Tribunal: TJDFT
Processo: 0711899-84.2020.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0711899-84.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GISELDA MORETTI BARRETO AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAN MAARTEN D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de execução de taxas condominiais, rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela ora agravante. A agravante sustenta não ser possuidora ou proprietária do imóvel quanto ao qual recaíram os débitos condominiais. Relata que o imóvel foi adquirido da Direcional Empreendimentos Imobiliários em 16/10/1989 e que o contrato de compra e venda comprova que o financiamento do imóvel se deu por meio de hipoteca concedida pela Caixa Econômica Federal. Enfatiza não possuir a posse ou a propriedade do imóvel há mais de uma década, bem como afirma que a referida situação é de conhecimento do representante do agravado. Alega residir há muitos anos na cidade de Campinas/SP. Argumenta que, ainda que se trate de financiamento garantido por hipoteca e não de alienação fiduciária do bem, a agravante não detém mais a posse do imóvel do imóvel, em razão da devolução tácita do imóvel à Caixa Econômica Federal decorrente do não pagamento das parcelas do financiamento. Defende que os débitos oriundos de contribuições condominiais são devidos por quem, de fato, exercer a posse do imóvel, razão pela qual ressalta que o verdadeiro devedor das taxas condominiais é a Caixa Econômica Federal. Argumenta que o agravado tem ciência de que a agravante não exerce a posse do imóvel há mais de uma década. Requer a concessão de efeito suspensivo. No mérito, requer a reforma da decisão, a fim de que seja acolhida a exceção de pré-executividade apresentada, com a extinção do processo. Regular preparo (ID 16756145 e 16756144). Brevemente relatado, decido. O relator somente deverá suspender a eficácia da decisão ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. A controvérsia cinge-se a analisar se a agravante é responsável pelos débitos condominiais cobrados na ação principal. A obrigação pelo pagamento dos débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo do proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas. A esse respeito, colaciono precedente do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. (...) 4. Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. (...) 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários advocatícios. (REsp 1683419/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 26/02/2020). Em virtude da natureza da obrigação discutida nos autos, é irrelevante a alegação da agravante de que não exerce a posse do imóvel, uma vez que à época da dívida já era a proprietária registral do imóvel. Em que pesem as alegações referente à devolução do imóvel para a Caixa Econômica Federal decorrente do inadimplemento das parcelas do financiamento, razão não assiste à agravante. Na hipótese dos autos, como bem ressaltou o Juízo de Primeiro Grau, o financiamento bancário tomado para a aquisição do imóvel não foi garantido por alienação fiduciária, mas sim por hipoteca. É importante destacar que a garantia imobiliária firmada por meio de alienação fiduciária não se confunde com a hipoteca. A esse respeito, transcrevo a lição de Melhim Namem Chalhub: “A propriedade fiduciária não se confunde com a hipoteca, fundamentalmente porque está é ônus real que incide sobre coisa alheia, enquanto a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, um direito real em coisa própria, com função de garantia.”[1] O registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel faz com que o credor se torne titular do domínio resolúvel do bem, permanecendo sob seu domínio até que o devedor pague a dívida. O bem é excluído do patrimônio do devedor e só retorna a ele após o cumprimento da obrigação garantida. A constituição da propriedade fiduciária enseja o desdobramento da posse, de modo que o devedor exerce a posse direta do bem, enquanto a posse indireta é exercida pelo credor fiduciário. Por sua vez, quando o bem imóvel é garantido pela hipoteca, ele não é retirado da esfera patrimonial do devedor. Nesse caso, o bem hipotecado é afetado como caução específica da obrigação. A possibilidade de devolução do bem imóvel em caso de inadimplemento somente é possível quando se tratar de alienação fiduciária, tendo em vista que o imóvel não integra o patrimônio do devedor. Resta claro, portanto, que, diferentemente do que defende a agravante, o inadimplemento do financiamento do bem imóvel garantido por hipoteca não permite a sua devolução para credor. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo e recebo o recurso somente no seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta no prazo legal. Intimem-se. Publique-se. Brasília – DF, 15 de junho de 2020. Héctor Valverde Santanna Relator [1] CHALHUB, Melhim Namem. Negócio fiduciário. 4 ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 222.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0711899-84.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GISELDA MORETTI BARRETO AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO SAN MAARTEN D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de execução de taxas condominiais, rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela ora agravante. A agravante sustenta não ser possuidora ou proprietária do imóvel quanto ao qual recaíram os débitos condominiais. Relata que o imóvel foi adquirido da Direcional Empreendimentos Imobiliários em 16/10/1989 e que o contrato de compra e venda comprova que o financiamento do imóvel se deu por meio de hipoteca concedida pela Caixa Econômica Federal. Enfatiza não possuir a posse ou a propriedade do imóvel há mais de uma década, bem como afirma que a referida situação é de conhecimento do representante do agravado. Alega residir há muitos anos na cidade de Campinas/SP. Argumenta que, ainda que se trate de financiamento garantido por hipoteca e não de alienação fiduciária do bem, a agravante não detém mais a posse do imóvel do imóvel, em razão da devolução tácita do imóvel à Caixa Econômica Federal decorrente do não pagamento das parcelas do financiamento. Defende que os débitos oriundos de contribuições condominiais são devidos por quem, de fato, exercer a posse do imóvel, razão pela qual ressalta que o verdadeiro devedor das taxas condominiais é a Caixa Econômica Federal. Argumenta que o agravado tem ciência de que a agravante não exerce a posse do imóvel há mais de uma década. Requer a concessão de efeito suspensivo. No mérito, requer a reforma da decisão, a fim de que seja acolhida a exceção de pré-executividade apresentada, com a extinção do processo. Regular preparo (ID 16756145 e 16756144). Brevemente relatado, decido. O relator somente deverá suspender a eficácia da decisão ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. A controvérsia cinge-se a analisar se a agravante é responsável pelos débitos condominiais cobrados na ação principal. A obrigação pelo pagamento dos débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo do proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas. A esse respeito, colaciono precedente do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. (...) 4. Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. (...) 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários advocatícios. (REsp 1683419/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 26/02/2020). Em virtude da natureza da obrigação discutida nos autos, é irrelevante a alegação da agravante de que não exerce a posse do imóvel, uma vez que à época da dívida já era a proprietária registral do imóvel. Em que pesem as alegações referente à devolução do imóvel para a Caixa Econômica Federal decorrente do inadimplemento das parcelas do financiamento, razão não assiste à agravante. Na hipótese dos autos, como bem ressaltou o Juízo de Primeiro Grau, o financiamento bancário tomado para a aquisição do imóvel não foi garantido por alienação fiduciária, mas sim por hipoteca. É importante destacar que a garantia imobiliária firmada por meio de alienação fiduciária não se confunde com a hipoteca. A esse respeito, transcrevo a lição de Melhim Namem Chalhub: “A propriedade fiduciária não se confunde com a hipoteca, fundamentalmente porque está é ônus real que incide sobre coisa alheia, enquanto a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, um direito real em coisa própria, com função de garantia.”[1] O registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel faz com que o credor se torne titular do domínio resolúvel do bem, permanecendo sob seu domínio até que o devedor pague a dívida. O bem é excluído do patrimônio do devedor e só retorna a ele após o cumprimento da obrigação garantida. A constituição da propriedade fiduciária enseja o desdobramento da posse, de modo que o devedor exerce a posse direta do bem, enquanto a posse indireta é exercida pelo credor fiduciário. Por sua vez, quando o bem imóvel é garantido pela hipoteca, ele não é retirado da esfera patrimonial do devedor. Nesse caso, o bem hipotecado é afetado como caução específica da obrigação. A possibilidade de devolução do bem imóvel em caso de inadimplemento somente é possível quando se tratar de alienação fiduciária, tendo em vista que o imóvel não integra o patrimônio do devedor. Resta claro, portanto, que, diferentemente do que defende a agravante, o inadimplemento do financiamento do bem imóvel garantido por hipoteca não permite a sua devolução para credor. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo e recebo o recurso somente no seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta no prazo legal. Intimem-se. Publique-se. Brasília – DF, 15 de junho de 2020. Héctor Valverde Santanna Relator [1] CHALHUB, Melhim Namem. Negócio fiduciário. 4 ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 222.