Tribunal: TJDFT
Processo: 0037889-62.2013.8.07.0001
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0037889-62.2013.8.07.0001 APELANTE: ALESSANDRA ROCHA DE ALBUQUERQUE APELADO: CONDOMINIO RURAL MANSOES BELVEDERE GREEN Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Recursos Especial e Extraordinário interpostos por Alessandra Rocha de Albuquerque em face do v. Acórdão proferido por esta e. 3a Turma, sob minha Relatoria, assim ementado: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. LEGITIMIDADE ATIVA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL REGULAR E ADEQUADA. DEVIDO PROCESSO LEGAL. NULIDADES NÃO VERIFICADAS. PRELIMINARES REJEITADAS. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA PARCIAL. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL A PARTIR DA CITAÇÃO VÁLIDA, NO CASO CONCRETO. PREJUDICIAL DE MÉRITO ACOLHIDA EM PARTE. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 882. DISTINÇÃO. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO MITIGADA. DELIBERAÇÕES TOMADAS EM ASSEMBLEIA. LOTE INSERIDO DENTRO DOS LIMITES DO CONDOMÍNIO. FRAÇÃO IDEAL. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. EMBARGOS DECLARATÓRIOS PROTELATÓRIOS. MULTA DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. É apta a petição inicial que contém pedido certo e determinado, da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão e pedidos são compatíveis entre si, e possibilita a impugnação especificada dos fatos e argumentos pela parte ré. 2. Entende-se por legitimidade ativa e passiva a pertinência subjetiva de as partes integrarem a relação processual, sendo irrelevante que os fatos narrados na petição inicial estejam, ou não, comprovados. 3. Nos termos da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, quando o tribunal de origem entender substancialmente instruído o feito, declarando a existência de provas suficientes para o seu convencimento. 4. Não é nula a sentença que enfrenta todos os pedidos e argumentos constantes da petição inicial e da contestação. 5. As deliberações tomadas em assembleia de condôminos são soberanas e ostentam força da lei e a todos obrigam e enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. 6. O Código de Processo Civil, em seu artigo 373, acolheu a teoria estática do ônus da prova, distribuindo, de modo prévio e abstrato, o encargo probatório, cabendo ao autor comprovar dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu a prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 7. Tendo o autor demonstrado, por meio da convenção condominial, que o imóvel indicado na petição inicial está inserido na área de abrangência do condomínio, cabia ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu. 8. Todo possuidor de imóvel integrante do condomínio está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns, do usufruto das benfeitorias ou da situação irregular. 9. Comprovado o inadimplemento das taxas condominiais cobradas, regularmente instituídas em assembleia condominial, mostra-se correta a sentença que condena o condômino a pagar o valor que lhe cabe no rateio das despesas. 10. Havendo manifesta intenção protelatória nos embargos de declaração, deve o embargante ser condenado a pagar multa, nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC. 11. Preliminares rejeitadas. Apelação conhecida e parcialmente provida. Prejudicial de mérito acolhida em parte.” O e. Presidente deste Tribunal de Justiça encaminhou os autos a esta egrégia Turma, em razão de suposta divergência entre o v. Acórdão e o REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob o rito dos recursos repetitivos (Id. 17616852), que fixou a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Mantenho o Acórdão 1221994, em razão de haver distinguishing com o citado acórdão representativo da controvérsia. No caso, firmou-se o entendimento de que a parte sabia da existência do condomínio ao adquirir o imóvel, e comprometeu-se a pagar as taxas condominiais, conforme a cláusula sexto do contrato de compra e venda (Id. 11386086). Para elucidar, transcrevo parte da fundamentação do v. Acórdão sobre a temática: “De início, deve ser afastada a aplicação do Tema 882 do STJ, que fixou tese no seguinte sentido: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” Sucede que os condomínios irregulares do Distrito Federal expressam características próprias e diferenciadas, pois são cercados, com acesso controlado e manutenção de serviços regulares de limpeza, portaria, jardinagem e outros. Neste sentido é são os precedentes a seguir colacionados, in verbis: “CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. 1. Nos termos do artigo 332, inciso II, do Código de Processo Civil, o juiz julgará liminarmente improcedente o pedido que contrariar acórdão proferido em julgamento de recurso repetitivo. 2. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 3. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado dos moradores e dos visitantes, cujas taxas condominiais foram instituídas pela respectiva associação de moradores, para custear os serviços comuns. 4. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 1137992, 07357522720178070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU 3a Turma Cível, data de julgamento: 16/11/2018, publicado no DJE: 23/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. REDESIGNAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESNECESSIDADE. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 882, STJ. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE. PRECEDENTES DO TJDFT. 1 - Por mais que a conciliação seja estimulada pelo CPC, a não-realização da referida audiência não enseja, por si só, em nulidade procedimental. Inclusive, porque a própria sistemática processual possibilita a transação pelas partes a qualquer tempo. 1.1 - Ademais, não vislumbra-se nos autos o prejuízo alegado pelo apelante, uma vez que, nem mesmo a decretação da revelia prejudicou o exame das teses defensivas sustentadas pelo apelante. 2 - Não há que se falar em cerceamento de defesa quando se constata que o valor perseguido pelo apelado decorre de simples aferição por cálculos aritméticos. 2.1 - Por outro lado, tem-se que o apelante não trouxe aos autos quaisquer elementos que apontem para a necessidade de atuação de um perito judicial. 3 - A legitimidade da cobrança das taxas decorre não da legalidade na constituição do condomínio, mas do fato de a administração condominial ter disponibilizado serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para a manutenção e valorização do local. Justifica-se, pois, como forma de contraprestação, a cobrança da taxa em questão, de maneira a prevalecer o primado de que ninguém pode se enriquecer ilicitamente em detrimento de outrem. 4 - Permitir que a pessoa não contribua com as despesas inerentes ao condomínio em que mora, ainda que este esteja erguido em área irregular, sob o frágil argumento de que não concorda com a cobrança, seria permitir o enriquecimento sem causa, o que se encontra defeso no ordenamento jurídico. 5 - O caso analisado nos autos não se amolda aos precedentes apontados pelo recorrente, não havendo que se falar em observância de precedente obrigatório, uma vez que esta egrégia Corte assentou o entendimento de que o "REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado dos moradores e dos visitantes, cujas taxas condominiais foram instituídas pela respectiva associação de moradores, para custear os serviços comuns" (Acórdão n.1137992, 07357522720178070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU 3a Turma Cível, Data de Julgamento: 16/11/2018, Publicado no DJE: 23/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Precedentes deste e. TJDFT. 6 - Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.” (Acórdão 1200234, 07262670320178070001, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA 3a Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 18/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Demais disso, quando da aquisição do imóvel pela Ré, em 17.10.1999, o condomínio já tinha sido instituído, conforme se verifica da cláusula sexta do contrato de compra e venda do lote (Id. 11386086) e comprometeu-se a pagar as taxas condominiais, ordinárias e extras, conforme aprovadas em assembleia de condôminos. Portanto, não há desconhecimento da Ré da existência do condomínio e da necessidade de pagar as taxas regularmente instituídas. A respeito da cobrança das taxas condominiais, assim dispõe o artigo 12 da Lei 4.591/64: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.” Diz ainda o artigo 1.336, inc. I, do Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;” Ou seja, aquele que tem imóvel integrante de condomínio está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns, do usufruto de benfeitorias ou de situação irregular. Na hipótese em exame, o Autor (apelado) trouxe aos autos cópia da Convenção do Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, Id. 11386247. Em contrapartida, não trouxe a Ré elementos suficientes para demonstrar que seu imóvel não está inserido na área do Condomínio. No que se refere à obrigação de se manter associada, vê-se que se trata de associação condominial em que diversos possuidores se utilizam de espaço comum em torno das moradias ou terrenos, beneficiando-se de vários serviços inerentes ao modelo de habitação – condomínio residencial. Assim, a considerar que o terreno da Ré integra o Condomínio, dispõe dos serviços de manutenção, limpeza e outros insertos nas áreas de uso comum dos moradores e possuidores, há evidente relação jurídica entre as partes. No mesmo sentido, confira-se o precedente do e. STJ a seguir colacionado, in verbis: "Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do 'esforço' dessa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente" (Resp no 139.952/RJ, 3a Turma, rel. Min. Waldemar Zveiter, julgado) (grifo nosso) O fato de não ter participado das assembleias condominiais e não usufruir de alguns dos serviços postos à disposição pelo Condomínio não exime a Ré do pagamento das taxas condominiais, pois seu terreno está localizado dentro da área de abrangência do condomínio. As regras do ônus da prova, como preceito de julgamento e de aplicação subsidiária, são dirigidas para auxiliar o magistrado no momento de decidir, quando não houver prova cabal do fato a ser examinado. A respeito, trago à colação preciosa lição do doutrinador Fredie Didier Jr.: “O ônus da prova é regra de juízo, isto é, de julgamento, cabendo ao juiz, quando da prolação da sentença, proferir julgamento contrário àquele que tinha o ônus de prova e dele não se desincumbiu. O sistema não determinou quem deve produzir a prova, mas sim quem assume o risco caso ela não se produza. As regras de distribuição dos ônus da prova são regras de juízo: orientam o juiz quando há um 'non liquet' em matéria de fato e constituem, também, uma indicação às partes quanto à sua atividade probatória. Mas essas regras só devem ser aplicadas subsidiariamente, nos casos em que não foram produzidas provas suficientes para o esclarecimento das alegações de fato.”[1] Nesse aspecto, o Código de Processo Civil, em seu artigo 373, acolheu a teoria estática do ônus da prova, estabelecendo, de modo prévio e abstrato, que ao autor incumbe provar os fatos constitutivos do seu direito e ao réu o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. O Autor, conforme já exposto, logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos de seu direito e, ao contrário, a Ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar a existência do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor, conforme estabelece o art. 373, II, do CPC. Logo, não pode pretender a Apelante se isentar de pagar as taxas condominiais, sob a alegação de que não mantém relação jurídica com o Condomínio. Necessário observar que, malgrado a Apelante não se utilize das benfeitorias do Condomínio, com alega, toda a infraestrutura é colocada à sua disposição, tal como segurança, correios, câmeras, iluminação, além de outros. Assim, ainda que afirme que não está obrigada a se associar, não se pode olvidar que, na qualidade de possuidora de lote integrante do Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, goza dos serviços disponibilizados a todos os possuidores e moradores. As deliberações tomadas em assembleias de condôminos são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. Dessa forma, tem-se que os possuidores de terrenos integrantes do Condomínio estão sujeitos às normas estabelecidas em assembleia geral, sendo a cobrança de taxas possível e lícita, não só com base na Lei n° 4.591/64, mas também com fundamento no princípio de que não se deve admitir o enriquecimento sem causa, sendo correta a exigência de retribuição pelos serviços colocados à disposição dos possuidores/moradores dos lotes. Nesse sentido: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO EM SITUAÇÃO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. O fato de se tratar de imóvel localizado em área de condomínio caracteriza a obrigação do proprietário ou do legítimo possuidor de ratear as despesas comuns, aprovadas por assembléia geral dos moradores, independente de sua anuência, eis que se trata de obrigação propter rem. 2. Ainda que o imóvel esteja localizado em condomínio irregular, o condômino não se encontra desonerado do pagamento dos encargos comuns para custeio despesas que se reverteram indistintamente em benefício da coletividade dos condôminos. 3. Recurso de Apelação conhecido e não provido.” (Acórdão n.898748, 20140110138028APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 30/09/2015, Publicado no DJE: 16/10/2015. Pág.: 123) “PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DECLARATÓRIA. NULIDADE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO CONDOMINIAL. SENTENÇA MANTIDA 1. A irregularidade do parcelamento do solo, por si só, não afasta o débito relativo às taxas condominiais cobradas pelo condomínio. Precedentes desta Corte. 2. Nas hipóteses de condomínio irregular a aderência à associação de moradores (Prefeitura) é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação similar às dos condomínios horizontais. 3. Nem mesmo o fato de seu imóvel ter saída independente e não usufruir de alguns dos serviços postos à disposição no condomínio, não o exime do pagamento da taxa condominial, estando o bem localizado nos limites do condomínio. 4. Negou-se provimento ao recurso.” (Acórdão n.889442, 20130710092449APC, Relator: LEILA ARLANCH, Revisor: GISLENE PINHEIRO, 2a Turma Cível, Data de Julgamento: 19/08/2015, Publicado no DJE: 27/08/2015. Pág.: 180) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE NULIDADE. PRINCÍPIO DA IDENTIDADE FÍSICA DO JUÍZ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. NÃO APLICAÇÃO. SUBSTITUIÇÃO DE PARTE. ESTABILIDADE SUBJETIVA DA DEMANDA. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECOLHIMENTO DO PREPARO. PRECLUSÃO LÓGICA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. REQUISITOS PARA A DISSOLUÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. INOBSERVÂNCIA. TITULAR DE DIREITOS SOBRE O LOTE. RESPOSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. SENTENÇA MANTIDA. (...) 5 – Não é imprescindível, para a cobrança de taxas condominiais, que o associado tenha aderido à associação, bastando que sua unidade imobiliária seja contemplada com os serviços disponibilizados pelo ente coletivo, ainda que destes não tenha usufruído o associado. 6 - Em face das peculiaridades do Distrito Federal, onde a ocupação irregular do solo é a regra e também considerando que os Autores/Apelantes quando adquiriram seus imóveis, por cessão de direitos, estavam cientes de que se tratava de imóvel irregular,não se pode falar em liberdade de associação quando a desfiliação de associado representa a perspectiva de locupletamento ilícito, bem como que deve ser considerado que o não pagamento das taxas representa a perspectiva de locupletamento ilícito, tendo em vista ser desinfluente a efetiva adesão de determinado associado ao ente coletivo, assim como a real utilização dos benefícios disponibilizados, para que tenha de participar do rateio das despesas de manutenção do ente coletivo (associação). Apelação Cível desprovida.” (Acórdão n.860888, 20100710323760APC, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, Revisor: MARIA DE LOURDES ABREU, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 15/04/2015, Publicado no DJE: 24/04/2015. Pág.: 323) “PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LEGITIMIDADE DA ASSOCIAÇÃO E DO MORADOR PARA COMPOR A LIDE. RECONHECIMENTO. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. 1. O possuidor de lote irregular em área habitada coletivamente, bem como a associação firmada entre os aderentes, têm legitimidade para compor, ativa e passivamente, as ações em que se controverte o pagamento de taxas condominiais. 2. Diante do atual contexto sócio-político, a jurisprudência se firmou no sentido de que é legal a cobrança de encargos referentes aos condomínios irregulares, quer sejam taxas condominiais ou outros valores decorrentes do beneficiamento que será desfrutado por todos os moradores. 3. O fato de o lote se localizar em uma das extremidades do condomínio, mesmo que mantendo portão de entrada e saída independente da área comum, não descaracteriza a qualidade do co-proprietário titular de área que se encontra dentro dos quadrantes da associação. 4. Comprovado o inadimplemento das taxas condominiais apresentadas, correta se mostra a r. sentença que julgou procedente o pedido inicial, uma vez que a parte ré deixou de apresentar fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor. 5. Recurso de apelação desprovido.” (Acórdão n.855770, 20140710070350APC, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 2a Turma Cível, Data de Julgamento: 04/03/2015, Publicado no DJE: 20/03/2015. Pág.: 171) “PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO EM ÁREA IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CABIMENTO. INVALIDADE DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. INVIABILIDADE. ATRASO DE PAGAMENTO. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO. 1. Não deve ser excluída a possibilidade de cobrança de taxas condominiais com base na irregularidade da ocupação do imóvel, diante da constatação de que o condomínio existe de fato e é quem administra as áreas comuns, amparada por deliberações de assembléia de moradores. 2. (...) 3. Sentença mantida.” (Acórdão n.855008, 20140410030496APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, 2a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, Publicado no DJE: 17/03/2015. Pág.: 368) Diante do exposto, mantenho o v. Acórdão pelos próprios fundamentos. Retornem-se os autos à d. Presidência para análise da admissibilidade dos recursos Especial e Extraordinário. Publique-se e intimem-se. [1] Curso de Direito Processual Civil, 5a ed., Volume 2. Salvador: 2010, pág. 78 Brasília, 12 de agosto de 2020. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0037889-62.2013.8.07.0001 APELANTE: ALESSANDRA ROCHA DE ALBUQUERQUE APELADO: CONDOMINIO RURAL MANSOES BELVEDERE GREEN Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Recursos Especial e Extraordinário interpostos por Alessandra Rocha de Albuquerque em face do v. Acórdão proferido por esta e. 3a Turma, sob minha Relatoria, assim ementado: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. LEGITIMIDADE ATIVA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL REGULAR E ADEQUADA. DEVIDO PROCESSO LEGAL. NULIDADES NÃO VERIFICADAS. PRELIMINARES REJEITADAS. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA PARCIAL. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL A PARTIR DA CITAÇÃO VÁLIDA, NO CASO CONCRETO. PREJUDICIAL DE MÉRITO ACOLHIDA EM PARTE. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 882. DISTINÇÃO. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO MITIGADA. DELIBERAÇÕES TOMADAS EM ASSEMBLEIA. LOTE INSERIDO DENTRO DOS LIMITES DO CONDOMÍNIO. FRAÇÃO IDEAL. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. EMBARGOS DECLARATÓRIOS PROTELATÓRIOS. MULTA DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. É apta a petição inicial que contém pedido certo e determinado, da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão e pedidos são compatíveis entre si, e possibilita a impugnação especificada dos fatos e argumentos pela parte ré. 2. Entende-se por legitimidade ativa e passiva a pertinência subjetiva de as partes integrarem a relação processual, sendo irrelevante que os fatos narrados na petição inicial estejam, ou não, comprovados. 3. Nos termos da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, quando o tribunal de origem entender substancialmente instruído o feito, declarando a existência de provas suficientes para o seu convencimento. 4. Não é nula a sentença que enfrenta todos os pedidos e argumentos constantes da petição inicial e da contestação. 5. As deliberações tomadas em assembleia de condôminos são soberanas e ostentam força da lei e a todos obrigam e enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. 6. O Código de Processo Civil, em seu artigo 373, acolheu a teoria estática do ônus da prova, distribuindo, de modo prévio e abstrato, o encargo probatório, cabendo ao autor comprovar dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu a prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 7. Tendo o autor demonstrado, por meio da convenção condominial, que o imóvel indicado na petição inicial está inserido na área de abrangência do condomínio, cabia ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu. 8. Todo possuidor de imóvel integrante do condomínio está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns, do usufruto das benfeitorias ou da situação irregular. 9. Comprovado o inadimplemento das taxas condominiais cobradas, regularmente instituídas em assembleia condominial, mostra-se correta a sentença que condena o condômino a pagar o valor que lhe cabe no rateio das despesas. 10. Havendo manifesta intenção protelatória nos embargos de declaração, deve o embargante ser condenado a pagar multa, nos termos do art. 1.026, § 2o, do CPC. 11. Preliminares rejeitadas. Apelação conhecida e parcialmente provida. Prejudicial de mérito acolhida em parte.” O e. Presidente deste Tribunal de Justiça encaminhou os autos a esta egrégia Turma, em razão de suposta divergência entre o v. Acórdão e o REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob o rito dos recursos repetitivos (Id. 17616852), que fixou a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Mantenho o Acórdão 1221994, em razão de haver distinguishing com o citado acórdão representativo da controvérsia. No caso, firmou-se o entendimento de que a parte sabia da existência do condomínio ao adquirir o imóvel, e comprometeu-se a pagar as taxas condominiais, conforme a cláusula sexto do contrato de compra e venda (Id. 11386086). Para elucidar, transcrevo parte da fundamentação do v. Acórdão sobre a temática: “De início, deve ser afastada a aplicação do Tema 882 do STJ, que fixou tese no seguinte sentido: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” Sucede que os condomínios irregulares do Distrito Federal expressam características próprias e diferenciadas, pois são cercados, com acesso controlado e manutenção de serviços regulares de limpeza, portaria, jardinagem e outros. Neste sentido é são os precedentes a seguir colacionados, in verbis: “CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. 1. Nos termos do artigo 332, inciso II, do Código de Processo Civil, o juiz julgará liminarmente improcedente o pedido que contrariar acórdão proferido em julgamento de recurso repetitivo. 2. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 3. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado dos moradores e dos visitantes, cujas taxas condominiais foram instituídas pela respectiva associação de moradores, para custear os serviços comuns. 4. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 1137992, 07357522720178070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU 3a Turma Cível, data de julgamento: 16/11/2018, publicado no DJE: 23/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. REDESIGNAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESNECESSIDADE. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 882, STJ. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE. PRECEDENTES DO TJDFT. 1 - Por mais que a conciliação seja estimulada pelo CPC, a não-realização da referida audiência não enseja, por si só, em nulidade procedimental. Inclusive, porque a própria sistemática processual possibilita a transação pelas partes a qualquer tempo. 1.1 - Ademais, não vislumbra-se nos autos o prejuízo alegado pelo apelante, uma vez que, nem mesmo a decretação da revelia prejudicou o exame das teses defensivas sustentadas pelo apelante. 2 - Não há que se falar em cerceamento de defesa quando se constata que o valor perseguido pelo apelado decorre de simples aferição por cálculos aritméticos. 2.1 - Por outro lado, tem-se que o apelante não trouxe aos autos quaisquer elementos que apontem para a necessidade de atuação de um perito judicial. 3 - A legitimidade da cobrança das taxas decorre não da legalidade na constituição do condomínio, mas do fato de a administração condominial ter disponibilizado serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para a manutenção e valorização do local. Justifica-se, pois, como forma de contraprestação, a cobrança da taxa em questão, de maneira a prevalecer o primado de que ninguém pode se enriquecer ilicitamente em detrimento de outrem. 4 - Permitir que a pessoa não contribua com as despesas inerentes ao condomínio em que mora, ainda que este esteja erguido em área irregular, sob o frágil argumento de que não concorda com a cobrança, seria permitir o enriquecimento sem causa, o que se encontra defeso no ordenamento jurídico. 5 - O caso analisado nos autos não se amolda aos precedentes apontados pelo recorrente, não havendo que se falar em observância de precedente obrigatório, uma vez que esta egrégia Corte assentou o entendimento de que o "REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado dos moradores e dos visitantes, cujas taxas condominiais foram instituídas pela respectiva associação de moradores, para custear os serviços comuns" (Acórdão n.1137992, 07357522720178070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU 3a Turma Cível, Data de Julgamento: 16/11/2018, Publicado no DJE: 23/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Precedentes deste e. TJDFT. 6 - Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.” (Acórdão 1200234, 07262670320178070001, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA 3a Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 18/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Demais disso, quando da aquisição do imóvel pela Ré, em 17.10.1999, o condomínio já tinha sido instituído, conforme se verifica da cláusula sexta do contrato de compra e venda do lote (Id. 11386086) e comprometeu-se a pagar as taxas condominiais, ordinárias e extras, conforme aprovadas em assembleia de condôminos. Portanto, não há desconhecimento da Ré da existência do condomínio e da necessidade de pagar as taxas regularmente instituídas. A respeito da cobrança das taxas condominiais, assim dispõe o artigo 12 da Lei 4.591/64: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.” Diz ainda o artigo 1.336, inc. I, do Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;” Ou seja, aquele que tem imóvel integrante de condomínio está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns, do usufruto de benfeitorias ou de situação irregular. Na hipótese em exame, o Autor (apelado) trouxe aos autos cópia da Convenção do Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, Id. 11386247. Em contrapartida, não trouxe a Ré elementos suficientes para demonstrar que seu imóvel não está inserido na área do Condomínio. No que se refere à obrigação de se manter associada, vê-se que se trata de associação condominial em que diversos possuidores se utilizam de espaço comum em torno das moradias ou terrenos, beneficiando-se de vários serviços inerentes ao modelo de habitação – condomínio residencial. Assim, a considerar que o terreno da Ré integra o Condomínio, dispõe dos serviços de manutenção, limpeza e outros insertos nas áreas de uso comum dos moradores e possuidores, há evidente relação jurídica entre as partes. No mesmo sentido, confira-se o precedente do e. STJ a seguir colacionado, in verbis: "Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do 'esforço' dessa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente" (Resp no 139.952/RJ, 3a Turma, rel. Min. Waldemar Zveiter, julgado) (grifo nosso) O fato de não ter participado das assembleias condominiais e não usufruir de alguns dos serviços postos à disposição pelo Condomínio não exime a Ré do pagamento das taxas condominiais, pois seu terreno está localizado dentro da área de abrangência do condomínio. As regras do ônus da prova, como preceito de julgamento e de aplicação subsidiária, são dirigidas para auxiliar o magistrado no momento de decidir, quando não houver prova cabal do fato a ser examinado. A respeito, trago à colação preciosa lição do doutrinador Fredie Didier Jr.: “O ônus da prova é regra de juízo, isto é, de julgamento, cabendo ao juiz, quando da prolação da sentença, proferir julgamento contrário àquele que tinha o ônus de prova e dele não se desincumbiu. O sistema não determinou quem deve produzir a prova, mas sim quem assume o risco caso ela não se produza. As regras de distribuição dos ônus da prova são regras de juízo: orientam o juiz quando há um 'non liquet' em matéria de fato e constituem, também, uma indicação às partes quanto à sua atividade probatória. Mas essas regras só devem ser aplicadas subsidiariamente, nos casos em que não foram produzidas provas suficientes para o esclarecimento das alegações de fato.”[1] Nesse aspecto, o Código de Processo Civil, em seu artigo 373, acolheu a teoria estática do ônus da prova, estabelecendo, de modo prévio e abstrato, que ao autor incumbe provar os fatos constitutivos do seu direito e ao réu o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. O Autor, conforme já exposto, logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos de seu direito e, ao contrário, a Ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar a existência do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor, conforme estabelece o art. 373, II, do CPC. Logo, não pode pretender a Apelante se isentar de pagar as taxas condominiais, sob a alegação de que não mantém relação jurídica com o Condomínio. Necessário observar que, malgrado a Apelante não se utilize das benfeitorias do Condomínio, com alega, toda a infraestrutura é colocada à sua disposição, tal como segurança, correios, câmeras, iluminação, além de outros. Assim, ainda que afirme que não está obrigada a se associar, não se pode olvidar que, na qualidade de possuidora de lote integrante do Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, goza dos serviços disponibilizados a todos os possuidores e moradores. As deliberações tomadas em assembleias de condôminos são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. Dessa forma, tem-se que os possuidores de terrenos integrantes do Condomínio estão sujeitos às normas estabelecidas em assembleia geral, sendo a cobrança de taxas possível e lícita, não só com base na Lei n° 4.591/64, mas também com fundamento no princípio de que não se deve admitir o enriquecimento sem causa, sendo correta a exigência de retribuição pelos serviços colocados à disposição dos possuidores/moradores dos lotes. Nesse sentido: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO EM SITUAÇÃO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. O fato de se tratar de imóvel localizado em área de condomínio caracteriza a obrigação do proprietário ou do legítimo possuidor de ratear as despesas comuns, aprovadas por assembléia geral dos moradores, independente de sua anuência, eis que se trata de obrigação propter rem. 2. Ainda que o imóvel esteja localizado em condomínio irregular, o condômino não se encontra desonerado do pagamento dos encargos comuns para custeio despesas que se reverteram indistintamente em benefício da coletividade dos condôminos. 3. Recurso de Apelação conhecido e não provido.” (Acórdão n.898748, 20140110138028APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, 1a Turma Cível, Data de Julgamento: 30/09/2015, Publicado no DJE: 16/10/2015. Pág.: 123) “PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DECLARATÓRIA. NULIDADE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO CONDOMINIAL. SENTENÇA MANTIDA 1. A irregularidade do parcelamento do solo, por si só, não afasta o débito relativo às taxas condominiais cobradas pelo condomínio. Precedentes desta Corte. 2. Nas hipóteses de condomínio irregular a aderência à associação de moradores (Prefeitura) é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação similar às dos condomínios horizontais. 3. Nem mesmo o fato de seu imóvel ter saída independente e não usufruir de alguns dos serviços postos à disposição no condomínio, não o exime do pagamento da taxa condominial, estando o bem localizado nos limites do condomínio. 4. Negou-se provimento ao recurso.” (Acórdão n.889442, 20130710092449APC, Relator: LEILA ARLANCH, Revisor: GISLENE PINHEIRO, 2a Turma Cível, Data de Julgamento: 19/08/2015, Publicado no DJE: 27/08/2015. Pág.: 180) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE NULIDADE. PRINCÍPIO DA IDENTIDADE FÍSICA DO JUÍZ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. NÃO APLICAÇÃO. SUBSTITUIÇÃO DE PARTE. ESTABILIDADE SUBJETIVA DA DEMANDA. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECOLHIMENTO DO PREPARO. PRECLUSÃO LÓGICA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. REQUISITOS PARA A DISSOLUÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. INOBSERVÂNCIA. TITULAR DE DIREITOS SOBRE O LOTE. RESPOSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. SENTENÇA MANTIDA. (...) 5 – Não é imprescindível, para a cobrança de taxas condominiais, que o associado tenha aderido à associação, bastando que sua unidade imobiliária seja contemplada com os serviços disponibilizados pelo ente coletivo, ainda que destes não tenha usufruído o associado. 6 - Em face das peculiaridades do Distrito Federal, onde a ocupação irregular do solo é a regra e também considerando que os Autores/Apelantes quando adquiriram seus imóveis, por cessão de direitos, estavam cientes de que se tratava de imóvel irregular,não se pode falar em liberdade de associação quando a desfiliação de associado representa a perspectiva de locupletamento ilícito, bem como que deve ser considerado que o não pagamento das taxas representa a perspectiva de locupletamento ilícito, tendo em vista ser desinfluente a efetiva adesão de determinado associado ao ente coletivo, assim como a real utilização dos benefícios disponibilizados, para que tenha de participar do rateio das despesas de manutenção do ente coletivo (associação). Apelação Cível desprovida.” (Acórdão n.860888, 20100710323760APC, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, Revisor: MARIA DE LOURDES ABREU, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 15/04/2015, Publicado no DJE: 24/04/2015. Pág.: 323) “PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LEGITIMIDADE DA ASSOCIAÇÃO E DO MORADOR PARA COMPOR A LIDE. RECONHECIMENTO. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. 1. O possuidor de lote irregular em área habitada coletivamente, bem como a associação firmada entre os aderentes, têm legitimidade para compor, ativa e passivamente, as ações em que se controverte o pagamento de taxas condominiais. 2. Diante do atual contexto sócio-político, a jurisprudência se firmou no sentido de que é legal a cobrança de encargos referentes aos condomínios irregulares, quer sejam taxas condominiais ou outros valores decorrentes do beneficiamento que será desfrutado por todos os moradores. 3. O fato de o lote se localizar em uma das extremidades do condomínio, mesmo que mantendo portão de entrada e saída independente da área comum, não descaracteriza a qualidade do co-proprietário titular de área que se encontra dentro dos quadrantes da associação. 4. Comprovado o inadimplemento das taxas condominiais apresentadas, correta se mostra a r. sentença que julgou procedente o pedido inicial, uma vez que a parte ré deixou de apresentar fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor. 5. Recurso de apelação desprovido.” (Acórdão n.855770, 20140710070350APC, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 2a Turma Cível, Data de Julgamento: 04/03/2015, Publicado no DJE: 20/03/2015. Pág.: 171) “PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO EM ÁREA IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CABIMENTO. INVALIDADE DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. INVIABILIDADE. ATRASO DE PAGAMENTO. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO. 1. Não deve ser excluída a possibilidade de cobrança de taxas condominiais com base na irregularidade da ocupação do imóvel, diante da constatação de que o condomínio existe de fato e é quem administra as áreas comuns, amparada por deliberações de assembléia de moradores. 2. (...) 3. Sentença mantida.” (Acórdão n.855008, 20140410030496APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, 2a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, Publicado no DJE: 17/03/2015. Pág.: 368) Diante do exposto, mantenho o v. Acórdão pelos próprios fundamentos. Retornem-se os autos à d. Presidência para análise da admissibilidade dos recursos Especial e Extraordinário. Publique-se e intimem-se. [1] Curso de Direito Processual Civil, 5a ed., Volume 2. Salvador: 2010, pág. 78 Brasília, 12 de agosto de 2020. Desembargadora Fátima Rafael Relatora