Tribunal: TJDFT
Processo: 0704072-19.2020.8.07.0001
Órgão julgador: ESDRAS NEVES
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-11-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0704072-19.2020.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: EUNIDES ALVES DE OLIVEIRA, VICTORIA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA APELADO: VICTORIA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, EUNIDES ALVES DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por EUNIDES ALVES DE OLIVEIRA (autora) e VICTÓRIA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA (ré), em face de sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de conhecimento, I. julgou os pedidos inicial e reconvencional improcedentes; II. revogou a tutela de urgência concedida à autora; III. fixou os honorários advocatícios, de forma independente, em 10% do valor da causa da ação e em 10% do valor da causa da reconvenção; IV. determinou que as despesas processuais e os honorários advocatícios da ação são devidos pela autora; e determinou que as despesas processuais e os honorários advocatícios da reconvenção são devidos pela ré/reconvinte (ID 20898490). Em suas razões recursais (ID 20898500), a autora/apelante requer, inicialmente, que o recurso seja recebido no efeito suspensivo. Ressalta que a revogação da tutela de urgência inicialmente deferida mostra-se precipitada, na medida em que não possui condições para arcar com os pagamentos devidos em face da contratação. Pondera que, para salvaguardar o seu direito de discutir o desfazimento do acerto, a melhor solução corresponde à suspensão dos pagamentos e dos efeitos da mora. Suscita, ainda, preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Para tanto, alega que o pedido de rescisão da avença celebrada entre as partes, com base na tese de onerosidade excessiva, reclama a incursão em aspectos financeiros da contratação, notadamente para que seja apurado qual o atual valor de mercado do imóvel objeto deste feito, assim como a sua projeção em comparação ao saldo devedor. Menciona, a par disso, que a estipulação dos lucros cessantes vindicados pela contraparte também enseja a verificação do valor de mercado do bem, desta vez para fins de locação. Pugna, assim, pela cassação da sentença hostilizada, por violação ao contraditório e à ampla defesa. No mérito, sustenta que a escritura pública de compra e venda lavrada pelos litigantes não altera ou transforma a natureza do quanto ajustado anteriormente em sede de contrato preliminar. Afirma que o pedido principal envolve a rescisão da compra e venda com a restituição das partes ao status quo ante, nos moldes do artigo 182, do Código Civil, o que engloba tanto a promessa de compra e venda quanto a escritura pública posterior. Discorre sobre a possibilidade do pedido de rescisão do pacto, ainda que tenha havido posterior lavratura de escritura pública e anterior imissão do adquirente na posse do bem. Frisa que o imóvel apresentou desvalorização de seu valor de mercado, o que não repercutiu nos valores financeiros assumidos pela adquirente. Adverte que jamais concebeu tamanha elevação dos valores pactuados, aliada, ainda, à desvalorização do bem. Roga pelo desfazimento do contrato, com a devolução de todas as cifras desembolsadas, inclusive a título de comissão de corretagem. Aduz que a manutenção da contratação é inviável do ponto de vista econômico, haja vista não dispor de recursos necessários para arcar com o pagamento de vultosas mensalidades. Salienta que, mesmo se a dissolução contratual provier de sua culpa, faz-se necessária, ainda, a revisão da cláusula penal, pois fixada em patamar expressivo. Quanto ao ponto, afirma que o percentual de 25% sobre o valor das prestações pagas, previsto na promessa de compra e venda, revela-se totalmente abusivo, sendo cabível a sua fixação à razão de 10% dos pagamentos efetuados. Com base nesses argumentos, pede a reforma da sentença, para que o pedido inicial seja julgado procedente, mantendo-se os efeitos da decisão que deferiu a antecipação de tutela. Preparo regular (ID 20898502). Contrarrazões apresentadas (ID 20898512), pelo desprovimento do recurso. A autora/apelante, via petição de ID 21040371, reitera o pedido de atribuição de efeito suspensivo, noticiando o recebimento de notificação da parte adversa. Relatados, decido. A apelação, em regra, tem efeito suspensivo. Todavia, nas hipóteses do § 1o, do artigo 1.012, do Código de Processo Civil, dentre as quais se inclui a sentença que confirma, concede ou revoga tutela provisória, a decisão tem eficácia e começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação. Para a suspensão da eficácia da referida sentença, incumbe ao apelante demonstrar de forma inequívoca a probabilidade de provimento do recurso ou, sendo relevante a fundamentação, a existência de risco de dano grave ou de difícil reparação, na forma do que dispõe o § 4o, do artigo acima mencionado, a exemplo do que ocorre para a concessão do pedido de tutela provisória. A probabilidade do direito, para esses fins, corresponde a um juízo de verossimilhança, de quase certeza que se forma sobre uma determinada situação de fato ou de direito a partir de uma cognição sumária e superficial dos elementos de prova constantes dos autos. Numa análise inicial que o momento oportuniza, NÃO VISLUMBRO os requisitos para a concessão do efeito suspensivo pleiteado pela autora/apelante. Noticiam os autos que as partes celebraram, em 02/02/2014, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária (ID 20897899), que tem por objeto o apartamento no 903, do edifício Le Paysage, situado na Rua 34 Sul, Lote 08, Águas Claras/DF, tendo sido concretizado o negócio, inclusive, mediante lavratura da escritura pública com alienação fiduciária, no dia 05/01/2015 (ID 20897900). Por sua vez, em 11/02/2020, sob o fundamento de ausência de condições financeiras para dar continuidade ao cumprimento da obrigação, a adquirente ajuizou a presente ação, na qual requer a resolução do contrato de compra e venda firmado com a ré por onerosidade excessiva, nos moldes do artigo 478, do Código Civil, com a consequente restituição dos pagamentos promovidos ao longo da execução do ajuste, inclusive a título de comissão de corretagem. Subsidiariamente, pede a resilição da avença, com a retenção de apenas 10% sobre os valores efetivamente desembolsados. No caso dos autos, a onerosidade excessiva arguida é, em princípio, desqualificada pelo fato de que o valor de cada parcela do preço do imóvel e dos acréscimos legais (juros e correção monetária) constou do próprio contrato, isto é, não houve acontecimento superveniente, previsível ou imprevisível, que tenha alterado a comutatividade das obrigações contraídas, consoante a inteligência do dispositivo legal acima referido. Semelhantemente, não é bastante para caracterizar onerosidade excessiva, ante a inexistência de demonstração de fato imprevisível capaz de alterar as bases da contratação, a singela alegação de que ocorreu defasagem do preço do imóvel adquirido, ao passo que, de outro lado, houve majoração das prestações acordadas e, por conseguinte, do saldo devedor. De outra parte, nesta análise preambular, também não comporta acolhimento a pretensão de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel já escriturado pela vendedora e em cuja posse está a adquirente desde 16/06/2014, conforme termo de recebimento de chaves de ID 20898464. Isso porque, com a lavratura da escritura pública, o contrato de promessa de compra e venda deixou de existir, diante da realização do negócio jurídico que as partes se obrigaram a cumprir. A par disso, quanto à restituição dos valores pagos, é certo que a presente lide versa sobre escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrada com fundamento na Lei no 9.514/97. Neste ponto, a ausência de registro da escritura definitiva do imóvel, por inércia da requerente, conforme indicam as notificações de IDs 20898465; 20898466, 20898467, não permitem o afastamento do procedimento específico livremente elegido pelas partes, sob pena de se violar o princípio de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza – nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Destarte, a celebração de escritura de compra e venda do imóvel importa em nova relação contratual, estando extinta e exaurida a promessa de compra e venda do bem. Consequentemente, afigura-se incabível a rescisão contratual reclamada, por esgotamento do objeto, notadamente diante da posse inconteste exercida pela autora há mais de 06 anos após a entrega do bem. Assim, à míngua de caracterização da onerosidade excessiva alegada pela autora, não pode ser suspensa a exigibilidade das parcelas devidas por ela, mormente por não ser viável, in casu, a extinção do contrato pela mera vontade da compradora. Além disso, também não existe justificativa razoável para impedir que a apelada exerça o seu direito creditício, sob pena de acarretar-lhe indevida diminuição patrimonial. Em conclusão, nesta análise superficial, inexiste probabilidade de provimento do recurso. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação interposto. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos para a análise do mérito das insurgências aviadas. Brasília, D.F., 4 de novembro de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0704072-19.2020.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: EUNIDES ALVES DE OLIVEIRA, VICTORIA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA APELADO: VICTORIA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, EUNIDES ALVES DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por EUNIDES ALVES DE OLIVEIRA (autora) e VICTÓRIA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA (ré), em face de sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de conhecimento, I. julgou os pedidos inicial e reconvencional improcedentes; II. revogou a tutela de urgência concedida à autora; III. fixou os honorários advocatícios, de forma independente, em 10% do valor da causa da ação e em 10% do valor da causa da reconvenção; IV. determinou que as despesas processuais e os honorários advocatícios da ação são devidos pela autora; e determinou que as despesas processuais e os honorários advocatícios da reconvenção são devidos pela ré/reconvinte (ID 20898490). Em suas razões recursais (ID 20898500), a autora/apelante requer, inicialmente, que o recurso seja recebido no efeito suspensivo. Ressalta que a revogação da tutela de urgência inicialmente deferida mostra-se precipitada, na medida em que não possui condições para arcar com os pagamentos devidos em face da contratação. Pondera que, para salvaguardar o seu direito de discutir o desfazimento do acerto, a melhor solução corresponde à suspensão dos pagamentos e dos efeitos da mora. Suscita, ainda, preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Para tanto, alega que o pedido de rescisão da avença celebrada entre as partes, com base na tese de onerosidade excessiva, reclama a incursão em aspectos financeiros da contratação, notadamente para que seja apurado qual o atual valor de mercado do imóvel objeto deste feito, assim como a sua projeção em comparação ao saldo devedor. Menciona, a par disso, que a estipulação dos lucros cessantes vindicados pela contraparte também enseja a verificação do valor de mercado do bem, desta vez para fins de locação. Pugna, assim, pela cassação da sentença hostilizada, por violação ao contraditório e à ampla defesa. No mérito, sustenta que a escritura pública de compra e venda lavrada pelos litigantes não altera ou transforma a natureza do quanto ajustado anteriormente em sede de contrato preliminar. Afirma que o pedido principal envolve a rescisão da compra e venda com a restituição das partes ao status quo ante, nos moldes do artigo 182, do Código Civil, o que engloba tanto a promessa de compra e venda quanto a escritura pública posterior. Discorre sobre a possibilidade do pedido de rescisão do pacto, ainda que tenha havido posterior lavratura de escritura pública e anterior imissão do adquirente na posse do bem. Frisa que o imóvel apresentou desvalorização de seu valor de mercado, o que não repercutiu nos valores financeiros assumidos pela adquirente. Adverte que jamais concebeu tamanha elevação dos valores pactuados, aliada, ainda, à desvalorização do bem. Roga pelo desfazimento do contrato, com a devolução de todas as cifras desembolsadas, inclusive a título de comissão de corretagem. Aduz que a manutenção da contratação é inviável do ponto de vista econômico, haja vista não dispor de recursos necessários para arcar com o pagamento de vultosas mensalidades. Salienta que, mesmo se a dissolução contratual provier de sua culpa, faz-se necessária, ainda, a revisão da cláusula penal, pois fixada em patamar expressivo. Quanto ao ponto, afirma que o percentual de 25% sobre o valor das prestações pagas, previsto na promessa de compra e venda, revela-se totalmente abusivo, sendo cabível a sua fixação à razão de 10% dos pagamentos efetuados. Com base nesses argumentos, pede a reforma da sentença, para que o pedido inicial seja julgado procedente, mantendo-se os efeitos da decisão que deferiu a antecipação de tutela. Preparo regular (ID 20898502). Contrarrazões apresentadas (ID 20898512), pelo desprovimento do recurso. A autora/apelante, via petição de ID 21040371, reitera o pedido de atribuição de efeito suspensivo, noticiando o recebimento de notificação da parte adversa. Relatados, decido. A apelação, em regra, tem efeito suspensivo. Todavia, nas hipóteses do § 1o, do artigo 1.012, do Código de Processo Civil, dentre as quais se inclui a sentença que confirma, concede ou revoga tutela provisória, a decisão tem eficácia e começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação. Para a suspensão da eficácia da referida sentença, incumbe ao apelante demonstrar de forma inequívoca a probabilidade de provimento do recurso ou, sendo relevante a fundamentação, a existência de risco de dano grave ou de difícil reparação, na forma do que dispõe o § 4o, do artigo acima mencionado, a exemplo do que ocorre para a concessão do pedido de tutela provisória. A probabilidade do direito, para esses fins, corresponde a um juízo de verossimilhança, de quase certeza que se forma sobre uma determinada situação de fato ou de direito a partir de uma cognição sumária e superficial dos elementos de prova constantes dos autos. Numa análise inicial que o momento oportuniza, NÃO VISLUMBRO os requisitos para a concessão do efeito suspensivo pleiteado pela autora/apelante. Noticiam os autos que as partes celebraram, em 02/02/2014, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária (ID 20897899), que tem por objeto o apartamento no 903, do edifício Le Paysage, situado na Rua 34 Sul, Lote 08, Águas Claras/DF, tendo sido concretizado o negócio, inclusive, mediante lavratura da escritura pública com alienação fiduciária, no dia 05/01/2015 (ID 20897900). Por sua vez, em 11/02/2020, sob o fundamento de ausência de condições financeiras para dar continuidade ao cumprimento da obrigação, a adquirente ajuizou a presente ação, na qual requer a resolução do contrato de compra e venda firmado com a ré por onerosidade excessiva, nos moldes do artigo 478, do Código Civil, com a consequente restituição dos pagamentos promovidos ao longo da execução do ajuste, inclusive a título de comissão de corretagem. Subsidiariamente, pede a resilição da avença, com a retenção de apenas 10% sobre os valores efetivamente desembolsados. No caso dos autos, a onerosidade excessiva arguida é, em princípio, desqualificada pelo fato de que o valor de cada parcela do preço do imóvel e dos acréscimos legais (juros e correção monetária) constou do próprio contrato, isto é, não houve acontecimento superveniente, previsível ou imprevisível, que tenha alterado a comutatividade das obrigações contraídas, consoante a inteligência do dispositivo legal acima referido. Semelhantemente, não é bastante para caracterizar onerosidade excessiva, ante a inexistência de demonstração de fato imprevisível capaz de alterar as bases da contratação, a singela alegação de que ocorreu defasagem do preço do imóvel adquirido, ao passo que, de outro lado, houve majoração das prestações acordadas e, por conseguinte, do saldo devedor. De outra parte, nesta análise preambular, também não comporta acolhimento a pretensão de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel já escriturado pela vendedora e em cuja posse está a adquirente desde 16/06/2014, conforme termo de recebimento de chaves de ID 20898464. Isso porque, com a lavratura da escritura pública, o contrato de promessa de compra e venda deixou de existir, diante da realização do negócio jurídico que as partes se obrigaram a cumprir. A par disso, quanto à restituição dos valores pagos, é certo que a presente lide versa sobre escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrada com fundamento na Lei no 9.514/97. Neste ponto, a ausência de registro da escritura definitiva do imóvel, por inércia da requerente, conforme indicam as notificações de IDs 20898465; 20898466, 20898467, não permitem o afastamento do procedimento específico livremente elegido pelas partes, sob pena de se violar o princípio de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza – nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Destarte, a celebração de escritura de compra e venda do imóvel importa em nova relação contratual, estando extinta e exaurida a promessa de compra e venda do bem. Consequentemente, afigura-se incabível a rescisão contratual reclamada, por esgotamento do objeto, notadamente diante da posse inconteste exercida pela autora há mais de 06 anos após a entrega do bem. Assim, à míngua de caracterização da onerosidade excessiva alegada pela autora, não pode ser suspensa a exigibilidade das parcelas devidas por ela, mormente por não ser viável, in casu, a extinção do contrato pela mera vontade da compradora. Além disso, também não existe justificativa razoável para impedir que a apelada exerça o seu direito creditício, sob pena de acarretar-lhe indevida diminuição patrimonial. Em conclusão, nesta análise superficial, inexiste probabilidade de provimento do recurso. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação interposto. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos para a análise do mérito das insurgências aviadas. Brasília, D.F., 4 de novembro de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator