Tribunal: TJDFT
Processo: 0703313-68.2019.8.07.0008
Órgão julgador: JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-11-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Josaphá Francisco dos Santos Número do processo: 0703313-68.2019.8.07.0008 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ZENOZIRA LOPES DA SILVA COSTA, CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS APELADO: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS, ZENOZIRA LOPES DA SILVA COSTA D E C I S Ã O A Presidência desta Corte encaminhou os autos para reapreciação, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, em face do paradigma definido pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.439.163/SP – Tema 882). Verifica-se, entretanto, que o acórdão que deu ensejo à interposição de Recurso Especial não está em dissonância com a tese firmada, que recebeu a seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). O tema não é novo, sob essa perspectiva, não vislumbro divergência a ser sanada, pois a hipótese tratada no precedente refere-se a associação voluntária de proprietários de imóveis em bairro aberto e, não se coaduna com a hipótese dos autos que se refere a um condomínio particular irregular. Vejamos a fundamentação do voto condutor por mim proferido, verbis: “A controvérsia cinge-se à análise da legalidade de obrigação imposta a morador/possuidor de unidade imobiliária integrante do condomínio irregular quanto ao pagamento de taxas de rateio de despesas comuns, para manutenção e preservação, criadas por Associação de Moradores. Correlato ao tema, destaco a existência dos seguintes Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163 representativos da controvérsia e respectivo agravo interno, confira-se: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) (grifo nosso) “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) (grifo nosso) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO FECHADO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. MORADOR NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A egrégia Segunda Seção, no julgamento de recursos especiais representativos da controvérsia (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP) firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 512.695/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/09/2016, DJe 20/10/2016) (grifo nosso) Também em relação ao assunto, aponto a análise do Supremo Tribunal Federal na admissão da repercussão geral (tema 492 - RE 695911) e respectivo agravo, que ora transcrevo: “Tema 492 - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.” “Leading Case: RE 695911 - Agravo de instrumento interposto contra decisão que inadmitiu recurso extraordinário em que se discute, à luz dos artigos 5o, caput, II e XX, e 175, da Constituição Federal, a possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face do princípio da liberdade de associação.” “EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. LOTEAMENTO FECHADO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DO TEMA RECONHECIDA. MANTIDA A DECISÃO EM QUE SE DETERMINOU O RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. PRECEDENTES. 1. O Supremo Tribunal Federal, no exame do RE no 695.911/SP-RG, de minha relatoria, reconheceu a repercussão geral da matéria relativa à “possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face do princípio da liberdade de associação”. 2. Manutenção da decisão mediante a qual, com base no art. 328, parágrafo único, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, se determinou a devolução dos autos ao Tribunal de origem para a observância do disposto no art. 543-B do Código de Processo Civil. 3.Agravo regimental não provido.” (ARE 893097 AgR, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Segunda Turma, julgado em 04/08/2015, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-174 DIVULG 03-09-2015 PUBLIC 04-09-2015) Destaco, ainda, nos termos dos arts. 926 e 927 do CPC, o dever dos Tribunais em uniformizar a jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente, observando-se os acórdãos proferidos em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos. Confira-se o texto em referência: “Art. 926. Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. § 1o Na forma estabelecida e segundo os pressupostos fixados no regimento interno, os tribunais editarão enunciados de súmula correspondentes a sua jurisprudência dominante. § 2o Ao editar enunciados de súmula, os tribunais devem ater-se às circunstâncias fáticas dos precedentes que motivaram sua criação. ” “Art. 927. Os juízes e os tribunais observarão: I - as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; II - os enunciados de súmula vinculante; III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos; IV - os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça em matéria infraconstitucional; V - a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados.” Para tanto, há a premente necessidade de comparação entre o caso em estudo e a razão de decidir do precedente, a fim de verificar se a situação fática na qual se baseou a tese jurídica da decisão paradigma se assemelha ao caso em julgamento. Não havendo coincidência, o Diploma Processual Civil prevê a técnica de distinção, na qual se excepciona a obrigatoriedade de observância dos precedentes citados quando, repita-se, a questão a ser decidida no processo se distingue daquela a ser julgada nos recursos extraordinário e especial afetados, nos termos do art. 927, § 1o, c/c art. 489, §1o VI. O caso em análise se refere a condomínio irregular do Distrito Federal, que constitui, na verdade, em ocupação irregular por particulares de imóvel público, configurando esse parcelamento informal espécie de condomínio de fato, equiparado ao condomínio legal, conforme amplamente admitido pela jurisprudência, com a incidência das normas que regem os condomínios edilícios, nos moldes dos artigos 1.314 a 1.358 do Código Civil, cuja infraestrutura urbana é criada e mantida exclusivamente pelos moradores/possuidores do local, inexistindo concurso de verbas públicas (precedentes do TJDFT – Ac. 1036980; DJe 15/08/2017; Ac. 1034390; DJe 01/08/2017; Ac. 1025004; DJe 20/06/2017). Por outro lado, os Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163 tratam de associações de moradores de terrenos urbanos regulares (loteamento urbano regular) que se unem voluntariamente para consecução de objetivos comuns, situação na qual a exigibilidade da cobrança se limita ao associado, em respeito ao princípio da autonomia da vontade. Portanto, não se aplicam os referidos precedentes ao caso em análise, sendo irrelevante o fato de o morador se encontrar ou não associado ao autor/apelado. In casu, a ré é possuidora do imóvel situado no Condomínio Mansões Entre Lagos, Etapa 02, conjunto G, lote 37 e afirma que não está obrigada a taxa estabelecida pela associação de condomínios. Contudo, a requerida na qualidade de proprietário/possuidor do imóvel objeto da lide, que se encontra dentro dos limites do condomínio autor e usufrui das benfeitorias e segurança oferecidas pela associação de moradores, devendo contribuir com o rateio das despesas. Corroborando esses entendimentos, seguem precedentes: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. QUALIDADE DE NÃO ASSOCIADO NÃO VERIFICADA. ADESÃO CONFIGURADA. PRECEDENTES DO STJ E STF. RECURSOS ESPECIAIS No 1.280.871 E No 1.439.163 E REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492 RE 695911. DISTINGUISH. MÉRITO. ADESÃO VERIFICADA. FRUIÇÃO DAS BENFEITORIAS. OBRIGAÇÃO DE RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. SENTENÇA MANTIDA. Nos termos do artigo 926 e 927 do Código de Processo Civil/2015 é dever dos Tribunais uniformizar a jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente, observando-se os acórdãos proferidos em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos, havendo a premente necessidade de comparação entre o caso em estudo e a razão de decidir do precedente, a fim de verificar se a situação fática na qual se baseou a tese jurídica da decisão paradigma se assemelha ao caso em julgamento. Portanto, não havendo coincidência, o diploma processual civil prevê a técnica de distinção, na qual se excepciona a obrigatoriedade de observância dos precedentes citados quando a questão a ser decidida no processo se distingue daquela a ser julgada nos recursos extraordinário e especial afetados, nos termos art. 927, §1o, c/c art. 489, §1o VI. Os Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163 tratam de associações de moradores de terrenos urbanos regulares (loteamento urbano regular) que se unem voluntariamente para consecução de objetivos comuns, situação na qual a exigibilidade da cobrança deve se limitar ao associado, em respeito ao princípio da autonomia da vontade. No caso em análise, trata-se de condomínio irregular, hipótese na qual a recorrente, na qualidade de proprietária/possuidora do imóvel objeto da lide, registrou sua presença em assembleia geral criada para instalação da associação e usufrui das benfeitorias e segurança promovidas pela Associação de moradores, porquanto deverá contribuir com o rateio das despesas. Recurso desprovido. (Acórdão 1165010, 07058304420188070020, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/4/2019, publicado no DJE: 22/5/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO CONDOMINIAL. IRRELEVÂNCIA. SERVIÇOS QUE FACILITAM A VIDA DO MORADOR. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA COM O TEMA 882 (REsp 1.439.163/SP) DECIDIDO PELA SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. SENTENÇA REFORMADA. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. A ausência de similitude fática objeto desta lide - situação fundiária e habitacional vigente no Distrito Federal - e aquela que serviu de base para o leading case julgado pelo Superior Tribunal de Justiça -- criação de associação de moradores de bairros abertos no Estado de São Paulo -, pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882), autoriza solucionar a presente causa de modo diverso. 2. Os impedimentos administrativos - negativa de licença de instalação - e jurídicos - questão fundiária - não obstam a que as despesas com as benfeitorias sejam rateadas entre os condôminos. A irregularidade do parcelamento do solo, por si só, não afasta o débito relativo às taxas condominiais cobradas pelo condomínio. Precedentes desta Corte. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação idêntica às dos condomínios horizontais. 4. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis. 5. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 1205415, 07269097320178070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 2/10/2019, publicado no DJE: 14/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) É de se ver, portanto, a requerida não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, uma vez que se beneficia dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas, devendo, para tanto, haver uma contraprestação a fim de não se prestigiar do enriquecimento sem causa. Na hipótese dos autos, contudo, o douto magistrado a quo considerou que só seriam devidas as taxas vencidas a partir da vigência da Lei no 13.465/17. Cumpre ressaltar que mesmo antes da mencionada Lei, proveniente da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, a Jurisprudência já se posicionava no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação habitacional do Distrito Federal, a adesão dos moradores à associação é automática quando adquiridos os direitos sobre o imóvel localizado dentro do condomínio. (...) Nesse contexto, assiste razão ao autor/recorrente ao afirmar que o decisum impugnado merece reforma, pois as mudanças promovidas pela Lei no 13.465/17 apenas normatizaram entendimento já abraçado pela jurisprudência. Assim, verifico que as decisões da Assembleia Geral ou Extraordinária vinculam todos que ocupam as unidades individuais e configuram dívida liquida constante do instrumento particular, submetendo-se, apenas ao prazo quinquenal de prescrição e não ao início da vigência da mencionada Lei no 13.465/17. Nesse raciocínio, impõe-se a reforma da r. sentença a fim de que a ré seja condenada ao pagamento das taxa condominiais inadimplidas de 10 de agosto de 2014 até 10 de julho de 2019, bem como as que se venceram no decorrer da lide e que não foram pagas, corrigidas a partir de cada vencimento, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Ante a sucumbência, deve a ré suportar integralmente o pagamento das custas e honorários advocatícios. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso da ré, e DOU PROVIMENTO à apelação interposta pelo autor julgando totalmente procedente o pedido inicial. Dessa forma, conforme consignado no mencionado voto, o caso tratado no REsp 1.280.871/SP não se amolda a situação fática dos autos. No mesmo entendimento, está o recente aresto da lavra da eminente Desembargadora Maria de Lourdes Abreu, vejamos: CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PEDIDO. IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. ARTIGO 323 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APLICABILIDADE. 1. Por ocasião do julgamento do REsp. 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 2. O REsp. 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 3. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. 4. Recurso do apelante/autor conhecido e provido. 5. Recurso do apelante/réu conhecido e desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL 0727530-02.2019.8.07.0001, Acórdão No 1285030, 3a Turma Cível, Data de Julgamento 16/09/2020, Publicado no DJE : 30/09/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Assim, em atenção ao fato de que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns, deve-se manter o acórdão, que recebeu a seguinte ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. REsp no 1.439.163/SP. RECURSO REPETITIVO. DISTINÇÃO DO PRECEDENTE. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. DÍVIDA LÍQUIDA. OBRIGAÇÃO NÃO SUBMETIDA AO INICIO DA VIGÊNCIA DA LEI No 13.465/17. 1. Ao julgar os REsp. no 1.439.163/SP e no 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as obrigações pecuniárias de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuírem. Contudo, a presente demanda trata de situação distinta de condomínio irregular, localizado em área pública, instituído por meio de parcelamento ou loteamento do solo também feito de forma irregular. 2. O condomínio, ainda que irregular, tem legitimidade para efetuar as cobranças das quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada, que faz lei entre as partes. Precedentes. 3. Demonstrado que o lote da requerida se encontra dentro dos limites do condomínio, é certo que dos serviços por ele prestados se beneficia, não podendo eximir-se de custear as despesas que o patrocinam, sob pena de enriquecimento sem causa. 4. A obrigação ao pagamento das taxas condominiais não se submete ao prazo de início da vigência da Lei no 13.465/17, tendo em vista que o normativo regulamenta entendimento anteriormente abraçado pela jurisprudência no sentido de que as decisões da Assembleia Geral ou Extraordinária vinculam todos aqueles que ocupam as unidades individuais. 5. Recurso da ré desprovido. Recurso do autor provido para julgar procedente o pedido inicial. (ID 16413050) Inexiste, assim, divergência para se proceder à adequação do julgamento proferido pela Quinta Turma Cível. Ante o exposto, retornem os autos à Presidência para as providências que julgar cabíveis. Brasília, 5 de novembro de 2020 14:05:27. Desembargador Josaphá Francisco dos Santos Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Josaphá Francisco dos Santos Número do processo: 0703313-68.2019.8.07.0008 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: ZENOZIRA LOPES DA SILVA COSTA, CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS APELADO: CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS, ZENOZIRA LOPES DA SILVA COSTA D E C I S Ã O A Presidência desta Corte encaminhou os autos para reapreciação, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, em face do paradigma definido pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.439.163/SP – Tema 882). Verifica-se, entretanto, que o acórdão que deu ensejo à interposição de Recurso Especial não está em dissonância com a tese firmada, que recebeu a seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). O tema não é novo, sob essa perspectiva, não vislumbro divergência a ser sanada, pois a hipótese tratada no precedente refere-se a associação voluntária de proprietários de imóveis em bairro aberto e, não se coaduna com a hipótese dos autos que se refere a um condomínio particular irregular. Vejamos a fundamentação do voto condutor por mim proferido, verbis: “A controvérsia cinge-se à análise da legalidade de obrigação imposta a morador/possuidor de unidade imobiliária integrante do condomínio irregular quanto ao pagamento de taxas de rateio de despesas comuns, para manutenção e preservação, criadas por Associação de Moradores. Correlato ao tema, destaco a existência dos seguintes Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163 representativos da controvérsia e respectivo agravo interno, confira-se: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) (grifo nosso) “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) (grifo nosso) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO FECHADO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. MORADOR NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A egrégia Segunda Seção, no julgamento de recursos especiais representativos da controvérsia (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP) firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 512.695/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/09/2016, DJe 20/10/2016) (grifo nosso) Também em relação ao assunto, aponto a análise do Supremo Tribunal Federal na admissão da repercussão geral (tema 492 - RE 695911) e respectivo agravo, que ora transcrevo: “Tema 492 - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.” “Leading Case: RE 695911 - Agravo de instrumento interposto contra decisão que inadmitiu recurso extraordinário em que se discute, à luz dos artigos 5o, caput, II e XX, e 175, da Constituição Federal, a possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face do princípio da liberdade de associação.” “EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. LOTEAMENTO FECHADO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DO TEMA RECONHECIDA. MANTIDA A DECISÃO EM QUE SE DETERMINOU O RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. PRECEDENTES. 1. O Supremo Tribunal Federal, no exame do RE no 695.911/SP-RG, de minha relatoria, reconheceu a repercussão geral da matéria relativa à “possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face do princípio da liberdade de associação”. 2. Manutenção da decisão mediante a qual, com base no art. 328, parágrafo único, do Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal, se determinou a devolução dos autos ao Tribunal de origem para a observância do disposto no art. 543-B do Código de Processo Civil. 3.Agravo regimental não provido.” (ARE 893097 AgR, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Segunda Turma, julgado em 04/08/2015, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-174 DIVULG 03-09-2015 PUBLIC 04-09-2015) Destaco, ainda, nos termos dos arts. 926 e 927 do CPC, o dever dos Tribunais em uniformizar a jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente, observando-se os acórdãos proferidos em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos. Confira-se o texto em referência: “Art. 926. Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. § 1o Na forma estabelecida e segundo os pressupostos fixados no regimento interno, os tribunais editarão enunciados de súmula correspondentes a sua jurisprudência dominante. § 2o Ao editar enunciados de súmula, os tribunais devem ater-se às circunstâncias fáticas dos precedentes que motivaram sua criação. ” “Art. 927. Os juízes e os tribunais observarão: I - as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; II - os enunciados de súmula vinculante; III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos; IV - os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça em matéria infraconstitucional; V - a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados.” Para tanto, há a premente necessidade de comparação entre o caso em estudo e a razão de decidir do precedente, a fim de verificar se a situação fática na qual se baseou a tese jurídica da decisão paradigma se assemelha ao caso em julgamento. Não havendo coincidência, o Diploma Processual Civil prevê a técnica de distinção, na qual se excepciona a obrigatoriedade de observância dos precedentes citados quando, repita-se, a questão a ser decidida no processo se distingue daquela a ser julgada nos recursos extraordinário e especial afetados, nos termos do art. 927, § 1o, c/c art. 489, §1o VI. O caso em análise se refere a condomínio irregular do Distrito Federal, que constitui, na verdade, em ocupação irregular por particulares de imóvel público, configurando esse parcelamento informal espécie de condomínio de fato, equiparado ao condomínio legal, conforme amplamente admitido pela jurisprudência, com a incidência das normas que regem os condomínios edilícios, nos moldes dos artigos 1.314 a 1.358 do Código Civil, cuja infraestrutura urbana é criada e mantida exclusivamente pelos moradores/possuidores do local, inexistindo concurso de verbas públicas (precedentes do TJDFT – Ac. 1036980; DJe 15/08/2017; Ac. 1034390; DJe 01/08/2017; Ac. 1025004; DJe 20/06/2017). Por outro lado, os Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163 tratam de associações de moradores de terrenos urbanos regulares (loteamento urbano regular) que se unem voluntariamente para consecução de objetivos comuns, situação na qual a exigibilidade da cobrança se limita ao associado, em respeito ao princípio da autonomia da vontade. Portanto, não se aplicam os referidos precedentes ao caso em análise, sendo irrelevante o fato de o morador se encontrar ou não associado ao autor/apelado. In casu, a ré é possuidora do imóvel situado no Condomínio Mansões Entre Lagos, Etapa 02, conjunto G, lote 37 e afirma que não está obrigada a taxa estabelecida pela associação de condomínios. Contudo, a requerida na qualidade de proprietário/possuidor do imóvel objeto da lide, que se encontra dentro dos limites do condomínio autor e usufrui das benfeitorias e segurança oferecidas pela associação de moradores, devendo contribuir com o rateio das despesas. Corroborando esses entendimentos, seguem precedentes: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. QUALIDADE DE NÃO ASSOCIADO NÃO VERIFICADA. ADESÃO CONFIGURADA. PRECEDENTES DO STJ E STF. RECURSOS ESPECIAIS No 1.280.871 E No 1.439.163 E REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492 RE 695911. DISTINGUISH. MÉRITO. ADESÃO VERIFICADA. FRUIÇÃO DAS BENFEITORIAS. OBRIGAÇÃO DE RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. SENTENÇA MANTIDA. Nos termos do artigo 926 e 927 do Código de Processo Civil/2015 é dever dos Tribunais uniformizar a jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente, observando-se os acórdãos proferidos em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos, havendo a premente necessidade de comparação entre o caso em estudo e a razão de decidir do precedente, a fim de verificar se a situação fática na qual se baseou a tese jurídica da decisão paradigma se assemelha ao caso em julgamento. Portanto, não havendo coincidência, o diploma processual civil prevê a técnica de distinção, na qual se excepciona a obrigatoriedade de observância dos precedentes citados quando a questão a ser decidida no processo se distingue daquela a ser julgada nos recursos extraordinário e especial afetados, nos termos art. 927, §1o, c/c art. 489, §1o VI. Os Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163 tratam de associações de moradores de terrenos urbanos regulares (loteamento urbano regular) que se unem voluntariamente para consecução de objetivos comuns, situação na qual a exigibilidade da cobrança deve se limitar ao associado, em respeito ao princípio da autonomia da vontade. No caso em análise, trata-se de condomínio irregular, hipótese na qual a recorrente, na qualidade de proprietária/possuidora do imóvel objeto da lide, registrou sua presença em assembleia geral criada para instalação da associação e usufrui das benfeitorias e segurança promovidas pela Associação de moradores, porquanto deverá contribuir com o rateio das despesas. Recurso desprovido. (Acórdão 1165010, 07058304420188070020, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/4/2019, publicado no DJE: 22/5/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO CONDOMINIAL. IRRELEVÂNCIA. SERVIÇOS QUE FACILITAM A VIDA DO MORADOR. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA COM O TEMA 882 (REsp 1.439.163/SP) DECIDIDO PELA SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. SENTENÇA REFORMADA. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. A ausência de similitude fática objeto desta lide - situação fundiária e habitacional vigente no Distrito Federal - e aquela que serviu de base para o leading case julgado pelo Superior Tribunal de Justiça -- criação de associação de moradores de bairros abertos no Estado de São Paulo -, pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882), autoriza solucionar a presente causa de modo diverso. 2. Os impedimentos administrativos - negativa de licença de instalação - e jurídicos - questão fundiária - não obstam a que as despesas com as benfeitorias sejam rateadas entre os condôminos. A irregularidade do parcelamento do solo, por si só, não afasta o débito relativo às taxas condominiais cobradas pelo condomínio. Precedentes desta Corte. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação idêntica às dos condomínios horizontais. 4. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis. 5. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 1205415, 07269097320178070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 2/10/2019, publicado no DJE: 14/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) É de se ver, portanto, a requerida não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, uma vez que se beneficia dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas, devendo, para tanto, haver uma contraprestação a fim de não se prestigiar do enriquecimento sem causa. Na hipótese dos autos, contudo, o douto magistrado a quo considerou que só seriam devidas as taxas vencidas a partir da vigência da Lei no 13.465/17. Cumpre ressaltar que mesmo antes da mencionada Lei, proveniente da conversão da Medida Provisória no 759, de 22/12/2016, a Jurisprudência já se posicionava no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação habitacional do Distrito Federal, a adesão dos moradores à associação é automática quando adquiridos os direitos sobre o imóvel localizado dentro do condomínio. (...) Nesse contexto, assiste razão ao autor/recorrente ao afirmar que o decisum impugnado merece reforma, pois as mudanças promovidas pela Lei no 13.465/17 apenas normatizaram entendimento já abraçado pela jurisprudência. Assim, verifico que as decisões da Assembleia Geral ou Extraordinária vinculam todos que ocupam as unidades individuais e configuram dívida liquida constante do instrumento particular, submetendo-se, apenas ao prazo quinquenal de prescrição e não ao início da vigência da mencionada Lei no 13.465/17. Nesse raciocínio, impõe-se a reforma da r. sentença a fim de que a ré seja condenada ao pagamento das taxa condominiais inadimplidas de 10 de agosto de 2014 até 10 de julho de 2019, bem como as que se venceram no decorrer da lide e que não foram pagas, corrigidas a partir de cada vencimento, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Ante a sucumbência, deve a ré suportar integralmente o pagamento das custas e honorários advocatícios. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso da ré, e DOU PROVIMENTO à apelação interposta pelo autor julgando totalmente procedente o pedido inicial. Dessa forma, conforme consignado no mencionado voto, o caso tratado no REsp 1.280.871/SP não se amolda a situação fática dos autos. No mesmo entendimento, está o recente aresto da lavra da eminente Desembargadora Maria de Lourdes Abreu, vejamos: CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PEDIDO. IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. ARTIGO 323 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APLICABILIDADE. 1. Por ocasião do julgamento do REsp. 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 2. O REsp. 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 3. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. 4. Recurso do apelante/autor conhecido e provido. 5. Recurso do apelante/réu conhecido e desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL 0727530-02.2019.8.07.0001, Acórdão No 1285030, 3a Turma Cível, Data de Julgamento 16/09/2020, Publicado no DJE : 30/09/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Assim, em atenção ao fato de que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns, deve-se manter o acórdão, que recebeu a seguinte ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. REsp no 1.439.163/SP. RECURSO REPETITIVO. DISTINÇÃO DO PRECEDENTE. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. DÍVIDA LÍQUIDA. OBRIGAÇÃO NÃO SUBMETIDA AO INICIO DA VIGÊNCIA DA LEI No 13.465/17. 1. Ao julgar os REsp. no 1.439.163/SP e no 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as obrigações pecuniárias de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuírem. Contudo, a presente demanda trata de situação distinta de condomínio irregular, localizado em área pública, instituído por meio de parcelamento ou loteamento do solo também feito de forma irregular. 2. O condomínio, ainda que irregular, tem legitimidade para efetuar as cobranças das quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada, que faz lei entre as partes. Precedentes. 3. Demonstrado que o lote da requerida se encontra dentro dos limites do condomínio, é certo que dos serviços por ele prestados se beneficia, não podendo eximir-se de custear as despesas que o patrocinam, sob pena de enriquecimento sem causa. 4. A obrigação ao pagamento das taxas condominiais não se submete ao prazo de início da vigência da Lei no 13.465/17, tendo em vista que o normativo regulamenta entendimento anteriormente abraçado pela jurisprudência no sentido de que as decisões da Assembleia Geral ou Extraordinária vinculam todos aqueles que ocupam as unidades individuais. 5. Recurso da ré desprovido. Recurso do autor provido para julgar procedente o pedido inicial. (ID 16413050) Inexiste, assim, divergência para se proceder à adequação do julgamento proferido pela Quinta Turma Cível. Ante o exposto, retornem os autos à Presidência para as providências que julgar cabíveis. Brasília, 5 de novembro de 2020 14:05:27. Desembargador Josaphá Francisco dos Santos Relator