Tribunal: TJDFT
Processo: 0728470-33.2020.8.07.0000
Órgão julgador: CARLOS RODRIGUES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por LAR EDUCANDÁRIO NOSSA SENHORA MONT SERRAT contra a decisão proferida pelo juízo da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante que, em pedido de despejo autuado sob o no 0700173-80.2020.8.07.0011, ajuizado em desfavor de MAE – MAIEUTICA ADMINISTRADORA EDUCACIONAL DE CURSOS LTDA - EPP, indeferiu o pedido de despejo. Em suas razões recursais, afirma que a agravada deixou de efetuar o pagamento integral do aluguel a partir do mês de abril, ressaltando que em julho e agosto não efetuou qualquer pagamento. Esclarece que o débito atual totaliza R$ 19.565,00. Alega que o contrato de aluguel prevê a fiança, mas que a garantia contida no contrato não é idônea em razão da verificação das dificuldades financeiras dos fiadores. Sustenta a existência de entendimento que autoriza a tutela em caráter liminar quando esvaziada a garantia. Discorre sobre obrigações firmadas com o Distrito Federal no acolhimento de novas crianças e sobre a necessidade de ampliação de seu espaço para recepção. Busca, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela recursal para deferir a restituição de todo o imóvel objeto do contrato ou, subsidiariamente, de duas salas, um depósito e um banheiro (60m2 na área térrea) para efetivação da reforma e utilização. Gratuidade judiciária deferida na origem. É o breve relatório. Decido. O recurso é tempestivo e foi instruído com as peças obrigatoriamente previstas no artigo 1.017 do novo Código de Processo Civil – NCPC. Nos termos do artigo 1019, I, do NCPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão da tutela de urgência, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, na forma prescrita no artigo 300 do NCPC. A artigo 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91 estabelece que se concederá decisão liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela. Ou seja, por expressa previsão legal, não se defere a pretensão em caráter liminar quando o contrato é revestido de garantia. Colacionam-se precedentes deste e. Tribunal consentâneos ao entendimento ora consignado: Ação de despejo por falta de pagamento. Liminar. Caução. Nas ações de despejo que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, garantida a locação por caução, descabida liminar. Agravo não provido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão n.975529, 20160020228299AGI, Relator: JAIR SOARES 6a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/10/2016, Publicado no DJE: 03/11/2016. Pág.: 529/546) AGRAVO REGIMENTAL. PEDIDO DE DESPEJO. LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE GARANTIA LOCATÍCIA. INDEFERIMENTO. RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. ART. 557, DO CPC. 1. Aconcessão de liminar na ação de despejo, na hipótese do art. 59, inciso IX, §1o, da Lei 8.245/1991, depende de o contrato estar desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mencionada Lei, o que não se verifica ante a fiança prestada. 2. Na hipótese vertente, há nos autos elementos que demonstram que o contrato de locação firmado entre as partes possui cláusula de garantia locatícia, o que impede desocupação imediata do imóvel, nos termos vindicados pela parte autora, ora agravante. 3. Agravo não provido. (Acórdão n.926915, 20150020311569AGI, Relator: ARNOLDO CAMANHO 4a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/03/2016, Publicado no DJE: 14/04/2016. Pág.: 242/273) AGRAVO DE INSTRUMENTO - LIMINAR DE DESPEJO - AUSÊNCIA DE REQUISITOS - ART. 59, § 1o, IX C/C ART. 37, AMBOS DA LEI 8.245/91 - EXISTÊNCIA DE GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO - INSUFICIÊNCIA DA CAUÇÃO - IRRELEVÂNCIA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA. 1. No processo de despejo por falta de pagamento, a liminar é condicionada à ausência de uma das garantias previstas no art. 37 da Lei no 8.245/91, entre elas a caução, não sendo oponível à disposição legal a insuficiência da garantia. (...) 4. Inexistentes as hipóteses constantes do art. 17 do CPC, a configurar a litigância de má-fé. 5. Recurso parcialmente provido. (Acórdão n.901850, 20150020243272AGI, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/10/2015, Publicado no DJE: 27/10/2015. Pág.: 318) Há, de fato, precedentes desta e. Corte (a título exemplificativo, AI 07068018920188070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA e AI 07022795320178070000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO), que consideram legítima a ordem de desocupação nas hipóteses em que a garantia prestada se torna insuficiente quando comparada ao montante da dívida. Contudo, a verificação do esvaziamento da garantia exige a formação do contraditório. A circunstância de se tratar de uma sociedade empresária que tem como sócios os fiadores ser ré em lide em trâmite na justiça comum não é causa suficiente para declaração da inidoneidade da fiança, sobretudo diante da autonomia patrimonial conferida às pessoas jurídicas em relação aos seus sócios. Portanto, os indícios apresentados, conquanto indiquem a possibilidade de confusão patrimonial, devem ser submetidos à manifestação tanto da locatária quanto dos fiadores, não admitindo seu afastamento a partir da produção unilateral de provas. Por fim, é relevante considerar os fundamentos aduzidos na análise e decisão dada em caráter liminar no anterior AI 0702270-86.2020.8.07.0000, interposto pela mesma agravante em face da agravada. Em virtude da informação de que aquele pedido de retomada se fez em razão da ampliação na oferta de serviços mediante o recebimento de novas crianças matriculadas por força de contrato com o Distrito Federal, consignou-se que: Essa modificação contratual, contudo, não infirma a necessidade de observância da Lei no 8.245/91 para realização de denúncia do contrato de locação, tampouco interfere no direito de posse direta que assiste ao locatário, enquanto perdurar a locação, ainda que por prazo indeterminado. Afinal, nos termos da Lei das Locações, art. 53, posto que se trata de locação em proveito de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, a rescisão somente poderá ser decretada nas restritas hipóteses legais. Desse forma, não havendo mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento ou retomada para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 53. I e II, c/c art. 9o), descabe ao locador a retomada imotivada, enquanto não encerrado o ano letivo. Do mesmo modo, a retomada parcial também não se mostra viável, mediante provimento jurisdicional. Afinal, ad argumentandum, a cogitada retomada parcial implica, v. g., na redução proporcional do preço locatício, circunstância bastante para sujeitar as partes a acordo de vontades segundo as respectivas conveniências, sendo defeso ao juiz interferir na autonomia da vontade para impor novas ou reformuladas cláusulas, fora das hipóteses legais restritas que admitem a revisão dos ajustes privados. Enfim, os limites estreitos da cognição em leito de agravo de instrumento mostra-se insuficiente para a tomada de medida que importe efeitos praticamente irreversíveis, em detrimento de direito contratual que assiste à parte agravada para manter-se na posse direto do imóvel locado, por toda a sua extensão. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela em caráter liminar. Comunique-se o juízo singular. Desnecessária a intimação do agravado, não citado na origem. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 11 de agosto de 2020 Desembargador CARLOS RODRIGUES Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por LAR EDUCANDÁRIO NOSSA SENHORA MONT SERRAT contra a decisão proferida pelo juízo da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante que, em pedido de despejo autuado sob o no 0700173-80.2020.8.07.0011, ajuizado em desfavor de MAE – MAIEUTICA ADMINISTRADORA EDUCACIONAL DE CURSOS LTDA - EPP, indeferiu o pedido de despejo. Em suas razões recursais, afirma que a agravada deixou de efetuar o pagamento integral do aluguel a partir do mês de abril, ressaltando que em julho e agosto não efetuou qualquer pagamento. Esclarece que o débito atual totaliza R$ 19.565,00. Alega que o contrato de aluguel prevê a fiança, mas que a garantia contida no contrato não é idônea em razão da verificação das dificuldades financeiras dos fiadores. Sustenta a existência de entendimento que autoriza a tutela em caráter liminar quando esvaziada a garantia. Discorre sobre obrigações firmadas com o Distrito Federal no acolhimento de novas crianças e sobre a necessidade de ampliação de seu espaço para recepção. Busca, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela recursal para deferir a restituição de todo o imóvel objeto do contrato ou, subsidiariamente, de duas salas, um depósito e um banheiro (60m2 na área térrea) para efetivação da reforma e utilização. Gratuidade judiciária deferida na origem. É o breve relatório. Decido. O recurso é tempestivo e foi instruído com as peças obrigatoriamente previstas no artigo 1.017 do novo Código de Processo Civil – NCPC. Nos termos do artigo 1019, I, do NCPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão da tutela de urgência, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, na forma prescrita no artigo 300 do NCPC. A artigo 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91 estabelece que se concederá decisão liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela. Ou seja, por expressa previsão legal, não se defere a pretensão em caráter liminar quando o contrato é revestido de garantia. Colacionam-se precedentes deste e. Tribunal consentâneos ao entendimento ora consignado: Ação de despejo por falta de pagamento. Liminar. Caução. Nas ações de despejo que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, garantida a locação por caução, descabida liminar. Agravo não provido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão n.975529, 20160020228299AGI, Relator: JAIR SOARES 6a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/10/2016, Publicado no DJE: 03/11/2016. Pág.: 529/546) AGRAVO REGIMENTAL. PEDIDO DE DESPEJO. LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE GARANTIA LOCATÍCIA. INDEFERIMENTO. RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. ART. 557, DO CPC. 1. Aconcessão de liminar na ação de despejo, na hipótese do art. 59, inciso IX, §1o, da Lei 8.245/1991, depende de o contrato estar desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mencionada Lei, o que não se verifica ante a fiança prestada. 2. Na hipótese vertente, há nos autos elementos que demonstram que o contrato de locação firmado entre as partes possui cláusula de garantia locatícia, o que impede desocupação imediata do imóvel, nos termos vindicados pela parte autora, ora agravante. 3. Agravo não provido. (Acórdão n.926915, 20150020311569AGI, Relator: ARNOLDO CAMANHO 4a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/03/2016, Publicado no DJE: 14/04/2016. Pág.: 242/273) AGRAVO DE INSTRUMENTO - LIMINAR DE DESPEJO - AUSÊNCIA DE REQUISITOS - ART. 59, § 1o, IX C/C ART. 37, AMBOS DA LEI 8.245/91 - EXISTÊNCIA DE GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO - INSUFICIÊNCIA DA CAUÇÃO - IRRELEVÂNCIA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA. 1. No processo de despejo por falta de pagamento, a liminar é condicionada à ausência de uma das garantias previstas no art. 37 da Lei no 8.245/91, entre elas a caução, não sendo oponível à disposição legal a insuficiência da garantia. (...) 4. Inexistentes as hipóteses constantes do art. 17 do CPC, a configurar a litigância de má-fé. 5. Recurso parcialmente provido. (Acórdão n.901850, 20150020243272AGI, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/10/2015, Publicado no DJE: 27/10/2015. Pág.: 318) Há, de fato, precedentes desta e. Corte (a título exemplificativo, AI 07068018920188070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA e AI 07022795320178070000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO), que consideram legítima a ordem de desocupação nas hipóteses em que a garantia prestada se torna insuficiente quando comparada ao montante da dívida. Contudo, a verificação do esvaziamento da garantia exige a formação do contraditório. A circunstância de se tratar de uma sociedade empresária que tem como sócios os fiadores ser ré em lide em trâmite na justiça comum não é causa suficiente para declaração da inidoneidade da fiança, sobretudo diante da autonomia patrimonial conferida às pessoas jurídicas em relação aos seus sócios. Portanto, os indícios apresentados, conquanto indiquem a possibilidade de confusão patrimonial, devem ser submetidos à manifestação tanto da locatária quanto dos fiadores, não admitindo seu afastamento a partir da produção unilateral de provas. Por fim, é relevante considerar os fundamentos aduzidos na análise e decisão dada em caráter liminar no anterior AI 0702270-86.2020.8.07.0000, interposto pela mesma agravante em face da agravada. Em virtude da informação de que aquele pedido de retomada se fez em razão da ampliação na oferta de serviços mediante o recebimento de novas crianças matriculadas por força de contrato com o Distrito Federal, consignou-se que: Essa modificação contratual, contudo, não infirma a necessidade de observância da Lei no 8.245/91 para realização de denúncia do contrato de locação, tampouco interfere no direito de posse direta que assiste ao locatário, enquanto perdurar a locação, ainda que por prazo indeterminado. Afinal, nos termos da Lei das Locações, art. 53, posto que se trata de locação em proveito de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, a rescisão somente poderá ser decretada nas restritas hipóteses legais. Desse forma, não havendo mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento ou retomada para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 53. I e II, c/c art. 9o), descabe ao locador a retomada imotivada, enquanto não encerrado o ano letivo. Do mesmo modo, a retomada parcial também não se mostra viável, mediante provimento jurisdicional. Afinal, ad argumentandum, a cogitada retomada parcial implica, v. g., na redução proporcional do preço locatício, circunstância bastante para sujeitar as partes a acordo de vontades segundo as respectivas conveniências, sendo defeso ao juiz interferir na autonomia da vontade para impor novas ou reformuladas cláusulas, fora das hipóteses legais restritas que admitem a revisão dos ajustes privados. Enfim, os limites estreitos da cognição em leito de agravo de instrumento mostra-se insuficiente para a tomada de medida que importe efeitos praticamente irreversíveis, em detrimento de direito contratual que assiste à parte agravada para manter-se na posse direto do imóvel locado, por toda a sua extensão. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela em caráter liminar. Comunique-se o juízo singular. Desnecessária a intimação do agravado, não citado na origem. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 11 de agosto de 2020 Desembargador CARLOS RODRIGUES Relator