Tribunal: TJDFT
Processo: 0722228-58.2020.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0722228-58.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ODILON FRANCISCO DE ARAUJO AGRAVADO: LUIZ XAVIER PINTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão que, em ação revisional de contrato de locação em razão da pandemia, indeferiu o pedido de tutela de urgência consistente em arbitrar aluguel provisório no valor de R$ 1.370,92. O agravante informa der celebrado contrato de locação de imóvel com o agravado, cujo valor do aluguel é de R$ 1.958,46. Relata ter montado um boteco no local e que, em razão da pandemia da Covid-19 e da determinação de fechamento de bares e restaurantes, procurou o agravado para negociar o preço do aluguel. Narra ter conseguido desconto de 20% (vinte por cento) nos meses de abril e maio e de 30% em junho. Noticia que, por não possuir caixa para arcar com o valor do aluguel, ajuizou a ação revisional de contrato de locação, oportunidade em que pleiteou 50% (cinquenta por cento) de desconto no valor do aluguel pelo período compreendido de abril de 2020 até 30 dias após a autorização para funcionamento normal dos bares e restaurantes. Subsidiariamente, pleiteou desconto de 30% no valor do aluguel. Afirma ter feito depósito judicial do aluguel do mês de junho, com desconto de 20% e que o Juízo de Primeiro Grau determinou o levantamento da quantia depositada, em razão da ausência de pedido de consignação em pagamento. Sustenta que a tutela de urgência foi indeferida pelo Juízo de Primeiro Grau por não vislumbrar a probabilidade do direito. Esclarece que, diferente do que entendeu o Juízo de Primeiro Grau, o pedido de revisão contratual foi fundamentado nas normas do Código Civil, especificamente o art. 317, e não na Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991). Argumenta que o contrato deveria ter sido analisado como um todo, principalmente porque o agravante está impossibilitado de abrir integralmente o comércio. Enfatiza que a manutenção do valor do aluguel fixado em tempos de normalidade representa ônus financeiro de alta prejudicialidade para o agravante, bem como afirma que o agravado possui outras fontes de renda para sobreviver. Ressalta que a teoria da imprevisão visa restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, razão pela qual afirma não existir justificativa para indeferir o pedido do agravante em razão de ausência de disciplina legal. Afirma que a tentativa de negociação do aluguel durante o período de pandemia demostra a sua boa-fé, bem como alega que a função social do contrato decorre do fato de que o estabelecimento comercial localizado no imóvel objeto do litígio é a única fonte de renda do agravante. Relata que uma prestação financeira exacerbada em seu desfavor provavelmente culminará no encerramento de sua atividade comercial. Informa não possuir aporte financeiro para arcar com o aluguel pedido pelo agravado. Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal, a fim de que seja fixado aluguel provisório no montante de R$ 1.370,92 pelo período compreendido entre o ajuizamento do feito até 30 dias após a autorização para funcionamento normal dos bares e restaurantes. No mérito, requer a reforma da decisão agravada. Preparo dispensando em razão de o agravante ser beneficiário da justiça gratuita. Brevemente relatado, decido. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, o relator poderá deferir em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que restar evidenciada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Saliente-se que o deferimento está condicionado ao preenchimento concomitante dos dois requisitos acima citados. Na hipótese dos autos, verifica-se que as partes assinaram contrato de locação comercial em 08/08/2017 e, em razão da quarentena imposta para evitar a proliferação dos casos de COVID-19, o agravante teve que suspender as suas atividades. Após ser questionado pela agravante, o agravado concedeu desconto de 20% do valor do aluguel apenas para os meses de abril e maio e 30% para o mês de junho. Diante da ausência de acordo entre as partes quanto a um percentual maior de desconto, o agravante ajuizou a ação. A controvérsia cinge em analisar a possibilidade de reduzir o aluguel do imóvel em decorrência da interrupção das atividades não essenciais decorrente da pandemia da COVID-19. Contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, por meio do qual as partes estabelecem e regulamentam seus respectivos interesses, de forma a adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas. “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, conforme prevê o art. 421, parágrafo único, do Código Civil (CC). “A revisão contratual ocorrerá de maneira excepcional e limitada”, nos termos do art. 421-A, III, do CC. No âmbito dos contratos regidos pelo Código Civil, deve ser observada, portanto, a premissa da conservação dos negócios jurídicos. A revisão contratual terá vez em hipóteses excepcionais, quando restar demonstrada a inequívoca necessidade da parte prejudicada no caso concreto. Nesse contexto, cito o Enunciado n. 176 da III Jornada de Direito Civil: "em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual". O novo cenário imposto pela pandemia da COVID-19 e pelas medidas de combate estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. É vantajosa à decisão judicial a negociação feita pelos próprios contratantes, em atenção à boa-fé, ao dever de cooperação e à solidariedade social. O cumprimento voluntário é maior quando as partes dialogam, conhecem as dificuldades recíprocas e estipulam soluções, intermediárias e razoáveis, em comum acordo. Alternativas encontradas pelas próprias partes podem e devem ser incentivadas com o objetivo de preservar o contrato, mormente na atual situação, em que restrições ocasionadas pela pandemia de coronavírus são impostas a todos. A pandemia é uma hipótese de caso fortuito ou força maior, razão pela qual o ordenamento jurídico autoriza a parte a resolver o contrato (art. 478 do Código Civil)[1] ou pleitear a readequar o valor real da prestação(art. 317 do Código Civil)[2], inexistindo previsão legal que autorize a suspensão do cumprimento da obrigação. No contrato de locação em comento, inexiste disposição acerca de responsabilidades no caso de períodos extraordinários, de grande comoção ou calamidade pública, resultados de casos fortuitos ou de força maior. É inquestionável a existência de impactos financeiros a incidir sobre as atividades de ambas as partes e o aluguel consiste em receita cujo recebimento era esperado pelo agravado, porquanto contratualmente acordado. Antes de analisar a aplicabilidade da teoria da imprevisão para o reequilíbrio da obrigação assumida pelo agravante, convém ouvir o agravado, que também pode ter sofrido impactos financeiros com a pandemia. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal e recebo o recurso somente no seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 14 de julho de 2020. Héctor Valverde Santanna Relator [1] Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. [2] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0722228-58.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ODILON FRANCISCO DE ARAUJO AGRAVADO: LUIZ XAVIER PINTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão que, em ação revisional de contrato de locação em razão da pandemia, indeferiu o pedido de tutela de urgência consistente em arbitrar aluguel provisório no valor de R$ 1.370,92. O agravante informa der celebrado contrato de locação de imóvel com o agravado, cujo valor do aluguel é de R$ 1.958,46. Relata ter montado um boteco no local e que, em razão da pandemia da Covid-19 e da determinação de fechamento de bares e restaurantes, procurou o agravado para negociar o preço do aluguel. Narra ter conseguido desconto de 20% (vinte por cento) nos meses de abril e maio e de 30% em junho. Noticia que, por não possuir caixa para arcar com o valor do aluguel, ajuizou a ação revisional de contrato de locação, oportunidade em que pleiteou 50% (cinquenta por cento) de desconto no valor do aluguel pelo período compreendido de abril de 2020 até 30 dias após a autorização para funcionamento normal dos bares e restaurantes. Subsidiariamente, pleiteou desconto de 30% no valor do aluguel. Afirma ter feito depósito judicial do aluguel do mês de junho, com desconto de 20% e que o Juízo de Primeiro Grau determinou o levantamento da quantia depositada, em razão da ausência de pedido de consignação em pagamento. Sustenta que a tutela de urgência foi indeferida pelo Juízo de Primeiro Grau por não vislumbrar a probabilidade do direito. Esclarece que, diferente do que entendeu o Juízo de Primeiro Grau, o pedido de revisão contratual foi fundamentado nas normas do Código Civil, especificamente o art. 317, e não na Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991). Argumenta que o contrato deveria ter sido analisado como um todo, principalmente porque o agravante está impossibilitado de abrir integralmente o comércio. Enfatiza que a manutenção do valor do aluguel fixado em tempos de normalidade representa ônus financeiro de alta prejudicialidade para o agravante, bem como afirma que o agravado possui outras fontes de renda para sobreviver. Ressalta que a teoria da imprevisão visa restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, razão pela qual afirma não existir justificativa para indeferir o pedido do agravante em razão de ausência de disciplina legal. Afirma que a tentativa de negociação do aluguel durante o período de pandemia demostra a sua boa-fé, bem como alega que a função social do contrato decorre do fato de que o estabelecimento comercial localizado no imóvel objeto do litígio é a única fonte de renda do agravante. Relata que uma prestação financeira exacerbada em seu desfavor provavelmente culminará no encerramento de sua atividade comercial. Informa não possuir aporte financeiro para arcar com o aluguel pedido pelo agravado. Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal, a fim de que seja fixado aluguel provisório no montante de R$ 1.370,92 pelo período compreendido entre o ajuizamento do feito até 30 dias após a autorização para funcionamento normal dos bares e restaurantes. No mérito, requer a reforma da decisão agravada. Preparo dispensando em razão de o agravante ser beneficiário da justiça gratuita. Brevemente relatado, decido. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, o relator poderá deferir em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que restar evidenciada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Saliente-se que o deferimento está condicionado ao preenchimento concomitante dos dois requisitos acima citados. Na hipótese dos autos, verifica-se que as partes assinaram contrato de locação comercial em 08/08/2017 e, em razão da quarentena imposta para evitar a proliferação dos casos de COVID-19, o agravante teve que suspender as suas atividades. Após ser questionado pela agravante, o agravado concedeu desconto de 20% do valor do aluguel apenas para os meses de abril e maio e 30% para o mês de junho. Diante da ausência de acordo entre as partes quanto a um percentual maior de desconto, o agravante ajuizou a ação. A controvérsia cinge em analisar a possibilidade de reduzir o aluguel do imóvel em decorrência da interrupção das atividades não essenciais decorrente da pandemia da COVID-19. Contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, por meio do qual as partes estabelecem e regulamentam seus respectivos interesses, de forma a adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas. “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, conforme prevê o art. 421, parágrafo único, do Código Civil (CC). “A revisão contratual ocorrerá de maneira excepcional e limitada”, nos termos do art. 421-A, III, do CC. No âmbito dos contratos regidos pelo Código Civil, deve ser observada, portanto, a premissa da conservação dos negócios jurídicos. A revisão contratual terá vez em hipóteses excepcionais, quando restar demonstrada a inequívoca necessidade da parte prejudicada no caso concreto. Nesse contexto, cito o Enunciado n. 176 da III Jornada de Direito Civil: "em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual". O novo cenário imposto pela pandemia da COVID-19 e pelas medidas de combate estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. É vantajosa à decisão judicial a negociação feita pelos próprios contratantes, em atenção à boa-fé, ao dever de cooperação e à solidariedade social. O cumprimento voluntário é maior quando as partes dialogam, conhecem as dificuldades recíprocas e estipulam soluções, intermediárias e razoáveis, em comum acordo. Alternativas encontradas pelas próprias partes podem e devem ser incentivadas com o objetivo de preservar o contrato, mormente na atual situação, em que restrições ocasionadas pela pandemia de coronavírus são impostas a todos. A pandemia é uma hipótese de caso fortuito ou força maior, razão pela qual o ordenamento jurídico autoriza a parte a resolver o contrato (art. 478 do Código Civil)[1] ou pleitear a readequar o valor real da prestação(art. 317 do Código Civil)[2], inexistindo previsão legal que autorize a suspensão do cumprimento da obrigação. No contrato de locação em comento, inexiste disposição acerca de responsabilidades no caso de períodos extraordinários, de grande comoção ou calamidade pública, resultados de casos fortuitos ou de força maior. É inquestionável a existência de impactos financeiros a incidir sobre as atividades de ambas as partes e o aluguel consiste em receita cujo recebimento era esperado pelo agravado, porquanto contratualmente acordado. Antes de analisar a aplicabilidade da teoria da imprevisão para o reequilíbrio da obrigação assumida pelo agravante, convém ouvir o agravado, que também pode ter sofrido impactos financeiros com a pandemia. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal e recebo o recurso somente no seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 14 de julho de 2020. Héctor Valverde Santanna Relator [1] Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. [2] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.