Tribunal: TJDFT
Processo: 0709283-39.2020.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-05-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0709283-39.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: 2008 EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS S.A. AGRAVADO: UNHA POR UNHA COMERCIO E SERVICO LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão proferida nos autos de Ação de Reequilíbrio Econômico de Contrato proposta pela agravada contra o agravante, na qual o Juízo de Primeiro Grau deferiu o pedido de tutela de urgência para: a) suspender o pagamento do aluguel mensal mínimo previsto no contrato e determinar que, a partir do aluguel de março/2020, vencido em 01/04/2020, e até decisão posterior do Juízo em sentido contrário, ou acordo extrajudicial entre as partes em sentido diverso, vigorará, como valor da prestação, o aluguel de 6% (seis por cento) sobre o faturamento da autora/agravada; b) determinar que a ré/agravante se abstenha de incluir o nome da autora/agravada em cadastros de restrição ao crédito em virtude da atribuição de débito a título de aluguel mensal mínimo no período compreendido por esta decisão, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por inclusão indevida. O agravante informa que a agravada é locatária de imóvel localizado no empreendimento comercial Boulevard Shopping Brasília. Tece comentários acerca do contrato de locação no âmbito do shopping center. Esclarece que o empresário de shopping center desempenha atividade econômica singular, que vai além do simples negócio imobiliário e engloba a programação de exploração do espaço de maneira a oferecer aos usuários uma combinação de produtos e serviços das diversas áreas. Afirma que o lojista que se estabelece no local integra sua empresa com o empreendimento shopping center para usufruir do planejamento, organização, segurança, bons padrões e clientela que frequenta o complexo comercial. Informa que as cláusulas financeiras de um contrato de locação em shopping center abrangem, em regra, 3 (três) itens principais: o aluguel, que é subdividido em aluguel mínimo e aluguel percentual; os encargos comuns; e a contribuição para o fundo de promoção e propaganda. Relata existirem outras cláusulas financeiras de menor envergadura, tais como: encargos específicos para pagamento de energia, ar condicionado, água gelada, IPTU, etc, sendo esta sistemática observada para todas as lojas do empreendimento. Em relação ao aluguel, afirma ser separado em aluguel mínimo mensal e aluguel percentual. Informa que este é calculado em conformidade com a porcentagem do faturamento do lojista e afirma que prevalece sempre o aluguel que alcançar o maior índice. Relata que a agravada pretende, nos termos da petição inicial, se isentar do pagamento do aluguel mínimo mensal, a contar do Decreto Distrital n. 40.520/2020 (14 de março de 2020) até o fim da vigência contratual ou a suspensão das cláusulas relativas ao aluguel mínimo mensal, enquanto perdurarem as restrições de circulação e aglomeração de pessoas impostas pelas autoridades públicas. Sustenta não ser possível, em qualquer hipótese, que uma alteração unilateral seja mantida até o fim da vigência de um contrato que possui prazo determinado de 60 (sessenta) meses, com término previsto para o dia 04/06/2023. Defende que qualquer benefício que eventualmente venha a ser concedido pela própria agravante ou pelo Poder Judiciário em decorrência da pandemia do COVID-19 deve ser temporário. Alega que, nos termos do art. 54, da Lei n. 8.245/1991, não é possível intervenção em contratos formalizados entre lojistas e empreendedores de shopping center, pois devem prevalecer as condições livremente pactuadas pelas partes. Argumenta que, embora seja razoável supor que a restrição do funcionamento de shopping centers acarrete prejuízos aos lojistas do empreendimento, a mesma suposição também deve se aplicar ao locador do estabelecimento comercial. Alega que a decisão agravada, em vez de trazer equilíbrio entre as partes, impõe ao empreendedor do shopping center suportar o prejuízo decorrente da paralisação do setor varejista, sem que tenha participação direta com a disseminação do Coronavírus (COVID-19) ou com a determinação de fechamento dos shopping centers. Afirma não ser possível cogitar, neste momento inicial, eventual descumprimento contratual por parte da ora agravante, tampouco desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, pois a determinação de restrição do comércio ocorreu por determinação exclusiva do Executivo Distrital. Destaca inexistir, no contrato de locação formalizado entre as partes, qualquer disposição concreta acerca das respectivas responsabilidades em períodos extraordinários, de grande comoção ou calamidade pública, resultados de casos fortuitos ou de força maior. Afirma inexistir cláusula que permita a suspensão de pagamentos ou isenção de prejuízos nesses casos. Argumenta que a ocorrência de força maior impeditiva da execução do contrato e decorrente de calamidade pública talvez possa autorizar a rescisão do contrato, mas não obriga que a ora a agravante aceite que o locatário suspenda as obrigações financeiras decorrentes do instrumento. Defende que dilatação de prazos e a prorrogação de pagamentos não pode ser imposta liminarmente pelo Poder Judiciário, por inexistir fundamento no direito positivo para tal decisão. Afirma que tais providências somente poderão ocorrer mediante negociação de boa-fé e ajuste de vontade/acordo entre as partes ou quando houver norma legal específica (ex: art. 916 do CPC). Alega que o combate à pandemia é medida que se impõe a todos indistintamente, e da mesma forma suas consequências sociais e econômicas. Conclui que a utilização da regra tradicional do reequilíbrio econômico financeiro não é capaz de dar resposta adequada ao assunto. Afirma que, em uma interpretação literal, o caso relacionar-se-ia ao risco ínsito ao contrato. Conclui se tratar de fato externo, cuja ocorrência não pode ser imputada às partes e cujas consequências devem ser por estas absorvidas. Ressalta que a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro e das condições inicialmente contratadas é fundamental quando se pretende alterar judicialmente cláusulas e condições contratadas. Sustenta, contudo, que a agravada não trouxe informações concretas aos autos: limitou-se a apresentar alegações abstratas e genéricas, sem demonstrar sua efetiva situação financeira e as repercussões que a presente situação causam à empresa. Afirma inexistir documento que demonstre a incapacidade financeira da locatária e, por conseguinte, o estado de necessidade que justifique o deferimento do seu pleito. Conclui que, no momento inicial em que se encontra a demanda, sem instrução probatória que esclareça a situação econômico-financeira da agravada, não é possível o deferimento de intervenção judicial que suspenda de forma unilateral o contrato celebrado pelas partes e que era cumprido há tantos meses. Defende não estarem presentes os requisitos necessários à tutela de urgência deferida na decisão agravada. Alega que, nos casos de força maior ou caso fortuito, o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato (art. 478 do Código Civil) ou postular a readequação do “valor real da prestação” (art. 317), mas não a suspender o cumprimento da obrigação, eis que a tanto não chega o artigo 393 da lei civil. Ressalta que a lei não autoriza o Juiz a instituir moratória a pedido do devedor. Registra inexistir, ao menos em tese, o perigo da demora, pois o empreendimento comercial informou, por meio de circular remetida a todos os lojistas, que só vai tratar de cobrança específica de aluguéis após o fim da pandemia e do isolamento social, além de lhes ter concedido outros benefícios, como: (i) desconto de 20% nos encargos comuns; (ii) isenção da contribuição para o fundo de promoção e propaganda até a reabertura do shopping; e (iii) congelamento das parcelas vincendas de CDU, Confissões de Dívida e Contratos de Mídia até a reabertura do shopping. Frisa que as supramencionadas concessões visam atender à sustentabilidade de seus lojistas sem inviabilizar a sua própria existência. Alega que sua intenção em buscar solução conciliatória com todos os seus lojistas, de forma isonômica, é conduta que deve ser valorada positivamente no sentido de se manter as posições contratuais das partes e evitar prematura intervenção judicial na questão. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Em relação ao mérito, pede o provimento recursal para que seja reformada a decisão agravada, com o reconhecimento de que não pode ser imposta a suspensão de obrigações, a qual deve decorrer de ato negocial entre as partes. Preparo regular (ID 15640468). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil - CPC). O relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Na estreita via de cognição prevista para o processamento e julgamento do presente recurso, o agravante não preenche os requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pleiteado. Contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, por meio do qual as partes estabelecem e regulamentam seus respectivos interesses, de forma a adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas. “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, conforme prevê o art. 421, parágrafo único, do Código Civil (CC). “A revisão contratual ocorrerá de maneira excepcional e limitada”, nos termos do art. 421-A, III, do CC. No âmbito dos contratos regidos pelo Código Civil, deve ser observada, portanto, a premissa da conservação dos negócios jurídicos. A revisão contratual terá vez em hipóteses excepcionais, quando restar demonstrada a inequívoca necessidade da parte prejudicada no caso concreto. Nesse contexto, cito o Enunciado n. 176 da III Jornada de Direito Civil: "em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual". Outros princípios, tanto implícitos, quanto expressos, como o princípio da função-social (art. 421 e 2.035, parágrafo único, ambos do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), regem os contratos. No âmbito da eficácia interna, a função-social dos contratos tem como um de seus aspectos a vedação da onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, bem como a dignidade humana e o solidarismo. O princípio da boa-fé objetiva determina deveres anexos, laterais ou secundários ao contrato, como o dever de lealdade e probidade, em razão do qual não é possível exigir o cumprimento do contrato quando há insuportável perda de equivalência entre as prestações; e o dever de colaboração ou cooperação, que visa à prática dos atos necessários à realização plena dos fins visados pela outra parte. As partes celebraram, aos 23/05/203, contrato de locação de espaço em shopping center, no qual restaram previstos valores a título de aluguel mínimo mensal e aluguel percentual. Este é calculado em conformidade com a porcentagem do faturamento do lojista e, nos termos da avença, será pago, mensalmente, o de maior valor. Confira-se: - Aluguel Mínimo Mensal e Progressivo, sendo do 1o ao 24o mês, no valor de R$ 3.052; do 25o ao 48o mês, no valor de R$ 3.357,20; e do 49o ao 60o mês, no valor de R$ 3.692,92; - Aluguel Mínimo em dobro nos meses de dezembro; - Aluguel Percentual Mensal de 6% do faturamento. Aos 16/04/2018, as partes firmaram termo aditivo para elevar os valores do aluguel mensal mínimo. Na decisão recorrida, em razão das alegações e documentos trazidos pela agravada, que sustentou, em síntese, estar impossibilitada de exercer suas atividades em razão da pandemia de coronavírus, o Juízo de Primeiro Grau deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender o pagamento do aluguel mensal mínimo e determinar que, a partir do aluguel de março/2020, vencido em 01/04/2020, e até decisão posterior do Juízo em sentido contrário, ou acordo extrajudicial entre as partes em sentido diverso, vigorará, como valor da prestação, o aluguel de 6% (seis por cento) sobre o faturamento da autora/agravada. A agravada juntou aos autos do processo originário documento que enviou ao agravante, no qual requereu o restabelecimento do equilíbrio contratual para preservar condições acordadas antes da pandemia de coronavírus. Apresentou, na oportunidade, proposta de reequilíbrio contratual (ID 60890689 do processo originário). O agravante entregou comunicado aos lojistas, no qual afirmou, em síntese, que lhes concederia isenção do fundo de propaganda durante o período de fechamento, além de informar ter adotado medidas para reduzir custos condominiais (ID 60890693 do processo originário). Não apresentou resposta específica à proposta apresentada pela agravada. O novo cenário imposto pela pandemia de coronavírus e pelas medidas de combate estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. É vantajosa à decisão judicial a negociação feita pelos próprios contratantes, em atenção à boa-fé, ao dever de cooperação e à solidariedade social. O cumprimento voluntário é maior quando as partes dialogam, conhecem as dificuldades recíprocas e estipulam soluções, intermediárias e razoáveis, em comum acordo. Alternativas encontradas pelas próprias partes podem e devem ser incentivadas com o objetivo de preservar o contrato, mormente na atual situação, em que restrições ocasionadas pela pandemia de coronavírus são impostas a todos. A imprevisibilidade da situação e a possibilidade de acarretar onerosidade excessiva do contrato possibilita enquadrá-la como a hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, nos termos do art. 317 do CC, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. Impõe-se a análise, em cada caso, dos efeitos causados pela pandemia ao contrato específico. No contrato de locação em comento, inexiste disposição acerca de responsabilidades no caso de períodos extraordinários, de grande comoção ou calamidade pública, resultados de casos fortuitos ou de força maior. Nos termos do item 19.3 do contrato de locação, o imóvel em questão, de 30,52m2, destina-se à “manicure, pedicure e esmalteria” (ID 60890681). Distintamente do precedente trazido pelo agravante, não se trata de contrato que envolve empresa de grande porte cuja atividade não se encontra totalmente paralisada. A agravada é microempresa que presta serviços no próprio shopping. Os sucessivos Decretos expedidos pelo Poder Executivo suspenderam o atendimento ao público no local, o que demonstra a impossibilidade, no atual momento, de a agravada realizar suas atividades. É inquestionável a existência de impactos financeiros a incidir sobre as atividades de ambas as partes. Observo, contudo, que a conduta da agravante, ao não se dispor a negociar em concreto com a agravada, viola os princípios da boa-fé objetiva, da colaboração e da solidariedade social. A insuficiência de informações acerca da situação financeira e exatas repercussões que a presente situação causa às partes não constitui óbice ao deferimento do pedido de tutela de urgência formulado pela agravada, que, além de arcar com o aluguel nos moldes definidos pelo Juízo de Primeiro Grau, continuará a arcar com os encargos previstos contratualmente (despesas de custeio, impostos, seguros da edificação, etc). Resta demonstrada a probabilidade de existência de desproporção entre a prestação devida – o aluguel mensal mínimo estipulado quando a agravada tinha faturamento normal -, e a prestação no momento da execução – o aluguel mínimo que seria justo no momento da pandemia do coronavírus, bem como o perigo da demora. Em um juízo de cognição não exauriente e próprio deste momento processual, concluo que os argumentos do agravante não têm o condão de afastar os fundamentos expostos na decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento e recebo o recurso somente em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 28 de abril de 2020 Héctor Valverde Santanna Relator 1

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0709283-39.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: 2008 EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS S.A. AGRAVADO: UNHA POR UNHA COMERCIO E SERVICO LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão proferida nos autos de Ação de Reequilíbrio Econômico de Contrato proposta pela agravada contra o agravante, na qual o Juízo de Primeiro Grau deferiu o pedido de tutela de urgência para: a) suspender o pagamento do aluguel mensal mínimo previsto no contrato e determinar que, a partir do aluguel de março/2020, vencido em 01/04/2020, e até decisão posterior do Juízo em sentido contrário, ou acordo extrajudicial entre as partes em sentido diverso, vigorará, como valor da prestação, o aluguel de 6% (seis por cento) sobre o faturamento da autora/agravada; b) determinar que a ré/agravante se abstenha de incluir o nome da autora/agravada em cadastros de restrição ao crédito em virtude da atribuição de débito a título de aluguel mensal mínimo no período compreendido por esta decisão, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por inclusão indevida. O agravante informa que a agravada é locatária de imóvel localizado no empreendimento comercial Boulevard Shopping Brasília. Tece comentários acerca do contrato de locação no âmbito do shopping center. Esclarece que o empresário de shopping center desempenha atividade econômica singular, que vai além do simples negócio imobiliário e engloba a programação de exploração do espaço de maneira a oferecer aos usuários uma combinação de produtos e serviços das diversas áreas. Afirma que o lojista que se estabelece no local integra sua empresa com o empreendimento shopping center para usufruir do planejamento, organização, segurança, bons padrões e clientela que frequenta o complexo comercial. Informa que as cláusulas financeiras de um contrato de locação em shopping center abrangem, em regra, 3 (três) itens principais: o aluguel, que é subdividido em aluguel mínimo e aluguel percentual; os encargos comuns; e a contribuição para o fundo de promoção e propaganda. Relata existirem outras cláusulas financeiras de menor envergadura, tais como: encargos específicos para pagamento de energia, ar condicionado, água gelada, IPTU, etc, sendo esta sistemática observada para todas as lojas do empreendimento. Em relação ao aluguel, afirma ser separado em aluguel mínimo mensal e aluguel percentual. Informa que este é calculado em conformidade com a porcentagem do faturamento do lojista e afirma que prevalece sempre o aluguel que alcançar o maior índice. Relata que a agravada pretende, nos termos da petição inicial, se isentar do pagamento do aluguel mínimo mensal, a contar do Decreto Distrital n. 40.520/2020 (14 de março de 2020) até o fim da vigência contratual ou a suspensão das cláusulas relativas ao aluguel mínimo mensal, enquanto perdurarem as restrições de circulação e aglomeração de pessoas impostas pelas autoridades públicas. Sustenta não ser possível, em qualquer hipótese, que uma alteração unilateral seja mantida até o fim da vigência de um contrato que possui prazo determinado de 60 (sessenta) meses, com término previsto para o dia 04/06/2023. Defende que qualquer benefício que eventualmente venha a ser concedido pela própria agravante ou pelo Poder Judiciário em decorrência da pandemia do COVID-19 deve ser temporário. Alega que, nos termos do art. 54, da Lei n. 8.245/1991, não é possível intervenção em contratos formalizados entre lojistas e empreendedores de shopping center, pois devem prevalecer as condições livremente pactuadas pelas partes. Argumenta que, embora seja razoável supor que a restrição do funcionamento de shopping centers acarrete prejuízos aos lojistas do empreendimento, a mesma suposição também deve se aplicar ao locador do estabelecimento comercial. Alega que a decisão agravada, em vez de trazer equilíbrio entre as partes, impõe ao empreendedor do shopping center suportar o prejuízo decorrente da paralisação do setor varejista, sem que tenha participação direta com a disseminação do Coronavírus (COVID-19) ou com a determinação de fechamento dos shopping centers. Afirma não ser possível cogitar, neste momento inicial, eventual descumprimento contratual por parte da ora agravante, tampouco desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, pois a determinação de restrição do comércio ocorreu por determinação exclusiva do Executivo Distrital. Destaca inexistir, no contrato de locação formalizado entre as partes, qualquer disposição concreta acerca das respectivas responsabilidades em períodos extraordinários, de grande comoção ou calamidade pública, resultados de casos fortuitos ou de força maior. Afirma inexistir cláusula que permita a suspensão de pagamentos ou isenção de prejuízos nesses casos. Argumenta que a ocorrência de força maior impeditiva da execução do contrato e decorrente de calamidade pública talvez possa autorizar a rescisão do contrato, mas não obriga que a ora a agravante aceite que o locatário suspenda as obrigações financeiras decorrentes do instrumento. Defende que dilatação de prazos e a prorrogação de pagamentos não pode ser imposta liminarmente pelo Poder Judiciário, por inexistir fundamento no direito positivo para tal decisão. Afirma que tais providências somente poderão ocorrer mediante negociação de boa-fé e ajuste de vontade/acordo entre as partes ou quando houver norma legal específica (ex: art. 916 do CPC). Alega que o combate à pandemia é medida que se impõe a todos indistintamente, e da mesma forma suas consequências sociais e econômicas. Conclui que a utilização da regra tradicional do reequilíbrio econômico financeiro não é capaz de dar resposta adequada ao assunto. Afirma que, em uma interpretação literal, o caso relacionar-se-ia ao risco ínsito ao contrato. Conclui se tratar de fato externo, cuja ocorrência não pode ser imputada às partes e cujas consequências devem ser por estas absorvidas. Ressalta que a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro e das condições inicialmente contratadas é fundamental quando se pretende alterar judicialmente cláusulas e condições contratadas. Sustenta, contudo, que a agravada não trouxe informações concretas aos autos: limitou-se a apresentar alegações abstratas e genéricas, sem demonstrar sua efetiva situação financeira e as repercussões que a presente situação causam à empresa. Afirma inexistir documento que demonstre a incapacidade financeira da locatária e, por conseguinte, o estado de necessidade que justifique o deferimento do seu pleito. Conclui que, no momento inicial em que se encontra a demanda, sem instrução probatória que esclareça a situação econômico-financeira da agravada, não é possível o deferimento de intervenção judicial que suspenda de forma unilateral o contrato celebrado pelas partes e que era cumprido há tantos meses. Defende não estarem presentes os requisitos necessários à tutela de urgência deferida na decisão agravada. Alega que, nos casos de força maior ou caso fortuito, o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato (art. 478 do Código Civil) ou postular a readequação do “valor real da prestação” (art. 317), mas não a suspender o cumprimento da obrigação, eis que a tanto não chega o artigo 393 da lei civil. Ressalta que a lei não autoriza o Juiz a instituir moratória a pedido do devedor. Registra inexistir, ao menos em tese, o perigo da demora, pois o empreendimento comercial informou, por meio de circular remetida a todos os lojistas, que só vai tratar de cobrança específica de aluguéis após o fim da pandemia e do isolamento social, além de lhes ter concedido outros benefícios, como: (i) desconto de 20% nos encargos comuns; (ii) isenção da contribuição para o fundo de promoção e propaganda até a reabertura do shopping; e (iii) congelamento das parcelas vincendas de CDU, Confissões de Dívida e Contratos de Mídia até a reabertura do shopping. Frisa que as supramencionadas concessões visam atender à sustentabilidade de seus lojistas sem inviabilizar a sua própria existência. Alega que sua intenção em buscar solução conciliatória com todos os seus lojistas, de forma isonômica, é conduta que deve ser valorada positivamente no sentido de se manter as posições contratuais das partes e evitar prematura intervenção judicial na questão. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Em relação ao mérito, pede o provimento recursal para que seja reformada a decisão agravada, com o reconhecimento de que não pode ser imposta a suspensão de obrigações, a qual deve decorrer de ato negocial entre as partes. Preparo regular (ID 15640468). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil - CPC). O relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Na estreita via de cognição prevista para o processamento e julgamento do presente recurso, o agravante não preenche os requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pleiteado. Contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, por meio do qual as partes estabelecem e regulamentam seus respectivos interesses, de forma a adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas. “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, conforme prevê o art. 421, parágrafo único, do Código Civil (CC). “A revisão contratual ocorrerá de maneira excepcional e limitada”, nos termos do art. 421-A, III, do CC. No âmbito dos contratos regidos pelo Código Civil, deve ser observada, portanto, a premissa da conservação dos negócios jurídicos. A revisão contratual terá vez em hipóteses excepcionais, quando restar demonstrada a inequívoca necessidade da parte prejudicada no caso concreto. Nesse contexto, cito o Enunciado n. 176 da III Jornada de Direito Civil: "em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual". Outros princípios, tanto implícitos, quanto expressos, como o princípio da função-social (art. 421 e 2.035, parágrafo único, ambos do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), regem os contratos. No âmbito da eficácia interna, a função-social dos contratos tem como um de seus aspectos a vedação da onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual, bem como a dignidade humana e o solidarismo. O princípio da boa-fé objetiva determina deveres anexos, laterais ou secundários ao contrato, como o dever de lealdade e probidade, em razão do qual não é possível exigir o cumprimento do contrato quando há insuportável perda de equivalência entre as prestações; e o dever de colaboração ou cooperação, que visa à prática dos atos necessários à realização plena dos fins visados pela outra parte. As partes celebraram, aos 23/05/203, contrato de locação de espaço em shopping center, no qual restaram previstos valores a título de aluguel mínimo mensal e aluguel percentual. Este é calculado em conformidade com a porcentagem do faturamento do lojista e, nos termos da avença, será pago, mensalmente, o de maior valor. Confira-se: - Aluguel Mínimo Mensal e Progressivo, sendo do 1o ao 24o mês, no valor de R$ 3.052; do 25o ao 48o mês, no valor de R$ 3.357,20; e do 49o ao 60o mês, no valor de R$ 3.692,92; - Aluguel Mínimo em dobro nos meses de dezembro; - Aluguel Percentual Mensal de 6% do faturamento. Aos 16/04/2018, as partes firmaram termo aditivo para elevar os valores do aluguel mensal mínimo. Na decisão recorrida, em razão das alegações e documentos trazidos pela agravada, que sustentou, em síntese, estar impossibilitada de exercer suas atividades em razão da pandemia de coronavírus, o Juízo de Primeiro Grau deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender o pagamento do aluguel mensal mínimo e determinar que, a partir do aluguel de março/2020, vencido em 01/04/2020, e até decisão posterior do Juízo em sentido contrário, ou acordo extrajudicial entre as partes em sentido diverso, vigorará, como valor da prestação, o aluguel de 6% (seis por cento) sobre o faturamento da autora/agravada. A agravada juntou aos autos do processo originário documento que enviou ao agravante, no qual requereu o restabelecimento do equilíbrio contratual para preservar condições acordadas antes da pandemia de coronavírus. Apresentou, na oportunidade, proposta de reequilíbrio contratual (ID 60890689 do processo originário). O agravante entregou comunicado aos lojistas, no qual afirmou, em síntese, que lhes concederia isenção do fundo de propaganda durante o período de fechamento, além de informar ter adotado medidas para reduzir custos condominiais (ID 60890693 do processo originário). Não apresentou resposta específica à proposta apresentada pela agravada. O novo cenário imposto pela pandemia de coronavírus e pelas medidas de combate estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. É vantajosa à decisão judicial a negociação feita pelos próprios contratantes, em atenção à boa-fé, ao dever de cooperação e à solidariedade social. O cumprimento voluntário é maior quando as partes dialogam, conhecem as dificuldades recíprocas e estipulam soluções, intermediárias e razoáveis, em comum acordo. Alternativas encontradas pelas próprias partes podem e devem ser incentivadas com o objetivo de preservar o contrato, mormente na atual situação, em que restrições ocasionadas pela pandemia de coronavírus são impostas a todos. A imprevisibilidade da situação e a possibilidade de acarretar onerosidade excessiva do contrato possibilita enquadrá-la como a hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, nos termos do art. 317 do CC, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. Impõe-se a análise, em cada caso, dos efeitos causados pela pandemia ao contrato específico. No contrato de locação em comento, inexiste disposição acerca de responsabilidades no caso de períodos extraordinários, de grande comoção ou calamidade pública, resultados de casos fortuitos ou de força maior. Nos termos do item 19.3 do contrato de locação, o imóvel em questão, de 30,52m2, destina-se à “manicure, pedicure e esmalteria” (ID 60890681). Distintamente do precedente trazido pelo agravante, não se trata de contrato que envolve empresa de grande porte cuja atividade não se encontra totalmente paralisada. A agravada é microempresa que presta serviços no próprio shopping. Os sucessivos Decretos expedidos pelo Poder Executivo suspenderam o atendimento ao público no local, o que demonstra a impossibilidade, no atual momento, de a agravada realizar suas atividades. É inquestionável a existência de impactos financeiros a incidir sobre as atividades de ambas as partes. Observo, contudo, que a conduta da agravante, ao não se dispor a negociar em concreto com a agravada, viola os princípios da boa-fé objetiva, da colaboração e da solidariedade social. A insuficiência de informações acerca da situação financeira e exatas repercussões que a presente situação causa às partes não constitui óbice ao deferimento do pedido de tutela de urgência formulado pela agravada, que, além de arcar com o aluguel nos moldes definidos pelo Juízo de Primeiro Grau, continuará a arcar com os encargos previstos contratualmente (despesas de custeio, impostos, seguros da edificação, etc). Resta demonstrada a probabilidade de existência de desproporção entre a prestação devida – o aluguel mensal mínimo estipulado quando a agravada tinha faturamento normal -, e a prestação no momento da execução – o aluguel mínimo que seria justo no momento da pandemia do coronavírus, bem como o perigo da demora. Em um juízo de cognição não exauriente e próprio deste momento processual, concluo que os argumentos do agravante não têm o condão de afastar os fundamentos expostos na decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento e recebo o recurso somente em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 28 de abril de 2020 Héctor Valverde Santanna Relator 1