Tribunal: TJDFT
Processo: 0718663-86.2020.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.:0718663-86.2020.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EIXO CONSTRUCOES E PARTICIPACOES S/A AGRAVADO: OPERATIVA DE SISTEMAS LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EIXO CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES S.A. contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO ajuizada por OPERATIVA DE SISTEMAS LTDA – ME: Cuida-se de ação de conhecimento, que se desenvolverá entre as partes epigrafadas, por intermédio da qual se persegue provimento jurisdicional que revise temporariamente o valor dos alugueres mensais de locação comercial, em razão da Pandemia da COVID-19. Na inicial, afirma o requerente ser locatário do imóvel que indica, cuja proprietária é a requerida. Acrescenta que seu objeto social é a locação de segmentos dentro da área da sala comercial para utilização por diversas pessoas, em sistema de Coworking. Todavia, seguindo as recomendações das autoridades sanitárias deflagradas em razão da Pandemia da COVID-19, seus clientes não mais se dispõem a permanecerem trabalhando em um cenário de proximidade física; panorama que redundou em sensível redução das suas receitas mensais. Ao final, com amparo na fundamentação jurídica desfraldada em sua peça de ingresso, postulou tutela de urgência, nos seguintes termos: “a. Deferimento da Tutela de Urgência, em liminar nos termos do art. 300 do CPC, para que possa ser assegurado a revisão do valor do aluguel em questão para que o CONTRATO no 003116 – que corresponde as salas 0715, passe a vigorar o valor de R$ 548,81, ou seja com 50% de desconto, pelo prazo de 05 meses ou até que cessem os principais impactos econômicos do novo Coronavírus;” (ID 61370054, p. 10) Eis o relato. DECIDO. Nos termos do art. 300, “caput”, do CPC, a Tutela de Urgência – de natureza antecipatória ou cautelar, manejada em caráter antecedente ou incidental – será concedida quando houver elementos que evidenciem a Probabilidade do Direito e o Perigo de Dano ou o Risco ao Resultado Útil do Processo. No caso dos autos, persegue o requerente a revisão temporária do valor dos alugueres mensais com os quais se comprometera, em razão da Pandemia que marca o presente momento histórico. Acerca da fixação e revisão do valor do aluguel, estatuem os arts. 17 e 18 da Lei do Inquilinato – LI (Lei no 8.245/91) que é livre a convenção do aluguel, permitindo-se sua revisão por consenso entre locador e locatário ou, após três anos de vigência do contrato, por força de demanda judicial, com o fito de ajustá-lo ao preço de mercado. Nesse contexto, a revisão, tal qual defendida pelo requerente demanda a análise de diplomas legislativos outros, subsidiariamente aplicáveis à espécie, diante do permissivo inscrito no art. 79 da LI. Escuda-se o requerente na tese de onerosidade excessiva, diante dos excepcionais fatos hoje vivenciados pelos habitantes do nosso planeta. De fato, a Pandemia acima referida fragiliza a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os mais promissores empreendimentos. No caso dos autos, chama atenção o objeto social do requerente e a finalidade para a qual loca o espaço em relevo – sublocação em sistema de Coworking –, palco no qual várias pessoas dividem simultaneamente um mesmo espaço. Natural, portanto, que as restrições sanitárias impactem decisivamente a persistência dessa atividade. Acerca dos efeitos de um contexto de onerosidade excessiva nos contratos de prestação continuada, dispõem os arts. 478 a 480 do Código Civil. Em apertada síntese, prescreve o legislador que, caso as prestações reciprocamente exigíveis revelem-se excessivamente onerosas para qualquer das partes, “com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, poderá o devedor postular a resolução do contrato. Conquanto eu não anteveja “extrema vantagem” em favor do locador, nos horizontes de quem também imagino acenem a intranquilidade e a insegurança quanto à continuidade do cumprimento do pactuado, é inegável que, diante de acentuada redução na capacidade de pagamento do locatário, manter o valor da locação no patamar atual destoa sensivelmente do que se desenha ao seu redor. Paralelamente, vejo com certa tranquilidade a iniciativa do requerente, que persegue a revisão do valor locatício apenas durante certo lapso de tempo; e não a resolução do contrato, como lhe faculta a Lei. Esta última pretensão, além de lamentável, deporia contrariamente ao Princípio da Preservação dos Contratos. Tenho por delineada, pois, a Probabilidade do Direito. No atinente ao Risco ao Resultado Útil do Processo e ao Perigo de Dano, também os vejo presentes. Com efeito, a exigibilidade do pagamento mensal, naquele patamar, redundará num persistente e acentuado declínio da capacidade de pagamento do locatário, expondo-o ao inadimplemento e a um acúmulo de obrigações que dificilmente seria capaz de saldar, se agregadas ao final em montante único; panorama que imagino indesejado até para o locador. Incursão necessária, contudo, faço sobre o tema da Irreversibilidade à qual alude o art. 300, § 3o, do CPC. Neste particular, se, por um lado, vislumbro presentes os pressupostos legais para a redução temporária da prestação mensal à qual se obrigara o requerente, por outro, não posso ignorar os efeitos que uma redução significativa imporia aos rendimentos legitimamente esperados pelo locador. Inviável salvaguardar o locatário, se o conteúdo da decisão malferir a subsistência do locador. Nesse cenário, à míngua de informações mais acuradas acerca do potencial econômico do locador/requerido, tenho por prudente limitar a redução dos alugueres mensais ao patamar de 75% (setenta e cinco por cento) do valor contratualmente acordado; e não no percentual pretendido pelo requerente. Pelo exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a pretensão deduzida a título de tutela de urgência para fixar o aluguel mensal no patamar equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) daquele atualmente exigível (Cláusula E, do instrumento de ID 61370074, p. 1). A Agravante sustenta que a Agravada não deixou de exercer suas atividades em função do Decreto Distrital 40.539/2020. Salienta que não há prova do nexo causal entre a pandemia do COVID-19 e a redução do faturamento. Conclui que não estão presentes os requisitos que autorizam a revisão judicial do contrato. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso ou, alternativamente, a antecipação da tutela recursal para determinar a “redução proporcional de no máximo 10%”. Preparo recolhido (ID 17100565). Tanto a atribuição de efeito suspensivo ao recurso quanto a antecipação da tutela recursal foram indeferidas pela decisão de fls. 1/4 ID 17192351. Contra a referida decisão a Agravante interpôs AGRAVO INTERNO no qual afirma, em síntese, que a revogação do Decreto Distrital 40.539/2020 desautoriza a manutenção da redução de 25% do valor do aluguel pago. Na petição de fls. 1/3 ID 18764236 a Agravada comunica a prolação de sentença. É o relatório. Decido. Consulta ao andamento processual mostra que foi proferida sentença julgando procedentes os pedidos para “REVISAR a Cláusula E, do instrumento contratual entabulado pelas partes (ID 61370074, p. 1), PELO PERÍODO de 5 (cinco) meses, a partir de 16/4/2020 e término em 16/9/2020, ATRIBUINDO ao aluguel o valor mensal equivalente a 50% (cinquenta por cento) daquele exigível contratualmente, reajustável pelos mesmos critérios contratualmente acordados, bem como mantidos os seus termos e garantias. Considerando-se que o aluguel mensal é vencível no dia 21 de cada mês civil, no mês de setembro serão computados 16 (dezesseis) dias com a redução ora estabelecida e os 14 (quatorze) dias restantes no valor originalmente fixado pelo contrato. RESOLVO A LIDE com análise do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil”. O julgamento de procedência importa na perda do objeto do presente recurso, por tornar desnecessário o provimento recursal inicialmente postulado. Nesse sentido, decidiu esta Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SENTENÇA DE PRIMEIRA INSTÂNCIA PROFERIDA NO CURSO DO PROCESSAMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PERDA DO OBJETO - RECURSO PREJUDICADO. 1. Resta prejudicado o agravo de instrumento, pela perda do objeto, eis que no processo de origem foi proferida sentença. 2. Agravo prejudicado. (AGI 20160020472172, 4a T., rel. Des. Arnoldo Camanho, DJe 04/08/2017). Isto posto, com amparo no artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil, julgo prejudicado o recurso. Operada a preclusão, e realizadas as providências de praxe, dê-se baixa. Publique-se. Brasília-DF, 19 de agosto de 2020. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.:0718663-86.2020.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EIXO CONSTRUCOES E PARTICIPACOES S/A AGRAVADO: OPERATIVA DE SISTEMAS LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EIXO CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES S.A. contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO ajuizada por OPERATIVA DE SISTEMAS LTDA – ME: Cuida-se de ação de conhecimento, que se desenvolverá entre as partes epigrafadas, por intermédio da qual se persegue provimento jurisdicional que revise temporariamente o valor dos alugueres mensais de locação comercial, em razão da Pandemia da COVID-19. Na inicial, afirma o requerente ser locatário do imóvel que indica, cuja proprietária é a requerida. Acrescenta que seu objeto social é a locação de segmentos dentro da área da sala comercial para utilização por diversas pessoas, em sistema de Coworking. Todavia, seguindo as recomendações das autoridades sanitárias deflagradas em razão da Pandemia da COVID-19, seus clientes não mais se dispõem a permanecerem trabalhando em um cenário de proximidade física; panorama que redundou em sensível redução das suas receitas mensais. Ao final, com amparo na fundamentação jurídica desfraldada em sua peça de ingresso, postulou tutela de urgência, nos seguintes termos: “a. Deferimento da Tutela de Urgência, em liminar nos termos do art. 300 do CPC, para que possa ser assegurado a revisão do valor do aluguel em questão para que o CONTRATO no 003116 – que corresponde as salas 0715, passe a vigorar o valor de R$ 548,81, ou seja com 50% de desconto, pelo prazo de 05 meses ou até que cessem os principais impactos econômicos do novo Coronavírus;” (ID 61370054, p. 10) Eis o relato. DECIDO. Nos termos do art. 300, “caput”, do CPC, a Tutela de Urgência – de natureza antecipatória ou cautelar, manejada em caráter antecedente ou incidental – será concedida quando houver elementos que evidenciem a Probabilidade do Direito e o Perigo de Dano ou o Risco ao Resultado Útil do Processo. No caso dos autos, persegue o requerente a revisão temporária do valor dos alugueres mensais com os quais se comprometera, em razão da Pandemia que marca o presente momento histórico. Acerca da fixação e revisão do valor do aluguel, estatuem os arts. 17 e 18 da Lei do Inquilinato – LI (Lei no 8.245/91) que é livre a convenção do aluguel, permitindo-se sua revisão por consenso entre locador e locatário ou, após três anos de vigência do contrato, por força de demanda judicial, com o fito de ajustá-lo ao preço de mercado. Nesse contexto, a revisão, tal qual defendida pelo requerente demanda a análise de diplomas legislativos outros, subsidiariamente aplicáveis à espécie, diante do permissivo inscrito no art. 79 da LI. Escuda-se o requerente na tese de onerosidade excessiva, diante dos excepcionais fatos hoje vivenciados pelos habitantes do nosso planeta. De fato, a Pandemia acima referida fragiliza a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os mais promissores empreendimentos. No caso dos autos, chama atenção o objeto social do requerente e a finalidade para a qual loca o espaço em relevo – sublocação em sistema de Coworking –, palco no qual várias pessoas dividem simultaneamente um mesmo espaço. Natural, portanto, que as restrições sanitárias impactem decisivamente a persistência dessa atividade. Acerca dos efeitos de um contexto de onerosidade excessiva nos contratos de prestação continuada, dispõem os arts. 478 a 480 do Código Civil. Em apertada síntese, prescreve o legislador que, caso as prestações reciprocamente exigíveis revelem-se excessivamente onerosas para qualquer das partes, “com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, poderá o devedor postular a resolução do contrato. Conquanto eu não anteveja “extrema vantagem” em favor do locador, nos horizontes de quem também imagino acenem a intranquilidade e a insegurança quanto à continuidade do cumprimento do pactuado, é inegável que, diante de acentuada redução na capacidade de pagamento do locatário, manter o valor da locação no patamar atual destoa sensivelmente do que se desenha ao seu redor. Paralelamente, vejo com certa tranquilidade a iniciativa do requerente, que persegue a revisão do valor locatício apenas durante certo lapso de tempo; e não a resolução do contrato, como lhe faculta a Lei. Esta última pretensão, além de lamentável, deporia contrariamente ao Princípio da Preservação dos Contratos. Tenho por delineada, pois, a Probabilidade do Direito. No atinente ao Risco ao Resultado Útil do Processo e ao Perigo de Dano, também os vejo presentes. Com efeito, a exigibilidade do pagamento mensal, naquele patamar, redundará num persistente e acentuado declínio da capacidade de pagamento do locatário, expondo-o ao inadimplemento e a um acúmulo de obrigações que dificilmente seria capaz de saldar, se agregadas ao final em montante único; panorama que imagino indesejado até para o locador. Incursão necessária, contudo, faço sobre o tema da Irreversibilidade à qual alude o art. 300, § 3o, do CPC. Neste particular, se, por um lado, vislumbro presentes os pressupostos legais para a redução temporária da prestação mensal à qual se obrigara o requerente, por outro, não posso ignorar os efeitos que uma redução significativa imporia aos rendimentos legitimamente esperados pelo locador. Inviável salvaguardar o locatário, se o conteúdo da decisão malferir a subsistência do locador. Nesse cenário, à míngua de informações mais acuradas acerca do potencial econômico do locador/requerido, tenho por prudente limitar a redução dos alugueres mensais ao patamar de 75% (setenta e cinco por cento) do valor contratualmente acordado; e não no percentual pretendido pelo requerente. Pelo exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a pretensão deduzida a título de tutela de urgência para fixar o aluguel mensal no patamar equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) daquele atualmente exigível (Cláusula E, do instrumento de ID 61370074, p. 1). A Agravante sustenta que a Agravada não deixou de exercer suas atividades em função do Decreto Distrital 40.539/2020. Salienta que não há prova do nexo causal entre a pandemia do COVID-19 e a redução do faturamento. Conclui que não estão presentes os requisitos que autorizam a revisão judicial do contrato. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso ou, alternativamente, a antecipação da tutela recursal para determinar a “redução proporcional de no máximo 10%”. Preparo recolhido (ID 17100565). Tanto a atribuição de efeito suspensivo ao recurso quanto a antecipação da tutela recursal foram indeferidas pela decisão de fls. 1/4 ID 17192351. Contra a referida decisão a Agravante interpôs AGRAVO INTERNO no qual afirma, em síntese, que a revogação do Decreto Distrital 40.539/2020 desautoriza a manutenção da redução de 25% do valor do aluguel pago. Na petição de fls. 1/3 ID 18764236 a Agravada comunica a prolação de sentença. É o relatório. Decido. Consulta ao andamento processual mostra que foi proferida sentença julgando procedentes os pedidos para “REVISAR a Cláusula E, do instrumento contratual entabulado pelas partes (ID 61370074, p. 1), PELO PERÍODO de 5 (cinco) meses, a partir de 16/4/2020 e término em 16/9/2020, ATRIBUINDO ao aluguel o valor mensal equivalente a 50% (cinquenta por cento) daquele exigível contratualmente, reajustável pelos mesmos critérios contratualmente acordados, bem como mantidos os seus termos e garantias. Considerando-se que o aluguel mensal é vencível no dia 21 de cada mês civil, no mês de setembro serão computados 16 (dezesseis) dias com a redução ora estabelecida e os 14 (quatorze) dias restantes no valor originalmente fixado pelo contrato. RESOLVO A LIDE com análise do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil”. O julgamento de procedência importa na perda do objeto do presente recurso, por tornar desnecessário o provimento recursal inicialmente postulado. Nesse sentido, decidiu esta Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SENTENÇA DE PRIMEIRA INSTÂNCIA PROFERIDA NO CURSO DO PROCESSAMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PERDA DO OBJETO - RECURSO PREJUDICADO. 1. Resta prejudicado o agravo de instrumento, pela perda do objeto, eis que no processo de origem foi proferida sentença. 2. Agravo prejudicado. (AGI 20160020472172, 4a T., rel. Des. Arnoldo Camanho, DJe 04/08/2017). Isto posto, com amparo no artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil, julgo prejudicado o recurso. Operada a preclusão, e realizadas as providências de praxe, dê-se baixa. Publique-se. Brasília-DF, 19 de agosto de 2020. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator