Tribunal: TJDFT
Processo: 0715782-39.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ANA CANTARINO
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Ana Cantarino Número do processo: 0715782-39.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO ALMEIDA VIEIRA LTDA AGRAVADO: EMIPA - EMPRESA DE INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de concessão de tutela antecipada recursal, interposto por INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA. (CEAV JR.) contra a decisão proferida nos autos do processo de origem n.o 0716164-10.2020.8.07.0020, que indeferiu o pedido de tutela de urgência destinado à suspensão das cobranças de alugueis ou sua redução equitativa, assim como a suspensão das parcelas atinentes à renegociação de dívida (ID 63390049 - origem). Expõe ser instituição de ensino no ramo da educação infantil, desempenhando suas atividades no imóvel situado na Rua Manacá, Lote 02, Bloco 3, Lojas 1 a 14, Águas Claras, locado originalmente pela agravada pelo valor mensal de R$ 105.000,00. Assevera que em 21/02/2020 houve pacto para redução do valor mensal para R$ 80.000,00 ou 10% do faturamento, o que for maior, bem como renegociação da dívida de R$ 400.000,00, atinente a dívidas de parcelas não pagas em 2019, a ser adimplida em 10 prestações, a contar de abril de 2020, mediante correção monetária de 0,5%. Destaca que, apesar de não formalizado o pacto, houve manifestação de aceite pelo representante da agravada, nos termos do art. 107 do CC, tendo, inclusive, havido o início do pagamento pelo novo parâmetro. Narra que, em razão da pandemia causada pelo COVID-19, suas atividades de ensino encontram-se suspensas desde 14/03/2020, por tempo indeterminado, por motivo imprevisível e de força maior, completamente alheio à sua vontade, afetando drasticamente sua receita, reduzindo o faturamento em 60%, ante o considerável aumento de cancelamentos de matrículas, crescente inadimplência e intensa oferta de descontos nas mensalidades para fins de manutenção de alunos. Argumenta ser necessário reequilibrar a relação contratual locatícia mediante excepcional redução equitativa dos valores do aluguel e do acordo de dívida, distribuindo os ônus de um efeito extraordinário e imprevisível, em função do bem-estar social, forma a preservar o contrato e, consequentemente, os diversos empregos gerados, com amparo na função social do contrato, na boa-fé objetiva, no dever de cooperação e na teoria da imprevisão, disciplinada nos artigos 478, 480 e 317 do Código Civil. Alega não ser isonômico manter o recebimento de considerável valor de aluguel a uma parte enquanto a outra, por fato imprevisível, alheio à sua vontade e para o qual não concorreu, encontra-se impossibilitada de desempenhar sua atividade no imóvel locado, experimentando excessiva queda de faturamento. Afirma, em relação à divida pretérita negociada, não pretender qualquer abatimento, mas apenas o dilatamento das condições de pagamento. Sustenta que o locador já ajuizou recente ação de despejo (0706613-65.2020), inclusive sem considerar os novos valores pactuados, demonstrando a urgência na concessão da medida, de forma a reequilibrar a relação contratual. Requer a concessão de tutela antecipada e, ao final, a reforma da decisão nos mesmos termos, a fim de: i) determinar a suspensão dos alugueis desde a data da suspensão das atividades (14/03/2020) até 60 dias após a autorização estatal para retomada das atividades de ensino no local; ii) subsidiariamente, a redução equitativa do valor de aluguel a 20% da nova contraprestação pactuada em R$ 80.000,00, desde a data da suspensão das atividades até 60 dias após a autorização estatal para retomada das atividades no imóvel, com gradual retomada dos pagamentos em 40%, 60%, 80% e 100% nos meses subsequentes; iii) subsidiariamente, a redução do valor do aluguel até a data de permissão do Poder Público para retomada das atividades de ensino no imóvel objeto da locação, observada a gradual restabelecimento dos pagamentos mensais; iv) subsidiariamente, a redução equitativa do aluguel em valor a ser arbitrado, observada a retomada gradual dos pagamento; e v) adicionalmente, determinar a suspensão do pagamento das parcelas da renegociação da dívida de R$ 400.000,00, mediante retomada do pagamento após 90 dias da liberação estatal das atividades escolares ou no mês subsequente. Preparo recolhido (Id 16744150). É o relatório do necessário. DECIDO. A possibilidade de antecipação dos efeitos da tutela, em sede de agravo de instrumento, encontra amparo no disposto pelo art. 1.019, I, do CPC, devendo para tanto, mostrar-se presentes os requisitos definidos pelo art. 300 de referido diploma processual, quais sejam, “a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. Em juízo de cognição sumária, própria desta fase recursal, vislumbra-se razões suficientes para a concessão, ainda que parcial, da pleiteada antecipação de tutela recursal. Como notório, a pandemia COVID-19 e as consequentes medidas governamentais implantadas a fim de conter sua disseminação, impactou de forma substancial os setores econômicos, incluindo-se o de prestação de serviços educacionais, cujas atividades presenciais ainda se encontram suspensas, por tempo indeterminado (Decreto Distrital no 40.817/2020). Em análise superficial ao presente caso, observa-se que a escola agravante, que presta serviços educacionais a crianças do maternal I ao 5o ano, diante do cenário de pandemia e a fim de tentar manter os contratos firmados e minimizar a evasão, ofertou isenções e descontos nas mensalidades escolares (Id 16744155), tendo, ainda assim, recebido diversos pedidos de cancelamento de matrículas (Id 16446614 e 16746615). Em consequência, nota-se o impacto negativo em seu faturamento, o qual, em princípio, comparando os valores de fevereiro (antes da Covid) e abril de 2020 (posterior), chegou a uma redução próxima a 50% (Id 16746617). Referido cenário, por se originar de fato imprevisível e excepcional, em tese, possibilita, com amparo na teoria da imprevisão (art. 478/ss. do CC), uma revisão temporária na relação locatícia, de forma a buscar reequilíbrio entre os contratantes, distribuindo, de forma mais amena e solidária as consequências advindas da pandemia na atividade comercial, de onde se vislumbra a probabilidade do direito do autor, bem como a urgência na medida ante a situação excepcional e iminente de prejuízos inerentes à situação. Dessa forma, não se mostra, em princípio, diante da crise pandêmica que afetou a escola autora, manter o valor integral dos alugueis devidos, restando coerente e razoável exigir também do locatário, que participa da referida cadeia econômica em questão, um esforço na redução do valor recebido. Contudo, destaca-se, de plano, ser descabido que referida participação resulte na suspensão integral dos pagamentos dos alugueis, uma vez que a escola ainda se encontra instalada no imóvel, detendo a posse, além de continuar a receber, ainda que parcialmente, valores de mensalidades escolares. Também não se mostra coerente, em tese, exigir do locatário uma redução substancial do valor locatício ao pretendido percentual de 20% da locação, uma vez que acarretaria, como consequência, drástico impacto na atividade desenvolvida pelo locatário, não se mostrando equânime à situação, sendo mais razoável às peculiaridades do caso, repartir o risco dos negócios entre os contratantes. Nesse quadro, restando, em princípio, demonstrado uma redução no faturamento da escola, tem-se como razoável e equânime à situação, em juízo de cognição provisória e em sede de antecipação de tutela recursal, reduzir temporariamente, até o julgamento do mérito recursal, o valor dos alugueis em 25%, percentual que acarretará alívio às contas da escola no período, bem como ensejará redução suportável ao locatário, destacando-se que referido valor eventualmente poderá ser revisto por ocasião da análise de mérito do presente agravo. Já no que tange ao valor base do aluguel, extrai-se dos documentos colacionados ao feito que o valor originalmente contratado de R$ 105.000,00, em princípio, foi objeto de tratativas entre as partes, intermediado pela imobiliária, responsável exclusivamente pela comunicação entre as partes (cláusula décima segunda, parágrafo vigésimo quarto e vigésimo quinto do contrato – Id 16744153, p.12), resultando, em tese, em sua redução para R$ 80.000,00 mensais (Id 16746610), apesar de inexistir até o momento formalização de aditivo contratual, valor este, portanto, que deve ser considerado, até o julgamento do recurso, como base para o aluguel devido. Nota-se, ainda, que na mesma negociação, houve, em princípio, parcelamento de dívida de R$ 400.000,00, relativo a valores residuais de 2019, que seria pago em 10 parcelas a contar de abril de 2020 (Id 16746610). Em que pese tratar-se de dívida pretérita, tem-se que, na renegociação, os pagamentos das prestações seriam realizados de forma concomitante com o pagamento dos alugueis. Nesse quadro, mostra-se desarrazoado suspender as prestações para momento posterior ao término da pandemia, tal como pretendido pelo agravante, sendo mais coerente proceder-se à redução equânime e temporária do valor das parcelas também em 25%, tal como decidido provisoriamente em relação aos alugueis mensais até o julgamento do mérito recursal, com acréscimo das diferenças resultantes em parcelas adicionais suficientes a arcar com a integralidade da dívida, observados os encargos pactuados em 0,5% a.m., de forma a não acarretar maiores prejuízos ao locador agravado ou enriquecimento ilícito à escola agravante. Por fim, considerando que o ajuizamento da demanda ocorreu apenas em 18/05/2020, impõe-se, em juízo provisório, restringir a redução equitativa apenas às parcelas vincendas de aluguel e da dívida renegociada a partir de então, situação que poderá ser reexaminada de forma mais profunda por ocasião do mérito recursal. ANTE O EXPOSTO, concedo parcialmente a tutela antecipada recursal para, temporariamente e até o julgamento do mérito recursal, reduzir em 25% o valor dos alugueis vincendos a partir de 18/05/2020, observando o valor negociado de R$ 80.000,00, e, igualmente, reduzir no mesmo percentual de 25% o valor das parcelas atinentes à renegociação da dívida de R$ 400.000,00, com acréscimo das diferenças resultantes em parcelas adicionais suficientes a arcar com a integralidade da dívida, observados os encargos pactuados em 0,5% a.m. Comunique-se ao Juízo de origem. Dispenso informações. Intime-se o agravado para ciência e para apresentação de contrarrazões. I. Brasília-DF, 16 de junho de 2020. ANA CANTARINO Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Ana Cantarino Número do processo: 0715782-39.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO ALMEIDA VIEIRA LTDA AGRAVADO: EMIPA - EMPRESA DE INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de concessão de tutela antecipada recursal, interposto por INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA. (CEAV JR.) contra a decisão proferida nos autos do processo de origem n.o 0716164-10.2020.8.07.0020, que indeferiu o pedido de tutela de urgência destinado à suspensão das cobranças de alugueis ou sua redução equitativa, assim como a suspensão das parcelas atinentes à renegociação de dívida (ID 63390049 - origem). Expõe ser instituição de ensino no ramo da educação infantil, desempenhando suas atividades no imóvel situado na Rua Manacá, Lote 02, Bloco 3, Lojas 1 a 14, Águas Claras, locado originalmente pela agravada pelo valor mensal de R$ 105.000,00. Assevera que em 21/02/2020 houve pacto para redução do valor mensal para R$ 80.000,00 ou 10% do faturamento, o que for maior, bem como renegociação da dívida de R$ 400.000,00, atinente a dívidas de parcelas não pagas em 2019, a ser adimplida em 10 prestações, a contar de abril de 2020, mediante correção monetária de 0,5%. Destaca que, apesar de não formalizado o pacto, houve manifestação de aceite pelo representante da agravada, nos termos do art. 107 do CC, tendo, inclusive, havido o início do pagamento pelo novo parâmetro. Narra que, em razão da pandemia causada pelo COVID-19, suas atividades de ensino encontram-se suspensas desde 14/03/2020, por tempo indeterminado, por motivo imprevisível e de força maior, completamente alheio à sua vontade, afetando drasticamente sua receita, reduzindo o faturamento em 60%, ante o considerável aumento de cancelamentos de matrículas, crescente inadimplência e intensa oferta de descontos nas mensalidades para fins de manutenção de alunos. Argumenta ser necessário reequilibrar a relação contratual locatícia mediante excepcional redução equitativa dos valores do aluguel e do acordo de dívida, distribuindo os ônus de um efeito extraordinário e imprevisível, em função do bem-estar social, forma a preservar o contrato e, consequentemente, os diversos empregos gerados, com amparo na função social do contrato, na boa-fé objetiva, no dever de cooperação e na teoria da imprevisão, disciplinada nos artigos 478, 480 e 317 do Código Civil. Alega não ser isonômico manter o recebimento de considerável valor de aluguel a uma parte enquanto a outra, por fato imprevisível, alheio à sua vontade e para o qual não concorreu, encontra-se impossibilitada de desempenhar sua atividade no imóvel locado, experimentando excessiva queda de faturamento. Afirma, em relação à divida pretérita negociada, não pretender qualquer abatimento, mas apenas o dilatamento das condições de pagamento. Sustenta que o locador já ajuizou recente ação de despejo (0706613-65.2020), inclusive sem considerar os novos valores pactuados, demonstrando a urgência na concessão da medida, de forma a reequilibrar a relação contratual. Requer a concessão de tutela antecipada e, ao final, a reforma da decisão nos mesmos termos, a fim de: i) determinar a suspensão dos alugueis desde a data da suspensão das atividades (14/03/2020) até 60 dias após a autorização estatal para retomada das atividades de ensino no local; ii) subsidiariamente, a redução equitativa do valor de aluguel a 20% da nova contraprestação pactuada em R$ 80.000,00, desde a data da suspensão das atividades até 60 dias após a autorização estatal para retomada das atividades no imóvel, com gradual retomada dos pagamentos em 40%, 60%, 80% e 100% nos meses subsequentes; iii) subsidiariamente, a redução do valor do aluguel até a data de permissão do Poder Público para retomada das atividades de ensino no imóvel objeto da locação, observada a gradual restabelecimento dos pagamentos mensais; iv) subsidiariamente, a redução equitativa do aluguel em valor a ser arbitrado, observada a retomada gradual dos pagamento; e v) adicionalmente, determinar a suspensão do pagamento das parcelas da renegociação da dívida de R$ 400.000,00, mediante retomada do pagamento após 90 dias da liberação estatal das atividades escolares ou no mês subsequente. Preparo recolhido (Id 16744150). É o relatório do necessário. DECIDO. A possibilidade de antecipação dos efeitos da tutela, em sede de agravo de instrumento, encontra amparo no disposto pelo art. 1.019, I, do CPC, devendo para tanto, mostrar-se presentes os requisitos definidos pelo art. 300 de referido diploma processual, quais sejam, “a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. Em juízo de cognição sumária, própria desta fase recursal, vislumbra-se razões suficientes para a concessão, ainda que parcial, da pleiteada antecipação de tutela recursal. Como notório, a pandemia COVID-19 e as consequentes medidas governamentais implantadas a fim de conter sua disseminação, impactou de forma substancial os setores econômicos, incluindo-se o de prestação de serviços educacionais, cujas atividades presenciais ainda se encontram suspensas, por tempo indeterminado (Decreto Distrital no 40.817/2020). Em análise superficial ao presente caso, observa-se que a escola agravante, que presta serviços educacionais a crianças do maternal I ao 5o ano, diante do cenário de pandemia e a fim de tentar manter os contratos firmados e minimizar a evasão, ofertou isenções e descontos nas mensalidades escolares (Id 16744155), tendo, ainda assim, recebido diversos pedidos de cancelamento de matrículas (Id 16446614 e 16746615). Em consequência, nota-se o impacto negativo em seu faturamento, o qual, em princípio, comparando os valores de fevereiro (antes da Covid) e abril de 2020 (posterior), chegou a uma redução próxima a 50% (Id 16746617). Referido cenário, por se originar de fato imprevisível e excepcional, em tese, possibilita, com amparo na teoria da imprevisão (art. 478/ss. do CC), uma revisão temporária na relação locatícia, de forma a buscar reequilíbrio entre os contratantes, distribuindo, de forma mais amena e solidária as consequências advindas da pandemia na atividade comercial, de onde se vislumbra a probabilidade do direito do autor, bem como a urgência na medida ante a situação excepcional e iminente de prejuízos inerentes à situação. Dessa forma, não se mostra, em princípio, diante da crise pandêmica que afetou a escola autora, manter o valor integral dos alugueis devidos, restando coerente e razoável exigir também do locatário, que participa da referida cadeia econômica em questão, um esforço na redução do valor recebido. Contudo, destaca-se, de plano, ser descabido que referida participação resulte na suspensão integral dos pagamentos dos alugueis, uma vez que a escola ainda se encontra instalada no imóvel, detendo a posse, além de continuar a receber, ainda que parcialmente, valores de mensalidades escolares. Também não se mostra coerente, em tese, exigir do locatário uma redução substancial do valor locatício ao pretendido percentual de 20% da locação, uma vez que acarretaria, como consequência, drástico impacto na atividade desenvolvida pelo locatário, não se mostrando equânime à situação, sendo mais razoável às peculiaridades do caso, repartir o risco dos negócios entre os contratantes. Nesse quadro, restando, em princípio, demonstrado uma redução no faturamento da escola, tem-se como razoável e equânime à situação, em juízo de cognição provisória e em sede de antecipação de tutela recursal, reduzir temporariamente, até o julgamento do mérito recursal, o valor dos alugueis em 25%, percentual que acarretará alívio às contas da escola no período, bem como ensejará redução suportável ao locatário, destacando-se que referido valor eventualmente poderá ser revisto por ocasião da análise de mérito do presente agravo. Já no que tange ao valor base do aluguel, extrai-se dos documentos colacionados ao feito que o valor originalmente contratado de R$ 105.000,00, em princípio, foi objeto de tratativas entre as partes, intermediado pela imobiliária, responsável exclusivamente pela comunicação entre as partes (cláusula décima segunda, parágrafo vigésimo quarto e vigésimo quinto do contrato – Id 16744153, p.12), resultando, em tese, em sua redução para R$ 80.000,00 mensais (Id 16746610), apesar de inexistir até o momento formalização de aditivo contratual, valor este, portanto, que deve ser considerado, até o julgamento do recurso, como base para o aluguel devido. Nota-se, ainda, que na mesma negociação, houve, em princípio, parcelamento de dívida de R$ 400.000,00, relativo a valores residuais de 2019, que seria pago em 10 parcelas a contar de abril de 2020 (Id 16746610). Em que pese tratar-se de dívida pretérita, tem-se que, na renegociação, os pagamentos das prestações seriam realizados de forma concomitante com o pagamento dos alugueis. Nesse quadro, mostra-se desarrazoado suspender as prestações para momento posterior ao término da pandemia, tal como pretendido pelo agravante, sendo mais coerente proceder-se à redução equânime e temporária do valor das parcelas também em 25%, tal como decidido provisoriamente em relação aos alugueis mensais até o julgamento do mérito recursal, com acréscimo das diferenças resultantes em parcelas adicionais suficientes a arcar com a integralidade da dívida, observados os encargos pactuados em 0,5% a.m., de forma a não acarretar maiores prejuízos ao locador agravado ou enriquecimento ilícito à escola agravante. Por fim, considerando que o ajuizamento da demanda ocorreu apenas em 18/05/2020, impõe-se, em juízo provisório, restringir a redução equitativa apenas às parcelas vincendas de aluguel e da dívida renegociada a partir de então, situação que poderá ser reexaminada de forma mais profunda por ocasião do mérito recursal. ANTE O EXPOSTO, concedo parcialmente a tutela antecipada recursal para, temporariamente e até o julgamento do mérito recursal, reduzir em 25% o valor dos alugueis vincendos a partir de 18/05/2020, observando o valor negociado de R$ 80.000,00, e, igualmente, reduzir no mesmo percentual de 25% o valor das parcelas atinentes à renegociação da dívida de R$ 400.000,00, com acréscimo das diferenças resultantes em parcelas adicionais suficientes a arcar com a integralidade da dívida, observados os encargos pactuados em 0,5% a.m. Comunique-se ao Juízo de origem. Dispenso informações. Intime-se o agravado para ciência e para apresentação de contrarrazões. I. Brasília-DF, 16 de junho de 2020. ANA CANTARINO Relatora