Tribunal: TJDFT
Processo: 0707636-09.2020.8.07.0000
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0707636-09.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ARLENE COELHO AMARAL DE FREITAS AGRAVADO: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A, ALPHAVILLE URBANISMO S/A Decisão Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação da tutela recursal interposto por ARLENE COELHO AMARAL DE FREITAS contra a decisão interlocutória da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante que, em ação de rescisão contratual proposta em desfavor de SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A e ALPHAVILLE URBANISMO S/A, deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência (ID no 59982356, págs. 1-2): Confira-se excerto da decisão agravada: “[...] Trata-se de pedido de tutela de urgência antecedente satisfativa, na qual pretende ser autorizada a deixar de efetuar os pagamentos das parcelas indicadas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, sem as sanções da mora. [...] No caso, presente a probabilidade do direito das alegações da parte autora, uma vez que não pretende manter o contrato de promessa de compra e venda. Ressalto que, independentemente do motivo da extinção do contrato, seja por mora da parte autora ou da parte ré, o certo é que este não se manterá. Está presente também o perigo da demora, pois a demora na solução definitiva do feito pode causar o vencimento das prestações devidas pela parte autora com a consequente inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes. Na verdade, pela ótica da parte requerida, a pendência do conflito também impede que esta possa negociar o imóvel e evitar maiores prejuízos. Portanto, a suspensão do pagamento das parcelas vincendas, a partir da denúncia notificada à parte requerida (CC, art. 473), in casu, o despacho de citação, é medida que se impõe, ficando a empresa ré impedida de realizar a cobrança das parcelas, do valor residual e de inscrever o nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito, bem como fica autorizada a negociar o imóvel a terceiros. [...] Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE O PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA para: a) autorizar a suspensão do pagamento das parcelas vincendas a partir da data desta decisão; b) determinar que a parte requerida se abstenha de realizar a cobrança das parcelas, do valor residual e de inscrever o nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito; e c) autorizar a parte requerida a negociar o imóvel objeto da demanda a terceiros.” Em suas razões, a agravante sustenta, em síntese, que a suspensão do pagamento das parcelas mensais deveria ocorrer a partir da solicitação do distrato solicitado pela agravante, que também deveria ser desobrigada das contribuições associativas e condominiais. Destaca que a denúncia do distrato ocorreu no dia 26 de fevereiro de 2020, conforme demonstraria o documento de ID no 58636530 e a demanda foi ajuizada no dia 9 de março de 2020, ou seja, antes do vencimento dessas parcelas. Por essas razões, argumenta que a suspensão das parcelas deveria ocorrer desde a referida data (26/2/2020), uma vez que as agravadas já realizaram a cobrança das prestações vencidas até 10 de março de 2020, o que pode acarretar-lhe prejuízo. Caso não seja esse o entendimento, defende que a suspensão deveria considerar como termo inicial a data de ajuizamento da ação e não o dia em que ocorrer a citação, pois as agravadas podem incluir o seu nome no cadastro de inadimplentes diante do não pagamento das prestações vencidas. Também requer que fique desobrigada do pagamento de qualquer obrigação associativa e condominial do imóvel, como consequência do pedido de resilição contratual. Pleiteia a concessão da antecipação de tutela recursal para que a suspensão das parcelas ocorra desde a data da solicitação do distrato (26/2/2020) ou, subsidiariamente, a partir da distribuição da petição inicial (9/3/2020) e seja desobrigada ao pagamento das obrigações associativa e condominial. No mérito, requer a reforma da decisão, com a confirmação dos efeitos da liminar. Relatado, decido. O relator poderá deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (art. 995, parágrafo único do CPC). As partes firmaram escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária (documentos juntados ao processo no 0700642-29.2020.8.07.0011, ID no 58636511, págs. 1-17). A agravante pagou alguns valores, cuja soma declara que perfaz a quantia de R$ 35.569,39 (ID no 59759866, pág. 3). Afirma que embora tenha cumprido a sua obrigação, não obteve a escritura definitiva de compra e venda do imóvel, mesmo após várias tentativas, razão pela qual não conseguiu iniciar a construção da sua residência. Destaca que ao verificar a razão para a demora em receber a escritura definitiva do bem, constatou que havia débitos de IPTU do ano de 2018 a ser pago, cuja responsabilidade seria das agravadas, o que impede a expedição da certidão negativa. Além disso, o empreendimento não teria recebido o investimento prometido e vem enfrentando crises desde a inauguração, acarretando a desvalorização dos imóveis. Por esses motivos solicitou a rescisão do contrato por culpa das agravadas, conforme previsto na cláusula 15a, parágrafo 5o do contrato celebrado, com a devolução integral dos valores pagos. Nos casos em que o contrato se resume à compra e venda não se justifica impor a sua manutenção, porque potencialmente aumentaria o prejuízo das partes: da agravante, por sofrer cobranças relativas a um negócio que não mais lhe convém; e das agravadas pelo fato de estarem impedidas de comercializar novamente a unidade objeto do contrato. No mesmo sentido, confiro precedente deste Tribunal: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CIVIL ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. SUSPENSÃO. PARCELAS VINCENDAS. 1. Possível a concessão de antecipação dos efeitos da tutela pretendida quando demonstrados os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, em consonância do com o art. 300 do CPC. 2. Nas ações que almejam a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a antecipação dos efeitos é medida que atende aos interesses tanto do credor quanto do devedor, porquanto, não obstante suspenda o pagamento das parcelas contratadas, evitará que o credor sofra dano irreparável ou de difícil reparação, pois com a liberação do imóvel, poderá proceder sua regular comercialização. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1176191, 07214470720188070000, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 12/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” [grifado na transcrição] Como consequência, independentemente da existência de culpa ou da mora das agravadas, cuja discussão não é cabível nessa esfera de cognição sumária, a agravante tem o direito de solicitar a resilição contratual, assumindo os ônus decorrentes. O art. 473 do Código Civil prevê que a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. O seu parágrafo único permite que em razão da natureza do contrato e uma das partes houver realizado investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral somente produzirá efeitos depois do transcurso de prazo compatível com a natureza e a quantidade dos investimentos. Verificada a intenção da agravante em rescindir o contrato, não é razoável que aguarde toda a tramitação do processo, com o pagamento das prestações vincendas, para, só então, consolidar a sua pretensão. Essa questão foi adequadamente analisada e deferida pela decisão recorrida. Todavia, diante das particularidades e das questões apresentadas, a suspensão das parcelas vincendas a partir da data em que a decisão recorrida foi proferida (23/3/2020), é razoável e atende à natureza da medida. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito. A Lei no 13.874/2019 instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, estabelecendo garantias de livre mercado e alterando vários dispositivos legais, dentre eles o Código Civil, cujo art. 421 passou a prever que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Nesse aspecto, nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e excepcional da revisão de seus dispositivos. Já o art. 421-A dispõe que se presumem paritários e simétricos os contratos civis e empresariais até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais. Isso garante que as partes elejam parâmetros objetivos de interpretação das cláusulas e de pressupostos de revisão ou resolução, assim com a alocação de riscos por elas definidos, de modo que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. A decisão recorrida determinou que as agravadas deixassem de inserir o nome da agravante no cadastro de inadimplentes, o que afasta a alegação de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Por outro lado, as agravadas foram autorizadas a comercializar o imóvel objeto do contrato. Como consequência, devem ficar responsáveis por eventuais taxas associativas e condominiais inerentes ao bem, a contar da data da decisão recorrida. Em juízo de estrita delibação e sem prejuízo de posterior reexame da matéria, vislumbro os requisitos necessários à concessão parcial da antecipação de tutela recursal, para que as taxas associativas e condominiais também fiquem com a exigibilidade suspensa em relação à agravante desde a data em que decisão recorrida foi proferida (23/3/2020). Dispositivo Nos termos dos arts. 1.015, I e 1.019, I do CPC, defiro, em parte, a antecipação de tutela recursal apenas para sobrestar a exigibilidade das taxas associativas e condominiais em relação à agravante a partir da data da decisão recorrida: 23/3/2020. Comunique-se à Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante, encaminhando-se cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. Intimem-se as agravadas para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, 1o de abril de 2020. O Relator, Desembargador Diaulas Costa Ribeiro

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0707636-09.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ARLENE COELHO AMARAL DE FREITAS AGRAVADO: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A, ALPHAVILLE URBANISMO S/A Decisão Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação da tutela recursal interposto por ARLENE COELHO AMARAL DE FREITAS contra a decisão interlocutória da Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante que, em ação de rescisão contratual proposta em desfavor de SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A e ALPHAVILLE URBANISMO S/A, deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência (ID no 59982356, págs. 1-2): Confira-se excerto da decisão agravada: “[...] Trata-se de pedido de tutela de urgência antecedente satisfativa, na qual pretende ser autorizada a deixar de efetuar os pagamentos das parcelas indicadas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, sem as sanções da mora. [...] No caso, presente a probabilidade do direito das alegações da parte autora, uma vez que não pretende manter o contrato de promessa de compra e venda. Ressalto que, independentemente do motivo da extinção do contrato, seja por mora da parte autora ou da parte ré, o certo é que este não se manterá. Está presente também o perigo da demora, pois a demora na solução definitiva do feito pode causar o vencimento das prestações devidas pela parte autora com a consequente inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes. Na verdade, pela ótica da parte requerida, a pendência do conflito também impede que esta possa negociar o imóvel e evitar maiores prejuízos. Portanto, a suspensão do pagamento das parcelas vincendas, a partir da denúncia notificada à parte requerida (CC, art. 473), in casu, o despacho de citação, é medida que se impõe, ficando a empresa ré impedida de realizar a cobrança das parcelas, do valor residual e de inscrever o nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito, bem como fica autorizada a negociar o imóvel a terceiros. [...] Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE O PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA para: a) autorizar a suspensão do pagamento das parcelas vincendas a partir da data desta decisão; b) determinar que a parte requerida se abstenha de realizar a cobrança das parcelas, do valor residual e de inscrever o nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito; e c) autorizar a parte requerida a negociar o imóvel objeto da demanda a terceiros.” Em suas razões, a agravante sustenta, em síntese, que a suspensão do pagamento das parcelas mensais deveria ocorrer a partir da solicitação do distrato solicitado pela agravante, que também deveria ser desobrigada das contribuições associativas e condominiais. Destaca que a denúncia do distrato ocorreu no dia 26 de fevereiro de 2020, conforme demonstraria o documento de ID no 58636530 e a demanda foi ajuizada no dia 9 de março de 2020, ou seja, antes do vencimento dessas parcelas. Por essas razões, argumenta que a suspensão das parcelas deveria ocorrer desde a referida data (26/2/2020), uma vez que as agravadas já realizaram a cobrança das prestações vencidas até 10 de março de 2020, o que pode acarretar-lhe prejuízo. Caso não seja esse o entendimento, defende que a suspensão deveria considerar como termo inicial a data de ajuizamento da ação e não o dia em que ocorrer a citação, pois as agravadas podem incluir o seu nome no cadastro de inadimplentes diante do não pagamento das prestações vencidas. Também requer que fique desobrigada do pagamento de qualquer obrigação associativa e condominial do imóvel, como consequência do pedido de resilição contratual. Pleiteia a concessão da antecipação de tutela recursal para que a suspensão das parcelas ocorra desde a data da solicitação do distrato (26/2/2020) ou, subsidiariamente, a partir da distribuição da petição inicial (9/3/2020) e seja desobrigada ao pagamento das obrigações associativa e condominial. No mérito, requer a reforma da decisão, com a confirmação dos efeitos da liminar. Relatado, decido. O relator poderá deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (art. 995, parágrafo único do CPC). As partes firmaram escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária (documentos juntados ao processo no 0700642-29.2020.8.07.0011, ID no 58636511, págs. 1-17). A agravante pagou alguns valores, cuja soma declara que perfaz a quantia de R$ 35.569,39 (ID no 59759866, pág. 3). Afirma que embora tenha cumprido a sua obrigação, não obteve a escritura definitiva de compra e venda do imóvel, mesmo após várias tentativas, razão pela qual não conseguiu iniciar a construção da sua residência. Destaca que ao verificar a razão para a demora em receber a escritura definitiva do bem, constatou que havia débitos de IPTU do ano de 2018 a ser pago, cuja responsabilidade seria das agravadas, o que impede a expedição da certidão negativa. Além disso, o empreendimento não teria recebido o investimento prometido e vem enfrentando crises desde a inauguração, acarretando a desvalorização dos imóveis. Por esses motivos solicitou a rescisão do contrato por culpa das agravadas, conforme previsto na cláusula 15a, parágrafo 5o do contrato celebrado, com a devolução integral dos valores pagos. Nos casos em que o contrato se resume à compra e venda não se justifica impor a sua manutenção, porque potencialmente aumentaria o prejuízo das partes: da agravante, por sofrer cobranças relativas a um negócio que não mais lhe convém; e das agravadas pelo fato de estarem impedidas de comercializar novamente a unidade objeto do contrato. No mesmo sentido, confiro precedente deste Tribunal: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CIVIL ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. SUSPENSÃO. PARCELAS VINCENDAS. 1. Possível a concessão de antecipação dos efeitos da tutela pretendida quando demonstrados os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, em consonância do com o art. 300 do CPC. 2. Nas ações que almejam a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a antecipação dos efeitos é medida que atende aos interesses tanto do credor quanto do devedor, porquanto, não obstante suspenda o pagamento das parcelas contratadas, evitará que o credor sofra dano irreparável ou de difícil reparação, pois com a liberação do imóvel, poderá proceder sua regular comercialização. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1176191, 07214470720188070000, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 12/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)” [grifado na transcrição] Como consequência, independentemente da existência de culpa ou da mora das agravadas, cuja discussão não é cabível nessa esfera de cognição sumária, a agravante tem o direito de solicitar a resilição contratual, assumindo os ônus decorrentes. O art. 473 do Código Civil prevê que a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. O seu parágrafo único permite que em razão da natureza do contrato e uma das partes houver realizado investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral somente produzirá efeitos depois do transcurso de prazo compatível com a natureza e a quantidade dos investimentos. Verificada a intenção da agravante em rescindir o contrato, não é razoável que aguarde toda a tramitação do processo, com o pagamento das prestações vincendas, para, só então, consolidar a sua pretensão. Essa questão foi adequadamente analisada e deferida pela decisão recorrida. Todavia, diante das particularidades e das questões apresentadas, a suspensão das parcelas vincendas a partir da data em que a decisão recorrida foi proferida (23/3/2020), é razoável e atende à natureza da medida. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito. A Lei no 13.874/2019 instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, estabelecendo garantias de livre mercado e alterando vários dispositivos legais, dentre eles o Código Civil, cujo art. 421 passou a prever que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Nesse aspecto, nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e excepcional da revisão de seus dispositivos. Já o art. 421-A dispõe que se presumem paritários e simétricos os contratos civis e empresariais até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais. Isso garante que as partes elejam parâmetros objetivos de interpretação das cláusulas e de pressupostos de revisão ou resolução, assim com a alocação de riscos por elas definidos, de modo que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. A decisão recorrida determinou que as agravadas deixassem de inserir o nome da agravante no cadastro de inadimplentes, o que afasta a alegação de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Por outro lado, as agravadas foram autorizadas a comercializar o imóvel objeto do contrato. Como consequência, devem ficar responsáveis por eventuais taxas associativas e condominiais inerentes ao bem, a contar da data da decisão recorrida. Em juízo de estrita delibação e sem prejuízo de posterior reexame da matéria, vislumbro os requisitos necessários à concessão parcial da antecipação de tutela recursal, para que as taxas associativas e condominiais também fiquem com a exigibilidade suspensa em relação à agravante desde a data em que decisão recorrida foi proferida (23/3/2020). Dispositivo Nos termos dos arts. 1.015, I e 1.019, I do CPC, defiro, em parte, a antecipação de tutela recursal apenas para sobrestar a exigibilidade das taxas associativas e condominiais em relação à agravante a partir da data da decisão recorrida: 23/3/2020. Comunique-se à Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões do Núcleo Bandeirante, encaminhando-se cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. Intimem-se as agravadas para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, 1o de abril de 2020. O Relator, Desembargador Diaulas Costa Ribeiro