Tribunal: TJDFT
Processo: 0701361-44.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2020-02-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0701361-44.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUIS DE ARAUJO BORGES, LEILA SANTOS COSTA BORGES AGRAVADO: ANDERSON LUIS ROSSETTI D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelos Executados, Luís de Araújo Borges e Leila Santos Costa Borges, em face da decisão que, em Execução de Título Extrajudicial proposta por Anderson Luís Rossetti, homologou a avaliação do imóvel penhorado, situado na SHIN QL 10, Conjunto 05, Lote 04, Lago Norte, Brasília-DF, no valor de R$ 1.750.000,00 (ID 52538223), in verbis: “Os argumentos apresentados pela parte requerente, ID. 51276134, não têm o condão de alterar a afirmação da avaliação realizada, conquanto o pedido da parte para realização de nova perícia não merece prosperar, porquanto a repetição do ato não importará em melhores esclarecimentos para a solução da lide, isso porque a parte requerente alega que a avaliação realizada necessita de conhecimento técnico, entretanto o oficial de justiça avaliador possui a expertise necessária para o ato e se ateve ao parâmetro real do valor de mercado, sendo irrelevante despender maiores indagações sobre os materiais empregados, conquanto o valor que deve pautar a indenização com as benfeitorias deve ser aquele extraído do valor de mercado alçado, assim vislumbro óbice de que a repetição da avaliação possa trazer os esclarecimentos úteis ao processo, isto porque a avaliação toma como parâmetro elementos técnicos extraídos por aspectos gerais do mercado, em observação lançada no laudo de ID. 50990267, no mais, somente cabível ao oficial trazer aos autos aquilo que realmente tem valor para composição do preço para o imóvel, trazendo a constatação fática e atual do imóvel, não podendo fazer juízo de valor como pretende a parte requerente, devendo ater a sua estimativa as constatações da visita ao local e fixar como parâmetro de medição os valores que seriam obtidos com o bem na hipótese de ser promovida a sua alienação, tomando como parâmetro as bases do mercado local, assim qualquer constatação fora da realidade fática é valoração de juízo, ademais a parte apresentara impugnação genérica por nova perícia, fugindo dos preceitos do art. 480 do Estatuto Processual vigente que estabelece que a segunda perícia apenas será admitida para corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados, não havendo a parte requerente demonstrado as hipóteses que viabilizam o seu pleito. Por fim, ressalto que o laudo fora subsidiado em parâmetro estimativo, razão pela qual homologo a avaliação realizada em R$ 1.750.000,00 (um milhão, setecentos e cinqüenta mil reais), consoante laudo de ID 50990267. No mais, verifico que o imóvel possui diversas penhoras em seu registro, designe-se data para hasta e, finda esta, atente-se a Secretaria a ordem de prioridade de pagamento, comunicando os juízos solicitantes acerca do produto obtido em hasta, ocasião em que o montante obtido deverá ser repartido entre os credores, observadas as preferências legais, as derivadas de garantia real, e a ordem de preferência daqueles que primeiro realizaram a constrição, até o esgotamento do produto da alienação, nos termos dos artigos 905 e 908, § 2o, ambos do Código de Processo Civil. Em tempo, intime-se a parte exequente para indicar bens à penhora, no prazo de 5 (cinco) dias e tomar diligências a satisfação do crédito.” Os Executados/Agravantes alegam, em síntese, que já haviam impugnado, sem sucesso, a avaliação anteriormente realizada (também no valor de R$ 1.750.000,00), razão pela qual interpuseram o AI no 0715130-56.2019.8.07.0000, distribuído à Des. Nídia Corrêa Lima, que proferiu decisão atribuindo-lhe efeito suspensivo ao fundamento de que “o laudo elaborado pelo Sr. Oficial de Justiça, além de não descrever adequadamente o bem, não estabeleceu os critérios utilizados na avaliação”. Sustentam que, a despeito do efeito suspensivo concedido, estranhamente e antes do julgamento do mérito daquele Agravo de Instrumento, o d. Juízo a quo proferiu decisão determinando a expedição de novo mandado de avaliação, tendo o mesmo Oficial de Justiça Avaliador, Dr. Abrahan Moysés Melul, apresentado novo laudo avaliando o imóvel no mesmo importe (R$ 1.750.000,00). Defendem que, diante da repetição desse quadro, apresentaram nova impugnação à avaliação, demonstrando a reiteração dos equívocos, o que foi ignorado pelo d. Juízo, que acabou por homologar a nova avaliação do imóvel penhorado (em R$ 1.750.000,00), que é simples cópia do laudo anterior, diferenciando-se apenas pela inclusão de uma simples narrativa dos cômodos do imóvel, deixando, todavia, de considerar a edificação como um todo e os materiais de acabamento de alto padrão, além de não estabelecer os critérios utilizados na avaliação, o que viola os arts. 464, 872 e 873, do CPC/15. Asseveram que a avalição em questão não traduz o atual valor de mercado do imóvel penhorado, pois a metodologia utilizada é muito restrita e não levou em consideração o interior da casa e, consequentemente, as benfeitorias de alto padrão realizadas, conforme laudo da lavra da Edivar Empreendimentos Imobiliários, que avaliou o imóvel em R$ 3.200.000,00 (ID 40851888 do processo originário no 0701557-52.2018.8.07.0010). Requer a suspensão da decisão agravada, a fim de impedir a alienação do imóvel em leilão e, no mérito, seja determinada a realização de nova perícia de avalição, com laudo fundamentado. É o breve relatório. Decido. Admito o recurso. Os arts. 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. No caso, vislumbro a plausibilidade do direito, a partir do que dispõem os arts. 464, 872 e 873, do CPC/15, in verbis: Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação. (...) Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. (...) Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;” Os laudos em questão, por sua vez, encontram-se assim redigidos pelo mesmo Oficial de Justiça: LAUDO DE AVALIAÇÃO ELABORADO EM 15/07/2019 “Imóvel situado na SHIN QL 10, Conjunto 05, Lote 04, Lago Norte – Brasília, registrado no 2o. Ofício do Registro de Imóveis de Brasília/DF, livro 2 de Registro Geral, matrícula no. 29.442, do Livro 2 – Registro Geral, assim caracterizado: Lote de terreno no. 4, da Quadra Lago cinco, do Trecho dez(Q.L. 10/5), do Setor de Habitações Individuais Norte(SHI/Norte), medindo 20,07m pela frente, 20,00 pelo fundo, 37,50m pelo lado direito e 35,83m pelo lado esquerdo ou seja, a área de 733,33m2, formando uma figura irregular e limitando-se com os lotes 2 e 6 da mesma Quadra e Setor, onde está edificada uma casa residencial, que avalio em R$ 1.750.000,00(um milhão e setecentos e cinquenta mil reais).” (ID 13819289 - Pág. 15) LAUDO DE AVALIAÇÃO ELABORADO EM 20/11/2019 “Imóvel situado na SHIN QL 10, Conjunto 05, Lote 04, Lago Norte – Brasília, registrado no 2o. Ofício do Registro de Imóveis de Brasília/DF, livro 2 de Registro Geral, matrícula no. 29.442, do Livro 2 – Registro Geral, onde está erigida uma casa com dois pavimentos assim caracterizado: o andar térreo é constituído de sala de jantar, sala de estar com piso de granito, lavabo, escritório, bar sob a escada, copa e cozinha, área de serviço, dependência de empregada, churrasqueira, piscina e uma edificação independente constituída de sala, cozinha américa e suíte. No andar superior há uma suíte máster, duas suítes, dois quartos, todos com varanda, banheiro e uma sala de tv, que avalio em R$ 1.750.000,00(um milhão e setecentos e cinquenta mil reais).” (ID 13819289 - Pág. 68) Vejo, portanto, que a segunda avaliação também conta com as mesmas imprecisões da primeira, conforme apontado pela E. Des. Nídia Corrêa Lima na decisão proferida no AI no 0715130-56.2019.8.07.0000 (ID 13819289 - Pág. 45), pois, além de não descrever adequadamente o imóvel, também é omisso quanto aos critérios utilizados na avaliação. Nesse sentido: “(...) 3. Verificado que a metodologia adotada no laudo elaborado pelo oficial de justiça foi a de pesquisas em sites especializados na internet e anúncios físicos e que devidamente realizada a descrição do estado de conservação do imóvel em questão, em obediência ao prescrito no art. 872 do CPC, somado ao fato de que nas suas razões o Agravante sequer indica imóveis de valor inferior ao apontado no referido laudo, nem indica o valor que entende cabível, não vejo presentes fatos e provas que afastem a idoneidade e a correção da referida avaliação. (...)” (Acórdão 1176698, 07222915420188070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 1a Turma Cível, data de julgamento: 29/5/2019, publicado no DJE: 11/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “(...) 3. Se o laudo apresentado foi elaborado por perito judicial especializado e continha a descrição detalhada da metodologia e dos critérios utilizados para o cálculo do valor final do bem segundo o contexto atual do mercado e diretrizes construtivas vigentes na região, a mera discordância do devedor quanto ao resultado aferido não tem o condão de desqualificar as conclusões da análise pericial. (...)” (Acórdão 1143797, 07154192320188070000, Relator: CARLOS RODRIGUES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/12/2018, publicado no DJE: 23/1/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por sua vez, é patente o risco de dano aos Agravantes, diante da possibilidade de que o imóvel seja arrematado por valor muito inferior ao de mercado. Assim, defiro o pedido de efeito suspensivo. Oficie-se, comunicando a presente decisão ao nobre Juízo a quo. À parte Agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0701361-44.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUIS DE ARAUJO BORGES, LEILA SANTOS COSTA BORGES AGRAVADO: ANDERSON LUIS ROSSETTI D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelos Executados, Luís de Araújo Borges e Leila Santos Costa Borges, em face da decisão que, em Execução de Título Extrajudicial proposta por Anderson Luís Rossetti, homologou a avaliação do imóvel penhorado, situado na SHIN QL 10, Conjunto 05, Lote 04, Lago Norte, Brasília-DF, no valor de R$ 1.750.000,00 (ID 52538223), in verbis: “Os argumentos apresentados pela parte requerente, ID. 51276134, não têm o condão de alterar a afirmação da avaliação realizada, conquanto o pedido da parte para realização de nova perícia não merece prosperar, porquanto a repetição do ato não importará em melhores esclarecimentos para a solução da lide, isso porque a parte requerente alega que a avaliação realizada necessita de conhecimento técnico, entretanto o oficial de justiça avaliador possui a expertise necessária para o ato e se ateve ao parâmetro real do valor de mercado, sendo irrelevante despender maiores indagações sobre os materiais empregados, conquanto o valor que deve pautar a indenização com as benfeitorias deve ser aquele extraído do valor de mercado alçado, assim vislumbro óbice de que a repetição da avaliação possa trazer os esclarecimentos úteis ao processo, isto porque a avaliação toma como parâmetro elementos técnicos extraídos por aspectos gerais do mercado, em observação lançada no laudo de ID. 50990267, no mais, somente cabível ao oficial trazer aos autos aquilo que realmente tem valor para composição do preço para o imóvel, trazendo a constatação fática e atual do imóvel, não podendo fazer juízo de valor como pretende a parte requerente, devendo ater a sua estimativa as constatações da visita ao local e fixar como parâmetro de medição os valores que seriam obtidos com o bem na hipótese de ser promovida a sua alienação, tomando como parâmetro as bases do mercado local, assim qualquer constatação fora da realidade fática é valoração de juízo, ademais a parte apresentara impugnação genérica por nova perícia, fugindo dos preceitos do art. 480 do Estatuto Processual vigente que estabelece que a segunda perícia apenas será admitida para corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados, não havendo a parte requerente demonstrado as hipóteses que viabilizam o seu pleito. Por fim, ressalto que o laudo fora subsidiado em parâmetro estimativo, razão pela qual homologo a avaliação realizada em R$ 1.750.000,00 (um milhão, setecentos e cinqüenta mil reais), consoante laudo de ID 50990267. No mais, verifico que o imóvel possui diversas penhoras em seu registro, designe-se data para hasta e, finda esta, atente-se a Secretaria a ordem de prioridade de pagamento, comunicando os juízos solicitantes acerca do produto obtido em hasta, ocasião em que o montante obtido deverá ser repartido entre os credores, observadas as preferências legais, as derivadas de garantia real, e a ordem de preferência daqueles que primeiro realizaram a constrição, até o esgotamento do produto da alienação, nos termos dos artigos 905 e 908, § 2o, ambos do Código de Processo Civil. Em tempo, intime-se a parte exequente para indicar bens à penhora, no prazo de 5 (cinco) dias e tomar diligências a satisfação do crédito.” Os Executados/Agravantes alegam, em síntese, que já haviam impugnado, sem sucesso, a avaliação anteriormente realizada (também no valor de R$ 1.750.000,00), razão pela qual interpuseram o AI no 0715130-56.2019.8.07.0000, distribuído à Des. Nídia Corrêa Lima, que proferiu decisão atribuindo-lhe efeito suspensivo ao fundamento de que “o laudo elaborado pelo Sr. Oficial de Justiça, além de não descrever adequadamente o bem, não estabeleceu os critérios utilizados na avaliação”. Sustentam que, a despeito do efeito suspensivo concedido, estranhamente e antes do julgamento do mérito daquele Agravo de Instrumento, o d. Juízo a quo proferiu decisão determinando a expedição de novo mandado de avaliação, tendo o mesmo Oficial de Justiça Avaliador, Dr. Abrahan Moysés Melul, apresentado novo laudo avaliando o imóvel no mesmo importe (R$ 1.750.000,00). Defendem que, diante da repetição desse quadro, apresentaram nova impugnação à avaliação, demonstrando a reiteração dos equívocos, o que foi ignorado pelo d. Juízo, que acabou por homologar a nova avaliação do imóvel penhorado (em R$ 1.750.000,00), que é simples cópia do laudo anterior, diferenciando-se apenas pela inclusão de uma simples narrativa dos cômodos do imóvel, deixando, todavia, de considerar a edificação como um todo e os materiais de acabamento de alto padrão, além de não estabelecer os critérios utilizados na avaliação, o que viola os arts. 464, 872 e 873, do CPC/15. Asseveram que a avalição em questão não traduz o atual valor de mercado do imóvel penhorado, pois a metodologia utilizada é muito restrita e não levou em consideração o interior da casa e, consequentemente, as benfeitorias de alto padrão realizadas, conforme laudo da lavra da Edivar Empreendimentos Imobiliários, que avaliou o imóvel em R$ 3.200.000,00 (ID 40851888 do processo originário no 0701557-52.2018.8.07.0010). Requer a suspensão da decisão agravada, a fim de impedir a alienação do imóvel em leilão e, no mérito, seja determinada a realização de nova perícia de avalição, com laudo fundamentado. É o breve relatório. Decido. Admito o recurso. Os arts. 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. No caso, vislumbro a plausibilidade do direito, a partir do que dispõem os arts. 464, 872 e 873, do CPC/15, in verbis: Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação. (...) Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. (...) Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;” Os laudos em questão, por sua vez, encontram-se assim redigidos pelo mesmo Oficial de Justiça: LAUDO DE AVALIAÇÃO ELABORADO EM 15/07/2019 “Imóvel situado na SHIN QL 10, Conjunto 05, Lote 04, Lago Norte – Brasília, registrado no 2o. Ofício do Registro de Imóveis de Brasília/DF, livro 2 de Registro Geral, matrícula no. 29.442, do Livro 2 – Registro Geral, assim caracterizado: Lote de terreno no. 4, da Quadra Lago cinco, do Trecho dez(Q.L. 10/5), do Setor de Habitações Individuais Norte(SHI/Norte), medindo 20,07m pela frente, 20,00 pelo fundo, 37,50m pelo lado direito e 35,83m pelo lado esquerdo ou seja, a área de 733,33m2, formando uma figura irregular e limitando-se com os lotes 2 e 6 da mesma Quadra e Setor, onde está edificada uma casa residencial, que avalio em R$ 1.750.000,00(um milhão e setecentos e cinquenta mil reais).” (ID 13819289 - Pág. 15) LAUDO DE AVALIAÇÃO ELABORADO EM 20/11/2019 “Imóvel situado na SHIN QL 10, Conjunto 05, Lote 04, Lago Norte – Brasília, registrado no 2o. Ofício do Registro de Imóveis de Brasília/DF, livro 2 de Registro Geral, matrícula no. 29.442, do Livro 2 – Registro Geral, onde está erigida uma casa com dois pavimentos assim caracterizado: o andar térreo é constituído de sala de jantar, sala de estar com piso de granito, lavabo, escritório, bar sob a escada, copa e cozinha, área de serviço, dependência de empregada, churrasqueira, piscina e uma edificação independente constituída de sala, cozinha américa e suíte. No andar superior há uma suíte máster, duas suítes, dois quartos, todos com varanda, banheiro e uma sala de tv, que avalio em R$ 1.750.000,00(um milhão e setecentos e cinquenta mil reais).” (ID 13819289 - Pág. 68) Vejo, portanto, que a segunda avaliação também conta com as mesmas imprecisões da primeira, conforme apontado pela E. Des. Nídia Corrêa Lima na decisão proferida no AI no 0715130-56.2019.8.07.0000 (ID 13819289 - Pág. 45), pois, além de não descrever adequadamente o imóvel, também é omisso quanto aos critérios utilizados na avaliação. Nesse sentido: “(...) 3. Verificado que a metodologia adotada no laudo elaborado pelo oficial de justiça foi a de pesquisas em sites especializados na internet e anúncios físicos e que devidamente realizada a descrição do estado de conservação do imóvel em questão, em obediência ao prescrito no art. 872 do CPC, somado ao fato de que nas suas razões o Agravante sequer indica imóveis de valor inferior ao apontado no referido laudo, nem indica o valor que entende cabível, não vejo presentes fatos e provas que afastem a idoneidade e a correção da referida avaliação. (...)” (Acórdão 1176698, 07222915420188070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 1a Turma Cível, data de julgamento: 29/5/2019, publicado no DJE: 11/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “(...) 3. Se o laudo apresentado foi elaborado por perito judicial especializado e continha a descrição detalhada da metodologia e dos critérios utilizados para o cálculo do valor final do bem segundo o contexto atual do mercado e diretrizes construtivas vigentes na região, a mera discordância do devedor quanto ao resultado aferido não tem o condão de desqualificar as conclusões da análise pericial. (...)” (Acórdão 1143797, 07154192320188070000, Relator: CARLOS RODRIGUES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/12/2018, publicado no DJE: 23/1/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por sua vez, é patente o risco de dano aos Agravantes, diante da possibilidade de que o imóvel seja arrematado por valor muito inferior ao de mercado. Assim, defiro o pedido de efeito suspensivo. Oficie-se, comunicando a presente decisão ao nobre Juízo a quo. À parte Agravada para apresentar resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator