Tribunal: TJDFT
Processo: 0710287-14.2020.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO HABIBE
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2020-05-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0710287-14.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: COLEGIO VISAO BSB 691DF LTDA - ME AGRAVADO: CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SANTA FE LTDA - ME DECISÃO 1. O autor insurge-se contra decisão da 18a Vara Cível de Brasília (id 62029859 – autos principais) que indeferiu os pedidos liminares de suspensão do pagamento do aluguel convencionado e, subsidiariamente, sua redução ou o afastamento dos efeitos de eventual mora. Alega, em síntese, que a situação é de calamidade pública, decorrente da pandemia causada pela COVID-19, razão pela qual sofreu forte impacto na sua capacidade de adimplemento das obrigações assumidas (salários, locação, fornecedores). Reafirma que a agravada já ajuizou ação de despejo e execução de título extrajudicial. Invoca a teoria da imprevisão como causa para mitigar o princípio do pacta sunt servanda e preservar a empresa e empregos. Requer a antecipação da tutela recursal, até o julgamento definitivo do AGI, para suspender o pagamento dos alugueres ou, subsidiariamente, reduzir o seu valor, durante o período de calamidade, sem incidência de juros e multa. 2. Por ora, reputo consistentes os fundamentos lançados na decisão agravada: “(...). O pedido inicial está em termos. Todavia, conforme inciso II do artigo 68 da Lei 8.245/95, o juiz deve considerar, para fixação do aluguel provisório, os elementos fornecidos pelo locador e pelo locatário. É cediço que a pandemia do novo coronavírus impactou em todos os setores econômicos, a medida em que o Poder Público precisou tomar várias medidas limitadoras para conter a disseminação da doença. Entretanto, também, é inquestionável que a limitação de uso não poder ser imputado a ato voluntário dos locadores. Não é demais lembrar que, em que pese a suspensão das atividades, o locatário continua com a posse do imóvel e nele mantém seus equipamentos, com a segurança que o empreendimento disponibiliza aos seus locatários. Ademais, conforme consta na petição inicial, a parte autora continua a receber, ainda que parcialmente, pelos serviços educacionais. Portanto, não evidencio a possibilidade de desoneração total dos encargos locatícios durante o período em que a escola permanecer fechada. Entretanto, não resta dúvida acerca da possibilidade de revisão dos valores pactuados, diante da situação excepcional e imprevisível, em relação ao momento da contratação (art. 480 do CC). A questão fática existente acarretará a modificação das relações jurídicas, de forma temporária, para garantir o equilíbrio e solidariedade de todos, em relação as consequências econômicas oriundas da pandemia. Contudo, para a fixação adequada, sem enriquecimento de qualquer das partes, exige-se uma melhor análise das circunstâncias fáticas concretas da relação jurídica existentes, a qual somente poderá ser alcançada com o contraditório, momento em que será possível verificar a importância do recebimento do valor contratual na manutenção das atividades da empresa locadora, sob pena de transferir todo problema do locatário para o locador. Assim, considerando, ainda, a grande diferença entre o valor atual da locação e o valor pretendido pela autora, deixo de fixar o valor provisório, nesta oportunidade, para analisar o pleito após a apresentação da defesa. É importante saliente que deverá a empresa requerida, em defesa, no caso de discordância do valor pretendido pela autora apresentar contraproposta (art. 68, IV, da Lei no 8.245/91). Registro que não há que se falar em qualquer prejuízo para parte autora, diante da não fixação do aluguel provisório na presente oportunidade, pois o valor definido pelo julgamento alcançará todo o lapso temporal pretendido. Ressalto, inclusive, que nada impede que o locatário realize depósito parcial do valor devido na ação de despejo para obstar, ainda que parcialmente, os efeitos da mora e demonstrar a sua boa-fé na solução amigável do conflito. Cumpre gizar, ademais, que não é possível a este Juízo determinar a suspensão de ação de execução em trâmite, eis que se trata de Juízo de mesma hierarquia. Nada impedirá, contudo, que o juiz da VETE analise, em caráter excepcional, a possibilidade de suspensão da tramitação da ação executiva até o julgamento da presente demanda. No que pertine a ação de despejo, não haverá qualquer prejuízo, eis haverá julgamento conjunto, o que irá obstar eventual rescisão contratual ou despejo antes da prolação da sentença neste processo. (...).” Os fatos serão esclarecidos durante a instrução, não havendo, até o momento, prova suficiente do quanto alegado. A alusão abstrata e isolada à Covid-19 é, por si só, insuficiente para constatar-se o nível de impacto na economia do agravante, o qual, considerada a natureza da atividade que desenvolve, não pode ser, em princípio, presumido, ao menos ao ponto de justificar, desde logo, sem prévio contraditório, a ue almeja. Portanto, não vejo delineada a aparência do bom direito necessária para modificar, mesmo provisoriamente, em antecipação de tutela no agravo, cláusula contratual. Não custa registrar que eventual descumprimento por parte do agravante, não inibirá a análise da existência ou não de fator apto a descaracterizar eventual mora. 3. Indefiro a liminar. Comunique-se ao Juízo a quo. À agravada para contrarrazões, caso já tenha sido citada ou comparecido aos autos. Cls. I. Brasília, 14/05/2020. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE RELATOR

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0710287-14.2020.8.07.0000 AGRAVANTE: COLEGIO VISAO BSB 691DF LTDA - ME AGRAVADO: CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SANTA FE LTDA - ME DECISÃO 1. O autor insurge-se contra decisão da 18a Vara Cível de Brasília (id 62029859 – autos principais) que indeferiu os pedidos liminares de suspensão do pagamento do aluguel convencionado e, subsidiariamente, sua redução ou o afastamento dos efeitos de eventual mora. Alega, em síntese, que a situação é de calamidade pública, decorrente da pandemia causada pela COVID-19, razão pela qual sofreu forte impacto na sua capacidade de adimplemento das obrigações assumidas (salários, locação, fornecedores). Reafirma que a agravada já ajuizou ação de despejo e execução de título extrajudicial. Invoca a teoria da imprevisão como causa para mitigar o princípio do pacta sunt servanda e preservar a empresa e empregos. Requer a antecipação da tutela recursal, até o julgamento definitivo do AGI, para suspender o pagamento dos alugueres ou, subsidiariamente, reduzir o seu valor, durante o período de calamidade, sem incidência de juros e multa. 2. Por ora, reputo consistentes os fundamentos lançados na decisão agravada: “(...). O pedido inicial está em termos. Todavia, conforme inciso II do artigo 68 da Lei 8.245/95, o juiz deve considerar, para fixação do aluguel provisório, os elementos fornecidos pelo locador e pelo locatário. É cediço que a pandemia do novo coronavírus impactou em todos os setores econômicos, a medida em que o Poder Público precisou tomar várias medidas limitadoras para conter a disseminação da doença. Entretanto, também, é inquestionável que a limitação de uso não poder ser imputado a ato voluntário dos locadores. Não é demais lembrar que, em que pese a suspensão das atividades, o locatário continua com a posse do imóvel e nele mantém seus equipamentos, com a segurança que o empreendimento disponibiliza aos seus locatários. Ademais, conforme consta na petição inicial, a parte autora continua a receber, ainda que parcialmente, pelos serviços educacionais. Portanto, não evidencio a possibilidade de desoneração total dos encargos locatícios durante o período em que a escola permanecer fechada. Entretanto, não resta dúvida acerca da possibilidade de revisão dos valores pactuados, diante da situação excepcional e imprevisível, em relação ao momento da contratação (art. 480 do CC). A questão fática existente acarretará a modificação das relações jurídicas, de forma temporária, para garantir o equilíbrio e solidariedade de todos, em relação as consequências econômicas oriundas da pandemia. Contudo, para a fixação adequada, sem enriquecimento de qualquer das partes, exige-se uma melhor análise das circunstâncias fáticas concretas da relação jurídica existentes, a qual somente poderá ser alcançada com o contraditório, momento em que será possível verificar a importância do recebimento do valor contratual na manutenção das atividades da empresa locadora, sob pena de transferir todo problema do locatário para o locador. Assim, considerando, ainda, a grande diferença entre o valor atual da locação e o valor pretendido pela autora, deixo de fixar o valor provisório, nesta oportunidade, para analisar o pleito após a apresentação da defesa. É importante saliente que deverá a empresa requerida, em defesa, no caso de discordância do valor pretendido pela autora apresentar contraproposta (art. 68, IV, da Lei no 8.245/91). Registro que não há que se falar em qualquer prejuízo para parte autora, diante da não fixação do aluguel provisório na presente oportunidade, pois o valor definido pelo julgamento alcançará todo o lapso temporal pretendido. Ressalto, inclusive, que nada impede que o locatário realize depósito parcial do valor devido na ação de despejo para obstar, ainda que parcialmente, os efeitos da mora e demonstrar a sua boa-fé na solução amigável do conflito. Cumpre gizar, ademais, que não é possível a este Juízo determinar a suspensão de ação de execução em trâmite, eis que se trata de Juízo de mesma hierarquia. Nada impedirá, contudo, que o juiz da VETE analise, em caráter excepcional, a possibilidade de suspensão da tramitação da ação executiva até o julgamento da presente demanda. No que pertine a ação de despejo, não haverá qualquer prejuízo, eis haverá julgamento conjunto, o que irá obstar eventual rescisão contratual ou despejo antes da prolação da sentença neste processo. (...).” Os fatos serão esclarecidos durante a instrução, não havendo, até o momento, prova suficiente do quanto alegado. A alusão abstrata e isolada à Covid-19 é, por si só, insuficiente para constatar-se o nível de impacto na economia do agravante, o qual, considerada a natureza da atividade que desenvolve, não pode ser, em princípio, presumido, ao menos ao ponto de justificar, desde logo, sem prévio contraditório, a ue almeja. Portanto, não vejo delineada a aparência do bom direito necessária para modificar, mesmo provisoriamente, em antecipação de tutela no agravo, cláusula contratual. Não custa registrar que eventual descumprimento por parte do agravante, não inibirá a análise da existência ou não de fator apto a descaracterizar eventual mora. 3. Indefiro a liminar. Comunique-se ao Juízo a quo. À agravada para contrarrazões, caso já tenha sido citada ou comparecido aos autos. Cls. I. Brasília, 14/05/2020. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE RELATOR