Tribunal: TJDFT
Processo: 0718816-22.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ESDRAS NEVES
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0718816-22.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RKI RECREACAO E LAZER LTDA, MALDIVIAS COMERCIO DE COMESTIVEIS LTDA, RVL LOCACOES COLABORATIVAS LTDA AGRAVADO: PIER 21 CULTURA E LAZER S/A D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por RVL LOCACOES COLABORATIVAS LTDA, MALDIVIAS COMERCIO DE COMESTIVEIS LTDA e RKI RECREACAO E LAZER LTDA (autores), contra decisão proferida pelo Juízo da Vigésima Quinta Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de conhecimento (Processo no 0715570-15.2020.8.07.0001) ajuizada pelos ora agravantes, em litisconsórcio ativo com LG ALIMENTOS LTDA – EPP, PATO DO CERRADO LANCHONETE E CAFETERIA LTDA, PIER COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA – ME, FFG COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA – ME e GELEIA FOOD TRUCK EIRELI, em desfavor de PIER 21 CULTURA E LAZER S/A, deferiu parcialmente a tutela de urgência em caráter antecedente por eles requerida e determinou a suspensão parcial dos contratos de locação celebrados entre as partes, para afastar a garantia do aluguel mínimo e seus acessórios (os encargos da mora parcial e seus efeitos desde 19.03.2020, o fundo de promoção e propaganda, bem como a segunda parcela do 13o aluguel de 2019 – com vencimento para julho/2020), de modo a manter os demais termos dos contratos que são objeto da lide, notadamente os pagamentos devidos a terceiros. Na mesma decisão, por outro lado, determinou-se que as empresas autoras deverão continuar a adimplir o aluguel referente a percentual sobre o faturamento, quando houver (como a hipótese de faturamento por utilizar-se dos serviços de delivery ou aplicativos de entrega, por exemplo), e a pagar os encargos condominiais e valores devidos a terceiros, até ulterior decisão judicial (ID 64004074, dos autos de origem). Em suas razões (ID 17111986), os agravantes sustentam que não possuem condições financeiras de arcar com as despesas condominiais, nos moldes estabelecidos pelo agravado. No caso da RKI RECREAÇÃO E LAZER LTDA, destacam que o estabelecimento continua fechado, desde 19.03.2020, tendo em vista que a atividade por ela exercida não foi contemplada dentre as exceções para reabertura em 27.05.2020, contidas no Decreto Distrital 40.817/2020. No caso da MALDIVIAS COMÉRCIO DE COMESTÍVEIS LTDA (nome fantasia STONIA ICECREAM LAND), afirmam que a natureza da atividade empresarial, que engloba a venda de sorvetes e congelados em taças de vidro para consumo no local, dada a necessidade de serem servidos rapidamente, impede a prática de delivery (modalidade autorizada no mencionado decreto). Em relação à terceira agravante, RLV LOCAÇÕES COLABORATIVAS, destaca-se que, por se tratar de um estabelecimento comercial de coworking (espaço colaborativo com salas e auditórios para trabalhos individuais ou em grupo e que possui capacidade original para o atendimento de 200 pessoas, todas trabalhando ao mesmo tempo em um espaço compartilhado), houve a necessidade de fazer uma série de adaptações para se adequar ao distanciamento mínimo de dois metros entre as pessoas, o que reduziu de maneira substancial a performance dessa pessoa jurídica. Afirma que, de plano, a rentabilidade máxima já foi reduzida em 50% (a capacidade caiu de 200 para 100 pessoas). As três agravantes sustentam que não possuem qualquer faturamento desde 19.03.2020, o que vem causando enormes prejuízos econômicos, e afirmam que há um desequilíbrio contratual entre as partes. Relatam que a administração do Shopping Pier 21 ofereceu proposta de redução da taxa condominial em 30%, mas que tal valor somente será aplicado mediante pagamento em data estipulada, como consta no informativo disponibilizado aos lojistas. Relatam que a situação vivenciada pela pandemia COVID-19 se trata de força maior, nos termos do artigo 393, parágrafo único, do Código Civil. Sustentam que o decreto distrital que determinou o fechamento dos shoppings centers, bem como aquele que permitiu a reabertura, com restrições, configuram fato do príncipe. Informam que o shopping detém fundo de reserva para prosseguir adimplindo com todos os contratos essenciais. Mencionam os princípios da solidariedade, da cidadania, do equilíbrio contratual e, liminarmente, requerem a concessão da tutela provisória de urgência em sede recursal, para determinar a suspensão das taxas condominiais, e, subsidiariamente, para reduzir a cobrança delas em 50% sobre o valor total. No mérito, buscam a confirmação da liminar, in totum. O preparo não foi recolhido, tendo em vista que o Juízo a quo autorizou o pagamento das despesas processuais ao final do procedimento, fundamentado nas dificuldades financeiras transitórias pelas quais passam as pessoas jurídicas autoras da ação de conhecimento no primeiro grau (ID 64004074, dos autos de origem). O recurso foi distribuído por prevenção a este Relator, tendo em vista a interposição anterior de outro agravo de instrumento (Processo no 0718058-43.2020.8.07.0000), porém tendo como agravante o réu no feito de origem, PIER 21 CULTURA E LAZER S/A, oportunidade em que se discute o mesmo contexto fático-probatório. Relatados, decido. Numa análise prefacial que o momento oportuniza, VISLUMBRO EM PARTE os requisitos para a concessão da tutela recursal pleiteada pelos agravantes. In casu, cumpre salientar que os agravantes juntaram dois comunicados que foram repassados pela administração do Shopping Pier 21, desde o início dos efeitos da pandemia COVID-19. Em 28 de março de 2020, o agravado informou aos lojistas do shopping, a cujo grupo os agravantes pertencem, que, unilateralmente (ID 17113221 - Pág. 1): - diminuiu em aproximadamente 29% a soma mensal dos encargos condominiais, com impacto direto nos encargos mensais das lojas, com vencimento em 05.04.2020; - isentou os lojistas do fundo de promoção e propaganda que venceria em 05.04.2020; - concedeu desconto de 30% no aluguel mínimo, vinculado ao pontual e integral pagamento do boleto dos encargos condominiais a vencer em 05.04.2020. Nessa hipótese, os 70% restantes do aluguel mínimo terão seu pagamento prorrogado para 05.03.2021; Já em 28 de abril, o agravante comunicou aos lojistas do Shopping Pier 21 que, unilateralmente (ID 17113221 - Pág. 2): - reduziu a cota condominial em 30%, em relação aos valores praticados anteriormente ao fechamento do shopping, com vencimento para maio de 2020; - isentou os lojistas do fundo de reserva técnica, com vencimento para maio de 2020; - concedeu desconto de 80% em relação ao fundo de promoção e propaganda, com vencimento para maio de 2020 (competência do mês de abril); - em relação ao aluguel mínimo, com vencimento em maio de 2020 (competência do mês de abril), não houve desconto, mas somente prorrogação do vencimento para 05.05.2021; - ‘Os lojistas adimplentes com os pagamentos dos encargos da locação com vencimento em abril e maio/20 e que mantenham o vínculo locatício até o dia 05 de maio de 2021, estarão automaticamente isentos do pagamento do aluguel mínimo (competência abril/20), cujo vencimento foi prorrogado para 05 de maio de 2021. Havendo extinção do contrato de locação em data anterior ao dia 05 de maio de 2021, o aluguel mínimo (competência abri/20) deverá ser pago integralmente, sem desconto, na data da rescisão do respectivo contrato’; De início, cumpre analisar se a hipótese vertente é daquelas que autorizam, ou não, a revisão judicial dos contratos, ainda que provisória. A doutrina de TARTUCE (2017, p. 437-439) elenca seis requisitos, cumulativos, a serem preenchidos, pelos contratos. O primeiro deles é a necessidade de o contrato ser sinalagmático. E, na espécie, é indiscutível que há direitos e obrigações de todos os envolvidos: o empreendimento é responsável por locar o espaço aos lojistas, ofertando segurança, limpeza e outros elementos, em troca de uma série de retribuições pecuniárias. E, analisando o primeiro requisito, verifica-se que o segundo também está preenchido: a onerosidade, visto que há vantagem para ambos os contratantes, com a realização de uma prestação (locação de um espaço) e uma contraprestação (retribuições pecuniárias). O terceiro requisito é a necessidade de o contrato ser comutativo, ou seja, as partes já sabem quais as prestações cabem aos envolvidos. Explicado de outra maneira, seria o oposto do contrato aleatório, no qual a prestação de uma das partes não é conhecida com precisão. O exemplo clássico são os seguros, que possuem uma álea (dependente de um fator sorte, desconhecido; o sinistro pode, ou não, acontecer, e a seguradora ter, ou não, que arcar com uma indenização). No caso vertente, observa-se que os envolvidos sabem de antemão as prestações a que cada um deve se comprometer a arcar (como o aluguel mínimo e o valor de condomínio, por exemplo). Por outro lado, e também em um juízo de cognição sumária, observa-se que há parcela variável nessas prestações, como o aluguel decorrente de percentual sobre o faturamento (que é variável e, nesse ponto, existe certa aleatoriedade). Adiante, exige-se que a avença seja de execução diferida ou trato sucessivo. E a explicação é clara: se fosse instantâneo, oportunidade em que já teria sido celebrado e aperfeiçoado, não haveria que se discutir revisão a posteriori, por imprevisibilidade. Aqui, por se cuidar de contratos de locação e acessórios, resta indene de dúvidas que se amolda à segunda hipótese (trato sucessivo). O quinto requisito está diretamente ligado ao motivo imprevisível, contido na redação do artigo 317, do Código Civil, transcrita a seguir: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Esse requisito é, de longe, o mais difícil de ser preenchido, ao se analisar a possibilidade de revisão judicial dos contratos, sobretudo porque, nos dizeres da própria doutrina citada: (...) poucos casos são enquadrados como imprevisíveis por nossos Tribunais, eis que a jurisprudência nacional sempre considerou o fato imprevisto tendo como parâmetro o mercado, o meio que envolve o contrato e não a parte contratante. A partir dessa análise, em termos econômicos, na sociedade pós-moderna globalizada, nada é imprevisto, tudo se tornou previsível. Ilustrando, não seriam imprevisíveis o aumento do dólar, o desemprego ou a escala inflacionária. (IDEM, p. 438). Este Desembargador faz questão de frisar que a lição ora citada não é do corrente ano, e os exemplos citados não se encaixam no atual panorama. Logo, ninguém, repito, ninguém, pode contradizer a afirmação de que a pandemia do COVID-19 era algo imprevisível. Logo, restou preenchido o requisito da imprevisibilidade. O sexto e derradeiro elemento essencial compreende a análise sobre a presença de onerosidade excessiva em relação a uma das partes. E, por essa expressão – onerosidade excessiva – a doutrina alude ao fenômeno de desarranjo do equilíbrio econômico do negócio jurídico, permitindo um tratamento jurídico para essa situação. A onerosidade excessiva pode tornar a prestação desproporcional relativamente ao momento de sua execução. (NERY, 2019). Há inclusive o enunciado 366 do CJF/STJ que dispõe que o fato extraordinário e imprevisível causador de onerosidade excessiva é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação. Analisando o caso concreto, em um juízo sumário, os agravantes (autores, na origem), ao lado de outros integrantes do polo ativo da demanda, indicaram que desembolsam quantias referentes a doze rubricas, a saber: 1) Aluguel mínimo; 2) Aluguel correspondente a uma porcentagem sobre a receita bruta; 3) Despesa condominial ordinária; 4) Contribuição ao fundo de reserva condominial; 5) IPTU; 6) “Efluentes”; 7) Seguro do imóvel alugado; 8) Taxa de “efluentes” linear 9) Fundo de promoção e propaganda (FPP); 10) CDU – Cessão de direito de uso [para alguns dos locatários]; 11) Multas moratórias decorrentes do atraso por absoluta impossibilidade de pagamento; 12) Pagamento do 13o aluguel de 2019, que é divido em 2 parcelas, sendo a 1a em fevereiro/20 e a 2a parcela em julho/20. É notório que a Organização Mundial de Saúde classificou a situação que se vivencia atualmente como pandemia em 11.03.2020. E, pela necessidade de ações de contenção e distanciamento social, houve a edição do Decreto Distrital 40.539/2020, que determinou o fechamento obrigatório dos shoppings centers a contar de 23.03.2020, e que cuja renovação de efeitos, que atingem diretamente a relação jurídica afeta aos litigantes, foi sendo prorrogada por sucessivos decretos. No caso concreto, as atividades foram suspensas em 19.03.2020, conforme comunicado ofertado pelo próprio agravado, aos lojistas (ID 63960983, dos autos de origem). A reabertura desses estabelecimentos comerciais foi autorizada pelo Decreto Distrital 40.817/2020, mais precisamente no artigo 4o, a contar de 27.05.2020, em horário reduzido: das 13 às 21 horas, e com uma série de restrições. As praças de alimentação permanecem fechadas, autorizando-se exclusivamente os serviços de entrega em domicílio e retirada do produto, vedado o consumo no local, e que se mantenham fechadas as áreas de recreação e lojas como brinquedotecas, de jogos eletrônicos, cinemas, teatros e congêneres. Cumpre salientar que as áreas de atuação dos três agravantes – jogos eletrônicos, alimentação e utilização de espaço para atividades colaborativas (coworking) – foram, em princípio, bastante afetadas pelas medidas sanitárias e de isolamento social impostas pelo Poder Público. E, ao compulsar os autos de origem (0715570-15.2020.8.07.0001), observa-se que: - RKI RECREACAO E LAZER LTDA (nome fantasia GO GAMES) continua não tendo autorização para funcionar, por determinação do Governo do Distrito Federal, devido à área de atuação (brinquedoteca e jogos eletrônicos e infantis). Justamente por essa razão, o faturamento mensal dessa pessoa jurídica (que variava de R$98.000,00 até R$179.000,00, de janeiro de 2019 até fevereiro de 2020), foi a zero, nos meses de abril e maio do corrente ano (ID 63957574), e assim permanecerá, até que seja autorizada a reabertura dessa atividade empresarial; - RLV LOCAÇÕES COLABORATIVAS (EIXO COWORKING) apresentou faturamento mensal de janeiro a maio (ID 63960587), ocasião em que os valores decresceram de aproximadamente R$38.000,00 (janeiro de 2020) para praticamente R$6.000,00 em abril, e R$2.900,00, em maio. Ainda há a informação nos autos de que a atividade ali exercida (áreas colaborativas para estudo e trabalho, contando inclusive com cozinha compartilhada) não respeitava o distanciamento mínimo agora exigido, o que tem resultado no cancelamento dos contratos formulados pelos clientes (chamados de residentes, pelo empreendedor), além de diminuição da quantidade de compartimentos disponíveis para serem preenchidos (ID 63960589); - MALDIVIAS COMERCIO DE COMESTIVEIS LTDA (nome fantasia STONIA ICECREAM) apresentou faturamento do mês de março de 2020 (R$17.688,25) e, no mês seguinte (abril), o faturamento foi zerado (ID 65043447). E, como a agravante informa que continua fechada, e trouxe as razões pelas quais acredita não poder atuar no momento, presume-se que não esteja havendo a entrada de recursos em caixa. Assim, verifica-se, em análise superficial, que há severas dificuldades financeiras a serem enfrentadas pelas agravantes. E, mesmo com a reabertura gradual do comércio, sabe-se que a retomada da atividade econômica será paulatina: os consumidores não voltarão ao antigo padrão considerado normal de consumo por um bom tempo, o que comprometerá, em parte, o faturamento dessas sociedades empresárias. E, diante dessas informações, entendo que está demonstrada a onerosidade excessiva enfrentada pelas agravantes, ocasionando um desarranjo do equilíbrio econômico do negócio jurídico, a cravar a necessidade de, pelo menos em parte, revisão contratual por fato superveniente, diante de uma imprevisibilidade, somada a uma onerosidade excessiva. Vale destacar que, ainda nessa toada, não se desconhece a redação conferida ao artigo 421-A, do Código Civil, incluído pela Declaração de Direitos de Liberdade Econômica (Lei 13.874/2019), que aduz que: Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Entrementes, a situação vivenciada pelo país e pelo mundo, em decorrência da pandemia COVID-19, a causar mazelas de toda ordem (econômicas, sociais e até políticas), autoriza a análise e, se for o caso, revisão judicial dos contratos formulados, visto que se encontra abarcada pela situação excepcional e limitada narrada pelo dispositivo. Logo, superada essa primeira etapa (subsunção dos fatos alegados à norma que autoriza a revisão judicial dos contratos), far-se-á uma análise superficial dos elementos que merecem, ou não, a intervenção estatal. E, de início, cita-se o pensamento de SIMÃO (2020, p. 10), que menciona: É por isso que o contrato de locação comercial (não residencial nos termos da lei 8.245/91) passa a ser o centro das atenções em tempos de pandemia. Os centros comerciais (Shoppings Centers) estão fechados por decisão do poder executivo. As lojas deixam de ter qualquer faturamento, ou seja, cessam suas atividades. Se é verdade que o aluguel a ser pago pelo volume de vendas (faturamento) cai para zero, a chamada res sperata, ou seja, as vantagens que o locatário paga por estar naquele shopping center, cujo renome lhe rende bons resultados, precisa ser revista quando há fechamento do shopping. Note-se que as despesas do empreendedor com água, luz, limpeza etc. (repassadas ou não aos lojistas) tende a zero. Os custos do empreendimento se minimizam demais quando há o encerramento (temporário das atividades). E, no caso vertente, dentre aquela série de doze rubricas que os locatários são obrigados a honrar, já citadas acima, o Juízo a quo, ao decidir a questão, houve por bem suspender parcialmente os contratos de locação celebrados entre as partes para afastar a garantia do aluguel mínimo e seus acessórios (os encargos da mora parcial e seus efeitos desde 19.03.2020, o fundo de promoção e propaganda, bem como a segunda parcela do 13o aluguel – julho/2020), de modo a manter os demais termos dos contratos que são objeto da lide, notadamente os pagamentos devidos a terceiros. Na mesma decisão, por outro giro, determinou-se que as empresas autoras deverão continuar a adimplir o aluguel percentual sobre o faturamento, quando houver (como a hipótese de faturamento por utilizar-se dos serviços de delivery ou aplicativos de entrega, por exemplo), e a pagar os encargos condominiais e valores devidos a terceiros, até ulterior decisão judicial (ID 64004074, dos autos de origem). Por ocasião da decisão que lancei, em 25.06.2020, no Agravo de Instrumento 0718058-43.2020.8.07.0000, interposto por PIER 21 CULTURA E LAZER S/A, que buscou combater a mesma decisão judicial proferida pelo Juízo da 25a Vara Cível de Brasília, DEFERI EM PARTE o pedido liminar, somente para suspender a decisão a quo no que diz respeito à segunda parcela do 13o aluguel. Determinei, porém, a postergação do início da exigibilidade da segunda parcela do 13o aluguel, que vencia em julho/2020, para dezembro de 2020, podendo ser dividido o pagamento do 13o aluguel em questão em até quatro parcelas, vencendo a primeira em dezembro de 2020 e cada uma das três restantes em cada um dos meses subsequentes. (ID 17145831). As três pessoas jurídicas que ora agravam da mesma decisão prolatada em primeiro grau (agravo protocolado em 23.06.2020, às 23h01), e que não teriam como estar cientes do decisum deste Relator no Agravo de Instrumento 0718058-43.2020.8.07.0000 (decisão lançada em 25.06.2020, às 14h29), agora buscam a concessão de tutela de urgência em grau recursal, para obstar as cobranças de taxas condominiais, e, subsidiariamente, para que elas sejam reduzidas ao patamar de 50% do valor ordinariamente cobrado. E, para tanto, colacionam as razões já relatadas. Não se desconhece o complicado momento por que passam cada uma das pessoas físicas e jurídicas, em virtude do colapso econômico enfrentado em decorrência da pandemia COVID-19. Foi inclusive com base nesse panorama que não deferi, pelo menos por ora, o pedido de efeito suspensivo formulado pelo Shopping Pier 21, no ponto em que pretendia retornar a vigência dos termos contratuais entabulados, cobrando dos lojistas aluguel mínimo e seus acessórios, bem como fundo de promoção e propaganda. Contudo, o pedido que os agravantes agora formulam merece análise acurada, sobretudo porque os shoppings representam modalidade de condomínio, ainda que especial. De maneira geral, o artigo 1.334, inciso I, do Código Civil aduz que a convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Ao analisar esse dispositivo, frise-se, para condomínios edilícios, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que: 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002. [...]” (STJ, REsp 1816039/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3.T., j. 04/02/2020, grifo nosso). E, nessa questão, convém ressaltar que a taxa ordinária consiste naquela verba empregada para fazer face às despesas necessárias à administração, como água, energia, esgoto, limpeza, pagamento de salários, conservação e manutenção de elevadores e equipamentos e outros itens. De outra parte, taxa extra (ou extraordinária) compreende as verbas que são arrecadadas para gastos que agreguem valor ao condomínio, e geralmente são atrelados a questões estruturais: troca de piso, construção de piscina, obras para repor as condições de habitabilidade, pintura externa e outros. Porém, os shopping centers possuem regras específicas, que fogem da realidade de outros empreendimentos imobiliários. E, para o cálculo do rateio das despesas comuns, valem-se de algumas premissas que este Relator não tem à disposição para analisar, máxime porque é notório que as variáveis são as mais diversas: metro quadrado, fração ideal, natureza do espaço ocupado e outras. Inclusive, existe a possibilidade de efetuar um Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD)[1]. Esse índice pode englobar outras variáveis, como a localização da loja, a extensão da vitrine, a atividade comercial exercida, e aquilo que os próprios agravantes citaram com outras palavras, ao mencionar a rede de empresas Cinemark, que está fechada e é um fator de atração de consumidores: trata-se do Tenant Mix, que representa a composição do meio ambiente formada pelas lojas que são responsáveis por atrair um grande público para um shopping, e favorecer, assim, o direcionamento do consumo dessas pessoas para outros produtos e serviços naquela mesma localidade. No caso vertente, observa-se que os valores das taxas condominiais são estabelecidos em contrato em valores fixos, para dois agravantes, cujas variáveis para as composições não são atualmente conhecidas pelo julgador, e, para a última, aplica-se expressamente o já acima mencionado Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD): - no contrato de locação do agravado com JOSÉ CARLOS CARNEIRO DE MENDONÇA NETO e RAFFAEL ABREU BLANCO (RKI RECREAÇÃO E LAZER LTDA, nome fantasia PLAY GAMES), cláusula IX, só há menção de que o valor a título de encargos comuns será de R$ 35.000,00, reajustáveis e pagável na forma prevista naquele instrumento (ID 17112003, p. 43). A título de informação, houve posterior aditivo contratual para, entre outros pontos, modificar o nome fantasia para GO GAMES, conforme ID 17112003, p. 66, também dos autos do agravo de instrumento; - no contrato de locação do agravado com VICTOR LUIZ RICCIOPPO ROSSETTI (RLV LOCAÇÕES COLABORATIVAS, nome fantasia CO WORK), na cláusula IX, só verifica-se que os encargos comuns, depois de passar por um período de isenção e outro de valor a menor, passaram a ser cobrados na ordem de R$ 10.000,00, a contar de 1o de julho de 2019 (ID 63960585, p. 2); - no contrato de locação do agravado com ANDREA MARQUES HIPÓLITO (MALDIVIAS COMÉRCIO DE COMESTÍVEIS LTDA, nome fantasia STONIA ICECREAM LAND), também na cláusula IX, estabelece-se que os encargos comuns serão por CRD – Coeficiente de Rateio de Despesa (ID 65043445, p. 35). Especificamente em relação ao pedido de emprego, pelo agravado, de eventual valor constante de fundo de reserva, vejo que a referida demanda não pode ser atendida, nesse juízo sumário. Não se sabe o valor que existe, não se sabe se ele é capaz de arcar com parte de despesas ordinárias e por quanto tempo e, sobretudo, os agravantes não juntaram eventual convenção, documento que possivelmente abarca as normas acerca do emprego dessa rubrica, visto que o Código Civil de 2002 não regulou pormenores sobre fundo de reserva. Assim, mostra-se inviável acolher o referido pleito. Ato contínuo, por mais que o Superior Tribunal de Justiça já tenha definido que o fato do príncipe, caracterizado como uma imposição de autoridade causadora de dano, de um lado, viabiliza a responsabilização do Estado; e, de outro, rompe do liame necessário entre o resultado danoso e a conduta dos particulares, configurando, em disputas privadas, nítida hipótese de força maior[2], entendo que a matéria não se encontra suficientemente madura para ser decidida, em caráter liminar, nos moldes dos dois pedidos formulados pelos agravantes: analisar a questão para atribuir um percentual para isenção – 100% ou 50% - como postulado, requer análise detalhada de provas, o que é incabível nesse momento processual. Não bastasse, garantir patamar além daquele ofertado pelo próprio shopping, nesse momento, poderia culminar em desequilíbrio ainda maior para os envolvidos e terceiros. Veja-se que, em um primeiro olhar, simplesmente isentar os três agravantes das taxas ordinárias certamente ensejaria a redistribuição do ônus dos custos de manutenção do empreendimento para outros lojistas e para o próprio shopping, gerando efeito cascata. Por outro lado, e sabendo-se que foi o próprio shopping agravado quem indicou que, após reorganizar uma série de fluxos e despesas administrativas, conseguiu oferecer uma redução das taxas condominiais na ordem de 30% sobre o valor ordinariamente cobrado de cada um dos lojistas, tendo como referência as quantias cobradas antes da pandemia COVID-19, entendo ser possível antecipar os efeitos da tutela de urgência para garantir aos agravantes a manutenção da diminuição das taxas condominiais na ordem de 30%, até ulterior manifestação do Juízo de Primeiro Grau, que analisará detidamente as provas que certamente serão produzidas. Portanto, ao menos nesse juízo de cognoscibilidade, encontram-se presentes, EM PARTE, os requisitos necessários ao deferimento do pedido de antecipação dos efeitos da tutela de urgência no presente recurso, tendo em conta a probabilidade do direito afirmado (que foi inclusive concedido unilateralmente, mas sem prazo, pelo agravado) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (sobrevivência financeira de todos envolvidos nesse momento transitório de caos econômico). Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE o pedido liminar, para antecipar os efeitos da tutela de urgência, somente com o escopo de garantir aos agravantes a manutenção do desconto de 30% sobre as taxas condominiais (tendo como parâmetro os valores cobrados antes do início da pandemia COVID-19), nos moldes inicialmente propostos pelo próprio agravado, até ulterior decisão do Juízo da Vigésima Quinta Vara Cível de Brasília. E, conforme ressaltado em primeiro grau, os efeitos das medidas de urgência deferidas são reversíveis e não significa que perdurarão até a decisão de mérito, mas, sim, que serão ajustadas à realidade fática apresentada, conforme a evolução do cenário da pandemia COVID-19 no Distrito Federal. Ao ensejo e considerando que incumbe ao magistrado promover, a qualquer tempo, a autocomposição (artigo 139, V, do Código de Processo Civil), remetam-se os autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania – CEJUSC do Segundo Grau, para designação de audiência de conciliação judicial; oportunidade na qual as partes, mediante concessões mútuas, poderão resolver a lide consensualmente. Comunique-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Intime-se o agravado para que, querendo, respondam ao presente recurso no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 26 de junho de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator ____________________________________ NERY, Rosa Maria de Andrade; NERY JUNIOR, Nelson. Instituições de direito civil: volume 2 [livro eletrônico]: das obrigações, dos contratos e da responsabilidade civil. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2019. TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 7a ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2017. SIMÃO, José Fernando. O contrato nos tempos da COVID-19. Esqueçam a força maior e pensem na base do negócio. Disponível em: &lt;https://www.migalhas.com.br/arquivos/2020/4/8CF00E104BC035_covid.pdf.&gt; Acesso em: 24 jun. 2020. [1] https://blog.grupoease.com.br/crd-saiba-o-que-considerar-para-definir-o-coeficiente-de-rateio-de-despesas/. Acesso em 25 jun. 2020. [2] REsp 1280218/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/06/2016, DJe 12/08/2016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0718816-22.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RKI RECREACAO E LAZER LTDA, MALDIVIAS COMERCIO DE COMESTIVEIS LTDA, RVL LOCACOES COLABORATIVAS LTDA AGRAVADO: PIER 21 CULTURA E LAZER S/A D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por RVL LOCACOES COLABORATIVAS LTDA, MALDIVIAS COMERCIO DE COMESTIVEIS LTDA e RKI RECREACAO E LAZER LTDA (autores), contra decisão proferida pelo Juízo da Vigésima Quinta Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de conhecimento (Processo no 0715570-15.2020.8.07.0001) ajuizada pelos ora agravantes, em litisconsórcio ativo com LG ALIMENTOS LTDA – EPP, PATO DO CERRADO LANCHONETE E CAFETERIA LTDA, PIER COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA – ME, FFG COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA – ME e GELEIA FOOD TRUCK EIRELI, em desfavor de PIER 21 CULTURA E LAZER S/A, deferiu parcialmente a tutela de urgência em caráter antecedente por eles requerida e determinou a suspensão parcial dos contratos de locação celebrados entre as partes, para afastar a garantia do aluguel mínimo e seus acessórios (os encargos da mora parcial e seus efeitos desde 19.03.2020, o fundo de promoção e propaganda, bem como a segunda parcela do 13o aluguel de 2019 – com vencimento para julho/2020), de modo a manter os demais termos dos contratos que são objeto da lide, notadamente os pagamentos devidos a terceiros. Na mesma decisão, por outro lado, determinou-se que as empresas autoras deverão continuar a adimplir o aluguel referente a percentual sobre o faturamento, quando houver (como a hipótese de faturamento por utilizar-se dos serviços de delivery ou aplicativos de entrega, por exemplo), e a pagar os encargos condominiais e valores devidos a terceiros, até ulterior decisão judicial (ID 64004074, dos autos de origem). Em suas razões (ID 17111986), os agravantes sustentam que não possuem condições financeiras de arcar com as despesas condominiais, nos moldes estabelecidos pelo agravado. No caso da RKI RECREAÇÃO E LAZER LTDA, destacam que o estabelecimento continua fechado, desde 19.03.2020, tendo em vista que a atividade por ela exercida não foi contemplada dentre as exceções para reabertura em 27.05.2020, contidas no Decreto Distrital 40.817/2020. No caso da MALDIVIAS COMÉRCIO DE COMESTÍVEIS LTDA (nome fantasia STONIA ICECREAM LAND), afirmam que a natureza da atividade empresarial, que engloba a venda de sorvetes e congelados em taças de vidro para consumo no local, dada a necessidade de serem servidos rapidamente, impede a prática de delivery (modalidade autorizada no mencionado decreto). Em relação à terceira agravante, RLV LOCAÇÕES COLABORATIVAS, destaca-se que, por se tratar de um estabelecimento comercial de coworking (espaço colaborativo com salas e auditórios para trabalhos individuais ou em grupo e que possui capacidade original para o atendimento de 200 pessoas, todas trabalhando ao mesmo tempo em um espaço compartilhado), houve a necessidade de fazer uma série de adaptações para se adequar ao distanciamento mínimo de dois metros entre as pessoas, o que reduziu de maneira substancial a performance dessa pessoa jurídica. Afirma que, de plano, a rentabilidade máxima já foi reduzida em 50% (a capacidade caiu de 200 para 100 pessoas). As três agravantes sustentam que não possuem qualquer faturamento desde 19.03.2020, o que vem causando enormes prejuízos econômicos, e afirmam que há um desequilíbrio contratual entre as partes. Relatam que a administração do Shopping Pier 21 ofereceu proposta de redução da taxa condominial em 30%, mas que tal valor somente será aplicado mediante pagamento em data estipulada, como consta no informativo disponibilizado aos lojistas. Relatam que a situação vivenciada pela pandemia COVID-19 se trata de força maior, nos termos do artigo 393, parágrafo único, do Código Civil. Sustentam que o decreto distrital que determinou o fechamento dos shoppings centers, bem como aquele que permitiu a reabertura, com restrições, configuram fato do príncipe. Informam que o shopping detém fundo de reserva para prosseguir adimplindo com todos os contratos essenciais. Mencionam os princípios da solidariedade, da cidadania, do equilíbrio contratual e, liminarmente, requerem a concessão da tutela provisória de urgência em sede recursal, para determinar a suspensão das taxas condominiais, e, subsidiariamente, para reduzir a cobrança delas em 50% sobre o valor total. No mérito, buscam a confirmação da liminar, in totum. O preparo não foi recolhido, tendo em vista que o Juízo a quo autorizou o pagamento das despesas processuais ao final do procedimento, fundamentado nas dificuldades financeiras transitórias pelas quais passam as pessoas jurídicas autoras da ação de conhecimento no primeiro grau (ID 64004074, dos autos de origem). O recurso foi distribuído por prevenção a este Relator, tendo em vista a interposição anterior de outro agravo de instrumento (Processo no 0718058-43.2020.8.07.0000), porém tendo como agravante o réu no feito de origem, PIER 21 CULTURA E LAZER S/A, oportunidade em que se discute o mesmo contexto fático-probatório. Relatados, decido. Numa análise prefacial que o momento oportuniza, VISLUMBRO EM PARTE os requisitos para a concessão da tutela recursal pleiteada pelos agravantes. In casu, cumpre salientar que os agravantes juntaram dois comunicados que foram repassados pela administração do Shopping Pier 21, desde o início dos efeitos da pandemia COVID-19. Em 28 de março de 2020, o agravado informou aos lojistas do shopping, a cujo grupo os agravantes pertencem, que, unilateralmente (ID 17113221 - Pág. 1): - diminuiu em aproximadamente 29% a soma mensal dos encargos condominiais, com impacto direto nos encargos mensais das lojas, com vencimento em 05.04.2020; - isentou os lojistas do fundo de promoção e propaganda que venceria em 05.04.2020; - concedeu desconto de 30% no aluguel mínimo, vinculado ao pontual e integral pagamento do boleto dos encargos condominiais a vencer em 05.04.2020. Nessa hipótese, os 70% restantes do aluguel mínimo terão seu pagamento prorrogado para 05.03.2021; Já em 28 de abril, o agravante comunicou aos lojistas do Shopping Pier 21 que, unilateralmente (ID 17113221 - Pág. 2): - reduziu a cota condominial em 30%, em relação aos valores praticados anteriormente ao fechamento do shopping, com vencimento para maio de 2020; - isentou os lojistas do fundo de reserva técnica, com vencimento para maio de 2020; - concedeu desconto de 80% em relação ao fundo de promoção e propaganda, com vencimento para maio de 2020 (competência do mês de abril); - em relação ao aluguel mínimo, com vencimento em maio de 2020 (competência do mês de abril), não houve desconto, mas somente prorrogação do vencimento para 05.05.2021; - ‘Os lojistas adimplentes com os pagamentos dos encargos da locação com vencimento em abril e maio/20 e que mantenham o vínculo locatício até o dia 05 de maio de 2021, estarão automaticamente isentos do pagamento do aluguel mínimo (competência abril/20), cujo vencimento foi prorrogado para 05 de maio de 2021. Havendo extinção do contrato de locação em data anterior ao dia 05 de maio de 2021, o aluguel mínimo (competência abri/20) deverá ser pago integralmente, sem desconto, na data da rescisão do respectivo contrato’; De início, cumpre analisar se a hipótese vertente é daquelas que autorizam, ou não, a revisão judicial dos contratos, ainda que provisória. A doutrina de TARTUCE (2017, p. 437-439) elenca seis requisitos, cumulativos, a serem preenchidos, pelos contratos. O primeiro deles é a necessidade de o contrato ser sinalagmático. E, na espécie, é indiscutível que há direitos e obrigações de todos os envolvidos: o empreendimento é responsável por locar o espaço aos lojistas, ofertando segurança, limpeza e outros elementos, em troca de uma série de retribuições pecuniárias. E, analisando o primeiro requisito, verifica-se que o segundo também está preenchido: a onerosidade, visto que há vantagem para ambos os contratantes, com a realização de uma prestação (locação de um espaço) e uma contraprestação (retribuições pecuniárias). O terceiro requisito é a necessidade de o contrato ser comutativo, ou seja, as partes já sabem quais as prestações cabem aos envolvidos. Explicado de outra maneira, seria o oposto do contrato aleatório, no qual a prestação de uma das partes não é conhecida com precisão. O exemplo clássico são os seguros, que possuem uma álea (dependente de um fator sorte, desconhecido; o sinistro pode, ou não, acontecer, e a seguradora ter, ou não, que arcar com uma indenização). No caso vertente, observa-se que os envolvidos sabem de antemão as prestações a que cada um deve se comprometer a arcar (como o aluguel mínimo e o valor de condomínio, por exemplo). Por outro lado, e também em um juízo de cognição sumária, observa-se que há parcela variável nessas prestações, como o aluguel decorrente de percentual sobre o faturamento (que é variável e, nesse ponto, existe certa aleatoriedade). Adiante, exige-se que a avença seja de execução diferida ou trato sucessivo. E a explicação é clara: se fosse instantâneo, oportunidade em que já teria sido celebrado e aperfeiçoado, não haveria que se discutir revisão a posteriori, por imprevisibilidade. Aqui, por se cuidar de contratos de locação e acessórios, resta indene de dúvidas que se amolda à segunda hipótese (trato sucessivo). O quinto requisito está diretamente ligado ao motivo imprevisível, contido na redação do artigo 317, do Código Civil, transcrita a seguir: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Esse requisito é, de longe, o mais difícil de ser preenchido, ao se analisar a possibilidade de revisão judicial dos contratos, sobretudo porque, nos dizeres da própria doutrina citada: (...) poucos casos são enquadrados como imprevisíveis por nossos Tribunais, eis que a jurisprudência nacional sempre considerou o fato imprevisto tendo como parâmetro o mercado, o meio que envolve o contrato e não a parte contratante. A partir dessa análise, em termos econômicos, na sociedade pós-moderna globalizada, nada é imprevisto, tudo se tornou previsível. Ilustrando, não seriam imprevisíveis o aumento do dólar, o desemprego ou a escala inflacionária. (IDEM, p. 438). Este Desembargador faz questão de frisar que a lição ora citada não é do corrente ano, e os exemplos citados não se encaixam no atual panorama. Logo, ninguém, repito, ninguém, pode contradizer a afirmação de que a pandemia do COVID-19 era algo imprevisível. Logo, restou preenchido o requisito da imprevisibilidade. O sexto e derradeiro elemento essencial compreende a análise sobre a presença de onerosidade excessiva em relação a uma das partes. E, por essa expressão – onerosidade excessiva – a doutrina alude ao fenômeno de desarranjo do equilíbrio econômico do negócio jurídico, permitindo um tratamento jurídico para essa situação. A onerosidade excessiva pode tornar a prestação desproporcional relativamente ao momento de sua execução. (NERY, 2019). Há inclusive o enunciado 366 do CJF/STJ que dispõe que o fato extraordinário e imprevisível causador de onerosidade excessiva é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação. Analisando o caso concreto, em um juízo sumário, os agravantes (autores, na origem), ao lado de outros integrantes do polo ativo da demanda, indicaram que desembolsam quantias referentes a doze rubricas, a saber: 1) Aluguel mínimo; 2) Aluguel correspondente a uma porcentagem sobre a receita bruta; 3) Despesa condominial ordinária; 4) Contribuição ao fundo de reserva condominial; 5) IPTU; 6) “Efluentes”; 7) Seguro do imóvel alugado; 8) Taxa de “efluentes” linear 9) Fundo de promoção e propaganda (FPP); 10) CDU – Cessão de direito de uso [para alguns dos locatários]; 11) Multas moratórias decorrentes do atraso por absoluta impossibilidade de pagamento; 12) Pagamento do 13o aluguel de 2019, que é divido em 2 parcelas, sendo a 1a em fevereiro/20 e a 2a parcela em julho/20. É notório que a Organização Mundial de Saúde classificou a situação que se vivencia atualmente como pandemia em 11.03.2020. E, pela necessidade de ações de contenção e distanciamento social, houve a edição do Decreto Distrital 40.539/2020, que determinou o fechamento obrigatório dos shoppings centers a contar de 23.03.2020, e que cuja renovação de efeitos, que atingem diretamente a relação jurídica afeta aos litigantes, foi sendo prorrogada por sucessivos decretos. No caso concreto, as atividades foram suspensas em 19.03.2020, conforme comunicado ofertado pelo próprio agravado, aos lojistas (ID 63960983, dos autos de origem). A reabertura desses estabelecimentos comerciais foi autorizada pelo Decreto Distrital 40.817/2020, mais precisamente no artigo 4o, a contar de 27.05.2020, em horário reduzido: das 13 às 21 horas, e com uma série de restrições. As praças de alimentação permanecem fechadas, autorizando-se exclusivamente os serviços de entrega em domicílio e retirada do produto, vedado o consumo no local, e que se mantenham fechadas as áreas de recreação e lojas como brinquedotecas, de jogos eletrônicos, cinemas, teatros e congêneres. Cumpre salientar que as áreas de atuação dos três agravantes – jogos eletrônicos, alimentação e utilização de espaço para atividades colaborativas (coworking) – foram, em princípio, bastante afetadas pelas medidas sanitárias e de isolamento social impostas pelo Poder Público. E, ao compulsar os autos de origem (0715570-15.2020.8.07.0001), observa-se que: - RKI RECREACAO E LAZER LTDA (nome fantasia GO GAMES) continua não tendo autorização para funcionar, por determinação do Governo do Distrito Federal, devido à área de atuação (brinquedoteca e jogos eletrônicos e infantis). Justamente por essa razão, o faturamento mensal dessa pessoa jurídica (que variava de R$98.000,00 até R$179.000,00, de janeiro de 2019 até fevereiro de 2020), foi a zero, nos meses de abril e maio do corrente ano (ID 63957574), e assim permanecerá, até que seja autorizada a reabertura dessa atividade empresarial; - RLV LOCAÇÕES COLABORATIVAS (EIXO COWORKING) apresentou faturamento mensal de janeiro a maio (ID 63960587), ocasião em que os valores decresceram de aproximadamente R$38.000,00 (janeiro de 2020) para praticamente R$6.000,00 em abril, e R$2.900,00, em maio. Ainda há a informação nos autos de que a atividade ali exercida (áreas colaborativas para estudo e trabalho, contando inclusive com cozinha compartilhada) não respeitava o distanciamento mínimo agora exigido, o que tem resultado no cancelamento dos contratos formulados pelos clientes (chamados de residentes, pelo empreendedor), além de diminuição da quantidade de compartimentos disponíveis para serem preenchidos (ID 63960589); - MALDIVIAS COMERCIO DE COMESTIVEIS LTDA (nome fantasia STONIA ICECREAM) apresentou faturamento do mês de março de 2020 (R$17.688,25) e, no mês seguinte (abril), o faturamento foi zerado (ID 65043447). E, como a agravante informa que continua fechada, e trouxe as razões pelas quais acredita não poder atuar no momento, presume-se que não esteja havendo a entrada de recursos em caixa. Assim, verifica-se, em análise superficial, que há severas dificuldades financeiras a serem enfrentadas pelas agravantes. E, mesmo com a reabertura gradual do comércio, sabe-se que a retomada da atividade econômica será paulatina: os consumidores não voltarão ao antigo padrão considerado normal de consumo por um bom tempo, o que comprometerá, em parte, o faturamento dessas sociedades empresárias. E, diante dessas informações, entendo que está demonstrada a onerosidade excessiva enfrentada pelas agravantes, ocasionando um desarranjo do equilíbrio econômico do negócio jurídico, a cravar a necessidade de, pelo menos em parte, revisão contratual por fato superveniente, diante de uma imprevisibilidade, somada a uma onerosidade excessiva. Vale destacar que, ainda nessa toada, não se desconhece a redação conferida ao artigo 421-A, do Código Civil, incluído pela Declaração de Direitos de Liberdade Econômica (Lei 13.874/2019), que aduz que: Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Entrementes, a situação vivenciada pelo país e pelo mundo, em decorrência da pandemia COVID-19, a causar mazelas de toda ordem (econômicas, sociais e até políticas), autoriza a análise e, se for o caso, revisão judicial dos contratos formulados, visto que se encontra abarcada pela situação excepcional e limitada narrada pelo dispositivo. Logo, superada essa primeira etapa (subsunção dos fatos alegados à norma que autoriza a revisão judicial dos contratos), far-se-á uma análise superficial dos elementos que merecem, ou não, a intervenção estatal. E, de início, cita-se o pensamento de SIMÃO (2020, p. 10), que menciona: É por isso que o contrato de locação comercial (não residencial nos termos da lei 8.245/91) passa a ser o centro das atenções em tempos de pandemia. Os centros comerciais (Shoppings Centers) estão fechados por decisão do poder executivo. As lojas deixam de ter qualquer faturamento, ou seja, cessam suas atividades. Se é verdade que o aluguel a ser pago pelo volume de vendas (faturamento) cai para zero, a chamada res sperata, ou seja, as vantagens que o locatário paga por estar naquele shopping center, cujo renome lhe rende bons resultados, precisa ser revista quando há fechamento do shopping. Note-se que as despesas do empreendedor com água, luz, limpeza etc. (repassadas ou não aos lojistas) tende a zero. Os custos do empreendimento se minimizam demais quando há o encerramento (temporário das atividades). E, no caso vertente, dentre aquela série de doze rubricas que os locatários são obrigados a honrar, já citadas acima, o Juízo a quo, ao decidir a questão, houve por bem suspender parcialmente os contratos de locação celebrados entre as partes para afastar a garantia do aluguel mínimo e seus acessórios (os encargos da mora parcial e seus efeitos desde 19.03.2020, o fundo de promoção e propaganda, bem como a segunda parcela do 13o aluguel – julho/2020), de modo a manter os demais termos dos contratos que são objeto da lide, notadamente os pagamentos devidos a terceiros. Na mesma decisão, por outro giro, determinou-se que as empresas autoras deverão continuar a adimplir o aluguel percentual sobre o faturamento, quando houver (como a hipótese de faturamento por utilizar-se dos serviços de delivery ou aplicativos de entrega, por exemplo), e a pagar os encargos condominiais e valores devidos a terceiros, até ulterior decisão judicial (ID 64004074, dos autos de origem). Por ocasião da decisão que lancei, em 25.06.2020, no Agravo de Instrumento 0718058-43.2020.8.07.0000, interposto por PIER 21 CULTURA E LAZER S/A, que buscou combater a mesma decisão judicial proferida pelo Juízo da 25a Vara Cível de Brasília, DEFERI EM PARTE o pedido liminar, somente para suspender a decisão a quo no que diz respeito à segunda parcela do 13o aluguel. Determinei, porém, a postergação do início da exigibilidade da segunda parcela do 13o aluguel, que vencia em julho/2020, para dezembro de 2020, podendo ser dividido o pagamento do 13o aluguel em questão em até quatro parcelas, vencendo a primeira em dezembro de 2020 e cada uma das três restantes em cada um dos meses subsequentes. (ID 17145831). As três pessoas jurídicas que ora agravam da mesma decisão prolatada em primeiro grau (agravo protocolado em 23.06.2020, às 23h01), e que não teriam como estar cientes do decisum deste Relator no Agravo de Instrumento 0718058-43.2020.8.07.0000 (decisão lançada em 25.06.2020, às 14h29), agora buscam a concessão de tutela de urgência em grau recursal, para obstar as cobranças de taxas condominiais, e, subsidiariamente, para que elas sejam reduzidas ao patamar de 50% do valor ordinariamente cobrado. E, para tanto, colacionam as razões já relatadas. Não se desconhece o complicado momento por que passam cada uma das pessoas físicas e jurídicas, em virtude do colapso econômico enfrentado em decorrência da pandemia COVID-19. Foi inclusive com base nesse panorama que não deferi, pelo menos por ora, o pedido de efeito suspensivo formulado pelo Shopping Pier 21, no ponto em que pretendia retornar a vigência dos termos contratuais entabulados, cobrando dos lojistas aluguel mínimo e seus acessórios, bem como fundo de promoção e propaganda. Contudo, o pedido que os agravantes agora formulam merece análise acurada, sobretudo porque os shoppings representam modalidade de condomínio, ainda que especial. De maneira geral, o artigo 1.334, inciso I, do Código Civil aduz que a convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Ao analisar esse dispositivo, frise-se, para condomínios edilícios, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que: 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002. [...]” (STJ, REsp 1816039/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3.T., j. 04/02/2020, grifo nosso). E, nessa questão, convém ressaltar que a taxa ordinária consiste naquela verba empregada para fazer face às despesas necessárias à administração, como água, energia, esgoto, limpeza, pagamento de salários, conservação e manutenção de elevadores e equipamentos e outros itens. De outra parte, taxa extra (ou extraordinária) compreende as verbas que são arrecadadas para gastos que agreguem valor ao condomínio, e geralmente são atrelados a questões estruturais: troca de piso, construção de piscina, obras para repor as condições de habitabilidade, pintura externa e outros. Porém, os shopping centers possuem regras específicas, que fogem da realidade de outros empreendimentos imobiliários. E, para o cálculo do rateio das despesas comuns, valem-se de algumas premissas que este Relator não tem à disposição para analisar, máxime porque é notório que as variáveis são as mais diversas: metro quadrado, fração ideal, natureza do espaço ocupado e outras. Inclusive, existe a possibilidade de efetuar um Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD)[1]. Esse índice pode englobar outras variáveis, como a localização da loja, a extensão da vitrine, a atividade comercial exercida, e aquilo que os próprios agravantes citaram com outras palavras, ao mencionar a rede de empresas Cinemark, que está fechada e é um fator de atração de consumidores: trata-se do Tenant Mix, que representa a composição do meio ambiente formada pelas lojas que são responsáveis por atrair um grande público para um shopping, e favorecer, assim, o direcionamento do consumo dessas pessoas para outros produtos e serviços naquela mesma localidade. No caso vertente, observa-se que os valores das taxas condominiais são estabelecidos em contrato em valores fixos, para dois agravantes, cujas variáveis para as composições não são atualmente conhecidas pelo julgador, e, para a última, aplica-se expressamente o já acima mencionado Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD): - no contrato de locação do agravado com JOSÉ CARLOS CARNEIRO DE MENDONÇA NETO e RAFFAEL ABREU BLANCO (RKI RECREAÇÃO E LAZER LTDA, nome fantasia PLAY GAMES), cláusula IX, só há menção de que o valor a título de encargos comuns será de R$ 35.000,00, reajustáveis e pagável na forma prevista naquele instrumento (ID 17112003, p. 43). A título de informação, houve posterior aditivo contratual para, entre outros pontos, modificar o nome fantasia para GO GAMES, conforme ID 17112003, p. 66, também dos autos do agravo de instrumento; - no contrato de locação do agravado com VICTOR LUIZ RICCIOPPO ROSSETTI (RLV LOCAÇÕES COLABORATIVAS, nome fantasia CO WORK), na cláusula IX, só verifica-se que os encargos comuns, depois de passar por um período de isenção e outro de valor a menor, passaram a ser cobrados na ordem de R$ 10.000,00, a contar de 1o de julho de 2019 (ID 63960585, p. 2); - no contrato de locação do agravado com ANDREA MARQUES HIPÓLITO (MALDIVIAS COMÉRCIO DE COMESTÍVEIS LTDA, nome fantasia STONIA ICECREAM LAND), também na cláusula IX, estabelece-se que os encargos comuns serão por CRD – Coeficiente de Rateio de Despesa (ID 65043445, p. 35). Especificamente em relação ao pedido de emprego, pelo agravado, de eventual valor constante de fundo de reserva, vejo que a referida demanda não pode ser atendida, nesse juízo sumário. Não se sabe o valor que existe, não se sabe se ele é capaz de arcar com parte de despesas ordinárias e por quanto tempo e, sobretudo, os agravantes não juntaram eventual convenção, documento que possivelmente abarca as normas acerca do emprego dessa rubrica, visto que o Código Civil de 2002 não regulou pormenores sobre fundo de reserva. Assim, mostra-se inviável acolher o referido pleito. Ato contínuo, por mais que o Superior Tribunal de Justiça já tenha definido que o fato do príncipe, caracterizado como uma imposição de autoridade causadora de dano, de um lado, viabiliza a responsabilização do Estado; e, de outro, rompe do liame necessário entre o resultado danoso e a conduta dos particulares, configurando, em disputas privadas, nítida hipótese de força maior[2], entendo que a matéria não se encontra suficientemente madura para ser decidida, em caráter liminar, nos moldes dos dois pedidos formulados pelos agravantes: analisar a questão para atribuir um percentual para isenção – 100% ou 50% - como postulado, requer análise detalhada de provas, o que é incabível nesse momento processual. Não bastasse, garantir patamar além daquele ofertado pelo próprio shopping, nesse momento, poderia culminar em desequilíbrio ainda maior para os envolvidos e terceiros. Veja-se que, em um primeiro olhar, simplesmente isentar os três agravantes das taxas ordinárias certamente ensejaria a redistribuição do ônus dos custos de manutenção do empreendimento para outros lojistas e para o próprio shopping, gerando efeito cascata. Por outro lado, e sabendo-se que foi o próprio shopping agravado quem indicou que, após reorganizar uma série de fluxos e despesas administrativas, conseguiu oferecer uma redução das taxas condominiais na ordem de 30% sobre o valor ordinariamente cobrado de cada um dos lojistas, tendo como referência as quantias cobradas antes da pandemia COVID-19, entendo ser possível antecipar os efeitos da tutela de urgência para garantir aos agravantes a manutenção da diminuição das taxas condominiais na ordem de 30%, até ulterior manifestação do Juízo de Primeiro Grau, que analisará detidamente as provas que certamente serão produzidas. Portanto, ao menos nesse juízo de cognoscibilidade, encontram-se presentes, EM PARTE, os requisitos necessários ao deferimento do pedido de antecipação dos efeitos da tutela de urgência no presente recurso, tendo em conta a probabilidade do direito afirmado (que foi inclusive concedido unilateralmente, mas sem prazo, pelo agravado) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (sobrevivência financeira de todos envolvidos nesse momento transitório de caos econômico). Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE o pedido liminar, para antecipar os efeitos da tutela de urgência, somente com o escopo de garantir aos agravantes a manutenção do desconto de 30% sobre as taxas condominiais (tendo como parâmetro os valores cobrados antes do início da pandemia COVID-19), nos moldes inicialmente propostos pelo próprio agravado, até ulterior decisão do Juízo da Vigésima Quinta Vara Cível de Brasília. E, conforme ressaltado em primeiro grau, os efeitos das medidas de urgência deferidas são reversíveis e não significa que perdurarão até a decisão de mérito, mas, sim, que serão ajustadas à realidade fática apresentada, conforme a evolução do cenário da pandemia COVID-19 no Distrito Federal. Ao ensejo e considerando que incumbe ao magistrado promover, a qualquer tempo, a autocomposição (artigo 139, V, do Código de Processo Civil), remetam-se os autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania – CEJUSC do Segundo Grau, para designação de audiência de conciliação judicial; oportunidade na qual as partes, mediante concessões mútuas, poderão resolver a lide consensualmente. Comunique-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Intime-se o agravado para que, querendo, respondam ao presente recurso no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 26 de junho de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator ____________________________________ NERY, Rosa Maria de Andrade; NERY JUNIOR, Nelson. Instituições de direito civil: volume 2 [livro eletrônico]: das obrigações, dos contratos e da responsabilidade civil. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2019. TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 7a ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2017. SIMÃO, José Fernando. O contrato nos tempos da COVID-19. Esqueçam a força maior e pensem na base do negócio. Disponível em: &lt;https://www.migalhas.com.br/arquivos/2020/4/8CF00E104BC035_covid.pdf.&gt; Acesso em: 24 jun. 2020. [1] https://blog.grupoease.com.br/crd-saiba-o-que-considerar-para-definir-o-coeficiente-de-rateio-de-despesas/. Acesso em 25 jun. 2020. [2] REsp 1280218/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/06/2016, DJe 12/08/2016