenização devida a cada um dos proprietários, sem considerar as peculiaridades de cada um deles. Alega que tal sistemática não apura a verdadeira desvalorização de seu imóvel, porque o valor de mercado do imóvel não se confunde com os custos de produção. Sustenta que a melhor maneira de se apurar a verdadeira desvalorização que o seu imóvel sofreu é realizando a comparação com empreendimentos semelhantes. Argumenta que a sentença coletiva liquidanda “não determinou a reprodução do custo de reprodução das partes faltantes da área de lazer prevista no memorial descritivo e nos documentos de propaganda do empreendimento, mas a consequente desvalorização de cada unidade autônoma do prédio”. Registra que “o valor de mercado do imóvel (ou de sua desvalorização) não se confunde com o custo de sua reprodução (reedição), pois envolve outros elementos de ordem objetiva (localização do prédio, posição solar e altura do pavimento da unidade autônoma, aspectos arquitetônicos da fachada, divisão interna da unidade, entre outros), e de ordem subjetiva (preferências de potenciais compradores)”. Ao final, pugna pela reforma da decisão agravada, com imediata concessão de efeito suspensivo. É o relato do necessário. Seguem os fundamentos e a decisão. Nesta fase do recurso de agravo de instrumento, cabe ao Relator analisar a presença dos requisitos necessários à concessão da antecipação da tutela recursal, quais sejam: a) a probabilidade do direito alegado nas razões do recurso; b) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – nem muito menos, sobre o mérito da causa. O periculum in mora emerge do risco de se iniciar a fase de cumprimento de sentença para o pagamento da indenização apurada pelo laudo pericial e homologada pela decisão ora recorrida e, posteriormente, em caso de provimento do presente recurso, ser retomada a liquidação para a produção de novo laudo pericial, com perda de tempo e recursos importantes para as partes e o Poder Judiciário. Todavia, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado nas razões recursais. As razões para a utilização do método de avaliação de custos, em detrimento do método comparativo, foram expostas no laudo pericial, que, em primeira análise, parecem justificar de maneira escorreita a escolha da primeira metodologia referida. Veja-se a seguinte passagem do laudo pericial: “De acordo com os julgados que antecederam esta demanda de cumprimento de sentença, ficou consignado que caberia aos requerentes o direito de serem indenizados em função da desvalorização do imóvel pela não entrega, pela construtora, das áreas de lazer prometidas nas áreas comuns do empreendimento que contém a sua unidade habitacional, notadamente, os oito ambientes descritos no Quadro 1 exposto no item anterior, ou seja, um trabalho basicamente de engenharia de avaliações. Como é cediço, a norma técnica brasileira NBR 14.653-1:2011, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, que trata dos procedimentos gerais da avaliação de bens e de seus direitos, considera diferentes modalidades avaliatórias, cada qual com a sua especificidade, mediante cada situação. É sempre de bom alvitre, quando possível, admitir o uso do ‘método direto comparativo de dados de mercado’ em trabalhos avaliatórios. Nada obstante, no presente caso, o método comparativo de dados de mercado não foi utilizado, uma vez que há uma grande variabilidade do que pode ser considerado como uma área de lazer completa nos diferentes empreendimentos residenciais construídos. Isto porque, normalmente, as áreas de lazer de condomínios de apartamentos podem se constituir desde um salão de festas, piscina e sauna, podendo se estender também, à entrega de academia, churrasqueiras, espaço kids, salão gourmet, piscinas adulto e infantil, etc. e etc. Ainda, em outros casos, é possível observar empreendimentos que possuem áreas de lazer bem maiores e sofisticadas, com uma quantidade maior de equipamentos de lazer, constituindo-se o condomínio de um verdadeiro clube, como quadras de tênis, quadras poliesportivas, offices, pista de cooper ou por contarem também, com ambientes com acabamentos diferenciados das unidades próprias unidades autônomas, o que implica também em grande variabilidade de preços de cada qual. Diante do exposto, a comparação direta entre os imóveis disponíveis no mercado não se constitui da melhor ferramenta para aferir as diferenças de valor de apartamentos para os atributos ‘com’ ou ‘sem’ área de lazer. Ressalta-se ainda, que o empreendimento entregue pela Construtora não se enquadraria em uma edificação sem área de lazer, haja vista que a parte da área de lazer da cobertura foi efetivamente entregue, faltando assim a parte da área de lazer situada no 1o pavimento, conforme o exposto acima. Assim, entendeu o perito que a melhor prática para o cálculo do valor da desvalorização do imóvel em comento no âmbito da norma técnica, seria aquela denominada por método da quantificação de custo, conforme o seu item 8.3.2. Tal metodologia é utilizada para identificar o custo de um bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos, conforme ilustra a imagem 1 abaixo: (...)”. Ademais, os fundamentos da decisão agravada, anteriormente transcrita, também parecem, em juízo preliminar, aptos a justificar a homologação do laudo. Isso é o quanto basta para dar por ausente a probabilidade do direito alegado nas razões recursais. Assim, indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intime-se a agravado para contrarrazões. Publique-se. em Brasília, DF, 30 de setembro de 2020 18:51:18. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0742018-28.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BENEDITO PAULO DE ALMEIDA, MARIA VANDA DE OLIVEIRA ALMEIDA, WANDEMBERG DE OLIVEIRA ALMEIDA AGRAVADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA D E C I S Ã O Por meio do presente recurso, o agravante pretende a reforma da respeitável decisão proferida pelo MM. Juízo da 12a Vara Cível de Brasília, que, em sede de liquidação de sentença proferida em ação civil pública, rejeitou a impugnação apresentada pelo agravante e homologou o laudo pericial, lavrada nos seguintes termos: “Cuida-se de processo em fase de liquidação de sentença proferida em sede de ação civil pública coletiva, autos do processo no 2015.01.1.136763-2, que tramitou perante o juízo da 22a Vara Cível de Brasília. A liquidação se refere à condenação da MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A à obrigação de indenizar os consumidores em razão dos vícios do empreendimento Altos de Taguatinga II, que ensejaram a desvalorização das unidades habitacionais. A decisão de ID 38473746 rejeitou as prejudiciais arguidas pela ré e determinou a realização de prova pericial, para apurar a desvalorização da unidade imobiliária pertencente aos autores, decorrente da não construção da área de lazer no empreendimento. Realizada a prova técnica, o laudo pericial foi anexado à ID 60853214, concluindo o perito que o valor de indenização correspondente à desvalorização do imóvel é de R$ 3.358,09. Após manifestações das partes, o Perito apresentou esclarecimentos ao laudo pericial à ID 64297478. Impugnação da parte autora à ID 63685468. A parte ré concordou com o laudo (ID 64740796). Decido. A impugnação ao laudo pericial apresentado pela parte autora se funda, em suma, nas alegações de que o perito indicou que as áreas de lazer seriam construídas no primeiro pavimento e na cobertura, mas na realidade, o salão de festas seria construído no térreo, bem como que o método utilizado para avaliação foi incorreto, pois não individualizou o imóvel em questão, preocupando-se unicamente com contas matemáticas de custos de construção, fugindo ao que ficou determinado na Ação Civil Pública. Porém, não assiste razão à parte autora. Isso porque, o Perito esclareceu, à ID 64297478, que, independentemente do local das áreas de lazer, todos os espaços prometidos e não entregues foram considerados no âmbito do laudo pericial, e que o método que utilizou foi o mais adequado e recomendável ao caso, aplicando de maneira individualizada o impacto da desvalorização da unidade dos autores pela falta de parte da área de lazer nas áreas comuns da edificação. Nesse sentido, verifico que o método utilizado pelo perito observa o comando do título judicial, pois apurou a desvalorização do imóvel no tocante aos vícios do empreendimento, objeto da liquidação. O método que a parte autora pretende que seja utilizado, qual seja, comparativo de mercado, não é o mais adequado para a apuração em questão, pois envolve subjetivismos e comparações com outros empreendimentos que não o discutido nos autos, e pode haver uma grande variabilidade do que pode ser considerado uma área de lazer completa nos diferentes empreendimentos residenciais construídos. O subjetivismo está justamente neste ponto, porque uma área desse tipo pode envolver salão de festas, piscina, sauna, academia, churrasqueira, dentre outros, ou seja, variadas composições que não cabem ser discutidas no caso, pois afetam o preço a depender do empreendimento. Assim, considerando que a irresignação da parte autora relativa ao método utilizado não procede, porque devidamente esclarecido pelo profissional habilitado para tanto que tal método é o mais adequado, acolho integralmente as conclusões do laudo produzido nos autos e ARBITRO os danos materiais correspondentes à desvalorização da unidade dos autores em R$ 3.358,09, com correção monetária pelos índices oficiais adotados por este TJDFT (INPC) e juros de mora de 1% ao mês a partir desta data”. O agravante alega que a perícia, da forma como foi realizada, não atendeu ao comando constante da sentença proferida na ação civil pública, que determinou o pagamento de indenização para cada um dos adquirentes de imóvel no empreendimento construída pela agravada, referente à desvalorização sofrida em virtude da ausência das áreas de lazer prometidas na propaganda publicitária. Aduz que o método utilizado no laudo pericial analisou tão-somente os custos totais que a construtora deixou de ter com a falta de construção das áreas de lazer prometidas e os dividiu pelas unidades totais do empreendimento, alcançando, a partir dessa operação, o valor da indenização devida a cada um dos proprietários, sem considerar as peculiaridades de cada um deles. Alega que tal sistemática não apura a verdadeira desvalorização de seu imóvel, porque o valor de mercado do imóvel não se confunde com os custos de produção. Sustenta que a melhor maneira de se apurar a verdadeira desvalorização que o seu imóvel sofreu é realizando a comparação com empreendimentos semelhantes. Argumenta que a sentença coletiva liquidanda “não determinou a reprodução do custo de reprodução das partes faltantes da área de lazer prevista no memorial descritivo e nos documentos de propaganda do empreendimento, mas a consequente desvalorização de cada unidade autônoma do prédio”. Registra que “o valor de mercado do imóvel (ou de sua desvalorização) não se confunde com o custo de sua reprodução (reedição), pois envolve outros elementos de ordem objetiva (localização do prédio, posição solar e altura do pavimento da unidade autônoma, aspectos arquitetônicos da fachada, divisão interna da unidade, entre outros), e de ordem subjetiva (preferências de potenciais compradores)”. Ao final, pugna pela reforma da decisão agravada, com imediata concessão de efeito suspensivo. É o relato do necessário. Seguem os fundamentos e a decisão. Nesta fase do recurso de agravo de instrumento, cabe ao Relator analisar a presença dos requisitos necessários à concessão da antecipação da tutela recursal, quais sejam: a) a probabilidade do direito alegado nas razões do recurso; b) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – nem muito menos, sobre o mérito da causa. O periculum in mora emerge do risco de se iniciar a fase de cumprimento de sentença para o pagamento da indenização apurada pelo laudo pericial e homologada pela decisão ora recorrida e, posteriormente, em caso de provimento do presente recurso, ser retomada a liquidação para a produção de novo laudo pericial, com perda de tempo e recursos importantes para as partes e o Poder Judiciário. Todavia, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado nas razões recursais. As razões para a utilização do método de avaliação de custos, em detrimento do método comparativo, foram expostas no laudo pericial, que, em primeira análise, parecem justificar de maneira escorreita a escolha da primeira metodologia referida. Veja-se a seguinte passagem do laudo pericial: “De acordo com os julgados que antecederam esta demanda de cumprimento de sentença, ficou consignado que caberia aos requerentes o direito de serem indenizados em função da desvalorização do imóvel pela não entrega, pela construtora, das áreas de lazer prometidas nas áreas comuns do empreendimento que contém a sua unidade habitacional, notadamente, os oito ambientes descritos no Quadro 1 exposto no item anterior, ou seja, um trabalho basicamente de engenharia de avaliações. Como é cediço, a norma técnica brasileira NBR 14.653-1:2011, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, que trata dos procedimentos gerais da avaliação de bens e de seus direitos, considera diferentes modalidades avaliatórias, cada qual com a sua especificidade, mediante cada situação. É sempre de bom alvitre, quando possível, admitir o uso do ‘método direto comparativo de dados de mercado’ em trabalhos avaliatórios. Nada obstante, no presente caso, o método comparativo de dados de mercado não foi utilizado, uma vez que há uma grande variabilidade do que pode ser considerado como uma área de lazer completa nos diferentes empreendimentos residenciais construídos. Isto porque, normalmente, as áreas de lazer de condomínios de apartamentos podem se constituir desde um salão de festas, piscina e sauna, podendo se estender também, à entrega de academia, churrasqueiras, espaço kids, salão gourmet, piscinas adulto e infantil, etc. e etc. Ainda, em outros casos, é possível observar empreendimentos que possuem áreas de lazer bem maiores e sofisticadas, com uma quantidade maior de equipamentos de lazer, constituindo-se o condomínio de um verdadeiro clube, como quadras de tênis, quadras poliesportivas, offices, pista de cooper ou por contarem também, com ambientes com acabamentos diferenciados das unidades próprias unidades autônomas, o que implica também em grande variabilidade de preços de cada qual. Diante do exposto, a comparação direta entre os imóveis disponíveis no mercado não se constitui da melhor ferramenta para aferir as diferenças de valor de apartamentos para os atributos ‘com’ ou ‘sem’ área de lazer. Ressalta-se ainda, que o empreendimento entregue pela Construtora não se enquadraria em uma edificação sem área de lazer, haja vista que a parte da área de lazer da cobertura foi efetivamente entregue, faltando assim a parte da área de lazer situada no 1o pavimento, conforme o exposto acima. Assim, entendeu o perito que a melhor prática para o cálculo do valor da desvalorização do imóvel em comento no âmbito da norma técnica, seria aquela denominada por método da quantificação de custo, conforme o seu item 8.3.2. Tal metodologia é utilizada para identificar o custo de um bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos, conforme ilustra a imagem 1 abaixo: (...)”. Ademais, os fundamentos da decisão agravada, anteriormente transcrita, também parecem, em juízo preliminar, aptos a justificar a homologação do laudo. Isso é o quanto basta para dar por ausente a probabilidade do direito alegado nas razões recursais. Assim, indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intime-se a agravado para contrarrazões. Publique-se. em Brasília, DF, 30 de setembro de 2020 18:51:18. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator