Tribunal: TJDFT
Processo: 0737091-19.2020.8.07.0000
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-02

Ementa:
Vistos, etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de liminar, interposto por GVR HOME INDUSTRIA E COMERCIO DE ENXOVAIS LTDA. em vista de decisão proferida pelo MM. Juízo da 17a Vara Cível de Brasília que, em ação revisional ajuizada contra MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI e IRB INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS S.A., indeferiu o pedido de tutela de urgência de suspensão das parcelas de aluguel referentes ao contrato firmado entre as partes, no período junho/2020 a dezembro/2020, e, subsidiariamente, a redução do valor do aluguel a critério do julgador, sugerindo-se uma redução de ao menos 90% (noventa por cento). Sustenta o Agravante que sofreu redução considerável no faturamento mensal devido às restrições das atividades em decorrência da pandemia causada pela COVID-19, mesmo após a reabertura do comércio, o que, pela teoria da imprevisão, permite a revisão do contrato de aluguel. Explica que “o centro comercial, atualmente, funciona com diversas restrições de horário, números de pessoas, e outras medidas de isolamento social, para além dos efeitos econômicos da pandemia”. Assim, defende que “não é razoável que a Agravante siga pagando o aluguel, ao menos durante os primeiros meses após a reabertura, levando-se em conta as normas cíveis aplicáveis, uma vez que tal situação não existia quando da assinatura do contrato de locação”. Requer, assim, a reforma da r. decisão agravada para, inclusive liminarmente, se conceder a tutela de urgência requerida na origem. Preparo regular. É a suma dos fatos. Decido. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. O artigo 1.019, I, do CPC/2015 dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Na origem, trata-se de ação revisional com pedido de tutela provisória visando reduzir os valores devidos a título de aluguel por lojista do ParkShopping, que opera sob o nome fantasia “Trousseau”. A pretensão formulada ocorre em meio a pandemia provocada pelo COVID-19, que notadamente levou várias unidades da federação, inclusive o Distrito Federal, a adotar medidas restritivas de circulação e de isolamento social que afetam substancialmente a atividade econômica e, consequentemente, reduzem os rendimentos habituais destinados ao pagamento das despesas correntes. Nesta esfera da Federação, houve a edição do Decreto Distrital 40.539/2020, que determinou o fechamento obrigatório dos shoppings centers a contar de 19/03/2020, e que cuja renovação de efeitos, que atingem diretamente a relação jurídica afeta aos litigantes, foi sendo prorrogada por sucessivos decretos. A reabertura desses estabelecimentos comerciais foi enfim autorizada pelo Decreto Distrital n. 40.817/2020, a contar de 27/05/2020, em horário reduzido: das 13 às 21 horas, e com uma série de restrições. As praças de alimentação permaneceram fechadas até o dia 15/07, autorizando-se exclusivamente os serviços de entrega em domicílio e retirada do produto, vedado o consumo no local, e se mantem fechadas as áreas de recreação e lojas como brinquedotecas, de jogos eletrônicos, cinemas, teatros e congêneres. Tal mudança fática, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelo art. 317 do Código Civil, segundo o qual, “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. No contexto da constitucionalização das relações privadas, a interpretação e aplicação da revisão contratual, diante da onerosidade excessiva, deve privilegiar a maximização do princípio da solidariedade social, de tal modo que os ônus decorrentes da pandemia COVID-19 não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes, sobretudo porque não cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo obrigacional. Mesmo com a abertura parcial dos estabelecimentos comerciais, percebe-se que os padrões de consumo e a circulação das pessoas diminuíram consideravelmente, sobretudo nos Shopping Centers, justificando no caso em comento que a redução do valor referente ao contrato de aluguel entabulado entre as partes perdure por alguns meses, buscando preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Por outro lado, a suspensão total do pagamento do aluguel mínimo e a extensão dos demais descontos até o mês de dezembro de 2020 se revela por demais oneroso à parte Ré/Agravada, que também se vê privada de utilizar livremente o imóvel locado e continua a arcar com as despesas correntes relativas a manutenção do prédio condominial e às medidas publicitárias previstas em contrato. Tal redução, aliás, configura medida extrema, não condizente com os princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual entre as partes, mesmo porque a atividade empresarial da Agravante não resta completamente paralisada. Tem-se noticiado, ademais, que a adesão da população às restrições de livre circulação vem sofrendo sensível queda com o passar dos dias, de modo que configuraria enriquecimento ilícito da parte Autora tal perduração dos efeitos da liminar. A propósito: AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. PROCESSO CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. DEFERIMENTO. TENTATIVA FRUSTRADA DE NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES. MEDIDAS POSTERIORES À DECISÃO AGRAVADA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSOS DESPROVIDOS. 1) O novo cenário imposto pela pandemia de coronavírus e pelas medidas de combate estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. 2) A imprevisibilidade da situação decorrente da pandemia de coronavírus e a possibilidade de acarretar onerosidade contratual excessiva possibilita enquadrá-la como hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, nos termos do art. 317 do CC, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. 3) A conduta da locadora que não se dispõe a negociar com a locatária o valor dos aluguéis, mesmo quando demonstrada, por esta, a impossibilidade de exercício de suas atividades, configura violação aos princípios da boa-fé objetiva, da colaboração e da solidariedade social. 4) A adoção de medidas posteriores à prolação da decisão agravada, consistentes em descontos no valor dos aluguéis e redução de encargos condominiais, referem-se a fato novo e eventual providência a ele relativo envolve análise que não se revela adequada, de forma inédita, por este Segundo Grau. 5) Agravo interno e agravo de instrumento desprovidos. (TJDFT, Acórdão 1269034, 07092833920208070000, Rel. Des. HECTOR VALVERDE, 5a Turma Cível, julgado em 29/7/2020, DJE 10/8/2020). Dito isso, é de se notar que o alcance do desconto justo e equânime pelo julgador, em sede de liminar, se revela por demais desafiador, sobretudo à míngua de elementos de prova submetidos ao crivo do contráditório; não obstante, atento à urgência do pleito, revela-se prudente, em sede de cognição sumária, a redução do valor do aluguel previsto em contrato, alcançando alguns meses subsequentes à reabertura dos estabelecimentos comerciais e garantindo-se que a retomada do valor original do contrato de aluguel ocorra de forma gradativa. No caso, para chegar ao valor adequado, adoto como parâmetro o que vem sendo decidido por este eg. Tribunal em feitos semelhantes, bem como o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) indicado pelo Recorrente como correspondente a redução do seu faturamento no mês de junho de 2020, comparativamente ao mesmo mês do ano anterior. A partir disso, sem prejuízo de que forma mais benéfica seja oferecida espontaneamente pelo Agravado, tenho por razoável e proporcional que: [i] no mês de junho, o aluguel mínimo seja descontado em 25% (vinte e cinco por cento); [ii] no mês de julho, o desconto seja de 20% (vinte por cento) do aluguel mínimo; [iii] e, no mês seguinte, 15% (quinze por cento) do aluguel mínimo. Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE O PEDIDO DE LIMINAR RECURSAL, nos termos da fundamentação exposta. Oficie-se ao MM. Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta ao recurso. I. Brasília, 30 de setembro de 2020. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Vistos, etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de liminar, interposto por GVR HOME INDUSTRIA E COMERCIO DE ENXOVAIS LTDA. em vista de decisão proferida pelo MM. Juízo da 17a Vara Cível de Brasília que, em ação revisional ajuizada contra MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI e IRB INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS S.A., indeferiu o pedido de tutela de urgência de suspensão das parcelas de aluguel referentes ao contrato firmado entre as partes, no período junho/2020 a dezembro/2020, e, subsidiariamente, a redução do valor do aluguel a critério do julgador, sugerindo-se uma redução de ao menos 90% (noventa por cento). Sustenta o Agravante que sofreu redução considerável no faturamento mensal devido às restrições das atividades em decorrência da pandemia causada pela COVID-19, mesmo após a reabertura do comércio, o que, pela teoria da imprevisão, permite a revisão do contrato de aluguel. Explica que “o centro comercial, atualmente, funciona com diversas restrições de horário, números de pessoas, e outras medidas de isolamento social, para além dos efeitos econômicos da pandemia”. Assim, defende que “não é razoável que a Agravante siga pagando o aluguel, ao menos durante os primeiros meses após a reabertura, levando-se em conta as normas cíveis aplicáveis, uma vez que tal situação não existia quando da assinatura do contrato de locação”. Requer, assim, a reforma da r. decisão agravada para, inclusive liminarmente, se conceder a tutela de urgência requerida na origem. Preparo regular. É a suma dos fatos. Decido. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. O artigo 1.019, I, do CPC/2015 dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Na origem, trata-se de ação revisional com pedido de tutela provisória visando reduzir os valores devidos a título de aluguel por lojista do ParkShopping, que opera sob o nome fantasia “Trousseau”. A pretensão formulada ocorre em meio a pandemia provocada pelo COVID-19, que notadamente levou várias unidades da federação, inclusive o Distrito Federal, a adotar medidas restritivas de circulação e de isolamento social que afetam substancialmente a atividade econômica e, consequentemente, reduzem os rendimentos habituais destinados ao pagamento das despesas correntes. Nesta esfera da Federação, houve a edição do Decreto Distrital 40.539/2020, que determinou o fechamento obrigatório dos shoppings centers a contar de 19/03/2020, e que cuja renovação de efeitos, que atingem diretamente a relação jurídica afeta aos litigantes, foi sendo prorrogada por sucessivos decretos. A reabertura desses estabelecimentos comerciais foi enfim autorizada pelo Decreto Distrital n. 40.817/2020, a contar de 27/05/2020, em horário reduzido: das 13 às 21 horas, e com uma série de restrições. As praças de alimentação permaneceram fechadas até o dia 15/07, autorizando-se exclusivamente os serviços de entrega em domicílio e retirada do produto, vedado o consumo no local, e se mantem fechadas as áreas de recreação e lojas como brinquedotecas, de jogos eletrônicos, cinemas, teatros e congêneres. Tal mudança fática, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelo art. 317 do Código Civil, segundo o qual, “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. No contexto da constitucionalização das relações privadas, a interpretação e aplicação da revisão contratual, diante da onerosidade excessiva, deve privilegiar a maximização do princípio da solidariedade social, de tal modo que os ônus decorrentes da pandemia COVID-19 não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes, sobretudo porque não cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo obrigacional. Mesmo com a abertura parcial dos estabelecimentos comerciais, percebe-se que os padrões de consumo e a circulação das pessoas diminuíram consideravelmente, sobretudo nos Shopping Centers, justificando no caso em comento que a redução do valor referente ao contrato de aluguel entabulado entre as partes perdure por alguns meses, buscando preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Por outro lado, a suspensão total do pagamento do aluguel mínimo e a extensão dos demais descontos até o mês de dezembro de 2020 se revela por demais oneroso à parte Ré/Agravada, que também se vê privada de utilizar livremente o imóvel locado e continua a arcar com as despesas correntes relativas a manutenção do prédio condominial e às medidas publicitárias previstas em contrato. Tal redução, aliás, configura medida extrema, não condizente com os princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual entre as partes, mesmo porque a atividade empresarial da Agravante não resta completamente paralisada. Tem-se noticiado, ademais, que a adesão da população às restrições de livre circulação vem sofrendo sensível queda com o passar dos dias, de modo que configuraria enriquecimento ilícito da parte Autora tal perduração dos efeitos da liminar. A propósito: AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. PROCESSO CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. DEFERIMENTO. TENTATIVA FRUSTRADA DE NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES. MEDIDAS POSTERIORES À DECISÃO AGRAVADA. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSOS DESPROVIDOS. 1) O novo cenário imposto pela pandemia de coronavírus e pelas medidas de combate estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. 2) A imprevisibilidade da situação decorrente da pandemia de coronavírus e a possibilidade de acarretar onerosidade contratual excessiva possibilita enquadrá-la como hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, nos termos do art. 317 do CC, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. 3) A conduta da locadora que não se dispõe a negociar com a locatária o valor dos aluguéis, mesmo quando demonstrada, por esta, a impossibilidade de exercício de suas atividades, configura violação aos princípios da boa-fé objetiva, da colaboração e da solidariedade social. 4) A adoção de medidas posteriores à prolação da decisão agravada, consistentes em descontos no valor dos aluguéis e redução de encargos condominiais, referem-se a fato novo e eventual providência a ele relativo envolve análise que não se revela adequada, de forma inédita, por este Segundo Grau. 5) Agravo interno e agravo de instrumento desprovidos. (TJDFT, Acórdão 1269034, 07092833920208070000, Rel. Des. HECTOR VALVERDE, 5a Turma Cível, julgado em 29/7/2020, DJE 10/8/2020). Dito isso, é de se notar que o alcance do desconto justo e equânime pelo julgador, em sede de liminar, se revela por demais desafiador, sobretudo à míngua de elementos de prova submetidos ao crivo do contráditório; não obstante, atento à urgência do pleito, revela-se prudente, em sede de cognição sumária, a redução do valor do aluguel previsto em contrato, alcançando alguns meses subsequentes à reabertura dos estabelecimentos comerciais e garantindo-se que a retomada do valor original do contrato de aluguel ocorra de forma gradativa. No caso, para chegar ao valor adequado, adoto como parâmetro o que vem sendo decidido por este eg. Tribunal em feitos semelhantes, bem como o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) indicado pelo Recorrente como correspondente a redução do seu faturamento no mês de junho de 2020, comparativamente ao mesmo mês do ano anterior. A partir disso, sem prejuízo de que forma mais benéfica seja oferecida espontaneamente pelo Agravado, tenho por razoável e proporcional que: [i] no mês de junho, o aluguel mínimo seja descontado em 25% (vinte e cinco por cento); [ii] no mês de julho, o desconto seja de 20% (vinte por cento) do aluguel mínimo; [iii] e, no mês seguinte, 15% (quinze por cento) do aluguel mínimo. Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE O PEDIDO DE LIMINAR RECURSAL, nos termos da fundamentação exposta. Oficie-se ao MM. Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta ao recurso. I. Brasília, 30 de setembro de 2020. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator