Tribunal: TJDFT
Processo: 0712115-45.2020.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.:0712115-45.2020.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: AST COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - EPP AGRAVADO: BEIRAMAR IMOVEIS LTDA - EPP, EURIPIA DIVINA DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por AST COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA – EPP contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO ajuizada em desfavor de BEIRAMAR IMOVEIS LTDA – EPP e EURÍPIA DIVINA DE OLIVEIRA: Trata-se de demanda de conhecimento, em que a parte autora formulou pedido incidental de antecipação dos efeitos da tutela, para suspensão do pagamento dos aluguéis durante a pandemia. Sucessivamente, requereu a redução dos alugueres em 60%, durante o período de suspensão das atividades e por 6 meses após o retorno das atividades, por ato do Executivo. Consoante art. 300 do CPC, são pressupostos para deferimento do pedido: 1) probabilidade do direito; 2) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; 3) reversibilidade dos efeitos. No que concerne ao pedido para suspensão do pagamento, entendo que a pretensão não encontra guarida no ordenamento jurídico pátrio. Com efeito, em razão de situações imprevisíveis, o direito civil previu a possibilidade de resolução do contrato (CC, art. 478) e de revisão (CC, art. 317). Não se olvidou, contudo, de que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado (CC, art. 393). Consoante já reconhecido pelo e. Tribunal de Justiça de São Paulo, Locação de imóvel comercial. Tutela de urgência destinada a suspender a exigibilidade dos aluguéis em face da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Moratória que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz, devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de especial disposição legal. Evocação do caso fortuito e força maior que tampouco autoriza aquela medida. Cabimento, porém, da vedação à extração de protesto de título representativo do crédito por aluguéis. Recurso parcialmente provido. (TJSP, AI 2063701-03.2020.8.26.0000, Rel. Des. Arantes Theodoro, j. 6.4.20). (Grifo não-original). Merecem destaque alguns fundamentos invocados pelo Relator: Afinal, cuida-se de obrigação de trato contínuo e que demanda prévia alocação de recursos para o respectivo custeio de curto prazo, isso justamente de modo a atenuar a interferência das variações do mercado sobre o cumprimento daquela sorte de obrigação. Ademais, nos casos de força maior ou caso fortuito o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato (artigo 478 do Código Civil) ou postular a readequação do “valor real da prestação” (artigo 317), mas não a simplesmente suspender o cumprimento da obrigação, eis que a tanto não chega o artigo 393 da lei civil. Mais ainda, a lei nem autoriza o Juiz a instituir moratória a pedido do devedor. Realmente, a dilação do prazo para cumprimento de obrigação só pode ocorrer por ato negocial, portanto com a aquiescência do credor, ou por força de especial disposição legal como ocorre, exemplificativamente, no caso do artigo 916. (...) Aliás, moratória quanto a aluguéis até fora proposta no Projeto de Lei no 1.179/2020, que dispõe sobre “o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)”, mas foi retirada justamente por não ser conveniente, nem compatível com o sistema jurídico. (Grifo não-original). Nesse contexto, resta afastada a possibilidade de acolhimento do pedido para suspensão do pagamento dos aluguéis. No que concerne ao pleito para redução do valor em 60%, insta analisá-lo à luz do art. 317 do Código Civil, segundo qual: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Ocorre que a fixação de valor que, eventualmente, recomponha a igualdade substancial, não pode ser fixada inaudita altera pars. Isso porque, neste juízo de cognição superficial, não há parâmetros para restaurar a correspectividade e equilíbrio entre as prestações, sem a certeza de que o réu, que conta com o dinheiro da locação, não sofrerá prejuízos irreparáveis (CC, art. 300, §3o). Há o perigo da mora inverso. Ademais, destaco que não há proibição a que os restaurantes forneçam refeições, mediante serviço de entrega (delivery), sendo, nesse aspecto, opção do locatário interromper, totalmente, sua atividade e conceder férias aos funcionários. Pelo exposto, inferido os pedidos formulados. A despeito da urgência alegada, apta a justificar a pronta análise dos pedidos, a inicial carece de reparos. Nesse diapasão, o valor da causa deve ser emendado para corresponder ao valor do contrato, nos termos do art. 292, inciso II, do CPC. O requerente deverá, por conseguinte, complementar as custas recolhidas, exibindo nova guia e o correlato comprovante de pagamento. (...) À míngua de fato superveniente, nada a prover quanto ao pedido de reconsideração, com esteio no art. 505 do CPC. Anoto que o sistema de delivery foi apenas um dos fundamentos da decisão exarada. O autor não retificou o valor da causa. Considerando que o pedido assemelha-se a uma revisional, retifico-o, de ofício, para o equivalente a 12 meses de aluguel, totalizando R$ 112.944,00. Considerando que o valor máximo de custas já foi atingido (id. 62396715), desnecessária a complementação do recolhimento das custas. As circunstâncias da causa revelam ser improvável um acordo nesta fase embrionária. Portanto, deixo de designar a audiência de conciliação, sem prejuízo de fazê-lo adiante, se a medida se mostrar adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide ou se houver requerimento. O Agravante sustenta que, devido à pandemia do COVID-19 e das medidas de contenção adotadas, está com as atividades empresariais suspensas desde o dia 19/03/2020. Salienta que as operações de delivery não são viáveis economicamente, tanto que apresentou no mês de abril prejuízo operacional de R$ 23.860,69. Ressalta que, a par da revisão prevista na Lei do Inquilinato, o artigo 317 do Código Civil autoriza a revisão judicial do contrato de aluguel, de modo a reestabelecer temporariamente o equilíbrio econômico-financeiro. Requer a antecipação da tutela recursal para que “o valor dos alugueres devidos pelo Agravante aos Agravados seja isento, durante o período em que as atividades comerciais estiverem suspensas em funções de ato do poder executivo e após o término da suspensão das atividades comerciais, por ato do poder executivo, com redução de 60% (sessenta por cento) por 6 (seis) meses” ou, alternativamente, que “o valor dos alugueres devidos pelo Agravante aos Requeridos seja reduzido durante o período em que as atividades comerciais estiverem suspensas em 60% (sessenta por cento) e por 6 (seis) meses, após o término da suspensão das atividades comerciais por ato do poder executivo”. Preparo não recolhido. É o relatório. Decido. A pandemia do COVID-19 em princípio legitima a revisão temporária do valor do aluguel. Disfunção do quadro obrigacional de tal modo pronunciada, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelos artigos 317 e 421-A do Código Civil, in verbis: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. (...) Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Num quadro de tamanho desarranjo obrigacional, não parece razoável que o locador continue percebendo o aluguel convencionado sem que o imóvel possa ter a destinação convencionada no pacto locatício, sendo de rigor intervenção judicial para restaurar minimamente a paridade contratual. Sobre o tema, vale colacionar o ensinamento de Luiz Edson Fachin: A paridade contratual vai informar não apenas a constituição do vínculo contratual, mas a hermenêutica da sua aplicação, pelo fato de que o momento da eficácia é aquele em que a desproporção fica mais saliente. Pelo mecanismo da eficácia, pode-se retroceder para o universo da própria validade do negócio jurídico. Desproporções geradas pelos efeitos do contrato demonstram que a paridade surge como um valor a ser seguido, o que permite uma ingerência na equação econômico-financeira daquela relação jurídico-obrigacional. (Teoria Crítica do Direito Civil, Renovar, 2a ed., p. 295). É importante ter presente que não se cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo obrigacional que não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes. Na precisa abordagem de Humberto Theodoro Júnior: Há que se levar em conta o relevantíssimo peso que o direcionamento constitucional exerce sobre a hermenêutica das normas infraconstitucionais, como aquelas que impõem ao contratante conduta leal e boa-fé objetiva e a que permite a revisão dos contratos. A interpretação e aplicação do art. 317 do NCC não podem ignorar que a maximização do princípio da solidariedade social, dentro do campo contratual, passa necessariamente pelos caminhos da boa-fé e do equilíbrio econômico dos contratos, dos quais “decorre o dever de reequilibrar o contrato”, na superveniência da onerosidade excessiva, pelo que a boa doutrina aponta esse direcionamento hermenêutico – o da harmonização do art. 317 com os ditames da boa-fé objetiva – como sendo o que “deve incidir na análise das condições de incidência da regra ora comentada” (Crédito rural – Onerosidade excessiva – Crise econômica superveniente – Revisão de contrato de fornecimento de insumos agrícolas - Possibilidade, in Revista Magister de Direito Empresarial, Concorrencial e do Consumidor, no 19/48). Nessa ordem de ideias, a redução temporária do valor do aluguel parece preservar, neste momento de instabilidade econômica, a comutatividade obrigacional da locação. Isto posto, defiro em parte o pedido de antecipação da tutela recursal para reduzir em 50% o valor do aluguel até que seja extinta a restrição estatal que impede o exercício da atividade empresarial da Recorrente. Dê-se ciência ao Juízo da causa. Intimem-se para resposta. Concedo ao Agravante o prazo de 5 (cinco) dias para que promova o recolhimento do preparo em dobro, na forma do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil, sob pena de deserção. Publique-se. Brasília – DF, 18 de junho de 2020. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.:0712115-45.2020.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: AST COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - EPP AGRAVADO: BEIRAMAR IMOVEIS LTDA - EPP, EURIPIA DIVINA DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por AST COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA – EPP contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO ajuizada em desfavor de BEIRAMAR IMOVEIS LTDA – EPP e EURÍPIA DIVINA DE OLIVEIRA: Trata-se de demanda de conhecimento, em que a parte autora formulou pedido incidental de antecipação dos efeitos da tutela, para suspensão do pagamento dos aluguéis durante a pandemia. Sucessivamente, requereu a redução dos alugueres em 60%, durante o período de suspensão das atividades e por 6 meses após o retorno das atividades, por ato do Executivo. Consoante art. 300 do CPC, são pressupostos para deferimento do pedido: 1) probabilidade do direito; 2) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; 3) reversibilidade dos efeitos. No que concerne ao pedido para suspensão do pagamento, entendo que a pretensão não encontra guarida no ordenamento jurídico pátrio. Com efeito, em razão de situações imprevisíveis, o direito civil previu a possibilidade de resolução do contrato (CC, art. 478) e de revisão (CC, art. 317). Não se olvidou, contudo, de que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado (CC, art. 393). Consoante já reconhecido pelo e. Tribunal de Justiça de São Paulo, Locação de imóvel comercial. Tutela de urgência destinada a suspender a exigibilidade dos aluguéis em face da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Moratória que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz, devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de especial disposição legal. Evocação do caso fortuito e força maior que tampouco autoriza aquela medida. Cabimento, porém, da vedação à extração de protesto de título representativo do crédito por aluguéis. Recurso parcialmente provido. (TJSP, AI 2063701-03.2020.8.26.0000, Rel. Des. Arantes Theodoro, j. 6.4.20). (Grifo não-original). Merecem destaque alguns fundamentos invocados pelo Relator: Afinal, cuida-se de obrigação de trato contínuo e que demanda prévia alocação de recursos para o respectivo custeio de curto prazo, isso justamente de modo a atenuar a interferência das variações do mercado sobre o cumprimento daquela sorte de obrigação. Ademais, nos casos de força maior ou caso fortuito o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato (artigo 478 do Código Civil) ou postular a readequação do “valor real da prestação” (artigo 317), mas não a simplesmente suspender o cumprimento da obrigação, eis que a tanto não chega o artigo 393 da lei civil. Mais ainda, a lei nem autoriza o Juiz a instituir moratória a pedido do devedor. Realmente, a dilação do prazo para cumprimento de obrigação só pode ocorrer por ato negocial, portanto com a aquiescência do credor, ou por força de especial disposição legal como ocorre, exemplificativamente, no caso do artigo 916. (...) Aliás, moratória quanto a aluguéis até fora proposta no Projeto de Lei no 1.179/2020, que dispõe sobre “o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)”, mas foi retirada justamente por não ser conveniente, nem compatível com o sistema jurídico. (Grifo não-original). Nesse contexto, resta afastada a possibilidade de acolhimento do pedido para suspensão do pagamento dos aluguéis. No que concerne ao pleito para redução do valor em 60%, insta analisá-lo à luz do art. 317 do Código Civil, segundo qual: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Ocorre que a fixação de valor que, eventualmente, recomponha a igualdade substancial, não pode ser fixada inaudita altera pars. Isso porque, neste juízo de cognição superficial, não há parâmetros para restaurar a correspectividade e equilíbrio entre as prestações, sem a certeza de que o réu, que conta com o dinheiro da locação, não sofrerá prejuízos irreparáveis (CC, art. 300, §3o). Há o perigo da mora inverso. Ademais, destaco que não há proibição a que os restaurantes forneçam refeições, mediante serviço de entrega (delivery), sendo, nesse aspecto, opção do locatário interromper, totalmente, sua atividade e conceder férias aos funcionários. Pelo exposto, inferido os pedidos formulados. A despeito da urgência alegada, apta a justificar a pronta análise dos pedidos, a inicial carece de reparos. Nesse diapasão, o valor da causa deve ser emendado para corresponder ao valor do contrato, nos termos do art. 292, inciso II, do CPC. O requerente deverá, por conseguinte, complementar as custas recolhidas, exibindo nova guia e o correlato comprovante de pagamento. (...) À míngua de fato superveniente, nada a prover quanto ao pedido de reconsideração, com esteio no art. 505 do CPC. Anoto que o sistema de delivery foi apenas um dos fundamentos da decisão exarada. O autor não retificou o valor da causa. Considerando que o pedido assemelha-se a uma revisional, retifico-o, de ofício, para o equivalente a 12 meses de aluguel, totalizando R$ 112.944,00. Considerando que o valor máximo de custas já foi atingido (id. 62396715), desnecessária a complementação do recolhimento das custas. As circunstâncias da causa revelam ser improvável um acordo nesta fase embrionária. Portanto, deixo de designar a audiência de conciliação, sem prejuízo de fazê-lo adiante, se a medida se mostrar adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide ou se houver requerimento. O Agravante sustenta que, devido à pandemia do COVID-19 e das medidas de contenção adotadas, está com as atividades empresariais suspensas desde o dia 19/03/2020. Salienta que as operações de delivery não são viáveis economicamente, tanto que apresentou no mês de abril prejuízo operacional de R$ 23.860,69. Ressalta que, a par da revisão prevista na Lei do Inquilinato, o artigo 317 do Código Civil autoriza a revisão judicial do contrato de aluguel, de modo a reestabelecer temporariamente o equilíbrio econômico-financeiro. Requer a antecipação da tutela recursal para que “o valor dos alugueres devidos pelo Agravante aos Agravados seja isento, durante o período em que as atividades comerciais estiverem suspensas em funções de ato do poder executivo e após o término da suspensão das atividades comerciais, por ato do poder executivo, com redução de 60% (sessenta por cento) por 6 (seis) meses” ou, alternativamente, que “o valor dos alugueres devidos pelo Agravante aos Requeridos seja reduzido durante o período em que as atividades comerciais estiverem suspensas em 60% (sessenta por cento) e por 6 (seis) meses, após o término da suspensão das atividades comerciais por ato do poder executivo”. Preparo não recolhido. É o relatório. Decido. A pandemia do COVID-19 em princípio legitima a revisão temporária do valor do aluguel. Disfunção do quadro obrigacional de tal modo pronunciada, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelos artigos 317 e 421-A do Código Civil, in verbis: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. (...) Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Num quadro de tamanho desarranjo obrigacional, não parece razoável que o locador continue percebendo o aluguel convencionado sem que o imóvel possa ter a destinação convencionada no pacto locatício, sendo de rigor intervenção judicial para restaurar minimamente a paridade contratual. Sobre o tema, vale colacionar o ensinamento de Luiz Edson Fachin: A paridade contratual vai informar não apenas a constituição do vínculo contratual, mas a hermenêutica da sua aplicação, pelo fato de que o momento da eficácia é aquele em que a desproporção fica mais saliente. Pelo mecanismo da eficácia, pode-se retroceder para o universo da própria validade do negócio jurídico. Desproporções geradas pelos efeitos do contrato demonstram que a paridade surge como um valor a ser seguido, o que permite uma ingerência na equação econômico-financeira daquela relação jurídico-obrigacional. (Teoria Crítica do Direito Civil, Renovar, 2a ed., p. 295). É importante ter presente que não se cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo obrigacional que não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes. Na precisa abordagem de Humberto Theodoro Júnior: Há que se levar em conta o relevantíssimo peso que o direcionamento constitucional exerce sobre a hermenêutica das normas infraconstitucionais, como aquelas que impõem ao contratante conduta leal e boa-fé objetiva e a que permite a revisão dos contratos. A interpretação e aplicação do art. 317 do NCC não podem ignorar que a maximização do princípio da solidariedade social, dentro do campo contratual, passa necessariamente pelos caminhos da boa-fé e do equilíbrio econômico dos contratos, dos quais “decorre o dever de reequilibrar o contrato”, na superveniência da onerosidade excessiva, pelo que a boa doutrina aponta esse direcionamento hermenêutico – o da harmonização do art. 317 com os ditames da boa-fé objetiva – como sendo o que “deve incidir na análise das condições de incidência da regra ora comentada” (Crédito rural – Onerosidade excessiva – Crise econômica superveniente – Revisão de contrato de fornecimento de insumos agrícolas - Possibilidade, in Revista Magister de Direito Empresarial, Concorrencial e do Consumidor, no 19/48). Nessa ordem de ideias, a redução temporária do valor do aluguel parece preservar, neste momento de instabilidade econômica, a comutatividade obrigacional da locação. Isto posto, defiro em parte o pedido de antecipação da tutela recursal para reduzir em 50% o valor do aluguel até que seja extinta a restrição estatal que impede o exercício da atividade empresarial da Recorrente. Dê-se ciência ao Juízo da causa. Intimem-se para resposta. Concedo ao Agravante o prazo de 5 (cinco) dias para que promova o recolhimento do preparo em dobro, na forma do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil, sob pena de deserção. Publique-se. Brasília – DF, 18 de junho de 2020. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator