Tribunal: TJDFT
Processo: 0703332-64.2020.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2020-02-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0703332-64.2020.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BRASILIA PARQUE CONSTRUCAO E INCORPORACAO S/A AGRAVADO: MARTINA SCORSATTO D E S P A C H O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por BRASILIA PARQUE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO S/A contra a seguinte decisão proferida pelo Juízo da 17a Vara Cível de Brasília na AÇÃO DE CONHECIMENTO ajuizada por MARTINA SCORSATTO: Antes de apreciar a demanda posta em juízo, cumpre apreciar se incide na espécie a suspensão do feito, tal como argüido pela terceira ré. O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a Medida Cautelar no. 25.323-SP determinou: [...] a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas as ações em trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram objeto de afetação no REsp no. 1551956/SP e que ainda não tenham recebido solução definitiva, obstando a prática de quaisquer atos processuais até o julgamento do recurso repetitivo. No REsp no. 1551956/SP, decidiu a Corte Superior: Tendo em vista a multiplicidade de recursos identificados pelo Tribunal de origem com fundamento em idêntica controvérsia, afeto à SEGUNDA SEÇÃO o julgamento do presente recurso, para, nos termos do art. 543-C do Código de Processo Civil, uniformizar do entendimento sobre as seguintes questões jurídicas: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI). A autora postula a restituição em dobro da comissão de corretagem. A suspensão do feito, tal como determinado pelo STJ, incide parcialmente na espécie. A autora discute, especificamente, a abusividade da transferência desse encargo ao consumidor. Assim, a lide em torno da comissão de corretagem permanece suspensa até ulterior decisão do STJ no REsp no. 1551956/SP, afeto à sistemática do julgamento de recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/73 e art. 1.036 do NCPC). Promovo o julgamento parcial antecipado do mérito, nos termos do art. 356, II do CPC. Os pedidos de declaração de mora contratual e condenação ao pagamento de indenização por danos materiais relativos à multa contratual, aos lucros cessantes e de restituição de atualização indevida se encontram em condições de imediato julgamento. A questão posta em juízo é, eminentemente, de direito e não há necessidade de produção de outras provas. Ademais, o magistrado é o destinatário das provas, nos termos dos arts. 370 e 371 do CPC. Com fulcro nos princípios da celeridade processual e a razoável duração do processo, não há que se falar em cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado parcial do pedido é de rigor. Passo à análise da preliminar. A segunda requerida suscita ser parte ilegítima, ao fundamento de não ter participado da relação contratual entre as partes. A autora argumenta ser o caso de responsabilidade solidária por ter a segunda ré emprestado seu nome ao empreendimento. Com razão a requerida. O instrumento particular de promessa de compra e venda relativo ao imóvel de que se alega atraso na entrega possui como partes a requerida BRASÍLIA PARQUE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO S/A e a autora (vide fl. 41) e as demais comunicações e documentos relativos ao empreendimento, como os demonstrativos de pagamento e os e-mails comunicando acerca da averbação do "Habite-se" foram todos expedidos pela primeira ré (fls. 51/56 e 62/63). Assim, tendo em vista que a segunda ré possui personalidade jurídica distinta da primeira, com autonomia patrimonial, é parte estranha ao contrato de compra e venda e que não incidem na espécie as hipóteses de desconsideração da personalidade jurídica do Código de Defesa do Consumidor, não há pertinência subjetiva entre essa ré e os pedidos da inicial. Acolho, pois, a preliminar para reconhecer a ilegitimidade passiva da segunda ré em relação à totalidade dos pedidos autorais. Cuida a hipótese de ação de conhecimento subordinada ao rito comum ordinário pela qual busca a parte autora a declaração de mora na entrega do imóvel pela ré e condenação ao pagamento de indenização por danos materiais relativos à multa contratual, aos lucros cessantes e de restituição de atualização indevida. O feito encontra-se suspenso no que tange à comissão de corretagem. A relação jurídica em exame subordina-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos. 2o e 3o da Lei 8.078/1990. A ré comercializa bens imóveis e um deles foi adquirido pela autora na qualidade de destinatária final, consoante contratos às fls. 41/47. Na espécie, a Cláusula 15.1 do Contrato (fl. 44-v), prevê a prorrogação do prazo de conclusão das obras em 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da data prevista ab initio para a entrega dos empreendimentos, ou seja, 31 de maio de 2014. Assim, o prazo final para a entrega da unidade imobiliária referida alcança 27 de novembro de 2014. Resta suficientemente comprovada, portanto, a mora contratual por parte da promitente vendedora, porquanto não trouxe elementos capazes de demonstrar a entrega no tempo acordado e reconhece o atraso na entrega do imóvel, que procuram justificar com base em comportamento de terceiros. Neste particular, as alegações não merecem prosperar, porquanto as circunstâncias narradas pela requerida, além de previsíveis (demora na liberação do "Habite-se" e na expedição de alvará, morosidade administrativa), não são suficientes para configurar a culpa exclusiva de terceiros, remanescendo intacta, portanto, a responsabilidade da parte ré para o cumprimento das obrigações contratuais entabuladas com as autoras. Seguindo as lições de Caio Mário da Silva PEREIRA, para que se configure o caso fortuito ou de força maior, exigem-se os requisitos da: a) necessariedade, segundo o qual não é qualquer acontecimento, por mais ponderável e grave, que possibilita libertar-se o devedor, mas apenas aquele fato que torna impossível o cumprimento da obrigação; e b) inevitabilidade, no sentido de que, a despeito de toda a diligência do devedor, não se vislumbrem meios outros de evitar ou impedir os efeitos do acontecimento, de forma a interferir na execução do obrigado. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. II. 18a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999. P. 245). A admitir-se a tese sustentada pela defesa, estar-se-ia, por via transversa, a reconhecer a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) fundada em ato de terceiro, o que não se afigura juridicamente adequado. A conduta culposa ou dolosa de terceiros, estranhos à relação contratual, não pode ser imputada às autoras. Além disso, não restou demonstrado inadimplemento por parte da adquirente e não se fez prova também de que tal evento seria determinante (necessário) para o seu inadimplemento contratual. A ré sustenta, também, ser aplicável a teoria do adimplemento substancial, por terem sido concluídas as obras no prazo acordado, restando pendente apenas as providências administrativas necessárias para liberar a obra. Melhor sorte não lhes socorre. É inerente ao risco do negócio da construção civil a necessidade de submeter os empreendimentos ao poder de polícia da Administração Pública e à obrigatoriedade de alvarás e carta "Habite-se". Enquadrar como caso fortuito ou força maior os percalços administrativos enfrentados pelos fornecedores junto à Administração Pública seria transferir ao consumidor o risco do negócio, o que é vedado pela legislação consumerista. Ademais, a entrega do imóvel deveria ter se ultimado em novembro de 2014 e o "Habite-se" somente veio a ser averbado em março de 2015. Assim, decorridos quase três meses de atraso, não se sustenta a alegação defensiva de adimplemento substancial. Cumpre consignar também que, na hipótese, ainda que se constatasse tal inadimplemento por parte de terceiros, não se poderia falar em culpa exclusiva desses, muito menos da parte autora, quanto ao evento danoso que enseja os pedidos indenizatórios formulados, razão por que não se poderia invocar a regra dos artigos 12, §3o, inciso III, e 14, §3o, inciso II, do CDC em benefício da parte ré. Ressalte-se, ademais, que a prorrogação, para além da tolerância presumida de 180 (cento e oitenta) dias prevista na avença, somente restaria autorizada em face da ocorrência de caso fortuito ou de força maior, conceito em que não se encaixam os fatos alegados pela ré e imputados a terceiros ou a circunstâncias específicas e conhecidas existentes no mercado da construção civil. Em verdade, as circunstâncias apontadas na contestação, como já acentuado, fazem parte do âmbito de previsibilidade do negócio empreendido pela parte ré, o que afasta a possibilidade de configuração do alegado caso fortuito ou de força maior. Cumpre estabelecer em qual data cessou a mora da parte ré. A autora sustenta que deve ser levada em conta a data da efetiva entrega das chaves. A requerida, por sua vez, sustenta ser a data da expedição do "Habite-se". Nesse ponto, não assiste razão a nenhuma das partes. A data de adimplemento do contrato por parte da promitente vendedora deve ser considerada quando houve a efetiva disponibilização do bem à consumidora. Consoante o e-mail acostado à fl. 63, a ré comunicou a autora acerca da expedição do "Habite-se" em 11/02/2015, instando-a a realizar os trâmites necessários para o recebimento do bem. A pronta entrega do imóvel depende de providências a serem tomadas não só pelo fornecedor, como também pelo consumidor. A obtenção de financiamento para pagamento de saldo devedor e o comparecimento à vistoria são de responsabilidade exclusiva do promitente comprador e a demora em realizá-los não pode ser imputada ao fornecedor quando este já convocou o consumidor para o recebimento do bem. Assim, declaro a existência de mora da primeira ré no período de 28/11/2014 a 11/02/2015. A autora persegue a condenação da ré ao pagamento de multa contratual invertida em seu favor ou, subsidiariamente, ao pagamento da multa originalmente estipulada pelo atraso na entrega do imóvel e de lucros cessantes. No que tange à pretensão de aplicar a cláusula penal dirigida ao comprador para o caso de atraso no pagamento de forma analógica à mora do réu, não procede o pedido da autora. Não há previsão no contrato nesse sentido e resta vedado a este Juízo promover a aplicação analógica equitativa de outra cláusula com o fim de impor sanção não pactuada entre as partes. Acerca do pedido de condenação ao pagamento da multa da Cláusula 15.1 e de lucros cessantes, assiste razão à autora. A cláusula penal pode se referir à inexecução total ou parcial da obrigação. Quando se cuida de multa importa para a mora contratual, em que o descumprimento é parcial de uma obrigação ainda possível e útil, há cláusula penal moratória. Quanto à inexecução total, há compensatória. A multa compensatória serve de pré-fixação de perdas e danos e não pode ser cumulada com pleito indenizatório. Já a moratória diz respeito à punição em virtude da mora. Compulsando os autos, verifico que a multa instituída em favor do autor (vide Cláusula 15.1 - fl. 44-v) trata do atraso na entrega da obra e, portanto, configura-se em cláusula penal moratória. Dessa feita, mostra-se possível a cumulação da cobrança dessa multa com o pleito de indenização de lucros cessantes. A jurisprudência do eg. STJ posiciona-se nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA PELA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STJ. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ocorrendo atraso na entrega do imóvel pela construtora, é perfeitamente possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória, enquanto esta compensatória, razão pela qual não há que se falar em bis in idem. 2.Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1544333/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 13/11/2015) AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência deste Sodalício, a mora na execução do contrato de compra e venda, consubstanciada no atraso de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1531756/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 17/09/2015) Os lucros cessantes, por sua vez, conforme entendimento da jurisprudência, decorrem da simples mora contratual ou do inadimplemento contratual, a teor do seguinte julgado : DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA E PROMITENTE COMPRADOR. RELAÇÃO CONSUMERISTA. CABÍVEL APLICAÇÃO DO CDC. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA. MORA COMPROVADA. CLÁUSULA ALTERNATIVA. DESVANTAGEM AO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. TERMO INICIAL PARA CÁLCULO DOS LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS DE ATRASO. CÔMPUTO AUTOMÁTICO. 1- Forçoso admitir que a compra e venda de imóvel na planta deve ser analisada sob as regras do Código de Defesa de Consumidor, uma vez que o imóvel é considerado produto, sendo que a construtora cumula a qualificação de fornecedora do bem e prestadora do serviço de construção, ao passo que o comprador equipara-se ao conceito de consumidor. 2- Cláusula contratual que prevê, alternativamente, a entrega do bem após a assinatura de contrato de financiamento entre o promitente comprador e o agente financeiro coloca o consumidor em flagrante desvantagem, uma vez que não fica estabelecido prazo certo para o término da obra e entrega do bem, o que fere normas protetivas do CDC. 3- Não se mostra necessária a demonstração efetiva do dispêndio de aluguel para a condenação ao pagamento de lucros cessantes com base em preço médio de locação de imóvel similar da mesma localidade. 4- A cláusula de tolerância de 180 dias após a data prevista para a entrega do imóvel é uma medida de cautela, que independe de comprovação de caso fortuito e/ou força maior na execução da obra, portanto, sua aplicação é automática. 5- Recurso provido parcialmente. Unânime. (Acórdão n.739614, 20130110021687APC, Relator: OTÁVIO AUGUSTO, Revisor: SILVA LEMOS, 3a Turma Cível, Data de Julgamento: 20/11/2013, Publicado no DJE: 04/12/2013. Pág.: 140). No que tange ao pedido de restituição de quantias pagas por correção indevida do saldo devedor, o parecer técnico junto pela autora (fl. 72) apura excesso de cobrança por meio do recálculo com base em juros simples. Não há disposição contratual estipulando a incidência de juros simples. Do contrário, as cláusulas 4 a 8 (fls. 41-v e 42) instituem de maneira expressa a forma como se dará o reajuste das parcelas e, confrontando com as planilhas de pagamento juntadas às fls. 51/56, não há disparidades aparentes. Ademais, a autora quedou-se inerte diante do despacho que lhe oportunizou o requerimento de dilação probatória, deixando de pedir a produção de prova pericial, sob o crivo do contraditório, para demonstrar o direito alegado. Assim, não procede a alegação de cobrança em excesso dos valores relativos à atualização do saldo devedor. Ante o exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos em análise para: 1 - Declarar a mora da primeira ré na entrega do imóvel no período de 28/11/2014 a 11/02/2015; 2 - Condenar a primeira ré ao pagamento de indenização, a título de lucros cessantes, no valor do aluguel médio de imóvel similar, a ser apurado em liquidação, no período de 28/11/2014 a 11/02/2015, devendo o valor ser atualizado monetariamente pelo INPC consoante o respectivo mês em que se venceria o aluguel, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação até o efetivo pagamento (artigos 405 e 406, ambos do Código Civil, e artigo 161, § 1o, do Código Tributário Nacional); e, 3 - Condenar a ré ao pagamento da multa instituída pela Cláusula 15.1 (fl. 44-v), correspondente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor do contrato por mês, no período de 28/11/2014 a 11/02/2015, devendo o valor ser atualizado monetariamente pelo INPC desde os respectivos vencimentos, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação até o efetivo pagamento (artigos 405 e 406, ambos do Código Civil, e artigo 161, § 1o, do Código Tributário Nacional). Verifico a ilegitimidade passiva da segunda ré quanto a todos os pedidos autorais e, nesse ponto e em relação a essa requerida, extingo o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI do CPC. Diante da sucumbência da primeira ré e a sucumbência parcial da autora, a primeira ré e a autora arcarão, cada qual, com o pagamento de metade das custas processuais. Quanto aos honorários advocatícios, fixo-os em 10% (dez por cento) sobre o valor dessa condenação parcial, nos termos do artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil, sendo que a primeira ré pagará à autora 2/3 (dois terços) dos honorários e a autora pagará 1/3 dos honorários à segunda ré. Resolvo parcialmente o mérito, nos moldes do artigo 356, inciso II c/c art. 355, ambos do Código de Processo Civil. A parte não deduziu pedido de atribuição de efeito suspensivo ou de antecipação da tutela recursal. Intime-se a Agravada para resposta. Publique-se. Brasília/DF, 13 de fevereiro de 2020. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0703332-64.2020.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BRASILIA PARQUE CONSTRUCAO E INCORPORACAO S/A AGRAVADO: MARTINA SCORSATTO D E S P A C H O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por BRASILIA PARQUE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO S/A contra a seguinte decisão proferida pelo Juízo da 17a Vara Cível de Brasília na AÇÃO DE CONHECIMENTO ajuizada por MARTINA SCORSATTO: Antes de apreciar a demanda posta em juízo, cumpre apreciar se incide na espécie a suspensão do feito, tal como argüido pela terceira ré. O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a Medida Cautelar no. 25.323-SP determinou: [...] a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas as ações em trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram objeto de afetação no REsp no. 1551956/SP e que ainda não tenham recebido solução definitiva, obstando a prática de quaisquer atos processuais até o julgamento do recurso repetitivo. No REsp no. 1551956/SP, decidiu a Corte Superior: Tendo em vista a multiplicidade de recursos identificados pelo Tribunal de origem com fundamento em idêntica controvérsia, afeto à SEGUNDA SEÇÃO o julgamento do presente recurso, para, nos termos do art. 543-C do Código de Processo Civil, uniformizar do entendimento sobre as seguintes questões jurídicas: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI). A autora postula a restituição em dobro da comissão de corretagem. A suspensão do feito, tal como determinado pelo STJ, incide parcialmente na espécie. A autora discute, especificamente, a abusividade da transferência desse encargo ao consumidor. Assim, a lide em torno da comissão de corretagem permanece suspensa até ulterior decisão do STJ no REsp no. 1551956/SP, afeto à sistemática do julgamento de recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/73 e art. 1.036 do NCPC). Promovo o julgamento parcial antecipado do mérito, nos termos do art. 356, II do CPC. Os pedidos de declaração de mora contratual e condenação ao pagamento de indenização por danos materiais relativos à multa contratual, aos lucros cessantes e de restituição de atualização indevida se encontram em condições de imediato julgamento. A questão posta em juízo é, eminentemente, de direito e não há necessidade de produção de outras provas. Ademais, o magistrado é o destinatário das provas, nos termos dos arts. 370 e 371 do CPC. Com fulcro nos princípios da celeridade processual e a razoável duração do processo, não há que se falar em cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado parcial do pedido é de rigor. Passo à análise da preliminar. A segunda requerida suscita ser parte ilegítima, ao fundamento de não ter participado da relação contratual entre as partes. A autora argumenta ser o caso de responsabilidade solidária por ter a segunda ré emprestado seu nome ao empreendimento. Com razão a requerida. O instrumento particular de promessa de compra e venda relativo ao imóvel de que se alega atraso na entrega possui como partes a requerida BRASÍLIA PARQUE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO S/A e a autora (vide fl. 41) e as demais comunicações e documentos relativos ao empreendimento, como os demonstrativos de pagamento e os e-mails comunicando acerca da averbação do "Habite-se" foram todos expedidos pela primeira ré (fls. 51/56 e 62/63). Assim, tendo em vista que a segunda ré possui personalidade jurídica distinta da primeira, com autonomia patrimonial, é parte estranha ao contrato de compra e venda e que não incidem na espécie as hipóteses de desconsideração da personalidade jurídica do Código de Defesa do Consumidor, não há pertinência subjetiva entre essa ré e os pedidos da inicial. Acolho, pois, a preliminar para reconhecer a ilegitimidade passiva da segunda ré em relação à totalidade dos pedidos autorais. Cuida a hipótese de ação de conhecimento subordinada ao rito comum ordinário pela qual busca a parte autora a declaração de mora na entrega do imóvel pela ré e condenação ao pagamento de indenização por danos materiais relativos à multa contratual, aos lucros cessantes e de restituição de atualização indevida. O feito encontra-se suspenso no que tange à comissão de corretagem. A relação jurídica em exame subordina-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos. 2o e 3o da Lei 8.078/1990. A ré comercializa bens imóveis e um deles foi adquirido pela autora na qualidade de destinatária final, consoante contratos às fls. 41/47. Na espécie, a Cláusula 15.1 do Contrato (fl. 44-v), prevê a prorrogação do prazo de conclusão das obras em 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir da data prevista ab initio para a entrega dos empreendimentos, ou seja, 31 de maio de 2014. Assim, o prazo final para a entrega da unidade imobiliária referida alcança 27 de novembro de 2014. Resta suficientemente comprovada, portanto, a mora contratual por parte da promitente vendedora, porquanto não trouxe elementos capazes de demonstrar a entrega no tempo acordado e reconhece o atraso na entrega do imóvel, que procuram justificar com base em comportamento de terceiros. Neste particular, as alegações não merecem prosperar, porquanto as circunstâncias narradas pela requerida, além de previsíveis (demora na liberação do "Habite-se" e na expedição de alvará, morosidade administrativa), não são suficientes para configurar a culpa exclusiva de terceiros, remanescendo intacta, portanto, a responsabilidade da parte ré para o cumprimento das obrigações contratuais entabuladas com as autoras. Seguindo as lições de Caio Mário da Silva PEREIRA, para que se configure o caso fortuito ou de força maior, exigem-se os requisitos da: a) necessariedade, segundo o qual não é qualquer acontecimento, por mais ponderável e grave, que possibilita libertar-se o devedor, mas apenas aquele fato que torna impossível o cumprimento da obrigação; e b) inevitabilidade, no sentido de que, a despeito de toda a diligência do devedor, não se vislumbrem meios outros de evitar ou impedir os efeitos do acontecimento, de forma a interferir na execução do obrigado. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. II. 18a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999. P. 245). A admitir-se a tese sustentada pela defesa, estar-se-ia, por via transversa, a reconhecer a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) fundada em ato de terceiro, o que não se afigura juridicamente adequado. A conduta culposa ou dolosa de terceiros, estranhos à relação contratual, não pode ser imputada às autoras. Além disso, não restou demonstrado inadimplemento por parte da adquirente e não se fez prova também de que tal evento seria determinante (necessário) para o seu inadimplemento contratual. A ré sustenta, também, ser aplicável a teoria do adimplemento substancial, por terem sido concluídas as obras no prazo acordado, restando pendente apenas as providências administrativas necessárias para liberar a obra. Melhor sorte não lhes socorre. É inerente ao risco do negócio da construção civil a necessidade de submeter os empreendimentos ao poder de polícia da Administração Pública e à obrigatoriedade de alvarás e carta "Habite-se". Enquadrar como caso fortuito ou força maior os percalços administrativos enfrentados pelos fornecedores junto à Administração Pública seria transferir ao consumidor o risco do negócio, o que é vedado pela legislação consumerista. Ademais, a entrega do imóvel deveria ter se ultimado em novembro de 2014 e o "Habite-se" somente veio a ser averbado em março de 2015. Assim, decorridos quase três meses de atraso, não se sustenta a alegação defensiva de adimplemento substancial. Cumpre consignar também que, na hipótese, ainda que se constatasse tal inadimplemento por parte de terceiros, não se poderia falar em culpa exclusiva desses, muito menos da parte autora, quanto ao evento danoso que enseja os pedidos indenizatórios formulados, razão por que não se poderia invocar a regra dos artigos 12, §3o, inciso III, e 14, §3o, inciso II, do CDC em benefício da parte ré. Ressalte-se, ademais, que a prorrogação, para além da tolerância presumida de 180 (cento e oitenta) dias prevista na avença, somente restaria autorizada em face da ocorrência de caso fortuito ou de força maior, conceito em que não se encaixam os fatos alegados pela ré e imputados a terceiros ou a circunstâncias específicas e conhecidas existentes no mercado da construção civil. Em verdade, as circunstâncias apontadas na contestação, como já acentuado, fazem parte do âmbito de previsibilidade do negócio empreendido pela parte ré, o que afasta a possibilidade de configuração do alegado caso fortuito ou de força maior. Cumpre estabelecer em qual data cessou a mora da parte ré. A autora sustenta que deve ser levada em conta a data da efetiva entrega das chaves. A requerida, por sua vez, sustenta ser a data da expedição do "Habite-se". Nesse ponto, não assiste razão a nenhuma das partes. A data de adimplemento do contrato por parte da promitente vendedora deve ser considerada quando houve a efetiva disponibilização do bem à consumidora. Consoante o e-mail acostado à fl. 63, a ré comunicou a autora acerca da expedição do "Habite-se" em 11/02/2015, instando-a a realizar os trâmites necessários para o recebimento do bem. A pronta entrega do imóvel depende de providências a serem tomadas não só pelo fornecedor, como também pelo consumidor. A obtenção de financiamento para pagamento de saldo devedor e o comparecimento à vistoria são de responsabilidade exclusiva do promitente comprador e a demora em realizá-los não pode ser imputada ao fornecedor quando este já convocou o consumidor para o recebimento do bem. Assim, declaro a existência de mora da primeira ré no período de 28/11/2014 a 11/02/2015. A autora persegue a condenação da ré ao pagamento de multa contratual invertida em seu favor ou, subsidiariamente, ao pagamento da multa originalmente estipulada pelo atraso na entrega do imóvel e de lucros cessantes. No que tange à pretensão de aplicar a cláusula penal dirigida ao comprador para o caso de atraso no pagamento de forma analógica à mora do réu, não procede o pedido da autora. Não há previsão no contrato nesse sentido e resta vedado a este Juízo promover a aplicação analógica equitativa de outra cláusula com o fim de impor sanção não pactuada entre as partes. Acerca do pedido de condenação ao pagamento da multa da Cláusula 15.1 e de lucros cessantes, assiste razão à autora. A cláusula penal pode se referir à inexecução total ou parcial da obrigação. Quando se cuida de multa importa para a mora contratual, em que o descumprimento é parcial de uma obrigação ainda possível e útil, há cláusula penal moratória. Quanto à inexecução total, há compensatória. A multa compensatória serve de pré-fixação de perdas e danos e não pode ser cumulada com pleito indenizatório. Já a moratória diz respeito à punição em virtude da mora. Compulsando os autos, verifico que a multa instituída em favor do autor (vide Cláusula 15.1 - fl. 44-v) trata do atraso na entrega da obra e, portanto, configura-se em cláusula penal moratória. Dessa feita, mostra-se possível a cumulação da cobrança dessa multa com o pleito de indenização de lucros cessantes. A jurisprudência do eg. STJ posiciona-se nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA PELA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STJ. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ocorrendo atraso na entrega do imóvel pela construtora, é perfeitamente possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória, enquanto esta compensatória, razão pela qual não há que se falar em bis in idem. 2.Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1544333/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 13/11/2015) AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência deste Sodalício, a mora na execução do contrato de compra e venda, consubstanciada no atraso de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1531756/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 17/09/2015) Os lucros cessantes, por sua vez, conforme entendimento da jurisprudência, decorrem da simples mora contratual ou do inadimplemento contratual, a teor do seguinte julgado : DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA E PROMITENTE COMPRADOR. RELAÇÃO CONSUMERISTA. CABÍVEL APLICAÇÃO DO CDC. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA. MORA COMPROVADA. CLÁUSULA ALTERNATIVA. DESVANTAGEM AO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. TERMO INICIAL PARA CÁLCULO DOS LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS DE ATRASO. CÔMPUTO AUTOMÁTICO. 1- Forçoso admitir que a compra e venda de imóvel na planta deve ser analisada sob as regras do Código de Defesa de Consumidor, uma vez que o imóvel é considerado produto, sendo que a construtora cumula a qualificação de fornecedora do bem e prestadora do serviço de construção, ao passo que o comprador equipara-se ao conceito de consumidor. 2- Cláusula contratual que prevê, alternativamente, a entrega do bem após a assinatura de contrato de financiamento entre o promitente comprador e o agente financeiro coloca o consumidor em flagrante desvantagem, uma vez que não fica estabelecido prazo certo para o término da obra e entrega do bem, o que fere normas protetivas do CDC. 3- Não se mostra necessária a demonstração efetiva do dispêndio de aluguel para a condenação ao pagamento de lucros cessantes com base em preço médio de locação de imóvel similar da mesma localidade. 4- A cláusula de tolerância de 180 dias após a data prevista para a entrega do imóvel é uma medida de cautela, que independe de comprovação de caso fortuito e/ou força maior na execução da obra, portanto, sua aplicação é automática. 5- Recurso provido parcialmente. Unânime. (Acórdão n.739614, 20130110021687APC, Relator: OTÁVIO AUGUSTO, Revisor: SILVA LEMOS, 3a Turma Cível, Data de Julgamento: 20/11/2013, Publicado no DJE: 04/12/2013. Pág.: 140). No que tange ao pedido de restituição de quantias pagas por correção indevida do saldo devedor, o parecer técnico junto pela autora (fl. 72) apura excesso de cobrança por meio do recálculo com base em juros simples. Não há disposição contratual estipulando a incidência de juros simples. Do contrário, as cláusulas 4 a 8 (fls. 41-v e 42) instituem de maneira expressa a forma como se dará o reajuste das parcelas e, confrontando com as planilhas de pagamento juntadas às fls. 51/56, não há disparidades aparentes. Ademais, a autora quedou-se inerte diante do despacho que lhe oportunizou o requerimento de dilação probatória, deixando de pedir a produção de prova pericial, sob o crivo do contraditório, para demonstrar o direito alegado. Assim, não procede a alegação de cobrança em excesso dos valores relativos à atualização do saldo devedor. Ante o exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos em análise para: 1 - Declarar a mora da primeira ré na entrega do imóvel no período de 28/11/2014 a 11/02/2015; 2 - Condenar a primeira ré ao pagamento de indenização, a título de lucros cessantes, no valor do aluguel médio de imóvel similar, a ser apurado em liquidação, no período de 28/11/2014 a 11/02/2015, devendo o valor ser atualizado monetariamente pelo INPC consoante o respectivo mês em que se venceria o aluguel, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação até o efetivo pagamento (artigos 405 e 406, ambos do Código Civil, e artigo 161, § 1o, do Código Tributário Nacional); e, 3 - Condenar a ré ao pagamento da multa instituída pela Cláusula 15.1 (fl. 44-v), correspondente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor do contrato por mês, no período de 28/11/2014 a 11/02/2015, devendo o valor ser atualizado monetariamente pelo INPC desde os respectivos vencimentos, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação até o efetivo pagamento (artigos 405 e 406, ambos do Código Civil, e artigo 161, § 1o, do Código Tributário Nacional). Verifico a ilegitimidade passiva da segunda ré quanto a todos os pedidos autorais e, nesse ponto e em relação a essa requerida, extingo o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI do CPC. Diante da sucumbência da primeira ré e a sucumbência parcial da autora, a primeira ré e a autora arcarão, cada qual, com o pagamento de metade das custas processuais. Quanto aos honorários advocatícios, fixo-os em 10% (dez por cento) sobre o valor dessa condenação parcial, nos termos do artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil, sendo que a primeira ré pagará à autora 2/3 (dois terços) dos honorários e a autora pagará 1/3 dos honorários à segunda ré. Resolvo parcialmente o mérito, nos moldes do artigo 356, inciso II c/c art. 355, ambos do Código de Processo Civil. A parte não deduziu pedido de atribuição de efeito suspensivo ou de antecipação da tutela recursal. Intime-se a Agravada para resposta. Publique-se. Brasília/DF, 13 de fevereiro de 2020. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator