Tribunal: TJDFT
Processo: 0745660-09.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0745660-09.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MOACIR DE SOUZA FREITAS JUNIOR, ALESSANDRA CABALLERO BRUGGER AGRAVADO: JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BANCO OPPORTUNITY DE INVESTIMENTO S.A. D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MOACIR DE SOUZA FREITAS JUNIOR e ALESSANDRA CABALLERO BRUGGER em face de decisão proferida pelo Juízo da Vigésima Quarta Vara Cível de Brasília que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0718672-50.2017.8.07.0001, rejeitou a impugnação dos agravantes e homologou o laudo pericial confeccionado por expert nomeado pelo Juízo. Preliminarmente, os agravantes apontam falta de fundamentação e omissão na decisão agravada quanto ao registro na avaliação pericial de que a vistoria teria sido realizada na unidade 1606, embora outro imóvel tivesse sido periciado. Em apertada síntese, afirma a parte ora agravante que as mobílias e os utensílios pagos a título decorativo deveriam ter sido considerados no laudo a fim de aumentar o valor do aluguel do imóvel. Sustentam que as áreas comuns do prédio também devem ser levadas em consideração, dado que seriam de acesso gratuito a todos os moradores, inclusive aqueles que apenas ali se hospedarem. Apontam incompatibilidade do laudo com os boletins do SECOVI/DF na obtenção da média dos valores históricos de alugueis do empreendimento. Demonstram inconformismo quanto à escolha da metodologia de regressão do valor do aluguel, visto que não refletiria a realidade do mercado imobiliário no período analisado. Ressaltam a discrepância injustificada entre o valor fixado o laudo dos autos com outro apresentado pelos agravantes por meio de prova emprestada. Ao final, requerem o conhecimento e a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, seu provimento para que a decisão seja reformada alterando o valor médio do aluguel para R$ 2.744,00 (dois mil setecentos e quarenta e quatro reais). Preparo recolhido ID 20537073 e 20537074. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, dele conheço, nos termos do artigo 1.015, parágrafo único do Código de Processo Civil. 1. PRELIMINAR 1.1. Nulidade da decisão agravada Os agravantes alegam falta de fundamentação da decisão agravada, aduzindo que o juiz a quo teria deixado de elencar fundamentação concreta para o não provimento da impugnação ao laudo pericial. Não só isso, como também não teria sanado a omissão quanto ao registro na avaliação pericial de que a vistoria teria sido realizada na unidade 1606, embora outro imóvel tivesse sido periciado. O Código de Processo Civil prevê: Art. 489. São elementos essenciais da sentença: § 1o Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que: I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida; II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso; III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão; IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador; V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos; VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento. Fundamentação resumida não quer dizer falta de fundamentação. Pela leitura da decisão agravada é possível verificar que o juízo a quo analisou a questão e concluíra pela adequação do valor apurador pelo perito como devido pela locação do imóvel atestando a qualidade da técnica utilizada no laudo. Além disso, a respeito da ausência de pericia realizada na unidade 1606, o juízo de origem apresentou item específico quanto ao tema. Transcrevo: (...) - Em relação a ausência de perícia realizada na unidade 1606: Compulsados os autos, observa-se que na data de 1o/06/2020 a parte executada informou a impossibilidade de franquear ao perito a visita à unidade em discussão, uma vez que o imóvel teria sido vendido à terceiros. No dia seguinte a esta manifestação, os impugnantes requereram em ID no 64506608, que a executada indicasse outro imóvel semelhante para vistoria pericial, in verbis: “bastaria às executadas indicar unidade semelhante a que está sendo objeto de perícia nestes autos! Mas não! Preferem dificultar!”. Assim, tem-se dos autos que a parte exequente pleiteou pela manutenção da vistoria na data determinada pelo perito, 05/06/2020, mesmo que a perícia fosse efetuada em imóvel semelhante do mesmo empreendimento. A manifestação dos impugnantes foi, assim, acolhida pelo Juízo à época, em decisão de ID no 64547756, que determinou às executadas a informação de unidade semelhante e não ocupada para a realização da perícia, ao que as partes indicaram a unidade 417. Esteve a parte exequente, assim, ciente a todo momento de que a perícia seria efetuada em imóvel distinto, afirmando o perito, em sua complementação de ID no 68809140 que não levou em consideração o estado de conservação da unidade vistoriada para a determinação do valor de locação do bem, tendo, inclusive, acostado aos autos fotos da unidade 1006, mobiliada e posicionada no mesmo local da unidade 1606. Assim, ainda que franqueada à vista do perito em imóvel desocupado e sem móveis, o perito demonstrou a preocupação em visitar também a unidade 1606, mobiliada e localizada na mesma posição da unidade em questão para efetuar sua análise técnica de forma imparcial. Ademais, o perito teve acesso às fotos do imóvel original retiradas pelos exequentes, sendo incabível determinar que não tenha levado em consideração o real estado de imóvel para a determinação do valor de locação. Portanto, não há que se falar em nulidade da decisão agravada. AFASTO a preliminar ventilada. 2. MÉRITO A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, §1o c/c art. 300 do Código de Processo Civil. A decisão ora recorrida tem o seguinte teor (ID 71131873 dos autos na origem): Vistos, etc. Cuida-se de impugnação ao laudo pericial exarado em ID no 66198045 e complementado em ID no 68809140, proposta por ALESSANDRA CABALLERO BRUGGER e MOACIR DE SOUZA FREITAS JÚNIOR. Instaurada liquidação pelo procedimento comum e indeferida a aplicação do sistema pool de locações para o cálculo do quantum indenizatório pelo acórdão de ID no 44047839, determinou-se a realização de perícia nos autos para a apuração do valor locatício mensal do imóvel situado no empreendimento Edifício Fusion Work &amp; Live, unidade 1606, localizado na Quadra 1, bloco D, Setor Hoteleiro Norte, Área Especial A, a título de lucros cessantes, durante o período de mora ocorrido entre 16/02/2013 e 09/05/2017. Assim, determinada a realização de perícia imobiliária para aferir o valor médio do aluguel do imóvel no período, a prova restou implementada por expert indicado pelo Juízo, que ofereceu o laudo ora objeto de impugnação. Afirmam os impugnantes que o valor determinado pelo perito correspondente ao valor de aluguel do bem não reflete o cenário do mercado imobiliário ao longo dos últimos anos e, por isso, não pode ser utilizado como parâmetro pelo Juízo para a fixação do valor locatício do imóvel no período apurado. Aduz, em síntese: a) que a unidade periciada não foi a unidade 1606, objeto da discussão, mas a unidade 417, encontrando-se a unidade periciada deteriorada, sem os mobiliários e utensílios constantes da unidade 1606 e que agregam valor ao imóvel, o que não foi sequer mencionado/considerado no laudo de perícia; b) que o perito não se manifesta a respeito da estrutura física e de segurança do condomínio em que inserido o imóvel, com piscina aquecida, bar da piscina na cobertura, academia completa, recepção com sistema de segurança, sauna, entre outros; c) que os valores apurados pelo perito não são compatíveis com os boletins mensais de conjuntura imobiliária elaborados pelo SECOVI/DF e ora acostados aos autos, que apuram um valor médio, entre os anos de 2013 e 2017 de R$ 2.622,69; d) que a metodologia de regressão do valor de aluguel, pautada pelo IGPM, é especulativa e não reflete a realidade do mercado imobiliário no período em análise; e) que o valor determinado pelo perito é muito discrepante do valor fixado por outros laudos periciais tomados como prova emprestada (ID no 28402734 e 28686447). A parte executada não se manifestou em contraditório. Narra o perito, em seu laudo de avaliação de ID no 66198045, que o valor do imóvel em questão foi determinado levando-se em consideração as diretrizes determinadas nas Resoluções COFECI no 957/2006, COFECI no 1.066/2007 e, também, pelo estabelecido na NBR – 14653-2/2011. Afirma que o método de avaliação aplicado para a aferição do valor do aluguel da unidade 1606 foi o comparativo direto, o qual regredido utilizando-se a tabela fornecida pelo Banco Central do Brasil e o IGPM, índice utilizado para balizar a maior parte dos contratos de locação. Em seu laudo, assim, o perito descreve o empreendimento e seu estado de conservação, chegando a um valor de aluguel médio de R$ 2.365,00 para o mês de junho/2020. Aplicando-se a regressão do valor do aluguel pelo IGPM, tem-se a tabela de valores de aluguel determinada em ID no 66198045 para os anos de 2013 a 2019. Ressalta que não houve a perícia direta da unidade 1606 uma vez não franqueada sua visita pelos executados, tendo realizada vistoria em imóveis de mesmo tamanho e posição (unidades 416 e 1006). O expert respondeu, ainda, os quesitos elaborados pelas partes e encerrou o laudo. Em resposta à impugnação, ainda, o perito manifestou-se em ID no 68809140, afirmando, em síntese, que: a) não levou em consideração o estado de conservação da unidade vistoriada para a apuração do valor informado em laudo, que acostou aos autos, inclusive, fotos da unidade 1006 que se encontra mobiliada e na mesma posição do objeto 1606, o que demonstra a imparcialidade do perito na determinação do valor; b) buscou estabelecer o real valor justo à época para a locação do imóvel, tomando por base imóveis equivalentes, com características semelhantes e em endereços próximos, todas mobiliadas e funcionais, prontas para habitação; c) para determinar o valor do imóvel é necessário apartar áreas adjacentes, uma vez que os imóveis localizados na parte sul da cidade são geralmente mais valorizados do que os situados na asa norte; d) a mera adoção do Boletim de Conjuntura Imobiliária do SECOVI levaria a apresentação de um resultado mediano, que não refletiria a região objeto de estudo, uma vez que aglomeraria imóveis de diferentes estados de conservação e construção; e) o método aplicado para avaliação foi pesquisa comparativa direta no mercado imobiliário, seguindo as diretrizes da COFECI e NBR-14653-2/2011; f) Confirma todos os resultados obtidos no laudo e reforça sua elaboração de forma imparcial. Em resposta, a parte autora reitera as alegações realizadas em sede de impugnação. É o bastante relatório. Decido. Cuida-se de impugnação ao laudo pericial imobiliário produzido por perito imparcial designado pelo Juízo. Discorda a parte impugnante sobre o valor determinado pelo perito como sendo o valor de locação do imóvel para o período compreendido entre 2013 e 2017 uma vez que não estaria em conformidade com o estado do imóvel ou com a estrutura da construção em que se localiza o bem, que os valores seriam incompatíveis com os boletins do SECOVI/DF para a locação de apart hotel nos anos apurados, que a metodologia de regressão pelo IGPM não refletiria o mercado imobiliário, bem como que o valor determinado pelo perito é muito distinto de outros apurados por laudos periciais semelhantes tomados como prova emprestada. Passo a sim, a manifestar sobre cada um dos pontos apurados pelos impugnantes: - Em relação a ausência de perícia realizada na unidade 1606: Compulsados os autos, observa-se que na data de 1o/06/2020 a parte executada informou a impossibilidade de franquear ao perito a visita à unidade em discussão, uma vez que o imóvel teria sido vendido à terceiros. No dia seguinte a esta manifestação, os impugnantes requereram em ID no 64506608, que a executada indicasse outro imóvel semelhante para vistoria pericial, in verbis: “bastaria às executadas indicar unidade semelhante a que está sendo objeto de perícia nestes autos! Mas não! Preferem dificultar!”. Assim, tem-se dos autos que a parte exequente pleiteou pela manutenção da vistoria na data determinada pelo perito, 05/06/2020, mesmo que a perícia fosse efetuada em imóvel semelhante do mesmo empreendimento. A manifestação dos impugnantes foi, assim, acolhida pelo Juízo à época, em decisão de ID no 64547756, que determinou às executadas a informação de unidade semelhante e não ocupada para a realização da perícia, ao que as partes indicaram a unidade 417. Esteve a parte exequente, assim, ciente a todo momento de que a perícia seria efetuada em imóvel distinto, afirmando o perito, em sua complementação de ID no 68809140 que não levou em consideração o estado de conservação da unidade vistoriada para a determinação do valor de locação do bem, tendo, inclusive, acostado aos autos fotos da unidade 1006, mobiliada e posicionada no mesmo local da unidade 1606. Assim, ainda que franqueada à vista do perito em imóvel desocupado e sem móveis, o perito demonstrou a preocupação em visitar também a unidade 1606, mobiliada e localizada na mesma posição da unidade em questão para efetuar sua análise técnica de forma imparcial. Ademais, o perito teve acesso às fotos do imóvel original retiradas pelos exequentes, sendo incabível determinar que não tenha levado em consideração o real estado de imóvel para a determinação do valor de locação. - Em relação a desconsideração da estrutura do empreendimento em que localizado o imóvel: Afirma o perito que o Edifício Fusion Work &amp; Live é um empreendimento composto de unidades tipo apart-hotel, salas comerciais e vagas de garagem, com disponibilidade de serviços de caráter básico ou opcional. De fato, conforme a ficha técnica do edifício acessada pelo site da incorporadora João Fortes: http://www.joaofortes.com.br/institucional/ficha/FusionWorkLive/conteudo.aspx, o imóvel possui como estrutura de lazer academia do Premium Club Le Quartier, sauna com repouso do Premium Club Le Quartier e piscina aquecida indoor. Como infraestrutura de segurança: central de arrumação e limpeza, central de manutenção e reparos, posto de coleta de lavanderia, organização de eventos, copa/coffee breaks, serviço de mensageiro, posto de coleta de correspondência, serviço concierge, personal trainer para usuários do Premium Club Le Quartier, serviço de massagem e estética para usuários do Premium Club Le Quartier. Verifica-se, assim, que as áreas comuns do edifício informadas pelos impugnantes estão presentes no empreendimento, mas são acessadas tão somente mediante pagamento adicional, pelo sistema pay-per-use ou pela adesão ao Premium Club Le Quartier, de forma que entendo adequado que os serviços adicionais oferecidos pelo empreendimento não tenham sido entendidos pelo perito como integrantes ao valor de locação do imóvel. - Sobre a suposta incompatibilidade com os valores aferidos pelos boletins do SECOVI/DF: Cuida-se de apart hotel de 27,65m2 situado em empreendimento localizado na Asa Norte, em Brasília/DF. Verificados os boletins imobiliários do SECOVI/DF acostados aos autos pela parte impugnante em ID no 68108848 e seguintes, tem-se: - Conforme o relatório datado de Agosto/2017, o preço médio para a locação de um imóvel categoria Apart Hotel no bairro Asa Norte era de R$ 73 m2 (ID no 68111877 – p. 42). Tal valor resulta em um montante de R$ 2.018,45, muito próximo do valor determinado pelo laudo pericial ora impugnado, que estima o valor de locação do imóvel para 2017 como R$ 1.995,00, o que perfaz uma diferença de 1,16%. - Para o mês de Outubro/2016, o preço médio para a locação de um imóvel categoria Apart Hotel no bairro Asa Norte era de R$ 67 m2 (ID no 68109977 – p. 34). Tal valor resulta em um montante de R$ 1.852,55, igualmente muito próximo do valor determinado pelo laudo impugnado, que estima o valor de locação do imóvel para 2016 como R$ 1.930,00, o que perfaz uma diferença de 4,013%. Assim, entendo que o valor apurado pelo perito é adequado e correspondente a média dos imóveis do mesmo padrão determinados SECOVI/DF, devendo o valor ser respeitado de acordo com as características do imóvel e peculiaridades do mercado imobiliário da região, uma vez que apurado por profissional técnico que possui, por sua qualificação e experiência, condições determinar seu valor próprio de locação. Inclusive, foi designada perícia técnica imobiliária nos autos justamente para que fosse possível contar com a expertise de profissional técnico para a análise imparcial do valor de locação do empreendimento, de forma que o Juízo reconhece a qualidade técnica do profissional indicado e considera adequado o valor apurado como devido para o imóvel. - Sobre a metodologia de regressão do valor do aluguel pautada pelo IGPM: A parte impugnante não fundamenta de forma expressa porque haveria inadequação da adoção de tal metodologia. De fato o IGPM é o índice utilizado para balizar a maior parte dos contratos de locação formulados, de forma que entende o Juízo que o método comparativo utilizado pelo perito atende as diretrizes da COFECI e o método da regressão pelo IGPM é adequado para estipular o valor do imóvel para os anos anteriores, período em discussão nos autos. Outrossim, verifica-se do comparativo com os boletins do SECOVI/DF acima realizados que o valor encontrado pelo perito é muito semelhante à média para o valor de apart hotéis na região para o período em que aplicada a regressão, de forma que entendo não assistir novamente razão aos impugnantes em suas afirmações. - Sobre o valor discrepante encontrado em face aos laudos periciais tomados como prova emprestada (ID no 28402734 e 28686447): Tampouco assiste razão aos impugnantes de que o valor é muito discrepante de laudos periciais proferidos acerca do mesmo empreendimento em autos análogos. O perito tem liberdade para determinar o valor unitário do bem dentro do campo de arbítrio e conforme as variações e peculiaridades do mercado imobiliário. Ademais, o valor de locação não é fixo e depende de fatores como capacidade atrativa e poder de negociação para o resultado do valor de locação. E o laudo em referência apresenta os mesmos critérios adotados pelo laudo impugnado para a avaliação do bem, com pesquisas e comparações de imóveis similares junto ao mercado imobiliário. Em razão de todo o exposto, entendo adequado o valor apurado pelo perito como devido pela locação do imóvel e, uma vez reconhecida a qualidade da técnica estampada no laudo, rejeito a presente impugnação e HOMOLOGO a avaliação técnica realizada em ID no 66198045. Preclusa a presente decisão, remetam-se os autos à contadoria para a apuração do valor devido nos autos a título de lucros cessantes pela locação do imóvel no período no período compreendido entre 16/02/2013 (data em que verificado o atraso) a 09/05/2017 (data do trânsito em julgado da sentença que resolveu o contrato), utilizando-se para os cálculos os valores apurados pelo perito no laudo de ID no 66198045. Ainda, tendo em vista que homologado o presente laudo, informe o perito, no prazo de 5 (cinco) dias, dados bancários completos para a transferência dos honorários periciais devidos, depositados em ID no 63761119 e 63761122, no total de R$ 2.050,00. Caso a conta indicada não seja de titularidade do perito, deverá acostar aos autos procuração ao titular da conta bancária com poderes especiais para o levantamento/recebimento de valores. Fica o perito advertido que eventuais custas advindas da transferência serão decotadas do montante depositado. Sem manifestação do perito no prazo, expeça-se o competente alvará para o levantamento dos honorários. Intimem-se as partes para ciência da presente decisão. No caso dos autos, a parte agravante sustenta que o valor locatício mensal do imóvel situado no empreendimento Edifício Fusion Work &amp; Live, unidade 1606, localizado na Quadra 1, bloco D, Setor Hoteleiro Norte, Área Especial A, apurado a fim de obter valor indenizatório por lucros cessantes durante o período entre 16/02/2013 e 09/05/2017, seria superior ao apontado pelo laudo do perito judicial, não refletindo a realidade do cenário imobiliário ao longo dos últimos anos. Entretanto, em que pese os vícios apontados pelos agravantes, não restou demonstrado nenhum erro no laudo judicial ou dolo do avaliador, o que afasta a necessidade de nova avaliação, conforme disposto no inciso I do art. 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; Em análise dos autos na origem, o laudo do perito judicial (ID 66198045) utilizou como critério a pesquisa de mercado imobiliário aplicando método comparativo direto, devidamente fundamentado e de acordo com as normas técnicas da ABNT, por meio da comparação de imóveis com dimensões semelhantes, capacidade atrativa e localização, em que utilizou-se a tabela fornecida pelo Banco Central do Brasil (item 1.3), esclarecendo acerca do valor de mercado dos imóveis avaliados. Sobre os pontos da avaliação impugnados pelo agravante, o perito foi ainda mais claro, in verbis (ID 68809140– autos principais): O Executado apresentou para vistoria conforme documento de Id No 64767540, a Unidade 417 para ser realizada a Diligência e início dos trabalhos conforme agendamento em 05 de junho de 2020. De fato, a unidade vistoriada estava sem mobiliário e requerendo limpeza. Este signatário não levou em consideração o estado de conservação da unidade apresentada para mensurar o valor informado em Laudo. Para melhor elucidação foi apensado o Relatório Fotográfico da Unidade 1006 da qual, além de estar na mesma posição em relação a insolação, a mesma encontrava-se mobiliada (ITEM 1.4.2 – Unidade na mesma posição, fotos 14, 15 16 ,17, 18 e 19 do Laudo), demonstrando assim sua imparcialidade para determinação do valor. O Laudo pericial foi elaborado para determinar o valor no período compreendido entre fevereiro de 2013 até maio de 2017, data em que o Executado foi condenado a pagar ao Exequente lucros cessantes pela Unidade 1606. O trabalho apresentado buscou estabelecer o real valor justo à época, na amostragem feita através de levantamento, buscou-se no holl das amostras imóveis com áreas equivalentes possuindo características semelhantes nas proximidades, todas mobiliadas e funcionais prontas para a habitação, conforme apresentado no Item 1.3.2 – Tabela I – Amostras e Anexo I. Determinar o real valor justo do imóvel objeto da lide, é necessário apartar as áreas adjacentes, não podemos levar em consideração imóveis em zoneamentos e localidades diferentes, imóveis situados na parte sul da cidade tendem a ser mais valorizados que os localizados na região norte. Utilizar um estudo que englobe áreas sem distingui-las acabaria contribuindo para uma interpretação equivocada. Caso este signatário estivesse aplicado a sugestão pleiteada, adotando o Boletim de Conjuntura Imobiliária como única fonte, seu resultado apresentaria um valor mediano que não refletiria a região objeto do estudo, pois, juntaria imóveis de diferentes estados de conservação e construção, motivo este, e por prudência não foram aplicados conforme solicitado pelo Exequente Id No 68107383, página 14 – Tabela VII – Oferta de imóveis para Locação no DF. O critério utilizado para avaliação foi a pesquisa de mercado imobiliário aplicando o método comparativo direto, onde o valor do aluguel foi obtido através da comparação de imóveis com dimensões semelhantes, capacidade atrativa e localização para a comparação seguindo as diretrizes fixadas nas Resoluções COFECI N° 957/2006, aperfeiçoada pela Resolução COFECI N° 1.066/2007 e NBR - 14653-2/2011. (...) (destaquei) Por outro lado, os laudos apontados como prova emprestada (ID 28402734 e 28686447), com critérios e método reputados mais convenientes pelos agravantes, não afasta a idoneidade do laudo elaborado pelo perito judicial. A propósito, confira-se a jurisprudência deste egrégio TJDFT sobre o tema: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR PERITO JUDICIAL. MÉTODO COMPARATIVO. APRESENTAÇÃO DE OUTRA AVALIAÇÃO. MÉTODO INVOLUTIVO. DIVERGÊNCIA DE VALORES. INEXISTÊNCIA DE ERRO NA AVALIAÇÃO JUDICIAL. DECISÃO MANTIDA. 1. Não apontado qualquer erro no laudo pericial apresentado ou qualquer outra situação que se encaixe no disposto no art. 873, do CPC, não há que se falar em realização de uma nova avaliação do imóvel. 2. A apresentação de laudo produzido unilateralmente pela parte a quem aproveita e que se utilizou de critérios diversos daqueles utilizados em parecer oficial, tão somente por reputá-los mais convenientes, não afasta a idoneidade do laudo elaborado por perito judicial. 3. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1203859, 07013236620198070000, Relator: SEBASTIÃO COELHO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 11/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. LAUDO PERICIAL. EXPERT JUDICIAL. UTILIZAÇÃO DE CRITÉRIOS TÉCNICOS. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. AVALIAÇÃO EFETUADA UNILATERALMENTE POR ASSISTENTE TÉCNICO CONTRATADO POR UMA DAS PARTES. INAPTIDÃO PARA DESQUALIFICAR O LAUDO OFICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A caracterização de inovação recursal pressupõe a existência de questões inéditas aventadas na apelação e que não foram objeto de necessário enfrentamento pelo órgão jurisdicional prolator da r. sentença, o que não se verifica na hipótese vertente. Preliminar arguida em contrarrazões pelo réu rejeitada. 2. Nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei." 3. Na hipótese dos autos, não se vislumbra vício apto a tornar nula a cláusula prevista no instrumento contratual de aluguel em shopping center que estabeleceu a forma de reajuste do aluguel em casos de renovação contratual, razão pela qual seus termos devem ser respeitados, com base nos princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva, que, informando tanto a conduta dos lojistas quanto a do empreendedor do shopping center, visa proteger a legítima confiança e expectativa das partes envolvidas no negócio jurídico. Portanto, se a apelante desde o momento das negociações firmou o contrato de locação e assumiu o compromisso de honrar a obrigação, não pode alegar que o contrato padece de vício ou de cláusulas abusivas, manifestando-se de forma contrária ao estabelecido, pois o ordenamento jurídico proíbe o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). 4. Verificado que o perito judicial utilizou critérios estritamente técnicos que espelham a realidade do mercado imobiliário local para estimar o valor médio do aluguel retroagido para a data da renovação do contrato em 1o de outubro de 2015, não há que se falar em prevalência de laudo particular emitido por assistente técnico. Assim, se não há no parecer fundamento técnico apto a infirmar o laudo apresentado pelo perito judicial, fica patente que o desacerto alegado pela apelante revela-se, em verdade, como pretensão de esquivar-se das corretas conclusões que o perito trouxe aos autos. 5. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em R$200,00 (duzentos reais), totalizando R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais), nos termos do § 11 do art. 85 do CPC. (Acórdão 1055746, 20150110326403APC, Relator: SANDRA REVES, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/10/2017, publicado no DJE: 26/10/2017. Pág.: 251/257) (destaquei) Dessa forma, não restam duvidas quanto à aplicabilidade e legitimidade da metodologia aplicada pelo perito, sendo insuficientes as apontações quanto à discrepância do valor do aluguel em comparação ao obtido nos outros laudos “emprestados” e também em relação à realidade do mercado imobiliário e aos boletins do SECOVID/DF, como muito bem esclareceu o avaliador. Ademais, como muito bem pontuou o juízo decisório no tocante a desconsideração da estrutura do empreendimento, demonstrou-se como correta o afastamento na análise do valor de locação em razão da necessidade de pagamento adicional, o que não pode ser entendido de outra forma tão somente por avaliações pessoais oferecidas em sites de reserva de hospedagem em que há relatos de utilização dessas áreas. Sobre a questão referente ao mobiliário do imóvel, nota-se a atenção do juízo já na escolha do avaliador, uma vez que “foi designada perícia técnica imobiliária nos autos justamente para que fosse possível contar com a expertise de profissional técnico para a análise imparcial do valor de locação do empreendimento”. Não só isso como, também expressamente o perito afirmou nos seus esclarecimentos posteriores a impugnação dos agravantes acima colacionado que na amostragem realizada teria sido buscado imóveis com áreas equivalentes, possuindo características semelhantes nas proximidades, especificando que todas seriam mobiliadas e funcionais prontas para a habitação. Portanto, não vislumbro presente a relevante fundamentação apta a atribuir o efeito suspensivo ou a antecipação de tutela pretendida no presente recurso. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso, porém INDEFIRO o efeito suspensivo pretendido. Comunique-se ao douto magistrado de primeiro grau, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo legal. Brasília, DF, 16 de outubro de 2020 17:58:25. RÔMULO DE ARAÚJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0745660-09.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MOACIR DE SOUZA FREITAS JUNIOR, ALESSANDRA CABALLERO BRUGGER AGRAVADO: JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BANCO OPPORTUNITY DE INVESTIMENTO S.A. D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MOACIR DE SOUZA FREITAS JUNIOR e ALESSANDRA CABALLERO BRUGGER em face de decisão proferida pelo Juízo da Vigésima Quarta Vara Cível de Brasília que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0718672-50.2017.8.07.0001, rejeitou a impugnação dos agravantes e homologou o laudo pericial confeccionado por expert nomeado pelo Juízo. Preliminarmente, os agravantes apontam falta de fundamentação e omissão na decisão agravada quanto ao registro na avaliação pericial de que a vistoria teria sido realizada na unidade 1606, embora outro imóvel tivesse sido periciado. Em apertada síntese, afirma a parte ora agravante que as mobílias e os utensílios pagos a título decorativo deveriam ter sido considerados no laudo a fim de aumentar o valor do aluguel do imóvel. Sustentam que as áreas comuns do prédio também devem ser levadas em consideração, dado que seriam de acesso gratuito a todos os moradores, inclusive aqueles que apenas ali se hospedarem. Apontam incompatibilidade do laudo com os boletins do SECOVI/DF na obtenção da média dos valores históricos de alugueis do empreendimento. Demonstram inconformismo quanto à escolha da metodologia de regressão do valor do aluguel, visto que não refletiria a realidade do mercado imobiliário no período analisado. Ressaltam a discrepância injustificada entre o valor fixado o laudo dos autos com outro apresentado pelos agravantes por meio de prova emprestada. Ao final, requerem o conhecimento e a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, seu provimento para que a decisão seja reformada alterando o valor médio do aluguel para R$ 2.744,00 (dois mil setecentos e quarenta e quatro reais). Preparo recolhido ID 20537073 e 20537074. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, dele conheço, nos termos do artigo 1.015, parágrafo único do Código de Processo Civil. 1. PRELIMINAR 1.1. Nulidade da decisão agravada Os agravantes alegam falta de fundamentação da decisão agravada, aduzindo que o juiz a quo teria deixado de elencar fundamentação concreta para o não provimento da impugnação ao laudo pericial. Não só isso, como também não teria sanado a omissão quanto ao registro na avaliação pericial de que a vistoria teria sido realizada na unidade 1606, embora outro imóvel tivesse sido periciado. O Código de Processo Civil prevê: Art. 489. São elementos essenciais da sentença: § 1o Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que: I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida; II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso; III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão; IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador; V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos; VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento. Fundamentação resumida não quer dizer falta de fundamentação. Pela leitura da decisão agravada é possível verificar que o juízo a quo analisou a questão e concluíra pela adequação do valor apurador pelo perito como devido pela locação do imóvel atestando a qualidade da técnica utilizada no laudo. Além disso, a respeito da ausência de pericia realizada na unidade 1606, o juízo de origem apresentou item específico quanto ao tema. Transcrevo: (...) - Em relação a ausência de perícia realizada na unidade 1606: Compulsados os autos, observa-se que na data de 1o/06/2020 a parte executada informou a impossibilidade de franquear ao perito a visita à unidade em discussão, uma vez que o imóvel teria sido vendido à terceiros. No dia seguinte a esta manifestação, os impugnantes requereram em ID no 64506608, que a executada indicasse outro imóvel semelhante para vistoria pericial, in verbis: “bastaria às executadas indicar unidade semelhante a que está sendo objeto de perícia nestes autos! Mas não! Preferem dificultar!”. Assim, tem-se dos autos que a parte exequente pleiteou pela manutenção da vistoria na data determinada pelo perito, 05/06/2020, mesmo que a perícia fosse efetuada em imóvel semelhante do mesmo empreendimento. A manifestação dos impugnantes foi, assim, acolhida pelo Juízo à época, em decisão de ID no 64547756, que determinou às executadas a informação de unidade semelhante e não ocupada para a realização da perícia, ao que as partes indicaram a unidade 417. Esteve a parte exequente, assim, ciente a todo momento de que a perícia seria efetuada em imóvel distinto, afirmando o perito, em sua complementação de ID no 68809140 que não levou em consideração o estado de conservação da unidade vistoriada para a determinação do valor de locação do bem, tendo, inclusive, acostado aos autos fotos da unidade 1006, mobiliada e posicionada no mesmo local da unidade 1606. Assim, ainda que franqueada à vista do perito em imóvel desocupado e sem móveis, o perito demonstrou a preocupação em visitar também a unidade 1606, mobiliada e localizada na mesma posição da unidade em questão para efetuar sua análise técnica de forma imparcial. Ademais, o perito teve acesso às fotos do imóvel original retiradas pelos exequentes, sendo incabível determinar que não tenha levado em consideração o real estado de imóvel para a determinação do valor de locação. Portanto, não há que se falar em nulidade da decisão agravada. AFASTO a preliminar ventilada. 2. MÉRITO A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, §1o c/c art. 300 do Código de Processo Civil. A decisão ora recorrida tem o seguinte teor (ID 71131873 dos autos na origem): Vistos, etc. Cuida-se de impugnação ao laudo pericial exarado em ID no 66198045 e complementado em ID no 68809140, proposta por ALESSANDRA CABALLERO BRUGGER e MOACIR DE SOUZA FREITAS JÚNIOR. Instaurada liquidação pelo procedimento comum e indeferida a aplicação do sistema pool de locações para o cálculo do quantum indenizatório pelo acórdão de ID no 44047839, determinou-se a realização de perícia nos autos para a apuração do valor locatício mensal do imóvel situado no empreendimento Edifício Fusion Work &amp; Live, unidade 1606, localizado na Quadra 1, bloco D, Setor Hoteleiro Norte, Área Especial A, a título de lucros cessantes, durante o período de mora ocorrido entre 16/02/2013 e 09/05/2017. Assim, determinada a realização de perícia imobiliária para aferir o valor médio do aluguel do imóvel no período, a prova restou implementada por expert indicado pelo Juízo, que ofereceu o laudo ora objeto de impugnação. Afirmam os impugnantes que o valor determinado pelo perito correspondente ao valor de aluguel do bem não reflete o cenário do mercado imobiliário ao longo dos últimos anos e, por isso, não pode ser utilizado como parâmetro pelo Juízo para a fixação do valor locatício do imóvel no período apurado. Aduz, em síntese: a) que a unidade periciada não foi a unidade 1606, objeto da discussão, mas a unidade 417, encontrando-se a unidade periciada deteriorada, sem os mobiliários e utensílios constantes da unidade 1606 e que agregam valor ao imóvel, o que não foi sequer mencionado/considerado no laudo de perícia; b) que o perito não se manifesta a respeito da estrutura física e de segurança do condomínio em que inserido o imóvel, com piscina aquecida, bar da piscina na cobertura, academia completa, recepção com sistema de segurança, sauna, entre outros; c) que os valores apurados pelo perito não são compatíveis com os boletins mensais de conjuntura imobiliária elaborados pelo SECOVI/DF e ora acostados aos autos, que apuram um valor médio, entre os anos de 2013 e 2017 de R$ 2.622,69; d) que a metodologia de regressão do valor de aluguel, pautada pelo IGPM, é especulativa e não reflete a realidade do mercado imobiliário no período em análise; e) que o valor determinado pelo perito é muito discrepante do valor fixado por outros laudos periciais tomados como prova emprestada (ID no 28402734 e 28686447). A parte executada não se manifestou em contraditório. Narra o perito, em seu laudo de avaliação de ID no 66198045, que o valor do imóvel em questão foi determinado levando-se em consideração as diretrizes determinadas nas Resoluções COFECI no 957/2006, COFECI no 1.066/2007 e, também, pelo estabelecido na NBR – 14653-2/2011. Afirma que o método de avaliação aplicado para a aferição do valor do aluguel da unidade 1606 foi o comparativo direto, o qual regredido utilizando-se a tabela fornecida pelo Banco Central do Brasil e o IGPM, índice utilizado para balizar a maior parte dos contratos de locação. Em seu laudo, assim, o perito descreve o empreendimento e seu estado de conservação, chegando a um valor de aluguel médio de R$ 2.365,00 para o mês de junho/2020. Aplicando-se a regressão do valor do aluguel pelo IGPM, tem-se a tabela de valores de aluguel determinada em ID no 66198045 para os anos de 2013 a 2019. Ressalta que não houve a perícia direta da unidade 1606 uma vez não franqueada sua visita pelos executados, tendo realizada vistoria em imóveis de mesmo tamanho e posição (unidades 416 e 1006). O expert respondeu, ainda, os quesitos elaborados pelas partes e encerrou o laudo. Em resposta à impugnação, ainda, o perito manifestou-se em ID no 68809140, afirmando, em síntese, que: a) não levou em consideração o estado de conservação da unidade vistoriada para a apuração do valor informado em laudo, que acostou aos autos, inclusive, fotos da unidade 1006 que se encontra mobiliada e na mesma posição do objeto 1606, o que demonstra a imparcialidade do perito na determinação do valor; b) buscou estabelecer o real valor justo à época para a locação do imóvel, tomando por base imóveis equivalentes, com características semelhantes e em endereços próximos, todas mobiliadas e funcionais, prontas para habitação; c) para determinar o valor do imóvel é necessário apartar áreas adjacentes, uma vez que os imóveis localizados na parte sul da cidade são geralmente mais valorizados do que os situados na asa norte; d) a mera adoção do Boletim de Conjuntura Imobiliária do SECOVI levaria a apresentação de um resultado mediano, que não refletiria a região objeto de estudo, uma vez que aglomeraria imóveis de diferentes estados de conservação e construção; e) o método aplicado para avaliação foi pesquisa comparativa direta no mercado imobiliário, seguindo as diretrizes da COFECI e NBR-14653-2/2011; f) Confirma todos os resultados obtidos no laudo e reforça sua elaboração de forma imparcial. Em resposta, a parte autora reitera as alegações realizadas em sede de impugnação. É o bastante relatório. Decido. Cuida-se de impugnação ao laudo pericial imobiliário produzido por perito imparcial designado pelo Juízo. Discorda a parte impugnante sobre o valor determinado pelo perito como sendo o valor de locação do imóvel para o período compreendido entre 2013 e 2017 uma vez que não estaria em conformidade com o estado do imóvel ou com a estrutura da construção em que se localiza o bem, que os valores seriam incompatíveis com os boletins do SECOVI/DF para a locação de apart hotel nos anos apurados, que a metodologia de regressão pelo IGPM não refletiria o mercado imobiliário, bem como que o valor determinado pelo perito é muito distinto de outros apurados por laudos periciais semelhantes tomados como prova emprestada. Passo a sim, a manifestar sobre cada um dos pontos apurados pelos impugnantes: - Em relação a ausência de perícia realizada na unidade 1606: Compulsados os autos, observa-se que na data de 1o/06/2020 a parte executada informou a impossibilidade de franquear ao perito a visita à unidade em discussão, uma vez que o imóvel teria sido vendido à terceiros. No dia seguinte a esta manifestação, os impugnantes requereram em ID no 64506608, que a executada indicasse outro imóvel semelhante para vistoria pericial, in verbis: “bastaria às executadas indicar unidade semelhante a que está sendo objeto de perícia nestes autos! Mas não! Preferem dificultar!”. Assim, tem-se dos autos que a parte exequente pleiteou pela manutenção da vistoria na data determinada pelo perito, 05/06/2020, mesmo que a perícia fosse efetuada em imóvel semelhante do mesmo empreendimento. A manifestação dos impugnantes foi, assim, acolhida pelo Juízo à época, em decisão de ID no 64547756, que determinou às executadas a informação de unidade semelhante e não ocupada para a realização da perícia, ao que as partes indicaram a unidade 417. Esteve a parte exequente, assim, ciente a todo momento de que a perícia seria efetuada em imóvel distinto, afirmando o perito, em sua complementação de ID no 68809140 que não levou em consideração o estado de conservação da unidade vistoriada para a determinação do valor de locação do bem, tendo, inclusive, acostado aos autos fotos da unidade 1006, mobiliada e posicionada no mesmo local da unidade 1606. Assim, ainda que franqueada à vista do perito em imóvel desocupado e sem móveis, o perito demonstrou a preocupação em visitar também a unidade 1606, mobiliada e localizada na mesma posição da unidade em questão para efetuar sua análise técnica de forma imparcial. Ademais, o perito teve acesso às fotos do imóvel original retiradas pelos exequentes, sendo incabível determinar que não tenha levado em consideração o real estado de imóvel para a determinação do valor de locação. - Em relação a desconsideração da estrutura do empreendimento em que localizado o imóvel: Afirma o perito que o Edifício Fusion Work &amp; Live é um empreendimento composto de unidades tipo apart-hotel, salas comerciais e vagas de garagem, com disponibilidade de serviços de caráter básico ou opcional. De fato, conforme a ficha técnica do edifício acessada pelo site da incorporadora João Fortes: http://www.joaofortes.com.br/institucional/ficha/FusionWorkLive/conteudo.aspx, o imóvel possui como estrutura de lazer academia do Premium Club Le Quartier, sauna com repouso do Premium Club Le Quartier e piscina aquecida indoor. Como infraestrutura de segurança: central de arrumação e limpeza, central de manutenção e reparos, posto de coleta de lavanderia, organização de eventos, copa/coffee breaks, serviço de mensageiro, posto de coleta de correspondência, serviço concierge, personal trainer para usuários do Premium Club Le Quartier, serviço de massagem e estética para usuários do Premium Club Le Quartier. Verifica-se, assim, que as áreas comuns do edifício informadas pelos impugnantes estão presentes no empreendimento, mas são acessadas tão somente mediante pagamento adicional, pelo sistema pay-per-use ou pela adesão ao Premium Club Le Quartier, de forma que entendo adequado que os serviços adicionais oferecidos pelo empreendimento não tenham sido entendidos pelo perito como integrantes ao valor de locação do imóvel. - Sobre a suposta incompatibilidade com os valores aferidos pelos boletins do SECOVI/DF: Cuida-se de apart hotel de 27,65m2 situado em empreendimento localizado na Asa Norte, em Brasília/DF. Verificados os boletins imobiliários do SECOVI/DF acostados aos autos pela parte impugnante em ID no 68108848 e seguintes, tem-se: - Conforme o relatório datado de Agosto/2017, o preço médio para a locação de um imóvel categoria Apart Hotel no bairro Asa Norte era de R$ 73 m2 (ID no 68111877 – p. 42). Tal valor resulta em um montante de R$ 2.018,45, muito próximo do valor determinado pelo laudo pericial ora impugnado, que estima o valor de locação do imóvel para 2017 como R$ 1.995,00, o que perfaz uma diferença de 1,16%. - Para o mês de Outubro/2016, o preço médio para a locação de um imóvel categoria Apart Hotel no bairro Asa Norte era de R$ 67 m2 (ID no 68109977 – p. 34). Tal valor resulta em um montante de R$ 1.852,55, igualmente muito próximo do valor determinado pelo laudo impugnado, que estima o valor de locação do imóvel para 2016 como R$ 1.930,00, o que perfaz uma diferença de 4,013%. Assim, entendo que o valor apurado pelo perito é adequado e correspondente a média dos imóveis do mesmo padrão determinados SECOVI/DF, devendo o valor ser respeitado de acordo com as características do imóvel e peculiaridades do mercado imobiliário da região, uma vez que apurado por profissional técnico que possui, por sua qualificação e experiência, condições determinar seu valor próprio de locação. Inclusive, foi designada perícia técnica imobiliária nos autos justamente para que fosse possível contar com a expertise de profissional técnico para a análise imparcial do valor de locação do empreendimento, de forma que o Juízo reconhece a qualidade técnica do profissional indicado e considera adequado o valor apurado como devido para o imóvel. - Sobre a metodologia de regressão do valor do aluguel pautada pelo IGPM: A parte impugnante não fundamenta de forma expressa porque haveria inadequação da adoção de tal metodologia. De fato o IGPM é o índice utilizado para balizar a maior parte dos contratos de locação formulados, de forma que entende o Juízo que o método comparativo utilizado pelo perito atende as diretrizes da COFECI e o método da regressão pelo IGPM é adequado para estipular o valor do imóvel para os anos anteriores, período em discussão nos autos. Outrossim, verifica-se do comparativo com os boletins do SECOVI/DF acima realizados que o valor encontrado pelo perito é muito semelhante à média para o valor de apart hotéis na região para o período em que aplicada a regressão, de forma que entendo não assistir novamente razão aos impugnantes em suas afirmações. - Sobre o valor discrepante encontrado em face aos laudos periciais tomados como prova emprestada (ID no 28402734 e 28686447): Tampouco assiste razão aos impugnantes de que o valor é muito discrepante de laudos periciais proferidos acerca do mesmo empreendimento em autos análogos. O perito tem liberdade para determinar o valor unitário do bem dentro do campo de arbítrio e conforme as variações e peculiaridades do mercado imobiliário. Ademais, o valor de locação não é fixo e depende de fatores como capacidade atrativa e poder de negociação para o resultado do valor de locação. E o laudo em referência apresenta os mesmos critérios adotados pelo laudo impugnado para a avaliação do bem, com pesquisas e comparações de imóveis similares junto ao mercado imobiliário. Em razão de todo o exposto, entendo adequado o valor apurado pelo perito como devido pela locação do imóvel e, uma vez reconhecida a qualidade da técnica estampada no laudo, rejeito a presente impugnação e HOMOLOGO a avaliação técnica realizada em ID no 66198045. Preclusa a presente decisão, remetam-se os autos à contadoria para a apuração do valor devido nos autos a título de lucros cessantes pela locação do imóvel no período no período compreendido entre 16/02/2013 (data em que verificado o atraso) a 09/05/2017 (data do trânsito em julgado da sentença que resolveu o contrato), utilizando-se para os cálculos os valores apurados pelo perito no laudo de ID no 66198045. Ainda, tendo em vista que homologado o presente laudo, informe o perito, no prazo de 5 (cinco) dias, dados bancários completos para a transferência dos honorários periciais devidos, depositados em ID no 63761119 e 63761122, no total de R$ 2.050,00. Caso a conta indicada não seja de titularidade do perito, deverá acostar aos autos procuração ao titular da conta bancária com poderes especiais para o levantamento/recebimento de valores. Fica o perito advertido que eventuais custas advindas da transferência serão decotadas do montante depositado. Sem manifestação do perito no prazo, expeça-se o competente alvará para o levantamento dos honorários. Intimem-se as partes para ciência da presente decisão. No caso dos autos, a parte agravante sustenta que o valor locatício mensal do imóvel situado no empreendimento Edifício Fusion Work &amp; Live, unidade 1606, localizado na Quadra 1, bloco D, Setor Hoteleiro Norte, Área Especial A, apurado a fim de obter valor indenizatório por lucros cessantes durante o período entre 16/02/2013 e 09/05/2017, seria superior ao apontado pelo laudo do perito judicial, não refletindo a realidade do cenário imobiliário ao longo dos últimos anos. Entretanto, em que pese os vícios apontados pelos agravantes, não restou demonstrado nenhum erro no laudo judicial ou dolo do avaliador, o que afasta a necessidade de nova avaliação, conforme disposto no inciso I do art. 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; Em análise dos autos na origem, o laudo do perito judicial (ID 66198045) utilizou como critério a pesquisa de mercado imobiliário aplicando método comparativo direto, devidamente fundamentado e de acordo com as normas técnicas da ABNT, por meio da comparação de imóveis com dimensões semelhantes, capacidade atrativa e localização, em que utilizou-se a tabela fornecida pelo Banco Central do Brasil (item 1.3), esclarecendo acerca do valor de mercado dos imóveis avaliados. Sobre os pontos da avaliação impugnados pelo agravante, o perito foi ainda mais claro, in verbis (ID 68809140– autos principais): O Executado apresentou para vistoria conforme documento de Id No 64767540, a Unidade 417 para ser realizada a Diligência e início dos trabalhos conforme agendamento em 05 de junho de 2020. De fato, a unidade vistoriada estava sem mobiliário e requerendo limpeza. Este signatário não levou em consideração o estado de conservação da unidade apresentada para mensurar o valor informado em Laudo. Para melhor elucidação foi apensado o Relatório Fotográfico da Unidade 1006 da qual, além de estar na mesma posição em relação a insolação, a mesma encontrava-se mobiliada (ITEM 1.4.2 – Unidade na mesma posição, fotos 14, 15 16 ,17, 18 e 19 do Laudo), demonstrando assim sua imparcialidade para determinação do valor. O Laudo pericial foi elaborado para determinar o valor no período compreendido entre fevereiro de 2013 até maio de 2017, data em que o Executado foi condenado a pagar ao Exequente lucros cessantes pela Unidade 1606. O trabalho apresentado buscou estabelecer o real valor justo à época, na amostragem feita através de levantamento, buscou-se no holl das amostras imóveis com áreas equivalentes possuindo características semelhantes nas proximidades, todas mobiliadas e funcionais prontas para a habitação, conforme apresentado no Item 1.3.2 – Tabela I – Amostras e Anexo I. Determinar o real valor justo do imóvel objeto da lide, é necessário apartar as áreas adjacentes, não podemos levar em consideração imóveis em zoneamentos e localidades diferentes, imóveis situados na parte sul da cidade tendem a ser mais valorizados que os localizados na região norte. Utilizar um estudo que englobe áreas sem distingui-las acabaria contribuindo para uma interpretação equivocada. Caso este signatário estivesse aplicado a sugestão pleiteada, adotando o Boletim de Conjuntura Imobiliária como única fonte, seu resultado apresentaria um valor mediano que não refletiria a região objeto do estudo, pois, juntaria imóveis de diferentes estados de conservação e construção, motivo este, e por prudência não foram aplicados conforme solicitado pelo Exequente Id No 68107383, página 14 – Tabela VII – Oferta de imóveis para Locação no DF. O critério utilizado para avaliação foi a pesquisa de mercado imobiliário aplicando o método comparativo direto, onde o valor do aluguel foi obtido através da comparação de imóveis com dimensões semelhantes, capacidade atrativa e localização para a comparação seguindo as diretrizes fixadas nas Resoluções COFECI N° 957/2006, aperfeiçoada pela Resolução COFECI N° 1.066/2007 e NBR - 14653-2/2011. (...) (destaquei) Por outro lado, os laudos apontados como prova emprestada (ID 28402734 e 28686447), com critérios e método reputados mais convenientes pelos agravantes, não afasta a idoneidade do laudo elaborado pelo perito judicial. A propósito, confira-se a jurisprudência deste egrégio TJDFT sobre o tema: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR PERITO JUDICIAL. MÉTODO COMPARATIVO. APRESENTAÇÃO DE OUTRA AVALIAÇÃO. MÉTODO INVOLUTIVO. DIVERGÊNCIA DE VALORES. INEXISTÊNCIA DE ERRO NA AVALIAÇÃO JUDICIAL. DECISÃO MANTIDA. 1. Não apontado qualquer erro no laudo pericial apresentado ou qualquer outra situação que se encaixe no disposto no art. 873, do CPC, não há que se falar em realização de uma nova avaliação do imóvel. 2. A apresentação de laudo produzido unilateralmente pela parte a quem aproveita e que se utilizou de critérios diversos daqueles utilizados em parecer oficial, tão somente por reputá-los mais convenientes, não afasta a idoneidade do laudo elaborado por perito judicial. 3. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1203859, 07013236620198070000, Relator: SEBASTIÃO COELHO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 11/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. LAUDO PERICIAL. EXPERT JUDICIAL. UTILIZAÇÃO DE CRITÉRIOS TÉCNICOS. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. AVALIAÇÃO EFETUADA UNILATERALMENTE POR ASSISTENTE TÉCNICO CONTRATADO POR UMA DAS PARTES. INAPTIDÃO PARA DESQUALIFICAR O LAUDO OFICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A caracterização de inovação recursal pressupõe a existência de questões inéditas aventadas na apelação e que não foram objeto de necessário enfrentamento pelo órgão jurisdicional prolator da r. sentença, o que não se verifica na hipótese vertente. Preliminar arguida em contrarrazões pelo réu rejeitada. 2. Nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei." 3. Na hipótese dos autos, não se vislumbra vício apto a tornar nula a cláusula prevista no instrumento contratual de aluguel em shopping center que estabeleceu a forma de reajuste do aluguel em casos de renovação contratual, razão pela qual seus termos devem ser respeitados, com base nos princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva, que, informando tanto a conduta dos lojistas quanto a do empreendedor do shopping center, visa proteger a legítima confiança e expectativa das partes envolvidas no negócio jurídico. Portanto, se a apelante desde o momento das negociações firmou o contrato de locação e assumiu o compromisso de honrar a obrigação, não pode alegar que o contrato padece de vício ou de cláusulas abusivas, manifestando-se de forma contrária ao estabelecido, pois o ordenamento jurídico proíbe o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). 4. Verificado que o perito judicial utilizou critérios estritamente técnicos que espelham a realidade do mercado imobiliário local para estimar o valor médio do aluguel retroagido para a data da renovação do contrato em 1o de outubro de 2015, não há que se falar em prevalência de laudo particular emitido por assistente técnico. Assim, se não há no parecer fundamento técnico apto a infirmar o laudo apresentado pelo perito judicial, fica patente que o desacerto alegado pela apelante revela-se, em verdade, como pretensão de esquivar-se das corretas conclusões que o perito trouxe aos autos. 5. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em R$200,00 (duzentos reais), totalizando R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais), nos termos do § 11 do art. 85 do CPC. (Acórdão 1055746, 20150110326403APC, Relator: SANDRA REVES, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/10/2017, publicado no DJE: 26/10/2017. Pág.: 251/257) (destaquei) Dessa forma, não restam duvidas quanto à aplicabilidade e legitimidade da metodologia aplicada pelo perito, sendo insuficientes as apontações quanto à discrepância do valor do aluguel em comparação ao obtido nos outros laudos “emprestados” e também em relação à realidade do mercado imobiliário e aos boletins do SECOVID/DF, como muito bem esclareceu o avaliador. Ademais, como muito bem pontuou o juízo decisório no tocante a desconsideração da estrutura do empreendimento, demonstrou-se como correta o afastamento na análise do valor de locação em razão da necessidade de pagamento adicional, o que não pode ser entendido de outra forma tão somente por avaliações pessoais oferecidas em sites de reserva de hospedagem em que há relatos de utilização dessas áreas. Sobre a questão referente ao mobiliário do imóvel, nota-se a atenção do juízo já na escolha do avaliador, uma vez que “foi designada perícia técnica imobiliária nos autos justamente para que fosse possível contar com a expertise de profissional técnico para a análise imparcial do valor de locação do empreendimento”. Não só isso como, também expressamente o perito afirmou nos seus esclarecimentos posteriores a impugnação dos agravantes acima colacionado que na amostragem realizada teria sido buscado imóveis com áreas equivalentes, possuindo características semelhantes nas proximidades, especificando que todas seriam mobiliadas e funcionais prontas para a habitação. Portanto, não vislumbro presente a relevante fundamentação apta a atribuir o efeito suspensivo ou a antecipação de tutela pretendida no presente recurso. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso, porém INDEFIRO o efeito suspensivo pretendido. Comunique-se ao douto magistrado de primeiro grau, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo legal. Brasília, DF, 16 de outubro de 2020 17:58:25. RÔMULO DE ARAÚJO MENDES Desembargador