Tribunal: TJDFT
Processo: 0717774-35.2020.8.07.0000
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2020-08-04

Ementa:
Vistos, etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de liminar, interposto por ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS DO CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA e SINDICATO DE EMP NO COM HOT REST BARES LANCHONETES PIZZARIAS CHUR BOITES COZINHAS IND EMP FORNEC DE REFEICOES - ECT em vista de decisão proferida pelo MM. Juízo da 14a Vara Cível de Brasília que, em ação revisional ajuizada contra CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA, deferiu em parte a tutela de urgência requerida, nos seguintes termos: Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de concessão da tutela de urgência para determinar que, a partir do dia 19 de março de 2020 e ENQUANTO HOUVER DETERMINAÇÃO DE FECHAMENTO DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL, o requerido possibilite que os representados pela autora: (i) Realizem o pagamento do aluguel mínimo reduzido em 50% (cinquenta por cento) em relação ao valor contratado; ii) Realizem o pagamento do Fundo de Promoção com base no valor do aluguel mínimo reduzido em 50% (cinquenta por cento), tal como determinado acima. Acaso algum contratante tenha o Fundo de Promoção estabelecido em valor fixo, sem ancoragem no aluguel, deverá haver redução em 50% (cinquenta por cento) do seu valor contratual. iii) realizem o pagamento da taxa de condomínio reduzido em 50% (cinquenta por cento) de seu valor originalmente contratado. iv) A requerida deverá se abster de impor qualquer penalidade pecuniária aos lojistas do “SHOPPING CONJUNTO NACIONAL” e de levar a protesto os títulos correspondentes às obrigações contratuais objeto da presente decisão judicial. v) As determinações acima devem levar em consideração os dias em que o Shopping Center Conjunto Nacional ficar fechado. Se o Shopping estiver fechado o mês inteiro, os valores serão reduzidos em 50% do valor do contrato como estabelecido acima. Se o shopping funcionar por 10 dias (por exemplo). Esses 10 dias serão cobrados na forma estabelecida exclusivamente pelo contrato. Os demais 20 ou 21 dias serão computados em 50% do valor do contrato, como estabelecido acima. Sustenta o Agravante que sofreu redução considerável no faturamento mensal devido às restrições das atividades em decorrência da pandemia causada pela COVID-19, mesmo após a reabertura do comércio, o que, pela teoria da imprevisão, permite a revisão do contrato de aluguel. Explica que os lojistas voltaram a exercer as suas atividades comerciais por menos tempo (de 13 para apenas 8 horas diárias), e com um custo substancialmente maior, devido a uma série de exigências, aliado a diminuição considerável do fluxo de consumidores, em decorrência do temor da população e da redução da capacidade econômica de todos. Requer, assim, a reforma da r. decisão agravada para, inclusive liminarmente, se conceder a tutela de urgência requerida na origem, para que, até o mês 12/2020, ao menos, seja: [i] suspenso o pagamento do aluguel mínimo; [ii] determinado que a contribuição para o fundo de promoções coletivas incida sobre o aluguel percentual (e não sobre o aluguel mínimo); [iii] reduzida a taxa condominial em 50% (cinquenta por cento). Preparo regular. É a suma dos fatos. Decido. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. O artigo 1.019, I, do CPC/2015 dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Na origem, trata-se de ação revisional com pedido de tutela provisória visando reduzir os valores devidos a título de aluguel pelos lojistas do Conjunto Nacional, em razão das restrições de suas atividades pelo Poder Público, com fundamento na teoria da imprevisão. Explica o Autor que o aluguel a que está obrigado contém as seguintes rubricas: [i] aluguel mínimo, [ii] aluguel percentual; [iii] fundo de participação em promoções e propaganda, o qual incide sobre o aluguel mínimo; e [iv] taxa de condomínio. O MM. Juízo a quo concedeu parcialmente a tutela requerida, a fim de reduzir pela metade o valor mensal do aluguel mínimo, da taxa de condomínio e do fundo de promoção estabelecido em valor fixo, relativamente, apenas, ao período em que o Shopping esteve fechado. Nesta sede, o Autor repisa seu pedido de que a redução do aluguel perdure até o final do ano de 2020, ao menos, aludindo que os lojistas continuam amargando prejuízos, mesmo com a reabertura dos estabelecimentos comerciais. Quanto aos valores, indica como adequado o desconto de 100% (cem por cento) do aluguel mínimo e de 50% (cinquenta por cento) da taxa condominial, bem como a incidência do fundo de promoções coletivas exclusivamente sobre o aluguel percentual (e não sobre o aluguel mínimo). A pretensão formulada ocorre em meio a pandemia provocada pelo COVID-19, que notadamente levou várias unidades da federação, inclusive o Distrito Federal, a adotar medidas restritivas de circulação e de isolamento social que afetam substancialmente a atividade econômica e, consequentemente, reduzem os rendimentos habituais destinados ao pagamento das despesas correntes. Nesta esfera da Federação, houve a edição do Decreto Distrital 40.539/2020, que determinou o fechamento obrigatório dos shoppings centers a contar de 19/03/2020, e que cuja renovação de efeitos, que atingem diretamente a relação jurídica afeta aos litigantes, foi sendo prorrogada por sucessivos decretos. A reabertura desses estabelecimentos comerciais foi autorizada pelo Decreto Distrital n. 40.817/2020, a contar de 27/05/2020, em horário reduzido: das 13 às 21 horas, e com uma série de restrições. As praças de alimentação permaneceram fechadas até o dia 15/07, autorizando-se exclusivamente os serviços de entrega em domicílio e retirada do produto, vedado o consumo no local, e se mantem fechadas as áreas de recreação e lojas como brinquedotecas, de jogos eletrônicos, cinemas, teatros e congêneres. Tal mudança fática, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelo art. 317 do Código Civil, segundo o qual, “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. No contexto da constitucionalização das relações privadas, a interpretação e aplicação da revisão contratual, diante da onerosidade excessiva, deve privilegiar a maximização do princípio da solidariedade social, de tal modo que os ônus decorrentes da pandemia COVID-19 não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes, sobretudo porque não cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo obrigacional. Mesmo com a abertura parcial dos estabelecimentos comerciais, percebe-se que os padrões de consumo e a circulação das pessoas diminuíram consideravelmente, sobretudo nos Shopping Centers, justificando no caso em comento que a redução do valor referente ao contrato de aluguel entabulado entre as partes perdure por alguns meses, buscando preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Por outro lado, a suspensão total do pagamento do aluguel mínimo e a extensão dos demais descontos até o mês de dezembro de 2020 se revela por demais oneroso à parte Ré/Agravada, que também se vê privada de utilizar livremente o imóvel locado e continua a arcar com as despesas correntes relativas a manutenção do prédio condominial e às medidas publicitárias previstas em contrato. Tal redução, aliás, configura medida extrema, não condizente com os princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual entre as partes, mesmo porque a atividade empresarial dos lojistas do Shopping não resta completamente paralisada, ao menos para grande parte dos associados. Tem-se noticiado, ademais, que a adesão da população às restrições de livre circulação vem sofrendo sensível queda com o passar dos dias, de modo que configuraria enriquecimento ilícito da parte Autora tal perduração dos efeitos da liminar. Dito isso, é de se notar que o alcance do desconto justo e equânime pelo julgador se revela ainda mais desafiador, pois os casos envolvendo Shopping Centers contém a peculiaridade de que abarcam as mais diversas relações jurídicas, em que cada segmento empresarial é impactado de forma diversa pelas medidas de restrição. Não obstante, atento à urgência do pleito, revela-se prudente, em sede de cognição sumária, a redução do valor do aluguel previsto em contrato, alcançando alguns meses subsequentes à reabertura dos estabelecimentos comerciais e garantindo-se que a retomada do valor original do contrato de aluguel de ocorra de forma gradativa. Para chegar ao valor adequado, adoto como parâmetro os descontos oferecidos pelo próprio Agravado, que, voluntariamente, concedeu aos condôminos a isenção do pagamento do aluguel mínimo, a redução em 50% do valor do condomínio, e em 60% o fundo de promoção, relativamente aos meses de maio e junho de 2020. A partir disso, sem prejuízo de que forma mais benéfica seja oferecida espontaneamente pelo Agravado, tenho por razoável e proporcional que, no mês de julho, o aluguel mínimo seja descontado em 50% (cinquenta por cento), a taxa condominial em 30% (trinta por cento) e o fundo de promoção em 40% (quarenta por cento). Para o mês de agosto, o desconto de 25% (vinte e cinco por cento) do aluguel mínimo, 15% (quinze por cento) da taxa de condomínio, e 20% (vinte por cento) do fundo de promoção. No mês seguinte, 15% (quinze por cento) do aluguel mínimo, 5% (cinco por cento) da taxa de condomínio, e 10% (vinte por cento) do fundo de promoção. Atento ao desconto concedido na r. decisão para os dias em que o Shopping estivesse fechado, estendo os efeitos desse comando para os seguimentos empresariais que permanecem proibidos de abrir, apesar de autorizada a abertura do Shopping, enquanto perdurar a restrição. Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE O PEDIDO DE LIMINAR RECURSAL, nos termos da fundamentação exposta. Oficie-se ao MM. Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta ao recurso. I. Brasília, 31 de julho de 2020. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Vistos, etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de liminar, interposto por ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS DO CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA e SINDICATO DE EMP NO COM HOT REST BARES LANCHONETES PIZZARIAS CHUR BOITES COZINHAS IND EMP FORNEC DE REFEICOES - ECT em vista de decisão proferida pelo MM. Juízo da 14a Vara Cível de Brasília que, em ação revisional ajuizada contra CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA, deferiu em parte a tutela de urgência requerida, nos seguintes termos: Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de concessão da tutela de urgência para determinar que, a partir do dia 19 de março de 2020 e ENQUANTO HOUVER DETERMINAÇÃO DE FECHAMENTO DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL, o requerido possibilite que os representados pela autora: (i) Realizem o pagamento do aluguel mínimo reduzido em 50% (cinquenta por cento) em relação ao valor contratado; ii) Realizem o pagamento do Fundo de Promoção com base no valor do aluguel mínimo reduzido em 50% (cinquenta por cento), tal como determinado acima. Acaso algum contratante tenha o Fundo de Promoção estabelecido em valor fixo, sem ancoragem no aluguel, deverá haver redução em 50% (cinquenta por cento) do seu valor contratual. iii) realizem o pagamento da taxa de condomínio reduzido em 50% (cinquenta por cento) de seu valor originalmente contratado. iv) A requerida deverá se abster de impor qualquer penalidade pecuniária aos lojistas do “SHOPPING CONJUNTO NACIONAL” e de levar a protesto os títulos correspondentes às obrigações contratuais objeto da presente decisão judicial. v) As determinações acima devem levar em consideração os dias em que o Shopping Center Conjunto Nacional ficar fechado. Se o Shopping estiver fechado o mês inteiro, os valores serão reduzidos em 50% do valor do contrato como estabelecido acima. Se o shopping funcionar por 10 dias (por exemplo). Esses 10 dias serão cobrados na forma estabelecida exclusivamente pelo contrato. Os demais 20 ou 21 dias serão computados em 50% do valor do contrato, como estabelecido acima. Sustenta o Agravante que sofreu redução considerável no faturamento mensal devido às restrições das atividades em decorrência da pandemia causada pela COVID-19, mesmo após a reabertura do comércio, o que, pela teoria da imprevisão, permite a revisão do contrato de aluguel. Explica que os lojistas voltaram a exercer as suas atividades comerciais por menos tempo (de 13 para apenas 8 horas diárias), e com um custo substancialmente maior, devido a uma série de exigências, aliado a diminuição considerável do fluxo de consumidores, em decorrência do temor da população e da redução da capacidade econômica de todos. Requer, assim, a reforma da r. decisão agravada para, inclusive liminarmente, se conceder a tutela de urgência requerida na origem, para que, até o mês 12/2020, ao menos, seja: [i] suspenso o pagamento do aluguel mínimo; [ii] determinado que a contribuição para o fundo de promoções coletivas incida sobre o aluguel percentual (e não sobre o aluguel mínimo); [iii] reduzida a taxa condominial em 50% (cinquenta por cento). Preparo regular. É a suma dos fatos. Decido. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. O artigo 1.019, I, do CPC/2015 dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Na origem, trata-se de ação revisional com pedido de tutela provisória visando reduzir os valores devidos a título de aluguel pelos lojistas do Conjunto Nacional, em razão das restrições de suas atividades pelo Poder Público, com fundamento na teoria da imprevisão. Explica o Autor que o aluguel a que está obrigado contém as seguintes rubricas: [i] aluguel mínimo, [ii] aluguel percentual; [iii] fundo de participação em promoções e propaganda, o qual incide sobre o aluguel mínimo; e [iv] taxa de condomínio. O MM. Juízo a quo concedeu parcialmente a tutela requerida, a fim de reduzir pela metade o valor mensal do aluguel mínimo, da taxa de condomínio e do fundo de promoção estabelecido em valor fixo, relativamente, apenas, ao período em que o Shopping esteve fechado. Nesta sede, o Autor repisa seu pedido de que a redução do aluguel perdure até o final do ano de 2020, ao menos, aludindo que os lojistas continuam amargando prejuízos, mesmo com a reabertura dos estabelecimentos comerciais. Quanto aos valores, indica como adequado o desconto de 100% (cem por cento) do aluguel mínimo e de 50% (cinquenta por cento) da taxa condominial, bem como a incidência do fundo de promoções coletivas exclusivamente sobre o aluguel percentual (e não sobre o aluguel mínimo). A pretensão formulada ocorre em meio a pandemia provocada pelo COVID-19, que notadamente levou várias unidades da federação, inclusive o Distrito Federal, a adotar medidas restritivas de circulação e de isolamento social que afetam substancialmente a atividade econômica e, consequentemente, reduzem os rendimentos habituais destinados ao pagamento das despesas correntes. Nesta esfera da Federação, houve a edição do Decreto Distrital 40.539/2020, que determinou o fechamento obrigatório dos shoppings centers a contar de 19/03/2020, e que cuja renovação de efeitos, que atingem diretamente a relação jurídica afeta aos litigantes, foi sendo prorrogada por sucessivos decretos. A reabertura desses estabelecimentos comerciais foi autorizada pelo Decreto Distrital n. 40.817/2020, a contar de 27/05/2020, em horário reduzido: das 13 às 21 horas, e com uma série de restrições. As praças de alimentação permaneceram fechadas até o dia 15/07, autorizando-se exclusivamente os serviços de entrega em domicílio e retirada do produto, vedado o consumo no local, e se mantem fechadas as áreas de recreação e lojas como brinquedotecas, de jogos eletrônicos, cinemas, teatros e congêneres. Tal mudança fática, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelo art. 317 do Código Civil, segundo o qual, “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. No contexto da constitucionalização das relações privadas, a interpretação e aplicação da revisão contratual, diante da onerosidade excessiva, deve privilegiar a maximização do princípio da solidariedade social, de tal modo que os ônus decorrentes da pandemia COVID-19 não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes, sobretudo porque não cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo obrigacional. Mesmo com a abertura parcial dos estabelecimentos comerciais, percebe-se que os padrões de consumo e a circulação das pessoas diminuíram consideravelmente, sobretudo nos Shopping Centers, justificando no caso em comento que a redução do valor referente ao contrato de aluguel entabulado entre as partes perdure por alguns meses, buscando preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Por outro lado, a suspensão total do pagamento do aluguel mínimo e a extensão dos demais descontos até o mês de dezembro de 2020 se revela por demais oneroso à parte Ré/Agravada, que também se vê privada de utilizar livremente o imóvel locado e continua a arcar com as despesas correntes relativas a manutenção do prédio condominial e às medidas publicitárias previstas em contrato. Tal redução, aliás, configura medida extrema, não condizente com os princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual entre as partes, mesmo porque a atividade empresarial dos lojistas do Shopping não resta completamente paralisada, ao menos para grande parte dos associados. Tem-se noticiado, ademais, que a adesão da população às restrições de livre circulação vem sofrendo sensível queda com o passar dos dias, de modo que configuraria enriquecimento ilícito da parte Autora tal perduração dos efeitos da liminar. Dito isso, é de se notar que o alcance do desconto justo e equânime pelo julgador se revela ainda mais desafiador, pois os casos envolvendo Shopping Centers contém a peculiaridade de que abarcam as mais diversas relações jurídicas, em que cada segmento empresarial é impactado de forma diversa pelas medidas de restrição. Não obstante, atento à urgência do pleito, revela-se prudente, em sede de cognição sumária, a redução do valor do aluguel previsto em contrato, alcançando alguns meses subsequentes à reabertura dos estabelecimentos comerciais e garantindo-se que a retomada do valor original do contrato de aluguel de ocorra de forma gradativa. Para chegar ao valor adequado, adoto como parâmetro os descontos oferecidos pelo próprio Agravado, que, voluntariamente, concedeu aos condôminos a isenção do pagamento do aluguel mínimo, a redução em 50% do valor do condomínio, e em 60% o fundo de promoção, relativamente aos meses de maio e junho de 2020. A partir disso, sem prejuízo de que forma mais benéfica seja oferecida espontaneamente pelo Agravado, tenho por razoável e proporcional que, no mês de julho, o aluguel mínimo seja descontado em 50% (cinquenta por cento), a taxa condominial em 30% (trinta por cento) e o fundo de promoção em 40% (quarenta por cento). Para o mês de agosto, o desconto de 25% (vinte e cinco por cento) do aluguel mínimo, 15% (quinze por cento) da taxa de condomínio, e 20% (vinte por cento) do fundo de promoção. No mês seguinte, 15% (quinze por cento) do aluguel mínimo, 5% (cinco por cento) da taxa de condomínio, e 10% (vinte por cento) do fundo de promoção. Atento ao desconto concedido na r. decisão para os dias em que o Shopping estivesse fechado, estendo os efeitos desse comando para os seguimentos empresariais que permanecem proibidos de abrir, apesar de autorizada a abertura do Shopping, enquanto perdurar a restrição. Diante do exposto, DEFIRO EM PARTE O PEDIDO DE LIMINAR RECURSAL, nos termos da fundamentação exposta. Oficie-se ao MM. Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta ao recurso. I. Brasília, 31 de julho de 2020. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator