Tribunal: TJDFT
Processo: 0714266-81.2020.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0714266-81.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUCIANA ALENCAR CARVALHO BOTELHO CONDES AGRAVADO: CIPO - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CONDOMINIO DO CENTRO COMERCIAL GILBERTO SALOMAO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória formulada pela ora agravante A agravante relata que a ação de origem foi ajuizada com a finalidade de revisar as obrigações assumidas em decorrência da assinatura de contrato de locação de sala comercial, em razão das restrições impostas ao exercício do comércio pelo Governo do Distrito Federal com o objetivo de conter os avanços da pandemia da COVID-19. Informa que a decisão agravada foi proferida com fundamento em pressuposto falso, ao argumento de que a filial do Gilberto Salomão foi aberta no início de março e que logo em seguida houve a determinação de fechamento do comércio. Defende a inequívoca necessidade de se alterar as condições de cumprimento do contrato, em razão das alterações das circunstâncias fáticas e jurídicas que ensejaram a formação do ajuste, bem como em razão da existência da cláusula implícita rebus sic stantibus. Narra que, apesar da autorização para funcionamento dos shoppings, o ramo de atividade da agravante ainda está proibido e inexiste previsão para o funcionamento. Enfatiza que a excepcionalidade da situação possibilita a revisão dos contratos, com fundamento na teoria da imprevisão. Defende a necessidade de revisão do contrato em relação ao valor do aluguel e em relação ao valor do condomínio, bem como enfatiza que a taxa de condomínio deve ser mantida apenas em relação ao pagamento do IPTU/TLP e que inexiste motivo para a cobrança de outro encargo. Afirma que a decisão agravada não ostenta o mínimo de razoabilidade/proporcionalidade, uma vez que a empresa agravante é recém constituída e não possui faturamento. Alega ter comprovado direito incontestável à tutela provisória. Requer a antecipação dos efeitos da tutela para que seja determinada a suspensão da cobrança do valor dos aluguéis a contar de 14 de março de 2020 até 03 meses após cessarem as restrições ao exercício das atividades comerciais no Distrito Federal; suspender o pagamento da taxa de condomínio a contar de 14 de março de 2020 até a cessação às restrições ao exercício das atividades comerciais no Distrito Federal. Subsidiariamente, requer a redução do valor do aluguel e da taxa de condomínio em, pelo menos, 50% até cessarem as restrições ao exercício das atividades comerciais no Distrito Federal, bem como para que os agravados sejam impedidos de negativar o nome da agravante nos cadastros de proteção ao crédito em razão do não pagamento das dívidas questionadas no processo. No mérito, requer a reforma da decisão. Preparo dispensado, uma vez que a agravante é beneficiária da justiça gratuita. Brevemente relatado, decido. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, o relator poderá deferir em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que restar evidenciada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Saliente-se que o deferimento está condicionado ao preenchimento concomitante dos dois requisitos acima citados. Na hipótese dos autos, verifica-se que as partes assinaram contrato de locação comercial em 09/01/2020 referente ao período compreendido entre 01/01/2020 e 31/12/2024. Em razão da quarentena imposta para evitar a proliferação dos casos de COVID-19, o centro comercial agravado foi fechado em 20/03/2020 e a agravante teve que suspender as suas atividades. Após ser questionado pela agravante, o agravado concedeu desconto de 30% do valor do aluguel apenas para o mês de março. Diante da ausência de acordo entre as partes em relação aos meses subsequentes, a agravante ajuizou a ação. A controvérsia cinge em analisar a possibilidade de suspender ou reduzir o aluguel de loja comercial e o condomínio em decorrência da interrupção das atividades não essenciais decorrente da pandemia da COVID-19. Contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, por meio do qual as partes estabelecem e regulamentam seus respectivos interesses, de forma a adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas. “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, conforme prevê o art. 421, parágrafo único, do Código Civil (CC). “A revisão contratual ocorrerá de maneira excepcional e limitada”, nos termos do art. 421-A, III, do CC. No âmbito dos contratos regidos pelo Código Civil, deve ser observada, portanto, a premissa da conservação dos negócios jurídicos. A revisão contratual terá vez em hipóteses excepcionais, quando restar demonstrada a inequívoca necessidade da parte prejudicada no caso concreto. Nesse contexto, cito o Enunciado n. 176 da III Jornada de Direito Civil: "em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual". Outros princípios, tanto implícitos, quanto expressos, como o princípio da função-social (art. 421 e 2.035, parágrafo único, ambos do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), regem os contratos. No âmbito da eficácia interna, a função-social dos contratos tem como um de seus aspectos a vedação da onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, bem como a dignidade humana e o solidarismo. O princípio da boa-fé objetiva determina deveres anexos, laterais ou secundários ao contrato, como o dever de lealdade e probidade, em razão do qual não é possível exigir o cumprimento do contrato quando há insuportável perda de equivalência entre as prestações; e o dever de colaboração ou cooperação, que visa à prática dos atos necessários à realização plena dos fins visados pela outra parte. O novo cenário imposto pela pandemia da COVID-19 e pelas medidas de combate estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. É vantajosa à decisão judicial a negociação feita pelos próprios contratantes, em atenção à boa-fé, ao dever de cooperação e à solidariedade social. O cumprimento voluntário é maior quando as partes dialogam, conhecem as dificuldades recíprocas e estipulam soluções, intermediárias e razoáveis, em comum acordo. Alternativas encontradas pelas próprias partes podem e devem ser incentivadas com o objetivo de preservar o contrato, mormente na atual situação, em que restrições ocasionadas pela pandemia de coronavírus são impostas a todos. A pandemia é uma hipótese de caso fortuito ou força maior, razão pela qual o ordenamento jurídico autoriza a parte a resolver o contrato (art. 478 do Código Civil)[1] ou pleitear a readequar o valor real da prestação(art. 317 do Código Civil)[2], inexistindo previsão legal que autorize a suspensão do cumprimento da obrigação. O fato de a agravante ter tido que interromper suas atividades comerciais em razão da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19 não permite que ela seja desobrigada do pagamento dos aluguéis durante o período da quarentena. Nesse sentido, é importante destacar que a moratória dos aluguéis chegou a ser proposta no Projeto de Lei n. 1.179/2020, responsável por instituir o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia de COVID-19, mas foi retirada do texto. No contrato de locação em comento, inexiste disposição acerca de responsabilidades no caso de períodos extraordinários, de grande comoção ou calamidade pública, resultados de casos fortuitos ou de força maior. É inquestionável a existência de impactos financeiros a incidir sobre as atividades de ambas as partes, sendo razoável que os prejuízos sejam rateados entre as partes. Assim, em atenção aos princípios da proporcionalidade e preservação da empresa, entendo que a redução do valor do aluguel enquanto durar a proibição é medida que conta com amparo legal e se mostra necessária a evitar a descontinuidade da agravante. Em relação ao pedido de redução do valor do condomínio, entendo que a insuficiência de informações a respeito do impacto da medida pleiteada, principalmente em razão da possibilidade de que haja interferência no direito de terceiro (demais condôminos), impede a sua concessão no presente momento. Ante o exposto, antecipo parcialmente os efeitos da tutela recursal para suspender o pagamento de 30% (trinta por cento) do valor do aluguel do imóvel locado pela agravante enquanto perdurar a determinação de suspensão de suas atividades. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta no prazo legal. Intimem-se. Publique-se. Brasília – DF, 2 de junho de 2020 Héctor Valverde Santanna Relator [1] Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. [2] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0714266-81.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUCIANA ALENCAR CARVALHO BOTELHO CONDES AGRAVADO: CIPO - CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CONDOMINIO DO CENTRO COMERCIAL GILBERTO SALOMAO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória formulada pela ora agravante A agravante relata que a ação de origem foi ajuizada com a finalidade de revisar as obrigações assumidas em decorrência da assinatura de contrato de locação de sala comercial, em razão das restrições impostas ao exercício do comércio pelo Governo do Distrito Federal com o objetivo de conter os avanços da pandemia da COVID-19. Informa que a decisão agravada foi proferida com fundamento em pressuposto falso, ao argumento de que a filial do Gilberto Salomão foi aberta no início de março e que logo em seguida houve a determinação de fechamento do comércio. Defende a inequívoca necessidade de se alterar as condições de cumprimento do contrato, em razão das alterações das circunstâncias fáticas e jurídicas que ensejaram a formação do ajuste, bem como em razão da existência da cláusula implícita rebus sic stantibus. Narra que, apesar da autorização para funcionamento dos shoppings, o ramo de atividade da agravante ainda está proibido e inexiste previsão para o funcionamento. Enfatiza que a excepcionalidade da situação possibilita a revisão dos contratos, com fundamento na teoria da imprevisão. Defende a necessidade de revisão do contrato em relação ao valor do aluguel e em relação ao valor do condomínio, bem como enfatiza que a taxa de condomínio deve ser mantida apenas em relação ao pagamento do IPTU/TLP e que inexiste motivo para a cobrança de outro encargo. Afirma que a decisão agravada não ostenta o mínimo de razoabilidade/proporcionalidade, uma vez que a empresa agravante é recém constituída e não possui faturamento. Alega ter comprovado direito incontestável à tutela provisória. Requer a antecipação dos efeitos da tutela para que seja determinada a suspensão da cobrança do valor dos aluguéis a contar de 14 de março de 2020 até 03 meses após cessarem as restrições ao exercício das atividades comerciais no Distrito Federal; suspender o pagamento da taxa de condomínio a contar de 14 de março de 2020 até a cessação às restrições ao exercício das atividades comerciais no Distrito Federal. Subsidiariamente, requer a redução do valor do aluguel e da taxa de condomínio em, pelo menos, 50% até cessarem as restrições ao exercício das atividades comerciais no Distrito Federal, bem como para que os agravados sejam impedidos de negativar o nome da agravante nos cadastros de proteção ao crédito em razão do não pagamento das dívidas questionadas no processo. No mérito, requer a reforma da decisão. Preparo dispensado, uma vez que a agravante é beneficiária da justiça gratuita. Brevemente relatado, decido. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, o relator poderá deferir em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que restar evidenciada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Saliente-se que o deferimento está condicionado ao preenchimento concomitante dos dois requisitos acima citados. Na hipótese dos autos, verifica-se que as partes assinaram contrato de locação comercial em 09/01/2020 referente ao período compreendido entre 01/01/2020 e 31/12/2024. Em razão da quarentena imposta para evitar a proliferação dos casos de COVID-19, o centro comercial agravado foi fechado em 20/03/2020 e a agravante teve que suspender as suas atividades. Após ser questionado pela agravante, o agravado concedeu desconto de 30% do valor do aluguel apenas para o mês de março. Diante da ausência de acordo entre as partes em relação aos meses subsequentes, a agravante ajuizou a ação. A controvérsia cinge em analisar a possibilidade de suspender ou reduzir o aluguel de loja comercial e o condomínio em decorrência da interrupção das atividades não essenciais decorrente da pandemia da COVID-19. Contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, por meio do qual as partes estabelecem e regulamentam seus respectivos interesses, de forma a adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas. “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, conforme prevê o art. 421, parágrafo único, do Código Civil (CC). “A revisão contratual ocorrerá de maneira excepcional e limitada”, nos termos do art. 421-A, III, do CC. No âmbito dos contratos regidos pelo Código Civil, deve ser observada, portanto, a premissa da conservação dos negócios jurídicos. A revisão contratual terá vez em hipóteses excepcionais, quando restar demonstrada a inequívoca necessidade da parte prejudicada no caso concreto. Nesse contexto, cito o Enunciado n. 176 da III Jornada de Direito Civil: "em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual". Outros princípios, tanto implícitos, quanto expressos, como o princípio da função-social (art. 421 e 2.035, parágrafo único, ambos do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), regem os contratos. No âmbito da eficácia interna, a função-social dos contratos tem como um de seus aspectos a vedação da onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, bem como a dignidade humana e o solidarismo. O princípio da boa-fé objetiva determina deveres anexos, laterais ou secundários ao contrato, como o dever de lealdade e probidade, em razão do qual não é possível exigir o cumprimento do contrato quando há insuportável perda de equivalência entre as prestações; e o dever de colaboração ou cooperação, que visa à prática dos atos necessários à realização plena dos fins visados pela outra parte. O novo cenário imposto pela pandemia da COVID-19 e pelas medidas de combate estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. É vantajosa à decisão judicial a negociação feita pelos próprios contratantes, em atenção à boa-fé, ao dever de cooperação e à solidariedade social. O cumprimento voluntário é maior quando as partes dialogam, conhecem as dificuldades recíprocas e estipulam soluções, intermediárias e razoáveis, em comum acordo. Alternativas encontradas pelas próprias partes podem e devem ser incentivadas com o objetivo de preservar o contrato, mormente na atual situação, em que restrições ocasionadas pela pandemia de coronavírus são impostas a todos. A pandemia é uma hipótese de caso fortuito ou força maior, razão pela qual o ordenamento jurídico autoriza a parte a resolver o contrato (art. 478 do Código Civil)[1] ou pleitear a readequar o valor real da prestação(art. 317 do Código Civil)[2], inexistindo previsão legal que autorize a suspensão do cumprimento da obrigação. O fato de a agravante ter tido que interromper suas atividades comerciais em razão da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19 não permite que ela seja desobrigada do pagamento dos aluguéis durante o período da quarentena. Nesse sentido, é importante destacar que a moratória dos aluguéis chegou a ser proposta no Projeto de Lei n. 1.179/2020, responsável por instituir o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia de COVID-19, mas foi retirada do texto. No contrato de locação em comento, inexiste disposição acerca de responsabilidades no caso de períodos extraordinários, de grande comoção ou calamidade pública, resultados de casos fortuitos ou de força maior. É inquestionável a existência de impactos financeiros a incidir sobre as atividades de ambas as partes, sendo razoável que os prejuízos sejam rateados entre as partes. Assim, em atenção aos princípios da proporcionalidade e preservação da empresa, entendo que a redução do valor do aluguel enquanto durar a proibição é medida que conta com amparo legal e se mostra necessária a evitar a descontinuidade da agravante. Em relação ao pedido de redução do valor do condomínio, entendo que a insuficiência de informações a respeito do impacto da medida pleiteada, principalmente em razão da possibilidade de que haja interferência no direito de terceiro (demais condôminos), impede a sua concessão no presente momento. Ante o exposto, antecipo parcialmente os efeitos da tutela recursal para suspender o pagamento de 30% (trinta por cento) do valor do aluguel do imóvel locado pela agravante enquanto perdurar a determinação de suspensão de suas atividades. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta no prazo legal. Intimem-se. Publique-se. Brasília – DF, 2 de junho de 2020 Héctor Valverde Santanna Relator [1] Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. [2] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.