Tribunal: TJDFT
Processo: 0715212-53.2020.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-22

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Reinaldo Rocha Costa Mundim em desafio à decisão que, nos autos da ação de revisão de aluguel manejada em seu desfavor pela agravada – Irmão Pepe Ltda. –, revisando os locativos vigentes, em sede de antecipação de tutela, reduzira em 50% (cinquenta por cento) o valor dos alugueres brutos contratualmente ajustados, fixando-os em R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), a partir do mês de maio de 2020. Essa resolução fora empreendida sob o fundamento de que, de conformidade com o previsto no artigo 317 do Código Civil, afigura-se possível a revisão do contrato bilateral e de execução continuada quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida. Salientara o provimento vergastado, outrossim, que, conquanto as atividades comerciais exercidas pela agravada não tenham sido suspensas pelo decreto governamental que determinara a suspensão de várias atividades em decorrência da pandemia do novo coronavírus, restara demonstrada a queda de 50% (cinquenta por cento) no seu faturamento mensal diante das medidas adotadas pelo executivo local para o enfrentamento da pandemia, sobejando razoável a redução do valor dos locativos do imóvel no qual encontra-se estabelecida. Pontuara o julgado que a agravada possui obrigações trabalhistas, tributárias e comerciais e a inadimplência com o pagamento dos alugueres pode sujeitá-la a protesto e, por conseguinte, à falência, e, ademais, a recalcitrância do locador em negociar a redução do valor dos aluguéis encerra conduta violadora dos princípios contratuais da boa-fé objetiva e da colaboração. Alfim, assentara o decisório a reversibilidade da medida, pois o valor do aluguel mensal ajustado contratualmente pode ser restabelecido a qualquer momento e eventual diferença poderá ser objeto de acordo futuro entre as partes. Objetiva o agravante, em antecipação da tutela recursal, a reforma da decisão arrostada, reduzindo-se os locativos vigentes para 30% (trinta por cento) do valor dos alugueres brutos estipulados no contrato de locação, e, ao final, ratificação da medida e a reforma do originalmente decidido. Como substrato apto aparelhar a pretensão reformatória, alegara que agravada aviara em seu desfavor ação de revisão de contrato de aluguel sustentando, em suma, que os litigantes firmaram, em 01.01.2020, contrato de locação não residencial, com vigência até 31.12.2028, tendo como objeto o imóvel localizado na SHCG/NORTE CLR QD 715, Bloco D, Loja 36, Asa Norte - Brasília-DF, cujos alugueres encontram-se fixados no valor bruto de R$ 13.000,00 (treze mil reais) e valor líquido de R$ 10.234,36 (dez mil, duzentos e trinta e quatro reais e trinta e seis centavos), após o desconto do Imposto de Renda retido na fonte. Acentuara que, segundo aduzira a agravada, atua como estabelecimento comercial varejista especializado no comércio de tintas e, desde o início da situação de pandemia do novo coronavírus, experimentara queda de 50% (cinquenta por cento) no seu faturamento mensal, em decorrência das recomendações das autoridades governamentais no sentido de que as pessoas evitassem sair de suas residências. Pontuara que, de acordo com as alegações da agravada, os locativos, diante da ocorrência desse evento imprevisível, tornaram-se excessivamente onerosos, legitimando sua minoração, inclusive em sede de antecipação de tutela. Alegara que o juízo a quo, frente à argumentação desenvolvida, deferira a antecipação de tutela reclamada e reduzira em 50% (cinquenta por cento) o valor dos alugueres brutos estipulados no contrato, fixando-os em R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) a partir do mês de maio de 2020, sem limitação de tempo. Defendera que a decisão vergastada comporta reparos. Aduzira que também experimentara os impactos econômicos financeiros ocasionados pela pandemia do novo coronavírus, de modo que o valor estipulado pelo provimento guerreado lhe ocasiona onerosidade excessiva. Destacara que a agravada atua no comércio varejista de tintas e solventes e não fora alcançada pela ordem do executivo local que determinara o fechamento apenas de estabelecimentos comerciais que exercem atividades não essenciais. Acrescentara que, conquanto sobeje possível a redução dos alugueres, adequando-se à nova realidade econômica, deve ser preservado o equilíbrio contratual e a equidade, sem que haja a imposição de ônus excessivo ao locador. Acrescera que os locativos individualizados complementam seus proventos de aposentadoria e constitui fonte de renda essencial para sua subsistência, devendo ser estabelecida uma importância relativa aos alugueres adequada para ambos os contratantes. Consignara que afigura-se mais adequado, na hipótese, determinar à agravada que demonstre objetivamente, por meio de documento contábil fiscal, a redução do seu faturamento, não sobejando possível se considerar como válida mera declaração redigida pelo contador. Destacara que, assim, até que a agravada comprove a alegada queda em seu faturamento mensal, afigura-se mais razoável que o valor dos locativos seja reduzido em 30% (trinta por cento), como forma de se preservar o equilíbrio econômico do contrato de locação. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Reinaldo Rocha Costa Mundim em desafio à decisão que, nos autos da ação de revisão de aluguel manejada em seu desfavor pela agravada – Irmão Pepe Ltda. –, revisando os locativos vigentes, em sede de antecipação de tutela, reduzira em 50% (cinquenta por cento) o valor dos alugueres brutos contratualmente ajustados, fixando-os em R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), a partir do mês de maio de 2020. Essa resolução fora empreendida sob o fundamento de que, de conformidade com o previsto no artigo 317 do Código Civil, afigura-se possível a revisão do contrato bilateral e de execução continuada quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida. Salientara o provimento vergastado, outrossim, que, conquanto as atividades comerciais exercidas pela agravada não tenham sido suspensas pelo decreto governamental que determinara a suspensão de várias atividades em decorrência da pandemia do novo coronavírus, restara demonstrada a queda de 50% (cinquenta por cento) no seu faturamento mensal diante das medidas adotadas pelo executivo local para o enfrentamento da pandemia, sobejando razoável a redução do valor dos locativos do imóvel no qual encontra-se estabelecida. Pontuara o julgado que a agravada possui obrigações trabalhistas, tributárias e comerciais e a inadimplência com o pagamento dos alugueres pode sujeitá-la a protesto e, por conseguinte, à falência, e, ademais, a recalcitrância do locador em negociar a redução do valor dos aluguéis encerra conduta violadora dos princípios contratuais da boa-fé objetiva e da colaboração. Alfim, assentara o decisório a reversibilidade da medida, pois o valor do aluguel mensal ajustado contratualmente pode ser restabelecido a qualquer momento e eventual diferença poderá ser objeto de acordo futuro entre as partes. Objetiva o agravante, em antecipação da tutela recursal, a reforma da decisão arrostada, reduzindo-se os locativos vigentes para 30% (trinta por cento) do valor dos alugueres brutos estipulados no contrato de locação, e, ao final, ratificação da medida e a reforma do originalmente decidido. Do alinhado deflui que o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade do decisório arrostado, que, sob o fundamento de que, diante da situação imprevisível ocasionada pela pandemia do novo coronavírus, houvera comprovada redução no faturamento mensal da locatária, deferira a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional que formulara, reduzindo o valor dos locativos brutos originários da relação locatícia que enlaça os litigantes em 50% (cinquenta por cento). A seu turno, argumentara o agravante que a redução estipulada pela decisão guerreada afigurara-se excessiva, onerando demasiadamente o locador em benefício da locatária, sem que ao menos tenha sido demonstrada por documentos contábeis hígidos a alegada redução do faturamento social. Emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, sua resolução não encerra dificuldades. Consignados esses parâmetros, inicialmente deve ser registrado que ressoa impassível que a pandemia do Covid-19 vem trazendo prejuízos financeiros incomensuráveis a toda sociedade, tendo em vista que, em razão da necessidade de implantação de medidas de contenção de contágio no âmbito das políticas públicas de saúde, estabelecimentos comerciais foram temporariamente fechados, empregados sob vínculo formal ficaram impedidos de laborar e prestadores de serviços foram impedidos de exercer suas atividades, resultando em redução substancial dos ganhos que cada atividade irradiava, quando não resultara em desemprego ou encerramento de atividades empresariais. O próprio estado tem experimentado os efeitos das medidas implantadas por imposição e necessidade. Diante da excepcionalidade da situação atual, ressoa impassível que a estabilidade das negociações contratuais fora afetada. Como cediço, no âmbito das relações contratuais privadas, como regra, deve prevalecer o avençado em nome do princípio do pacta sunt servanda que tem por escopo resguardar a segurança das relações jurídicas, como preceito coativo da declaração de vontade manifestada pelos contratantes. Outrossim, o Código Civil estabelece, com as inovações que lhe foram agregadas, que a intervenção do estado nos contratos será mínima, porquanto nessa seara devem vigorar os ditames da liberdade de iniciativa e do livre exercício da atividade econômica, legitimando a revisão contratual somente em situações excepcionais. É o que preconiza o artigo 421 do estatuto civil que ora se transcreve: “Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, observado o disposto na Declaração de Direitos de Liberdade Econômica. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerá o princípio da intervenção mínima do Estado, por qualquer dos seus poderes, e a revisão contratual determinada de forma externa às partes será excepcional.” Há que se salientar, ainda, que, em observância ao princípio da intervenção mínima do estado nas relações contratuais privadas e como forma de prevalecer o avençado em nome do princípio do pacta sunt servanda como corolário da autonomia de vontade, o Código Civil assentara a possibilidade de revisão contratual de forma excepcional e limitada, conforme se infere do disposto no dispositivo codificado adiante reproduzido: “Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.” Sob essa ótica, o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem. Subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial. Nesse contexto normativo, fica patente que os fatos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus afetaram as bases negociais do ajuste locatício de imóvel não residencial celebrado entre as partes, legitimando a interseção estatal sobre o convencionado, caso as partes não encontram solução suasória. Com efeito, não sobeja possível olvidar que a situação de pandemia impactara seriamente a economia nacional e foram diversos os efeitos financeiros experimentados por toda a sociedade, conforme já pontuado. Reprise-se que, como público e notório, foram adotadas várias medidas no âmbito das políticas públicas volvidas à contenção da disseminação do novo coronavírus, como fechamento de estabelecimentos comerciais, instituições de ensino, bares e restaurantes, igrejas, academias, restando alterada a forma de consumo e interação pessoal. Fica patente, então, que, diante dessa circunstância anômala e imprevisível, as obrigações contratuais foram afetadas profundamente legitimando, de forma excepcional, sua revisão. Merece ser destacado que a relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa ante a natureza da relação da qual germinam e diante da sua origem etiológica e destinação teleológica, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, como no caso. É-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação. Sob essa realidade, considerando que a agravada é sociedade empresária com consolidada atuação no comércio varejista de tintas e solventes no Distrito Federal, sobeja razoável a apreensão de que houvera substancial redução de suas vendas desde que iniciara a situação de pandemia do Covid-19, que, como público e notório, impactara fortemente o comércio e a economia nacionais. Ainda que suas atividades tenham sido reputadas essenciais, não tendo sido paralisadas, experimentara a agravada os efeitos das restrições implementadas, consoante as declarações provenientes do profissional da contabilidade que lhe presta serviços que colacionara aos autos da ação principal. O impacto que sofrera configura situação excepcional, afetando a intangibilidade negocial expressa na autonomia de vontade inerente ao contrato e expressa na cláusula pacta sunt servanda, legitimando que as condições negociadas sejam moduladas. Com efeito, conquanto não se façam presentes os pressupostos estabelecidos pela lei das locações para revisão dos alugueres, a situação estabelecida irradia a qualificação de fato superveniente imprevisível desencadeador de onerosidade excessiva na conformidade do pragmaticamente estabelecido pelo legislador civil, verbis: Art. 317. “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e do momento da sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. Previsão similar fora albergada no artigo 478 da codificação civil, nos seguintes termos: Art. 478. “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.” Os dispositivos transcritos encartaram a teoria da imprevisão, segundo a qual a superveniência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem onerosidade excessiva da prestação para uma das partes autoriza a readequação do seu valor ou a extinção do vínculo contratual. Acerca do tema, afigura-se oportuno o registro do assinalado pelo eminente ministro Luís Felipe Salomão, quando do julgamento do RESP no 945.166-GO, vazado na compreensão de que, “para ensejar a aplicação da teoria da imprevisão, a qual, de regra, possui o condão de extinguir ou reformular o contrato por onerosidade excessiva, é imprescindível a existência, ainda que implícita, da cláusula rebus sic stantibus, que permite a inexecução de contrato comutativo de trato sucessivo ou de execução diferida, se as bases fáticas sobre as quais se ergueu a avença alterarem-se, posteriormente, em razão de acontecimentos extraordinários, desconexos com os riscos ínsitos à prestação subjacente.” (STJ, REsp 945166/GO, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/02/2012, DJe 12/03/2012). A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de caso fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil. Nessa hipótese, ainda que ocorra cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, não responde ela por eventuais prejuízos infligidos à outra. Assim é que, diante da situação excepcional e temporária vivenciada pelo mundo, especialmente pelo Brasil, sem previsão de data para seu término, afigurava-se mais prudente a tratativa consensual e gradual da renegociação do valor dos locativos entre os litigantes. Ocorre, contudo, conforme se infere dos documentos coligidos aos autos principais, não fora possível acerto extrajudicial, tornando imperativa e legitimando a interseção judicial em razão do evento excepcional e imprevisível que afetara diretamente as bases contratuais. A par de aludidos parâmetros, conquanto necessária e legítima a modulação dos alugueres à nova realidade, no caso concreto, em análise perfunctória própria do início da fase cognitiva, não se afere a probabilidade do direito invocado pela agravada no pertinente à redução do valor bruto dos locativos em 50% (cinquenta por cento), conquanto inexorável os efeitos que as bases negociais originalmente convencionadas experimentaram. Conquanto tenha sustentado que o valor dos locativos contratualmente ajustados afigura-se excessivo defronte a redução de sua atividade empresarial, não se afigura, nesse momento, viável se estimar que suas atividades e faturamento foram reduzidos pela metade, ou, ainda, que os locativos de imóvel similar ao que lhe fora locado estejam sendo praticados no patamar que indicara Consoante assinalado, as atividades comerciais desenvolvidas pela agravada não foram suspensas pelos decretos editados pelo executivo local como medida de saúde pública, continuando a operar. Inexorável, contudo, que seu fluxo comercial experimentara os efeitos da retração do comércio e da afetação de toda a cadeia de consumo. Contudo, enquanto não estabilizado o mercado de consumo e a atividade desenvolvida pela agravada, não se afigura razoável que haja redução, pela metade, dos locativos convencionados, notadamente sem qualquer limitação temporal. Registre-se, por oportuno, que a declaração emitida pelo contador da agravada evidencia apenas a redução no valor das suas vendas mensais[1], não pode ser compreendida a situação como apta a lhe ensejar queda de 50% (cinquenta por cento) no seu faturamento, a despeito de inexorável que seu fluxo comercial experimentara substancial retração. Assim, considerando que a agravada é sociedade empresária com consolidada atuação no comércio varejista de tintas e solventes no Distrito Federal sobeja inexorável que houvera redução em suas vendas em razão das medidas desencadeadas pela situação de pandemia do Covid-19, que, como cediço, impactara fortemente o comércio e a economia nacionais. Todo o havido irradia situação excepcional que atrai a incidência da teoria da imprevisão e da cláusula rebus sic stantibus. Essa circunstância autoriza e legitima a redução do valor dos alugueres convencionados diante da alteração, ainda que pontual, das bases negociais, contudo, não no percentual estabelecido pela decisão guerreada. Aliado ao fato de que não se pode estimar com precisão que sua atividade experimentara retratação pela metade do fluxo que anteriormente desenvolvia, não se pode olvidar que também o agravante, como locador, está sendo afetado pelo havido, porquanto ninguém está infenso aos efeitos provocados pela pandemia. Diante das peculiaridades do caso concreto e para que seja restabelecido o equilíbrio contratual da relação locatícia, ao menos por ora, afigura-se recomendável a redução em 30% (trinta por cento) dos valores brutos dos alugueres contratados. Esse percentual, se não traduz a realidade do mercado nem a redução de atividade experimentada pela agravada, afigura-se mais equânime e adequado para atender os interesses de ambos os contratantes, sem que haja favorecimentos de quaisquer das partes. Frise-se que, nesse momento, inviável que seja assimilado o aduzido pela agravada sobre redução de 50% (cinquenta por cento) do seu faturamento, não podendo, a seu turno, ser desprezado o fato de que a revisão dos locativos não pode deixar o agravante desguarnecido do mínimo exigido para a preservação da relação locatícia, de modo que, no ambiente de tutela provisória, na conformidade da regulação codificada, aplicando-se a teoria da imprevisão à relação locatícia, afigura-se mais razoável que os locativos sejam reduzidos em 30% (trinta por cento) do valor dos alugueres brutos estipulados no contrato de locação, ao menos até a solução do mérito desse recurso. Com lastro nos argumentos alinhados e esteado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, concedo a antecipação de tutela recursal postulada, e, suspendendo parcialmente a decisão arrostada, fixo que a redução dos locativos convencionados entre as partes deve alcançar o equivalente a 30% (trinta por cento) do valor bruto contratado, até o julgamento do agravo pelo colegiado, mantidas as demais condições contratadas, notadamente a data e forma de pagamento dos alugueres Comunique-se ao ilustrado Juiz prolator da decisão desafiada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, contrariar o agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 18 de junho de 2020. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 62164139 - Pág. 1/4 (fls. 41/44) – ação principal.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Reinaldo Rocha Costa Mundim em desafio à decisão que, nos autos da ação de revisão de aluguel manejada em seu desfavor pela agravada – Irmão Pepe Ltda. –, revisando os locativos vigentes, em sede de antecipação de tutela, reduzira em 50% (cinquenta por cento) o valor dos alugueres brutos contratualmente ajustados, fixando-os em R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), a partir do mês de maio de 2020. Essa resolução fora empreendida sob o fundamento de que, de conformidade com o previsto no artigo 317 do Código Civil, afigura-se possível a revisão do contrato bilateral e de execução continuada quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida. Salientara o provimento vergastado, outrossim, que, conquanto as atividades comerciais exercidas pela agravada não tenham sido suspensas pelo decreto governamental que determinara a suspensão de várias atividades em decorrência da pandemia do novo coronavírus, restara demonstrada a queda de 50% (cinquenta por cento) no seu faturamento mensal diante das medidas adotadas pelo executivo local para o enfrentamento da pandemia, sobejando razoável a redução do valor dos locativos do imóvel no qual encontra-se estabelecida. Pontuara o julgado que a agravada possui obrigações trabalhistas, tributárias e comerciais e a inadimplência com o pagamento dos alugueres pode sujeitá-la a protesto e, por conseguinte, à falência, e, ademais, a recalcitrância do locador em negociar a redução do valor dos aluguéis encerra conduta violadora dos princípios contratuais da boa-fé objetiva e da colaboração. Alfim, assentara o decisório a reversibilidade da medida, pois o valor do aluguel mensal ajustado contratualmente pode ser restabelecido a qualquer momento e eventual diferença poderá ser objeto de acordo futuro entre as partes. Objetiva o agravante, em antecipação da tutela recursal, a reforma da decisão arrostada, reduzindo-se os locativos vigentes para 30% (trinta por cento) do valor dos alugueres brutos estipulados no contrato de locação, e, ao final, ratificação da medida e a reforma do originalmente decidido. Como substrato apto aparelhar a pretensão reformatória, alegara que agravada aviara em seu desfavor ação de revisão de contrato de aluguel sustentando, em suma, que os litigantes firmaram, em 01.01.2020, contrato de locação não residencial, com vigência até 31.12.2028, tendo como objeto o imóvel localizado na SHCG/NORTE CLR QD 715, Bloco D, Loja 36, Asa Norte - Brasília-DF, cujos alugueres encontram-se fixados no valor bruto de R$ 13.000,00 (treze mil reais) e valor líquido de R$ 10.234,36 (dez mil, duzentos e trinta e quatro reais e trinta e seis centavos), após o desconto do Imposto de Renda retido na fonte. Acentuara que, segundo aduzira a agravada, atua como estabelecimento comercial varejista especializado no comércio de tintas e, desde o início da situação de pandemia do novo coronavírus, experimentara queda de 50% (cinquenta por cento) no seu faturamento mensal, em decorrência das recomendações das autoridades governamentais no sentido de que as pessoas evitassem sair de suas residências. Pontuara que, de acordo com as alegações da agravada, os locativos, diante da ocorrência desse evento imprevisível, tornaram-se excessivamente onerosos, legitimando sua minoração, inclusive em sede de antecipação de tutela. Alegara que o juízo a quo, frente à argumentação desenvolvida, deferira a antecipação de tutela reclamada e reduzira em 50% (cinquenta por cento) o valor dos alugueres brutos estipulados no contrato, fixando-os em R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) a partir do mês de maio de 2020, sem limitação de tempo. Defendera que a decisão vergastada comporta reparos. Aduzira que também experimentara os impactos econômicos financeiros ocasionados pela pandemia do novo coronavírus, de modo que o valor estipulado pelo provimento guerreado lhe ocasiona onerosidade excessiva. Destacara que a agravada atua no comércio varejista de tintas e solventes e não fora alcançada pela ordem do executivo local que determinara o fechamento apenas de estabelecimentos comerciais que exercem atividades não essenciais. Acrescentara que, conquanto sobeje possível a redução dos alugueres, adequando-se à nova realidade econômica, deve ser preservado o equilíbrio contratual e a equidade, sem que haja a imposição de ônus excessivo ao locador. Acrescera que os locativos individualizados complementam seus proventos de aposentadoria e constitui fonte de renda essencial para sua subsistência, devendo ser estabelecida uma importância relativa aos alugueres adequada para ambos os contratantes. Consignara que afigura-se mais adequado, na hipótese, determinar à agravada que demonstre objetivamente, por meio de documento contábil fiscal, a redução do seu faturamento, não sobejando possível se considerar como válida mera declaração redigida pelo contador. Destacara que, assim, até que a agravada comprove a alegada queda em seu faturamento mensal, afigura-se mais razoável que o valor dos locativos seja reduzido em 30% (trinta por cento), como forma de se preservar o equilíbrio econômico do contrato de locação. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Reinaldo Rocha Costa Mundim em desafio à decisão que, nos autos da ação de revisão de aluguel manejada em seu desfavor pela agravada – Irmão Pepe Ltda. –, revisando os locativos vigentes, em sede de antecipação de tutela, reduzira em 50% (cinquenta por cento) o valor dos alugueres brutos contratualmente ajustados, fixando-os em R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), a partir do mês de maio de 2020. Essa resolução fora empreendida sob o fundamento de que, de conformidade com o previsto no artigo 317 do Código Civil, afigura-se possível a revisão do contrato bilateral e de execução continuada quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida. Salientara o provimento vergastado, outrossim, que, conquanto as atividades comerciais exercidas pela agravada não tenham sido suspensas pelo decreto governamental que determinara a suspensão de várias atividades em decorrência da pandemia do novo coronavírus, restara demonstrada a queda de 50% (cinquenta por cento) no seu faturamento mensal diante das medidas adotadas pelo executivo local para o enfrentamento da pandemia, sobejando razoável a redução do valor dos locativos do imóvel no qual encontra-se estabelecida. Pontuara o julgado que a agravada possui obrigações trabalhistas, tributárias e comerciais e a inadimplência com o pagamento dos alugueres pode sujeitá-la a protesto e, por conseguinte, à falência, e, ademais, a recalcitrância do locador em negociar a redução do valor dos aluguéis encerra conduta violadora dos princípios contratuais da boa-fé objetiva e da colaboração. Alfim, assentara o decisório a reversibilidade da medida, pois o valor do aluguel mensal ajustado contratualmente pode ser restabelecido a qualquer momento e eventual diferença poderá ser objeto de acordo futuro entre as partes. Objetiva o agravante, em antecipação da tutela recursal, a reforma da decisão arrostada, reduzindo-se os locativos vigentes para 30% (trinta por cento) do valor dos alugueres brutos estipulados no contrato de locação, e, ao final, ratificação da medida e a reforma do originalmente decidido. Do alinhado deflui que o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade do decisório arrostado, que, sob o fundamento de que, diante da situação imprevisível ocasionada pela pandemia do novo coronavírus, houvera comprovada redução no faturamento mensal da locatária, deferira a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional que formulara, reduzindo o valor dos locativos brutos originários da relação locatícia que enlaça os litigantes em 50% (cinquenta por cento). A seu turno, argumentara o agravante que a redução estipulada pela decisão guerreada afigurara-se excessiva, onerando demasiadamente o locador em benefício da locatária, sem que ao menos tenha sido demonstrada por documentos contábeis hígidos a alegada redução do faturamento social. Emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, sua resolução não encerra dificuldades. Consignados esses parâmetros, inicialmente deve ser registrado que ressoa impassível que a pandemia do Covid-19 vem trazendo prejuízos financeiros incomensuráveis a toda sociedade, tendo em vista que, em razão da necessidade de implantação de medidas de contenção de contágio no âmbito das políticas públicas de saúde, estabelecimentos comerciais foram temporariamente fechados, empregados sob vínculo formal ficaram impedidos de laborar e prestadores de serviços foram impedidos de exercer suas atividades, resultando em redução substancial dos ganhos que cada atividade irradiava, quando não resultara em desemprego ou encerramento de atividades empresariais. O próprio estado tem experimentado os efeitos das medidas implantadas por imposição e necessidade. Diante da excepcionalidade da situação atual, ressoa impassível que a estabilidade das negociações contratuais fora afetada. Como cediço, no âmbito das relações contratuais privadas, como regra, deve prevalecer o avençado em nome do princípio do pacta sunt servanda que tem por escopo resguardar a segurança das relações jurídicas, como preceito coativo da declaração de vontade manifestada pelos contratantes. Outrossim, o Código Civil estabelece, com as inovações que lhe foram agregadas, que a intervenção do estado nos contratos será mínima, porquanto nessa seara devem vigorar os ditames da liberdade de iniciativa e do livre exercício da atividade econômica, legitimando a revisão contratual somente em situações excepcionais. É o que preconiza o artigo 421 do estatuto civil que ora se transcreve: “Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, observado o disposto na Declaração de Direitos de Liberdade Econômica. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerá o princípio da intervenção mínima do Estado, por qualquer dos seus poderes, e a revisão contratual determinada de forma externa às partes será excepcional.” Há que se salientar, ainda, que, em observância ao princípio da intervenção mínima do estado nas relações contratuais privadas e como forma de prevalecer o avençado em nome do princípio do pacta sunt servanda como corolário da autonomia de vontade, o Código Civil assentara a possibilidade de revisão contratual de forma excepcional e limitada, conforme se infere do disposto no dispositivo codificado adiante reproduzido: “Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.” Sob essa ótica, o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem. Subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial. Nesse contexto normativo, fica patente que os fatos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus afetaram as bases negociais do ajuste locatício de imóvel não residencial celebrado entre as partes, legitimando a interseção estatal sobre o convencionado, caso as partes não encontram solução suasória. Com efeito, não sobeja possível olvidar que a situação de pandemia impactara seriamente a economia nacional e foram diversos os efeitos financeiros experimentados por toda a sociedade, conforme já pontuado. Reprise-se que, como público e notório, foram adotadas várias medidas no âmbito das políticas públicas volvidas à contenção da disseminação do novo coronavírus, como fechamento de estabelecimentos comerciais, instituições de ensino, bares e restaurantes, igrejas, academias, restando alterada a forma de consumo e interação pessoal. Fica patente, então, que, diante dessa circunstância anômala e imprevisível, as obrigações contratuais foram afetadas profundamente legitimando, de forma excepcional, sua revisão. Merece ser destacado que a relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa ante a natureza da relação da qual germinam e diante da sua origem etiológica e destinação teleológica, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, como no caso. É-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação. Sob essa realidade, considerando que a agravada é sociedade empresária com consolidada atuação no comércio varejista de tintas e solventes no Distrito Federal, sobeja razoável a apreensão de que houvera substancial redução de suas vendas desde que iniciara a situação de pandemia do Covid-19, que, como público e notório, impactara fortemente o comércio e a economia nacionais. Ainda que suas atividades tenham sido reputadas essenciais, não tendo sido paralisadas, experimentara a agravada os efeitos das restrições implementadas, consoante as declarações provenientes do profissional da contabilidade que lhe presta serviços que colacionara aos autos da ação principal. O impacto que sofrera configura situação excepcional, afetando a intangibilidade negocial expressa na autonomia de vontade inerente ao contrato e expressa na cláusula pacta sunt servanda, legitimando que as condições negociadas sejam moduladas. Com efeito, conquanto não se façam presentes os pressupostos estabelecidos pela lei das locações para revisão dos alugueres, a situação estabelecida irradia a qualificação de fato superveniente imprevisível desencadeador de onerosidade excessiva na conformidade do pragmaticamente estabelecido pelo legislador civil, verbis: Art. 317. “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e do momento da sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. Previsão similar fora albergada no artigo 478 da codificação civil, nos seguintes termos: Art. 478. “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.” Os dispositivos transcritos encartaram a teoria da imprevisão, segundo a qual a superveniência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem onerosidade excessiva da prestação para uma das partes autoriza a readequação do seu valor ou a extinção do vínculo contratual. Acerca do tema, afigura-se oportuno o registro do assinalado pelo eminente ministro Luís Felipe Salomão, quando do julgamento do RESP no 945.166-GO, vazado na compreensão de que, “para ensejar a aplicação da teoria da imprevisão, a qual, de regra, possui o condão de extinguir ou reformular o contrato por onerosidade excessiva, é imprescindível a existência, ainda que implícita, da cláusula rebus sic stantibus, que permite a inexecução de contrato comutativo de trato sucessivo ou de execução diferida, se as bases fáticas sobre as quais se ergueu a avença alterarem-se, posteriormente, em razão de acontecimentos extraordinários, desconexos com os riscos ínsitos à prestação subjacente.” (STJ, REsp 945166/GO, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/02/2012, DJe 12/03/2012). A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de caso fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil. Nessa hipótese, ainda que ocorra cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, não responde ela por eventuais prejuízos infligidos à outra. Assim é que, diante da situação excepcional e temporária vivenciada pelo mundo, especialmente pelo Brasil, sem previsão de data para seu término, afigurava-se mais prudente a tratativa consensual e gradual da renegociação do valor dos locativos entre os litigantes. Ocorre, contudo, conforme se infere dos documentos coligidos aos autos principais, não fora possível acerto extrajudicial, tornando imperativa e legitimando a interseção judicial em razão do evento excepcional e imprevisível que afetara diretamente as bases contratuais. A par de aludidos parâmetros, conquanto necessária e legítima a modulação dos alugueres à nova realidade, no caso concreto, em análise perfunctória própria do início da fase cognitiva, não se afere a probabilidade do direito invocado pela agravada no pertinente à redução do valor bruto dos locativos em 50% (cinquenta por cento), conquanto inexorável os efeitos que as bases negociais originalmente convencionadas experimentaram. Conquanto tenha sustentado que o valor dos locativos contratualmente ajustados afigura-se excessivo defronte a redução de sua atividade empresarial, não se afigura, nesse momento, viável se estimar que suas atividades e faturamento foram reduzidos pela metade, ou, ainda, que os locativos de imóvel similar ao que lhe fora locado estejam sendo praticados no patamar que indicara Consoante assinalado, as atividades comerciais desenvolvidas pela agravada não foram suspensas pelos decretos editados pelo executivo local como medida de saúde pública, continuando a operar. Inexorável, contudo, que seu fluxo comercial experimentara os efeitos da retração do comércio e da afetação de toda a cadeia de consumo. Contudo, enquanto não estabilizado o mercado de consumo e a atividade desenvolvida pela agravada, não se afigura razoável que haja redução, pela metade, dos locativos convencionados, notadamente sem qualquer limitação temporal. Registre-se, por oportuno, que a declaração emitida pelo contador da agravada evidencia apenas a redução no valor das suas vendas mensais[1], não pode ser compreendida a situação como apta a lhe ensejar queda de 50% (cinquenta por cento) no seu faturamento, a despeito de inexorável que seu fluxo comercial experimentara substancial retração. Assim, considerando que a agravada é sociedade empresária com consolidada atuação no comércio varejista de tintas e solventes no Distrito Federal sobeja inexorável que houvera redução em suas vendas em razão das medidas desencadeadas pela situação de pandemia do Covid-19, que, como cediço, impactara fortemente o comércio e a economia nacionais. Todo o havido irradia situação excepcional que atrai a incidência da teoria da imprevisão e da cláusula rebus sic stantibus. Essa circunstância autoriza e legitima a redução do valor dos alugueres convencionados diante da alteração, ainda que pontual, das bases negociais, contudo, não no percentual estabelecido pela decisão guerreada. Aliado ao fato de que não se pode estimar com precisão que sua atividade experimentara retratação pela metade do fluxo que anteriormente desenvolvia, não se pode olvidar que também o agravante, como locador, está sendo afetado pelo havido, porquanto ninguém está infenso aos efeitos provocados pela pandemia. Diante das peculiaridades do caso concreto e para que seja restabelecido o equilíbrio contratual da relação locatícia, ao menos por ora, afigura-se recomendável a redução em 30% (trinta por cento) dos valores brutos dos alugueres contratados. Esse percentual, se não traduz a realidade do mercado nem a redução de atividade experimentada pela agravada, afigura-se mais equânime e adequado para atender os interesses de ambos os contratantes, sem que haja favorecimentos de quaisquer das partes. Frise-se que, nesse momento, inviável que seja assimilado o aduzido pela agravada sobre redução de 50% (cinquenta por cento) do seu faturamento, não podendo, a seu turno, ser desprezado o fato de que a revisão dos locativos não pode deixar o agravante desguarnecido do mínimo exigido para a preservação da relação locatícia, de modo que, no ambiente de tutela provisória, na conformidade da regulação codificada, aplicando-se a teoria da imprevisão à relação locatícia, afigura-se mais razoável que os locativos sejam reduzidos em 30% (trinta por cento) do valor dos alugueres brutos estipulados no contrato de locação, ao menos até a solução do mérito desse recurso. Com lastro nos argumentos alinhados e esteado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, concedo a antecipação de tutela recursal postulada, e, suspendendo parcialmente a decisão arrostada, fixo que a redução dos locativos convencionados entre as partes deve alcançar o equivalente a 30% (trinta por cento) do valor bruto contratado, até o julgamento do agravo pelo colegiado, mantidas as demais condições contratadas, notadamente a data e forma de pagamento dos alugueres Comunique-se ao ilustrado Juiz prolator da decisão desafiada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, contrariar o agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 18 de junho de 2020. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 62164139 - Pág. 1/4 (fls. 41/44) – ação principal.