Tribunal: TJDFT
Processo: 0721883-92.2020.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-16

Ementa:
Processo : 0721883-92.2020.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da decisão[1] que deferiu em parte a tutela provisória para reduzir em 15%, “desde o período em que o poder público obviou o exercício da atividade econômica a que se dedica a autora no imóvel locado” e pelos próximos dois meses, o valor do aluguel do imóvel objeto de contrato de locação entre as partes, em razão dos efeitos da pandemia do coronavírus (Covid-19). O juízo de origem depreendeu que a pretensão à redução dos alugueres se funda nos efeitos negativos decorrentes do estado de calamidade pública decretado em virtude do coronavírus e não na onerosidade excessiva. Nas razões do recurso, a agravante relata que, desde setembro de 2003, loca imóvel comercial do agravado, tendo a locação valor mensal atual de R$ 13.408,03 (treze mil, quatrocentos e oito reais e três centavos), 47% superior ao valor de mercado por metro quadrado. Informa que, no local, funciona uma loja de roupa feminina, da qual é sócia proprietária. Alega que o faturamento de sua atividade comercial foi diretamente impactado pela situação de calamidade pública vivida no Brasil, pela pandemia do Covid-19. Informa que seu estabelecimento comercial teve de ser fechado desde o dia 19.03.2020, por força do Decreto Distrital n. 40.539/2020, sendo impedido de exercer suas atividades por mais de dois meses, com a retomada parcial das atividades em 18.05.2020, autorizada pelo Decreto Distrital n. 40.583/2020, provocando redução do faturamento da ordem de 76.66% no período de 01.03.2020 a 31.05.2020, mesmo considerando as vendas realizadas por meio de delivery. Menciona sobre a repercussão financeira nos seus custos que o baixo faturamento tem provocado e, diante desse cenário, disse ter procurado o agravado para uma solução amigável, o que não lhe fora ofertada a contento. Conclui que o percentual de redução do locatício concedido na decisão atacada está aquém daquilo que é justo para o momento socioeconômico e deve se estender pelo prazo de 120 dias, a contar da data da decisão agravada. Pede, liminarmente, a redução do percentual do aluguel em 52% retroativos à data da decretação da quarentena pelo GDF e, de qualquer forma, a dilação da eficácia da redução do aluguel por 120 dias a partir da concessão. No mérito, pugna pela reforma da r. decisão. Decido. De início, ressalto a informação contida no documento de id. 17560104, encaminhado por pessoa que se identificou como inventariante do agravado, dando conta de que este teria falecido em 29.04.2017. Essa informação afigura-se verossímil a partir do dado colhido no contrato (id. 17560101), quanto ao locador, desembargador aposentado deste TJDFT, bem assim em vista de biografia constante na página oficial deste egrégio Tribunal. Assim, embora não conste certidão de óbito anexada aos autos, tampouco determinação do juízo de origem para regularização do polo passivo da ação originária, urge a manifestação da agravante e oportuna regularização. Prossigo com a análise do pedido liminar. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, o que no caso, não vislumbro. Ao menos no momento, não vejo evidenciados os requisitos necessários ao deferimento liminar. Cumpre registrar, inicialmente, que, neste recurso, em nada aproveita à agravante a alegação de que o valor do aluguel estaria muito acima daquele praticado no mercado. Seja porque, ao que tudo indica, a revisão judicial do aluguel não está baseada no procedimento especial tutelado pela Lei n. 8.245/91 (art. 19); seja porque o pedido liminar não foi analisado sob esse enfoque na decisão agravada; seja porque essa questão demandaria dilação probatória, incompatível em sede de agravo. A propósito, ilustra o precedente do STJ: [...] 6. O art. 19 da Lei 8.245/91, ao regular a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito do Direito Locatício, oferecendo às partes contratantes um instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato; no caso sub judice, porém, a Revisional não objetiva o restabelecimento do equilíbrio econômico inicial do contrato, mas reflete pretensão de obter a alteração do critério de determinação do valor do aluguel, distanciando-se dos parâmetros originais, por isso que refoge aos limites do art. 19 da Lei 8.245/91, dai não haver legítimo interesse jurídico dos autores a ser preservado, mas mero interesse econômico. Precedente. 7. A ação prevista no art. 19 da Lei 8.245/91 não foi utilizada para manter ou restabelecer o equilíbrio inicial da locação, afetado por fatos imprevistos, não sendo, portanto, apta à obtenção da tutela jurisdicional almejada, o que revela a falta de interesse jurídico de agir, ante a completa inadequação da via eleita, sendo de rigor o reconhecimento da carência de ação por ausência de interesse processual, a teor do art. 267, VI do CPC. 8. O pleito de redução do valor locatício pactuado, sem relevante alteração superveniente da conjuntura econômica ou do mercado, desvincularia o aluguel e o próprio contrato de locação do objetivo central avençado entre as partes, qual seja, a cisão de uma empresa de grande porte, afrontando o arquétipo da lealdade contratual, de tal arte que se reveste de violação da boa-fé objetiva. 9. Agravo Regimental desprovido. (AgRg no REsp 1.206.723/MG, Rel. Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, julgado em 17/05/2012, DJe 11/10/2012) Já para a revisão de alugueres fundada na diminuição da receita auferida pela locatária em razão das medidas de enfrentamento à pandemia do novo coronavírus (SARS-Cov-2), o juízo de origem deferiu em parte o pedido liminar a fim de reduzir em 15% o valor, com eficácia a partir da determinação de fechamento do comércio local pelas autoridades públicas, até os próximos dois meses, da seguinte forma[2]: Compulsando os autos, depreende-se que a pretensão da autora à redução dos alugueres se escuda nos efeitos negativos decorrentes do estado de calamidade pública decretado em virtude do Coronavírus e não na onerosidade excessiva que autoriza a revisão judicial dos contratos. Ademais, conquanto seja público e notório que a pandemia do COVID-19 acarrete efeitos negativos, presentes e futuros, para toda a sociedade, afigura-se prematura, por ora, diante do exíguo lapso de tempo transcorrido desde o início da adoção das medidas de distanciamento social determinadas pelo Governo do Distrito Federal, a apreciação da pretensão da autora à revisão, tal como requerida, das cláusulas econômico-financeiras pactuadas no contrato celebrado com a parte adversa. É inegável, contudo, que as medidas de afastamento social tomadas pelo poder público em razão da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do COVID-19 têm repercutido na vida de todos e na economia do País. Posto isso, exercendo a prerrogativa do poder geral de cautela conferida ao magistrado e porquanto presentes os requisitos cumulativos reclamados para o deferimento da antecipação de tutela previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO, em parte, a liminar postulada, imprimindo uma redução de 15% do valor dos alugueres pertinentes ao contrato "sub judice" desde o período em que o poder público obviou o exercício da atividade econômica a que se dedica a autora no imóvel locado até, por ora, os próximos dois meses contados da prolação deste decisório. (Negritado) Deveras, a pandemia do novo Coronavírus fragilizou a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os empreendimentos mais promissores. Nesse contexto, é inviável que o Poder Judiciário se incline a (re)adequar todos os contratos locatícios apenas em razão deste momento histórico. Afinal, apenas em situações excepcionalíssimas se impõe a intervenção judicial, nos termos do art. 421, parágrafo único, do Código Civil. Ademais, a tutela jurisdicional não pode ser lesiva a ponto de transferir exclusivamente ao locador os efeitos econômicos do fato imprevisível e inevitável. Assim, ainda que reste caracterizado caso fortuito ou outra situação que, em tese, autorize revisão do valor dos locatícios, não se pode descurar-se da análise dos riscos inerentes a todo e qualquer negócio jurídico, e se tais riscos foram assumidos exclusivamente por uma das partes ou, caso negativo, qual parcela deve ser imputada a cada um dos contratantes. Nesse passo, a pretensão de redução do valor do aluguel, a um percentual ainda maior e por mais tempo que aquele concedido na decisão combatida, demanda, no mínimo, a oitiva da parte contrária, não sendo possível limitar, de plano, o valor da contraprestação em montante que permita viabilizar a manutenção do negócio e preservar o interesse do locador. É dizer, como o objetivo é a revisão do valor das prestações do locatário, o que, em lugar da resolução, a lei (arts. 479 e 480 do Código Civil) autoriza ante a ocorrência de fato extraordinário e imprevisível que gere onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual para uma das partes, não se mostra prudente determinar uma quantia, neste momento processual, sem considerar as razões e condições do locador, a fim de estabelecer uma importância adequada a ambos os contratantes. Além disso, impende consignar que não consta que o agravado tenha rejeitado expressamente proposta extrajudicial de revisão do aluguel formulado pela agravante. Nesse quadro, imperioso aguardar a manifestação do agravado, em homenagem ao contraditório e à ampla defesa, com o escopo de esclarecer acerca da possibilidade de revisão do contrato de locação entabulado entre as partes, de modo a preservar o equilíbrio entre os contratantes. Indefiro a tutela provisória recursal. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. No mesmo prazo, diga a agravante quanto à regularização do polo passivo em virtude do óbito. Intimem-se. Brasília – DF, 13 de julho de 2020. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Id. 65940682 dos autos originários n. 0718434-26.2020.8.07.0001. [2] Id. 65940682 dos autos originários n. 0718434-26.2020.8.07.0001.

Inteiro teor:
Processo : 0721883-92.2020.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da decisão[1] que deferiu em parte a tutela provisória para reduzir em 15%, “desde o período em que o poder público obviou o exercício da atividade econômica a que se dedica a autora no imóvel locado” e pelos próximos dois meses, o valor do aluguel do imóvel objeto de contrato de locação entre as partes, em razão dos efeitos da pandemia do coronavírus (Covid-19). O juízo de origem depreendeu que a pretensão à redução dos alugueres se funda nos efeitos negativos decorrentes do estado de calamidade pública decretado em virtude do coronavírus e não na onerosidade excessiva. Nas razões do recurso, a agravante relata que, desde setembro de 2003, loca imóvel comercial do agravado, tendo a locação valor mensal atual de R$ 13.408,03 (treze mil, quatrocentos e oito reais e três centavos), 47% superior ao valor de mercado por metro quadrado. Informa que, no local, funciona uma loja de roupa feminina, da qual é sócia proprietária. Alega que o faturamento de sua atividade comercial foi diretamente impactado pela situação de calamidade pública vivida no Brasil, pela pandemia do Covid-19. Informa que seu estabelecimento comercial teve de ser fechado desde o dia 19.03.2020, por força do Decreto Distrital n. 40.539/2020, sendo impedido de exercer suas atividades por mais de dois meses, com a retomada parcial das atividades em 18.05.2020, autorizada pelo Decreto Distrital n. 40.583/2020, provocando redução do faturamento da ordem de 76.66% no período de 01.03.2020 a 31.05.2020, mesmo considerando as vendas realizadas por meio de delivery. Menciona sobre a repercussão financeira nos seus custos que o baixo faturamento tem provocado e, diante desse cenário, disse ter procurado o agravado para uma solução amigável, o que não lhe fora ofertada a contento. Conclui que o percentual de redução do locatício concedido na decisão atacada está aquém daquilo que é justo para o momento socioeconômico e deve se estender pelo prazo de 120 dias, a contar da data da decisão agravada. Pede, liminarmente, a redução do percentual do aluguel em 52% retroativos à data da decretação da quarentena pelo GDF e, de qualquer forma, a dilação da eficácia da redução do aluguel por 120 dias a partir da concessão. No mérito, pugna pela reforma da r. decisão. Decido. De início, ressalto a informação contida no documento de id. 17560104, encaminhado por pessoa que se identificou como inventariante do agravado, dando conta de que este teria falecido em 29.04.2017. Essa informação afigura-se verossímil a partir do dado colhido no contrato (id. 17560101), quanto ao locador, desembargador aposentado deste TJDFT, bem assim em vista de biografia constante na página oficial deste egrégio Tribunal. Assim, embora não conste certidão de óbito anexada aos autos, tampouco determinação do juízo de origem para regularização do polo passivo da ação originária, urge a manifestação da agravante e oportuna regularização. Prossigo com a análise do pedido liminar. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, o que no caso, não vislumbro. Ao menos no momento, não vejo evidenciados os requisitos necessários ao deferimento liminar. Cumpre registrar, inicialmente, que, neste recurso, em nada aproveita à agravante a alegação de que o valor do aluguel estaria muito acima daquele praticado no mercado. Seja porque, ao que tudo indica, a revisão judicial do aluguel não está baseada no procedimento especial tutelado pela Lei n. 8.245/91 (art. 19); seja porque o pedido liminar não foi analisado sob esse enfoque na decisão agravada; seja porque essa questão demandaria dilação probatória, incompatível em sede de agravo. A propósito, ilustra o precedente do STJ: [...] 6. O art. 19 da Lei 8.245/91, ao regular a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito do Direito Locatício, oferecendo às partes contratantes um instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato; no caso sub judice, porém, a Revisional não objetiva o restabelecimento do equilíbrio econômico inicial do contrato, mas reflete pretensão de obter a alteração do critério de determinação do valor do aluguel, distanciando-se dos parâmetros originais, por isso que refoge aos limites do art. 19 da Lei 8.245/91, dai não haver legítimo interesse jurídico dos autores a ser preservado, mas mero interesse econômico. Precedente. 7. A ação prevista no art. 19 da Lei 8.245/91 não foi utilizada para manter ou restabelecer o equilíbrio inicial da locação, afetado por fatos imprevistos, não sendo, portanto, apta à obtenção da tutela jurisdicional almejada, o que revela a falta de interesse jurídico de agir, ante a completa inadequação da via eleita, sendo de rigor o reconhecimento da carência de ação por ausência de interesse processual, a teor do art. 267, VI do CPC. 8. O pleito de redução do valor locatício pactuado, sem relevante alteração superveniente da conjuntura econômica ou do mercado, desvincularia o aluguel e o próprio contrato de locação do objetivo central avençado entre as partes, qual seja, a cisão de uma empresa de grande porte, afrontando o arquétipo da lealdade contratual, de tal arte que se reveste de violação da boa-fé objetiva. 9. Agravo Regimental desprovido. (AgRg no REsp 1.206.723/MG, Rel. Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, julgado em 17/05/2012, DJe 11/10/2012) Já para a revisão de alugueres fundada na diminuição da receita auferida pela locatária em razão das medidas de enfrentamento à pandemia do novo coronavírus (SARS-Cov-2), o juízo de origem deferiu em parte o pedido liminar a fim de reduzir em 15% o valor, com eficácia a partir da determinação de fechamento do comércio local pelas autoridades públicas, até os próximos dois meses, da seguinte forma[2]: Compulsando os autos, depreende-se que a pretensão da autora à redução dos alugueres se escuda nos efeitos negativos decorrentes do estado de calamidade pública decretado em virtude do Coronavírus e não na onerosidade excessiva que autoriza a revisão judicial dos contratos. Ademais, conquanto seja público e notório que a pandemia do COVID-19 acarrete efeitos negativos, presentes e futuros, para toda a sociedade, afigura-se prematura, por ora, diante do exíguo lapso de tempo transcorrido desde o início da adoção das medidas de distanciamento social determinadas pelo Governo do Distrito Federal, a apreciação da pretensão da autora à revisão, tal como requerida, das cláusulas econômico-financeiras pactuadas no contrato celebrado com a parte adversa. É inegável, contudo, que as medidas de afastamento social tomadas pelo poder público em razão da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do COVID-19 têm repercutido na vida de todos e na economia do País. Posto isso, exercendo a prerrogativa do poder geral de cautela conferida ao magistrado e porquanto presentes os requisitos cumulativos reclamados para o deferimento da antecipação de tutela previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO, em parte, a liminar postulada, imprimindo uma redução de 15% do valor dos alugueres pertinentes ao contrato "sub judice" desde o período em que o poder público obviou o exercício da atividade econômica a que se dedica a autora no imóvel locado até, por ora, os próximos dois meses contados da prolação deste decisório. (Negritado) Deveras, a pandemia do novo Coronavírus fragilizou a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os empreendimentos mais promissores. Nesse contexto, é inviável que o Poder Judiciário se incline a (re)adequar todos os contratos locatícios apenas em razão deste momento histórico. Afinal, apenas em situações excepcionalíssimas se impõe a intervenção judicial, nos termos do art. 421, parágrafo único, do Código Civil. Ademais, a tutela jurisdicional não pode ser lesiva a ponto de transferir exclusivamente ao locador os efeitos econômicos do fato imprevisível e inevitável. Assim, ainda que reste caracterizado caso fortuito ou outra situação que, em tese, autorize revisão do valor dos locatícios, não se pode descurar-se da análise dos riscos inerentes a todo e qualquer negócio jurídico, e se tais riscos foram assumidos exclusivamente por uma das partes ou, caso negativo, qual parcela deve ser imputada a cada um dos contratantes. Nesse passo, a pretensão de redução do valor do aluguel, a um percentual ainda maior e por mais tempo que aquele concedido na decisão combatida, demanda, no mínimo, a oitiva da parte contrária, não sendo possível limitar, de plano, o valor da contraprestação em montante que permita viabilizar a manutenção do negócio e preservar o interesse do locador. É dizer, como o objetivo é a revisão do valor das prestações do locatário, o que, em lugar da resolução, a lei (arts. 479 e 480 do Código Civil) autoriza ante a ocorrência de fato extraordinário e imprevisível que gere onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual para uma das partes, não se mostra prudente determinar uma quantia, neste momento processual, sem considerar as razões e condições do locador, a fim de estabelecer uma importância adequada a ambos os contratantes. Além disso, impende consignar que não consta que o agravado tenha rejeitado expressamente proposta extrajudicial de revisão do aluguel formulado pela agravante. Nesse quadro, imperioso aguardar a manifestação do agravado, em homenagem ao contraditório e à ampla defesa, com o escopo de esclarecer acerca da possibilidade de revisão do contrato de locação entabulado entre as partes, de modo a preservar o equilíbrio entre os contratantes. Indefiro a tutela provisória recursal. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. No mesmo prazo, diga a agravante quanto à regularização do polo passivo em virtude do óbito. Intimem-se. Brasília – DF, 13 de julho de 2020. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Id. 65940682 dos autos originários n. 0718434-26.2020.8.07.0001. [2] Id. 65940682 dos autos originários n. 0718434-26.2020.8.07.0001.