Tribunal: TJDFT
Processo: 0700447-82.2017.8.07.0000
Órgão julgador: ESDRAS NEVES
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-02-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0700447-82.2017.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO OPPORTUNITY DE INVESTIMENTO S.A., JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: ADRIANA CLAUDIA LOPES CARVALHO FURTADO, WENDEL DOS SANTOS FURTADO D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de efeito suspensivo, interposto por OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO e JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão parcial de mérito proferida pelo Juízo da Décima Terceira Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de rescisão de contrato combinada com repetição de indébito, proposta por ANA CLÁUDIA LOPES CARVALHO FURTADO e WENDEL DOS SANTOS FURTADO, julgou parcialmente procedente o pedido para: a) decretar a resolução do contrato firmado entre as partes por culpa exclusiva das rés b) condenar as rés, solidariamente, a restituírem à parte autora, integralmente, os valores pagos, excluída a comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária, a partir do efetivo desembolso de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação até o efetivo pagamento c) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) do valor atualizado das parcelas pagas, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento (ID 1088899, págs. 47/59). Em suas razões (ID 1088865), a ré sustenta, em síntese, a ocorrência de caso fortuito/força maior, o que elide sua responsabilidade pelo atraso na conclusão das obras. Assevera ter ocorrido adimplemento substancial, impossibilitando, portanto, a resolução contratual. Defende a retenção de parte dos valores pagos pelos autores. Alega ser inadmissível a inversão de cláusula que fixa multa moratória. Requer a reforma da sentença, para: i) declarar a prescrição em relação ao pedido de devolução da comissão de corretagem ii) sejam acolhidas as excludentes de responsabilidade, bem como o adimplemento substancial por parte dos agravantes, e consequentemente autorizar a retenção do percentual de 30% dos valores pagos pelos agravados iii) alternativamente, afastar a inversão da cláusula penal do contrato. Preparo comprovado (ID 1088872). O processo foi sobrestado por tratar de tema afeto ao Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.020348-4 (ID 1103830). Determinou-se o levantamento do sobrestamento do presente recurso, em razão do julgamento temas 970 e 971, pelo Superior Tribunal de Justiça (ID 12901941). Relatados, decido. De acordo com os artigos 932, inciso III, e 1.019, ambos do Código de Processo Civil, incumbe ao relator não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida. Confira-se: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) III - não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida; Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: Portanto, por expressa determinação legal, compete ao Relator exercer o juízo de admissibilidade do recurso, indeferindo o seu processamento, quando ausentes pressupostos indispensáveis. Em consulta realizada no sistema de informações deste Tribunal de Justiça, a todos acessível, constata-se que foi proferida sentença no feito de origem em 31.03.2017, na qual reconheceu-se a prescrição da pretensão autoral no tocante à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Assim, em face da perda superveniente do objeto, o pedido de declaração da prescrição da devolução dos valores pagos pelos autores pela comissão de corretagem não merece ser conhecido, pois encontra-se manifestamente prejudicado. Feitas tais considerações iniciais, passo à análise dos requisitos indispensáveis à concessão do efeito suspensivo ao recurso. Ao receber o agravo de instrumento o relator poderá, nos termos do que dispõe o artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Para a concessão do efeito suspensivo ao recurso devem presentes os requisitos do artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a saber: a probabilidade do direito e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. A probabilidade do direito alegado refere-se à possibilidade de que o direito vindicado pela recorrente venha a ser reconhecido na decisão final. Numa análise perfunctória que o momento oportuniza, NÃO VISLUMBRO os requisitos para a concessão do efeito suspensivo pleiteado pelos agravantes. No que tange à probabilidade do direito vindicado, cinge-se a controvérsia a averiguar se houve ou não atraso na entrega do imóvel, se os fatos alegados pelas rés de que o atraso na entrega foi ocasionado por caso fortuito ou força maior e se são devidas as reparações pecuniárias requeridas pelos autores na inicial. Por conseguinte, devem ser observadas as disposições constantes do Código de Defesa do Consumidor no julgamento do presente litígio, uma vez que as partes se enquadram, respectivamente, na definição legal de consumidor e fornecedor, conforme dispõem os artigos 2o e 3o, ambos da Lei no 8.078/90. A cláusula 4.7 do contrato referente ao imóvel estipulou como prazo para conclusão da obra a data de 31.03.2013, com a possibilidade de ser prorrogada por 180 dias, nos termos da cláusula 4.7.1 (ID 1088875, págs. 24/25). Assim, o termo final para a entrega (data + prorrogação) seria até 31 de setembro de 2013; mas o imóvel foi efetivamente entregue apenas em 05.03.2015 (data da averbação da carta de habite-se - ID 1088899, pág. 69), ou seja, aproximadamente dezesseis meses após a data prevista, computando-se a prorrogação contratualmente prevista. As rés alegam que o atraso da entrega da obra se deu em razão da imprevisível morosidade do GDF na aprovação dos projetos necessários ao funcionamento dos empreendimentos e de fatores externos, tais como, chuvas, greves no transporte público e carência de mão de obra. No entanto, conforme entendimento deste Tribunal, os fatores alegados pelas rés não constituem justificativa capaz de enquadrar o atraso por caso fortuito ou força maior. Veja-se: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PROPAGANDA ENGANOSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 4. Inexiste caso fortuito ou força maior em razão de "excesso de chuvas", de "greve dos sistemas de transporte público" e de "falta de mão de obra qualificada na região". Esses eventos estão inseridos na seara de riscos assumidos pelas empresas dedicadas ao ramo da construção civil. Precedente firmado por este Egrégio Tribunal de Justiça. (...) 7. Apelação conhecida e parcialmente provida. (Acórdão 1216708, 00235147920158070003, Relator: ALVARO CIARLINI, 3a Turma Cível, data de julgamento: 12/11/2019, publicado no DJE: 12/12/2019) Assim, em princípio, não prospera a tese das rés de que é indevida a rescisão contratual ou a indenização, porque o atraso se deu por motivo de força maior ou caso fortuito; os motivos elencados não se enquadram nas mencionadas hipóteses. Nesta esteira, comprovado o atraso na entrega do imóvel, nasce para os compradores o direito de rescindirem o contrato por culpa das construtoras e serem ressarcidos naquilo que deixaram de obter pelo uso do imóvel durante o período de atraso, independentemente da comprovação dos prejuízos sofridos. Quanto à aplicação da cláusula penal em favor dos autores, as rés apresentam impugnação, sob o fundamento de que é inadmissível a inversão de cláusula que fixa multa moratória apenas para o caso de inadimplemento do promitente comprador. Registre-se que o presente feito estava sobrestado por cuidar de matérias submetidas às chamadas demandas repetitivas (temas 970 e 971, do Superior Tribunal de Justiça), em que se discute a possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com cláusula penal e a inversão da multa contratualmente prevista em desfavor do comprador de imóvel em razão do atraso na entrega. No julgamento do Recurso Especial No 1.614.721-DF, TEMA 971, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que é possível a inversão da cláusula penal em favor do comprador, devendo essa multa ser tomada como parâmetro para compensar eventual atraso na entrega. Examine-se: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. Documento: 97531371 - EMENTA / ACORDÃO - Site certificado - DJe: 25/06/2019 Página 1 de 2 Superior Tribunal de Justiça RECURSO ESPECIAL No 1.614.721 – DF (2016/0187952-6) RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. Constatado o atraso na entrega do imóvel, nasce para o comprador o direito de indenização em razão do inadimplemento da contratada e, havendo previsão contratual de cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, deve ela ser tomada como parâmetro na fixação do quantum indenizatório. Assim, numa análise perfunctória das razões recursais, não há probabilidade do direito vindicado. Também não se verifica a ocorrência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação capaz de subsidiar a concessão do efeito suspensivo. Não há nos autos elementos que informem a iminência de ato judicial que possa prejudicar os agravantes caso não haja a concessão do efeito suspensivo. Demais disto, constata-se que o processo de origem encontra-se arquivado definitivamente desde 25.08.2017 e não há notícia de cumprimento de sentença provisório iniciado pelos autores. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao Juízo de origem, dispensando-se as informações. Intimem-se os agravados para que respondam ao presente recurso no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília, D.F., 13 de fevereiro de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0700447-82.2017.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO OPPORTUNITY DE INVESTIMENTO S.A., JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: ADRIANA CLAUDIA LOPES CARVALHO FURTADO, WENDEL DOS SANTOS FURTADO D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de efeito suspensivo, interposto por OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO e JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão parcial de mérito proferida pelo Juízo da Décima Terceira Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de rescisão de contrato combinada com repetição de indébito, proposta por ANA CLÁUDIA LOPES CARVALHO FURTADO e WENDEL DOS SANTOS FURTADO, julgou parcialmente procedente o pedido para: a) decretar a resolução do contrato firmado entre as partes por culpa exclusiva das rés b) condenar as rés, solidariamente, a restituírem à parte autora, integralmente, os valores pagos, excluída a comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária, a partir do efetivo desembolso de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação até o efetivo pagamento c) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) do valor atualizado das parcelas pagas, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento (ID 1088899, págs. 47/59). Em suas razões (ID 1088865), a ré sustenta, em síntese, a ocorrência de caso fortuito/força maior, o que elide sua responsabilidade pelo atraso na conclusão das obras. Assevera ter ocorrido adimplemento substancial, impossibilitando, portanto, a resolução contratual. Defende a retenção de parte dos valores pagos pelos autores. Alega ser inadmissível a inversão de cláusula que fixa multa moratória. Requer a reforma da sentença, para: i) declarar a prescrição em relação ao pedido de devolução da comissão de corretagem ii) sejam acolhidas as excludentes de responsabilidade, bem como o adimplemento substancial por parte dos agravantes, e consequentemente autorizar a retenção do percentual de 30% dos valores pagos pelos agravados iii) alternativamente, afastar a inversão da cláusula penal do contrato. Preparo comprovado (ID 1088872). O processo foi sobrestado por tratar de tema afeto ao Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.020348-4 (ID 1103830). Determinou-se o levantamento do sobrestamento do presente recurso, em razão do julgamento temas 970 e 971, pelo Superior Tribunal de Justiça (ID 12901941). Relatados, decido. De acordo com os artigos 932, inciso III, e 1.019, ambos do Código de Processo Civil, incumbe ao relator não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida. Confira-se: Art. 932. Incumbe ao relator: (...) III - não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida; Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: Portanto, por expressa determinação legal, compete ao Relator exercer o juízo de admissibilidade do recurso, indeferindo o seu processamento, quando ausentes pressupostos indispensáveis. Em consulta realizada no sistema de informações deste Tribunal de Justiça, a todos acessível, constata-se que foi proferida sentença no feito de origem em 31.03.2017, na qual reconheceu-se a prescrição da pretensão autoral no tocante à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Assim, em face da perda superveniente do objeto, o pedido de declaração da prescrição da devolução dos valores pagos pelos autores pela comissão de corretagem não merece ser conhecido, pois encontra-se manifestamente prejudicado. Feitas tais considerações iniciais, passo à análise dos requisitos indispensáveis à concessão do efeito suspensivo ao recurso. Ao receber o agravo de instrumento o relator poderá, nos termos do que dispõe o artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Para a concessão do efeito suspensivo ao recurso devem presentes os requisitos do artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a saber: a probabilidade do direito e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. A probabilidade do direito alegado refere-se à possibilidade de que o direito vindicado pela recorrente venha a ser reconhecido na decisão final. Numa análise perfunctória que o momento oportuniza, NÃO VISLUMBRO os requisitos para a concessão do efeito suspensivo pleiteado pelos agravantes. No que tange à probabilidade do direito vindicado, cinge-se a controvérsia a averiguar se houve ou não atraso na entrega do imóvel, se os fatos alegados pelas rés de que o atraso na entrega foi ocasionado por caso fortuito ou força maior e se são devidas as reparações pecuniárias requeridas pelos autores na inicial. Por conseguinte, devem ser observadas as disposições constantes do Código de Defesa do Consumidor no julgamento do presente litígio, uma vez que as partes se enquadram, respectivamente, na definição legal de consumidor e fornecedor, conforme dispõem os artigos 2o e 3o, ambos da Lei no 8.078/90. A cláusula 4.7 do contrato referente ao imóvel estipulou como prazo para conclusão da obra a data de 31.03.2013, com a possibilidade de ser prorrogada por 180 dias, nos termos da cláusula 4.7.1 (ID 1088875, págs. 24/25). Assim, o termo final para a entrega (data + prorrogação) seria até 31 de setembro de 2013; mas o imóvel foi efetivamente entregue apenas em 05.03.2015 (data da averbação da carta de habite-se - ID 1088899, pág. 69), ou seja, aproximadamente dezesseis meses após a data prevista, computando-se a prorrogação contratualmente prevista. As rés alegam que o atraso da entrega da obra se deu em razão da imprevisível morosidade do GDF na aprovação dos projetos necessários ao funcionamento dos empreendimentos e de fatores externos, tais como, chuvas, greves no transporte público e carência de mão de obra. No entanto, conforme entendimento deste Tribunal, os fatores alegados pelas rés não constituem justificativa capaz de enquadrar o atraso por caso fortuito ou força maior. Veja-se: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PROPAGANDA ENGANOSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 4. Inexiste caso fortuito ou força maior em razão de "excesso de chuvas", de "greve dos sistemas de transporte público" e de "falta de mão de obra qualificada na região". Esses eventos estão inseridos na seara de riscos assumidos pelas empresas dedicadas ao ramo da construção civil. Precedente firmado por este Egrégio Tribunal de Justiça. (...) 7. Apelação conhecida e parcialmente provida. (Acórdão 1216708, 00235147920158070003, Relator: ALVARO CIARLINI, 3a Turma Cível, data de julgamento: 12/11/2019, publicado no DJE: 12/12/2019) Assim, em princípio, não prospera a tese das rés de que é indevida a rescisão contratual ou a indenização, porque o atraso se deu por motivo de força maior ou caso fortuito; os motivos elencados não se enquadram nas mencionadas hipóteses. Nesta esteira, comprovado o atraso na entrega do imóvel, nasce para os compradores o direito de rescindirem o contrato por culpa das construtoras e serem ressarcidos naquilo que deixaram de obter pelo uso do imóvel durante o período de atraso, independentemente da comprovação dos prejuízos sofridos. Quanto à aplicação da cláusula penal em favor dos autores, as rés apresentam impugnação, sob o fundamento de que é inadmissível a inversão de cláusula que fixa multa moratória apenas para o caso de inadimplemento do promitente comprador. Registre-se que o presente feito estava sobrestado por cuidar de matérias submetidas às chamadas demandas repetitivas (temas 970 e 971, do Superior Tribunal de Justiça), em que se discute a possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com cláusula penal e a inversão da multa contratualmente prevista em desfavor do comprador de imóvel em razão do atraso na entrega. No julgamento do Recurso Especial No 1.614.721-DF, TEMA 971, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que é possível a inversão da cláusula penal em favor do comprador, devendo essa multa ser tomada como parâmetro para compensar eventual atraso na entrega. Examine-se: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. Documento: 97531371 - EMENTA / ACORDÃO - Site certificado - DJe: 25/06/2019 Página 1 de 2 Superior Tribunal de Justiça RECURSO ESPECIAL No 1.614.721 – DF (2016/0187952-6) RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO. Constatado o atraso na entrega do imóvel, nasce para o comprador o direito de indenização em razão do inadimplemento da contratada e, havendo previsão contratual de cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, deve ela ser tomada como parâmetro na fixação do quantum indenizatório. Assim, numa análise perfunctória das razões recursais, não há probabilidade do direito vindicado. Também não se verifica a ocorrência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação capaz de subsidiar a concessão do efeito suspensivo. Não há nos autos elementos que informem a iminência de ato judicial que possa prejudicar os agravantes caso não haja a concessão do efeito suspensivo. Demais disto, constata-se que o processo de origem encontra-se arquivado definitivamente desde 25.08.2017 e não há notícia de cumprimento de sentença provisório iniciado pelos autores. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao Juízo de origem, dispensando-se as informações. Intimem-se os agravados para que respondam ao presente recurso no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Após, retornem os autos conclusos. Brasília, D.F., 13 de fevereiro de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator