Tribunal: TJDFT
Processo: 0724728-97.2020.8.07.0000
Órgão julgador: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-28

Ementa:
DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, interposto por CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS SANTA FE LTDA – ME, contra decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Brasília que, nos autos de no 0713045-60.2020.8.07.0001, deferiu, em parte, o pedido de urgência formulado por SANTOS &amp; TEIXEIRA – CORRETAGEM E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA – ME. Para melhor compreensão dos fatos, transcrevo a decisão impugnada: “Recebo a emenda. Defiro em parte o pedido de tutela de urgência. Fundamento. Verifico a probabilidade do direito e a urgência da medida. Veja-se. O estabelecimento comercial autor comprova que sua receita, de janeiro a abril deste ano, decai o significativo percentual de 49,21% (R$ 59.270,48 em janeiro contra R$ 30.108,98 em abril). Neste período, como é de conhecimento geral, o mundo vive a pandemia do coronavírus, assim declarada pela Organização Mundial de Saúde em 11/03/2020. Antes disso, o Brasil já tinha feito editar a lei que veio a ser conhecida como a “lei da quarentena”, a de no 13.979/20, em 06/02/2020, que “dispõe sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019.” e autoriza uma série de medidas excepcionais para frente à pandemia. O decreto distrital no 40.583, de 1o/04/2020, definiu as medidas que seriam tomadas no âmbito do Distrito Federal, determinando o fechamento de diversos estabelecimentos até 03 de maio próximo, data que já foi estendida até 18 de maio próximo, tendendo a novamente ser adiada, tendo em vista o quadro de piora evidente do nosso país frente à pandemia. Dentro os estabelecimentos fechados por lei, consta os “comerciais de qualquer natureza” (art. 3o, X), grupo em que a empresa autora se insere. Em consequência, o estabelecimento autor, que trabalha com corretagem e administração de imóveis, desde 1o de abril, encontra-se fechado por determinação legal. É evidente que o fechamento de um estabelecimento comercial para o público em geral reduz enormemente suas receitas. Ainda que a empresa autora, pela natureza do seu objeto, não dependa tanto de ter, fisicamente, suas portas abertas, certamente que muitos de seus clientes, sim, os quais, por isso, devem estar encerrando contratos de aluguel em cascata. Sendo assim, a minimização das receitas é uma suposição óbvia, a qual, no caso dos autos, foi comprovada pelo balancete contábil trazido aos autos. Em linguagem jurídica, esta diminuição de receita de uma empresa em decorrência das medidas governamentais tomadas pelo coronavírus é fato excepcional, extraordinário, imprevisível, que altera a base dos contratos antes firmados e todavia em cumprimento, colocando-nos diante da teoria da imprevisão, regulada pelo art. 478 do Código Civil (“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”). Mesmo que não seja exatamente o caso de a prestação ter se tornado vantajosa para quaisquer das partes, mas apenas excessivamente onerosa para uma delas, a leitura jurídica do impacto do fenômeno coronavírus nos contratos em curso é necessariamente a da teoria da imprevisão, devendo-se aplicar este permissivo do art. 478 não só para resoluções contratuais, mas, também, em conjugação com o enunciado do art. 317, também do Código Civil, para modificação contratual quando não for do interesse da parte pôr fim ao contrato. Estabelece o dispositivo que: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.” A pandemia, à evidência, no caso dos autos, consistiu em um motivo imprevisível do qual decorreu uma desproporção entre o valor de aluguel acertado na contratação e o valor que agora este mesmo numerário representa para o estabelecimento comercial, tendo em vista a redução drástica de receita. Basta pensar que, se na instalação do negócio comercial previu-se, por hipótese, o comprometimento de 10 ou 20% da receita com o aluguel do espaço físico a ser utilizado, hoje o mesmo valor de aluguel corresponde a 20% ou 30% (percentuais apenas exemplificativos). Eis a desproporção manifesta por motivo imprevisível. O art. 317, CC, como visto, permite ao juiz ou juíza que corrija o valor atingido pelo motivo imprevisível, buscando-se assegurar, tanto quanto possível, o valor real da prestação. A lei não estabelece qual seria o critério a ser seguido para esta correção de valor, devendo-se pinçar da realidade, portanto, pela via de um raciocínio baseado em equidade, um parâmetro que se entenda justo. A parte autora comprova uma redução de 49,21% da receita em virtude do advento da pandemia. Transportar esta perda integralmente para o valor da locação não me parece equânime, pois, assim, todo o prejuízo gerado pela pandemia seria arcado somente pela parte requerida. O que parece mais justo, no intento de se assegurar o que poderia representar um novo e atual valor real da prestação, é a divisão igualitária deste prejuízo, arcando a parte autora com 24,60% e a parte requerida com os outros 24,60% da diminuição da renda do estabelecimento comercial. Considerando-se que o valor do aluguel corrente entre as partes hoje é de R$ 9.917,97, uma diminuição de 24,60% implicaria na fixação temporária do valor de R$ 7.478,15. Assim, convencida da justiça deste entendimento, imponho um desconto de 24,6% nas prestações de aluguel da parte autora em relação à parte requerida em relação ao mês de maio (vencimento amanhã, 16/05/2020). A parte requerida deve, com urgência, emitir novo boleto. Caso não haja essa emissão a tempo, autorizo a parte autora a realizar o depósito da quantia em Juízo. Com relação aos alugueres que se seguirem, a parte autora deverá trazer aos autos comprovante de faturamento do mês imediatamente anterior para que, usando da lógica já fixada por esta decisão, calcular-se o valor de aluguel daquele mês, até que a normalidade se restabeleça completamente no Distrito Federal. Com relação à urgência da medida, não é preciso maiores digressões, tendo em vista que a diminuição de renda da parte autora é atual e os alugueres estão a vencer mês a mês com o valor inicialmente contratado. Intime-se. Concedo a esta decisão força de mandado de intimação. (...)” (grifos no original) Foram opostos embargos de declaração, os quais restaram rejeitados. Em suas razões recursais (Id. 17907191), resumidamente, a agravante pretende que o desconto imposto pela magistrada a quo incida sobre o montante de R$ 13.387,59 (treze mil, trezentos e oitenta e sete reais e cinquenta e nove centavos) e não sobre o valor de R$ 9.917,97 (nove mil, novecentos e dezessete reais e noventa e sete centavos). Assevera que o valor estipulado pela magistrada não corresponde à realidade, eis que foi levado em consideração o desconto de pontualidade e o débito de IPTU. Roga que, em virtude do atual cenário mundial, seu ramo de atuação está fortemente abalado. Aduz estarem presentes os requisitos ensejadores da antecipação de tutela. No mérito, requer a reforma da decisão agravada para que o percentual de desconto incida sobre o valor real de R$ 13.387,59 e não sobre o montante de R$ 9.917,97. Preparo devidamente recolhido ao ID 17907192. É o relato do necessário. Passo a decidir. De acordo com o disposto nos artigos 1.019, inciso I, e 995, ambos do Código de Processo Civil, pode o Relator, excepcionalmente, conferir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que o agravante o requeira expressamente e satisfeitos os pressupostos autorizadores, que correspondem ao fumus boni iuris, consistente na plausibilidade do direito alegado, e ao periculum in mora, que se traduz na urgência da prestação jurisdicional. Com base no que consta nos autos, verifico que o agravante não se insurge contra o percentual de desconto (24,60%) estipulado pelo juízo a quo e, sim, contra o valor do aluguel que serviu de base para tal desconto. Pretende, dessa forma, que o valor do aluguel seja o de R$ 13.387,59 e não R$ 9.917,97. Apesar de seus esforços, pelo menos em uma análise perfunctória, entendo que não lhe assiste razão, na medida em que o valor que vinha sendo regularmente cobrado da parte locatária é o de R$ 9.917,97, consoante se depreende dos boletos bancários juntados ao caderno processual. Não merece subsistir a tônica de que o preço a ser considerado é o de R$ 13.387,59, haja vista este nunca ter sido o montante realmente cobrado pelo locador. Ademais, a prevalecer a tese aqui defendida, teríamos a conclusão incongruente de que o locatário arcaria com um valor maior do que o que vinha pagando antes da instauração da pandemia de COVID-19. A tal respeito, confira-se o seguinte excerto das razões apresentadas na peça recursal: “Em razão disso, aplicando o desconto de 24,60% sobre o valor de R$ 13.387,59, tem-se que a EMBARGADA deveria ter pago o valor de R$ 10.094,24, mais R$ 903,12 (novecentos e três reais e doze centavos) referente à parcela do IPTU, do locatício de competência de abril/2020, cujo vencimento ocorreu em 16.05.2020.” Ora, se antes da pandemia do COVID-19, a agravada pagava um aluguel da ordem de R$ 9.917,97 (nove mil, novecentos e dezessete reais e noventa e sete reais), não se mostra lógico que, ao longo do advento da pandemia, que, inclusive, vem trazendo prejuízos consideráveis à economia de todos os países, o locatário pague, aplicando o desconto determinado pelo juízo a quo, um valor superior ao que vinha arcando em condições ditas “normais”. Portanto, INDEFIRO a antecipação de tutela vindicada. Comunique-se o teor desta decisão ao Juiz de origem. Intime-se o agravado para contrarrazões. Publique-se.

Inteiro teor:
DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, interposto por CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS SANTA FE LTDA – ME, contra decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Brasília que, nos autos de no 0713045-60.2020.8.07.0001, deferiu, em parte, o pedido de urgência formulado por SANTOS &amp; TEIXEIRA – CORRETAGEM E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA – ME. Para melhor compreensão dos fatos, transcrevo a decisão impugnada: “Recebo a emenda. Defiro em parte o pedido de tutela de urgência. Fundamento. Verifico a probabilidade do direito e a urgência da medida. Veja-se. O estabelecimento comercial autor comprova que sua receita, de janeiro a abril deste ano, decai o significativo percentual de 49,21% (R$ 59.270,48 em janeiro contra R$ 30.108,98 em abril). Neste período, como é de conhecimento geral, o mundo vive a pandemia do coronavírus, assim declarada pela Organização Mundial de Saúde em 11/03/2020. Antes disso, o Brasil já tinha feito editar a lei que veio a ser conhecida como a “lei da quarentena”, a de no 13.979/20, em 06/02/2020, que “dispõe sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019.” e autoriza uma série de medidas excepcionais para frente à pandemia. O decreto distrital no 40.583, de 1o/04/2020, definiu as medidas que seriam tomadas no âmbito do Distrito Federal, determinando o fechamento de diversos estabelecimentos até 03 de maio próximo, data que já foi estendida até 18 de maio próximo, tendendo a novamente ser adiada, tendo em vista o quadro de piora evidente do nosso país frente à pandemia. Dentro os estabelecimentos fechados por lei, consta os “comerciais de qualquer natureza” (art. 3o, X), grupo em que a empresa autora se insere. Em consequência, o estabelecimento autor, que trabalha com corretagem e administração de imóveis, desde 1o de abril, encontra-se fechado por determinação legal. É evidente que o fechamento de um estabelecimento comercial para o público em geral reduz enormemente suas receitas. Ainda que a empresa autora, pela natureza do seu objeto, não dependa tanto de ter, fisicamente, suas portas abertas, certamente que muitos de seus clientes, sim, os quais, por isso, devem estar encerrando contratos de aluguel em cascata. Sendo assim, a minimização das receitas é uma suposição óbvia, a qual, no caso dos autos, foi comprovada pelo balancete contábil trazido aos autos. Em linguagem jurídica, esta diminuição de receita de uma empresa em decorrência das medidas governamentais tomadas pelo coronavírus é fato excepcional, extraordinário, imprevisível, que altera a base dos contratos antes firmados e todavia em cumprimento, colocando-nos diante da teoria da imprevisão, regulada pelo art. 478 do Código Civil (“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”). Mesmo que não seja exatamente o caso de a prestação ter se tornado vantajosa para quaisquer das partes, mas apenas excessivamente onerosa para uma delas, a leitura jurídica do impacto do fenômeno coronavírus nos contratos em curso é necessariamente a da teoria da imprevisão, devendo-se aplicar este permissivo do art. 478 não só para resoluções contratuais, mas, também, em conjugação com o enunciado do art. 317, também do Código Civil, para modificação contratual quando não for do interesse da parte pôr fim ao contrato. Estabelece o dispositivo que: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.” A pandemia, à evidência, no caso dos autos, consistiu em um motivo imprevisível do qual decorreu uma desproporção entre o valor de aluguel acertado na contratação e o valor que agora este mesmo numerário representa para o estabelecimento comercial, tendo em vista a redução drástica de receita. Basta pensar que, se na instalação do negócio comercial previu-se, por hipótese, o comprometimento de 10 ou 20% da receita com o aluguel do espaço físico a ser utilizado, hoje o mesmo valor de aluguel corresponde a 20% ou 30% (percentuais apenas exemplificativos). Eis a desproporção manifesta por motivo imprevisível. O art. 317, CC, como visto, permite ao juiz ou juíza que corrija o valor atingido pelo motivo imprevisível, buscando-se assegurar, tanto quanto possível, o valor real da prestação. A lei não estabelece qual seria o critério a ser seguido para esta correção de valor, devendo-se pinçar da realidade, portanto, pela via de um raciocínio baseado em equidade, um parâmetro que se entenda justo. A parte autora comprova uma redução de 49,21% da receita em virtude do advento da pandemia. Transportar esta perda integralmente para o valor da locação não me parece equânime, pois, assim, todo o prejuízo gerado pela pandemia seria arcado somente pela parte requerida. O que parece mais justo, no intento de se assegurar o que poderia representar um novo e atual valor real da prestação, é a divisão igualitária deste prejuízo, arcando a parte autora com 24,60% e a parte requerida com os outros 24,60% da diminuição da renda do estabelecimento comercial. Considerando-se que o valor do aluguel corrente entre as partes hoje é de R$ 9.917,97, uma diminuição de 24,60% implicaria na fixação temporária do valor de R$ 7.478,15. Assim, convencida da justiça deste entendimento, imponho um desconto de 24,6% nas prestações de aluguel da parte autora em relação à parte requerida em relação ao mês de maio (vencimento amanhã, 16/05/2020). A parte requerida deve, com urgência, emitir novo boleto. Caso não haja essa emissão a tempo, autorizo a parte autora a realizar o depósito da quantia em Juízo. Com relação aos alugueres que se seguirem, a parte autora deverá trazer aos autos comprovante de faturamento do mês imediatamente anterior para que, usando da lógica já fixada por esta decisão, calcular-se o valor de aluguel daquele mês, até que a normalidade se restabeleça completamente no Distrito Federal. Com relação à urgência da medida, não é preciso maiores digressões, tendo em vista que a diminuição de renda da parte autora é atual e os alugueres estão a vencer mês a mês com o valor inicialmente contratado. Intime-se. Concedo a esta decisão força de mandado de intimação. (...)” (grifos no original) Foram opostos embargos de declaração, os quais restaram rejeitados. Em suas razões recursais (Id. 17907191), resumidamente, a agravante pretende que o desconto imposto pela magistrada a quo incida sobre o montante de R$ 13.387,59 (treze mil, trezentos e oitenta e sete reais e cinquenta e nove centavos) e não sobre o valor de R$ 9.917,97 (nove mil, novecentos e dezessete reais e noventa e sete centavos). Assevera que o valor estipulado pela magistrada não corresponde à realidade, eis que foi levado em consideração o desconto de pontualidade e o débito de IPTU. Roga que, em virtude do atual cenário mundial, seu ramo de atuação está fortemente abalado. Aduz estarem presentes os requisitos ensejadores da antecipação de tutela. No mérito, requer a reforma da decisão agravada para que o percentual de desconto incida sobre o valor real de R$ 13.387,59 e não sobre o montante de R$ 9.917,97. Preparo devidamente recolhido ao ID 17907192. É o relato do necessário. Passo a decidir. De acordo com o disposto nos artigos 1.019, inciso I, e 995, ambos do Código de Processo Civil, pode o Relator, excepcionalmente, conferir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que o agravante o requeira expressamente e satisfeitos os pressupostos autorizadores, que correspondem ao fumus boni iuris, consistente na plausibilidade do direito alegado, e ao periculum in mora, que se traduz na urgência da prestação jurisdicional. Com base no que consta nos autos, verifico que o agravante não se insurge contra o percentual de desconto (24,60%) estipulado pelo juízo a quo e, sim, contra o valor do aluguel que serviu de base para tal desconto. Pretende, dessa forma, que o valor do aluguel seja o de R$ 13.387,59 e não R$ 9.917,97. Apesar de seus esforços, pelo menos em uma análise perfunctória, entendo que não lhe assiste razão, na medida em que o valor que vinha sendo regularmente cobrado da parte locatária é o de R$ 9.917,97, consoante se depreende dos boletos bancários juntados ao caderno processual. Não merece subsistir a tônica de que o preço a ser considerado é o de R$ 13.387,59, haja vista este nunca ter sido o montante realmente cobrado pelo locador. Ademais, a prevalecer a tese aqui defendida, teríamos a conclusão incongruente de que o locatário arcaria com um valor maior do que o que vinha pagando antes da instauração da pandemia de COVID-19. A tal respeito, confira-se o seguinte excerto das razões apresentadas na peça recursal: “Em razão disso, aplicando o desconto de 24,60% sobre o valor de R$ 13.387,59, tem-se que a EMBARGADA deveria ter pago o valor de R$ 10.094,24, mais R$ 903,12 (novecentos e três reais e doze centavos) referente à parcela do IPTU, do locatício de competência de abril/2020, cujo vencimento ocorreu em 16.05.2020.” Ora, se antes da pandemia do COVID-19, a agravada pagava um aluguel da ordem de R$ 9.917,97 (nove mil, novecentos e dezessete reais e noventa e sete reais), não se mostra lógico que, ao longo do advento da pandemia, que, inclusive, vem trazendo prejuízos consideráveis à economia de todos os países, o locatário pague, aplicando o desconto determinado pelo juízo a quo, um valor superior ao que vinha arcando em condições ditas “normais”. Portanto, INDEFIRO a antecipação de tutela vindicada. Comunique-se o teor desta decisão ao Juiz de origem. Intime-se o agravado para contrarrazões. Publique-se.