Tribunal: TJDFT
Processo: 0721231-75.2020.8.07.0000
Órgão julgador: CARLOS RODRIGUES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COSTA VICTORIA em face da decisão (id 17402854) proferida pelo juízo da 2a Vara Cível de Águas Claras que, no cumprimento de sentença autuado sob o no 0700857-46.2018.8.07.0020, proposto em desfavor de DENISE APARECIDA DE SOUSA OLIVEIRA e FABIANO DE SOUZA OLIVEIRA, indeferiu o pedido de penhora do imóvel que deu causa à cobrança das despesas condominiais. Em suas razões, narra que o pedido de cobrança, referente à unidade 002-E, matrícula no 242.231, foi ajuizada em 31/01/2018, instruída com a certidão de ônus do imóvel. O feito foi julgado procedente. Argumenta que o fato do imóvel estar alienado fiduciariamente não afasta a natureza propter rem da obrigação, posto o próprio imóvel responder pelos débitos, não importando quem figure como seu proprietário, pois o débito condominial não pode ficar ao talante de mudanças de titularidade dominial do bem. Alega que o efeito que emerge na natureza propter rem é tão importante que se sobrepõe a outras garantias como: (i) possibilidade de penhora do bem de família; (ii) preferência dobre o crédito hipotecário, nos termos da Súmula 478 do STJ; (iii) obrigação do adquirente pelos débitos anteriores à aquisição e (iv) a responsabilidade do arrematante pelo saldo remanescente do débito condominial. Ressalta o fato de ter havido a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em maio de 2018 (id 17404409 - Pág. 4), o que não afasta, porém, o interesse na quitação dos encargos condominiais anteriores, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97. Cita precedente do STJ (REsp 1653143/DF), que entendeu que a penhora alcança até quem não participou do processo de conhecimento, pois a obrigação segue o direito da qual se originou, sendo desnecessário novo ajuizamento em face dos atuais proprietários. Sustenta que a coletividade condominial não pode ser tolhida da penhora da unidade inadimplente em razão de mudança na titularidade, pois pode ocasionar danos irreparáveis ao condomínio agravante e aos demais condôminos, frente a possibilidade de gerar situações insolúveis a satisfação do débito que a própria unidade deu causa ao deixar de realizar os pagamentos devidos. Colaciona precedentes e busca, liminarmente, o deferimento da penhora sobre os direitos aquisitivos do bem imóvel indicado, o que pretende ver confirmado no mérito. Comprovante de recolhimento das custas nos id’s 17404429 e 17404430. É o breve relatório. Decido. O recurso é tempestivo, foi instruído com as peças exigidas pelo artigo 1017, I, do Código de Processo Civil – CPC e acompanhado do respectivo preparo. Nos termos do artigo 1019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Dispõe o artigo 1345 do Código Civil que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Este dispositivo consagra o caráter propter rem da obrigação. Ou seja, as obrigações condominiais aderem à coisa e não à pessoa que as contraiu. Acerca do assunto, esclarece a doutrina que: Não resta dúvida de que as obrigações do titular da unidade autônoma em condomínio edilício têm natureza propter rem, ou seja, existem quando um titular de um direito real é obrigado, devido a essa condição, a satisfazer determinada prestação. Em termos diretos, a pessoa do devedor se individualiza pela titularidade do direito real. (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. 5. ed. São Paulo: Manole, 2011, p. 1396) Ou seja, em se tratando de obrigação propter rem, derivada do direito real de propriedade, as despesas de condomínio acompanham o imóvel, independentemente de quem conste como seu proprietário no registro imobiliário. Logo, pouco importa quem era o titular do direito real de propriedade na época em que foram gerados os débitos condominiais, visto o atual titular responder pela dívida, pois ao receber a coisa, assim o faz com todos os gravames e encargos que sobre ela recaem, inclusive as despesas de rateios comuns vencidas. Nesse sentido já se manifestou o c. Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ALEGAÇÃO GENÉRICA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. DEMANDA EM QUE PLEITEIA A COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AgInt no REsp 1823763/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUTADA. PROMISSÁRIA COMPRADORA. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Ação de cobrança de quotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual foi proferida decisão indeferindo a penhora da unidade condominial geradora das despesas. 2. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes. 3. Agravo interno provido, para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1571393/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 01/04/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS, NA FASE EXECUTIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A atual orientação desta Corte tem se firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 1769544/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020) Registre-se que a circunstância de a cobrança recair sobre o proprietário atual, no caso o credor fiduciário, não é necessariamente porque este é o devedor, mas porque - na qualidade de proprietário - tem o interesse de remir a obrigação propter rem, como meio de salvá-la de eventual expropriação. Cuida-se, na origem, de cumprimento de sentença em razão de cobrança de despesas condominiais julgada procedente (processo no 0700857-46.2018.8.07.0020). Quando do ajuizamento da demanda de cobrança, em 30/01/2018, o imóvel estava registrado no 3o Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal (Matrícula 242231), em nome de DENISE APARECIDA DE SOUSA OLIVEIRA e FABIANO DE SOUZA OLIVEIRA (R.5), assim como também constava alienação fiduciária em favor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL (R. 6), conforme constante no id 17404409 - Pág. 3. É certo, como visto, que, por lei, competiria aos devedores fiduciantes, ora agravados, o pagamento das despesas condominiais, de tal sorte que apenas estes estariam legitimados a figurarem no polo passivo da ação de cobrança, a qual foi julgada procedente. Ocorre que após iniciada a fase conhecimento, a credora fiduciária retomou o imóvel, tendo consolidado a propriedade em 02/05/2018, de modo que desde aquela data eles é que devem responder pelas dívidas condominiais relativas ao imóvel (de natureza propter rem), ainda que anteriores a aquisição. Sobre o tema, o c. STJ, quando do julgamento do REsp 1.696.038/SP, sob relatoria do Min. Ricado Villas Bôas Cueva, assim se pronunciou: “...De acordo com a Lei no 9.514/1997, "a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Como consequência, ocorre o "desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel" (art. 24, parágrafo único). Resolve-se o negócio com pagamento integral da dívida garantida. ... No caso específico de alienação fiduciária de bem imóvel, o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, incluído pela Medida Provisória no 2.223/2001 e incorporado pela Lei no 10.931/2004, disciplina a questão da seguinte forma: "(...) § 8o. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse (Incluído pela Lei no 10.931/2004)". (...) No caso específico de alienação fiduciária de bem imóvel, o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, incluído pela Medida Provisória no 2.223/2001 e incorporado pela Lei no 10.931/2004, disciplina a questão da seguinte forma: "(...) § 8o. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse (Incluído pela Lei no 10.931/2004)". De fato, a exegese legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Entretanto, essa responsabilidade passará ao credor fiduciário se, ante o inadimplemento da obrigação, o credor executar a garantia e consolidar em seu nome o domínio. Desse modo, em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de regência estabelece que o referido encargo é, a princípio, do possuidor direto do imóvel (no caso, o fiduciante). No entanto, também se reconhece que tanto o credor fiduciário como o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que a instituição financeira, ao consolidar a propriedade para si, a despeito do que prevê o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil, recebe o imóvel no estado em que ele se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). Nesse sentido, julgado do c. Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018) – Sem destaque no original Por outro lado, o aresto proferido no AgRg no REsp no 1.280.538/PR, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, concluiu que "não há redirecionamento ou propositura da execução contra quem não tenha participado da ação de cobrança, há sim, o alcance do imóvel que garante a dívida condominial contra quem o tenha adquirido no curso da demanda de cobrança de valores que o integram" (AgRg no REsp 1.280.538/PR, Terceira Turma, julgado em 22/4/2014, DJe 27/5/2014). Assim, tem-se que a obrigação do pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, motivo pelo qual, em caso de alienação do objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias estende os seus efeitos ao adquirente. Se porventura o credor fiduciário entender pela obrigação do devedor fiduciante pelos encargos vencidos ao tempo em que exerceu a posse direta, deverá avaliar a viabilidade de ressarcimento em via de regresso. Portanto, é caso de se deferir a penhora sobre a unidade imobiliária devedora, não havendo falar ser em impossibilidade de constrição do imóvel de legítima propriedade de terceiros, pois ressalvado o direito de regresso destes em face dos devedores fiduciantes originários. Na hipótese sob exame, verifica-se que o crédito perseguido pelo agravante, no valor de R$ 48.754,31 (id 43624141 dos autos de origem), refere-se às despesas condominiais não pagas no período de fevereiro a dezembro do ano de 2015; de fevereiro a abril, junho, julho e de setembro a dezembro do ano de 2016; de janeiro a setembro do ano de 2017 (id 17402855). Por isso, se as obrigações devidas ao condomínio são anteriores à consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF, nenhuma importância haverá para a Credora fiduciária ao consolidar seu domínio mediante a execução da garantia, devendo assim liquidar todas as dívidas próprias da coisa a fim de não perdê-la em hasta pública que se seguir à penhora pretendida. Assim, numa análise perfunctória, tem-se a possibilidade da penhora nos termos requeridos pelo condomínio agravante, porquanto seu deferimento da não causará situação irreversível, mas imprimirá maior celeridade à marcha processual no cumprimento de sentença, não obstante a questão demandar análise pelo órgão colegiado. Diante do exposto, DEFIRO o pedido liminar, para, desde já, determinar a penhora sobre a unidade imobiliária no 002-E, registrado na matrícula no 242.231 junto ao 3o Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal. Em razão da consolidação da propriedade e feita a penhora, dela seja intimada a proprietária plena acerca da consumação da constrição, devendo o d. juízo singular igualmente intimá-la oportunamente quanto a eventual hasta pública, de modo que a proprietária possa adotar as medidas que julgar apropriadas para a defesa dos seus interesses no episódio. Comunique-se ao juízo a quo. Intimem-se os agravados, facultando-lhes a apresentação de resposta no prazo legal. Brasília, 06 de julho de 2020. Desembargador CARLOS RODRIGUES Relator

Inteiro teor:
D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COSTA VICTORIA em face da decisão (id 17402854) proferida pelo juízo da 2a Vara Cível de Águas Claras que, no cumprimento de sentença autuado sob o no 0700857-46.2018.8.07.0020, proposto em desfavor de DENISE APARECIDA DE SOUSA OLIVEIRA e FABIANO DE SOUZA OLIVEIRA, indeferiu o pedido de penhora do imóvel que deu causa à cobrança das despesas condominiais. Em suas razões, narra que o pedido de cobrança, referente à unidade 002-E, matrícula no 242.231, foi ajuizada em 31/01/2018, instruída com a certidão de ônus do imóvel. O feito foi julgado procedente. Argumenta que o fato do imóvel estar alienado fiduciariamente não afasta a natureza propter rem da obrigação, posto o próprio imóvel responder pelos débitos, não importando quem figure como seu proprietário, pois o débito condominial não pode ficar ao talante de mudanças de titularidade dominial do bem. Alega que o efeito que emerge na natureza propter rem é tão importante que se sobrepõe a outras garantias como: (i) possibilidade de penhora do bem de família; (ii) preferência dobre o crédito hipotecário, nos termos da Súmula 478 do STJ; (iii) obrigação do adquirente pelos débitos anteriores à aquisição e (iv) a responsabilidade do arrematante pelo saldo remanescente do débito condominial. Ressalta o fato de ter havido a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em maio de 2018 (id 17404409 - Pág. 4), o que não afasta, porém, o interesse na quitação dos encargos condominiais anteriores, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97. Cita precedente do STJ (REsp 1653143/DF), que entendeu que a penhora alcança até quem não participou do processo de conhecimento, pois a obrigação segue o direito da qual se originou, sendo desnecessário novo ajuizamento em face dos atuais proprietários. Sustenta que a coletividade condominial não pode ser tolhida da penhora da unidade inadimplente em razão de mudança na titularidade, pois pode ocasionar danos irreparáveis ao condomínio agravante e aos demais condôminos, frente a possibilidade de gerar situações insolúveis a satisfação do débito que a própria unidade deu causa ao deixar de realizar os pagamentos devidos. Colaciona precedentes e busca, liminarmente, o deferimento da penhora sobre os direitos aquisitivos do bem imóvel indicado, o que pretende ver confirmado no mérito. Comprovante de recolhimento das custas nos id’s 17404429 e 17404430. É o breve relatório. Decido. O recurso é tempestivo, foi instruído com as peças exigidas pelo artigo 1017, I, do Código de Processo Civil – CPC e acompanhado do respectivo preparo. Nos termos do artigo 1019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Dispõe o artigo 1345 do Código Civil que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Este dispositivo consagra o caráter propter rem da obrigação. Ou seja, as obrigações condominiais aderem à coisa e não à pessoa que as contraiu. Acerca do assunto, esclarece a doutrina que: Não resta dúvida de que as obrigações do titular da unidade autônoma em condomínio edilício têm natureza propter rem, ou seja, existem quando um titular de um direito real é obrigado, devido a essa condição, a satisfazer determinada prestação. Em termos diretos, a pessoa do devedor se individualiza pela titularidade do direito real. (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. 5. ed. São Paulo: Manole, 2011, p. 1396) Ou seja, em se tratando de obrigação propter rem, derivada do direito real de propriedade, as despesas de condomínio acompanham o imóvel, independentemente de quem conste como seu proprietário no registro imobiliário. Logo, pouco importa quem era o titular do direito real de propriedade na época em que foram gerados os débitos condominiais, visto o atual titular responder pela dívida, pois ao receber a coisa, assim o faz com todos os gravames e encargos que sobre ela recaem, inclusive as despesas de rateios comuns vencidas. Nesse sentido já se manifestou o c. Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ALEGAÇÃO GENÉRICA. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. DEMANDA EM QUE PLEITEIA A COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AgInt no REsp 1823763/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUTADA. PROMISSÁRIA COMPRADORA. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Ação de cobrança de quotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual foi proferida decisão indeferindo a penhora da unidade condominial geradora das despesas. 2. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes. 3. Agravo interno provido, para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1571393/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 01/04/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS, NA FASE EXECUTIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A atual orientação desta Corte tem se firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 1769544/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020) Registre-se que a circunstância de a cobrança recair sobre o proprietário atual, no caso o credor fiduciário, não é necessariamente porque este é o devedor, mas porque - na qualidade de proprietário - tem o interesse de remir a obrigação propter rem, como meio de salvá-la de eventual expropriação. Cuida-se, na origem, de cumprimento de sentença em razão de cobrança de despesas condominiais julgada procedente (processo no 0700857-46.2018.8.07.0020). Quando do ajuizamento da demanda de cobrança, em 30/01/2018, o imóvel estava registrado no 3o Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal (Matrícula 242231), em nome de DENISE APARECIDA DE SOUSA OLIVEIRA e FABIANO DE SOUZA OLIVEIRA (R.5), assim como também constava alienação fiduciária em favor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL (R. 6), conforme constante no id 17404409 - Pág. 3. É certo, como visto, que, por lei, competiria aos devedores fiduciantes, ora agravados, o pagamento das despesas condominiais, de tal sorte que apenas estes estariam legitimados a figurarem no polo passivo da ação de cobrança, a qual foi julgada procedente. Ocorre que após iniciada a fase conhecimento, a credora fiduciária retomou o imóvel, tendo consolidado a propriedade em 02/05/2018, de modo que desde aquela data eles é que devem responder pelas dívidas condominiais relativas ao imóvel (de natureza propter rem), ainda que anteriores a aquisição. Sobre o tema, o c. STJ, quando do julgamento do REsp 1.696.038/SP, sob relatoria do Min. Ricado Villas Bôas Cueva, assim se pronunciou: “...De acordo com a Lei no 9.514/1997, "a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Como consequência, ocorre o "desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel" (art. 24, parágrafo único). Resolve-se o negócio com pagamento integral da dívida garantida. ... No caso específico de alienação fiduciária de bem imóvel, o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, incluído pela Medida Provisória no 2.223/2001 e incorporado pela Lei no 10.931/2004, disciplina a questão da seguinte forma: "(...) § 8o. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse (Incluído pela Lei no 10.931/2004)". (...) No caso específico de alienação fiduciária de bem imóvel, o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, incluído pela Medida Provisória no 2.223/2001 e incorporado pela Lei no 10.931/2004, disciplina a questão da seguinte forma: "(...) § 8o. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse (Incluído pela Lei no 10.931/2004)". De fato, a exegese legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Entretanto, essa responsabilidade passará ao credor fiduciário se, ante o inadimplemento da obrigação, o credor executar a garantia e consolidar em seu nome o domínio. Desse modo, em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de regência estabelece que o referido encargo é, a princípio, do possuidor direto do imóvel (no caso, o fiduciante). No entanto, também se reconhece que tanto o credor fiduciário como o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que a instituição financeira, ao consolidar a propriedade para si, a despeito do que prevê o parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil, recebe o imóvel no estado em que ele se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). Nesse sentido, julgado do c. Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018) – Sem destaque no original Por outro lado, o aresto proferido no AgRg no REsp no 1.280.538/PR, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, concluiu que "não há redirecionamento ou propositura da execução contra quem não tenha participado da ação de cobrança, há sim, o alcance do imóvel que garante a dívida condominial contra quem o tenha adquirido no curso da demanda de cobrança de valores que o integram" (AgRg no REsp 1.280.538/PR, Terceira Turma, julgado em 22/4/2014, DJe 27/5/2014). Assim, tem-se que a obrigação do pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, motivo pelo qual, em caso de alienação do objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias estende os seus efeitos ao adquirente. Se porventura o credor fiduciário entender pela obrigação do devedor fiduciante pelos encargos vencidos ao tempo em que exerceu a posse direta, deverá avaliar a viabilidade de ressarcimento em via de regresso. Portanto, é caso de se deferir a penhora sobre a unidade imobiliária devedora, não havendo falar ser em impossibilidade de constrição do imóvel de legítima propriedade de terceiros, pois ressalvado o direito de regresso destes em face dos devedores fiduciantes originários. Na hipótese sob exame, verifica-se que o crédito perseguido pelo agravante, no valor de R$ 48.754,31 (id 43624141 dos autos de origem), refere-se às despesas condominiais não pagas no período de fevereiro a dezembro do ano de 2015; de fevereiro a abril, junho, julho e de setembro a dezembro do ano de 2016; de janeiro a setembro do ano de 2017 (id 17402855). Por isso, se as obrigações devidas ao condomínio são anteriores à consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF, nenhuma importância haverá para a Credora fiduciária ao consolidar seu domínio mediante a execução da garantia, devendo assim liquidar todas as dívidas próprias da coisa a fim de não perdê-la em hasta pública que se seguir à penhora pretendida. Assim, numa análise perfunctória, tem-se a possibilidade da penhora nos termos requeridos pelo condomínio agravante, porquanto seu deferimento da não causará situação irreversível, mas imprimirá maior celeridade à marcha processual no cumprimento de sentença, não obstante a questão demandar análise pelo órgão colegiado. Diante do exposto, DEFIRO o pedido liminar, para, desde já, determinar a penhora sobre a unidade imobiliária no 002-E, registrado na matrícula no 242.231 junto ao 3o Ofício do Registro Imobiliário do Distrito Federal. Em razão da consolidação da propriedade e feita a penhora, dela seja intimada a proprietária plena acerca da consumação da constrição, devendo o d. juízo singular igualmente intimá-la oportunamente quanto a eventual hasta pública, de modo que a proprietária possa adotar as medidas que julgar apropriadas para a defesa dos seus interesses no episódio. Comunique-se ao juízo a quo. Intimem-se os agravados, facultando-lhes a apresentação de resposta no prazo legal. Brasília, 06 de julho de 2020. Desembargador CARLOS RODRIGUES Relator